住宅项目(宁南8号地块项目可行性研究分析报告).docx

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1、宁南8号地块项目可行性研究分析报告目录总论31、项目概况32、经济技术指标33、研究结论及建议4正文5第一章 南京城市住宅市场分析51、城市区位优势分析52、城市经济状况53、城市规划的发展趋势74、南京近年房地产市场发展综述85、南京城市楼盘板块划分及楼盘价格水平96、房地产调控政策分析及预测9第二章项目市场研究分析131、区域住宅市场分析研究132、区域市场发展分析133、临近板块互动影响分析144、区域内产品供应分析及未来供应预测155、区域土地供应情况分析及土地升值潜力初步评估186、区域市场客层特征描述217、项目SWOT分析218、区域重点楼盘研判23第三章 地块分析271、项目开

2、发背景272、项目宗地位置273、项目宗地现状284、项目周边社区配套295、项目周边环境316、项目周边大市政配套317、项目市场价格初步判断32第四章项目定位分析341、项目产品定位342、项目目标客层定位353、项目价格定位35第五章项目开发计划381、项目规划情况382、项目建设进度计划382、项目销售计划39第六章项目投资分析测算401、成本预测402、税务分析403、经济效益分析414、各阶段利润体现415、项目敏感性分析426、项目资金安排计划427、项目盈利能力分析43第七章 可行性研究分析结论44总论1、项目概况本项目地块位于雨花台南共青团路与纬九路交叉的东北象限，是南京宁南

3、新区较为中心的位置，西侧紧临共青团路，北临郁金香路，南接宁南大道，机场高速位于基地东侧，规划中的地铁一号南延线从地块南侧通过。基地东、南两侧为科研中心，西侧为绿地，北侧隔郁金香路为阅城国际，基地东部有已入住的翠岛花城、仁恒翠竹园等楼盘，雨花台中学及青少年活动中心距此不远。周边便利的交通及文化设施使得该项目具有得天独厚的区位优势。项目地块占地约14.76公顷147600，为具有宁南特色的自然丘陵地貌，景色优美，内有一山坡从南至北断续横穿场地，山坡上植被良好，两侧有零星分布的水塘，其余部分地势较平坦。项目总建筑面积约21万平方米，规划有小高层住宅、商业用房、会所和小学。2、经济技术指标项目计量单位

4、（平方米）总用地面积14.76公顷总建筑面积262283.23其中地面206614.73地下55668.51容积率1.4覆盖率17.49%绿地率39.43%总建筑面积（不含小学）245713.23地上总建筑面积（不含小学）191324.73其中住宅建筑面积182095.39会所及物管2583.47商业6645.87半地下建筑面积14957.09地下建筑面积39431.4小学总建筑面积16570其中地面15290地下1280机动车总泊位1440其中地面200地下1240自行车库总泊位3300总户数16103、研究结论及建议 市场发展趋势稳中有升，项目开发前景有保证。目前南京市房地产市场发展良好，

5、楼盘价格处于稳定上升阶段，未来两年板块一线楼盘价格预期在6500-7200元/平方米区间，板块房地产市场需求量与价格均在平稳走高，宏观市场适合本项目的投资。 项目应定位在板块内高档、南京市中高档楼盘。宁南地区属于南京市房地产中高档区域，且项目地块本身也适于发展高品质楼盘，因此，建议将产品打造成板块内高档、南京市内中高档楼盘，从而赢得一定的市场份额。 项目盈利能力根据初步成本效益测算，项目有较强的盈利能力，项目运作期毛利率为28.23%，投资年净收益率为6.31%。 分期开发、融入社会资金初步估计2007年的资金需求在2.3亿左右，建议项目可以分两期滚动开发，并采用融资的方式，引进多元化投资主体

6、、如银行、基金、信托的资金支持进行项目运作，以实现资金良性运作，降低项目风险系数。 做好成本控制从项目的敏感性分析中可以看出，成本的变化对项目的投资收益有较大的影响，因此建议在项目开发运作时，做好项目开发成本的控制，从而达到收益的最大化。正文 第一章 南京城市住宅市场分析1、城市区位优势分析南京市是江苏省古都，长江下游重要的中心城市，在长三角和南京一小时都市圈中承担着重要的城市职能。1.1南京是长三角经济带的重要一极 商贸流通活跃，金融机构发展迅速，在外围圈层中吸引力突出 市场经济发达，对周边城市辐射作用强劲 区域各种优势交相呼应，发展势头锐不可挡1.2 南京是南京一小时都市圈的核心城市南京一

