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1、物业管理工程知识,内容概括,一、工程人员在物业管理前期介入阶段的主要工作内容二、前期介入工程师岗位职责三、关于新建楼盘前期规划设计的一些意见,工程人员在物业管理前期介入阶段主要工作,房地产E网,一、对楼盘工程建设的参与,参与什么？目的是什么？什么人员参与？,从物业管理运作的角度对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备造型、配套设施、管线布置、施工质量、竣工验收等多方面提供有益的建设性意见，把好规划设计关、建设配套关、工程质量关和使用功能关，以确保物业的设计和建造质量，为物业投入使用后的物业管理创造条件，这是避免日后物业管理混乱的前提与基础。,参与人员主要是管理中心负责人和工程技术负
2、责人。,二、参与楼盘工程建设又可分为三个阶段。,房地产E网,1、在规划设计阶段介入,规划设计是各功能区能否形成完整、舒适、便利的区域的先天制约因素。同时，设计人员主要是从设计技术角度考虑问题，往往忽视了以后的管理和使用问题。,因此，物业管理人员在规划设计阶段，从业主或使用人的角度，从物业管理的角度，全面细致地反映物业管理能得以顺利实施的各种需要，以及在以往管理实践中发现的规划设计上的种种问题或缺陷，对不当之处提出修改方案，可优化设计，完善设计中的细节，尽量避免或减少在接管楼盘后出现的难以解决的问题。,介入的方式主要有：,1）召开有发展商、规划设计部门、工程建设主管部门参加的意见交流会（如200
3、1年11月14日下午召开的“新楼盘意见沟通会”）2）将对楼盘规划设计方面的意见以文件的形式向发展商、规划设计部门反映（如发给设计公司的关于小区电气设计中与用电计量有关的几点建议。3）参加设计图纸会审，提出会审意见。,另外，在其他一些工作场合，有机会我们也可以向设计人员提出意见或反映一些在物业管理和使用过程中碰到的问题。,房地产E网,无论任何一种方式，都需要有关的人员在日常工作中注意了解有关的情况，积累实际经验，搜集资料、数据，了解有关的设计规范，熟悉政府部门（如物价部门、供水、供电部门）的有关文件和规定。（如：只有熟悉物价部门有关小区公共用水、用电的摊分办法和用电类别的划分，才能提出合理安装电
4、表的建议）,在进行施工图设计之前，把意见提供给设计部门，并说服其接纳，这种情况是最理想的。当然，我们在提建议或意见时要注意措辞、语气、态度，要顾及设计人员的面子，如果我们熟悉设计规范，有事实支持自己的观点，就会更容易说服其采纳我们的意见（举例：接地扁铁问题和帝景遥控浮球加装电磁阀的案例）参与规划设计、图纸会审要注意的要点详见关于新建楼盘前期规划设计的一些意见,几个典型的、影响较大的例子,1）低压配电回路及电能表的合理设置，以暨南花园高层用电计量为例。2）高低压配电房、变压器房不宜设在地下室最低层（防水淹）。以规划大厦为例。,3）设备房应有足够的维修空间（以鸿景水泵房为例）4）水泵房电气控制柜基
5、础高度要适当抬高（防水淹）。（以骏景为例）,房地产E网,5）应急灯、出口指示灯和疏散指示灯等和电源线路的连接应通过插头、插座的连接。（南景园）6）水、电井房要设照明灯具。（鸿景园）,7）同一小区应尽量将监控室、消防中心集中设置。以上（1）（4）在完工后已无法更改，（5）、（6）更改要较大的工作量,2、在施工阶段介入,其作用是：,1）参与施工监理，及时发现施工过程中出现的质量问题，并适当地向项目公司、总工室等部门反映，必要时以公司名义发函，促使施工单位尽快改正，尽可能将建设质量隐患消灭在建造过程中，从而提高楼盘的建造质量；注意的重点是隐蔽工程，如埋地线管的材质、管线的连接、暗敷线是否穿管、采用导
