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1、 丽水颐年苑被动式低能耗养生（养老）项目建议书丽水颐年健康产业有限公司（筹）二一六年十一月2 目 录第一章 总论11.1项目简况11.2项目编制依据11.3主要经济技术指标2第二章 项目建设背景和建设必要性32.1项目建设背景32.2项目建设的必要性5第三章 市场分析73.1市场需求73.2市场供给状况93.3项目定位10第四章 项目建设条件114.1地理位置114.2建设条件11第五章 建设方案135.1指导思想与原则135.2功能分区135.3建筑方案14第六章 环境影响评价及水土保持176.1 编制依据176.2项目场址环境现状176.3项目建设与建成投入对环境的影响186.4环境影响评
2、价196.5水土保持对策19第七章 组织机构设置及劳动定员207.1组织机构设置207.2劳动定员及人员培训21第八章 项目实施进度安排218.1项目建设工期218.2项目实施进度安排22第九章 投资估算与资金筹措229.1编制依据229.2投资估算229.3资金筹措24第十章 财务效益评价2510.1营业收入、税金测算2510.2总成本费用测算2610.3利润测算2810.4财务效益评价28第十一章 社会评价2911.1项目对社会的影响分析2911.2项目与所在地区互适性分析2911.3社会评价结论30第十二章 结论与建议3012.1结论3012.2建议31附图：总平面图第一章 总论1.1项
3、目简况1.1.1项目名称：丽水颐年苑被动式低能耗养生（养老）项目1.1.2项目拟建地点：丽水市富岭规划区1.1.3承办单位：丽水颐年健康产业有限公司（筹）1.1.4项目建设性质：新建1.1.5项目拟建规模：规划总用地面积： 125359.2（约188亩）总建筑面积： 147215 其中 地上建筑面积： 131500 地下建筑面积： 15715设置床位： 1200张停车位： 668个估算总投资： 58100万元1.2项目编制依据国务院关于加快发展养老服务业的若干意见（国发201335号）关于加强养老服务设施规划建设工作的通知（建标201423号）关于加快发展养老服务业的实施意见（浙政发20141
4、3号）关于发展民办养老产业的若干意见 （浙政发201416号）关于推进“秀山丽水、养生福地”建设的决定（丽委20128号）丽水市生态休闲养生（养老）经济发展规划（2011年）老年人社会福利机构基本规范（MZ0082001）城镇老年人设施规划规范（GB50437-2007）浙江省居家养老服务与管理规范（DB33/T837-2011）浙江省养老机构服务与管理规范（DB33/T9262014）老年人居住建筑设计标准（GB/T50340-2003）老年养护院建设标准（建标2010194号）浙江省人民政府关于深化完善社会养老服务体系建设的意见（浙政发2011101号）民用建筑可行性研究与快速报价（200
5、1）民用建筑设计通则(GB50352-2005)投资项目可行性研究指南（2001）承办单位提供的有关资料1.3主要经济技术指标表1-1 主要经济技术指标序号名 称单位合计备注1设置床位张12002总用地面积平方米125359.2约188亩3总建筑面积平方米1472153.1 其中：地上建筑面积平方米1315003.2 地下建筑面积平方米157154建筑占地面积平方米290005容积率1.056建筑密度%23.17绿化率%40.18停车位个6689项目总投资万元5810010年营业收入万元815111年税费万元45712年运营总成本万元501013年利润总额万元268414总投资收益率%4.61