7、小时都市圈是根据宏观产业发展布局需要以及区域一体化发展要求，以发达交通和统一开放的市场体系为网络，超越行政区划界限构建的以南京为中心都市圈。都市圈有南京、镇江、扬州以及安徽的马鞍山、滁州、芜湖、巢湖及宣城等市，规划总面积逾6万平方公里。2、城市经济状况 经济快速增长，后续发展动力强劲近年来南京市经济一直保持较为快速的增长势头，至2005年国民生产总值已达到2412亿元，是2002年的1.87倍，其中商贸流通业规模、业态和区域全面实现快速扩张，经济的快速增长为南京市未来的发展积蓄了强劲动力，可以预见未来南京市经济将行进的更加稳健。 人均收入水平稳步提高，购买力逐步增强根据近几年的统计数据来看，南

8、京市人均收入水平稳步提高，收入水平的涨幅也在逐年提升，可支配收入的提高预示着居民具有了更高的购买力，在目前投资渠道缺乏的状况下，必将引起个人资产流向不动产投资领域，引起房地产买方需求的进一步扩大，人均收入水平的提升会对房地产开发销售起到推动作用。 房地产整体市场前景看好，但政策影响不可忽视2004年以前南京市房地产投资一直保持高位增长，自2004年国家开始对房地产进行宏观调控以来，调控效果显著，南京市房地产开发投资增长速度明显减弱。至2005年投资总量仅在2004年基础上有微量增长，但投资总额的增长仍是近年房地产行业发展的整体趋势。政策影响不可小视，个案开发过程中应该充分估计政策变化带来的风险

9、。3、城市规划的发展趋势 3.1 南京市整体定位充满经济活力的城市长江下游现代化的中心城市富有文化特色的城市国际影响较大的历史文化名城最佳人居环境的城市人与自然和谐共生的江滨城市3.2 南京市近期整体规划调整方向进一步优化了都市发展区空间结构，提出“以长江为主轴，以主城为核心，结构多元，间隔分布，多中心，开敞式的都市发展区空间格局”。强调多中心的规划思路，提出除主城外，在三个新市区要培育次区域中心，形成多核区域中心格局；明确提出开敞式的空间格局，以有利于把南京建成最佳人居环境城市，使南京在城市规模扩大的同时将城镇发展空间融于绿色自然山水之中，在更大的都市发展区范围内延续南京城市“山水城林”融为

10、一体的空间特色。4、南京近年房地产市场发展综述起步期：1998年起，南京市房地产进入商品化时期，2001年以前是市场发展初期，市民对商品房认识较浅，购房存在明显的主城情结；发展期：2002、2003及2004年上半年是南京房地产的快速发展时期，产品供应量急剧放大，价格大幅上升；调整期：2004年下半年至2006年初，由于受到宏观政策影响，南京楼市步入市场调整时期，成交量阶段性萎缩，供给量明显大于需求量，价格涨幅趋缓；上升期：2006年二季度后，政策的后续影响减弱，被抑制的购房需求大量释放，销售表现量价齐升，南京房地产市场进入一个新的发展时期。5、南京城市楼盘板块划分及楼盘价格水平 6、房地产调

11、控政策分析及预测6.1 2006年出台调控房地产政策一览 2006年3月5日，国务院总理所作的关于控制房地产政府工作报告出台 2006年4月28日，央行加息，央行全面上调各档次贷款利率027个百分点，其中，5年期以上的银行房贷基准利率由612上调至639。 2006年5月17日，提出了促进房地产业健康发展的六项措施（“国六条”） 2006年5月29日，国务院办公厅出台关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见人称9部委“十五条”。 2006年5月31日，国税总局下发关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知 2006年7月6日，关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知出台 2006年7月11日，关于规

