【极品】城市综合体的商业价值模式探讨.ppt

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1、城市综合体的商业价值模式探讨,案例,1、东京城市副中心 新宿2、德国柏林市波茨坦广场 索尼中心3、加拿大蒙特利尔玛丽城广场4、香港IFC5、香港太古城6、纽约洛克菲勒中心7、加拿大多伦多伊顿中心8、东京的阳光城9、新加坡新达城10、上海新天地11、伦敦码头区 金丝雀码头12、法国拉德方斯13、日本横滨港未来21区14、泰国长春广场,城市综合体（1/2）,所谓“城市综合体”，是将城市中商业、办公、居住、酒店、餐饮、会议、文娱、交通枢纽等城市功能在空间上进行组合，并在各功能间建立一种相互依存、相互补益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体城市综合体这种建筑形态最早出现于西方国家

2、，且目前全球最典型的大型城市综合体也分布于资本发达国家的重点城市之中，如纽约、伦敦、巴黎等中国直到九十年代才相继建成一批建筑综合体，如北京的国际贸易中心和华贸中心、上海的新天地、深圳的华润中心等城市综合体作为一种“泊来品”，在中国发展逐渐加快，并升级为新都市综合体，城市综合体基本具备了现代城市的全部功能，所以也被称为“城中之城”,城市综合体功能框架,城市综合体（2/2）,城市综合体可以理解成是由城市中多种单一功能的建筑通过赋予建筑商业综合价值，有机组合在一起并互为依存的庞大建筑或建筑组群。,项目选址标准,项目所在位置为城市核心区，有人流和消费基础，项目位于城市中心，是城市经济新增长点必须具有交

3、通便捷的区位优势必须营造齐备的生活系统,开发制约因素,城市必须具备足够的终端消费能力城市综合体要求有优越的地段、交通、商圈配套开发商须具有雄厚的实力和高素质对开发商配套资源的要求,东京城市副中心 新宿（1/5）,新宿区位于东京都中心区以西，距银座约6公里，是东京市内主要繁华区之一，新宿副都心目前建成的商务区总用地面积为16.4公顷，商业、办公及写字楼建筑面积为200多万平方米 新宿副都心的经济、行政、商业、文化、信息等部门云集于商务区，金融保险业、不动产业、零售批发业、服务业成为新宿的主要行业，人口就业构成已接近东京都中心三区 东京新宿CBD的中央核心商务区是以新宿站为中心、半径为7000米的

4、范围内，聚集了160多家银行，新宿已成为日本“银行战争”的缩影，是“华尔街”的翻版,东京城市副中心 新宿（2/5）,东京城市副中心 新宿（3/5）,新宿区是一个有着各种不同面貌的城镇，居住了大约30万人新宿是东京都的一个交通枢纽，共有9条地铁线路由此经过，日客流量超过了300万人西新宿以新宿车站为中心，以西的西新宿是东京新规划的行政与商业新都心，东京都的行政中心东京都厅就位在此处，除此之外周遭还包围了许多大型企业总社所使用的摩天大楼，此超高层建筑群是东京地区最早形成的类似区域南新宿新宿车站南口方向则是百货公司与商店街云集的商业地区，其中最著名的包括有高岛屋百货公司的旗舰店高岛屋时代广场与知名日

5、本连锁书店纪伊国屋的总社 东新宿相对于西新宿的现代化与整齐，新宿车站以东的东新宿地区，则是最热闹也是最混乱的传统商业街地区，其中，闻名海外的红灯区歌舞伎町，就是位在新宿区之内,新宿车站,北,东京城市副中心 新宿（4/5）,新宿开发用地规模约11个街区计50公顷，开发超高层办公建筑面积160万平米，规划就业人口30万，90年代初全部建设完毕，每天人流量高达300万人次，地下连通系统完善，成为东京的国际商务办公集聚区新宿的开发，部分疏解了市中心的商务功能和“拦截”了市中心的商务压力东京市在新宿区全面开发建设之前，先将该区内的所有交通、市政和公共设施建设完成，包括高速公路、广场、停车场、公园等，使新

6、宿成为完全的“熟地”，得以很快地吸引了大量开发商，建成的物业同样很快吸引了大量企业进入，使新宿成为最成功的CBD之一 新宿CBD的规划和建设是很细致的，它的特点是避免了房地产开发商为主导的建设，而是对商务、居住及商业用途规划比较合理，且执行到位，二是现代服务业集聚规模达到日本最大，这主要得益于日本经济的发展和当地政府的管理服务水平东京地铁新宿站链接八条轨道交通线路，但是新宿站不仅是一条地下商业街，更是将公共汽车站、出租汽车站、地下停车场以及商店、银行、地下商业街等布置在同一建筑物内新宿采用地下步行街系统，将整个地区车站、商场、文化、娱乐等设施连为一体。新宿西区根据地势将地下和地上高架步行街有机