6、5所得税前静态回收期年22第二章 项目建设背景和建设必要性2.1项目建设背景据世界卫生组织的资料称，一个国家的老年人口系数达到10%以上（60岁以上人口）或7%（65岁以上人口）时，标志着这个国家或地区进入老年型。我国已成为老龄化速度最快，老年人口最多的国家。自1999年我国步入老龄化社会以来，人口老龄化加速发展，老年人口基数大、增长快并日益呈现高龄化、空巢化趋势，需要照料的失能、半失能老人数量剧增。截至2015年底，我国60岁及以上老年人口已达2.22亿人，占总人口的16.1，其中失能、半失能老年人超过4000万。而且人口老龄化还将迎来加速期，到2050年的将达到3.34亿占总人口的22.6
7、%，有关资料显示，我国现有3000多万老年人“独守空巢”。随着人口老龄化的来临，老年人问题已成为一个世界问题，同样是我国面临的一个严峻问题。加强社会养生养老服务体系建设的任务十分繁重。近年来，在党和政府的高度重视下，丽水市出台政策措施，加大资金支持力度，使丽水市的社会养老服务体系建设取得了长足发展。丽水市已形成市、县（市、区）养老服务指导中心、乡镇（街道）养老服务中心和具备组织管理功能的社区居家养老服务照料中心三级组织管理体系，其中符合“六有”标准的县级养老服务指导中心7个，乡镇（街道）养老服务中心173个、养老服务照料中心852个。另外还有城市社区居家养老服务站（中心）36个、农村社区星光老
8、年之家（居家养老服务站/中心）1263个、老年活动中心（室）2144个、老年食堂434个。初步形成了县（市、区）乡镇城乡社区三级养老服务体系。加强社会养老服务体系建设，已越来越成为各级党委政府关心、社会广泛关注、群众迫切期待解决的重大民生问题。但是，丽水市社会养老服务体系建设仍然处于起步阶段，还存在着与新形势、新任务、新需求不相适应的问题,如缺乏统筹规划，体系建设缺乏整体性和连续性；社区养老服务和养老机构床位严重不足，供需矛盾突出；设施简陋、功能单一，难以提供照料护理、医疗康复、精神慰藉等多方面服务；布局不合理，区域之间、城乡之间发展不平衡；政府投入不足，民间投资规模有限；服务队伍专业化程度不
9、高，行业发展缺乏后劲等等。截止2014年底，丽水市60岁以上老年人口46.30万，占户籍人口的17.43，同比增长5.77，其中，纯老家庭人口19.77万，占老年人总数的42.70；失能老人1.95万，占老年人比例4.20，半失能老年人4.06万，占老年人比例8.78。我市老龄化程度较高，人口老龄化进程速度较快，养老问题已成为一个日益突出的社会问题。失能、半失能老年人的数量不断增长，照料和护理问题日益突出，人民群众的养老服务需求日益增长。为适应传统养老模式转变，满足人民群众养老服务需求的必然要求，解决老年群体养老问题，促进社会和谐稳定，同时也扩大消费和促进就业，必须加快发展我市养老服务业。2.
10、2项目建设的必要性1、弥补我市养老机构和床位数量不足的需要。截止2014年底，全市每百名老人养老床位数2.65张，要满足日益增长的养老床位需求，缺口还很大。养老机构规模小且层次不高，全市养老服务机构中，100张以上床位的39家，200张以上床位的10家，500张床位以上的只有1家。纯民办养老机构100张床位以上的仅有10家，200张以上的只有4家。在服务层次上养老机构多以分散经营为主，缺少品牌效应。服务项目上多以生活照料服务为主，服务水平不高，服务方式单一，缺少精神文化服务。2、提升我市养老服务市场化程度的需要。长期以来，养老服务主要由公办养老机构或医疗卫生机构来满足，养老服务业发展的时间比较
11、短，市场化程度低。表现在民办养老机构所占比例偏低，社区养老服务设施主要由政府建设，医疗卫生服务基本由公立医院提供，老年大学基本由政府出资建设。此外，由于养老服务业涉及众多行业领域，并且开发较晚，市场开拓意识较弱，服务产品的营销意识较低，从挖掘服务需求、开发服务产品、宣传营销渠道，到服务产品的销售和输送整个服务链都还比较滞后，迫切需要提升养老服务市场化程度。3、有利于塑造特色文化、提升丽水市形象。养老敬老是中华民族的传统美德。实现“老有所养、老有所医、老有所教、老有所学、老有所为、老有所乐”，是解决目前我国人口老龄化的工作目标。近些年来，不少城市凭借丰富的旅游资源、自然资源、人文环境优势，发展养