12、范房地产市场外资准入和管理的意见出台 2006年7月24日，国务院办公厅发布关于建立国家土地督察制度有关问题的通知 2006年7月26日，国税总局发布关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知 2006年8月1日，国土资源局制定的招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范和协议出让国有土地使用权规范正式施行 2006年8月30日，建设部:城镇廉租房工作规范化管理实施办法出台 2006年9月5日 国家外汇管理局、建设部今天联合发布关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知 2006年9月5日新华社5日受权全文播发国务院关于加强土地调控有关问题的通知 2006年9月12日按照国务院办公厅转发建设部等部门关

13、于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知6.2 2006年政策实施及影响解析 年度政策调控目的明确，行政干预手段为主回顾2006年国家及地方政府出台的一系列房地产调控政策，主要目的十分明确：即调整住房供应结构，稳定住房价格。本轮调控期间，多项目政策出台的时间间隔都较短，在很大程度上表明了国家对于房地产业调整的决心。调控中运用了相当多的行政干预手段，涉及到银行信贷、行业规范、产品供求控制等各方面。 政策调控的前期影响强于后期政策出台后对买卖双方同时产生心理影响，短期内给市场带来波动，后逐渐趋于平稳，具体表现为：交易量暂时性变化、市场需求被抑制或突然放大、波及二手房市场等。在国家对房地产进行多项调

14、控后，房地产的投资及价格涨幅虽有控制。就南京市场而言，虽整体投资及价格涨幅减缓，但局部地区价格涨幅仍较大。 住宅套型比例限制和住房转让中缴纳营业税的规定成为年度政策中最有影响力的环节套型面积的规定、控制对住宅的功能使用设计提出了更高的要求，并促使未来经济适用的中小户型产品供应量增加，能更广泛地满足市场大众化需求。将住房转让过程中缴纳全额营业税的年限由两年变为5年进一步抑制了投资型特别是短期投机型购买行为，对预防房地产市场泡沫起到了积极作用。 政策调控对于各方心理影响正在减弱与2005年国家宏观调控后的市场短期盘整相比，06年南京市房地产市场受到政策的影响不明显，逐项政策的出台使得市场各方对政策

15、的认识正在逐渐理性。地方政府在用足国家政策尺度的表现上较大程度上抵消了国家政策的威力，同时开发企业、购房者对国家政策的心理承受能力也逐步增强。6.3 2007年政策环境研判2006年，国家关于房地产业宏观调控的政策出台频率高、力度大，但是政策落实并显现效果需要一段相对较长的时期。从调控的预期与结果来看，市场调节是房地产调控的源动力，购房者需求的多样化也使调控力度减弱。根据我司研判:2007年国家关于房地产业的宏观调控仍将继续，但更重要的将是前期政策的执行年，政策调控将在2006年的基础上得以延续和深化，主要围绕调整房地产发展模式和产品供应结构来进行，重点表现在两个方面:n 严格控制土地供应土地

16、市场是2006年国家对房地产业进行宏观调控的主要战场，各地土地督察局陆续成立、对新出让土地进行套型控制、规范国有出地使用权出让收支管理、整改和暂停部分用地审批等政策陆续出台，承袭2006年国家政策的影响，进入2007年后，中央政府对土地市场的监管力度将明显加大，土地交易也将更为理性和规范化透明化。影响:虽然土地市场会进一步规范,但土地供应的减少显而易见,所以我司认为,未来的土地争夺会更激烈,土地价格也将进一步上涨.n 引导购房者合理消费在2006年相关税费征收、住宅套型配比控制的基础上，预计2007年国家将继续在引导购房者进行合理消费的方向进行整体调控，具体表现可能为调整住宅供应结构、鼓励中小

17、户型产品设计、大户型住宅保有环节税费的征收等等。第二章项目市场研究分析1、区域住宅市场分析研究 宁南新区素有南京“南大门”之称，紧邻南京主城区，是南京市十五计划中城市“南延东进”发展的重要环节。规划中东起宁溧路、南至纬九路、西达共青团路、北抵雨花东路的 3.4平方公里范围内的一期，功能以居住、生活为主;其余 5.5 平方公里范围的二期，则以商贸及高科技研发为主。目前在宁南新区北部一期3.4平方公里的规划用地上已经陆续开发了12个地产项目，其中住宅项目包括阅城国际、翠岛花城、仁恒翠竹园、仁恒玉兰山庄、康盛花园、花神美境、泰龙家园、四季阳光等。随着“宁南商贸区”和“赛虹桥商贸区”两大商业中心的建立

