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1、读书分享,目录,工业园区综述,1、工业园区源起最早的工业园 可追溯至18世纪，当时工业园是一个国的概念。英国最早完成工业革命（从手工工场到大机器工厂的飞跃），成为当时最大的资本主义工业园。当然这个工业园的名号是后人安上去的，但却无形中给工业园下了个定义：工厂集中地。 工业园区是二战以来各国通过制定各种工业区域开发政策建立起来的特殊环境。在日本称为 “工业团地”，在香港称为“工业村”，在英国称为“企业区”，在大陆称为“工业园区”，主要设立在衰退的内城地区。2、工业园区定义工业园是指建立在一块固定地域上的由制造企业和服务企业形成的企业社区。在该社区内，各成员单位通过共同管理环境事宜和经济事宜来获取
2、更大的环境效益、经济效益和社会效益。,工业园区定义工业园区发展历程工业园区类型,工业园区定义工业园区发展历程工业园区类型,中国工业园区发展历程,工业园区综述,工业园区定义工业园区发展历程工业园区类型,我国大陆地区的工业园区分为两类：一类是各级地方政府为了吸引投资，发展本地区经济而人为设立的各级经济技术开发区，我们不妨称之为开发区；另一类是在当地工业发展到一定程度，为了更好的满足当地中小企业发展需求而设立的工业园区，我们称之为特色工业园区。工业园区的类型多种多样，其中包括免税区、出口加工区、自由贸易区、企业区、保税区、工业园区（包括生态工业园区）、工业村、工业团地、科学园区、技术园区、研究园区、
3、技术城等各种形态。,工业园区综述,目录,各类工业园区无疑成为各城市和地区产出最高、拉动力最强的龙头区域。随着工业区园区的快速发展，长三角、珠三角和环渤海三大经济圈逐渐成熟，并成为辐射带动相关国内区域经济和社会发展的龙头，引领中国经济发展的主方向。工业园区为城市的产业调整和改造提供了必要条件。,2006,2008,“退二进三”“退三进四”,现在,技术升级、产业结构调整的“助推器”,工业园区,走向业强,工业园区已成为城市经济发展的新增长点，为城市的产业调整和改造提供了必要条件,中国制造,中国创造,质变,工业园区发展路径,走向业强,工业园区的真实写照：“技术引进多，消化吸收少；模仿的多，原创的少”,
4、创新是中国工业园区发展的核心问题，从“中国制造”到“中国创造”需要从工业园区培育体制上实现转型,案例：蛇口试验,中国工业园区的起步,1979年,1987年,1995年,2001年,第一次创业,第二次创业,产业转型升级,工业园区,集商务、生活、生产功能于一体的综合性功能园区,与高新技术产业相对接的后援基地,措施,产业,以外资（港资）为主的低端制造业加工基地,外资企业制造基地外迁，主动剥离低端加工制造业,将四大老工业基地改造成高科技孵化基地和产业化基地,2010年,新蛇口再造,涉及16个行业：航运、交通运输、基础设施、金融服务、船舶修理、制造业、房地产等,以原有的产业基础重点发展4大业务，同时提出
5、口号进入高科技产业,以地产、物流为核心产业，高科技、园区服务为主营业务的产业格局,蛇口工业区位于深圳南头半岛东南部，东临深圳湾，西依珠江口，与香港新界的元朗和流浮山隔海相望，占地面积10.85平方公里。是招商局全资开发的第一个外向型经济开发区。通过建设高科技孵化基地和产业基地，实现产业提升。,重点发展沿山路片区、海上世界及太子湾邮轮母港项目,作为中国第一个对外开放的工业园区，蛇口工业区不仅创造了“蛇口模式”，还为工业园区的转型发展提供了参考样本,1、园区与中心城区的冲撞上海纺织工厂,2、工业园区的“候鸟效应”,3、“双城记”园区产居的经典写照,政企难分，园区开发运营商的财政倒挂；由于配套匮乏、
6、产业集聚效应未形成，仅以政策为唯一卖点，造成企业的“候鸟效应”。,止步城弱,工业园区的发展受到来自城市规划、园区规划、企业发展和政府政策等多方面条件的限制与考验,城市功能转变、产业结构调整与中心区为工业园区之间的矛盾中心区位工业园区价值转变与功能转型,规划滞后配套缺乏,目录,新城市主义,精明增长,循环经济,工业园区升级的三种理论依据,蔓延（sprawl）：无序的传统郊区化发展模式，具体说是一种低密度、模糊、用途单一、由少量快车道连接的集合开发模式。,新城市主义,理念,起源,对郊区蔓延的批判及美国社区传统的复兴，20世纪80年代末期，出现了覆盖全国的新城市主义思潮,郊区生活模式本身存在很多问题，
