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1、1,合肥总商会大厦市场研究及项目定位报告,2,本次报告提案的主要结论：,目标理解：项目价值最大发挥快速回笼资金项目主题、业态定位考虑风险进行规避,结论1：合肥房地产市场总体向好结论2：合肥商业地产发展尚处初级阶段，发展空间大结论3：政务新区商业氛围不浓厚，但潜力巨大结论4：政务区商业极度缺乏，缺乏高档消费场所结论5：定位为CBD国际风情商业街，高档餐饮、休闲、娱 乐、商务、各类专门店业态为主。结论6：商业面积以30-40/50-70平米为主结论7：终端客户为政务区公务员、各类企事业单位工作人员、高尚住宅区居民；目标客户为各类投资客及经营者结论8：1楼均价：18978元/，2楼均价：11387元
2、/,3,快速回笼成本，卖得好、卖得快,在这样一个人气不旺的区域，如何增加投资者信心,做什么业态才最适合本项目？,我们的目标,项目的经营业态,我们还要解决,整个项目怎样运营,达成目标首要解决问题,卖哪里，怎么卖,项目的方向问题,目标界定,4,宏观分析,项目价值评析,城市概况,宏观经济分析,城市规划发展,项目四至,SWOT分析,商业市场发展概况,项目概况,思维导图,城市商业综述,商圈分布及现状,类比项目分析,政务区商业概况,项目商业定位,物业业态定位,物业价格定位,目标客户定位,功能及形象定位,房地产市场现状,商业发展轨迹,商业条件分析,物业属性定位,租售经营模式,消费者研究,5,研究宏观城市宏观
3、背景的意义,在展开商业地产的研究之前，我们首先要面对的就是城市。事实上，研究商业地产，就是研究城市。商业地产永远是城市经济、城市人居、城市商业发展状况的晴雨表。从人类历史的第一座城市，到今日全球最繁荣的城市，我们可以看到城市商业从集市到街道、从百货公司到购物中心的发展轨迹。在经济发达的城市，它的商业现代化程度必定是最先进的，这不仅因为城市是商业地产项目最直接的载体，还在于城市本身的历史、文化和经济发展状况是商业地产项目最根本的动力源泉。,6,城市概况,宏观经济分析,城市规划发展,房地产市场现状,合肥市社会经济及未来发展状况,7,合肥位于长江淮河之间、巢湖之滨，承东启西、接连中原、贯通南北,地理
4、位置,合肥,南京,合肥，安徽省省会，位于中国中部（北纬32、东经117），长江淮河之间、巢湖之滨，通过南淝河通江达海，具有承东启西、接连中原、贯通南北的重要区位优势。,8,合肥市主城区包括瑶海、庐阳、蜀山、包河四个区，并辖管肥东、肥西、长丰三县,行政区划,合肥市辖瑶海、庐阳、蜀山、包河4区和肥东、肥 西、长丰3县；全市行政辖区总面积为7029.48平方公里，市区总 面积838.52平方公里；户籍人口：469.85万人。,9,合肥历史悠久，以“三国故地、包拯家乡”享誉华夏,人文历史,合肥是一座有2000多年历史的古城，以“三国故地、包拯家乡”而闻名海 内外。自东汉末以来，合肥数为州郡治所，一直是
5、江淮地区重要的行政中心和 军事重镇，素有“淮右襟喉，江南唇齿”之称。“合肥”之名，最早出现在大文学家、史学家司马迁的史记.货殖列传 中：“合肥受南北潮，皮革、鲍、木输会也”。秦汉之交，合肥正式建立“合 肥县”，属九江郡。东汉刘秀升合肥为侯国，三国时为扬州治所。明清时为庐 州府治，故又别称为“庐州”。合肥解放后由县设市，后安徽省人民政府正式 成立，驻合肥市。,10,合肥丰富的自然和人文景观使其旅游业成为目前国民经济的新增长点和未来重点扶植的支柱产业之一,旅游资源,合肥拥有大蜀山、紫蓬 山、巢湖、岱山湖等众多自然景观；悠久灿烂的文化历史给 合肥留下了众多的名声古迹：现在以教弩台，明教寺，逍遥津，包
6、工祠等最为著名。依托丰富的旅游资源，合肥正在积极的发展旅游产业，重点发展环巢湖区域性旅游产品。目前旅游业已经位居合肥第三产业的龙头地位。到2010年，旅游业将成为国民经济的支柱产业之一。,11,雄厚的科研基础和教育资源为合肥市以高科技产业为主的新型工业化道路提供了丰沛的高科技人才,教育资源,合肥是国家重要的科教基地，拥有中国科技大学、安徽大学、合肥工业大学等多所高校，具有非常雄厚的科研基础和高等院校资源。2004年年底，经国家有关部门批准，合肥成为我国第一个国家级科技创新试点城市，合肥丰富的人才资源和教育资源，为合肥走一条以高科技产业牵头的新型工业化道路奠定了基础。目前合肥政府发挥科技优势，实
