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1、1、城市综合体发展模式选择模型,模式一：各种功能均衡发展的模式模式二：以写字楼为核心功能模式三：以酒店为核心功能模式四：以商业为核心功能,1、城市综合体发展模式选择模型模式一：各种功能均衡发展的模式,模式一：各种功能均衡发展的模式,城市综合体发展模式选择模型,1,区位,交通,客户,产业,规划,建筑,特征描述,优越的地理位置，城市中心/CBD,便利的交通系统，主干道沿线/地铁口,产业无太大要求,以高消费群体为主,以超高层为主，或者建筑群,重要度级别, , , , ,相关案例,香港太古广场、 北京华贸中心,规划无太大要求,外因,内因,规划设计,功能定位,产品定位,企业水准,团队水准,高水准规划设计
2、，各功能共融但互不干扰,五星街酒店甲级写字楼高档/中高档购物中心顶级酒店式/服务式公寓,高档标准定位，产品以高层/超高层为主,要有强健的资金实力及成熟了产品开发实力,要有专业的经营管理团队,特征描述,模式一：各种功能均衡发展的模式城市综合体发展模式选择模型1区,模式二：以写字楼为核心功能的发展模式,城市综合体发展模式选择模型,1,区位,交通,客户,产业,规划,建筑,特征描述,优越的地理位置，城市中心/CBD,便利的交通系统，主干道沿线/地铁口,已形成产业簇群，未来商务核心区,以世界500强企业或是某一领域企业为主要目标,以超高层为主，或者建筑群,重要度级别, , , , ,相关案例,广州中信广
3、场、深圳信兴广场,未来区域或是全市 商务办公中心,外因,内因,规划设计,功能定位,产品定位,企业水准,配套设施,能带来强制性的视觉冲击的超高层/建筑群,写字楼带动其他功能，并定位其他功能的规模与档次,要有强健的资金实力及成熟了产品开发实力,商场、公寓,特征描述, , ,五星街酒店甲级写字楼顶级酒店式/服务式公寓,模式二：以写字楼为核心功能的发展模式城市综合体发展模式选择模,模式三：以酒店为核心功能的发展模式,城市综合体发展模式选择模型,1,区位,交通,客户,产业,规划,档次,特征描述,不极度远离城市核心区,沿城市主干道沿线即可,产业无太大要求,以服务商务客户为主要对象,导入世界著名酒店品牌,重
4、要度级别, , , , ,相关案例,上海商城、海宁皮革城大酒店,规划无太大要求,外因,内因,规划设计,功能定位,产品定位,企业水准,团队水准,及商务、休闲于一体的，且不相互冲突的设计规划,通过提供顶级差异化服务而非直面竞争建立其核心地位,五星级酒店带动公寓、写字楼，并定位其的规模与档次,开发商须具备足够的经济实力,要有专业的酒店、商场方面的管理团队,特征描述,模式三：以酒店为核心功能的发展模式城市综合体发展模式选择模型,模式四：以商业为核心功能的发展模式,城市综合体发展模式选择模型,1,区位,交通,客户,产业,规划,建筑,特征描述,优越的地理位置、城市核心区,便利的交通系统，主干道沿线/地铁口
5、,无产业要求,庞大的人流及及初具规模的商业气氛,无特殊要求,重要度级别, , ,相关案例,深圳华润中心万象城、日本福冈博多运河城,区域功能的缺乏、需求旺盛,外因,内因,规划设计,功能定位,产品定位,企业水准,企业团队,符合具备商业、休闲于一体的人性化规划设计概念,以商业为主导，其他功能为辅,要有强健的资金实力及招商引资的能力,具备与世界著名零售业、百货业等合作关系,特征描述, ,大规模综合，娱乐性，观光性，顶级, ,模式四：以商业为核心功能的发展模式城市综合体发展模式选择模型,不同的发展模式产生不同的最佳收益方式,城市综合体发展模式选择模型,1,功能种类模式一：模式二：模式三：模式四：酒店外包
