《XXXX调控下房企三季报及策略转型分析.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《XXXX调控下房企三季报及策略转型分析.docx（20页珍藏版）》请在三一办公上搜索。
1、序引2010年尘埃落定，房地产市场在一年纷繁复杂的波动中逐步地又向历史的高点渐渐靠近，年底更是在房产税的传言中水涨船高，拉出一波抢购风潮；2011年的大幕现已徐徐拉开，房产税随着重庆试点等消息似乎更为明朗化，三月即将到来的两会政策指挥棒不知又将倾向何方，本文试图从楼市乱象中初析历史走势和发展动向，抛砖引玉以供阅者进一步判断。概述相关数据显示，2010年末上海新房市场每日成交量多日突破千套，达到年初新政出台前水平，成交面积也达到10月以来的最高点，而12月20日至12月25日商品住宅成交均价更达24476元/平方米，环比前周上涨4.5%，创下了5月10日以来新高。新增供应量方面，2010年整个1
2、2月上海全市取得商品住宅预售许可证的楼盘共71个，面积达156万平方米，直逼“金九”一手房供应高峰。在供应支撑之下，2010年12月商品住宅成交量延续了2010年11月月末的反弹势头。佑威房地产研究中心的数据显示，12月20日-12月25日上海市商品房新增供应面积为69.2万平方米，环比大涨39%。在这些商品住宅新增供应中，再次出现大批高端楼盘，例如闵行星河湾、九龙仓玺园、祥生福田雅园等项目的最高参考价都突破了5万元/平方米，龙仓玺园最高参考价达到了7.3万元/平方米，相比其上批房源参考价上涨了64%。12月20日-12月25日，上海单价3万元以上的商品住宅成交量达到了9.8万平方米，一举让上
3、海楼市均价突破2.4万元。不仅这岁末的翘尾，整一个2010年，开发商都交出了亮丽的成绩单，全国主要的30家房企全年住宅销售接近8700亿元，销售面积8449万平方米，销售均价也大幅上涨24%。然而，2010年又被称为“史上调控最严厉”的一年，调控是2010年的房地产市场无法绕开的话题。在2010年年初“两会”之际，对房价调控的呼声就已经达到了最高点。从4月17日开始，被称为“史上最猛烈的调控”终于落地。在年中有回暖迹象之后，10月，新一轮调控席卷而来。然而，在接踵而来的调控攻势下，房产市场依然火热，房价仍然上涨，这其中一个主要的原因是各房企灵活应对调控政策，实现资金充裕，放量供应楼盘。房企的灵
4、活应对，使得他们在外环境的猛烈改变下依然能够交出好的成绩，实现利润的不断增长。2010年居住用地出让加速，二线城市增长显著。万科、保利、金地、绿地、中海、朗诗、明发等都在二线城市积极购地。而随着企业转型和战略转移的需要，房企同样在岁末年关涌现了一波人事变动潮，投资管理及商业运营人才紧俏。2010年又被业内称为“基金年”。国内著名房企纷纷投身私募领域，如复地、金地、星浩资本、中国海外、首创置业等。清科研究中心统计数据显示，2010年前11个月，国内共有10只房地产基金成功募集18.59亿美元，基金数量与金额分别为2009年全年水平的5.0倍和3.40倍。本文选取几个优秀上海房企作为典型进行深入剖
5、析。部分房地产上市企业三季报财务数据分析（恒盛复地为上半年数据）企业代码资产负债率（%）流动比率（倍）速动比率（倍）现金比率（倍）存货周转率（%）净利润率（%）总资产报酬率（%）净资产收益率（%）净负债率（%）每股盈利（元）净资产规模（万元）净利润（万元）万科A00000273.7%1.650.520.2912.8%11.8%2.4%8.1%27.2%0.044,933,673 66,482 保利地产60004878.9%1.650.540.2414.5%11.0%2.2%8.9%145.8%0.142,883,795 66,558 金地集团60038372.3%2.150.500.4415.
