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1、合肥城市进入及投资机会研究结论篇,2010.08,中国房产信息集团,目 录,合肥城市认知,报告主要框架,合肥城市投资策略建议,合肥城市发展战略建议,合肥城市发展潜力和方向,合肥城市认知,东部优先发展：已经和正在形成一个“三主四次”的七大城市圈，未来全力打造这条全球最具活力的世界级沿海黄金城市带。西部大开发：涉及西部十一个省、市、自治区，未来国家继续坚持不移地执行、加大开发力度。东北振兴：振兴东北老工业基地，成为未来中国经济发展的又一“发动机”。,中部崛起：在中国总体发展战略中起着“承东（沿海）启西”的作用，并利用自身的区域优势、资源实现城市发展、推动中国经济发展。,中部崛起战略将成为中国经济发
2、展的重要方向和主要引擎之一，在泛长三角概念下，安徽省抓住机遇将会迎来发展良机。,国家战略实施：,泛长三角概念下的中部崛起战略，为安徽经济发展提供了前所未有的机遇和平台,东北振兴,中 部 崛 起,西 部 大 开 发,东部优先发展,范围：指长江与淮河之间不包括大别山区的江淮地区，面积65329平方公里，人口3115.5万人，包括合肥市、六安市(不含金寨、霍山及舒城、霍邱的部分地区)、巢湖、淮南市区、蚌埠市区、滁州、马鞍山、芜湖、铜陵、池州(部分)、安庆(部分)等11个省辖市，形成以合肥为中心的“1+10”江淮城市群。资源：两淮区域、马鞍山、铜陵拥有丰富的煤碳、钢铁、铜资源；作为四大科教基地，合肥具
3、备人才优势，并且成本相对较低；区域历史人文亦独具特色。区位交通：承东启西的重要节点，长三角产业向内地转移的首选之地,江淮城市群依靠优越的交通区位优势、丰富资源优势，竞争力将逐步增强，大合肥的影响力日益提升。,合肥的城市特色：三国故地、包拯家乡、淮军摇篮、科教之城、滨湖新城。,历史文化名城、国家卫生城市、优秀旅游城市、国家园林城市、全国双拥模范和全国治安综合治理先进城市、全国城市环境综合整治优秀城市、国家动漫产业基地,城市名片,城市老印象,三国遗址公园合肥三国遗址公园位于合肥市庐阳区三十岗乡，淝河故道北岸，史称三国“合肥新城”,包公祠全园从不同的角度，用不同的形式，展示了包公“忠、孝、清、廉”的
4、一生,逍遥津三国文化张辽威震逍遥津,天鹅湖位于合肥的政治文化休闲中心政务区，天鹅湖目前是合肥市内最大的开放式公园。,城市新印象,中国科学技术大学中国科大是老一辈科学家和老一辈革命家共同创办的新型理工类高校，是中国科学院直属的唯一高等院校，是我国唯一拥有两个国家实验室的高校。,滨湖新城依托滨湖新区规划，打造集商务、休闲、居住、办公于一体的现代化新城区,城市夜景正在大跨步前进中的合肥,科教资源合肥现有以中科院合肥物质科学研究院为代表的各类科研机构200多个；拥有以中国科技大学为代表的各类高等院校近100所。博士授权点138个、有24个学科被认定为国家级重点学科：拥有中国科学院和中国工程院院士31人
5、，在中部城市中名列前茅；国家自然科学基金创新群体和中科院“百人计划”入选人数在中部城市中排序第一；拥有各类技术研究和开发机构358家，各类科技人员30余万人。,科技创新合肥是全国首个科技创新型试点市。我国第一台窗式空调、第一台微型电子计算机、第一台“激光大气污染监测雷达”、世界第一台VCD和第一台仿生搓洗式全自动洗衣机、第一台变容式冰箱等均诞生于合肥。从2001年起，合肥每年举行一次“中国-合肥高新技术项目与资本对接会”，搭建起国内、国际科技产业投资的平台，努力使合肥的科教优势转化为现实的产业优势和经济优势，让“合肥制造”与“合肥创造”比翼齐飞。,科技设施除首都北京以外，合肥是国家重大科学工程
6、布局最密集的城市。拥有“合肥微尺度物质科学国家实验室”、“合肥火灾科学国家重点实验室”、“国家（合肥）同步辐射实验室”、“国家（合肥）高性能计算中心”等国家重点科研设施及33个省部级重点实验室。中科院等离子所已成为国际热核聚变实验反应堆（ITER）国际计划的主要参加单位。,科教之城,合肥科技馆,合肥物质科学研究院,近年来，合肥市户籍人口数量稳步上升，年增长率2.1%。增长的主要原因是自2005年以来连续五年合肥市迁入人口均保持在10万左右。外来人口的大规模快速增长为合肥房地产业的发展带来巨大机会。,合肥市户籍人口变化图,合肥市迁入人口变化图,数据来源:青岛统计局,数据来源:2005年全国1%人