18、、宁南交通轨道设施的完善，宁南新区将营造出一个高品质的生活空间。2、区域市场发展分析 高新商贸位于铁路南站与宁南新区居住片区之间的“宁南商贸区”的建立，将进一步完善宁南新区内的基础生活配套设施，以火车南站带来的巨大人流效应，加大商贸业的发展力度。 高新科技以中兴通讯、舜天、苏豪、宏图等高新技术研发中心的辐射效应，加大IT产业的招商力度，加强板块经济竞争力，提升板块价值。 高尚住宅以仁恒玉兰山庄、仁恒翠竹园、康盛花园、翠岛花城等项目的入住使用，加快房地产开发速度，打造宁南精品高尚住宅区，提升居住环境。 便利交通地铁一号线的南延、火车南站以及未来4条地铁轨道交通的规划，改善了宁南的交通格局，加快宁

19、南与主城区、河西新城、江宁新区以及长江南北的交通连接，加快板块发展速度。可以看出，在有政府导向的种种利好的规划推动下，区域功能将更加完善，区域经济将进一步发展；对本项目开发来说，发展前景巨大，为项目销售价格提供了有利的支撑，本项目作为宁南新区规划内不可多得的一块居住用地，有着巨大的升值空间。3、临近板块互动影响分析宁南板块的规划、发展、成熟或多或少受到临近各个板块的影响。从区位上看分别有河西板块、城东南板块、江宁板块。 河西板块高起点规划的河西被看作南京连接世界的重要纽带，拥有国际创意产业园、总部创意大厦、南京会展中心等“硬条件”，河西自然成为南京国际化的代表。该板块中最具代表性的奥体东区住宅

20、区目前主力单价7000-8000元/平方米，局部带有特点功能性住宅产品的价格甚至突破10000元/平方米。影响：河西板块凭借政府的大力支持，无论从道路规划、交通设施、楼盘品质都走在全市的前列，价格也在高位运行，形成与宁南板块的价格差，因此它对宁南板块的有提升板块形象、促进板块发展、拉升板块价值的作用。 城东南板块该板块依附城东紫金山高端住宅市场的辐射，凭借城东南成熟的社区配套、依靠政府对大明路卡子门沿线的特色汽车商贸街区的规划，板块价值迅速提升，目前城东南市场价格在6000-7000元/平方米。影响：城东南板块与宁南板块相距较近，对宁南板块起着相互促进发展的作用，同时城东南板块的延伸对提高宁南

21、板块认知度有着明显的促进作用； 江宁板块该板块依靠产业科学园的建立提升了整个江宁的气质和形象，这个拥有众多产业的板块被赋予了产业江宁的称号，目前岔路口、东山镇、百家湖等区域价格直线上涨，目前均价4500元/平方米，值得注意的是，该板块的岔路口区域是宁南板块最直接的竞争对手，其相对成熟的配套、交通和较低的价格，导致部分宁南板块客层的分流，是宁南板块最大的威胁之一。影响：江宁板块目前对宁南板块的楼市发展起着一定的制约作用，主要是由于两个板块都向着产业型、科技型开发区的方向发展，在住宅品质方面均力求打造新型的生态居住环境，而目前江宁板块相对宁南板块又有着价格低、配套全的优势，导致较多购房者的分流。4

22、、区域内产品供应分析及未来供应预测4.1区域楼盘上市量项目上市总量推出时间去化情况目前均价未上市量仁恒翠竹园38万方2002.9目前一期已经交付，二期剩余少量139平米房源剩余房源均价在7000元/平米左右三期2007.2月推出剩余约20万方翠岛花城40万方2003.11仅剩余180200平米房型5700元/平米还剩余约20万方预计2007.12左右上市花神美境9.4万方2004.11售完5500元/平米/阅城国际45万方2004.4仅剩160180平米房型5600元/平米/蓝筹谷4万方2006.11推出3栋，基本售完5500元/平米还剩一栋多层目前宁南新区内的主要在售项目有仁恒翠竹园、翠岛花