7、施高科技产业倍增计划，在已有的优势产业基础上，积极发展信息产业、生物医药、新材料等前沿产业。,12,合肥素以“工业立市”，已形成了以汽车及工程制造、家用电器、化工及新型建材三个主导方向的产业支撑点,支柱产业,现代农业示范园,蜀山新产业园,高新技术产业开发区,经济技术开发区,政务文化新区,包河工业园,大杨镇工业产业园,庐阳产业园,现代物流园,新站综合开发试验区,瑶海工业园,龙岗工业园,目前，合肥市的比较优势主要在制造加工业。目前，已经形成了汽车及工程机械、家用电器、化工及新型建材三个主导方向的产业支撑点。“十一五期间”政府的发展重点落在发展以制造加工业、城郊型农业、高新技术产业、旅游文化教育产业
8、、现代服务业为导向的综合性产业体系，并已经建成了高新技术产业开发区、经济技术开发区、新站综合开发区等大型开发区及众多的工业产业园区。,13,合肥地处华东腹部，目前全市已形成以航空、铁路、公路互相衔接的立体式交通网络,交通状况,航空 合肥骆岗机场位于城南12公里，是国内大型的现代化机场，有直通北京、上海等20余条航线，还有直达香港的定期航班。铁路 淮南铁路(复线)贯穿南北，北至蚌埠，与京沪线、陇海线相接，南至芜湖，与皖赣、宁芜线和宣杭线相连。华东第二通道“杭州-芜湖-合肥阜阳”线路、合(肥)九(江)铁路已建成通 车。建设中的宁(南京)西(西安)铁路也途经合肥，建后将成为与陇海线平行的东西第二条干
9、线。公路 合肥已成为全省公路交通中心，有开往本省13个地市42个县的直达汽车。312国道和206国道在合肥交汇。合宁、合芜、合蚌等高速公路的相继开通，大大便利了与沪宁杭和长江流域 各城市的往来。,14,城市概况,宏观经济分析,城市规划发展,房地产市场现状,合肥市社会经济及未来发展状况,15,宏观经济,合肥地处长三角腹地，距南京仅129公里，是长三角经济势力向 内地扩展的第一站，随着区域经 济一体化的趋势不断增强，合肥 的区域性交通枢纽的地位进一步 凸现，加快融入长三角。同时，作为省会城市，合肥的经 济发展还起着带动周边县市经济 发展的带头作用，目前，安徽省 正在打造以合肥为中心的省会经 济圈，
10、实现合肥与南京都市圈、武汉城市圈、皖江城市带、沿淮 城市群的竞争融合。,通泰观点：合肥地处华东腹地，是长三角经济势力向内地扩展的第一站，对周边县市经济发展起带头作用,16,宏观经济分析指标,宏观经济,投资风险指标,投资潜力指标,1、经济发展情况（GDP、人均GDP、GDP增长率）2、房地产开发投资规模（固定资产投资/房地产投资）3、人均使用面积规模4、供给规模（施工面积、竣工面积）5、需求规模（销售面积）6、购买力水平（人均储蓄余额、人均可支配收入）,1、房地产投资风险：房地产投资/GDP、房地产投资增长率/GDP增长率2、供求风险：空置面积,17,通泰观点：国内生产总值持续快速增长，但和中部
11、其他省会城市相比仍比较落后,投资潜力指标,2000年以来，合肥经济一直处于经济增长的快车道，年增长率均在10以上，特别是近三年，合肥经济以16以上的速度高速增长，06年合肥市的GDP突破千亿，达到1073.86亿元。,尽管经济高速发展，但比较而言，合肥属于中部地区经济欠发达城市，2006年国民生产总值在全国城市中排名56位，在中部六省市的省会城市中排名倒数第二。,资料来源：合肥市2007年统计年鉴,资料来源：各城市统计局,18,人均GDP达到23205元，房地产还处于以满足需求为主的发展阶段,投资潜力指标,2000年以来，合肥市人均GDP持续增长，2006年合肥市人均GDP达到23205元，约
12、为（2998美元），房地产还处于超速发展阶段，需求还是以生存需求为主，生存和改善需求兼而有之。,19,通泰观点：合肥产业结构日益优化，工业仍居于主导地位；第三产业近几年增张迅猛，未来将会取代工业成为主导产业,投资潜力指标,合肥的经济快速发展主要是以第二产业和第三产业的反展所带动，这也是合肥市今年来产业结构调整优化的重点。而实现经济的腾飞，合肥还将主要依托工业，合肥提出的口号是“建造国内外重要的加工制造基地”。,从三个产业结构比来看，工业和第三产业比例相当，第一产业比例很小。目前，合肥正处在工业化阶段的中期，未来工业仍有很大的发展空间。近几年，第三产业的迅猛发展使城市的产业结构进一步优化组合，将