6、7%5.9%2.5%8.5%56.3%0.031,818,324 9,961 陆家嘴60066349.5%1.200.310.117.4%16.4%4.9%9.1%34.6%0.031,178,664 5,062 张江高科60089561.5%2.011.030.7412.9%60.0%3.3%8.3%82.4%0.11619,010 17,291 上实发展60074880.9%1.640.390.3115.4%17.2%3.0%15.0%103.1%0.11286,153 15,696 新黄浦60063852.5%3.741.671.537.8%109.8%2.5%5.4%24.9%0.12
7、315,534 6,911 恒盛地产*0008562.3%2.831.270.358.2%14.7%1.3%3.1%106.7%0.051,201,768 36,610 复地集团*0233776.8%1.100.490.2522.3%40.2%4.5%19.4%110.9%0.55770,025 137,830 平均值*67.1%2.010.710.5212.3%33.2%3.0%9.0%67.8%0.081,719,308 26,852 中位值*72.3%1.650.520.3112.9%16.4%2.5%8.5%56.3%0.111,178,664 15,696 资料来源：企业三季报或半年
8、报备注：1. 存货周转率采用销售成本计算。平均存货采用前三季度平均存货。2. 净利润率采用第三季度数据；总资产报酬率、净资产收益率采用前三季度数据。3. 每股盈利、净利润采用第三季度数据。4. 总资产报酬率及净资产收益率均采用合并报表的净利润计算。* 标注企业为2010年上半年财务数据分析* 计算基准为三季报数据的企业对比城投控股（600649.SS）与行业平均值及中位值的各项财务比率，从数据层面可以看到，城投继续奉行稳妥偏保守的经营作风，负债比率得到严格控制，周转流动度高；但同时也暴露了现金比率偏低，净利率偏低的事实。可以预见，未来相当长的一段时间内，政策对于经适房销售价格的控制或将进一步对
9、净利率造成影响。适度激进的管理作风及多样化的产品设计及销售战略可适当予以考虑。以下将对表格中的十家上市房企一一浅析。内容主要包括财务状况分析，政策应对措施，未来发展走向三大方面。万科A（000002.SZ）财务状况分析（2010年三季报）一、收入同比下降主要源于全年结算面积不均衡。2010 年前三季度公司实现营业收入223.8 亿元，同比下降24.2%，实现净利润32.7亿元，同比增长10.6%，每股收益0.298 元。由于项目竣工时间在一年之内分布的不均匀，今年1-9 月份公司竣工面积在全年中占比较低，随着四季度更多项目竣工并转入结算，预计公司第四季度实现的结算收入将超过前三季度总和。二、房
10、价杠杆效应体现，毛利率较09 年明显回升。由于去年同期结算的项目多为2008 年低谷期内售出，经过09 年的房价大幅上涨，今年以来结算收益水平将有较为明显的恢复。今年前三季度公司毛利率为38.1%，明显高于09 年29.3%的水平。三、销售不断创新高，明年业绩高度锁定。受益于积极迎合市场的定价策略，从今年6 月至9 月，公司不断刷新月度销售历史记录。截至9 月末，公司累计销售面积601 万平米，销售金额714 亿，分别比2009 年同期增长17.8%和54.8%。预计公司全年销售金额至少超过900 亿，有望冲击1000 亿。若全年销售额达到900 亿，预计年底预收款将达到752 亿，相当于我们