6、线的型号（是否阻燃），电气连接的紧固，以及是否按设计要求施工（骏景二期水泵房电柜基础，只用砖头架起）,2）熟悉管线走向、设备安装及设备调试等情况，并对图纸的改动作出记录，便于后期管理，也为接管验收（竣工验收）打下基础，可提高验收质量，对验收中发现的仍需改进之处，也比较清楚，容易交涉和协调；,3）集图纸、资料、使用说明书，熟悉设备的功能；4）于和项目公司、施工单位、设备厂家及有关部门搞好关系，建立顺畅的服务渠道，利于后期设备保修和管理。,房地产E网,3、参加各系统设备、设施的验收和接管移交,1）验收参加人员要尽可能熟悉有关的施工验收规范，了解设计要求。,要点：a、 检验设备设施的性能是否达到设计
7、要求。如：柴油发电机能否手动、自动启动；启动的时间是否达到要求，消防30秒，人防15秒；输出电压和频率是否稳定，配电开关能否自动切换等；开启湿式报警阀的试验阀，测试消防喷淋泵是否能自动启动等。,b、 检查施工工艺。如：设备是否有编号；配电柜、控制柜及其各回路、电器元件是否标识清楚；配线是否整齐；接线是否牢固；有多条（3条）以上零、地线的要设置零线、地线汇流排；多股线要压接线耳；线槽盖、线盒盖是否齐全。,c、 设备、设施外观检查，是否有损坏、生锈或残缺。d、 在验收证明书上签字，对存在问题要如实写上，不要简单签名，或可注明：我司意见见附页、另发函。（以愉景发电机为例）,房地产E网,2）接管移交,
8、要点：a、 要有移交设备清单、资料清单、项目公司和物业公司双方签字。b、列出存问题， 由项目公司签字确认。c、 明确存在问题的整改责任和整改时间。,三、筹办物业管理中心,1、拟定工程人员编制；2、招聘工程人员；3、制定开盘前工程人员培训计划及培训内容；4、标准化管理制度及规程悬挂上墙准备；5、协助制定开办预算；6、跟进管理中心的装修工程。,前期介入工程师岗位职责,1小区绿化、道路、交通、景观、公建配套、楼宇公共地方、公共設施、車場管理系统 、小区安全防范系统、商铺、会所功能布局等规划设计，从物业管理和日后使用方便的角度提出专业意见。2参加甲方组织的小区各专业设计、施工图纸会审。,3参与施工现场
9、的了解、跟进，发现可能影响日后使用或管理运作的因素及时反馈给甲方采取适当施。4召开有集团总工室、发展商、规划设计部门、工程建设主管部门参加沟通意见交流会。,5协助制定开办预算。 6议定工程人员编制。7招聘工程技术人员。8 跟进管理中心的装饰工程。,9各系统设备设施的验收和接管移交前的遗留问题及待改善事项向甲方提出。10按照中华人民共和国房屋接管验收标准及集团工作程序协助编制物业接管计划。,关于新建楼盘前期规划设计 的一些意见,一、建筑专业,1、根据住宅设计规范：外窗窗台距楼面、地面的净高低于0.9米时，应有防护设施，所以窗台高度低于0.9米的开启窗应设安全防护栏；2、住宅的厨房宜设排烟气的烟道
10、，避免各厨房抽油烟机的排气管直接向室外甚至是卧室窗户排放，造成居室周围环境污染和影响外立面美观以及邻里不和；,3、住宅各厅房应预留合适的空调室外机位、空调排水孔及排水管，避免没有预留或预留位置不够或所需排水管、铜管过长。“YJ”楼盘32栋临新港西路的部分空调室外机位净宽不足，造成空调机难于安装，经处理后虽然可安装小功率空调机，但未有足够散热空间，造成空调机运行12小时就出现停机；,4、各单体建筑设计应按各自的规范要求进行，如“JJ”花园幼儿园室外楼梯采用钢梯，梯板边缘未进行处理，这不符合幼儿园的设计要求；5、“YJ”、“JJ”花园设置了户外游泳池，但均未按卫生防疫要求设置洗脚池、淋浴池，造成两