13、会大大带动以城市为核心的周边地区的经济发展。,资料来源：合肥市2007年统计年鉴,20,固定资产投资、房地产开发投资快速增长，为经济持续发展奠定基础,投资潜力指标,近年来合肥市固定资产投资发展迅猛，近三年增速均在35以上，06年合肥市固定资产投资达到了824.8亿元。固定资产投资的大幅增长，使合肥的基础设施建设日臻完善，为合肥经济持续快速发展的奠定了基础。在宏观调控政策的影响下，合肥市房地产开发投资在2003年经历爆发式增长后，近3年以来增速有所放缓，但增长速度仍然保持在一个较高的比率，房地产业仍在快速发展中。,资料来源：合肥市2007年统计年鉴,21,通泰观点：合肥市人均住宅使用面积平稳增长
14、，但较全国平均水平还有较大差距,投资潜力指标,合肥市人均使用面积保持了平稳增长的趋势，06年达18.9平方米/人。,据统计，05年全国城镇人均住宅面积已经达到26平米，比较而言，合肥市住房人均使用面积还较低，房地产市场还有非常大的发展空间。,资料来源：合肥市2007年统计年鉴,22,供给规模施、竣工面积快速上涨，竣工面积受宏观调控影响增幅放缓,投资潜力指标,资料来源：合肥市房产局,2003年至2005年之间，合肥全市商品房年新增供应量保持在450-550万方左右，年成交量在400-450万方左右，历年累计存量在150-200万方之间，供求关系平稳。2006-2007年，供应量开始增加，尤其是进
15、入2007年以来，大量50万方以上甚至百万方以上体量的项目进入市场，且大多数十万方同期开工，同期销售，市场需求有限，造成市场上大量存量积压，供求关系发生变化。截止2007年6月4日，合肥市共入网上市503个项目，入网销售201860套、1990.15万，；其中可售商品房76603套，可售面积717.18万。,商品房供应,23,成交量价走势,投资潜力指标,资料来源：合肥市房产局,自2003年以来，合肥全市商品房年成交面积保持在400-450万，2006年成交量较高，达520万。成交均价在3000-3200元/左右浮动。2月份由于春节因素，造成成交量和成交均价的下滑，属于正常的市场反映，不影响市场
16、的整体走势。,统计数据表明，每年的3-5月份、9-10月份、12月份以及来年的1月份会形成3个成交高峰，成交价格和成交量均有较为明显的攀升。,24,购买力水平合肥人均可支配收入增长迅速，06年达11013元，但长三角经济发达城市差距还较大,投资潜力指标,与长三角经济发达城市相比，合肥市人均可支配收入大大低于其他城市的人均水平，合肥经济发展水平明显落后。,近年来合肥市人均可支配收入基本以10以上的速度稳定增长，2006年合肥市人均可支配收入达到11013元。,资料来源：合肥市2007年统计年鉴,资料来源：各城市统计局,25,购买力水平,投资潜力指标,资料来源：合肥市2007年统计年鉴,人均储蓄余
17、额的保持了快速增长，预示未来两、三年将是房地产快速增长的阶段。合肥市居民存款余额的上涨预示合肥市房地产业未来几年良好的发展前景。,通泰观点：人均储蓄余额的快速增长，预示人均购买力水平潜力巨大，房地产未来几年前景看好；,26,房地产投资额/GDP比值已超过警界水平，房地产投资风险需警惕,投资潜力指标,自2002年以来，合肥市房地产投资增长速度大大快于GDP增长速度，而房地产开发投资额占GDP比重也逐年提高，已大大高于警界水平，一方面说明房地产投资是促进合肥市经济发展的主要推动力，另一方面也说明合肥市房地产市场存在着很大风险，需高度警惕。,资料来源：合肥市2007年统计年鉴,27,供求风险近两年合
18、肥市商品房空置面积陡增，房地产投资风险凸现,投资潜力指标,尽管合肥市近两年商品房市场销售旺盛，但商品房空置面积也快速上升，数据显示，06年商品房空置面积达132万平米，比05年增长57.2。在合肥房地产投资快速增长的背景下，合肥市房地产市场供过于求的的情况已经很明显，而未来房地产开发量的扩大使房地产供求矛盾更为加剧，投资风险凸现。,资料来源：合肥市2007年统计年鉴,28,城市综合宏观SWOT分析,宏观部分总结,29,城市概况,宏观经济分析,城市规划发展,房地产市场现状,合肥市社会经济及未来发展状况,30,合肥城市发展“141”战略，积极向长三角经济圈靠拢,城市发展战略,自从2001年合肥建设
19、政务新区以来，近几年城市向西南发展，政务新区、高新区、经济技术开发区发展速度较快，成为城市内的新中心；新一届合肥市政府为加速合肥市融入长江流域经济圈的进程，于2006年提出“141”战略，即一个主城，四个城市副中心，一个滨湖新区，推动整个城市向巢湖方向发展,资料来源：合肥市规划局,31,合肥市总体规划（2006-2020）,城市发展战略,资料来源：合肥市规划局,32,合肥空间发展策略与空间形态（2006-2020）,城市发展战略,规划期内城市主要向西、向南发展，适当向北、向东方向发展。老城提升，三面整合，两向拓展，两带控制。城市以老城为中心，沿几条对外交通放射线向东、南、西南、西、北五个方向伸