7、包括过于依赖汽车、缺少邻里观念、通勤距离过长等。美国郊区化还带来了城市中心衰退的问题。城市内的很多社区由于城市大规模的郊区化、人口外迁而衰败下来。,新城市主义理念力图使现代生活的各个部分重新成为一个整体，即居住、工作、商业和娱乐设施结合在一起，成为一种紧凑的、适宜步行的，功能混合的新型社区。,公交导向模式（TOD模式）强调混合土地用途以公共交通为规划原则偏重于整个都市区域层面,新城市主义,理念,起源,三层规模,大尺度区域的发展中尺度邻里、社区、交通走廊小尺度街区、街道、建筑,在不同程度上阐述新城市主义的理念,两种模式（在新城市主义规划实践中,两者是嵌套在一起使用的）,新城市主义强调把适当的城市
8、模式应用到邻里中，可以更好地满足居民的物质和社会需求，恢复社区感,核心内容：用足城市存量空间，减少盲目扩张加强对现有社区的重建，重新开发废弃、污染工业用地，以节约基础设施和公共服务成本城市建设相对集中，组团密集，生活和就业单元尽量拉近距离，减少基础设施、房屋建设和使用成本对原有废弃土地进行再开发和再利用,精明增长,精明增长强调环境、社会和经济可持续的共同发展，是一种较为紧凑、集中、高效的发展模式,精明增长追求土地功能混合利用，避免城市地区单一化、贫困化，鼓励建设一种将住宅、学校、购物、公共开放空间、图书馆、废品回收站和垃圾处理场等进行良好设计与结合的新型可持续发展的城市邻里模式。,城市增长的“
9、精明”主要体现于两个方面：一是增长的效益，有效的增长应该是服从市场经济规律、自然生态条件以及人们生活习惯的增长；二是容纳城市增长的途径，现有城区的再利用基础设施完善、生态环境许可的区域内熟地开发、生态环境许可的其他区域内生地开发。,循环经济,核心：提高生态环境的利用效率，达到环境与经济的双赢实际操作原则：“减量化、再利用、再循环”,循环经济倡导与环境和谐的经济发展模式，是新型工业化道路的最高形式，有望从根本上消解环境与发展之间的尖锐冲突,城市化运动催生工业园区升级,“实验室经济”,“区位品牌”效应,从产品规模化生产基地向技术创新基地升级,成功升级的园区典范M50创意园,上海M50创意园位于苏州
10、河南岸半岛地带的莫干山路50号，占地面积35.45亩，拥有自上世纪30年代以来各个历史时期的工业建筑41000平方米。2000年起，通过都市型工业园区的建设和业态调整，M50创意园逐步成为上海具有标志意义的创意园区之一。,M50蜕变于传统工业，成长于民族工业老厂房、发展于上海新一轮产业结构调整时期的品牌，成为具有国际影响力的创意产业集聚区,目录,工业园区的升级路径,主动融入城市,功能复合的产业新城,环保旅游生态城,苏黎世西部工业区的复兴启示,苏黎世西区,产业发展,基本概况,案例启示,苏黎世传统工业区位于苏黎世市区西部，面积1.4平方公里，最初形成于18 世纪末，曾经主要以机械制造、啤酒、日用化
11、工产业为主导；工业化的发展促进了人口流动，城市化加速，形成了今天的苏黎世西部工业区；由于区位条件变化造成成本上升，导致了工业企业规模不断缩小，区内的工厂企业相继关闭或变迁；原有生产功能逐渐消逝，而由此带来的社会和环境问题并没有解决最终导致西部工业区变成了城市中的一个被人遗忘的角度。,苏黎世西区昔日机器轰鸣、浓烟滚滚的生产场景成为历史，空荡、沉寂、衰败成为西区的标签，区域认知度愈加模糊,苏黎世西部工业区曾是欧洲最著名的工业区之一，但随着区位价值的改变，引发西区功能性衰退，西区逐渐走向衰败,苏黎世西区,产业发展,基本概况,案例启示,苏黎世政府对工业西区更新的思考：基于工业区中心城区的区位条件，充分
12、挖掘工业建筑、场地等历史文化资源的现代利用价值。作为城市老城的组成部分，目前的区位适合承接城市的娱乐休闲功能，重新定位为城市文化休闲空间，产业随之转移为以现代服务业、高科技产业、文化休闲产业为主导，功能上更强调“混合适居城市”的理念。,政府将西区重新定位为城市的文化休闲空间，在保留历史遗迹的基础上，以之为载体发展休闲娱乐业，吸引城市群众，改善区域形象,苏黎世西区,产业发展,基本概况,案例启示,启示1,产业更新是工业区复兴的第一基础，工业美术和高科技产业推动产业更新,工业区的更新首先是在工业历史遗迹的基础上，以之为载体发展休闲娱乐业，吸引城市人群，改善区域形象。将旧厂房进行设计改造，植入休闲、娱