7、链接，并设置了两条自动人行步道，行人可方便、迅速地从车站到达东京都政府、各商务办公设施和中央公园,东京城市副中心 新宿（5/5）,德国柏林市波茨坦广场 索尼中心（1/4）,索尼中心位于德国柏林市中心的波茨坦广场，是整个波茨坦广场改造工程的一部分 1989年，柏林墙倒了之后，该地区的重建计划开始启动，经历了5年的建设，自2000年6月全部对外营业索尼中心是欧洲内陆城市中最大的改造项目之一，是混合功能项目。它拥有8栋大楼，提供办公、零售、娱乐和居住功能空间，总占地面积26444平方米，总建筑面积约13.25万平方米，完工总开发成本约15亿马克在各类物业中，由于其优越的地理位置，以办公和商业为主；办

8、公、商业以及由办公商业混合而成的电影之家分别占50、18和13，同时，该项目提供了20的高档住宅,德国柏林市波茨坦广场 索尼中心（2/4）,索尼中心是一个包括办公、零售、娱乐、居住等多种功能的综合性项目整个基地呈标准的直角三角形从其布局来看，办公楼沿通往老虎公园的相对安静的城市主干道布置，而商业则分布于热闹的城市主干道和中心广场内；住宅设置于较为安静，面向公园的一侧，形成了在市中心地区闹中取静的效果；停车库入口分别在两主干道交汇处和住宅入口处附近，将不同性质的车流有效分离整个项目的商业主要集中于底层，为日间和晚间提供了高水平的活动空间从业态配比与布局看，索尼中心娱乐型商业成为整个商业体的主要组

9、成部分，也是索尼中心概念的关键部分娱乐占整个项目商业部分的68，其中未包括电影之家内所包含的娱乐部分，而零售只占32,德国柏林市波茨坦广场 索尼中心（3/4）,索尼中心的零售店主要集中在“广场”，广场致力于引进一些能够强化广场活泼气氛的零售店与餐饮，例如索尼时尚店拥有高科技的四层营业环境，销售广泛的创新产品，属于购物、生活方式盒娱乐商铺电影之家和德国麦迪泰克占据了索尼中心的移动大楼麦迪泰克从重视无线电和电视的研究，而电影之家则提供空间给各式用户，其中拥有德国电影电视学院、马林迪特利奇电影博物馆、阿森纳宝库电影院。除电影之家外，整个项目还拥有8厅“电影之星”多厅电影院、“电影之星”三维IMAX电

10、影院和餐饮“音乐盒”则让顾客体验各种激昂的音乐主题，它通过尖端技术，未顾客提供多种多样的互动式且可增进知识教益的活动。例如，顾客站在监视屏前即可指挥“柏林交响乐团”；顾客可看到一个用喷射水柱而不是用弦演奏的竖琴；还可参观一个摄录室，可以看到虚拟的贝多芬回到了现实生活中大量的成功的娱乐项目，使得索尼中心成功吸引了众多外地来客,德国柏林市波茨坦广场 索尼中心（4/4）,地理位置、交通的通达性和可进入性和目标市场等综合因素，是索尼中心成功的重要前提索尼中心的建设充分考量了土地各使用功能的市场竞争状况，由于周边区域零售功能日趋饱和，明智地限制了索尼中心的零售使用面积，而将娱乐作为商业部分的主导，极大地

11、扩大了索尼中心的辐射能力索尼中心选择合适的物业形态混合开发，并将各个部分有机地组合在一起，成功地加强了各物业形态的经营多功能综合开发模式选择可相容的物业形态，实现各个部分同时保持各自的独立性和相互的联系性和协作的同时，实现各物业形态在混合开发中的增值索尼中心通过建设设计创造了一个特别的城市区域，并通过广场的标志性屋顶，形成了该项目的象征，使其在竞争中脱颖而出，成为吸引商户和个人消费者的著名目的地,加拿大蒙特利尔玛丽城广场（1/2）,玛丽城广场占地3公顷，是蒙特利尔市中心区布局中的主体，也是蒙特利尔的事务活动中心国际上许多大城市都有地下商城，然而只有蒙特利尔市的地下商城完全修建在都市中心的地下

12、玛丽城广场中有一幢平面呈“十”字形、高达183米、玻璃和钢结构的塔式大楼，是加拿大最高、最大的超高层建筑 在“十”字形塔楼下面设有一个宽敞的广场-“玛丽城”广场，西面贴近车行道布置一幢15层的条状办公楼，北面布置地下商业中心步行广场地坪铺有彩色的装饰石板，开辟有4个开敞的凹入地下的小庭院，通过宽阔的楼梯与地下商业中心取得联系 玛丽城广场综合体地下广场有4层，最下层为地铁车站，第2-3层为室内停车场和技术设备层，最上层是商业中心通过下部纵横的步行通道，玛丽城广场将商业中心同其它零星商店群组成相互联系的地下网络，还与附近的好运广场和维多利亚广场以及中央客运站等连成一个整体,加拿大蒙特利尔玛丽城广场