6、经营-外,深圳 华润中心,城市综合体发展模式选择模型,1,举例,华润中心是典型的已商业功能为核心发展模式的城市综合体,深圳“华润中心”是香港华润集团在内地投资的规模最大的综合性建设项目之一, 是一个以大型购物中心为核心，集零售、餐饮、娱乐、办公、居住、酒店等诸多功能于一体的大规模、综合性、现代性、高品质的标志性商业建筑群，成为深圳乃至华南地区首屈一指的高端商业中心。区位：深圳市罗湖核心商务区,规模：占地面积8万平方米,总建筑面积55万平方米,总投资投 资40亿港币。交通：地处深圳市东西贯通的两条主干道深南大道和滨河大 道之间，交通便利，地铁一号线大剧院站有地下通道 直接相连，周边共有巴士线路3
7、0多条,深圳 华润中心城市综合体发展模式选择模型1举例华润中心是典型,公寓,周边高档公寓众多,娱乐,酒店,五星级酒店林立,办公,地王大厦等甲级写字楼汇聚,商务,CFD带来大量高等级商务人士,商业,以大型购物中心为核心,深圳 华润中心,举例,商业,办公,商务,公寓,娱乐,酒店,城市综合体发展模式选择模型,1,将娱乐与购物中心等结合打造一站式服务,公寓周边高档公寓众多娱乐酒店五星级酒店林立办公地王大厦等甲级,2、城市综合体核心竞争力挖掘模型,挖掘模型一：以区位功能作为研究重心挖掘价值挖掘模型二：以消费群体作为研究重心挖掘价值,2、城市综合体核心竞争力挖掘模型挖掘模型一：以区位功能作为研,城市综合体
8、核心竞争力挖掘模型,2,在定位城市综合体时，可以通过区位、客群两方面来挖掘项目的核心竞争力,以区位作为着力点挖掘项目核心竞争力,廉价EST模型（美国Willard N.Ander and Neil Z.Stern）,根据廉价EST模型只要购物中心商品足够丰富，价格低廉，服务较好就能够成功，很多社区购物中心和中等城市综合体都适合采用此模型进行定位。,以消费群体作为着力点挖掘项目核心竞争力,面向中高端顾客的城市综合体定位模型（杨宝民2007）,白领与金领顾客喜欢用一倍的价格购买比普通商品多二倍价值的中高档商品，更好满足中高收入顾客的体验式消费需求。,城市综合体核心竞争力挖掘模型2在定位城市综合体时
9、，可以通过区,城市综合体核心竞争力挖掘模型,2,举例,福州宝龙城市广场是典型的通过区位优势来建立其核心竞争力的项目,宝龙城市广场有限公司是由宝龙集团旗下的福州宝龙房地产发展有限公司倾力打造的综合性商业项目。项目包含大型购物中心、娱乐中心、酒店式公寓等。区位：位于西二环与工业路交通路口，毗邻交通主干道规模：项目总占地面积为107亩，总建筑面积约16万平方米定位：项目定位为“城市次中心多功能复合型SHOPPINGMALL”区位竞争优势明显 宝龙城市广场位于福州市二环线以内城市次中心地带，项目所在区域为福州近两年新崛起的万宝商圈的工业路与西二环交叉处，具有较为优越的区位条件。 万宝商圈作为福州新兴商
10、圈，其优越的区域条件、良好的交通设施配备和商业项目良好的硬件设施配备是其余老商圈所不可比拟的。,城市综合体核心竞争力挖掘模型2举例福州宝龙城市广场是典型的通,城市综合体核心竞争力挖掘模型,2,举例,上海正大广场是典型的通过客户消费群体来挖掘其核心竞争力的项目,上海正大广场是由泰国正大集团旗下的上海帝泰发展有限公司投资兴建的超地区型购物中心，坐落在被称为“东方华尔街”的上海浦东陆家嘴黄金地段。区位：正大广场地处浦东新区陆家嘴金融贸易区规模：总建筑面积24.3万平方米，地上10层、地下3层。定位：项目定位为“华东地区最大的家庭娱乐购物中心”，并拥有大 批忠实的家庭消费者消费客群-都市白领、旅游者与