11、预测2011 年营业收入的120%，2011 年业绩基本锁定，未来持续增长无忧。公布 2010 年A 股股票期权激励计划草案，考核指标较此前有所提高，显示管理层对公司未来发展信心十足。万科本次期权计划的基本行权条件为：1、要求第一、二、三个行权期全面摊薄的年净资产收益率分别不低于14%、14.5%和15%；而之前0608 年限制性股票计划的要求为不低于12；2，要求相比基准年，第一、二、三个行权期的净利润增长率分别不低于20%、45%和75%，这相当于至少每年20的复合增长率；而0608 年限制性股票计划的要求为净利润年增长率不低于15。政策应对措施一、公司继续大幅增加土地储备。平均土地成本约
12、2400 元/平方米，比去年同期2686 元/平方米的土地平均成本略有降低。截至报告期末，公司规划中项目按万科权益计算的建筑面积合计3683 万平方米，比年初的2436 万平方米大幅增加。2010 年1-9 月公司累计获取项目2121万平米，已超过09 年全年的59%。由于2010 年销售均价较09 年提升明显，预计项目未来有望继续保持较高的盈利能力。二、进入新一轮扩张。公司坚持“宁可错过，绝不拿错”的谨慎投资策略，发挥战略纵深优势，控制拿地风险。第三季度新进入清远、扬州、廊坊等城市，累计新增项目20 个，对应的按万科权益计算的规划建筑面积合计526 万平方米。未来发展动向一、主流定位、快速周
13、转和战略纵深。主流定位，就是主要面向自住购房者的中小户型普通商品房比例高，万科全年销售中144平米以下户型占比88%，相比09年的86%进一步提高。快速周转就是快速开发、快速销售。快速开发使万科得以用既定的资产规模实现更大的推盘量。二、从精装向绿色三星建筑进一步迈进。2010年，万科在全国已经实现了80%的项目精装。而作为住建部参与的权威评定活动，目前在全国通过三星绿色认证的住宅项目不超过3家。而深圳万科城是第一个全国获得评定的绿色三星住宅的项目。保利地产（600048.SS）财务状况分析一、三季报业绩基本符合预期。前三季度净利润22.91亿元，同比增长28.2%，实现每股收益0.50元。结算
14、毛利率34.5%，较中期略有下降。二、支付多、融资多，货币资金余额稳定。期末货币资金余额占总资产比重为10%，低于2009年同期（21%）， 高于2008年同期（9%）。 连续四个季度经营性现金流净流出，主要是购买商品支付金额维持在高位。连续五个季度筹资现金流净流入，主要是长期借款较年中增加72亿元，短期借款有所减少，反映公司强大的融资能力。三、资产负债率上升。按照“负债总额/资产总额”口径，为78.9%（高于2009年同期和20008年同期）、按照“（ 负债总额-预收账款）/（资产总额-预收账款）“口径，为67.9%(高于2009年同期和2008年同期)、按照“（ 负债总额-预收账款）/资产
15、总额”口径，为44.7%（高于2009年同期、低于2008年同期）。资料来源：公司数据，安信证券研究中心预测政策应对措施一、三季度拿地开工依然迅猛。三季度单季新开工面积322万平米（上半年327万平米），单季拿地增加权益容积率面积421万平米（上半年506万平米）。二、合理定价，快速去化。1-9月实现房地产销售签约面积483 万平方米，销售签约金额414 亿元，比去年同期分别增长23和28，签约面积和金额的同比增速分别较1-6月份时水平提高了17 个百分点和25 个百分点，三季度楼市的整体回暖和公司应对调控的合理定价以快速去化的策略使公司取得了较为稳定的成长速度。未来发展动向一、公司计划3-5
16、年内再造一个保利地产。未来的拿地节奏与规模也将与公司的经营和发展的节奏相匹配。公司在建储备资源5000万平米,足够5年的开发结算量,公司真正的销售高峰将在明年下半年和后年出现。将助推公司高速增长。二、发展直投,增加新的盈利增长点。公司计划稳步加大商业地产投资,发展房地产基金,开拓旅游地产、养老地产和城市综合运营等业务,发展直投,增加新的盈利增长点。(3-4年内建设10多个 5星级酒店、7-8高尔夫球场,7-8个购物中心,时机成熟时将借助资本市场将商业地产分拆上市。)以“一横两纵”为原则,公司围绕“中国经济圈”、“产业布局”、“高铁布局”来布局土地储备,已和部分二三线城市达成战略合作协议,跳出狭
