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1、合肥市商业市场商圈深度调查研究报告,(一),前 言,乐客来商业中心项目市场研究报告系飙马（中国）商业地产顾问机构应香港宏峰投资公司的要求，结合P.M.机构前阶段所做的各方面市场调查数据基础上进行的整合分析，为项目的市场定位提供科学合理的支撑。本次市场调查工作力争做到有广度、有深度的要求，将调查范围立足于合肥市蜀山经济开发区，并放眼整个合肥市场，做一次大范围的深度研究，为确保本案市场定位的可操作性，P.M.机构特派市场部前往苏州、嘉兴等地进行标杆项目的实地考察。,飙马（中国）商业地产顾问机构,目 录CONTENTS,PART 中观分析,PART 微观分析,1.1 合肥市城市基本概况1.2 合肥市
2、经济发展现状1.3 合肥市居民消费现状1.4 合肥市总体城市规划,PART宏观分析,1.合肥市城市发展分析,2.1 合肥市商业地产历程2.2 合肥市主要商圈分析2.3 合肥市商业网点规划,2.合肥市商业地产发展,PART宏观分析/合肥市城市基本概况,合肥，安徽省省会，位于中国中部长江淮河之间、巢湖之滨，通过南淝河通江达海，具有承东启西、接连中原、贯通南北的重要区位优势。,合肥市辖瑶海、庐阳、蜀山、包河4个区和肥东、肥西、长丰3县，并赋予合肥高新技术产业开发区、合肥经济技术开发区、合肥新站综合试验区市级管理权限。全市行政辖区总面积为7029.48平方公里，其中巢湖水面面积233.4平方公里；市区
3、总面积838.52平方公里，其中巢湖水面面积72.93平方公里，新增南岗镇面积91.95平方公里，新增烟墩乡面积106.78平方公里，市区建成区面积为224平方公里。,PART宏观分析/合肥市城市基本概况,合肥地处长三角腹地，距南京仅129公里，是长三角经济势力向内地扩展的第一站，随着区域经济一体化的趋势不断增强，合肥的区域性交通枢纽的地位进一步凸现，加快融入长三角。同时，作为省会城市，合肥的经济发展还起着带动周边县市经济发展的带头作用，目前，安徽省正在打造以合肥为中心的省会经济圈，实现合肥与南京都市圈、武汉城市圈、皖江城市带、沿淮城市群的竞争融合。,注：合肥市已于2008年正式纳入长三角经济
4、圈，享受长三角城市发展待遇。,PART宏观分析/合肥市城市基本概况,交通支持,政策优势,皖江城市带转移,工业增长,区位优势,与长三角交通的网络化对接，交通枢纽地位更加突出,与长三角经济圈的长期融合，形成了产业发展的共生圈,产业承接平台也更趋完善，支持政策也日趋完善,土地、劳动力以及自然资源禀赋上的独特优势,改造合肥火车站容量,开通合肥，上海及江苏省内动车组,开通合肥武汉；合肥郑州动车组,修建新桥国际机场预计2011年完成,改造市中心城市主干道为8扯到,修建市区高架道路,立项城市轻轨,建立市政中心，简化工商业报批流程,为现阶段优势工业及优势商业提供市政配套支持,降低工商业检验标准,合肥受到国际高
5、档汽车配件制造商的青睐,合肥逐渐成为中国白色家电最大生产基地,合肥开始鼓励信息电子业从南方迁移至北,2008年合肥市被接纳为长三角城市，享受长三角城市发展待遇,合肥成为新兴的南北运输要点,全国经济发展重点从南北轴线变更为东西轴线，合肥成为重要衔接点,合肥市2006-2010年城市发展状况,PART宏观分析/合肥市经济发展现状,合肥GDP总量及三产结构,1,【GDP总量】：近6年合肥经济保持高速增长势头，2009年合肥GDP同比增长17.3%，增速分别高于全国、全省8.6和4.4个百分点，连续6年保持在17%以上，合肥市仅用3年时间就实现了GDP从1千亿到2千亿的跨越。2008年，在全国26个省