20、展，形成星形的空间形态。,资料来源：合肥市规划局,33,合肥市中心城区分区规划（2006-2020）中心城区划分为：老城区、东区、北区、西区、南区、经开区、高新区和滨湖新区,城市发展战略,资料来源：合肥市规划局,34,合肥市交通规划,城市发展战略,资料来源：合肥市规划局,中心城区骨架道路布局城市骨架路网由快速路和I级主干路组成，快速路网在整个城镇密集区内构建，规划为“四横四纵”网络，I级主干路布局结构为“环形、放射加方格网”：在二环内组成环网状，向外围组团及功能区呈网状放射形结构。,35,合肥市公交系统规划推行公共交通优先发展战略，确立公共交通在日常出行中的主导地位,城市发展战略,轨道交通规划
21、设置“两横两纵”四条轨道交通线路，总长度为120公里，线网密度为0.33公里/平方公里。公交线路规划设快速公交线路总长度180公里，线网密度为0.5公里/平方公里，形成“一环五射”格局。,资料来源：合肥市规划局,36,合肥旅游规划主要协调主城与巢湖国家级风景名 胜区、蜀山省级风景名胜区之间的关系,城市发展战略,主城与巢湖风景名胜区：协调滨湖新区与风景名胜区建设的关系，保护巢湖自然生态环境，结合防洪设施建设，恢复滨湖生态湿地，促进巢湖综合治理。主城与大蜀山风景名胜区：注重山体与植被的全面维护，保持城市山体制高点的地标形象，保持良好的景观与生态环境，加强周边地段建设的控制，协调城市建设风貌。,资料
22、来源：合肥市规划局,37,城市概况,宏观经济分析,城市规划发展,房地产市场现状,合肥市社会经济及未来发展状况,38,合肥土地开发情况,房地产市场,资料显示，合肥市土地购置面积在2002年2004年迅速增长，2005年以后政府拧紧土地供给阀门，土地购置面积快速减少，但合肥市场上已经囤积了大量待开发土地，且大多数都是2004年以前购置，根据国家相关政策，土地空置两年要收回，所以可以预计未来两三年内合肥市土地开发面积持续扩大，房地产市场供给持续增长。,资料来源：合肥市2007年统计年鉴,39,合肥市房地产概况,房地产市场,2002年以来，合肥市房地产市场快速发展，商品房销售面积逐年上涨，但随着国家宏
23、观调控政策的深入，商品房销售增幅放缓，2006年合肥市共销售商品房640.92万平米，同比05年增长7.7，商品房销售均价同样涨幅趋缓，06年销售均价3131元/平米，同比上涨4.3。,随着合肥市房地产投资力度的逐年扩大，合肥市商品房空置面积也快速增长，06年商品房空置面积达到了132万平米，同比增长57.2，其中空置一年以上99.22万平米。空置面积的快速增长给合肥的房地产市场敲响了警钟。,40,合肥房地产市场板块竞争格局,房地产市场,合肥楼市板块分布特征明显，共分为七大片区。各片区围绕在市中心和城市规划发展的主要区域；政务新区、大蜀山片区、学府片区、包河片区是目前市场的热点；,41,宏观分
24、析,项目价值评析,城市概况,宏观经济分析,城市规划发展,项目四至,SWOT分析,商业市场发展概况,项目概况,思维导图,城市商业综述,商圈分布及现状,类比项目分析,政务区商业概况,项目商业定位,物业业态定位,物业价格定位,目标客户定位,功能及形象定位,房地产市场现状,商业发展轨迹,商业条件分析,物业属性定位,租售经营模式,消费者研究,42,合肥市商业地产市场发展概况,43,产业结构,全年实现规模以上工业总产值1098.5亿元，全部工业实现增加值409.44亿元，占GDP的比重达到38.1%，比2005年提高0.9个百分点，与2005年相比增长22.5%。全年完成固定资产投资824.80亿元，与2
25、005年相比增长66.5%。其中第一产业完成投资6.77亿元，增长1.09倍；第二产业完成投资196.29亿元，增长1.18倍，第三产业完成投资621.74亿元，增长54.7%。二产中工业投资完成193.35亿元，比上年净增103.9亿元，超过2005年全年的工业投资总量。合肥市产业结构层次偏低。按GDP三次产业构成为14.8:46.5:38.7，按就业三次产业构成是51.4:21.3:27.3，这在省会城市中明显偏高。合肥工业结构的轻重工业比为39:61，轻工业中以农产品为原料加工工业占52.2%，绝大部分属初加工；重工业采掘业和原料工业占40%。除机械工业外，大部分加工程度较低。合肥市目前