23、城、花神美境、蓝筹谷、阅城国际等项目，可以看出： 该片区上半年主要成交价格在55006000元/平米之间，但下半年也涨至5700-7000元之间.整体区域价格处于南京的中高档水平； 在售楼盘的销售周期较长，平均每年的推盘量在58万方左右；各开发商对该板块的价值提升预期较高，开发企业控制销售节奏的目的明显。 相对其它板块。区域供应量在一定范围内，市场的潜在需求明显，区域总体呈现供小于求的局面。4.2区域楼盘产品结构项目物业类型房型面积套数比列仁恒翠竹园小高层两房两厅107114平米22620.69%三房两厅128133平米31028.39%三房两厅135140平米28926.47%四房两厅140

24、150平米696.3%四房、五房150平米以上19818.13%翠岛花城多层、小高层一房两厅63平米486%两房两厅94110平米20826.06%三房两厅125140平米29436.84%四房两厅157平米607.52%五房及复式170平米以上18823.56%花神美境多层两房两厅8892平米10834.6%三房两厅100108平米17455.77%三房两厅131140平米309.6%整体区域面积配比情况 区域内由于供应长期没有得到根本改变，所以在建筑形态上还主要以多层、小高层、高层多元共存； 由于房源面积供应较大.客观反映出了,目前本区域内的购房者多少追求舒适型生活的客户.可以看出：该区域

25、的购买客层比较注重生活品质，讲究居住的舒适度，也正迎合了宁南新区的发展规划打造精品高尚住宅区域。4.3区域楼盘价格走势 仁恒翠竹园价格走势 翠岛花城价格走势 阅城国际花园价格走势从以上宁南新区各个代表性楼盘的价格走势可以看出： 在南京房产市场稳定发展的基础上，该片区楼盘的价格走势是稳中有涨； 品牌楼盘凭借其良好的知名度和完善的社区服务，价格攀升较快，尤其是仁恒翠竹园和翠岛花城的价格，年均涨幅超过15%，该板块发展趋势良好，板块价值潜力大。4.4区域在售楼盘未售供应分析项目未来供应量仁恒翠竹园三期约20万方翠岛花城三期约20万方蓝岸尚城（新）13万方 供应量预测： 面前在售项目存量上市约40万方

26、，预计将在0709年之间完成项目去化； 新增项目蓝岸尚城13万方，07年下半年6月份上市，预计销售周期2年； 06年07年新增土地住宅用地约13.5万方，从开发速度上来看，预计07年年底08年推出上市。区域内未来的住宅上市量并不多，市场潜在需求较大，加上全市地产发展前景乐观，对宁南未来的价格上扬起到重要支撑，也为本项目入市提供了良好的契机。5、区域土地供应情况分析及土地升值潜力初步评估5.1区域内土地供应量（0506年）区域内土地供应及周边区域土地供应情况地块坐落出让面积规划用途容积率成交日期供地方式成交价格楼面价雨花西路地块21965.6平米二类居住用地1.707.1.18净地约540万元/

27、亩约4766元/平米雨花东路养回红村28405.7平米二类居住用地1.506.6.28净地约300万/亩约3004元/平米宁南11号地块29644.2平米二类居住用地2.006.11.1毛地约56万/亩/雨花南路A地块9371平米商业办公酒店2.505.3.3毛地约31万/亩/雨花台区西营村地块64627.3平米商业办公居住2.505.3.3毛地约30万/亩/卡子门南侧地块43406.5平米市场用地1.406.11.1毛地约40万/亩/ 从土地供应量来看，该区域近两年的住宅土地供应量共为8万方，总建面约为13.5万方，以此推测，区域未来供应不会出现跨跃式增长，但是区域市场的需求量不断增加，市场

28、供小于求，板块价值凸现，市场价格得到保障； 由上表的土地成交可以看出，区域拍卖的土地价格在300500万元/亩之间，毛地价格在30-60万元/亩之间，加在拆迁的成本，预计每亩土地价格也在300万左右； 雨花西路地块价格较高是个案情况，该地块原本就属于该企业地块，所以实际的出让金额与成交价格有出入。5.2土地升值潜力评估 雨花区06/07年土地价格地块坐落出让面积规划用途容积率成交日期供地方式成交价格雨花西路地块21965.6平米二类居住用地1.707.1.18净地约540万元/亩雨花东路养回红村28405.7平米二类居住用地1.506.6.28净地约300万/亩宁南11号地块29644.2平米