13、（2/2）,城市综合体商业模式 开发体量,近几年，城市综合体正成为中国房地产乃至商业地产发展的主流开发模式，从某种意义上讲，未来中国城市开发的竞争也是综合体的开发竞争，并由此构成一个具有多职能、最具竞争力和抗风险的城市缩微体一二线城市综合体的开发体量存在差异北京、上海、深圳等 一线城市其城市综合体的开发体量较大，均在100万平方米左右，体量大、规模大，基本上是国内、香港等有品牌影响力、有资金实力和开发经验的大型开发企业，其规划和开发的项目能完整的体现城市综合体的含义功能上涵盖中高端零售、甲级办公楼、国外的高星级酒店、高端服务式公寓、高端住宅案例：北京华贸中心、上海浦东新鸿基IFC杭州、沈阳、无

14、锡等 二线城市的综合体，主要面积在50万至80万平方米左右，主要根据各城市目前市场容量和需求所开发，其开发商主要包括本土开发商、香港开发商和中国品牌开发商功能上涵盖高尚住宅、大体量零售、甲级办公楼等，一般较少会引入星级酒店作为高端商务配套案例：香港IFC,香港IFC（1/4）,IFC香港国际金融中心地处香港全新的核心地段，是一项集工作、购物及休闲于一体的超大型综合商业项目。,香港首间四季酒店,全港最高级的商务办公大楼,香港全新豪华购物广场,全港最高建筑物,1990年代，港英政府宣布香港机场核心计划，计划包括兴建机场快线连接香港国际机场与中环，并在港岛中环对面的维多利亚港进行填海工程，以兴建地铁

15、香港站香港站上盖则计划兴建多座商业大厦、酒店及商场，即现在的国际金融中心,香港IFC（2/4）,香港国际金融中心总体项目中，办公物业占了57%，商业物业占比17%，酒店物业占比23%，其中还有3%的公众休息区域。把多功能融合到一个综合体内，实现1+12的放大效应，也更容易成为一个区域的经济和商业的中心，而且具有庞大的辐射作用,香港IFC（3/4）,IFC项目是一个集酒店、办公、商业为一体的综合性项目，主要由国际金融中心一、二期，国际金融中心商场以及四季酒店组成，总建筑面积约54万平方米，车位1800个,香港IFC（4/4）,城市综合体商业模式 开发周期,城市综合体包含了所必须的商务办公、商业休

16、闲、酒店餐饮和公寓住宅四大核心功能。其中，商务功能是其标志性功能，作为高投入、多功能、大体量建筑群，一般要求开发商要有能力控制开发节奏城市综合体的开发周期长，一般需要35年的开发周期，新城区开发相对快些，例如杭州万象城；而市中心区域开发往往涉及到旧城改造等诸多不利因素，开发周期往往要5年甚至更长，往往采取片区逐步分期开发模式，例如 上海新天地（整体开发约15年）前期可预留发展空间，分期开发较为保险，应把握开发节奏，注重建设的持续性，在区域条件、市场条件等方面成熟后，商务功能的高档酒店、写字楼、商业街就会呼之欲出案例：香港太古广场,香港太古城地理位置,太古城位于香港岛东区的鰂鱼涌，毗邻维多利亚港

17、；项目占地面积约3.5公顷该地区与太古地铁站直接相连，通过临近的东区海底隧道与九龙岛连接，可及性良好由于香港岛面积很小，太古城与主要商业及商务区距离较近：其与铜锣湾相距4公里、至中环地区约7公里；到九龙岛的尖沙嘴和旺角直线距离分别为4公里和6公里,香港太古城开发历程,1907年，太古城的前身为太古集团1907年兴建的太古船坞，该地区与毗邻的鲗鱼涌组成了当时香港最庞大的工业1972年，1970年代初期太古船坞迁移到青衣岛更名为“联合船坞”。太古集团随即于1972年成立了太古地产，开始在其原址上进行房产开发1975 1985年，太古地产从1975年启动第一期住宅项目至1985年共建造海景花园和海天

18、花园2个高档楼盘及安盛台、金殿台、星辉台、观海台、高山台及翠湖台总计8期住宅，61栋26-30楼的高层1982 1992年，太古城中心一期至四期分别于1982、1986、1991及1992年落成，成为港岛东区最大型的购物中心1997 年，太古城一期的一部分翻新改建成商厦2006年至今，目前，太古地产在原好运街市和柏嘉商业中心的旧址上正在修建一家高星级的酒店,香港太古城实景照片,香港太古城整体定位,高品质住宅小区,作为香港第一个设有园艺花园和绿化平台设计的大型私人住宅项目，太古城通过实用的设计和高素质的管理来赢得香港中产阶级的青睐。,大型商业,借助便利的交通条件和成熟社区的支持，太古城中心引进高