26、的产业结构比例呈现“二、三、一”型，今后应继续保持这一态势，大力发展制造业和高新技术产业。合肥产业结构优化要重点加快发展电子信息，生物技术及新医药，光机电一体化等三个高新技术产业；加大汽车及工程机械、家用电器、化工等三大支柱产业，建设国家级制造业生产基地。第三产业以发展交通运输、物流业和旅游业为主。,通泰观点：合肥市产业结构日益优化，发展态势渐好，为商业的发展提供良好的契机。,44,全年消费品零售总额达384.31亿元，在省会城市中居第18位，在中部六省排倒数第二位，说明其全社会的消费水平在全国的省会城市及中部六省中都处于较差的水平。,全社会商品零售总额,45,通泰观点：合肥商业地产呈现单极化
27、格局，区域级商业中心不发达,全市商业规划,商业网点体系布局规划商业体系规划由市级商业中心、区级商业中心和居住区级商业中心构成，它是城市商业网点建设的主要框架，对城市商业网点建设起着重要的引导、控制作用。,范围：老城区及其东侧，以长江路为轴，呈带状分布，东西以明光路和环城路为界；南北以红星路、安庆路和寿春路为界的较大区域里，用地面积约2平方公里。功能：为消费者提供多层次的综合性的优质服务。商业业态：以购物中心、百货店、专业店、专卖店等为主。,市级商业中心概况,46,区级商业中心,全市商业规划,区级商圈是城市中一个区域内的商业中心，服务人口约20万人。功能：就近为区域内居民提供商业服务，对分流市级
28、商业中心的部分职能，缓解老城区交通、环境压力规划：控制在0.5平方公里左右，商业建筑面积宜在10万平方米以上商业业态：以大中型超市、专卖店、专业店为主。,区级商业中心概况,西南区区级商业中心（南七里站附近）,大学城区级商业中心,东区区级商业中心（花冲公园附近）,北区区级商业中心（公交四保场附近）,西区区级商业中心（井岗镇附近）,政务文化新区区级商业中心,东南区区级商业中心（葛大店附近）,新站区级商业中心,47,居住区级商业中心:服务人口约5万人，以经营中低档的日常消费品为主。商业业态：以小型超市、便利店、菜场、餐饮店为主体，同时配有一定规模的服务网点。庐阳4处；瑶海区6处；包河区7处：蜀山区8
29、处。,全市商业规划,高新区居住区级商业中心,乡村花园居住区级商业中心,三里街居住区级商业中心,亳州路居住区级商业中心,三里庵居住区级商业中心,青阳北路居住区级商业中心,东南区区级商业中心（葛大店附近）,七里塘居住区级商业中心,双岗居住区级商业中心,杏林小区居住区级商业中心,四里河居住区级商业中心,铜陵路居住区级商业中心,站塘居住区级商业中心,钢北居住区级商业中心,化工厂居住区级商业中心,周谷堆居住区级商业中心,九华山路居住区级商业中心,卫岗居住区级商业中心,曙光居住区级商业中心,姚公庙居住区级商业中心,马鞍山南路居住区商业中心,西七里塘居住区级商业中心,昌河居住区级商业中心,西城居住区级商业中
30、心,莲花新村地区居住区商业中心,黄山公园东居住区级商业中心,48,消费习惯,实用消费：受到历史文化及消费文化的影响，居民消费多注重实用性消费为主。夜消费：合肥居民夜生活较丰富，夜总会、洗浴桑拿、酒吧、歌厅等娱乐场所及夜市餐饮数量较多多，分布广。潮流消费：合肥由于地理位置和交通等原因，外来文化传播进入相对较快，居民接受外来文化速度也较快，故新型商业在合肥能拥有较为宽松的发展空间。,49,合肥市商业地产市场发展概况,50,改革开放以来，中国的城市化进程迅猛发展。和全国许多大中城市一样，合肥的城市发展和商业网点建设也取得了很大成效，到如今已初步形成错落有致、星罗棋布的城市三级商业网点体系,合肥的城区
31、基本划分为中南西北东五个片区。在这五个片区中以老城区，也就是环城路包围的市中心最为繁华。因为在上个世纪80年代，合肥城市建设以旧城改造为主，且主要集中在老城区内，并以长江路和金寨路沿线开发为主，因此，合肥的商业网点也多集中在老城区内，尤其是四牌楼、三孝口地区更为集中。,一个中心,商业发展轨迹,特征综述：一个中心，同步发展，两个周期,从80年代末到2000年左右，合肥市商业地产的发展总体上是处于城市建设同步自然发展阶段。,同步发展,总体上经历了内环的形成，也就是80年代90年代末的聚集期，以及城市开始由内向外扩散，从2000年至今的扩散期。,两个周期,51,商业发展轨迹,发展历程：商业老街三孝口