12、生养老产业，提升了城市的知名度与影响力，促进经济又好又快发展。该项目的实施，是构建社会主义和谐社会的重要内容，是社会文明进步的重要标志，对于塑造特色文化、提升丽水市形象，发展丽水市老龄产业具有积极深远的意义。4、加强社会养老服务体系建设，是适应传统养老模式转变、满足人民群众养老服务需求的必由之路。长期以来，我国实行以家庭养老为主的养老模式，但随着计划生育基本国策的实施，以及经济社会的转型，家庭规模日趋小型化，“4-2-1”家庭结构日益普遍，空巢家庭不断增多。家庭规模的缩小和结构变化使其养老功能不断弱化，对专业化养老机构和社区服务的需求与日俱增。5、加强社会养老服务体系建设，是解决失能、半失能老
13、年群体养老问题、促进社会和谐稳定的当务之急。截止2014年底，我市失能老人1.95万，占老年人比例4.20，半失能老年人4.06万，占老年人比例8.78。由于现代社会竞争激烈和生活节奏加快，中青年一代正面临着工作和生活的双重压力，照护失能、半失能老年人力不从心，迫切需要通过发展社会养老服务来解决。综上所述，该项目建设十分必要。第三章 市场分析3.1市场需求养老产业虽然号称夕阳工程，但它是个朝阳行业。随着老龄化的进程会越来越大，市场前景广阔。一是人口老龄化的发展。依据近期丽水市的人口平均自然增长率（5.7）来测算2020年的丽水市户籍人口，据此测算丽水市人口老龄化比率。得到2020年老龄户籍人口
14、605457人，老龄化比率22.05。而如果按常住人口算，由于丽水处于相对欠发达地区，总体上流入人口较少，流出人口较多，总的常住人口是稳中有降，故估测2020年老龄化比率为28.60，老龄化比率较高。随着人民生活水平的提高和生活理念的改变，老年人的需求数量和质量将不断提升，这为养老服务业的发展带来源源不断的市场需求，需要建造和发展适合不同老年人的不同要求的各种类型的养老服务机构。二是社会上的“空巢家庭”逐渐增多。由于子女工作等原因，留守一对老年夫妇在家的家庭所占比重较大。随着人口老龄化的发展，空巢家庭的不断增长，那么这部分老人对养老服务机构提供养老服务的需求将更加迫切。三是近年来我国老年人生活
15、水平得到了较大的提高。目前，我国城市60岁至65岁的老年人口中，退休后重新又进行工作的约占45%，他们不仅继续发挥着“余热”，而且也得到相当数目资金的补助，加大了市场消费的投入。另外，老年人从子女那里也得到了相当部分的赡养费用，用于安排自己的老年生活。据有关方面分析，城市老年人中有42.8%的比例人口拥有个人积蓄和储蓄存款，当前老年市场消费每年达5000亿元左右，且逐年将有所增加。据预测，到2020年，中国60岁以上老年人将达到2.45亿，占人口的17%；老龄化高峰将于2030年左右到来，并将持续20余年。到本世纪中叶达到最高峰，60岁以上的老年人可能达到4亿，占总人口的25%；80岁以上的老
16、龄老人将超过1亿，是现在高龄老人的10倍左右。届时，中国每四个人中就有一个老年人。同时随着经济文化等方面的发展，年轻人结婚成家和出国、异地工作和外出打工等人口迁徙现象极为普遍，不论城市和农村“空巢老人”（即没有子女同居的老年人独居家庭）越来越多。就全国而言，“空巢老人”在城市平均已达到30% ，个别大中城市甚至已超过50%。而全国共有各类老年人福利机构近4万个，床位数仅156万张，平均每千名60岁以上老年人只拥有8.4张。与每千名老年人拥有养老床位数达到30张的要求相差甚远。3.2市场供给状况目前，国内的养老模式还不能适应形势的发展，大量依靠政府、社区、街道办的福利院、敬老院养老机构。截至20
17、14年底，丽水市现有养老服务机构103家，养老床位12261张。其中民办养老机构占33，民办床位数占31。居家养老服务照料中心总体运营情况良好。此外，全市还有社区卫生服务中心（站）、卫生院机构共191个，实有床位数894张可提供养老服务。主要以社区居家养老为主，社区居家养老服务网络不断健全，服务内容逐步向生活照料、康复护理、医疗保健等方面延伸。养老服务惠及范围日益扩大。城乡“三无”老人（无劳动能力，无生活来源，无法定赡养人）基本实现了自愿条件下集中供养。在重点保障“三无”老人、孤老优抚对象以及低收入高龄、空巢、独居、失能等特殊困难老年人服务需求的同时，逐步为其他老年人提供多样化、多层次的养老服