19、端品牌及香港第一个真雪溜冰场等特色休闲娱乐设施，成为港岛目前最大的商场。,大型商业,新兴商务区,太古城中心先后兴建3座甲级写字楼，与相邻的太古坊相连成为香港岛又一重要的商务中心。,将太古城打造成香港优质的综合性社区,香港太古城功能布局,住宅区太古城最先启动的是较易操作的住宅项目。首发楼盘为中档的翠湖台，由于实用率高且品质优良，在销售当天即被一抢而空；此后在地块内部陆续开发了其他5期中档楼盘在聚集人气之后，太古城在临近海湾的地块开发了海景花园和海天花园2个高档楼盘住宅物业的开发集中在1975年至1980年代初期，1985年完工的海天花园是太古城住宅区的收官之作,商业区1980年代初期，香港政府在

20、太古城周边计划兴建港岛线地铁和东区海底隧道，这大大改善了太古城的交通条件和可及性由于前期开发的住宅区已经成熟，太古城于1982年开始在连接太古地铁站的地块开发太古城中心一期，引入知名品牌经营大型零售；后于1986年地块中心位置开发了太古城中心二期,商务区随着太古城商业氛围的聚集，加之中心商务区写字楼市场的饱和，太古城于1991和1992年先后在靠近海湾和高档楼盘海景花园的地块开发了太古城中心三座和四座两个甲级写字楼项目，并于1997年将太古城中心一期的部分楼宇改建为甲级写字楼目前太古城正在太古城一期西侧的地块兴建一家高星级酒店,香港太古城功能布局,办公区顺应市场的需求，1990年代初太古城剩余

21、的空地被建成太古城中心三座及四座2栋22层的甲级写字楼，一期的一部分之后也被改造为27层的甲级写字楼整个项目提供约15.81万平方米的办公面积，占总开发体量的11%,住宅区由于太古集团之前没有地产开发的经验，加之周边环境不成熟，太古城的主体是作为住宅区来开发的住宅区分为8期进行开发，共兴建了61栋高层、提供12,698套公寓；总建筑面积约120万平方米，占总开发体量的83%商业区随着住宅区的成熟加之交通条件的改善，太古城在1980年代初期开始兴建太古城中心。太古城中心引入了近180家商铺，其中包括了APITA、马莎等高端百货，玩具反斗城等大卖场，大食代、UA中心戏院、冰上皇宫（香港最大的真雪溜

22、冰场）等20多家特色餐饮及娱乐设施太古城中心商场面积约9.3万平方米，是港岛东地区最大的购物中心，占总开发体量的6%,香港太古城发展模式,太古城是香港首个配备园艺花园的住宅小区，覆盖率仅为25%，约40亩土地用于花园、娱乐场和休闲场地。经过30多年的开发，太古城目前的服务配套已经十分成熟，深受香港市民的喜爱。住宅区内主要的康乐设施包括泳池，儿童游乐场，室外羽毛球场等太古城的发展从高品质的住宅小区起步，吸引大批香港中产阶级入驻；在汇集人流之后开始大型零售的开发，引入高端品牌、提供有特色的娱乐餐饮设施取得了巨大的成功，也巩固了太古城高品质社区的形象。随着太古城配套设施的完善、商业氛围的聚集以及香港

23、岛中心商务区的饱和，在区域内开发写字楼的时机逐渐成熟。1990年代初期兴建的三个甲级写字楼项目与临近的“太古坊”区域相呼应，形成了中环之外香港岛上另一个重要的商务区,高品质住宅,特色零售,商务办公,香港太古城开发经验,1、便利的交通网络便利的交通网络是太古城的商业和办公物业发展的基础。该地区与太古地铁站直接相连，通过临近的东区海底隧道与九龙岛连接，可及性良好。其与主要商业及商务区距离也均在适宜的范围之内2、太古城在开发过程中创造了多个香港第一，不断推陈出新来引领市场需求，成为香港长盛不衰的标志性社区之一。高品质的物业组合太古城是香港首个设有园艺花园和绿化平台设计的大型私人住宅项目，实用率高达8

24、4-95%且覆盖率仅为25%，这在寸土寸金的香港实属可贵。毗邻的维多利亚港海景的太古城为市民提供了一个怡人舒适的居住环境太古城中心是香港岛目前最大的购物中心，为太古城提供了完备的配套服务。加之后期开发的商务办公区，太古城为香港市民提供了一个完整便利的工作生活社区，深得中产阶级的喜爱不断推出富有吸引力的零售项目、景观及活动太古城中心二期于1998年引入的冰上皇宫是香港目前最大的真雪溜冰场；商场內大堂设有78尺高的红色拱门，是全亚洲最大，最高的室內拱门；此外太古城中心于2005年举办了全亚洲首个在博物馆以外举办的大型化石展览，2006年举办了“太古城冰灯节”。这些新奇的设施和活动极佳地吸引了大众的

25、注意，为太古城聚集人气,城市综合体商业模式 空间布局,在一个城市进行都市综合体开发时，首先要分析研究该城市的各种零售功能、服务、商务、办公功能以及其他各具体功能的经营现状与发展趋势，其次要分析其经营物业场所的选择习惯特点，结合其对辅助配套条件（可达交通方式、停车位、货物运输等）的要求程度，确定综合体中规划的每一种功能的地价区位选择相对位序在城市综合体开发中，通过地下层、地下夹层、天桥层的有机规划，将建筑群体的地下或地上的交通和公共空间贯穿起来，同时又与城市街道、地铁、停车场、市内交通等设施以及建筑内部的交通系统有机联系，组成一套完善的体系，打破了传统街道单一层面的概念，形成丰富多变的街道空间