13、乐、餐饮等新功能，使之成为休闲娱乐综合体。,启示2,“混合适居理念”下实现区域的功能置换,基于“混合适居城市”理念打造城市功能，区域融合了居住区、购物中心、宾馆、酒店、技术研发中心、设计与媒体办公区、娱乐与文化产业区、手工业与新型工业区、大型体育与休闲场所、交通枢纽等功能的综合区域。,上海八号桥老厂房的另类利用,上海八号桥,功能布局,基本概况,案例启示,卢湾区8号桥时尚创意园区一期自2004年年底开幕，到2005年初就已满租，共吸引了50多家国内外创意时尚类企业入驻。,8号桥一期成功招租了吴思远电影后期制作室、S.O.M、B+H、英国著名设计师事务所ALSOP、法国F-emotion公关公司等
14、大牌机构 。“八号桥”创建一年来，旅游业收入近5000万元。,园区施工,旧厂房,2003年,2004年4月,2004年12月27日,创意园区开幕,2006年,二期工程开始启动,八号桥位于上海市建国中路8号，临近淮海路商圈，前身是上汽集团所属上海汽车制动器公司，占地7333平方米，建筑面积12000平方米，由上海华轻投资管理有限公司和香港时尚生活策划咨询（上海）有限公司共同开发。2006年八号桥二期开始启动，占地2400平方米，建筑面积8400平方米，主体建筑是一栋U型5层高建筑。“八号桥”已成为继宝钢之后本市第二个全国工业旅游示范点。,八号桥重点保留了原有区域的建筑风貌，并注入新的元素，成为上
15、海精品特色时尚创意产业园区,上海八号桥,功能布局,基本概况,案例启示,在产业定位和园区规划的基础上，引进大量国外知名企业，催化了园区的产业集聚效应,八号桥一期部分租户国别与业态分析,八号桥的整体定位是着力打造上海的时尚文化新地标。从产业定位上看，主要包含文化创意产业，涉及广告、建筑涉及、服装设计、咨询、会展，等等；同时，充分利用中心区位的特殊优势，大力发展时尚会展产业。从功能上看，八号桥从展览、办公、商业、娱乐到配套餐饮，一应俱全。其中，创意办公、展览、创意店铺是主体功能。,八号桥分为办公和商业两个区，其中办公占95%，商业占5%，且均为临街店铺，主要承担园区商业配套功能。,上海八号桥,功能布
16、局,基本概况,案例启示,1、在招商方向一直坚持文化创意的产业定位，拒绝非创意企业的入驻,在开业之初，一些非创意产业的公司愿意向我们付出更高的租金、希望能入驻八号桥，但我们都一一拒绝了。八号桥不会因为短期利益而牺牲自身的品牌承诺。我们也只选择与真正有质量和影响力的国内外时尚品牌合作，以保证对整个园区起到提升作用，也为打造创意产业起到积极的示范作用。 八号桥经营商时尚中心总裁黄瀚泓,2、在保留整体格局的基础上，运用工业美学，注入时尚元素，营造了良好的园区氛围,二层以桥作为连接，连通了每一栋房子，为不同创意产业人员提供了交流平台；留出了很多“租户共享空间”；,田子坊从弄堂工厂到上海的苏荷,田子坊,功
17、能布局,基本概况,案例启示,田子坊是在上海居民里弄基础上发展起来的，以艺术化创意生活为特色的国际创意文化社区,田子坊曾经是最普通的老上海弄堂。自1998年起，由区委政府支持的打浦桥地区特色街工程。随着周围商业氛围的兴起，由地区内居民自主改造发展起来的创意文化社区。现今与周边的“日月光广场”照相辉映，功能互补，时至今日，经过15年的发展历程形成了今天的田子坊。,地址：泰康路210弄面积：20000余平方米业态：视觉艺术、工艺美术、室内设计等领域的100余户原为30年代的弄堂工厂，如今汇集了来自美国、日本、比利时、法国等18个国家和地区的设计工作室，被称为“上海的SOHO”。规模：以居住用地为主，
18、包括旧里、新里、花园里弄及多、高层住宅用地。基地中部有部分办公用地和若干企业用地，多种用地类型交错。,1,2,田子坊,功能布局,基本概况,案例启示,1998年底田子坊老厂房开始租赁,英国女设计师克莱尔等对老厂房再设计,3,2004年11月田子坊首间石库门民居对外出租,4,2005年4月28日田子坊授牌为上海创意产业集聚区,田子坊发展历程：老厂房改造再招租形成房地产特色物业的过程 一般艺术家或创意产业的法人代表与田子坊签合同，大多数五年一签，这样可以使他们有一个稳定的投入与产出培育的过程。,自给自足的产业模式根据自己的艺术特长来维持自己的产业总面积为15000平方米，由六家老厂房改建石库门创意产
19、业开发6户；田子坊有18个国家人士参与设计；田子坊入驻单位：101家；田子坊就业人数：550人；,运用新设计和模式改造，注入时尚的元素，使有历史文化价值的旧厂房成为现代城市景观的新景象，从而促进了设计创意产业的产业链的形成。,街坊中的老房子已经与艺术家工作室、画廊、酒吧、特色街铺等建立了联系，浑然一体、相得益彰。,田子坊的发展依靠民间力量，形成了自给自足的产业模式，通过对旧厂房的改造和设计，形成了特色的房地产物业,田子坊,功能布局,基本概况,案例启示,悖论：为区域带来真正活力与动力的，最终却难以摆脱被市场利益逐出的命运。,2008年4月，卢湾区田子坊管委会正式成立，标志着作为上海最早的创意产业