18、务。虽然丽水市社会养老服务体系建设取得了一定成效，但总体看来仍然处于低水平发展阶段，与经济社会发展新形势、养老服务新需求还有较大差距，主要表现在：养老服务机构、社区养老服务设施建设缺乏统筹规划，布局不合理，发展不平衡；养老设施总量不够，养老床位缺口大，社区养老设施严重不足，供需矛盾十分突出；农村养老服务设施普遍比较简陋，城市养老服务设施大多功能单一，难以满足服务需求；养老服务社会化程度不高，社会办养老机构所占比例落后于全国平均水平；运行机制不够健全，优惠政策落实不到位，行业监管有待加强；服务队伍专业化程度不高等。3.3项目定位根据市场分析，初步拟定本项目定位如下：目标定位：树立丽水“医养+”模
19、式养老养生的新标杆。业态客群：以丽水市及周边县市的退休干部及归国华侨为主要客群，辅以有度假需求的客群。项目功能：为市外消费者提供休闲养生旅游度假式服务和为当地老年群体提供休闲养生（养老）长期性服务。项目模式：“养老+”以养老为基础，其他产业为养老提供支持，养老和其他产业的一种相互促进和优势互补的融合模式。养老+全业态医疗小镇：完善的配套服务，让老年人老有所养、老有所依、老有所乐。养老+休闲度假：远离城市喧嚣，体验安谧舒适的生活。养老+全龄化颐养：满足多元化和全龄化的人群的需要。第四章 项目建设条件4.1地理位置本项目位于丽水市富岭规划区（丽水市区南部），距离丽水市市区6公里，总用地面积1253
20、59.2（约188亩）。4.2建设条件4.2.1地质地貌丽水市富岭规划区内地势平坦，场地平整，处在非地震区域。4.2.2气象条件该项目场址属于中亚热带季风气候，冬季较长，春秋较短，日照充足，雨量充沛，夏季炎热，静风频率高。多年来其基本气象特征如下：气温：平均气温 18 极端最高气温 43.2 极端最低气温 7.7降雨量：平均年降雨量： 1412.8 年最大降雨量： 1956.4蒸发量：年平均蒸发量： 1483.0日照百分率： 48%霜期：常年无霜期： 255.6天风向：常年主导风向： 东北风风频：常年主导风频： 12%年静风频率： 39%4.2.3工程地质、水文地质条件丽水市富岭规划区范围内主
21、要的工程地质层有：上侏罗火山岩，分布于盆地周边低山区，岩石坚硬，风化壳厚度一般不大，承载力较高，达2000Kpa以上；下白垩纪沉积岩，构成低丘地貌，层状构造明显。层理倾角1535，岩石易风化，承载力约500800Kpa。上白垩纪火山沉积岩，具一定的层状构造，差异风化，承载力5001500Kpa。岩石的层状构造有利于顺层滑坡的发育。第四系在平原区浅表部广泛分布，是一般工民建筑物最主要的地基层，主要岩性有亚砂土、亚粘土、碎石土、卵（砾）石等。市区南部与东北部受大溪及好溪水系的影响为冲积河漫滩地貌，土质具有二元结构，上部24米粉尘、细纱，允许承载力为812吨/平方米，下部为砾砂、卵石等，土质承载力为
22、2030吨/平方米，基岩埋藏较深，一般为1020米。规划区地下水主要为松散岩类孔隙，埋深0.61.2m,水量较大，水质易受生产、生活废水污染，其次为基岩裂隙水，水量小。4.2.4交通运输条件根据丽水南城总体规划，该区块共建5纵11横以及25条支路，道路总长52.88公里，区块道路路网已经形成，项目交通运输方便。4.2.5建设条件丽水市富岭规划区内道路、水、电等市政基础设施配套完善，建设条件好。第五章 建设方案5.1指导思想与原则1、指导思想全面贯彻党的十八大和十八届三中、四中、五中全会精神，牢固树立和贯彻落实创新、协调、绿色、开放、共享的发展理念，因地制宜、突出特色，充分发挥市场主体作用，创新