29、二类居住用地2.006.11.1毛地约56万/亩 雨花区05年土地价格地块坐落出让面积规划用途容积率成交日期供地方式成交价格雨花南路A地块9371平米商业办公酒店2.505.3.3毛地约31万/亩雨花台区西营村地块64627.3平米商业办公居住2.505.3.3毛地约30万/亩 河西06年土地价格地块坐落出让面积规划用途容积率成交日期供地方式成交价格建邺区河西大街地块306126.5平米居住商业办公2.306.12.27净地约341万/亩建邺区泰山路地块71214.3平米二类居住用地1.806.9.19净地约308万/亩 城东南06年土地价格地块坐落出让面积规划用途容积率成交日期供地方式成交价

30、格卡子门南侧地块43406.5平米市场用地1.406.11.1毛地约40万/亩从上表中可以看出：同一区域板块的土地市场交易价格涨幅达到了45%(07年成交的雨花西路地块实际价格可能没有达到社会公开的价格).河西、城东南与宁南板块的土地成交价格大体上相同，但两个板块的楼盘价格明显高于宁南，然而宁南的区域自然环境、科技人文氛围并不弱。可以想见未来的价格还将进一步攀升，由于市场的带动必然会带来开发企业对土地的争夺，促使土地的价格进一步上涨.6、区域市场客层特征描述6.1客层特征 从调查中显示，该片区的购买客层普遍具备较稳定的职业和较高的学历背景，宁南高新技术区的科研人员是该区域的主力客层；追求生活的

31、舒适性，讲究社区的配套、品质是该区域客层共有的特征。6.2购买原因 改善居住环境，追求生活品质 二次或二次以上置业，主要目的是投资兼自住 结婚用房，多为中青年人群 上班便捷，同时对房型的功能性和品质有一定要求的宁南技术区人群值得关注的是，该片区的购买客层几乎都有一定经济基础和财富积累，对该板块价值的认同和相信该板块有较大的升值空间是其共有的购买原因。7、项目SWOT分析【S优势分析】A、区域环境适合居住雨花台园林，将军山自然保护区都分布于本项目周围，区域整体享受到郊区清新的空气与优美的环境。 B、区域稀缺性本地块为宁南新区规划中目前比较稀有的大规模住宅用地。 C、区域房地产市场成熟目前宁南北部

32、3.4公里的规划用地上已经陆续开发了12个房地产项目，形成了良好区域市场行情，周边配套也日趋成熟。 D、地块地理条件良好 地块基本呈方形，地质条件良好，地形自然，便于建筑规划设计；地块内形态多为坡地，高低差6至8米，内有活水资源及绿色植被，易于项目整体景观规划设计。 【W劣势分析】A、公共交通设施条件稍欠缺，有待发展B、商业生活配套不完善【O机会分析】A、未来交通便利规划中的宁南公交总站和地铁一号线南延线以及高铁南站都临近本项目。B、周边重大规划项目众多宁南新区内计划建成IT研发生产基地，已有中兴通讯、三胞集团、华为集团、斯威特等众多国内外知名企业的入驻，使得众多高素质人才汇集，宁南入驻分为日

33、渐浓厚，有利于提升本项目的品质。【T威胁分析】A、板块威胁 以江宁板块目前发展来看，生活配套和交通设施都相对较为成熟，价格和宁南板块相比还存在着一定的优势，势必会造成一些客层的分流，对板块自身发展产生一定的威胁。B、历史认知威胁 由于历史的原因，相当一部分南京本土的购房者对宁南楼盘的居住条件并不认可。8、区域重点楼盘研判l 仁恒翠竹园开发商：仁恒投资（南京）有限公司建筑设计单位：南京军区建筑设计院施工单位：海门建筑安装工程公司物业公司：仁恒物业管理有限公司占地面积：24万平米总建筑面积：38万平米物业类型：小高层容积率：1.5绿化率：50.5%车位比：1：0.8主力户型：130平米的三房两厅两