20、园之一的田子坊从此由“民营”转为“公办”，正式纳入政府管理的轨道。,政府干预的介入可以为田子坊带来政策的支持和配套设施的完善，但能否解决发展中面临的功能置换与创业产业的悖论，仍需拭目以待,深圳天安数码城从老工业区到都市办公综合区,天安数码城,关键举措,基本概况,1990年,1999年,未来,2003年,传统产业园 规模化的高科技企业迅速发展传统加工制造企业厂房、食堂水电、网络,园区定位城市产业发展机遇企业构成物业构成软件设施,高平台下的中小民营科技企业园区服务于较大规模高科技企业的下游中小企业缺失中小民营企业办公楼，厂房，公寓、高档住宅，商业，配套物业管理、网络环境、金融服务,模式成熟的全国知
21、名民营科技园区高科技产业形成较为完整的产业链中小民营企业办公楼，厂房，公寓、高档住宅，商业，配套物业管理、网络环境、金融服务,起步期,全国化模式复制期,高速发展期,天安数码城经历了起步、高速发展、稳健发展三个阶段，成功完成从传统工业园区向民营科技园区的发展,天安数码城,关键举措,基本概况,1、对于宏观机遇的把握,1999年天安工业园主动升级为天安数码城，由功能单一的工业园向复合功能园区转变定位为中小企业发展加速器,2、精准的客户定位：中小型民营科技企业,3、城市功能的打造：单一的工业区向复合工作社区转型,1999年园区内物业配比,2006年园区内物业配比,主要物业：厂房,主要物业：天安数码时代
22、大厦天安创新科技广场一期天安创新科技广场二期天安科技创业园天安高尔夫花园一期天安高尔夫花园二期天安高尔夫花园三期,客户定位为：“中小型”、“民营”、“高科技”，对入驻的企业进行行业背景及规模筛选，保证园区企业的纯粹性，增强园区的吸引力。,天安数码城围绕精准的客户定位，通过城市居住、商服以及办公产业等功能的有机组合，居住、商服配套先行以及建筑产品的弹性设置，成功实现了园区城市功能与产业功能的结合,天安数码城,关键举措,基本概况,6、针对目标客户打造营商软环境,7、主力物业产品的弹性设计实现产业与办公的双重功能,4、多样化的盈利模式,5、与企业紧密联姻的复制发展,在园区软件服务建设中做足细节，凭借
23、做好水电网络、金融服务、物管、科技园区氛围营造这些基础工作，提升园区吸引力，实现企业聚集。,天安数码城围绕精准的客户定位，通过城市居住、商服以及办公产业等功能的有机组合，居住、商服配套先行以及建筑产品的弹性设置，成功实现了园区城市功能与产业功能的结合,办公单元产品有150、300、450、600平方米数种规格，可以任意组合；首层层高4.5米、6米两种灵活选择，二层以上高至3.7米，兼具办公与研发两重用途；除6部客梯外，还备有货梯及卸货平台；,通过房地产投资入股、销售及租赁等，天安数码城建立了灵活的开发营运模式，提升了招商效果，实现了企业盈利点的多样化；与科技企业的紧密联姻以及连锁化开发形成的规
24、模品牌优势，使得天安数码城在客户资源的积累方面存在明显优势。,笋岗物流园从产业仓库到城市贸易服务区的变迁,笋岗物流园以都市型服务业驱动的都市产业园的典范，是唯一位于城市中心位置的都市配送型物流园区,区位：位于深圳经济特区的老城区罗湖区的中北部，距罗湖区中心20分钟。规模：占地2.37平方公里。原有建筑面积90多万平方米，现已拆迁6万平米。功能定位：区域性展示交易配送中心。集都市消费品的运输、仓储、展示和交易于一体的物流园区。 产业基础：具有较好的高新技术和制造业产业基础。,笋岗物流园,发展历程,基本概况,案例启示,园区规划集商业、物流、居住等多种综合型配套社区。以规模最大的物流仓储驱动园区的发
25、展。从营业收入看，汽车及配件、建材家居及医药三类产品05年的营业收入为58.2亿，占比40.1%，其中汽车为48亿，增长24%。,笋岗物流园20多年的发展，是一个功能不断转化和完善的过程,物流园前期,转型发展期,升级调整期,1982-1995,1996-2005,2006-现在,建设大型仓库80栋，总建筑面积90万平方米,利用空余的10万平米建造家居超市；改造旧有的仓库为汽车及配套市场,现代商业仓库和出口监管仓库,现代化超市管理模式，集运输、仓储、展示、批发和零售于一体,电子商务与物流配送的结合，向智能化物流园区的转变。较完善的产业链和特色的专业化市场,年货物吞吐量达400-500万吨，被称为