11、处游泳池因整改推迟开放；,6、公司现在普遍采用的窗户做法为平开与固定组合窗，平开扇的面积不宜太大，如“YJ”花园一些外窗开启扇宽度，最大的达到700mm，造成平开窗铰链强度不足，也易造成业主开启不方便、不安全；7、由于商铺可能会被间隔，从而改变了原来的空间形态，可能导致原设置于商铺内的消防栓失去了原有的作用，因此建议尽可能将消防栓设置于公共走道；,8、有通车需要的路面、广场，如需要饰面，应考虑车流的荷载，以免饰面被过早和频繁压坏。（如八骏广场的广场砖被压坏严重）；9、某楼盘一层有两套房的阳台利用幼儿园的楼面填高作阳台。由于幼儿园、住宅的基础沉降不均匀，造成阳台出现一条仿如断开式的裂缝，阳台分隔
12、墙出现应力裂缝，建议以后在设计中尽可能避免这种情况；,10、各运动场所的设计尽可能依体育场地规范设计（如：灯光、场地大小等）；11、会所应有足够的安全防护措施，如围栏应达到规范要求的高度，地面防滑，泳池饰面防锋利伤人处理，泳池的围蔽不能太矮等；12、预留会所广告位置；,13、地下室墙面、天花、地面的装饰，建议设计图纸加以明确；14、化粪池井盖设置，在绿化带内深埋在花基下，并且没有明显标志，导致清理化粪池时要重新开挖花基，重新升高化粪池检修口等。15、储水池渗漏现象普遍，如喷泉用水、游泳池，生活水池等，建议设计中要有明确和有效的防水措施；,16、电梯门前地板应向外倾斜一个合理的坡度，以防水流入电
13、梯井道；17、“JJ”花园大堂需经过几级楼梯方可进入电梯，不利于残疾人及老人坐轮椅进出，应考虑设计无障碍通道；18、小区内设备房按类别采用通用锁匙（如电表房用一类通匙，电梯机房用一类通匙等）；,19、首层大堂活动通风窗应安装防盗网以配合门禁系统使用。,二、弱电专业,1、 消防梯、客梯轿厢内的紧急呼叫，应连通监控中心或消防中心；2、为优化人员及设备的管理，节省人力资源，小区的保安监控中心及消防控制中心宜统一设立，不宜分期设置多个控制中心；,3、弱电系统（包括消防报警）应设专用接地装置，在系统设计时应把弱电防雷装置一并纳入设计范围；4、为方便值班保安及业主确认访客身份，在小区出入口应设可视对讲门口
14、机；,5、一个工程项目不宜多个施工单位，如门禁系统、防盗门、电控锁、可视对讲、IC卡分别由不同单位施工，系统出现故障，互相推卸责任，难以及时解决问题；6、设施、设备选型不合理，如密码防盗门锁，不适合使用频繁的小区以致造成故障频繁；,7、小区智能化系统应统一考虑其涵盖范围，尤其考虑到未来的发展，预先敷设空管（如在分区、分期结合处，预埋空管）；监控系统、消防报警系统要考虑总体统一管理，预留足够容量； 8、小区应预留足够电话容量，避免引致业主投诉。,9、有条件时，强弱电管井分开设置，当共用时，强、弱电管线应分向设置；10、车辆收费系统与管理中心财务联网，且收费亭根据实际情况设置空调设备；11、消防和
15、监控中心应安装防静电地板、空调及电话。,三、强电专业,1、有关用电计量（详见康工建字2001013号关于小区电气设计中与用电计量有关的几点建议）；2、高、低压配电房、变压器房不宜设在地下室的最低层，当设在地下室的最低层时，应适当抬高其地面（以防万一水管破裂、水阀故障时不致于容易被水浸）；3、安装于水泵房内的落地式配电柜、控制柜应适当抬高其基础，必要时可局部抬高地面，并设步级以便于操作（如帝景苑水泵房，目的是避免水浸电柜）；,4、小区高低压配电房、变压器室在高温潮湿天气室温有时可达40C，建议高、低压配电房、变压器房应设应急照明灯、红外线灯和通风设施；5、各种电柜、电箱尽可能布置在室内，在公共场
16、所（如架空层、地下车库等）的电柜电箱应设置门锁，并应在开锁后才能操作（以防被外人、小孩等盲目操作，造成意外）；6、一用一备设置的潜污泵，应设手动、自动两种控制方式，在手动控制方式下，可同时启动两台潜污泵（以便急需时使用），在自动控制方式下，集水井水位处超高水位时，自动启动两台潜污泵；,7、路灯、园林灯、喷泉等尽可能集中控制，并设手动和时控两种控制方式，以便于管理和节省人手； 8、路灯应根据实际情况考虑间隔控制，以节省用电；9、在大堂、电梯前厅、走火梯设置应急灯（即使有发电机备用电源），以便在突然停电时，能即时、可靠地提供照明；,10、应急灯、疏散指示灯、出口指示灯等和电源线路连接，建议通过插座