6、会城市中，GDP总量在1000亿元到2000亿元的有合肥等7个城市，而2009年仅合肥市率先跨入2000亿元。在全国26个省会城市中，合肥的GDP总量位居15位，但增速却继续位居第1。【三产结构】：第二产业是合肥支柱产业，增速最快，占比最高，地产三产业有待进一步提高。,PART宏观分析/合肥市经济发展现状,人均GDP及社会固定资产投资,2,【人均GDP】：2009年人均GDP达到41543元（折合6082美元），快速的人均GDP增长意味着社会总体投资水平和居民消费水平快速提高，将从消费和需求双方面支撑商业的发展。,【社会固定资产投资】：在续建项目强力推进下，合肥市固定资产投资继续呈现高速增长的
7、良好态势，固定资产投资势态平稳，大项目比重稳步提高。,PART宏观分析/合肥市经济发展现状,2009年合肥人均GDP达到41543元，折合约6000美元，较上年增长20.5%，连续三年增 长率超过20%，远高于全国平均水平。根据欧美国家经济发展与商业业态的关联，人均GDP超过4000美金，则城市商业进入购物 中心、SHOPPING MALL、LIFESTLYE、休闲地产、商务地产等新型商业形态将出现，并且高速发展。,PART宏观分析/合肥市经济发展现状,安徽省内各城市经济总量对比,3,PART宏观分析/合肥市经济发展现状,中部六省会城市经济现状对比,4,从经济总量上分析，合肥市处于中部地区中下
8、游水平，但经济增长速度却位居榜首；从社会消费品零售总额方面分析，合肥市社会消费品零售业发展势头强劲，与其他城市相比，还有很大发展潜力；从人均可支配收入分析，合肥市处于中上游，城市居民消费能力较强；,PART宏观分析/合肥市经济发展现状,长三角经济圈主要城市对比,5,与长三角经济圈主要城市比较，合肥市经济水平总体上还有很大差距，但经济增长速度却保持一个高位增长的态势；未来，伴随中部崛起战略、皖江城市带承接转移示范区建设的不断推进，合肥市将迎来更大的发展机遇，不断增强城市辐射力与影响力。,PART宏观分析/合肥市居民消费现状,合肥市人口现状与变化,A,2009年人口总量平稳增长。年末户籍总人口49
9、1.43万人，比上年增加4.69万人。其中，市区人口 208.58万人，增长2.5%；非农业人口213.7万人，增长1.8%。年末常住人口510万人，增加9万 人。城镇化率64.1%，比上年提高1.7个百分点。,PART宏观分析/合肥市居民消费现状,合肥市人口现状与变化,A,至2020年，城市市区人口分布规划：,从规模上来看，城市人口，特别是市区人口正处于快速增长期；从人口分布来看，未来城市人口导向将集中于西区、南区、滨湖新区。,PART宏观分析/合肥市居民消费现状,合肥市居民收入及支出,B,2009年城乡居民收入提高。全年城镇居民人 均可支配收入17158元，增长10.1%。,2009年城乡
10、居民人均消费性支出12695元，增长8%。,PART宏观分析/合肥市经济发展现状,【恩格尔系数】：合肥市自05年恩格尔系数47.5%至08年的39.6%一直处在小康过渡阶段，规划2020年合肥恩格尔系数将达到20%，处于最富裕阶段，目前合肥处在小康向最富裕发展阶段，由此可知合肥正进入小康迅速发展期。,PART宏观分析/合肥市总体城市规划,合肥城市发展定位：根据合肥市城市总体规划(2006-2020年),合肥市的定位为：安徽省政治、经济、文化中心。全国重要的科研教育区域。现代制造业基地、高新技术产业基地、现代 服务业基地。区域性交通枢纽。区域旅游会展、商贸物流、金融信息中心。数据来源：合肥市规划