32、商圈四牌楼商圈大中型超市购物中心商圈,解放以来，从九狮桥到十字街的淮河路一直是合肥市最繁荣的商业老街，位于四牌楼的合肥百货大楼一直是最大的百货店。上世纪70年代，合肥商业繁荣的地带主要在淮河路、十字街、安庆路、合肥百货大楼。这是传统老街唯一时代。,商业老街时代,80年代初，以红旗百货大楼、龙图商厦、汇通商厦为代表的三孝口商圈随之崛起。到了80年代后期，红旗百货大楼、汇通商厦、龙图商厦等一批大型综合百货商场在“三孝口商圈”如雨后春笋般涌现，此时，三孝口成为当时最具活力的“黄金商圈”。据访谈了解，上世纪90年代中后期，红旗百货大楼、龙图商厦等这一批综合百货商场因为经营不善，效益逐年下滑，三孝口的商
33、业氛围大不如前。,三孝口商圈,90年代中期，以鼓楼商厦、商之都、百货大楼、乐普生为代表的四牌楼商圈又重新取得优势地位。,四牌楼商圈,大中型超市购物中心,90年代末以来，大中型综合超市逐步兴起，商业的集聚开始有序地从市级商业中心走向城市内部的枢纽型区域、居住区组团,合家福购物广场开始追求一种为社区服务、融合小康家居和现代购物的经营理念，法国家乐福合肥一店抢滩三里庵，二店联手新都会打造新型购物中心概念占领东南区商圈至高地，元一时代广场入驻交通要道胜利路。,52,商圈兴衰沉浮对本项目之启示,发展轨迹启示,城市新的商业业态的丰富性，成就了城市新商圈。家乐福进入安徽市场，一种新型的商业业态购物中心，成为
34、五里墩新商圈、周谷堆新商圈相成的主要推动力。,启示一：新商业造就新商圈,在城市目前的三级商圈里，城市商业中心是相对成熟的商圈，作为副中心和居住商圈，由于新兴商业地产项目介入程度愈深，则所面对的情况越为复杂多变，随之风险也愈大。因而需介入专业运营，以把脉城市发育、区域繁荣与项目发展之均衡节奏。,启示二：新商圈繁荣呼唤专业运营,新商圈向社区靠近，向特色靠近。时下大家关注的“51015”，很好地描述了社区新商圈的业态分布，5分钟到社区便利店，10分钟到达社区超市，15分钟到社区购物中心。特色商圈是新商圈形成过程中某业种的品类聚合；新商圈更注重新兴业种的丰富。新商圈除了以传统百货店、专业市场做主力商业
35、外，更重要的是在购物之外，增加了娱乐、休闲、文娱之类的商业经营品种；新商圈的品牌意识明显增强。作为新兴商圈，这里的商业项目都着眼于未来的商业消费趋势，所以商业品牌意思相对较浓，无论是零售商品品牌还是商品品牌，都在经营中得到一定程度的重视；新商圈增强居民消费的便利性，满足了居民消费的多元化需求。与传统商圈相比，城市新商圈离消费者更近，降低了消费成本，增强了便利性，满足了居民消费的多元化需求；,启示三：合肥新商圈特征,53,合肥市商业地产市场发展概况,54,商圈分布及现状,淮河路商圈,南七商圈,新站区商圈,三里庵商圈,马鞍山商圈,明珠广场商圈,以下商圈均具备了以下特点：一是这些地区全是本地人及游客
36、购物必到之处，人流十分旺盛；二是交通便捷，这些地区都处于城市的黄金地段；三是各商圈商业网点密集，竞争激烈。,将合肥商圈划分为六个商圈：淮河路商圈、三里庵商圈、南七商圈、马鞍山商圈、新站区商圈、明珠广场商圈；划分标准包括：业态、档次、消费群的差异、商圈在合肥居民中的认知度。,商圈分布图,55,淮河路商圈,南七商圈,新站区商圈,三里庵商圈,马鞍山商圈,明珠广场商圈,核心商圈淮河路商圈,淮河路商圈,商圈概况,地位合肥居民认知度最高的零售商圈老牌市级商业中心范围以长江路为轴，东西以明光路和环城西路，南北分别以红星路、寿春路为界的2平方公里。商业规模商业面积总约20万平方米。,56,业态业种,业态主要以
37、购物中心、百货店、专卖店等为主，它能为消费者提供文化娱乐、金融、邮政、信息等方面的服务。新兴业态已开始发展，业态格局逐渐走向多元化。以步行街为依托，超市、专卖店、专业店、便民店等新型业态在商圈内逐渐得到发展，已初步形成各种业态互为补充、相互竞争的商业格局；大型商业综合体尚未出现。,57,档次与消费群,本商圈为合肥市中高档、中档零售商业最集中区域；商圈内中档以上商业占据了合肥市大部分的中高档零售市场消化能力，消费群包括合肥中、高收入阶层及外地来合肥的商务、旅游人士；规模最大的传统商圈的地位使集中了数量最多的新兴商业（如家电和体育用品专业店）和餐饮娱乐场所，此类商业面向社会各阶层。历史文化底韵浓厚