26、为了实现综合体内各个物业综合价值的最大化，可以在规划中结合都市综合体的土地价值梯度分析来研究各个功能空间布局，不同类型的物业依据其商业价值最大化的原则进行空间布局案例：纽约洛克菲勒中心、加拿大多伦多伊顿中心、东京阳光城,纽约洛克菲勒中心（1/2）,洛克菲勒中心是本世纪最早出现的建筑综合体，它的开发从1930年一直到今天，是当今世界上规模最为庞大的私人所有的商业、娱乐中心洛克菲勒中心号称是20世纪最伟大的都市计划之一，位于纽约最繁华的商贸金融中心曼哈顿岛上区域占地22英亩，由19栋建筑围塑出来的活动区域，对于公共空间的运用也开启了城市规划的新风貌，完整的商场与办公大楼让该中心继华尔街之后，成为纽

27、约第二个市中心70层高的RCA（洛克菲勒）大楼是整个中心的主体建筑；该中心还有商业建筑、办公楼、旅馆、公寓大楼以及剧场和电影院等娱乐设施低于街道层的地下步行系统把零售设施、地铁车站以及各种不同用途的建筑物连成一体；由21幢大厦围合而形成的城市空间成为市民公共活动和文化娱乐场所,纽约洛克菲勒中心（2/2）,加拿大多伦多伊顿中心（1/2）,伊顿中心是位于加拿大多伦多的一个著名商业建筑，该工程1977年开始建设，1981年完工，总建筑面积有56万平方米，位于多伦多市中心繁华商业区，是一个庞大的多功能综合商城伊顿中心伊顿中心是一个跨越5个街区的庞大的条状多层商业综合体，是一个地面和地下建筑相结合的综合

28、商业建筑，地上、地下好几层，并在两头和中间分别建有三座30多层的办公大楼，共有超过300家商户在这个购物中心开店经营，和数不清的公司在大楼里办公伊顿中心是通过商业步行街的方式，将商业及其它功能空间有效地组织在一起的成功实例伊顿中心的设计还考虑了商业综合体与公共汽车、电车、地铁系统等交通设施的相互衔接与跨街主要商店之间，还设有行人天桥，不仅使行人安全迅速地穿过街道，而且不受室外气候的影响,加拿大多伦多伊顿中心（2/2）,东京的阳光城（1/2）,东京阳光城多功能综合体对形成东京的池袋商业中心起了很大的促进和推动作用阳光城有一幢60层、240米高的办公楼和一幢38层的旅店，底部设有三层地下商业街，四

29、楼以下为一整体，主楼高240米，六十层设有瞭望台商业街中心布置有贯通到顶的中庭，内有国际会议中、国际商业信息中心、宾馆、博物馆、水族馆、美术馆、剧场、歌舞厅、游戏厅和180多家商店屋顶广场上设计了两幢七层、十层的建筑，其中综合了多种功能，如展览馆、水族馆、剧场、天象馆等,东京的阳光城（2/2）,城市综合体商业模式 功能协同,城市综合体的包容性强，功能选择的范围也很宽。从实践中来看，功能组合不合理也是造成城市综合体不好的重要原因，这其中，最核心的要素是 如何做到各种功能的目标客群一致，做到有效的交叉互动。城市综合体将商业、办公、居住等多功能城市空间通过合理的交通连接，有机组合、相互依存、协同促进

30、，具体物业功能比例的确定是一个极其复杂的过程，与以下因素息息相关：地块规划指标、政府要求市场状况项目整体定位开发商预期收益平衡 城市综合体在不同地域，其物业功能分配的比例也不相同，在CBD、传统购物街区、城市新兴区域，作为城市综合体开发面临的受众群体和需求也大相径庭。但无论如何，要保持城市综合体整体定位的一致性和无偏差性，这就需要城市综合体中各个物业品种其在档次、内容的选择和梳理上要保持定位相对一致。在城市商务CBD集中的地方，一般以写字楼、酒店、服务式公寓的开发为主，零售只作为配套服务功能，主要客群针对高端的商务、企业职员等在传统的购物街区，零售所占的比重往往就超过商务类需求，利用商业综合体

31、的整体聚客优势，提升商业的品质，其针对客群面往往较广 在城市发展的新兴区域，除一定的商务类需求外，生活类、社区型的商业元素往往较受欢迎，以项目周边3-5公里内的城市消费人群为主案例：新加坡新达城,新加坡新达城（1/3）,新加坡新达城综合开发项目，是新加坡最大的集会议展览中心、商务办公、商业为一体的综合商业建筑，是新加坡商业规划的成功范例1984 年由新加坡前总理李光耀邀香港商家投资，于1997 年完成这座城中城，建筑面积65 万平方米，包括世界项级的新加坡国际会议与展览中心，四栋45层及一栋18层的办公大楼，一栋4层的购物中心，地下停车场可容纳3200辆汽车,新加坡新达城（2/3）,新加坡新达