11、局,数据来源：合肥市规划局,PART宏观分析/合肥市总体城市规划,未来城市呈现“一城、四中心、一滨湖新区”，中间用田园楔市生态环境。（注：如下图所示）,PART宏观分析/合肥市总体城市规划,一城即主城区，规划建设中央商务区，逐步建成集金融、商务、休闲于一体的核心功能区。四中心一是以高新技术开发区为依托，建设中国科学城，发展IT产业，打造城西副中心；二是依托双墩、双凤、庐阳产业园区，重点发展劳动密集型产业及农副产品深加工业，打造城北副中；三是依托店埠、撮镇、肥东新城以及化学工业园，重点发展现代物流、精细化工及家电配套产业，打造城东副中心；四是依托经济技术开发区、桃花工业园区，突出发展现代大工业，
12、逐步发展成为国家装备工业基地，打造城西南副中心。滨湖新区建设成为集旅游、商务、会展、休闲、居住为一体的生态型、高档次现代化新城区。,PART宏观分析/合肥市总体城市规划,老城区：环城马路以内地区东区：瑶海区行政区域内，即板桥河、南淝河左岸地区，包括瑶海经济开发区和磨店职教基地。北区：除老城区以外的庐阳区行政区域，板桥河右岸和南淝河左岸地区，包括庐阳工业园区。西区：蜀山行政区域的一部分，东以金寨路、环城西路为界，西到二环西路、合九铁路，北到南淝河，南以312国道为界，包含政务文化新区。南区：包河行政区域的一部分，西以金寨路为界，北到环城南路，东到南淝河，南以312国道为界。经开区：312国道以南
13、，沪-蓉高速公路以西，合九铁路以东，派河以北地区。高新区：东以二环西路、合九铁路为界，北到董铺水库南岸，南到沪-汉-蓉高速铁路，包括高新技术开发区、科技创新示范基地、蜀山经济开发区。滨湖新区：312国道以南，沪蓉高速公路以东，南淝河以西，派河以北地区，包括滨湖新区和包河工业园区。,PART宏观分析/合肥市总体城市规划,近期重点向南、向西发展，建设滨湖新 区、科技创新示范基地，适度向北部、东部和西南部发展。,合肥城镇空间组织结构：“一核一圈五 轴”。形成以合肥中心城区为核心，周 边城镇密集区为重点发展圈层，沿主要 交通轴线向东、北、西、西南、东南辐 射的五条拓展轴。合肥市到2020年重点开发区域
14、为西南部 的滨湖、经济开发区、高新区三个开发 区。合肥市政府已将政府部门整体迁移至西 南的政务新区，以拉动新老区的共同发 展,资料来源：合肥市规划局,PART宏观分析/合肥市总体城市规划,2010年1月12日，国务院正式批准实施皖江城市带承接产业转移皖江城市带是中部崛起规划中明确提出示范区规划，合肥产业组团亮相其中；合肥作为示范区中规划的“双核”之一，本身就具备全方位承接产业转移的现代产业体系，国家设立皖江城市带承接产业转移示范区，就是要把皖江地区建设成产业密集区、城市密集带，这些与省会经济圈建设、合芜蚌自主创新综合试验区建设等多项政策的叠加都预示着合肥将迎来新的发展机遇，迎来工业化、城市化的
15、新高潮。,PART宏观分析/合肥市总体城市规划,伴随区域经济一体化进程逐步加快，区域经济间的竞争在很大程度上表现为中心城市间的竞争。目前国内许多地区中心城市都在积极探讨建立以自己为中心的经济圈，除了代表性的长三角、珠三角、环渤海以外，也新兴了武汉经济圈、南京都市圈、重庆都市圈、中原城市群、长株潭城市群等一大批区域经济圈。,合肥作为安徽省会，北有“两淮一蚌”经济带，南有“皖江经济带”，构建“省会经济圈”也成大势所趋。“省会经济圈”从原来的以合肥为中心，六安、巢湖为两翼模式扩容升级到以合肥为中心，六安、巢湖、淮南、桐城抱团发展的模式。省会经济圈的基本定位是长三角西端与南京经济圈相接的次级中心城市群
16、，以整体的姿态积极融入长三角。伴随省会经济圈的不断发展，必将有效促进合肥提高经济首位度，增强辐射带动力，实现跨越式大发展。,PART宏观分析,PART宏观分析/合肥市商业地产发展/商业地产历程,社会消费品零售总额,1,消费市场繁荣活跃。全年实现社会消费品零售总额703.42亿元，比上年增长19.6%。分行业看，批发零售业实现零售额614.47亿元，增长19.9%；住宿餐饮业零售额87.92亿元，增长17.2%。,PART宏观分析/合肥市商业地产发展/商业地产历程,合肥商业地产发展历程,2,PART宏观分析/合肥市商业地产发展/商业地产历程,合肥零售业态发展现状,3,合肥商业发展正由传统商业向现