17、、插头连接，以便于维修保养，在公共场所的应急灯应考虑防盗装置；11、在柴油发电机的总馈电柜设电能计量表，以便于计量发电电能；12、电气施工图要强调：埋地敷设的穿线管要使用水煤气管，接线盒要使用防水线盒，导线连接要在接线盒内进行。这样才能避免路灯、草坪灯、庭院灯等室外电气线路逢雨天或潮湿天气经常漏电跳闸，不能正常使用；,13、楼梯、走廊（除电梯前厅外），安装红外线人体感应开关，以节省用电，减少更换灯泡的人力和材料，提高业主满意度；14、各单元的门铃不宜设置在厨房内，以设置在单元进门走廊或厅内为宜； 15、应急发电机设置市电失压自启动功能，其配电系统设置手动和自动合闸功能（通过转换开关转换），当市
18、电断电时，既可手动送电，又可通过预先设置自动状态将发电机电源自动送到末端设备；,16、部分位置照明不足，如游泳池、小区内部分转角位、架空层要重新加装光管等；17、户外型电箱要具备防水功能；18、单元户内配电箱总开关的大小要注意和电表房内住宅单元开关匹配（供电局根据每户报装容量确定空气开关的大小），避免越级跳闸；,19、中央空调系统应设用电计量装置，以便配合空调计费系统使用或分摊空调电费；20、考虑业主的电费摊分建议路灯、楼层照明、大堂照明尽可能设计高效节能灯具。,四、给排水专业,1、各小区水泵房由于水池补水、进水浮球故障控制失灵，导致泵房水浸，影响住户的正常使用，同时又造成设备的损坏。天面水池
19、和地下水池均需加装超高水位报警装置，即可早发现早处理，所以从安全角度和水泵房的重要性考虑：1）水池宜加装超高水位报警装置，并将报警信号引到消防监控中心；2）水池应加装水位仪，水池进水管道应加装过滤装置；,2、商业用水和住宅用水应分别设表计量，清洁用水、园林绿化用水应分别设表计量；3、天面雨水的排放应选用各种型式的雨水斗，而不应采用地漏；4、直饮水系统在新建楼盘中，没有采用远程抄表，水表、减压阀和压力表等公用设备设置在业主的阳台上，对设备维修保养增加了难度，并可能引发与业主之间的矛盾；,5、地下室水池和水泵均为一用一备，为方便管网设备的维修和清洗水池，建议两水池之间设计横管连通，所有水泵从横管上
20、设出的支管吸水；6、“DJ”苑地下车库人防大门下的大坑缺少排污井设计，以致大坑常年积水，滋生蚊虫；,房地产E网,7、给排水系统设备安装位置不便维修，如：游泳池进、排水阀，喷泉水池进、排水阀，部分天面水池遥控阀、水池内浮球阀（远离检修口）安装位置不便维修；8、地下设备房无通风系统造成设备房长期潮湿，重要设备房集水井无备用排污泵；,9、应严格遵守有关规范，杜绝给排水管道横穿电房的现象；10、喷泉潜水泵集水坑建议加装滤网，防止堵塞水泵；11、清洁绿化用水点建议设在路边，用鹅卵石作饰面并设排水系统，避免积水破坏绿地;,12、因绿化和清洁用水的使用者和分摊对象均不同，应选用不同型式的龙头并设独立水表计量
21、；13、阀门井的净空间偏小不方便设备的维修保养；14、水泵房应有足够的维修空间和预留吊钩，以便维修水泵和电机。,五、空调通风专业 六、电梯专业,康管通字2003050号,关于注意做好公共水电分摊相关工作的通知,各有关管理中心： 为合理向用户分摊公共水电费用，避免分摊依据不足，水电用量记录不清晰而引起投诉，甚至拒交分摊费用，管理中心应注意做好以下工作： 1在项目公司向管理中心移交公共水电项目时，应认真检查各有关公共用水、用电是否已安装了有效的用量计量表，收费标准是否与实际用水（用电）类别相符。,2在移交现场，管理中心和项目公司代表应详细记录各公共水、电表底数并由双方签字确定，以此作为双方负责相关