7、口抽样数据公报,由于中国每十年进行一次大规模人口普查，全国第六次人口普查将在2010年下半年开展，尚无数据公布，而上一次大规模人口普查数据的公布则是在2001年，可参考性较差。因此我们采用2005年全国1%人口抽样调查数据来分析人口年龄结构问题。从下表中可见，武汉、长沙、郑州等中部六省省会城市老龄化水平接近一线城市水平，在同级别城市中处于较高水平。,2005年全国人口&合肥户籍人口年龄分布图,数据来源:国家统计局 青岛统计局,注：数据为2005年全国1%人口抽样数据。,在年龄结构上，合肥人口中老年人口较少，中段劳动人口和儿童较多。与全国相比，合肥少年儿童人口及中段劳动人口比例相对较高，而老年人
8、口比例相对较低，老龄化程度低于全国水平。,数据来源:2008年山东省统计年鉴,根据安徽省2010年统计年鉴数据可知，合肥市城镇人口占总人口比重达到64.10%，远远超过全国和安徽省平均水平，在全省位于第四位。,城市认知/城市人口/城市化进程,合肥城市居民人均可支配收入变化图,从商品住宅销售上看，整体而言随着户籍人口的增加而增加（08年受经济危机影响）。同时，户籍人口中刚性需求较多，商品住宅的销售受市场环境的影响不明显。,合肥户籍人口结构与住宅销售示意图,数据来源:CRIC、青岛统计局,年均迁入人口在10万左右,人口老龄化比例低于全国平均水平,持续的城市化进程,人口支撑充分首改产品、中小户型、刚
9、需住宅市场存在发展机遇,居民收入持续增加，步入富裕标准,自住型年龄段比例高于全国平均水平,城市认知/城市经济基础,固定资产投资总额增长率,汽车产业是合肥市支柱产业,家电产业是合肥市具有核心竞争力的行业,合肥产业结构积极转型，依托工业立市，汽车、装备制造、家用电器、化工及新型型材、电子信息、生物医药、食品和农副产品加工等八大重点产业占据工业大半壁江山。,合肥市世界500强企业：,合肥市上市企业：,强,合肥的房地产投资与GDP增幅均处于中部六省省会城市的最高水平，建议优先进入。,中部六省省会城市一季度房地产数据分析,综合以上图表，可以分析出合肥房地产市场相比较其他5个省会城市总比处于领先优势上，从
10、房价上来看中部六省房价普遍出现大幅上扬，合肥的增幅最大，说明市场明显供不应求，造成房价上涨，可以预测未来合肥的房地产市场会更加火爆。,合肥市商品住宅供求走势图,国十条,与海尔存在竞争的企业开发的产品，在后面的报告中会给各位领导详细阐述，这里统计了合肥开发商在销售套数、销售面积的排名，其中世纪金源、蓝鼎投资、绿地集团排名前三强。,行业内没有真正的领导者，海尔在市场中将处于优势竞争地位。,低,高,一般,卓越,产品能力,品牌信誉,滨湖投资,合肥房地产的领导者,万达,华润,融侨,绿城,绿地,安徽高速,万科,恒大,世纪金源,旭辉,宋都,合肥城市发展潜力与方向,西扩和南展是合肥未来主要发展趋势，建议优先考
11、虑高新区和滨湖区进行开发,西扩,南展,由老城区到市区，再由市区到西区，合肥市延续向西发展的总体趋势；西扩的发展依托皖江城市带承接转移示范区，带动高新区用地，在未来有希望发展成为合肥的西部中心.,由市区到政务区，再由政务区到滨湖区，合肥向南发展的趋势一览无遗，南展的重点在于合肥141战略组团滨湖新区的建设，目标就是要建成全省乃至全国环境友好型和资源节约型社会示范区。,高新区,以“立足全省、着眼中部、面向长三角”战略发展眼光，构筑“一主城、四中心、一滨湖新区”的现代化滨湖大城市，实现合肥由环城向滨湖、临江转变。,1、一核即主城区，规划建设中央商务区，逐步建成集金融、商务、休闲于一体的核心功能区。,