38、的淮河路步行街和四牌楼是该商业中心的核心地段，整个商圈能辐射到整个合肥市仍至郊区三县。,58,重点商业网点分析,建筑面积：3.5万平方米中高档为主的综合性百货公司,楼层业态分布：1F：化妆品、黄金珠宝、钟表、男女皮具、箱包、快餐 2F：女时装、职业装、休闲装、女服饰品、内衣、美容美发厅 3F：男式正装、休闲装、男服饰品、运动系列、童装玩具、家用床用、工艺礼品、家电 B1：大型超级市场,百盛广场,百大鼓楼,建筑面积：3.3万平方米中档为主的百货公司,楼层业态分布：1F 化妆品、黄金珠宝、钟表、名烟名酒、女鞋 2F 女时装、职业女装、休闲装、饰配3F 运动装、休闲装、男女毛衫、内衣4F 男式正装、
39、男鞋男裤5F 家用电器、数码通讯6F 床品家居、童装童鞋、玩具文具B1 箱包皮件、体育器材、食品超市,59,商圈小结,60,新站区商圈,新站区商圈,淮河路商圈,南七商圈,新站区商圈,三里庵商圈,马鞍山商圈,明珠广场商圈,商圈概况,地位该区目前已成为合肥市、安徽省各类专业市场较为集中的地区，其辐射影响范围可概括为立足合肥、辐射全省。范围东部以安徽大市场，西部以轻工商城，南部以元一时代广场，北部以安徽国际汽车城，中部以白马服装城及沿站前路区域的轻纺、服装专业带，形成一个商圈。商业规模商业面积总约30万平方米。,61,业态业种,全区集物流、专业批发、商业、酒店、娱乐、金融为一体的商业中心。新站区主要
40、是中产阶级的居住区，同时也有来自全省的从事专业批发的从业人员在这里居住。这里除了专业的批发市场外，还有满足当地居民平时生活的日常需求。,62,淮河路商圈,南七商圈,新站区商圈,马鞍山商圈,明珠广场商圈,三里庵商圈,三里庵商圈,商圈概况,地位该商业中心东承长江中路商圈，是长江中路商圈向西的自然延伸；西带环间高档住宅区、高新技术开发区、政务文化新区、经济技术开发区；南连中国科技大学及南七商圈,是合肥市重要商圈。范围以安徽国际购物广场为中心，有家乐福超市、家福特建材，金色巴黎等。商业规模商业面积总约10万平方米。,三里庵商圈,63,安徽国购广场,重点商业网点分析,64,商圈小结,业态种类：安徽国际购
41、物广场是集超市、百货、专业商场、专卖店、休闲、餐饮和娱乐等为一体的一站式购物广场，可满足消费者一站式的购物需求，同时还满足娱乐、休闲、餐饮的需求。交通便利：该商业中心交通方便，有十多路公交经过。辐射范围较广：辐射范围包括高新区、蜀山行政区。消费人群：该区域的的居民收入可观，尤其是高新区是合肥高档楼盘的聚集区域，小区居民文化层次高，经济收入高。,65,淮河路商圈,新站区商圈,马鞍山商圈,明珠广场商圈,三里庵商圈,南七商圈,南七商圈,商圈概况,地位该商业中心合肥西老商圈,是合肥市重要商圈。范围位于望江路与金寨路交叉口，以南七商业大厦、北京华联为龙头，南七小商品及农贸市场为辅的商业中心。商业规模商业
42、面积总约10万平方米。,南七商圈,66,商圈小结,业态种类：主要是满足当地居民平时的日常生活需求，商品的一般以中低档为主。辐射范围：辐射范围大概在周边一公里左右，向南可辐射带姚公庙一带。消费人群：主要以南七的当地居民为主要客户，周边小区主要是以一些老工厂的家属住宅小区和民房为主，居民收入有限，大多属于中低端的消费群体。,67,淮河路商圈,新站区商圈,明珠广场商圈,三里庵商圈,南七商圈,马鞍山商圈,周谷堆马鞍山商圈,商圈概况,地位是近几年合肥逐渐发展起来的新兴商圈。范围该区域目前以环球新都会及入驻的家乐福为主，连同周边的苏宁电器、苏果超市和正在建设的金地88街以及周谷堆农产品批发市场为载体形成一
43、个商业中心。商业规模商业面积总约20万平方米。,马鞍山商圈,68,商圈小结,业态种类：主要以新都会环球广场为龙头，汇集了家乐福超市、美食天地、国际品牌专卖店以及主题运动休闲区、城市先锋馆等主题商业，是一站式和体验式的购物中心。交通便利：该中心位于屯溪路与马鞍山路交叉口，交通方便。辐射范围：马鞍山路是市中心连接滨湖新区的一条主干道，商业不仅辐射到周边一公里的区域，还可辐射到滨湖新区。消费人群：马鞍山路沿线住宅小区中高档楼盘较多，人员相对集中，消费人群的属中高端消费者，但周谷堆附近的住宅小区主要是拆迁小区，居民经济能力有限，所以该区域中低端的消费人群也有中高端的消费人群。由于部分高档楼盘刚开发，入
44、住业主较少，所以高端消费客户较少。,69,淮河路商圈,新站区商圈,三里庵商圈,南七商圈,马鞍山商圈,明珠广场商圈,经济开发区明珠广场商圈,商圈概况,地位随着经济开发区的不断发展，形成服务于该区的新兴商圈。范围以桐山国际购物广场为代表，附近有明珠广场、欧洲风情街等。商业规模商业面积总约30万平方米。,明珠广场商圈,70,明珠广场易初莲花超市,重点商业网点分析,71,商圈小结,业态种类：该商业中心涵盖购物、餐饮、娱乐、休闲等功能。交通便利：该中心位于金寨南（合安）路段，交通十分便利。辐射范围：该商圈周边住宅小区众多，除开发建成高档住宅东海花园、繁华世家、丽景碧雅之外，公里半径内更有浅水湾、汇景苑、