26、“中国第一仓”,146家国内外知名企业入住园区。商业物业和仓库物业租金分别比改造前增加了约60和30。,拆迁一部分旧有的仓库发展电子信息交易平台基础设施的改善,07年6月，已有224家企业入住；从业人员增加到2万多人、 23家物流企业将总部。,关键举措,阶段,经济效益,阶段特征,阶段成果,笋岗物流园,发展历程,基本概况,案例启示,向都市型服务业转化的关键点,商业的历史基础和产业的氛围，与城市的融合区域内具有良好的产业基础或是片区本身具有商业基础的沉淀。在原有产业或商业的基础上，结合城市需求，实行与城市发展的融合。,注重与周边环境的协调，精准定位，以提升人气和土地价值。结合原有商业或产业环境，完
27、善基础设施，改善环境。发展与环境协调，或对环境不敏感的产业，提升人气，从而提高土地价值。,政府的支持和渐进式的改造模式根据城市或区域的产业规划，结合规划定位产业。 符合城市规划，或得政府的支持，政府投入基础设施建设和改善环境。改造部分旧有物业，同时利用闲置土地，修建部分物业。改造与新建并举。,KEY3,KEY2,KEY1,笋岗物流园,发展历程,基本概况,案例启示,香港数码城从高科技开始到豪宅区结束,住宅启动商务发展,数码港,商业发展住宅发展,住宅发展,功能转换,香港数码港,增值步骤,基本概况,案例启示,区域条件：区位：薄扶林生态公园将地块与中心区阻隔景观：三面临海，一面背山700米海岸线交通：
28、目前未有地铁通过，距中心区车程15分钟距机场车程35分钟完整性：寸土寸金的香港中环非填海区的完整土地产业：单纯的加工贸易为主,香港数码港经历了区域价值重新定义、以及高科技与房地产的结合模式，数码港的发展突破了其自身价值,步骤一：赋予概念钢线湾转变为香港“硅谷” 数码港，概念效应唤起了信心，带来了积聚的人气,2003年数码港一二期住宅贝沙湾1204个单位全部售罄，套现高达97.65亿港元；到2005年，共卖出接近2000套，总销售回款达到221亿港元；2007年，贝沙湾推出了第六期豪宅,居住人气,微软香港公司于2002年进驻数码港,租用数码港第一期工程中的三层写字楼；2003年,美国通用、IBM
29、、惠普及雅虎等跨国公司成为主要租户;进驻的56家企业中,一半是海外公司；2005年超过45间本地游戏及电影动画企业；目前汇聚过百家本地和海外资讯科技公司以及过万名专业人才,商务人气,客源主要为到访数码港的科技企业管理人员以及周末到此度假的本地家庭。酒店日房租10002000元，年入住率8285,酒店人气,2003年启用时零售商铺全部租出；2004年 一所数码娱乐中心、一家戏院、一家银行、多家食肆,商业人气,3,4,1,2,酒店176个房间,商场22000平米,甲级写字楼112100平米；容纳超过100家公司,住宅区2800个单位,香港数码港,增值步骤,基本概况,案例启示,市场选择促成功能转换,
30、步骤二：角色转换从数码港开始，到贝沙湾延续，数码港经过功能转换，实现了巨大的经济价值,香港数码港,增值步骤,基本概况,案例启示,最终达到政府与开发商的双赢：政府实现了筹划数码港项目最初的设想；电盈成为了最大赢家,高科技和房地产相结合，政府土地加私人资本的运作方式，并以高科技进行区域包装的模式，实现了双方共赢,社会效益：吸引世界优秀咨讯服务公司汇集香港；解决本土居民的就业；利用国外成熟咨讯技术培育本土人才和专才；,政府,电盈,经济效益：2003年数码港一期、二期全部售罄，套现高达97.65亿港元；到2005年，共卖出2000套，总销售回款达到221亿港元；2007年，贝沙湾推出了第六期豪宅,政府
31、得益：数码港是香港成为国际数码城市领先的电子商务社会一个象征；政府拥有64的权益，香港政府最终可以从数码港计划中分红约119亿港元,电盈得益：整个数码港项目的总收入高达280亿港元作为开发商的盈科集团在寸土寸金的香港找寻到了发展的新空间,香港数码港,增值步骤,基本概况,案例启示,工业园区的升级路径,主动融入城市,功能复合的产业新城,环保旅游生态城,日本“硅谷”筑波科技城从研发园区到产业新城,筑波城是日本目前最大的科学中心和知识中心，依靠教育科研产业的驱动，经过40多年的发展已成为国际知名的R&D中心城市,筑波科技城,发展历程,基本概况,完善配套,合理的开发节奏控制，完善的配套设施逐步投入，使得