12、2、四组团 一是以高新技术开发区为依托，建设中国科学城，发展IT产业，打造城西副中心；二是依托双墩、双凤、庐阳产业园区，重点发展劳动密集型产业及农副产品深加工业，打造城北副中心；三是依托店埠、撮镇、肥东新城以及化学工业园，重点发展现代物流、精细化工及家电配套产业，打造城东副中心；四是依托经济技术开发区、桃花工业园区，突出发展现代大工业，逐步发展成为国家装备工业基地，打造城西南副中心。3、一新城 依托滨湖新区规划，打造集商务、休闲、居住、办公于一体的现代化新城区,合肥确立141城市总体空间发展格局，拉开现代化滨湖大城市的框架：,航空方面：原有骆岗机场难以满足发展需要，目前已规划在肥西县高刘镇建设
13、新桥机场，新机场08年动工。建成后的新桥国际机场将具备国内目前最高飞行区等级4E，可供世界上目前已投入商务运营的所有飞机起降。,铁路方面：正在建设沪汉蓉高铁合肥站，沪汉蓉线路经上海、南京、合肥、武汉、宜昌、重庆、成都，把中国经济最活跃的地带连接起来。现已建成的路段，合肥到南京45分钟，到上海三个小时，到武汉只需两小时。,水路方面：投资27亿建设合肥港，计划将合肥港发展成为水上交通运输系统的重要枢纽。,公路方面：规划7个出入口，方便区域与长江流域各城市的来往。,内部交通：畅通一环、二环，中环的打通，外环高速的通车，以及六纵六横主路网的改造，快速公交的引入，轻轨的规划，合肥规划构建的“一刻钟快速交
14、通网”正在形成。,对外交通：,区域综合交通枢纽加快形成，合宁高铁正式运营，合蚌高铁及铁路南站搬迁建设启动，105公里的外环高速全线贯通，“一环六射”高速路网正式形成，公路里程到达数8262公里。,远景预留机场线,高速路段,近期线路,远期线路,远景线路,火车站,轨道换乘枢纽,合肥是国家第一个计划外批准的城市。我们用20个月时间走完了其他获准城市平均5年才走完的申报历程，充分展现了合肥速度。报批过程也是宣传安徽、宣传合肥的过程，大变化、大发展的合肥新形象正在树立和显现。,合肥近期（20092016年）规划建设1号和2号线，总长约56公里，总投资279.29亿元，形成“十”字形的基本骨架。其中，1号
15、线一期工程规划建设期为20092014年；2号线规划建设期为20112016年。而远期来看，合肥城市轨道交通线网规划将由6条线路组成，线路总长度181.1公里，建设车站128座。,【看点】首次涉足“地下交通世界”,【看点】破解“道路难追汽车”难题,【看点】晋级全国“轨道交通俱乐部”,地铁驾到，一路将从合肥市新站区出发，驶过瑶海区、包河区，进入滨湖。轻轨，影响了我们什么？,地铁对合肥楼市的影响也会有一个逐步显现的过程，特别是对距离市区较远的郊区楼盘，如对滨湖新区的价值提升有很大帮助，“用地铁去改变滨湖新区”这样说并不过分，可以说是势不可挡。另外，合肥地铁的开建也对目前市区其它非沿线楼盘有一定的冲
16、击，随着地铁建设的深入，地铁沿线的地价、房价都会有一个曲线上涨的过程。合肥地铁开通后，将会直接改变了普通的地理概念。由于地铁的快捷、守时、不塞车等特点，乘坐地铁从滨湖新区或者西郊、南郊、北郊、东郊到市区中心也就十到三十分钟的路程。特别是对于距离市中心较远的楼盘，随着合肥私家车保有量越来越大，在上下班高峰时间，路上堵车非常严重。这时如果郊区的居民乘坐地铁上下班就成了较好的选择。,地 铁,郊区楼盘的价值提升,地 价,房 价,市民地理概念,筹建中的新桥国际机场,区 位 图,设计效果图,新桥国际机场,新机场场址与合肥市中心的直线距离公里,合肥是交通枢纽，而且即将成为全国最重要的交通枢纽之一，这对于人口
17、的导入具有极大的优势。安徽省毗邻6个省，合肥作为安徽的经济中心，显然能够起到很好的辐射作用。目前这6个省中，江苏和浙江在经济建设上都取得了非常大的成就，得益于两者在地理位置和经贸往来上的良好交流。山东独有的沿海优势基本上使他可以一家独大的发展，合肥就具有得天独厚的优势，合肥是东西部的交通枢纽，物流的优势明显，在距离上不远不近，恰到好处，可以把东部优势的经济影响力扩大到湖北、河南、湖南等地。,中国缺的不是武汉青岛这样的大城市，而是缺少像合肥这样的能够吸收东部经济成果，并能带动中西部发展的城市。,10年,08年,09年,07年美国次贷危机影响下，全球陷入经济危机的阴影。08年11月，政府提出扩大内