34、卫，160平米的四房两厅两卫价格：56006800元/平米物业管理费：1.4元/平米/月交付标准：毛坯和精装修周边环境：雨花台风景区、卡子门世纪广场、雨花市民广场、共青团市民广场、宁南新区5.6万平方米花神湖畔、机场路景观带。销售情况：目前一期、二期已经交付使用，二期剩余少量139平米房源，均价7000元/平米； 三期预计2007年2月开始推出，预计均价7500元/平米。项目简评： 项目紧邻花生湖畔，景观资源是其一大优势； 项目以“竹”取名，小区内竹景处处可见，此外，还有四季植物以保证景观常绿，55%的高绿化率是该项目显著的特点之一 项目一期、二期已经交付使用，会所也已经陆续开放，居住氛围已经

35、初步形成 项目定位于现代白领阶层，也拥有总多的境外客户居住，是一个大型精英社区，品质较高，所以价格定位也较之周边楼盘有一定提升； 项目紧邻苏果社区店，项目一期门口有招商银行，目前交通有19，84，86，808，812路公交，生活配套相对较好； 该项目户型大，总价高，基本没有投资者，主要以享受生活的中产阶级购买； 仁恒作为该项目的开发商，具有相当强的品牌号召力，这也是项目的突出优势之一。l 翠岛花城开发商：南京市雨花台区城镇建设综合开发总公司建筑设计单位：深圳华森施工单位：南通神勇物业公司：楚天物业占地面积：400亩总建筑面积：40万平米物业类型：高层容积率：1.14绿化率：45%主力户型：95

36、平米的两房，110平米的三房两厅一卫，120140平米的三房两厅两卫，157223平米的四房价格：4200平米5970元/平米物业管理费：0.50.8（小高层）元/平米/月交付标准：毛坯周边环境：靠近雨花台实验小学、共青团路小学、雨花中学，附近有苏果仓储、宁南综合农贸市场。市第一医院、雨花台中医院、小区附近规划中的医院在建。销售情况：目前仅剩180平米以上的平层和复式房源，剩余房源均价在5500元/平米；一期已入住。二期30栋今年年底至07年底陆续交付； 三期预计2007年年底推出，预计均价6500元/平米。项目简评： 项目享受雨花台风景区的苍翠林海，园区北门口正对花神湖，景观资源特征非常显著

37、； 项目以“花”为景观主题，小区内部景观优美； 项目最大优势在于小区中心拥有一个13000平方米的水景，与花神湖一南一北相呼应，楼盘座拥在水景四周； 项目一期已经交付使用，二期陆续交付，小区内商铺、幼儿园、银行、邮局、网球场和篮球场等生活配套设施的开放，弥补了楼盘周边生活配套的相对不足； 项目目前交通条件稍微欠缺，门口只有19、86路公交线路； 项目居住人群多为IT行业者，周边中兴集团、舜天集团等高新技术区的人员居多； 由于户型面积集中在170平米左右，因此购买客层经济能力强，人均文化素质水平、教育水平偏高，显现了该项目“宁静、人文、自然、品质”的特征。l 阅城国际开发商：南京江东房地产开发有

38、限公司代理商：南京开启房地产投资咨询有限公司建筑设计单位：江苏省第二建筑设计研究院、南京中大建筑设计工程有限公司、华森建筑与工程设计顾问有限公司施工单位：江苏一建、六建、南京华茂等物业公司：南京应天物业管理有限公司占地面积：32万平方米总建筑面积：45万平方米物业类型：70栋，11层的小高层和板式多层容积率：1.4绿化率：50%主力户型：118平米的两房两厅两卫（20%）122144平米的三房两厅两卫（60%） 4479平米的一房（10%） 158平米的四房（10%）价格：4280元/平米5300元/平米；物业管理费：1元/平米/月交付标准：毛坯周边环境：附近有苏果、联华超市，小区内有商业配套