23、建设理念，转变发展方式，通过培育特色鲜明、产业发展、绿色生态、美丽宜居的养生养老基地，探索养生养老健康发展之路，促进经济转型升级。2、基本原则（1）根据当地风向、自然条件、周围环境等因素，合理利用土地；节省占地、节约投资。（2）力求布置紧凑，整体协调，布局合理、美观。满足服务游客及交通要求，并符合防火、防暴、防震、防腐、环保和卫生等方面要求。5.2功能分区本项目用地面积125359.2（约188亩），根据项目区的各项功能要求和土地资源的适配性，将本项目规划成“一心一带四片区”。一心：莲花湖和明月湖形成的景观中心一带：中央景观带四片区：自持综合区、休闲养生（养老）度假区、康复养生（养老）区、山体
24、个性化养生（养老）区图5-1功能分区图5.3建筑方案5.3.1主要建筑物1、自持综合区：主要建设内容包括医疗公园、颐乐学院及养生酒店等。医疗公园，总建筑面积18500，建设门诊楼、疗养楼及医技楼，配备专业医疗设施为老年人提供服务，定期开展健康文化讲座。颐乐学院，总建筑面积14000，建设教学楼、棋乐轩、静修堂及综合楼，提供全方位课程学习、踏青、运动会、书画比赛、歌咏比赛、棋牌大赛等活动。养生酒店，总建筑面积17000，提供SPA药浴、特色商业、酒吧娱乐等。2、休闲养生（养老）度假区：建筑面积45000，床位设置640张，主要为市外消费者提供休闲养生旅游度假式服务。3、康复养生（养老）区：建筑面
25、积32500，床位设置500张，主要为当地老年群体提供休闲养生（养老）长期性服务。4、山体个性化养生（养老）区：建筑面积4500，床位设置60张，主要为当地老年群体提供高档次休闲养生（养老）长期性服务。5.3.2建筑形式本项目综合考虑到响应国家关于建设可持续性建筑的号召，以及场地优美的自然环境和老人的生活特点，选择被动式建筑形式。被动式建筑形式能够和其他项目形成差异化，非常适合颐年苑养生养老项目。被动式节能建筑：主要是指不依赖于自身耗能的建筑设备，而完全通过建筑自身的空间形式、围护结构、建筑材料与构造的设计来实现建筑节能的方式。例如利用遮阳、墙体隔热、自然通风等设计，降低南方炎热地区室内温度。
26、 随着太阳能利用科技水平的不断提高，太阳能建筑已经从太阳能采暖建筑发展到可以集成太阳能光电、太阳能热水、太阳能吸收式制冷、太阳能通风降温、可控自然采光等新技术的建筑，其技术含量更高，内涵更丰富，适用范围更广。生态建筑、绿色建筑、节能建筑、低能耗建筑、健康建筑以及我国的康居示范工程等等，都重视太阳能的利用。以太阳能提供的能源在建筑使用能耗中所占比例来定义太阳能建筑是符合社会和技术发展现状的。被动式建筑的优点：1、舒适就像保温瓶的保温原理一样，被动式房屋高保温性能的外围护结构是室内保持了宜人的温度，不管是寒冷的冬季或炎热的夏季，被动式房屋都能保持室内恒温，不会产生湿度起伏以及室内干燥。同时，高性能
27、的新风系统还能在保证室温恒定的条件下，提供充足的新鲜空气，维持室内良好的空气质量。2、节能被动房意味着极低的供暖能源需求。被动房并不一定是零能耗建筑，它跟以前一样还需要少量的热能。它比通常的老建筑要节能10倍，即能耗是老建筑的1/10。当然每年的供暖能源费用也徂应减少。3、环保供暖能源需求极低不仅意味着供暖费用减少，资源消耗向大气排放的有害物质和温室气体也相应减少。比如可以成吨地减少温室气体C02排放，当然其他有毒气体排放如S02和NOX也急剧减少。4、被动房是实现可持续经济的卓越范例被动房消耗能源载体如此之少，利用现有的能源储备就足以长期保证供应，而不需要对自然循环体系増加额外的负担。所以，
28、现在被动房已经提供了未来的环保标准。被动房中排放的有害物质非常少，能够自然降解，可以持久地防止对环境的伤害。5、经济可行性被动式建筑是高质量建筑，需要精心规划设计并运用性能优良的建筑组件。因此，投资成本也会稍高。然而，在后续使用中，被动式房屋的优势尽显：极低的能耗费用也使它比周围的传统建筑更加经济。第六章 环境影响评价及水土保持6.1 编制依据1）污水排放执行污水综合排放标准（GB89781996）。2）空气环境质量执行环境空气质量标准（GB30951996）。3）水环境质量的标准执行地表水环境质量标准（GB38382002）。4）中华人民共和国水土保持法6.2项目场址环境现状本项目拟选丽水市