17、隘的“买地建房”的传统的开发思路,通过与资本、与城市合作,创新房地产业务来源,将很好的解决保利在规模发展过程中将面临的“资金、资源、成本和收益”等的问题。金地集团（600383.SS）财务状况分析一、结算面积增加致营业收入大幅增长。前三季度，公司结算项目多为去年销售的旧盘，北京金地名京、深圳上塘道、上海格林世界、南京名京、武汉国际花园、西安芙蓉湖畔和沈阳滨河国际等为主要结算项目。2010 年1-9 月公司实现营业收入104.28 亿元，同比增长100.27%，归属于母公司股东的净利润为13.40 亿元，同比增长74.2%，EPS 为0.30 元。每股净资产达到3.63 元，摊薄净资产收益率为8
18、.26%，高于2009 年同期的水平。二、资金面并不宽裕。9 月底公司的资产负债率为72.26%，比6月底增加了2.41 个百分点，账面货币资金为129.66 亿元，短期借款为1.53 亿元，一年内到期的非流动负债为49.7 亿元，短期偿债能力尚可，但长期借款达168.9 亿元，考验公司的销售回款能力。三、下半年新增推盘较多。由于 2009 年国内房地产市场的快速回暖，2009 年公司库存下降很快，今年上半年可售面积不多，新增推盘多在下半年体现。但由于四季度出台了更加严格的房地产调控政策，包括限购政策，公司的销售在四季度预计会受到一定的影响。四、毛利率行至低点已扭转下滑趋势。2010 年1-9
19、 月公司的毛利率达到34.30，低于2009 年同期39.17的毛利率水平，与2010 年中期34.24的水平基本持平，扭转了毛利率连续下滑的态势。我们预计公司资料来源：公司数据，天相投资顾问有限公司预测的毛利率应该已经探明低点。五、预收帐款创出新高。公司预收账款创出历史新高达到 164 亿元，在2009 年实现大幅增长后继续有所增加，增幅达33。为公司未来2 年的收入稳定增长提供充分的保障。政策应对措施一、谨慎拿地。2010 年公司谨慎地把握了拿地的节奏和规模，截止到三季度末，公司今年新增土地储备的金额为42 亿元，而2009年全年公司拿地支出为189 亿元，公司管理层对财务稳健性的掌控方面
20、大为进步。二、积极参与保障房建设。9 月中旬公司通过公开竞标，取得了以代建方式参与深圳市龙华扩展0009 地块保障性住房代建总承包项目的开发权，该项目位于龙华扩展区玉龙路北侧，规划总用地面积7.73 万平方米，总建筑面积34.89 万平方米，容积率为4.0。公司积极参与保障房建设，可为公司未来经营中的拿地、贷款等提供便利条件，也是适应房地产行业调控政策的举措。未来发展动向一、业绩依然有保障。截止9 月底，公司预收款为163.85 亿元，比年初增加了32.57%，公司2010 年计划竣工面积为190.8万平米，因此，公司业绩依然有保障。二、重点发展高端物业。公司可能舍弃中低端住宅市场，重点发展高
21、端物业。近两年频频在沪上高溢价拿地并开始谋划布局，据透露，根据金地的未来规划，在金地上海公司的产品线布局中，豪宅与中高端住宅的比例，将从19逐步发展至37。陆家嘴（600663.SS）财务状况分析资料来源：公司数据，申银万国研究所预测一、收入同比下降。陆家嘴2010年前三季度营业收入23.4亿元，同比下降27%；实现净利润10.6亿元，合每股收益0.57元，同比上升6%。二、盈利模式逐步转型。自2005年起陆家嘴开始从土地开发商向商业房地产商转型，从2011年起将主要以（住宅）销售和（长期持有的商业房地产）租赁为主。2011年住宅可销售额达40-50亿元，物业出租收入在2010年6.5亿元的基