32、城（3/3）,酒店,会展中心,娱乐和购物中心,办公和其他设施,新达城如今是新加坡最令人叹为观止的商业建筑，新达城通过高品质设施的建立，独特的管理模式的运用，成功地建立起一个品牌的形象一座兼具休闲娱乐、知识交流、商业契机、创新研究的多元化环境的“城中之城”应运而生，整个商业中心生机勃勃新达城，建成后共有700 余家公司落户，每月的游客数量达200 万人次，每天有1.5 万余人在此办公，每天有5 万多车辆进出，有1万余辆车在此停泊,城市综合体商业模式 运营模式（1/3）,城市综合体开发运营模式大型综合体开发模式，需要强调整个项目的有序规划和功能互补，为使用者提供完备的商务功能和生活服务，对提升区域

33、或城市价值有着不可或缺的点石成金的作用对于一个成熟的城市综合体而言，项目开工建设完成后，后期项目的运营模式的选择，将决定项目日后的盈利能力、开发企业的融资结构。由于城市综合体的开发投资回报远远高于纯住宅项目，长期持有的特性更是让开发商长期获利，目前主要有以下两种运营模式：（1）出租持有经营为主（2）出售部分商业、住宅物业和出租持有经营相互结合,城市综合体商业模式 运营模式（2/3）,都市综合体中运营管理模式都市综合体中各种物业功能有其各自的特性，因此，其物业的经营管理也有不同特性。主要包括零售商业的经营管理、酒店的经营管理、写字楼的经营管理、公寓住宅的物业管理都市综合体中运营管理模式共有以下三

34、种,开发商自行管理由出资方共同组建联合发展总公司，进行管理和提供服务，尝试进行统一的物业管理该种模式的产权形式都是统一的，如深圳的华润中心,国外的管理机构参与合作管理由国外的管理机构参与合作管理，还有部分待零售商业建成后输入管理或委托国外机构管理，例如凯德商用目前开发的来福士广场,专业的物业管理公司进行市场管理商业在管理上采用租赁模式，以租代管，统一策划布局，承租方提出方案和资金，由物业管理公司协调开发商统一进行装修专业的管理公司不直接从事商业经营，而是从事整体策划和管理，具体包括租赁管理、营销管理、服务管理和物业管理,城市综合体商业模式 运营模式（3/3）,目前较为成功的城市综合体的商业运营

35、模式以上海新天地开发为代表的，“以开发商持有经营管理为主，分批开发、逐层开发、创立品牌、持续开发”案例：上海新天地开发（太平桥地区重建项目）,上海新天地 项目背景,太平桥地区重建项目以石库门旧建筑区为基础上个世纪90年代，上海政府实施城区改造工程，计划拆除大量旧房，为配合卢湾区的开发，这一区域的老式弄堂也列入改造范围1999年，瑞安集团取得太平桥地区52公顷的土地，开始新天地改造项目瑞安集团斥资6.7亿人民币，用于新天地地区近万人的动迁安置土地面积：约52公顷总建筑面积：约110万平方米物业构成：零售（14.1万平方米）酒店服务式公寓（6.1万平方米）办公楼（39万平方米）公寓（51.4万平方

36、米）人工湖绿地动工日期：1999年初开发周期：15年分期开发，预计到2012年完工开发商：瑞安集团,上海新天地 改造历程,1997年 规划构想1998年 拿地1999年 新天地北里动工 中心绿地及人工湖动工2001年 新天地北里开业 中心绿地及人工湖开放 新天地南里动工 住宅一期动工 写字楼一期动工2002年 新天地南里开业，住宅一期销售率1002003年 住宅一期完工交付2004年 写字楼一期（1,2号楼）完工，出租率90以上2005年2006年住宅二期完工，销售率.,2001年进度：新天地北里开业，绿地人工湖,2002年进度：新天地南里（商业、公寓）,2003年进度：住宅一期交付,2004

37、年进度：写字楼一期,2006年进度：住宅二期,上海新天地 开发现状,人工湖绿地,企业天地,新天地,翠湖天地二期 一期,北里 南里,2001-2002年先期推出新天地(零售)和人工湖/绿地(公益部分),2003-2006年分别推出企业天地(办公)和翠湖天地一二期(住宅),人工湖绿地,企业天地,翠湖天地二期 一期,北里 南里,上海新天地 整体开发规划,两栋五星级豪华酒店总建筑面积约20,000平方米 预计2008年8月竣工 由瑞安开发，引入国际知名酒店管理集团目前已经动工,翠湖天地三期以及新天地二期住宅+零售的模式为顶级时尚品牌度身定做的新天地二期，将沿马当路建成商业配套面积约13900平方米翠湖