29、富岭规划区做为项目建设用地，该用地现状周围的环境状况尚在国家控制标准之内，没有对环境造成污染。6.3项目建设与建成投入对环境的影响1、项目建设期间对环境影响及防治措施项目建设过程中的环境影响主要来自基建土方、运输扬尘、施工噪声、不适当的挖填土造成的植被破坏和水土流失，以及弃土和施工人员生活废弃物的不适当处理而造成的地面水污染等。但这些影响短暂，只需通过一些相应措施，即可将建设期对环境影响降到最低程度。（1）噪声：建设施工噪声将对周围环境产生一定的影响，施工噪声主要是机械噪声，如挖土机、打桩机、升降机等。因此，在施工期间，必须严格执行国家GB12523-90的标准和规定。对打桩等噪声影响较大的作
30、业，应禁止在夜间施工，若确需夜间施工，应报当地环保部门同意，并应采取降低噪声的相应措施。（2）扬尘：属建设施工期主要污染因素。首先，要合理安排石灰、水泥等易起尘的物料堆放场地，控制扬尘。其次，运输车辆的行驶易产生扬尘，应限速行驶以保持路面清洁，同时采取适当洒水以减少汽车扬尘的有效手段。（3）废水和固体废弃物：对施工人员生活产生的污水必须经集中处理，达到污水综合排放标准（GB89781996）规定的三级标准后，纳入城市污水处理系统统一处理。施工场地建筑垃圾、生活垃圾要有人及时收集清理，弃土等固体废弃物应尽可能回填利用。（4）水土流失：建设施工期间会带来生态环境问题。应尽量缩短建设施工期，合理规划
31、和利用弃土、临时施工现场和堆场等。待施工结束后应尽可能恢复表土及植被，防止水土流失。总之，只要建设过程中认真执行“三同时”政策，落实环境保护措施，文明施工，就能满足环保要求。2、项目建成投入使用对环境的影响（1）废气：本项目的废气治理主要为厨房油烟废气处理，废气通过内置烟道统一排放，不会对环境造成影响。（2）废水：主要是生活废水。生活废水采用清污分流，分流后由排水管、沟纳入丽水南城城市排水系统后统一处理。（3）固体废弃物：项目区内合理设置垃圾箱，普通垃圾运入项目内的垃圾箱，及时清运，由环卫部门集中处理。医疗垃圾应分类、密封储存运输，运送至医疗垃圾处理站集中处理，医疗垃圾的收集、储存、运输等严格
32、执行医疗废弃物集中处置技术规范（环发2003206号）中的有关规定。6.4环境影响评价施工期间产生的噪音、粉尘、废水、建筑垃圾的防治，要求施工单位在施工建设期间，加强环保管理，提倡文明施工、清洁施工，提高建设施工队伍的环保意识，对施工期间的废水、噪音、扬尘、固废等污染物，按照本建设项目环境影响表的要求，采取相应的防染防治措施，最大限度地降低其对环境的影响。6.5水土保持对策众所周知，工程永久性占地造成的水土保持设施遭受破坏是不可逆的，工程四周施工用地和施工临时用地被破坏的植被虽可部分恢复，但若不采取切实的防范保持措施，恢复是缓慢的，甚至是无法恢复的。因此，工程施工方案应与水土保持方案同步协调编
33、制，并在工程施工中加以实施，做到水土保持工程与主体工程同步竣工验收，同时投入使用。为避免施工造成水土流失现象，本工程开工前应编报水土保持方案，经有关主管部门批准后实施。具体措施如下：1.在项目规划中，对道路交通、给排水工程等进行系统规划，形成完善的基础配套设施。2.主体工程设计时，考虑埋设大量的雨污排水管线，不仅有效的解决了工程区排水问题，而且避免了场地集水造成的水土流失，具有较好的水土保持功能。3.加强施工期间的临时防护及水土保持管理，在工程施工过程中，要求施工中排水工程等严格按设计要求施工，及时修建场地周边围墙内侧临时排水沟和沉砂池。4.工程基础开挖土石方应及时用于工程填筑，避免开挖土石方