32、筑波城最终成为一个功能完善的中心城市,初建期（艰难而漫长的起步阶段）,整备期（城市功能跃升阶段）,城市发展期（城市功能持续完善阶段）,1963年-1979年 1980年1989年 1990年至今,阶段特征,发展举措,筑波科学城,筑波中心区,筑波科技城,发展历程,基本概况,完善配套,50,中心区总占地面积80公顷，南北长2.4公里，东西宽240560米。,筑波科学城中心区聚集了会展中心、会议中心、购物中心、学校、公园、医院等主要的城市功能,筑波公共图书馆,筑波文化中心,筑波艺术博物馆,筑波会展中心,筑波中心大楼,市政友谊中心,Matsumi公园,筑波科技城,发展历程,基本概况,完善配套,苏州工业
33、园区荒地上崛起的工业中心,苏州工业园是中新两国政府合作，造就了集工业、商业于一体的中心，为中国乃至全世界的园区发展提供了成功典范,浦东机场120KM,刘家港60KM,苏州工业园区初步形成了国际科技园、中央商务区、出口加工区、独墅湖高教区、信心产业园、出口加工区、现代物流园、中心科技生态城、阳澄湖休闲度假区等功能完善的分区； 苏州园区规划上形成的功能完善的分区，不同的功能分区在园区的发展中承担不同的功能和作用，为园区的快速发展奠定了基础。,苏州工业园,发展历程,基本概况,配套历程,制胜之道,居住稳定园区（19982001）,工业启动园区（19941998）,商业繁荣园区（2001-NOW）,政府
34、驱动+优越的地理条件：中新合作发展，规划先行,居住与产业配套：工业新城人居天堂,区位价值变化：产居新城城市核心商圈,以电子制造业、物流业、日用化工产业为主导工业发展迅速，厂区配套宿舍逐渐不能满足中高端人群对住房的要求,工业化的发展促进了新城的导入，城市化加速，配套居住新区不断发展，区域产居结构逐步完善，单纯的配套商业局限性日显，无法满足高端人群的需求，社区缺少活力,1994年5月，园区“六通到边”基础设施建设工程和主干道拓建工程全面展开；1994年11月，园区首期开发区详细规划获得通过，园区的第一幅地块开始转让,1998年2月5日，园区第一个安居小区新城花园首期竣工,2001年3月，湖东开建；
35、2003年，金鸡湖大桥开建，串通了湖东湖西；2002年2005年湖东大规模城市化建设，形成以高档写字楼、商业购物中心、星级宾馆和大型餐饮为主的商业、文化产业和国际会展的功能区,依托优越地理条件以及周边发达城市上海等资源，迅速发展为国内著名的工业新城,环境优美、风景宜人的中高档楼盘分布在工业带、商贸区的周边，园区楼盘更是成为苏州高档楼盘的代表作,区域形象改变，成为苏州核心区所在地，服务业大力发展，土地附加值不断提升,近年来，随着园区服务业倍增计划的实施，商贸产业发展迅速，2008年的苏州工业园区的社会消费品零售额已达到90亿,阶段表现,阶段特征,开发进程,阶段成果,苏州工业园,发展历程,基本概况
36、,配套历程,制胜之道,苏州工业园20年来，走过了创立、发展的初期，目前已走向繁荣的新时代,邻里中心首先担负园区配套功能的职责，园区CBD的规划建设使得园区配套功能更加完善,邻里中心首先担负园区配套功能的职责；借鉴新加坡经验的第一个邻里中心新城大厦98年建成;CBD的规划建设，园区的配套更加完善；苏州总体规划2004-2020提出市域CBD在园区的概念，园区的发展上升到城市的高度；与此同时，邻里中心的发展更加成熟，大型商场开始进驻园区，特色商业街开始形成;CBD功能逐步完善；李公堤商业街圆通时代广场、东方之门修建。,00年,02年,03年,04年,01年,06年,08年,09年,07年,05年,
37、99年,98年,97年,借鉴新加坡经验的第一个邻里中心新城大厦，97年兴建，98年建成。2001年，贵都大厦邻里中心建成,苏州总体规划2004-2020提出市域CBD在园区的概念。邻里中心快速发展，师惠等五座邻里中心修建，截止到08年，园区7座邻里中心，总建面超过12万平，形成集商业、文化、体育、卫生、教育等于一体的居住商业中心。欧尚、沃尔玛家乐福等商场进驻；左岸商业街、湖滨新天地、联丰广场等规模型特色商业街区 陆续出现。,CBD商业办公功能的完善，李公堤 商业街，圆通时代广场、东方之门的修建等,邻里中心发展期、CBD建设期,CBD扩展期,邻里中心起步期,苏州工业园,发展历程,基本概况,配套历