22、础上再大幅增长。政策应对措施一、公司正从“地产+房产”向“房产+物业”业务模式转型，目前处于转型中期。转型在长期将提升公司价值，但短期内公司资金需求量较大，业绩增长乏力，不确定性较大。业务转型将在两方面提升公司价值：可持续的发展和更稳定的收入。未来5 年，公司持有物业规模将从当前的44 万方增长到130 万方，复合增长率24%，租赁收入将从4.8 亿增长到22.7 亿，复合增长率37%；公司住宅销售项目储备权益建面68 万方，将成为未来三年贡献业绩的主力。未来发展动向一、公司的长期价值在于其持有物业。上海“两个中心”建设带来的租金提升，公司自建物业的规模扩张和物业成熟带来的毛利提高，都将提升公
23、司的长期价值。公司物业组合优质，具不可复制性，包括小陆家嘴和竹园商贸区办公楼、陆家嘴软件园都市研发楼、新国际博览中心；公司主要通过自建进行规模扩张，确定性大，当前拟持有自建项目75 万平，将在2011 年和2014 年集中入市；公司2009 年租赁业务毛利为27%，较同类公司50%水平毛利为低，随物业成熟度提高和优质物业规模增长，毛利有望进一步提升。二、公司短期业绩增长乏力，不确定性较大。1）公司未来三年已无可批租土地，而历史上批售土地收入占比在70%左右，需要通过其他业务收入替代；2）持有物业业绩贡献仍较低，2009 年营收占比为14%；3）在建和拟建可售房产项目（东银公寓、天津小伙巷项目、
24、浦江镇项目）目前进展较慢，结售时间不确定。三、中期目标。中期目标是拥有200-300万平方米的出租物业，到2009年底长期经营性物业总建筑面积约86万平方米，2011年在建拟建项目建筑面积近180万平米，其中上海项目为约160万平米、天津项目为约20万平米。有大量物业将在2014-2015年竣工，塘东地块有约45万平方米建筑，世纪大都会有约27万平方米，将来在世纪大道侧还有约30万平方米，如果慢的话也有可能到2017-2018年竣工。张江高科（600895.SS）财务状况分析一、高科技地产“开发商”已成为高新产业的“投资商”。上半年主要业务的营业收入公司，虽然有较大下降，但公司的投资收益大幅增
25、加410.58%至2.94亿元。这主要公司确认的参股公司权益法投资收益较上年同期增加22357万元。另外本期公司利润总额中免于补税的参股公司权益法投资收益所占比重较上年同期增加，相应计提缴纳的企业所得税费用较上年同期减少。目前园区高新产业的成熟已使公司的盈利模式发生根本性改变。公司确立“房地产开发经营+股权投资+服务提供商”的业务架构定位，希望长期形成“433”的利润贡献构成。二、经营性现金流支出较大。公司本期借款规模较上年同期增长，计入财务费用的利息支出较上年同期增加10919万元，前三季度财务费用同比增107.30%至2.12亿元。政策应对措施一、收购兴科置业。公司拟收购上海兴科置业有限公
26、司100%股份，收购价格参考整体评估结果定价，为2.44亿元。上海兴科置业有限公司是张江高科控股股东上海张江(集团)有限公司的全资子公司，注册资本1.63亿元，经营范围为房地产开发与经营。主要资产为待开发的张江高科技园区中区215、35、45、28地块土地使用权，土地面积为466131平方米，用途为商业，容积率为08，全部为招拍挂出让用地。根据规划，地块将建成文化娱乐商业综合项目，可为张江中区及周边科教研发类企业提供商业、生活配套服务，重点解决中区内员工的娱乐休闲、商务餐饮等问题。二、转让项目。将坐落于上海市浦东新区的金秋大厦项目转让给宿迁申华工业园，交易价格为交易价格11亿元。公司表示，该合