39、。附近有药店、菜场、学校、医院，方便业主生活起居购物配套设施：社区东西两侧总共8万平米的运动、休闲双主题公园。这里设有篮球场、小型足球场、网球场和高尔夫推杆练习场等运动场地。销售情况：目前销售率达95%左右，仅剩余160平米以上的房源，剩余房源均价5600元/平米；项目已经开始交付入住；项目简评： 项目位于宁南新区的首席位置，公共交通设施相对便利，目前有86路、84路、19路、105路、99路、时雨线、812路、816路等公交线路； 项目是宁南新区高尚大盘之一，45万平米的建筑面积，容纳了4000户的业主，目前已经交付使用，居住氛围较好； 项目的房型丰富，从60260平米的30多种户型满足了不

40、同阶层的消费需求； 项目内部绿化率高，景观资源丰富，在小区内部以落差达15米的坡地为蓝本造房子，增加了建筑的层次感，是其明显特征优势之一； 项目内部设有高尚会所、都市风情商业街、幼儿园、中学、超市等配套设施等，弥补了楼盘周边生活配套的相对不足； 项目内部打造的8万平方米的运动休闲双主题景观带，是其有别于其他楼盘的特征之一第三章 地块分析 1、项目开发背景宁南8号地位于南京市雨花台区宁南新区内，是该区域内最后一块住宅项目用地。三胞集团在2003年金秋恳谈会与雨花区政府签订协议取得该地块的开发权，后由于国家土地出让政策调整必须挂牌出让，由雨花台区政府指定雨花台区房地产综合开发公司摘牌后于三胞集团合

41、作开发，注册了项目公司：南京源久房地产开发有限公司，注册资金3.46亿，三胞集团占98.53%的股份。2、项目宗地位置项目位于南京宁南新区较为中心的位置，西侧紧临共青团路，北临郁金香路，南接宁南大道，机场高速位于基地东侧，规划中的地铁一号南延线从地块南侧通过。基地东、南两侧为科研中心，西侧为绿地，北侧隔郁金香路为阅城国际，基地东部有已入住的翠岛花城、仁恒翠竹园等楼盘，雨花台中学及青少年活动中心距此不远。因此，周边便利的交通及文化设施使得该项目具有得天独厚的区位优势。3、项目宗地现状基地为具有宁南特色的自然丘陵地貌，景色优美，内有一山坡从南至北断续横穿场地，山坡上植被良好，两侧有零星分布的水塘，

42、其余部分地势较平坦。基地内现有少量低层住宅分布。 项目地块现状A、项目四至 项目四至描述很重要 地块东临机场高速、南至宁南大道、西至共青团路、北临郁金香路。 机场高速 郁金香路 宁南大道B、地势 该地块基本呈方形，与周边地势比较，地块内多为坡地C、地面现状 厂房用地 未拆平房 厂房用地 高压线横穿地块项目地块目前还有少量未拆迁的自住用房，以及南京再生资源花神交投站和南京物回有色金属回收有限责任公司两块厂房用地。4、项目周边社区配套4.1交通状况 目前项目周边公交线路有99、46、112、120、86路线路站点与项目距离99w景明佳园-万博花卉-尹家巷-宁南大道西站-宁南大道-翠岛花城-花神美境

43、-宁南大道东站-窨子山-春天家园-红花镇-后江沿-光卡路-马家圩-中和桥-装饰大世界-石门坎-天堂村-工程兵学院-海福巷西站-友谊河路-友谊河路南站-石杨路-江南明珠项目对面46w鼓楼-傅厚岗-保泰街-北极会堂-进香河-莲花桥(南)-洪武北路-新街口文化艺术中心-户部街(洪武路)-内桥-三山街(北)-长乐路-箍桶巷-马道街-江宁路-大树城-养虎巷-土城头 -土城头南站-洪家园西-洪家园-红花镇-春天家园-窨子山-宁南大道东站-花神美境-翠岛花城-宁南大道-宁南大道西站-尹家巷-万博花卉-景明佳园项目对面112w西天寺公墓-马家店-中兴村-黄泥岗-大周路-大定坊-王燕街(大定坊北站)-铁心桥南站-铁心桥-宁双路-唐家洼-共青广场-宁南大道西站-宁南大道-翠岛花城-花神美境-宁南大道东站-夹岗-双龙街西站项目对面120w小行小区(地铁小行站)-花神家具港-宁双路(浡泥国王墓)-唐家洼-共青广场-宁南大道西站-郁金香路-翠岛花城北站-花神湖-宁南小区