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1、从容应对签约,大 纲,签约过程中的注意事项,合同主要条款注解,常见问题应对（自由提问）,签约过程中的注意事项,协助客户确定买受人,法定代理&委托代理 委托公证的事项：代为交纳房款、签订购房合同、办理按揭贷款及抵押等的相关手续、办理房屋交付及缴纳相关款项等手续、办理房屋所有权证和国有土地使用证及领取上述两证等。 （注意：有转委托权、婚姻状况）,客户的付款方式：一次性付款 & 按揭贷款（详见备注页）客户的类别：个人 & 组织置业情况：普通住宅 & 非普通住宅、一次置业 & 多次置业,身份证、结婚证、户口簿、公证委托书等。,签字权与代理权,签约资料的完整性,签约过程中的注意事项（备注页1/2）,个人
2、住房按揭贷款定义：,由开发商先向银行申请按揭贷款资格并签订有关协议后，购房者在购买此类商品住房资金不足时，由开发商作为还款担保人，购房者以所购房屋产权作抵押，根据其所购房价，可申请一定期限的，相当于购房总价额80%以下的贷款。,贷款额度：最高八成最长三十年按揭贷款（90平米以下）；借款人须是年满18岁，具有完全民事行为能力的自然人；借款人年龄与贷款年限相加：女性不超过55岁， 男性不超过60岁; 每户提供一套住房贷款支持，若申请第二套，有其它附加条件; 借款人夫妻双方必须到按揭办理现场。,按揭贷款要求：,贷款对象及条件：,具有完全民事行为能力的自然人；有合法的居留身份。有稳定的职业和经济收入；
3、 有按期偿还贷款本息的能力； 同意将贷款所购房作为贷款抵押，并承担所需费用；有购买住房的合同或协议，且首付款不低于总房价款的20； 贷款行规定的其他条件。,签约过程中的注意事项（备注页2/2）,明白了！,贷款需提供的基本资料：,借款人（夫妻双方）身份证、户口簿、婚姻状况证明、收入证明，购房合同及首付款收据。,公积金相关知识补充：利率（资金来源）、利用要求、提取等。,合同条款注解,项目建设依据,取得土地使用权地块规划达标建设工程规划达标施工,买受人所购商品房的基本情况,预售与销售：预售合同约定面积 销售产权登记面积阳台：非封闭式与封闭式(新：详细描述阳台个数及形式；注明层高、净高，坡屋顶的最高点
4、与最低点；约定房屋朝向、面积测绘机构、签约时的工程进度）,商品房的各类面积： 套内使用面积包括卧室、起居厅、厅、过道、厨房、卫生间、储藏室、室内楼梯等分户门内面积的总和，即分户墙与外墙之间的部分（分户墙与外墙算一半，内墙全算）。 公摊面积（1）电梯井、楼梯、垃圾道、设备用房、公共门厅、走道、地下设备间、保安室等公有部位的面积，以及为整幢楼服务的公共用房和管理用房的面积。（2）套（单元）与共有建筑空间之间的分隔墙以及外墙等公共墙体的一半。,合同条款注解,屋顶花园算不算公摊？,什么是建筑面积？,原因1：测量和核实容易房屋建筑面积的测量专业性较强，需专业机构才能测量，而套内建筑面积自己就能大概测算，
5、有助于避免开发企业多算公摊面积来增加利润。,合同条款注解,按套内建筑面积计价与按建筑面积计价,原因2：不会导致房价上涨按套内建筑面积计价，可能会给人房价上涨的假象，但实际上房屋总价是不变的。,计价方式与价款,根据关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知商品房销售应当按套内建筑面积计算销售单价及总价款。,商品房销售管理办法：按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。 合同未作约定的，按原则处理。 产权登记面积 合同约定面积 面积误差比=100 合同约定面积,合同条款注解,面积确认及面积差异处理,合同条款注解,一次性付款：买受人在
6、出卖人不提供任何协助的情况下，在签订合同的同时一次性付清全部房价款。,付款方式及期限,分期付款：买受人在房屋交付前，在合同约定的期限内将房款分几次付给出卖人。,贷款方式付款：商业贷款（普通方式、直贷式、直客式）、公积金贷款和组合贷款。 普通方式：由出卖人提供担保服务的一种抵押贷款方式。 直贷式、直客式：由中介机构提供担保服务的一种抵押贷款方式。,出卖人应当按照规划行政主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。 出卖人确需变更建设工程规划许可证规定条件的，应当书面征得受影响的买受人同意，并取得规划行政主管部门的批准。因规划变更给买受人的权益造成损失的，出卖人应当给予相应
7、的补偿。,合同条款注解,规划变更的约定（新增）,设计变更的约定,由于设计变更导致买受人所购商品房的质量或使用功能发生变化的，如结构形式、户型、空间尺寸、朝向发生变化的，买受人有权退房（其它不影响商品房质量或使用功能的变更，不能退房）。,合同条款注解,验收：五方验收（开发企业、设计、施工、勘察、监理）、消防、人防、防疫、质检、防雷、规划等。 建设工程规划验收合格证(建设工程竣工验收备案表)、面积测量报告、住宅质量保证书以及住宅使用说明书,交付期限及交付条件,市政基础设施和其他设施的承诺（新增）,市政基础设施：水、电、气、光纤等。 其它设施：指小区的公共建设配套设施绿地、道路、停车场、会 所、幼儿