38、天地三期约400套公寓，82000平方米。预计2008年竣工目前已经动工,企业天地二期（三号楼和四号楼）办公部分建筑面积每栋50,000平方米 下设顶级品牌旗舰店50,000平方米预计2010年竣工 将延续国际甲级写字楼的高标准，吸 引国际知名租户目前正在实施动迁,68层超高写字楼一栋浦西又一标志性建筑造型为市花“白玉兰”瑞安集团总部大楼办公部分建筑面积170,000sqm商场部分建筑面积50,000sqm 预计2012年竣工 动拆迁尚未启动,三四个不同规模的剧场类似美国百老汇丰富太平桥地区的功能尚未动迁,已经建成的部分,新天地,上海新天地 开发借鉴经验（1/2）,1,2,3,4,5,5,6,

39、6,结合市场合理安排开发时序新天地（零售）翠湖天地（住宅）企业天地（办公楼）翠湖天地御苑（住宅二期）酒店住宅三期零售企业天地二期住宅国际学校住宅办公楼零售,上海新天地 开发借鉴经验（2/2）,商业模式 零售先行，打造知名度瑞安集团在初期商业租赁上，为了吸引优质租户，并没有收取很高的租金，但是却树立了城市名片，可以说获得了极高的品牌价值瑞安集团坚持持有物业，统一招租，新天地有效实现管理者与经营者分离真正令瑞安回收资金，甚至赚取超额利润的是其住宅部分，正是由于其极高的品牌价值，不仅大大降低了瑞安在推广公寓时的营销成本，而且使翠湖天地一举成为上海顶级豪宅，售价遥遥领先周边的项目，也在此验证了瑞安在策

40、略上的成功,城市综合体商业模式 开发模式,根据综合体在不同城市的不同位置、城市特性和历史阶段，从投资与营运的角度总结出都市综合体的三种开发模式：,独立开发模式,合资-公共财政补贴模式,合作链开发模式,华润新鸿基合作链开发模式,华润新鸿基模式华润新鸿基房地产是华润（集团）有限公司和香港新鸿基地产发展有限公司共同投资创建的外商独资公司华润集团1948年成立于香港,目前是中国内地和香港最具实力的多元化控股企业之一，从事的行业与大众生活息息相关，主营业务包括消费品制造与分销、地产及相关行业、基础设施及公用事业三大领域。2006年底总资产达到1700亿港币新鸿基地产于1972年在香港上市，目前是香港最大

41、地产发展商之一，业务主要集中在香港，近年来亦积极拓展内地市场。旗下有地产发展、物业投资、电讯科技、运输物流等多项业务板块，核心业务为发展物业供销售及投资。2006年底市值达到1800亿港币两者的结合堪称是商业地产界运营的完美结合。华润集团作为国资委在香港上市国企，拥有强大的资金实力、国内土地资源、良好的政府间关系，而新鸿基作为香港知名的商业地产开发商，本身在香港拥有众多商业不动产，在商业地产领域积累了广泛的招商、运营管理等经验和资源，能够为国内商业地产项目带来全新的商业概念、运营模式、品牌资源主打房地产品牌：以万象城为主的城市综合体目前在深圳、杭州、无锡等城市，华润新鸿基正在操作房地产项目，而

42、杭州万象城预计于今年晚些时候将会正式登陆钱江新城,伦敦码头区 金丝雀码头（1/4）,伦敦码头区 金丝雀码头（2/4）,伦敦码头区 金丝雀码头（3/4）,金丝雀码头(Canary Wharf)是道格斯岛企业特区的核心地带 金丝雀码头成为了伦敦新兴商业区的中心，吸引了大批世界级的金融和咨询机构，如摩根士丹利、瑞士一波、汇丰集团、花旗集团、巴克莱集团，同时也成为伦敦新的“舰队街”，许多著名的报业公司蜂涌而入 英国最高的三栋建筑均坐落于此：1、235.1高的第一加拿大广场(Canary Wharf Tower)2、第八加拿大广场(HSBC Tower)，高199.5米 3、花旗集团中心(Citigro

43、up Centre)，高199.5米 4、四季酒店(Four Seasons Hotel)金丝雀码头地上功能以高端商务、办公、酒店为主，地下空间开发以零售为主导，商场连商场，餐厅接餐厅，地下空间又同多条地铁连接本项目城市综合体的开发以高端商务为切入点，配合伦敦新兴商务区的建设商务办公空间均位于地面以上，地下则承载了零售商业和轨道交通，有效实现了商务和商业的有效分离,2,3,1,4,伦敦码头区 金丝雀码头（4/4）,开发模式：合资-公共财政补贴模式从1981年7月起，到1998年3月止，伦敦码头区开发有限公司（LDDC）在一块占地面积为22平方公里狭长的老港湾区进行了大规模的城市再造工程在这十几

44、年的时间里，整个区域发生了翻天覆地的变化，不仅引起英国学术界的关注，更吸引了全球各国的目光伦敦码头区开发有限公司（London Docklands Development Corporation）是一家由政府牵头组成的半官方性质的都市综合体开发商，是政府根据1980年制定的地方政府规划与土地法而专门成立的一家开发公司在此之前，地方政府曾做出不少努力想改变区域的落后面貌，但却深感力不从心，工作进度十分缓慢，LDDC项目总公司的成立，是在当时情况下唯一正确的选择项目公司由政府全资投入，利用处置土地发展住宅、工业和商业物业所获得的收益滚动发展项目公司有权建造新的公共基础设施，并改造旧的基础设施。资金