27、同履行将有利于提升上市公司经营业绩，增加公司主营业务收入和利润，并增加上市公司的经营性现金流入。未来发展动向一、做高新地产，发展空间大。张江园区凭借国家高新开发区快速发展的天势，依托长江三角洲历史、地理以及人文的地利优势，并通过公司管理人员的共同努力，已在张江筑起我国优质高新产业的平台。经过近20 年的开发，张江高新区已拥有近20 个基地品牌，十大产业平台。已培育出以集成电路、软件、生物医药、金融服务和文化创新五大具有专业化、集中化的高端特色主导产业集群，并在园区内构筑了生物医药创新链和集成电路产业链的框架。国家高新区已经成为我国高新技术产业发展的一面旗帜。二、盈利模式由好房东向好股东发展。随
28、着高新产业的集群，园区内高新企业创新的环境越来越好，吸引着更多的高新创业企业的入驻。张江高科以拥有几十年对高新公司的了解和培育经验积累，间接或直接地对新兴高新企业进行培育。对于具备成长能力的好企业，张江在当好“房东”的同时，直接参股当好“股东”。张江高科已从一个开发高新地产为主业的园区“开发商”成功地跃为向高新产业的创业“投资商”。深握张江高新园区，创投将成为公司持续的利润新来源。另外公司所开发的项目多数为低密度，这些项目不但给高新企业提供一个更好的研发生产环境，而且具备更好的升值空间。三、出售项目确定，出租项目稳定。公司目前可出租物业面积近150 万平方米，今后出租业务收入仍将是公司稳定的收
29、入之一。公司房屋的销售仍将保持较好水平，经测算，2010 年至2012 年公司物业出租收入分别为5.84 亿元、6.79 亿元和8.10 亿元。公司今年销售的项目主要有天之骄子公寓和创想园以及创业园、创新园和创想园项目，销售价格在2 万平方米以上。明年销售的项目还有993 项目（c）、集电港四期（g）和B 区）h ）地块项目。经我们测算，2010 年至2012年公司物业销售收入分别为17.70 亿元、26.90 亿元和40.10 亿元。上实发展（600748.SS）财务状况分析一、第三季度业绩大幅增长。第三季度结算收入9.1 亿元，同比增长356%；毛利率由19%提高至43%，同时期间费用总额
30、减少18.85%，期间费用率由36%下降至6.4%。净利润同比增长45%，基本每股收益0.1 元，第三季度贡献业绩占前三季度的40.5%。二、2010 年业绩有保障。期末预收账款13.14 亿元，基本与二季度末持平；2010 年公司营业收入目标为 28 亿元，目前预收账款完全保障了业绩目标的实现。 三、大股东将变更为上实控股的上实地产。公司控股股东上海上实拟将其持有的公司6.9 亿股（占公司总股本的63.65%）标的股份转让给上实控股，上实控股以其全资香港子公司上实地产作为本次受让标的股份的直接持有人。股份转让价格以人民币7.44 元/股，共计人民币51.30 亿元。日前该事项已获得国务院国资
31、委核准批复，尚须获得商务部和中国证监会批准。上实控股（0363.HK）持有上海城开59%、中新地产45.02%的股权，地产资源丰富，转让完成后，集团内部有一定的资产整合预期。政策应对措施一、收购整合，取长补短。今年上半年，上实以27.46亿港元成功将中新地产45.02%的股权收入囊中成为最大股东，紧接着又收购了上实发展。这项交易完成后，上实系旗下拥有了上实控股、上实发展和中新地产三大地产类资本市场平台。这一地产集群拥有的土地储备达到2218万平方米，该项指标足以进入国内一线地产企业阵营。这样的强强联合不仅弥补了上实在地产项目储备上的不足，为其迎来了扩张的大好时机，更缓解了中新地产巨额债务的压力
32、。二、通过股权收购和公开市场获得权益建筑面积57 万平米。1月份收购青岛上实瑞欧95%股权。上实瑞欧主要负责唐岛湾项目的建设和开发。根据目前的规划方案，唐岛湾项目共占地面积33.58 万平方米，地上总建筑面积约为43 万平方米。项目利润来源为住宅销售收入和游艇、酒店的长期经营利润。收购的权益建筑面积为40.85 万平米，收购价格7.14 亿元人民币，楼面成本1749 元/平米，预计该项目住宅销售毛利率不低于30%。8 月份公司通过公开市场竞得上海金山新城区A4 地块，规划建筑面积16.22 万平米，楼面地价4383 元/平米。未来发展动向一、集中优势资源，沿海沿江布局，聚焦核心区域。公司主导发