17、代商业快速变革阶段，由传统型百货、大卖场向购物中心、复合型商业、主题商业、特色商业方向开始发展。,PART宏观分析/合肥市商业地产发展/合肥市主要商圈分析,合肥主要商圈的分布与现状,A,传统商圈,新兴商圈,老城区核心商圈,三里庵商圈,元一商圈,南七商圈,马鞍山路商圈,明珠广场商圈,传统商圈,新兴商圈,老城区核心商圈,三里庵商圈,元一商圈,南七商圈,马鞍山路商圈,明珠广场商圈,PART宏观分析/合肥市商业地产发展/合肥市主要商圈分析,传统商圈,新兴商圈,老城区核心商圈,三里庵商圈,元一商圈,南七商圈,马鞍山路商圈,明珠广场商圈,PART宏观分析/合肥市商业地产发展/合肥市主要商圈分析,传统商圈,
18、新兴商圈,老城区核心商圈,三里庵商圈,元一商圈,南七商圈,马鞍山路商圈,明珠广场商圈,PART宏观分析/合肥市商业地产发展/合肥市主要商圈分析,传统商圈,新兴商圈,老城区核心商圈,三里庵商圈,元一商圈,南七商圈,马鞍山路商圈,明珠广场商圈,PART宏观分析/合肥市商业地产发展/合肥市主要商圈分析,传统商圈,新兴商圈,老城区核心商圈,三里庵商圈,元一商圈,南七商圈,马鞍山路商圈,明珠广场商圈,PART宏观分析/合肥市商业地产发展/合肥市主要商圈分析,传统商圈,新兴商圈,老城区核心商圈,三里庵商圈,元一商圈,南七商圈,马鞍山路商圈,明珠广场商圈,PART宏观分析/合肥市商业地产发展/合肥市主要商圈
19、分析,PART宏观分析/合肥市商业地产发展/合肥市主要商圈分析,合肥现有各大商圈综合分析,B,PART宏观分析/合肥市商业地产发展/商业网点规划,合肥现有商业网点现状,A,商业街 合肥市共有商业街39条，其中综合街14条，专业街25条，分别占商业街总数的36和64。,步行街5条：淮河路步行商业街七桂塘女人街欧洲风情一条街香港商业步行街（新站扶疏路）绿色生活服务品步行街,PART宏观分析/合肥市商业地产发展/商业网点规划,批发市场 合肥市现有大中型批发市场47个，其中 大型14个，总营业面积183.65万m2，平均13.12万m2/个；中型33个，总营业面积103.00万m2，平均 3.12万m
20、2/个。,PART宏观分析/合肥市商业地产发展/商业网点规划,大型零售网点 随着城市发展空间的不断扩展，大型零售商业网点迅速增长，数量明显增加。现状大型零售商业网点共47个，总营业面积约80.54万m2，平均营业面积约1.71万m2/个。,PART宏观分析/合肥市商业地产发展/商业网点规划,人口越密集，大型零售、商业街数量越多。（一环以内、向心性）批发市场受人口分布因素 影响相对较弱。（一环以外、离心性）,商业网点布局的全层分布,PART宏观分析/合肥市商业地产发展/商业网点规划,合肥未来商业网点规划,B,按照合肥市大型零售商业服务设施布局规划(2007-2020),2个都市级商业功能区-老城
21、区和滨湖新区-服务人口在100万以上，商业面积在80万平方米以上4个市级商业功能区-科学城、上派、店埠、双墩-服务人口在50万以上，基本商业面积40万平方米以8个区级商业功能区-服务人口在20万以上，基本商业面积20万平方米以上33个居住区级商业功能区-服务人口在5万以上，基本商业面积2万平方米以上,预计到2020年：合肥社会消费品零售总额达到4,500亿元，商业增加值1,200亿元，年均增长19.8%，商业对GDP贡献度 达到15%。商业营业总面积达到2,000万平方米，其中零售商业设施面积达1,000万平方米。人均1.4m2。初步建成区 域性商贸中心、物流中心、会展中心。,PART宏观分析