18、需，促进增长的十项措施。并投资4万亿以刺激内需。,由于各项政策措施的实施，09年达到了“扩内需，保增长，调结构”的目标，也实现了经济的保8发展。,房地产的快速发展被作为扩大内需的一项重要内容。08年12月，国务院出台了一系列优惠政策刺激房地产发展。,房地产行业也得到迅速发展,09年全国房地产市场呈现价格快速增长，成交量稳步上升的势头。,为了抑制房价过快上涨，政府在09年底和10年初分别出台了国四和国十一条政策，但政策效果不明显。,政府重拳出击，4月17日出台新国十条,5月前后地方细则纷纷出台,3月15日北京再现新地王。,3月3日-14日的两会期间，温总理强调坚决遏制房价过快上涨的势头。,“新国
19、十条”的出台背景,4月15日，国务院常务会议研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施（简称“新国四条”）,4月20日，住房和城乡建设部下发关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知,5月2日，央行再次上调存款准备金率0.5个百分点,合肥市商品房住宅供求情况走势图,07年至10年4月合肥商品住宅市场大部分时间呈现供不应求局面，而“新国十条”出台一个月，5月的供求比历史性的达到最大值，受新政的影响，大部分置业者持观望态度暂缓入市；另开盘和推售新房源计划的开发商也相比新政前很少。新政百日后，合肥楼市逐渐回暖，8月成交量达到50万方。,新国十条,国十一条,国十条,合肥市2009年
20、至2010年8月商品房量价情况走势图,09年至今合肥市商品房成交均价是在稳步上升，新政在房价上涨的大背景下出台，但合肥房价已依然保持着稳步上升的态势，在中部六省中合肥住宅增幅居首位。,新国十条,国十一条,合肥城市投资策略建议,投资策略建议,“市场先行”、“产业接力”,中房信观点：,市场先行：短期择地看市场,一看供求：供不应求的板块优先选择；二看份额：市场份额逐年扩大的板块优先选择；三看供应：未来竞争较小的板块优先选择；四看价格：从价格水平看未来升值潜力和利润空间；五看资源：拥有优势资源的板块优先选择；六看限制：风险可控的板块优先选择。,产业接力：长期布局看产业,房地产市场特别是住宅市场的发展最
21、终取决于两个因素：具有购买力的人口和便捷的交通，因此我们研究城市未来投资机会，更多的是关注其产业和人口的集聚、以及交通的改善。,从市场角度看投资,合肥九区板块市场分析,合肥市主城区,包河区,马鞍山路板块,工业园板块,五里墩板块,蜀山区,黄潜望板块,庐 阳区,瑶海区,北一环板块,新站区,天鹅湖板块,瑶海工业园板块,北城区板块,和平广场板块,火车站板块,龙岗开发区板块,政务区,高新区,滨湖区,经开区,高新区板块,滨湖区板块,大学城板块,南艳湖板块,明珠广场板块,备注：分别从现状和发展趋势综合分析各板块市场。现实性和未来性指标均好，则建议优先进入；现实性指标略低，但未来性指标较好，建议近期进入；现实
22、性指标差，未来性指标好，建议远期进入。,合肥市主城区,包河区,马鞍山路板块,工业园 板块,五里墩板块,蜀山区,黄潜望板块,庐阳区,瑶海区,北一环板块,新站区,天鹅湖板块,瑶海工业园 板块,北城区板块,和平广场板块,火车站板块,龙岗 开发区板块,政务区,高新区,滨湖区,经开区,高新区板块,滨湖区板块,大学城板块,南艳湖板块,明珠广场板块,经过对城市投资环境研究，我们确定蜀山区、高新区、滨湖区三板块进行重点关注。,蜀山区高新区滨湖区,包河区瑶海区庐阳区,经开区政务区,马鞍山路板块,包河工业园板块,五里墩板块,黄潜望板块,北一环板块,北城区板块,龙岗开发区板块,瑶海工业园板块,和平广场板块,火车站板