45、翰林雅居、金星家园、乡村花园等社区总建筑面积超过250万、消费人口达20万人辐射商圈。消费人群：经济开发区住宅小区大多属于中低端的楼盘，高端楼盘稀少，区内居民生活水平相对市内不高，该商业中心主要是满足开发区内居民的日常生活需求。,72,商圈比较,各商圈作为传统的商圈，为合肥市民认知度较高的商业核心区域；各商圈的定位不尽相同，有的定位于中高档，有的定位为中低档，并面向不同的客户群；各商圈根据各自不同的商业环境，发展方向也各有特点。,73,合肥市主要街道调研分析,安庆路东段,1、商户以个体户为主，商业档次为中低档。2、安庆路东段业态以服装、餐饮、电子零件等业态为主。,74,金寨路南段,1、此路段为
46、城市干道交汇处，交通便利，商业氛围浓厚；2、业态方面，餐饮、各类眼镜店为主，金融类商业所占比例达到20%，较其他调研商业街区都高，属金融一条街。,75,蒙城路南段,76,合肥市商业地产市场要点总结（一）,商业市场要点总结,合肥城市城区呈组团式布局发展，商业网点呈组团式分散分布，并在不同区域形成区域型商圈。各类型商业网点缺乏统一规划，布局不合理。,合肥市商业网点空间布局不合理,合肥市大型零售网点大多数在定位上没有明显的品牌差异和特色，业态雷同，各百货商场销售的商品和经营方式差别不大，有百店一面的现象。,商业大型网点缺乏特色，同质化严重,商业形态滞后，有待升级,零售业态依然以百货商场、量贩超市以及
47、步行街街铺、集贸市场类传统业态为主，新兴商业业态在市场上依然缺乏。,零售业市场竞争十分激烈,虽然合肥商业网点分布较分散，但中心城区的商圈内的同行业竞争十分激烈。随着越来越多的外资零售企业和国内知名连锁企业的进入步伐加快，零售市场的竞争将更加激烈，对合肥本土零售市场传统企业造成很大的冲击，同时也将促进合肥零售市场的健康发展。,77,通泰观点：面临发展机遇，发展空间较大，商业发展潜力巨大。,商业市场要点总结,随着合肥城市布局和城市的发展，除原先的商业区域外，在新站、周谷堆、马鞍山等区域，商业发展也逐渐步入轨道，城市商业正向多点多层次的方向发展，但由于目前发展时间短、只局限于区域消费的需求，整体的商
48、业繁荣还有待时日。,新兴商圈不断涌现，但缺乏亮点,目前合肥绝大部分商业项目都只注重购物功能，而缺乏娱乐、餐饮、休闲功能，因此随着人们消费观念和消费需求的变化，这些商场的吸引力将逐渐降低。,现时主要经营竞争商场功能定位比较单一,各类商业地产投资商家注重商家名店效应。商铺价格总体向上。新开发商业地产普遍现象就是引进知名商家，产生名店效应，比如元一时代广场引进易初莲花、环球广场引进家乐福等；虽然在售商业地产项目，因地段、商业形态的各异，价格跨度很大，但各类商业的价格总体趋势向上。,注重商家名店效应，商铺价格总体向上,随着收入的提高，居民的消费层次将逐步提高，消费将更加注重满足精神层面的需求，商业结构
49、也将向多层的、多元化方向发展。,消费观念逐步转变，实物型消费向精神享受型消费变化明显,合肥市商业地产市场要点总结（二）,78,合肥市商业地产市场发展概况,79,商住金融中心合肥市中央商务区功能定位是政务、文化、居住、旅游、金融、商贸,政务区概况,合肥政务文化新区坐落于中心城区西南约6公里处，规划面积12.67平方公里，为不规则四边形，纵横各3公里多。东至金寨路、合作化南路，西抵高新技术开发区、合九铁路，北与铁路专用道和高压走廊相望，南连经济技术开发区、312国道。规划人口：至2010年达到15万；建筑体量：1200万（其中住宅约600万）定位：未来合肥新的政治、文化、金融、商贸、体育等中心。,
50、80,商业分布,政务文化新区的商业主要分布在如下三个区域：汇林阁、绿怡花园、花花市街；划分标准包括：根据政务文化新区目前商业的聚集情况，目前只有这三处的商业较为繁华，形成了相对浓厚的商业氛围。,81,汇林阁,汇林阁,绿怡花园,花花市街,82,汇林阁,汇林阁商业特点分析：业态多以满足小区生活的社区配套商业为主；商业档次较低，消费对象多为当地拆迁户，消费水平低；汽车修配在临主干道出大量扎根，经营情况良好；目前租金水平低下；商铺面积小，利于分割；,83,绿怡花园,汇林阁,绿怡花园,花花市街,84,绿怡花园,绿怡花园商业特点分析：类似于汇林商业，业态多以满足小区生活的业态为主；大部分商业档次较低，消费