8、园、学校、商业、体育设施、农贸市场等。,合同条款注解,出卖人逾期交房的违约责任 出卖人延期交房而不用承担违约责任的情况：,（3）买受人的主观原因买受人主观上认为房屋或小区的环境不具备交付的条件而拒绝收房，而实际上出卖人已经具备了合同约定的交付条件，取得了“合格证”的，则出卖人也可以不承担责任。（合同约定：房屋交付时，买受人认为交付的商品房需要整修的，交房时间不顺延，并且买受人应在约定的时间内办理完毕房屋交付手续，否则视为房屋已交付。）,（2）行使先履行抗辩权如果买受人违约在先，如延期付款、办理按揭等，致使出卖人在合同约定的时间内拒绝将符合交付条件的房屋交给买受人，则出卖人可以不承担违约责任。（
9、合同约定：如买受人未付清应付款和违约金，则交付使用日期顺延）,（1）出现法律规定的不可抗力或合同约定的免责事由。,合同条款注解,交接：,出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。,验收交接后，双方应当签署商品房交接单。,约定代交、预收费事项：契税、维修资金、物业管理费等。,新增：,买受人应当在合同约定的期限内办理完毕房屋交接手续，否则视为房屋已经交付。,所购商品房为住宅的，房屋交付时，出卖人需提供住宅质量保证书和住宅使用说明书，以及合同第八条规定的证明文件。,合同条款注解,下述情况导致购房目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付
10、购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付房款一倍的赔偿责任（善意取得）。,债权债务纠纷,（1）合同订立后，出卖人又将房屋出卖给第三人（一房多卖）；,（2）合同订立后，出卖人未告知买受人又将房屋抵押给第三人；,（3）合同订立前，出卖人故意隐瞒所售房屋已抵押的事实。,合同条款注解,180、360天 “最高司法解释”：由于出卖人原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定处，出卖人应当承担违约责任：合同约定的办理房屋所有权登记期限；合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90天。,如办理房屋所有权登记
11、的期限届满后超过1年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买应人请求解除合同和赔偿损失的，应予以支持。,产权登记的约定,新增：初始登记的约定、委托办理产权的登记。,按揭贷款的买受人必须委托出卖人办理产权。,合同条款注解,保修责任 房屋质量问题，主要分为两类：房屋主体质量不合格与房屋质量瑕疵。,后者根据民法理论上的“瑕疵担保义务”，出卖人承担责任（地面、墙面裂缝、局部渗水、漏水，门窗损坏等质量瑕疵）。 除上述原因能退房外，根据“最高司法解释”：因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。,前者根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律
12、若干问题的解释（以下简称“最高司法解释”）： 因房屋主体结构质量经检验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。（不管是否交付）,合同条款注解,其它约定事项,商品房所在楼宇的屋面使用权归全体产权人共同享有，但屋顶花园？ 商品房底层花园或底层露台的土地归全体土地使用权人共同享有，但底层花园和露台？ 商品房所在小区的公共建设配套设施，如车库、会所等？,商品房所在楼宇的外墙面使用权归全体产权人共同享有； 商品房所在楼宇的命名权归出卖人享有； 商品房所在小区的命名权归出卖人享有。,在合同里约定：如房屋质量存在问题，我有权要求退房。,因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔
13、偿损失的，应予支持。 因房屋主体结构质量经检验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。（不管是否交付）,客户问题应对,合同约定：出卖人已缴清合同所述地块的土地出让金，并已取得国有土地使用证，根据国务院规定，买受人应当办理土地使用权变更手续，出卖人提供必要的协助。如因出卖人过错造成买受人不能办理国有土地使用证，出卖人承担相应责任。,为什么不承诺国土证的办理时间？,城市房地产开发经营管理条例：买受人应当办理土地使用权变更手续，出卖人提供必要的协助。,客户问题应对,我买的是1楼带花园的户型，我要在合同里约定：出卖人赠送 平米的花园。,最：在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏，房地产开发企业不承担责任。,如果我家房屋已装修了，维修时造成装修损坏，这个责任由谁付？,该商品房底层花园或底层露台的土地归全体土地使用人共同享有。但买受人同意购买底层商品房的买受人享有其所购商品房附带的花园或底层露台的专有使用权，并自愿放弃对上述底层花园或底层露台的使用权。底层买受人在使用时不得妨碍公共利益。,客户问题应对,熟悉行业法律法规 “无他，唯手熟尔”,态度决定一切！,后 记,