33、展战略为“集中优势资源，沿海沿江布局，聚焦核心区域”，项目分布以上海为中心，长三角地区和环渤海城市群为重点拓展区域，并选择性进入西南地区、海西地区等热点版块。目前可结算建筑面积600 多万平米，分布在上海、青岛、泉州、湖州、重庆和成都等城市，市场基础好。持有约16 万平米的出租物业，均位于上海，地理位置优越。年租赁收入约1 亿元，毛利率60%左右，租金稳定。新黄浦（600638.SS）财务状况分析一、公司房产销售低于去年同期。三季度主营业务收入为5413.0万元，同比减少49.9%。但净利润同比增长130.7%达6911.4万，主要原因在于投资收益的大幅增长，2010年三季度投资收益达9556
34、.7万元。二、长期借款增幅30.3%。截至2010年9月30日，公司长期借款达1.3亿，比2010年年初的1.0亿增幅达30.3%。三、货币资金与年初基本持平。截至2010年9月30日，公司货币资金达1.3亿，与2010年年初的1.4亿现金水平相比基本持平。政策应对措施一、新黄浦积极应对调控政策，相应政府号召。在调控期间，进行灵活、恰当、合理的降价措施。并且积极收购，理性投资，从投资中获得资金来源，防止调控中出现资金链断裂现象。未来发展动向一、新黄浦继续响应政府政策，大力支持保障房建设。为了防止资金链紧张，积极寻求除贷款外的其它解决方式。首先，合理降价，快速销售来达到资金快速回收，以便投入下一
35、轮投资。其次，积极进行投资收益，在其他投资中获得充足资金。再次，积极进军二三线城市，在政策较宽松，市场较广阔的地区加速投资，获得更大收益。恒盛地产（0085.HK）财务状况分析一、收入同比大幅增长，销售单价亦有显著提升。2010年上半年综合销售收入为人民币24.98亿元，较2009年同期之14.92亿元增长69.7%。已交付面积由2009年同期的130799平方米，增加至2010年上半年的155238平方米，上升18.7%。平均销售价格从2009年同期的11244元每平米上升43.0%至每平米人民币16082元。由于加强二线城市的销售及推广，上半年二线城市的销售量比去年同期增加137.4%。截
36、止10月，恒盛地产完成了全年销售任务的80%以上。二、销售项目分析。2010年上半年，公司销售项目为八个，而去年同期为七个。其中，一线城市（上海、北京、天津）五个项目的合计销售收入占91.8%；二线城市的三个项目合计收入占8.2%。上半年约27.7%的交付面积来自于上海的项目，20.3%来自除上海之外长江三角洲地区的项目，50.7%来自位于环渤海地区的项目，而1.3%来自东北地区的项目。三、土地储备情况。截至2010年6月30日止，公司土地总储备量为规划建筑面积1768万平米，足够未来五至七年开发所需，每平米平均土地成本为人民币1286元。相对低廉的土地成本为日后维持高利润率提供有力保障。现时
37、土地储备均匀分布于一二线城市。其中41%位于一线城市，59%位于二线城市。政策应对措施一、全力打造高端产品。在调控期间，恒盛灵活应对市场，抓住细分的市场群体，增加其销售业绩。恒盛认为，虽然从今年起，调控使得大量保障房占据供应量的半壁江山，这或将改变房地产的市场格局，但是市场细分越来越清楚，按照梯度来分，也是市场成熟的一个表现，因此保障房的建设将不会对豪宅市场带来大的影响，保障房和商品房的需求的人群不一样。在上海这个世界性大都市，高端市场依然是一块值得发展和受到青睐的刚需和改善型住房市场。另外，由于外环境的不稳定，许多投资者也都把眼光放在了投资高端房产上来规避通货膨胀的危险。因此，全力打造高端市