45、的来源有两方面，一个是中央政府的投入，另一个是出售土地获得的资金 尽管中央政府给了LDDC这么大权利，但地方行政职能、公屋分配、教育统筹、医疗管理等权利仍保留在地方政府和相关机构。LDDC可通过设立各类基金的方式协助、调控、促进地方政府改善这些方面的工作,城市综合体城市价值（1/3）,城市综合体最大的优势是 人流的聚合优势，通过不同的功能组合，满足人们不同需求都市综合体的价值体现从根本上来说在于其特殊的功能复合性。都市综合体集酒店、写字楼、商业、高档公寓等多种城市业态于一体，将商业、办公、居住等多功能城市空间通过合理的交通连接，有机组合、相互依存、协同促进从城市与区域的价值来讲都市综合体不仅是

46、现代国际大都市的标志，更是催生繁荣与文明，激发城市活力的发动机从项目自身的价值看，都市综合体很好地克服了纯粹居住、商务所造成未来发展的局限，具有很强的自我成长、自我繁荣、持续发展的生命力，是都市24小时跳动的心脏都市综合体通过其内部商业、商务及居住等各种功能综合互补，建立相互依存的价值关系，从而使它能够适应不同时段的城市多样化生活，并能够进行 自我更新与调整,城市综合体城市价值（2/3）,根据都市综合体所处的区位、功能和与周边的关系，归纳起来有如下突出的价值特征：,城市综合体城市价值（3/3）,城市综合体也是对分散的城市功能一种整合，以往功能单一的时候，各个物业功能相对独立，之间关联度较弱，作

47、为目前商业地产开发的主流模式和选择之一，城市综合体城市价值的主要表现集中在以下两点：,商业价值案例：法国拉德方斯（1/3）,拉德方斯原是巴黎西郊一片僻静的无名高地，位于巴黎市的西北部，巴黎城市主轴线的西端巴黎拉德方斯区改造（1958-至今）既是巴黎市中心周围九个副中心之一，又是巴黎最大、最重要的商务、商业中心。该区的定位是工作、居住和游乐等设施齐全的现代化的商务区目前已建成写字楼247万平方米、其中商务区215万平方米、公园区32万平方米、法国最大的企业一半在这里，共10家；建成住宅区1.56万套，可容纳3.93万人，其中在商务区建设住宅1.01万套，可容纳2.1万人；在公园区建设住宅5588

48、套，可容纳1.83万人；并建成了面积达10.5万平方米的欧洲最大的商业中心；成为欧洲最大的商业中心；成为欧洲最大的公交换乘中心，RER高速地铁、地铁1号线、14号高速公路、2号地铁等在此交汇建成67公顷的步行系统、集中管理的停车场设有2.6万个停车位，交通设施完善；建成占地25公顷的公园，商务区的1/10用地为绿化用地，种植有400余种植物，建成由60个现代雕塑作品组成的露天博物馆，环境的绿化系统良好拉德方斯交通系统行人与车流彻底分开，互不干扰，做了大面积的立体三层交通体系，将车流完全放在地下，为新区保留充分的地面空间以及街面的完整性,商业价值案例：法国拉德方斯（2/3）,商业价值世界三大顶级

49、CBD之一 欧洲最具影响力的商务中心 独特的公共运输设施 高水准的服务设施,社会价值 成功进行了旧区改造吸引了无数艺术家、观光客的足迹 平静祥和的生活工作空间,拉德方斯城市价值,商业价值案例：法国拉德方斯（3/3）,社会价值案例：日本横滨港未来21区（1/4）,融合了观光旅游、商务、购物、会议、展览、博物馆与一体的新城市片区综合体,横滨港未来21区是在1989年曾举办横滨博览会的旧址上兴起的一座未来都市项目分布在东京湾横滨港沿线，整体通过约20年的开发而形成如今的大型滨水区摩天楼群、酒店、会议中心、购物中心、游乐园、帆船等各种各样的现代化办公商业设施鳞次栉比，代表横滨的新开发区,社会价值案例：

50、日本横滨港未来21区（2/4）,日本第一摩天高楼-陆标塔大楼Landmark Tower（高296米，地上70层）集中了近百家时装和餐厅的Landmark Plaza设于陆标塔大楼Landmark Tower第69层楼、日本最高的瞭望台Sky GardenCross Gate,World Porters,Queens Square等大型购物中心大观光缆车为特点的主题乐园Cosmo World被誉为“太平洋白鸟”的日本丸纪念公园,社会价值案例：日本横滨港未来21区（3/4）,社会价值案例：日本横滨港未来21区（4/4）,横滨港的21区的建设规划是要建成国际性的文化、信息和环境优美的港口新都市综合