38、程,制胜之道,园区开发严格执行“先规划后建设、先地下后地上”的开发程序，如今园区所展现的面貌一如当初的规划图纸,1,2,3,4,高效益的工业效应,园区内工业用地只占总面积的25%，却汇集了3000多家外资企业、274亿外商投资以及11000多家内资企业和1156亿国内投资，形成了半导体、光电、汽车及航空零部件等三大高新技术产业集群。,高增值的房地产业,园区总体规划了近1500公顷住宅用地，约占园区总规划面积的23%，规划建设各类住宅20万套，可容纳50万人口。苏州工业园区居住用地按居住分区、居住邻里、小区或组团三级规划设置，居住用地根据住宅密度分为五种类型，可全面满足不同居住人群需求。,三级配
39、套的商业体系,商业设施按城市级、分区级、邻里级三级配套；居住区以邻里中心的方式集中设置社区主要配套设施，为社区居民提供综合性、全方位、多功能的服务；工业区以综合性便利中心的形式为外来务工人员设置集中的宿舍区和商业便利服务设施。,未雨绸缪的立体交通网络规划,规划先行,园区注重完善立体道路交通设施及公共交通规划，深化公交规划，为园区今后实现立体交通网络系统及早规划。规划中鼓励公交进住区，公交与镇区商业、新镇中心及住宅组团紧密结合，地下与地面、地上交通衔接，减少平行交叉，加大畅通度。,苏州工业园,发展历程,基本概况,配套历程,制胜之道,上海金桥出口加工区从“制造”到“智造”的嬗变,金桥功能区域位于浦
40、东新区中部，西连陆家嘴金融贸易区，北接外高桥保税区，南接张江高科技园区。区域面积为94.52平方公里，管辖范围包括金桥出口加工区（含南区）、金桥镇、曹路镇、金杨新村街道、浦兴路街道、沪东新村街道，常住人口约50万人，其中户籍人口36.89万人，外来人口13万人左右，居委会131个，村委会43个。其中金桥出口加工区是1990年国务院批准的国家级开发区。,金桥出口加工区,功能分区,基本概况,成功之处,19901993,19941996,19971998,初步规划阶段：总规划用地面积为9.5平方公里,功能开发阶段：在各种优惠政策的支持下，开始规划生产资料交易市场等，同时规划杉达大学等配套设施建设,工
41、业用地规划扩大至15平方公里，开始关注大项目引进，发展高科技产业,以高标准起步、高速度建设、高强度投资、高科技产业为特征的金桥加工区已成为上海一个闪亮的经济增长点,现代及知识服务业聚集区,生产性服务业聚集区,先进制造业聚集区,高尚生活区,现代生活区,现代及知识服务业聚集区，以金桥软件园、大三角洲规划为基础，并一直延伸到申江路带状区域，未来主要承载现代商务、办公、商业休闲等功能，大大提升了商业载体的产品比重。生产性服务业聚集区，宁桥路南侧，至申江路的带状区域，未来主要承载研发、设计、后台服务等生产性服务业功能。先进制造业聚集区，申江路东侧的带状区域，未来主要发展先进的生产制造业。生活区，包括红枫
42、路西侧的碧云高尚居住区域和商业区域和未来陆行老镇新规划的现代生活区。,金桥出口加工区,功能分区,基本概况,成功之处,金桥加工区是集工业制造、生活居住、贸易经营、商业服务和社区管理等功能于一体的高水准综合性开发区,金桥出口加工区,功能分区,基本概况,成功之处,1、树立高端生态居住形象，成功提升整体区域价值碧云国际社区,2、通过打造总部经济，实现园区升级金桥Office Park,碧云国际社区是浦东新区开发开放进程中，最早按照外向型、多功能、现代化国际新城区的功能定位，参照国际标准和惯例，以超前的规划和理念建设而成的一个新型国际社区。 碧云国际社区占地总面积约4平方公里，由“生活服务区”和“办公核
43、心区”所组成。具有“小联合国”之称，目前已集聚了来自世界60多个国家和地区近1000余户外籍人士家庭，外籍人士家庭比例占90%左右。产品以出租为主要运营模式，由专业物业公司统一运作；产品形式多样，别墅、花园洋房、酒店式公寓和谐统一。,金桥Office Park位于新金桥路与金桥路交界处，是低密度公园式的总部商务园区。随着园区内世界500强研发总部的入驻，总部经济集聚效应凸显，成为金桥出口加工区的产业升级的前锋。,工业园区的升级路径,主动融入城市,功能复合的产业新城,环保旅游生态城,工业旅游,生态工业示范区,低碳型园区,德国鲁尔一个老工业园区的优雅转身,工业旅游“逆工业化”的园区升级,鲁尔工业区
44、是德国也是世界的工业重地，是德国经济发展的一个核心区,区位：位于德国西部、莱茵河下游支流鲁尔河与利珀河之间的地区 交通：水陆交通便利。沟通莱茵河、鲁尔河、利珀河和埃姆斯河的4条运河网；巴黎通往北欧和东欧的铁路，德国西部通往柏林和荷兰的高速公路。规模：面积4593平方公里，占全国面积的1.3。区内人口和城市密集，人口达570万，占全国人口的9。 成绩：曾经生产全国80的硬煤，90的焦炭，集中了全国钢铁生产能力的2/3，电力、硫酸、合成橡胶、炼油能力、军事工业等均在全国居重要地位。,产业变化过程,面临问题：经历着资源开发到资源枯竭、由钢铁振兴到企业没落的经济阵痛。环境差，污染严重。浓烟蔽日，煤渣满