23、块,天然湖板块,高新区板块,滨湖区板块,大学城板块,明珠广场板块,南艳湖板块,合肥市主城区,包河区,马鞍山路板块,工业园 板块,五里墩板块,蜀山区,黄潜望板块,庐 阳区,瑶海区,北一环板块,新站区,天鹅湖板块,瑶海工业园 板块,北城区板块,和平广场板块,火车站板块,龙岗 开发区板块,政务区,高新区,滨湖区,经开区,高新区板块,滨湖区板块,大学城板块,南艳湖板块,明珠广场板块,经过对城市投资环境研究，我们确定蜀山区、高新区、滨湖区三板块进行重点关注。,楼盘不多，因中科大、安大在此，区域人文环境好，多集中在黄山路周边和青阳路版块，其地段决定其区域均价偏高。黄山路周边代表有新华、绿城.百合公寓。青阳
24、路板块代表有颐和花园、凤凰城。区域供应量偏小。今年下半年望江西路将会成为新的热点。,五里墩板块,黄潜望板块,经过对城市投资环境研究，我们确定蜀山区、高新区、滨湖区三板块进行重点关注。,高新区板块,市区,居住向西，高新区组团承接合肥市部分首置客户群和高新区内产业人口居住需求，是合肥市西部较佳的宜居区域。,中心组团距市政府2公里,经过对城市投资环境研究，我们确定蜀山区、高新区、滨湖区三板块进行重点关注。,滨湖区板块,市区方向,居住向南，滨湖区组团承接合肥市部分改型客群和周边外迁人口的首置需求，是合肥市较佳的宜居区域。,中心组团距市政府约15公里,从交通、产业角度看投资,五大项目支撑合肥未来发展,新
25、桥国际机场、城际高铁、多条高速、地铁、BRT快速公交的建设将构筑发达的大合肥立体交通网络，缩短市民的时间成本，加速城市化进程。,合肥是国家第一个计划外批准的城市。我们用20个月时间走完了其他获准城市平均5年才走完的申报历程，充分展现了合肥速度。报批过程也是宣传安徽、宣传合肥的过程，大变化、大发展的合肥新形象正在树立和显现。,合肥高铁南站建成后将是继上海虹桥站、南京南站之后的华东第三大车站，预计到2020年的车站年发送旅客1800万人，日均发送近5万人，该站未来将成为我省高速铁路的汇集中心。,合肥新桥国际机场坐落高刘镇境内，建成后的机场将继北京、上海虹桥、浦东、广州白云、深圳宝安、厦门高崎等之后
26、具备国内最高飞行区等级，可供世界上已投入商务运营的所有飞机起降。,城际高铁,新桥国际机场（筹建中）,地铁,产业聚集必然带来产业人口的聚集，有了现代化的产业人口就会有现代化的生活需求，最终结果是催生城市新的生活空间。,合肥市已形成以轻型、中型和重型商用车，客车，商务车，微型车为主导产品的系列化发展格局，具有中国最全的商用车产品型谱。到2010年，合肥市汽车整车生产能力达到年产65万70万辆，其中轿车生产能力达到25万辆；发动机30万台；汽车出口量年均增长10%，汽车产量进入全国汽车行业前六名。,拥有合肥海尔、美的、格力、美菱、荣事达、华凌、三洋等骨干企业和名牌产品。目前，合肥市正提升家电研发创新
27、水平，提高产业集聚度，增强产业配套能力，打造家电发展新优势。,家电产业,汽车产业,地铁建设将加速人口流动，进而推动沿线区域就业和经济增长，抬高沿线区域房价。我们发现，特别是城市经济中心、良好的居住区域，由于其较好的吸附力，将出现“马太效应”，地铁建设对于房地产市场升温的促进作用将更为明显。,地铁对沿线区域的影响,1,3,4,2,地铁布站区域将吸引周边人口导入，人口增加是推动经济发展和房地产市场升温的根本因素。,因建设地铁，沿线区域建筑业最先被拉动，建成投入使用后，周边工业、房地产业、批发零售业将有加速表现；地铁建设过程中将产生临时性就业，运营过程中还将催生大量相关就业。,地铁对沿线区域房价有推
28、动作用，特别是城市中心区域房价涨幅更为明显。,加速人口流动,拉动就业和经济增长,加剧大城市经济集聚,地铁建成后，城市与城市郊区的交通可达性大大改善，将增强城区的经济集聚效应，因此，在推动经济发展方面对大城市的利好更强。,抬高沿线区域房价,地铁建设将进一步提升合肥“承东（沿海）启西”的核心地位，推动城市第三产业的发展。,节点层面,地铁对合肥城市发展的影响,区域层面,合肥作为中部地区的核心城市，地铁建成后将显现更强的经济集聚效应，区域地位将进一步巩固。,产业层面,城市层面,由于地铁车站的带来可达性和城市形象的改善，将带来大量的产业转移机会，促进区域产业升级与经济发展。,地铁对城市产业的带动主要是第