34、造成临时堆置产生水土流失。第七章 组织机构设置及劳动定员7.1组织机构设置按照现代企业的管理模式，公司实行总经理负责制、设总经理1人，负责全面管理与营销工作；设副总经理若干人，分管下属的若干部门。公司设立下列部门：综合部、市场开发部、接待服务部、安全保障部、计划财务部、人力资源部等六个职能部门。7.2劳动定员及人员培训7.2.1劳动定员本项目根据经营需要，项目需配备固定工作人员300人，公司将实行全员聘任制，进行年度考核竞岗，择优聘用，公开公正选拔人才。7.2.2 人员培训为顾客提供全方位的优质服务是该公司的经营宗旨。因此，公司按照先培训后上岗（和持证上岗）的要求，组织人员培训。公司全体员工上
35、岗前必须取得相应资格管理、服务及特种作业培训证书，方能从业。人员培训重点在管理层人员和养生服务人员的培训。公司将积极组织服务技能和操作技能培训，并定期选送一批优秀员工到外地培训学习，以提高其管理能力和服务意识。第八章 项目实施进度安排8.1项目建设工期项目建设工期参考有关的建设项目工期定额和单位工程工期定额，结合本项目建设内容、工程质量大小、建设难易度以及施工难易程度等具体情况综合研究确定，从项目土建工程开工起到完成竣工验收交付使用，工程建设期2年。8.2项目实施进度安排2016年11月2017年3月底前，完成项目立项。2017年4月2017年6月底前，完成项目用地供地。2017年7月2017
36、年9月，完成初步设计的编制和审批。2017年10月2017年12月，完成工程招标等施工前准备工作。2018年1月2019年12月，完成工程施工并通过工程竣工验收。第九章 投资估算与资金筹措9.1编制依据（1）国家发展计划委员会、建设部发布的建设项目经济评价方法与参数(第三版)。（2）民用建筑可行性研究与快速报价（3）浙江省工程建设其他费用定额（4）浙江省当前同类型工程的参考价格。（5）近期类似设备及材料的当地市场价格。（6）建设工程投资估算编制有关费率选取规定。9.2投资估算本项目投资包括建筑工程费用、设备投资、工程建设其他费用和预备费。项目总投资为58100万元，其中：工程费用44175.3
37、2万元，设备投资5000万元，其他费用6158.15万元，预备费2766.53万元。项目投资情况详见表9-1。表9-1 项目投资估算表序号工程或费用名称数量单价单位金额（万元）一工程费用44175.321土建工程（含装饰）36470.201.1医疗公园185002200元/m24070.001.2颐养学院140002000元/m22800.001.3养生酒店170002500元/m24250.001.4休闲养生（养老）区450002500元/m211250.001.5康复养生（养老）区325002500元/m28125.001.6山体个性化养生（养老）区45003500元/m21575.001
38、.7地下建筑（含设备及安装）157152800元/m24400.202室外总图工程3562.872.1场地平整125359.230元/m2376.082.2室外管配线125359.250元/m2626.802.3绿化景观、活动场所50000180元/m2900.002.4道路、停车46000150元/m2690.002.5电力设施900.002.6环保设施等70.003设备及安装工程4142.253.1水电安装工程131500180元/m22367.003.2弱电工程131500100元/m21315.003.3消防设施13150035元/m2460.25小计44175.32二设备投资1项50
39、00.00三工程建设其他费用6158.151土地费用18820万元/亩3760.002建设管理费49175.320.5%245.883建设管理其他费44175.320.5%220.884工程勘察、设计费44175.322%883.515工程监理费44175.321.5%662.636可行性研究费1项15.007环境影响评价费1项5.008施工图审查费1项5.009安全文明施工费44175.320.05%22.0010工程保险费44175.320.23%101.6011水土保持费用1项60.0012白蚁防治费1472152元/m229.4413新型墙体材料专项资金14721510元/m2147.