22、/合肥市商业地产发展/商业网点规划,大型零售商业网点规划数量一览表,PART宏观分析/合肥市商业地产发展/商业网点规划,PART宏观分析/合肥市商业地产发展/商业网点规划,重点提升的大型零售网点（1）元一时代广场购物中心（2）安徽国际购物广场（3）合肥百货大楼（4）合肥百大CBD中央广场（5）合肥百大乐普生（6）合肥百大集团商业大厦（7）合肥百盛逍遥广场（8）安徽新曙光百货（9）瑞景名品购物中心（10）合肥新肥少儿商厦,重点新建的大型零售网点（1）滨湖世纪城SHOPPING MALL（2）安福国际广场（3）华侨广场（4）富世广场（徽商广场）（5）信地城市广场（6）明发商业广场（7）新五角商业广
23、场（8）乐客来商业中心（大铺头）（9）北京华联嘉茂购物广场(十里庙),目 录CONTENTS,PART 中观分析,PART 微观分析,5.1 本案商圈界定5.2 核心商圈分析5.3 区域商业规划,3.1 百货店3.2 大卖场3.3 购物中心3.4 写字楼,3.合肥市业态业种发展现状分析,4.合肥市大型商业项目供求分析,3.5 酒店业3.6 餐饮业3.7 溜冰场,5.乐客来所在区域商业发展分析,PART 中观分析,PART 中观分析/合肥市业态业种发展现状分析/百货店,合肥市百货店发展现状,1,银泰百货,金鹰百货,PART 中观分析/合肥市业态业种发展现状分析/百货店,PART 中观分析/合肥市
24、业态业种发展现状分析/百货店,合肥市已经营百货13家，正在建设等待开业的3家，其中开业商场中，1万以下的占8%，1-2万占31%，2万以上所占比例最多，超过50%。在经营档次方面，以中档、中高档次为主，占60%以上；经营现状整体一般。,PART 中观分析/合肥市业态业种发展现状分析/大卖场,合肥市大卖场发展现状,2,说明：此处统计的大卖场必须单店面积超过5000平米,PART 中观分析/合肥市业态业种发展现状分析/大卖场,PART 中观分析/合肥市业态业种发展现状分析/大卖场,PART 中观分析/合肥市业态业种发展现状分析/购物中心,合肥市购物中心发展现状,3,合肥目前的大型购物中心仍以元一时
25、代广场、安徽国购广场为代表，但与沿海城市相比，合肥大型购物中心还没形成规模，有待进一步的发展。合肥近年来开业的泛购物中心项目有温莎购物广场、新天地、大唐等项目，不能称之为真正的购物中心，但可算做综合型商业项目、泛购物中心；均建设有充足的停车位以满足消费者停车需求；均以大型综合超市、大型专业化店为主力店，考虑到与传统商业中心的错位竞争，传统百货商店（尤其是高档百货）较少被作为主力店引入；新建购物中心将休闲娱乐、美食被作为主力租户引入，以娱乐、餐饮美食及娱乐导向的购物越来越被重视。,PART 中观分析/合肥市业态业种发展现状分析/购物中心,PART 中观分析/合肥市业态业种发展现状分析/购物中心,
26、1,2,3,4,6,5,7,8,9,综合体,购物中心,PART 中观分析/合肥市业态业种发展现状分析/购物中心,PART 中观分析/合肥市业态业种发展现状分析/写字楼,合肥市写字楼发展现状,4,蜀山区写字楼统计,PART 中观分析/合肥市业态业种发展现状分析/写字楼,PART 中观分析/合肥市业态业种发展现状分析/写字楼,庐阳区写字楼统计,PART 中观分析/合肥市业态业种发展现状分析/写字楼,PART 中观分析/合肥市业态业种发展现状分析/写字楼,包河区写字楼统计,PART 中观分析/合肥市业态业种发展现状分析/写字楼,PART 中观分析/合肥市业态业种发展现状分析/写字楼,瑶海区写字楼统计,