29、三产业，因此地铁通车后所带来的大量人流、信息流、知识流将更加有利于合肥城市第三产业的发展。,地铁节点周边地区商务职能的增长是最快和最明显的，同时与之相配套的商业、休闲、旅游等功能也会产生相应的增长。,地铁站周边土地一般成圈层结构，距离地铁站越近的地区土地价值越高，往往开发高密度也越高。,地铁站点,第一圈层,第二圈层,第三圈层,第一圈层,分析总结,高新区,第一圈层,第一圈层,蜀山区,滨湖区,第一圈层,包河区,分析总结,房地产市场特别是住宅市场的发展最终取决于两个因素：具有购买力的人口和便捷的交通，因此我们研究城市发展方向，更多的是关注其产业和人口的集聚、以及交通的改善。正是通过上述角度的初步分析
30、，我们得出了如下结论。,交通30分钟辐射区是人口未来的主要居住选择区域。而连通这些区域的快速交通的主要节点是客户置业的首选，应特别关注。重点推荐高新区、蜀山区、滨湖区可优先进入。,基于上述对合肥城市发展方向、产业环境、市场环境等因素未来趋势的判断，我们给出了企业未来十年合肥战略发展的建议，以供参考。,一阶段（2010-2012年）,二阶段（2013-2015年）,三阶段（2016-2020年）,竞争态势,以招拍挂土地为主，旧城改造很难形成现实土地供应高新、滨湖、庐阳区是土地主要供应区域中密度住宅用地为主,经济保持高速增长城市化进程加快,经济保持稳步增长城市化进程加快,经济保持稳步增长城市化率达
31、到74%,宏观环境,首改人群置业高峰刚需住宅市场存在发展机遇,首置首改人群置业高峰人口导入稳定增长、购房仍以刚需为主,首置首改人群置业高峰老龄化,人口结构,以招拍挂土地为主，旧城改造很难形成现实土地供应高新区、滨湖区土地供应增多高密度综合体+中低密度住宅,土地供应,区域市场扩张，抢占市场优势板块,扩张市场份额，抢占高新、滨湖优势板块,市场细分化，特色经营，基于差别化消费的特卖点诉求,策略建议,以现有产品体系为基础，并积极尝试做大盘开发,产品建议,实现多业态多项目，完善业务结构，尝试改善型住宅等高端市场产品,重构产品体系，丰富产品类型，满足细分需求,城市核心圈层，西扩南展,打造滨湖新城、高新区、
32、北城区,高新区、滨湖区、东城区,政府资源投放,发展期-成熟期成交量、价格较快增长,成熟期成交量稳定，价格稳步增长,成熟期成交量开始萎缩，价格保持稳定,房地产市场特征,土地来源以旧城改造为主瑶海区、滨湖区成为主要供应区域高密度综合体+中密度住宅,未来十年企业战略发展规划建议,合肥别墅市场专题研究,2010年,2007年,2009年,琥珀山庄作为合肥最早的“别墅”，一度是合肥别墅的代名词。,全国其他城市出现了很多形态的别墅，合肥市场才有少数开发商开始别墅项目的前期运作。,全国市场供需状况十分平淡，合肥市几乎没有确切意义上的别墅项目。,以和庄、碧湖云溪、维多利亚为代表的别墅项目掀起了合肥别墅发展的第
33、一次浪潮。,合肥别墅市场呈现出供需两旺的景象。开发商受市场鼓舞，纷纷加快对别墅产品的开发速度。第三次浪潮席卷而来。,众安绿色港湾、玫瑰绅城等超大型纯别墅社区的亮相以及碧桂园等地产大鳄的进驻，开创了合肥别墅发展的第二次浪潮。从合肥别墅市场供应量来看，一直维持在较低水平，07、08两年供应量分别为9.11万、12.46万。,合肥别墅将迎来史上最大的放量高峰。绿地内森庄园、名流高尔夫别墅、元一高尔夫别墅、绿城玫瑰园、万振紫蓬湾、盛通别墅等十多个全新的别墅项目即将上市，加上目前在售的半岛一号、观澜天下、棠溪人家、绿色港湾、碧桂园、碧湖云溪等多个别墅楼盘，共有近20个风格不一的高品质别墅产品同期发售。合
34、肥的别墅市场迎来黄金时代。,2003年,2001年,2001年前,90年代初,合肥别墅市场发展年鉴,合肥别墅市场专题研究历程,第一阶段：合肥别墅市场起步于90年代中期，以琥珀山庄为代表，发展较为缓慢第二阶段：进入1998年以后，随着合肥房产市场的整体启动，合肥西区大蜀山旁出现初具规模的别墅群，形成合肥别墅市场的第一次浪潮，但此时别墅的类型、功能及其针对的潜在客户群均较为单一第三阶段：2004年下半年，随着中国经济总体形势的持续、高速发展，合肥的住宅市场得到了迅猛发展，同时也带动了别墅市场的快速发展第四阶段：随着城市的扩容，中心城区将无法满足人们对精神需求的追求，那么时代将呼唤出新的生态型、都市