40、22小计6158.15四预备费2766.531基本预备费55333.475%2766.53合 计58100.00投资估算汇总（见表9-2）项目投入总资金估算汇总表表9-2 单位：万元序号名称金额（万元）比例（%）1工程费用44175.3276.032设备投资5000.008.613工程建设其它费用6158.1510.604预备费2766.534.765总投资58100.001009.3资金筹措本项目工程总投资估算额为58100万元，建设资金由建设单位丽水颐年健康产业有限公司自筹解决。第十章 财务效益评价10.1营业收入、税金测算10.1.1 营业收入测算：本项目营业收入包括休闲养生（养老）区、
41、康复养生（养老）区、山体个性化养生（养老）区、养生酒店及医疗公园五大部分营业收入，颐养学院做为区块内配套性建筑，不产生收益，其运营成本由其他五部分营业收入保证。1、休闲养生（养老）区营业收入测算休闲养生（养老）区建筑面积45000，床位设置640张，平均收费2500元/床。年收入测算：2500元/床月640床12月1920万元2、康复养生（养老）区营业收入测算康复养生（养老）区建筑面积32500，床位设置500张，平均收费3000元/床。年收入测算：3000元/床月500床12月1800万元3、山体个性化养生（养老）区营业收入测算山体个性化养生（养老）区建筑面积4500，床位设置60张，平均收
42、费5000元/床月。年收入测算：5000元/床月60床12月360万元4、养生酒店营业收入测算养生酒店建筑面积17000，提供SPA药浴、特色商业、酒吧娱乐等服务，参考类似养生酒店，日接待人数按400人计，人均消费按150元/人。年收入测算：400人150元/人3652190万元5、医疗公园营业收入测算医疗公园建筑面积18500，配备专业医疗设施为老年人提供服务，年营业收入按项目区内养生（养老）总收入的30%计取。年收入测算：6270万元30%1881万元综上，预计项目年营业总收入为8151万元。10.1.2 增值税及附加税测算：根据我国及地方现行有关法规，本项目各项收入均应纳增值税，营业部分
43、税率为6%，除去各项抵扣，本项目增值税暂按运营收入的5%计算。附加税中，城市维护建设税、教育费附加分别为应纳增值税额的7%、5%。年增值税测算为408万元，城市维护建设税、教育费附加分别为29万元、20万元，该部分税费合计457万元。10.2总成本费用测算根据养生（养老）企业会计制度规定，本报告按直接成本，工资及福利，折旧费，修理费，广告宣传费及其他费用等六项要素测算（各项成本费用包含颐养学院部分）。1、直接成本直接成本主要为各种原材料、辅助材料及水电的购进成本，参照同行业的平均直接成本水平，按营业收入的10%测算。正常年份直接成本为815万元。2、工资及福利本项目全部投产后劳动定员300人，人均年收入参照丽水市的平均工资水平，暂按5万元/年测算，福利费按工资的14%提取。项目全部投产后年工资及福利为1710万元。3、折旧费折旧费按直线法、余值率5%测算。折旧年限：建筑物40年，器材15年，运输车辆5年，考虑计算的方便，平均按35年测算。固定