22、费用的分界线，（管理中心也可根据实际情况与项目公司商定各项公共水电费用由管理中心负责承担（或分摊）的起始日期，但必须双方确认有关公共水、电表的底数）。,3公共水电设备设施移交接管后，管理中心必须按公司有关制度做好设备设施的管理，任何单位确需从管理中心已接管的管线上引接水、电使用，必须按有关规定办理手续，经同意后方可接入，并必须安装计量表，由管理中心有关人员确认起、止读数，由申请使用方承担相关费用。,4项目公司因促销需要，要求增加灯饰、喷泉等开启时间或加大灯饰的功率，销售人员带客看楼明显增加电梯使用次数的，管理中心应与项目公司协商，由项目公司适当分摊一定的费用，以免引起业主的投诉。,5进出小区的
23、道路如属市政规划路，其路灯电费不应由业主分摊，在发展商将规划路向市政部门移交前，建议路灯电费由发展商承担；如不属市政规划路，但确实又不在现有住宅范围，现在分摊给业主会引起较多投诉的，应与发展商协商，建议仍由发展商承担路灯电费，以免造成业主的普遍不满而影响楼盘销售（此路段的路灯用电应独立计量）。,有关管理中心：白云骏景（筹）、罗马家园（筹）、华景北区、骏景南苑、愉景南苑、翰景轩、珠江帝景、逸景翠园、华南新城、南景园、旭景家园、东莞骏景 广东康景物业服务有限公司 管理部 二00三年十月二十四日,问题一：,小区路灯电费是否要分摊给业主？依据是什么？原则上小区范围的路灯用电费用，由小区的所有住（用）户
24、合理分摊。依据是粤价1997173号（实际操作时应具体情况具体分析，参见康管通字2003050号第5点。）,房地产E网,问题二：,为提高对突发事件的反应能力，管理中心平时应做好哪些工作？,关于提高应急反应能力，加强服务意识的通知,各管理中心：,2003年9月18日晚9：50，愉景雅苑怡情居A、C、D栋因公变房的电源电缆故障突然停电，经供电局有关人员抢修，于19日中午11：30恢复怡情C、D栋的供电,下午5时恢复怡情A的供电(架设临时线路)。在整个事件过程中，管理中心经理陈继宁、副经理童生、工程主任麦镜明能及时赶到现场指挥，不辞劳累，连续作战近20小时，发通知给业主，告知停电原因(供电局线路故障
25、)和抢修进度，安抚业主情绪；连夜组织工程人员排查故障原因，密切配合供电局的抢修工作，并做好自行架设临线供电的准备工作，使用临时电缆供电后，布置保安和工程人员加强对有关设备设施和现场巡视。,总体上，采取的措施是得当的，其工作精神更是值得肯定。但从中也暴露出一些不足之处，当值技工对停电楼栋所属公变房的位置不太熟悉，在业主上班的高峰时段未能启动发电机供电梯运行。,对突发事件的处理很能反应出物业管理单位的管理能力和业务水平，也是业主直接体验物业管理单位的服务质素、服务意识的时候。因此，公司要求各管理中心：,1、必须根据小区实际情况做好突发事件的应急方案，并对有关人员做好现场培训；2、小区工程部必须悬挂
26、标注有设备房（包括公变房）和供水主要阀门位置的小区平面图（必要时添加简要的文字说明）；3、各设备房、线管井房门上必须有明确的标识；,4、必须有一套完整的设备房、水电管井房锁匙存放在管理中心的指定位置，紧急情况下，当值人员能随时使用该套锁匙熟练开启门锁；5、各种消防器材、高压安全用具（验电器 、绝缘手套 、绝缘鞋等）、检测仪表（摇表 、钳表 、万能表等）、应急灯、手电筒必须确保有效，能随时正常使用；,6、试用期过后的技工必须熟悉小区各设备房、主要供水阀门的位置和水电设备的基本操作（不应安排未过试用期的技工单独值班）。7、对停水停电突发事件，在不影响安全的前提下，应设法尽快恢复对业户的供水 、供电（包括帮助业主提水、根据现场情况启动发电机、敷设临时线路等措施。）,请各管理中心安排做好上述有关工作，10月10日起，公司职能部门将检查落实情况。特此通知 广东康景物业服务有限公司 综合管理部 2003年 9月26日,房地产E网,谢谢大家！,