35、型人文居住港湾，具有优越资源的区域将成为未来别墅发展的潜力区域。,合肥别墅市场专题研究历程,合肥市别墅发展经历了四个阶段，别墅项目分布从市中心向城市周边扩散、从蜀山区向城市各区域扩散、别墅种类从仅有城市别墅到第二居所别墅开始崭露头角。,别墅市场逐步进入快速发展阶段，真正高端别墅项目还比较稀缺；公寓产品的发展阶段表明，别墅产品的升级、细分已迫在眉睫。,目前合肥市别墅主要集中在蜀山区、滨湖区，蜀山区域凭借优越的地理位置和纯美自然景观成为合肥别墅开发的热土，但土地资源有限；随着城市不断的扩张，合肥远郊必将成为未来别墅市场开发的重点区域；城市人群对度假休闲的需求更为强烈，在具有优越自然景观和资源的区域
36、，度假休闲别墅将成为市场亮点；符号等于形象，合肥缺乏区域标杆，资源型别墅将成为未来的市场稀缺品；,合肥别墅市场专题研究现状,绿色港湾,帝豪星港湾,碧湖云溪,香榭水都,半岛一号,阿奎利亚,玫瑰绅城,绿地内森庄园,蓝鼎棠溪人家,碧桂园滨湖城,静安睿园,合肥别墅市场专题研究现状,合肥市别墅部分项目一览,合肥别墅市场专题研究现状,合肥别墅市场专题研究现状,合肥市别墅部分项目一览,81,合肥别墅市场专题研究供求情况,以北京、上海为代表的一线城市别墅成交量占住宅成交量在10%左右，西安、南昌等二、三线城市别墅成交量占比也在3%左右，并且有走高趋势，而合肥市场平均约为1%。假设未来合肥市场年成交量为800-
37、1000万平米，即使保守按二、三线城市3%的比例计算，别墅市场年成交量仍在24-30万平米。,数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统,我们统计了05年-10年上半年最近5年半的别墅新增供应和去化情况，发现市场供需基本处于平衡状态(考虑到10年别墅备案时间延迟后面统计暂不计算在内）。数据统计，截止目前为止，合肥最近5年总供应套数为2125套，总去化套数1978套，平均每年去化394套左右。,由上表分析可见，合肥市的别墅产品至今发展尚且不成熟，别墅项目较少且市场需求一般，目前合肥市场上的玫瑰绅城、绿色港湾等项目尚不能基本满足合肥市场别墅产品的需求。未来市场将出现的别墅产品供求分布在政务区、高新区
38、以及肥西紫蓬山风景区。,合肥别墅市场专题研究供求情况,截止2010年7月，合肥市别墅项目可售面积为68238.78平米。,由图可见，09-10年上半年160以上的住宅成交面积段占总成交面积的7.69%。可见，在合肥比例不大的大面积住宅市场中，尚以非别墅产品（豪宅、洋房等）为主流。,合肥别墅市场专题研究别墅市场份额,由图可见，2010年1-6月主要成交量集中在5000-6000元/的住宅，而10000元/以上价格的住宅成交量仅占1.23%。,合肥别墅市场专题研究别墅市场份额,合肥别墅市场专题研究别墅市场份额,由图可见，2010年1-6月总价在60万以下的住宅成交面积占总成交面积的61.24%，总
39、价在150万以上的住宅成交面积仅占1.92%。,合肥别墅市场专题研究客群研究,处于社会金字塔顶端，购买力最旺盛，看重社区的安全和产品档次，看重项目的投资价值和资源绝版性,私营企业主,在客户群体中数量较少，但是消费能力较强，注重私密性,政府官员,高知群体,由大学教授，医生，律师等专业人士组成。人数不多，眼光挑剔，感性置业,别墅主力购买客户群，讲究品牌与形象,文体界人士,文化层次高，消费理性，注重产品间的比较,大中型企业的中高层管人员,根据调研，合肥别墅市场客户按照职业身份划分，主要包括如下人群，具体比例结构及属性如下：,从客户构成上看，私营企业主、文体界人士和部分大中型企业中高层管理人员占据了合