11、家庭型消费者 消费人群主要以上海市域范围内都市白领及家庭型消费群为主。此外，还有陆家嘴地区每年有过千万人次的国际国内游客 从项目的功能结构、规模看，未来的目标消费群体将以一线城市数量快速增长的中产阶层家庭为主，以上海地区为核心，可辐射影响至华东的苏浙地区。,城市综合体核心竞争力挖掘模型2举例上海正大广场是典型的通过客,深圳城市综合体的发展,城市综合体随着深圳城市化发展，其轮廓已经越来越清晰,城市综合体核心竞争力挖掘模型,2,举例,城市综合体核心竞争力研究重心逐渐从功能型向服务型转变,深圳城市综合体的发展城市综合体随着深圳城市化发展，其轮廓已经,3、城市综合体开发价值匹配模型,城市综合体的综合开
12、发价值链矩阵：涉及各方面、多种开发类型的价值融合，交叉评估矩阵模型,3、城市综合体开发价值匹配模型城市综合体的综合开发价值链矩阵,我们通过综合开发价值链矩阵，研究城市综合体的价值匹配度,城市综合体开发价值匹配模型,3,通过产品类型与业种形态的匹配，挖掘最适合的产品类型与业种形态。,强烈弱或不确定中立潜在市场冲突我们通过综合开发价值链矩阵，研,城市综合体开发价值匹配模型,3,举例,陆家嘴项目产品价值匹配,城市综合体开发价值匹配模型3举例陆家嘴项目产品价值匹配,城市综合体开发价值匹配模型,3,举例,南京东州田园置业大厂项目价值匹配定位,城市综合体开发价值匹配模型3举例南京东州田园置业大厂项目价值,
13、4、城市综合体经营模式选择模型,模式一：整体出售模式模式二：分割出售模式模式三：自主租赁模式,4、城市综合体经营模式选择模型模式一：整体出售模式,模式一：整体出售模式销售，产权、经营权完整，且转移,城市综合体经营模式选择模型,4,开发商,资产投资公司,专业管理公司,商家,商家,整体出售所有权,统一的经营权,统一的定位与招商,商家,商家,优点： 1、开发商：可以快速收回资金 2、投资者：利于后期统一经营管理,缺点： 1、开发商：整体出售难度较大，交易成本略高 2、投资者：交易成本略高，且存在商业风险,出售流程,优缺点分析,模式一：整体出售模式销售，产权、经营权完整，且转移城市综,整体出售模式下的
14、主要潜在买家,投资,自用,投资兼自用,基金公司,连锁百货业集团,美国：高盛、德国：SEB、澳洲：麦格理、,国外：百盛、国内：丽特、,上市公司,本地23家上市公司 ,赚取租金增值收益,主要获益,拓展业务,上市公司固定资产上市公司稳定收益资本运作,买家,类别,模式一：整体出售模式销售，产权、经营权完整，且转移,4,城市综合体经营模式选择模型,整体出售模式下的主要潜在买家投资自用投资兼自用基金公司连,新茂大厦,4,举例,新茂大厦 新茂大厦位于淮海 路商业街，毗邻新天地，为一幢楼高 二十层的甲级写字楼项目，地上总面积为32,200平方米，地下总面积为11,174平方米，于2005年底竣工。,嘉德置地,
15、MGPA,SEB Immobilien,9800万美元出让95%股份,高力国际,高力国际,2.5亿美元出售给德国SEB基金,出售流程：,2005年1月，嘉德置地与澳大利亚麦格理旗下的专业地产基金管理公司MGPA签约，以9800万美元的价格出让新茂大厦95的股份，这次交易被称为海外地产基金首次收购上海的成熟物业。 2007年1月，澳洲麦格理银行旗下的房地产基金刚刚将其拥有的上海新茂大厦转让给一家德国基金机构（SEB)，成功套现2.5亿美元。,城市综合体经营模式选择模型,新茂大厦4举例 新茂大厦 新茂大厦位于淮海 路,模式二：分割出售模式销售，产权与经营权被分割，且转移,4,出售流程,优缺点分析,
16、开发商,中小投资者,商家,分散的所有权、经营权,定位招商分散、缺乏统一性,中小投资者,中小投资者,商家,商家,优点： 1、开发商：可以快速收回资金 2、投资者：对于资金要求不高,缺点： 1、开发商：难以统一经营及管理；无法获取物业增值收益 2、投资者：承担较大投资风险,城市综合体经营模式选择模型,模式二：分割出售模式销售，产权与经营权被分割，且转移4出,分割出售模式中常见问题,模式二：分割出售模式销售，产权与经营权被分割，且转移,4,城市综合体经营模式选择模型,分割出售模式中常见问题模式二：分割出售模式销售，产权与经,涌金广场位于杭州市区吴山商圈的中心地带，北邻解百、元华等商场；南傍吴山(城隍