38、场，占据高端细分市场是恒盛在调控下的一个重要的措施。而恒盛尚海湾的成功也证实了这一策略的重要性。二、四季度项目迭出。2010年第四季度公司将推出分别位于上海、北京、沈阳、哈尔滨、南通等地的10个项目，合共100万平方米的销售面积，估计可套现90亿元人民币。而恒盛的目标并不止于90个亿。恒盛地产总裁曾表示，恒盛今年全年合约销售预计最少120亿元人民币，公司将尽力完成全年合约销售目标。未来发展动向一、超前布局二线城市。公司认为未来政策将以维稳为主，进一步打压可能性不大。同时，公司认为大部分二线城市房产开放与投资水平及房价与一线城市比较相对合理。公司已经超前布局于二线城市，不仅可以以较低的价格获取土
39、地，获得成本优势，更可以享受二线城市经济快速发展的成本。二、整体战略为巩固阵营并有选择性的突破。就整体战略而言，公司会继续巩固长三角、环渤海及东北地区的领先优势，并有选择性地进入高增长地区的二线城市。公司将继续以开发住宅项目为重点，并会选择性的拓展投资性物业的组合来增加收入来源。复地集团（2337.HK）财务状况分析一、销售创新高。公司上半年累计实现权益后销售面积32.8万平米，销售金额40.1亿元 ，比去年同期销售金额增长66.3%。复地2010年上半年的销售创下了复地集团半年销售的历史新高。二、全年销售已破百亿。根据复地最新发布的12月销售数据，复地12月实现权益后销售面积6.3万平方米，
40、权益后销售金额10.7亿元，同比增长10%。全年累计实现权益后销售面积101.3万平方米，销售金额136.2亿元，同比2009年分别增长了16%与59.4%。至此，相对全年115亿元人民币的销售目标，复地已超额完成18.3%。同时这也是复地首次突破百亿销售大关。政策应对措施一、一盘一策 快速销售。新政出台后，复地根据各区域城市差异及产品特性不同，迅速推出“一盘一策”的积极销售策略，基本要求保证新盘开盘两周内销售达到开盘量的70以上。公司认为，新政下房企要有销售量，就必须随行就市，这比捂盘惜售风险要低。尽管市场观望气氛很浓，但只要紧随市场形势，合理定价，依然可以取得不错的销售成绩。二、实例分析。
41、位于上海闵行区的复地北桥城在5月份开盘时，因定价合理以及产品独特，开盘当日销售达90%，继而在5月、6月上海商品住宅销售面积、销售金额排行榜中连续位列三甲之一。此外，位于二线城市的成都复地雍湖湾项目在开盘当日认购率超80%；而重庆复地上城五期全新推出高尔夫观景公寓，当月实现认购近500套，认购率超95%，顺利进入当月重庆市场三甲。复地在定价策略上采取灵活手段，在目前的市场环境中采取10%左右的价格让利，带来非常理想的去化率。公告显示，即便在地产业整体低迷的6月，复地依然实现权益后销售面积6.05万平方米，销售金额7.51亿元，环比5月份分别增长21%和24.8%，同比分别增长15.1%和29.
42、3%。而在2010年年末，复地更是亮出骄人成绩。未来发展动向一、全面布局全国，注重开发二线城市。在2005年就提出全国化战略，迄今已陆续进驻武汉、重庆、成都、长春等多个二线城市。截至12月底，复地集团已进入上海、南京、杭州、无锡、北京、天津、长春、大连、太原、重庆、成都、武汉及西安13个城市，完成了超大核心城市、区域中心城市及长三角的全国战略布局。二、启动2011年精品战略。2011年，公司不仅通过对产品定位、规划设计、建造等环节的精心投入达到建筑品质的升级，同时将全面关注客户的需求和体验，提供一套以客户为中心的资源整合与价值创新的具体实施计划。具体而言，公司将会从推行精装修房的建设、精心打造住宅景观工程以及对客户服务提升为切入点全面推进精品战略。此外复地也将持续响应国家的环保要求，减少建筑垃圾及污染，节约有限的建筑资源，引领建筑向品味、品质、智能、节能、环保的方向发展。第20页