40、肥市别墅客户的大部分，高知阶层和政府官员也为别墅市场的主要消费力量，私营企业主中的大型民营企业领袖则主要消费别墅市场的顶级别墅。,合肥别墅市场专题研究客群研究,合肥别墅客户描述|购房驱动因素分析,购房驱动要素,地理位置驱动,配套环境驱动,价格因素驱动,空间发展或环境优势。,项目周边配套完善齐全,看重价格方面性价比。,项目临近市区交通便利,周边未来规划环境及前景。,购房驱动因素包括地理位置、环境配套和价格因素三种驱动方式，根据市场调研及各种综合指标评定，合肥消费者环境配套、价格因素驱动普遍最为明显。,合肥别墅市场专题研究客群研究,如下表所作评价，合肥的别墅项目在概念推广上普遍存在严重的不足。,合
41、肥别墅市场专题研究形象宣传,合肥别墅楼盘分布集中在几个板块，新增供应皆在二环之外，以经开区翡翠湖板块、政务区天鹅湖板块、包河区板块和环巢湖带板块为主，合肥市北部别墅项目尚稀缺，区域分布结构上南重北轻；合肥高端住宅市场主要存在一组相互制约的矛盾：目前供应结构以城市别墅为主，价格过高，把部分潜在消费者过早地挤压到高层豪宅公寓市场，郊区别墅以景观资源和较低价格竞争，由于合肥目前公认的景观资源密集地带稀少（紫蓬山），此种供应十分有限；单纯郊区别墅形态物业则如同农民房，乏人问津。合肥次峰层客户缺少购买城市别墅的经济能力和购买郊区别墅的动机，在数据上表现，就是合肥别墅市场的份额很小，理论上的大市场无从启动
42、。,合肥别墅市场专题研究发现问题,合肥市别墅产品形象和功能占位不饱和，做细分市场空间巨大总供应不足，别墅市场存量不大，市场总体风险可控大批消费者尚待引导以进入别墅尤其是非顶级别墅市场未来新桥机场建成，对合肥北部板块的形象和城市功能升级提升巨大,市场尚无类似华侨城一样的“强文化主题项目”，现存别墅都是以“区位、产品、自然景观”为导向的，即使有所谓主题也是无细节支撑的“伪主题别墅”。,合肥别墅市场专题研究发现机会,MajpjMVcyzj21HLfrvy96dv02lPPfYgxUS7IYmZkyEmZ0kGeYZS3bpLCkYH1lt4EK7CxmUX3ijoYSOer7ZuaVWYgz4EpZ
43、rUirVpMzzvNtf1XZw5oswSXOtFaejnOcmfE1lZgnN1RSXg8wLCG8CVQ3XPJMvodPFWcpiYJgZazNSEPNIaklYSu7qSd1UpaxmZDlpN9zW7kljfsLCLi26Yv109ffbnDH8LbUN1G6ACURQ39eG12KHL9tXsZ1jzgoCK8g1kuNOh5eFvcmVT5ZYVQt9zk3rp3qLnf02FovEXxVRxjCcFRNppiJljNiOuk6fONnyX7fyGg7sXZ49BmCN5oy9VesHpKzdjTKwjrkCEQCFDehVmGax3lrOEbw63VscA3YSijtUKoC
44、yiLzAlVRp7l4QgPNHxvJFFDyjUVN3oHlMah0XBd4uTbkfPIhHtw0evPmYOrdhEDoPwvYhzlGplU1AU9mpyiCXH8gpPCBRYjq77VcnbXumNE1yGfyTsbSj89J63kRTKDkKUg3mdS5sJ4X5cQ8dK7oW9IkScssECQdz2O9UTlpRjAFPChjhLdzopQzwxQf8ozdzOhogwAooXpUF83BX4C3jRgjDJiiXEUDMaNz4vQ4n164vspddHvOIVuBBdMA4xp1YhiHk0vOJ8TL1BxogzVlMpmod6ianYGmksQq6NWCEd56
45、hZF4wfaNyZcrGfNxnPiG6ZAxSkfmhJAKtNmCqbRmppeXp8inz4eq3HkWCMSORyMMX522xpHG6basNr6KQfbZsFbHjzyNlJrruLolKFcC84dqfijBO5Dy2NaBcNEBPgQrT12PgpcKx2or2YChN5DPjs80zzdtdAdTKuW4uVv9bbZu3K2SZ2aEhTlIC1UqrIWibkzwHh6p8gLv26zr01mJybfOzFc4T7kQH1IpPwOzMDnAKPLsLrznXGjFNIA9bSWWms6ibKZwQIKrMzalwbFrQJvOP1rPH8rx2KkyYqrtQk5VRwM1HSX,