45、地。 居住、企业交叉分布，人口稠密。,鲁尔老工业区,发展历程,基本概况,产业调整,案例启示,鲁尔工业区在产业危机和环境压力的驱动下，产业淘汰和引进并举促进改造,阶段特征,关键举措,阶段问题,1950以前,19501970年代,1990现在,阶段成果,阶段,19701990年代,鲁尔老工业区,发展历程,基本概况,产业调整,案例启示,采煤,采煤,机械,工业区早期,电子工业,机械,食品等轻工业,电力,钢铁,工业区转化期,电力,石油,机械,电子,化学,钢铁,采煤,食品,化学,石油,汽车,化学,工业区现在,生物技术,产业技术含量提高和新型化过程,鲁尔工业区由传统产业为主导逐渐转化成以高新技术产业为主导的
46、新型工业区,钢铁,信息技术,食品,产业中心转化：以采煤、钢铁工业中心，发展成多种工业中心，以信息技术、机械等最重要。 教育和技术的发展：鲁尔区现在是欧洲境内大学密度最大的工业区；全区有30个技术中心，600个致力于发展新技术的公司。技术转化：所有大学和研究所都有“技术转化中心” 12个产业重点：信息技术、新材料、医药技术、环保等服务业发展：零售业、旅游、法律咨询、广告、多媒体等新兴服务产业。在原来炼钢厂的旧址上，现在是欧洲最大的购物中心。,鲁尔老工业区,发展历程,基本概况,产业调整,案例启示,鲁尔工业区在原有资源和工业基础上，大力发展技术和教育，引进新型产业，实现了产业成功调整,利用资源和产业
47、基础，培育新产业,坚实的工业基础：丰富的煤资源，煤炭、钢铁等工业产品占国内重要比例培育12个重点发展产业，比如电子、信息技术、环保等新型产业或高新技术产业，未来将解决20万个就业岗位,欧洲境内大学密度最大的工业区各区域均建立技术开发中心，全区有30个技术中心。建立把技术转化到市场应用的体系。所有大学和研究所都有“技术转化中心”，帮助企业把技术转化成生产力,1,2,发展技术和教育,对失业人员的就业保障为落户的企业提供支持，新成立的公司能得到低息贷款或部分无偿援助等优惠，中小型公司尤其得到关照。政府投入资金，改善环境。建起了大量风景优美的产业园区。制定环境政策，限制污染气体排放、建立空气质量监测系
48、统,3,政府政策和支持,鲁尔老工业区,发展历程,基本概况,产业调整,案例启示,丹麦卡伦堡循环工业园工业共生体系,生态工业示范园循环经济下的新型工业组织形态,生态工业园（eco-industrial park, EIP）是依据循环经济和工业生态学原理而设计建立的一种新型工业组织形态。与传统工业园区相比，它以极高的环境效益、社会效益和经济效益而得到人们的青睐，成为世界范围内工业园区的重要的发展方向。生态工业园区遵从循环经济减量化、再使用、再循环的3r原则，其目标是尽量减少区域废物，将园区内一个工厂或企业产生的副产品用作另一个工厂的投入或原材料，通过废物交换、循环利用、清洁生产等手段，最终实现园区的
49、污染物“零排放”。,卡伦堡工业园,理论基础,基本概况,案例启示,生态工业示范园是依据清洁生产要求、循环经济理念和工业生态学远离而设计建立的一种新型工业园区,丹麦的卡伦堡生态工业园区是目前国际上最成功的生态工业园区。该园区以发电厂、炼油厂、制药厂和石膏制板厂4个厂为核心企业，把一家企业的废弃物或副产品作为另一家企业的投入或原料，通过企业间的工业共生和代谢生态群落关系，建立“纸浆造纸”、“肥料水泥”和“炼钢肥料水泥”等工业联合体。,卡伦堡循环经济示意图,卡伦堡工业园,理论基础,基本概况,案例启示,卡伦堡工业园以闭环物质流为特征的循环经济发展模式，为世界循环经济的发展提供了一个良好的范式,卡伦堡生态
50、工业园区是共生体系未经规划和设计自发形成的，并在市场机制作用下实现自我组织和自我协调，政府的职能主要集中在法律法规的制定和政策扶持上，并不参与园区具体经营管理，这种政府在生态产业园区建设过程中充当服务者和间接支持者角色的定位具有很高的借鉴价值。,卡伦堡工业园,理论基础,基本概况,案例启示,借鉴点：政府角色定位,世界首座“零碳城”马斯达尔沙漠里绿色乌托邦,从低碳经济到低碳园区,马斯达尔是阿联酋政府主导的大规模的绿色低碳区域试验项目，是世界首座碳中和、零废弃物城市,地中海,阿布扎比,马斯达尔,11公里,迪拜国 际机场,优先与麻省理工学院共同设，做为专注研究开发未来能源的前哨站,第一阶段,总部大楼,