17、)广场和河坊街，西靠西湖和南山路，2002年，最初的定位是做一家集购物、休闲、娱乐、餐饮、观光于一体的特大型综合商业中心，总建筑面积达到了10.2万平方米，其中商场面积就达2万平方米。,涌金广场,4,举例,城市综合体经营模式选择模型,涌金广场位于杭州市区吴山商圈的中,模式三：自主租赁模式全部出租，不销售，产权、经营权皆完整,4,出售流程,优缺点分析,开发商,聘请管理公司或成立招商部,自持物业，保留所有权,统一的经营权、统一的定位与招商,商家,商家,商家,商家,优点：1、开发商：有利于商业地产的经营及增值；保持良好的形象2、投资者：投资风险较小,缺点：1、开发商：资金压力大；对开发商招商及管理能
18、力要求高2、投资者：交易环节简单、交易成本较少,城市综合体经营模式选择模型,模式三：自主租赁模式全部出租，不销售，产权、经营权皆完整,招商管理,营销管理,服务管理,物业管理,统一的招商管理有助于招商的品牌审核管理和完善的租约管理。 经营业态必须受到整个商场的统一商业规划限制,经营时间的限制,经营者的品牌广告、促销广告须接受统一管理,为整个商场促销活动承担的义务。,统一的营销管理有助于维护和提高经营者的共同利益。 商场将尽可能地策划365 天的天天营销计划,组织策划相关的促销活动,对实际发生的费用按照经营业主销售额的一定比例进行分摊。,统一服务监督有助于经营者之间的协调合作，在经营过程中指导、协
19、调、服务、监督经营活动,将保证商场的高效运转。 培训营业员、卖场布置、促销活动安排；协调突发事件；行政事务的管理,售后服务管理；协调工商、税务、卫生、消防等部门的管理。,统一物业管理有助于商场建筑空间及设备的维护和保养。 建立独立完善的管理系统, 保安、保洁等服务部门。因事设岗、精简高效。明确岗位职责,实行逐级负责制,体现商业物业管理的特点。,模式三：自主租赁模式全部出租，不销售，产权、经营权皆完整,4,自主租赁模式下的“多方合一”的统一管理,城市综合体经营模式选择模型,招商管理营销管理服务管理物业管理 统一的招商管,港汇广场,4,举例,港汇广场（Grand Gateway）是由香港恒隆集团主
20、要投资及管理的一个大型综合性项目。它坐落于华山路、虹桥路侧交界处、地铁一号线徐家汇站上盖，俯瞰上海徐家汇商业中心区域，总面积40余万平方米，总投资51亿人民币。,港汇广场自主租赁操作流程,城市综合体经营模式选择模型,港汇广场4举例 港汇广场（Grand Gate,5、城市综合体租金预测模型,方法一：市场比较法方法二：收益还原法,5、城市综合体租金预测模型方法一：市场比较法,方法一：市场比较法,城市综合体租金预测模型,5,流程,具体操作,方法一：市场比较法 城市综合体租金预测模型5流程具体操作,方法二：收益还原法,城市综合体租金预测模型,5,1,2,3,4,方法二：收益还原法城市综合体租金预测模型51234,江阴 中信泰富广场项目,5,举例,城市综合体开发租金预测模型,江阴 中信泰富广场项目5举例城市综合体开发租金预测模型,6、城市综合体开发综合评价模型,城市综合体的综合评价体系：结合基础评价指标及辅助评价指标对城市综合体作出完整全面评价,6、城市综合体开发综合评价模型城市综合体的综合评价体系：结合,经城市综合体的综合评价体系，为项目作出全面评价,城市综合体开发综合评价模型,6,经城市综合体的综合评价体系，为项目作出全面评价 基础评价指标,城市综合体开发综合评价模型,6,举例,陆家嘴项目综合开发价值评估,城市综合体开发综合评价模型6举例陆家嘴项目综合开发价值评估,
