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1、北京紫金世纪置业有限公司24%股权转让项目推介材料一. 概述新华人寿保险股份有限公司拟在上海联合产权交易所挂牌转让其所持有的北京紫金世纪置业有限公司24%股权。北京紫金世纪置业有限公司（以下简称“紫金世纪”，或标的公司）2010年年报（经审计）显示，标的公司账面总资产338,976.26万元，总负债89,241.82万元，净资产249,734.44万元。标的公司开发的主要项目为北京饭店二期扩建工程，即E3、E4、E5三个地块。项目建设批准用地面积约11.37万平方米，拟建设规模约为27.48万平方米。根据有关评估机构评估结果初稿，标的公司评估值为人民币89.54亿元，24%的股权对应价值为人民
2、币21.5亿元。本次股权转让底价为经评估备案后净资产对应之股权价值。二标的公司基本情况1简介北京紫金世纪置业有限公司成立于2005年6月，注册资本为人民币25亿元。公司地址：北京市东城区东长安街33号北京饭店D座三层。2现有股东标的公司现有三个股东：北京市北京饭店（大股东为北京首旅）51%、丰盛世纪置业有限公司25%、新华人寿保险股份有限公司24%（出资人民币6亿元）。3经营范围标的公司主要经营范围为房地产开发、销售，及酒店管理等。标的公司是为北京饭店二期扩建单设的项目公司。4. 主要项目简介标的公司开发的主要项目为北京饭店二期扩建工程，即E3、E4、E5三个地块。项目建设批准用地面积约为11
3、.37万平方米，拟建设规模约为27.48万平方米。E3地块土地用途为商业、地下商业、综合、地下车库，土地面积7768.20平方米，总建筑面积98,194.08平方米。其中拆迁户回迁的商业面积占20,060.39平方米，标的公司持有的可经营商业面积占78,133.69平方米。E4地块土地用途为商业、综合、地下车库，土地面积10,664.15平方米。其中地上2-8层为酒店式公寓，面积39,425.00平方米。一层会议中心面积为5,612平方米。负2至负4层拥有857个车位。E5地块土地用途为公寓（文案名：霞公府）、地下车库，土地面积10756.33平方米。公寓位于地上1-7层，可售面积为34,68
4、9.66平方米，项目分为两座，共计74套。截至2011年7月30日已售出20套。负一层的配套车位有189个。5. 基本财务数据标的公司2010年年报（经审计）显示，总资产为33.89亿元，净资产为24.97亿元。根据有关评估机构评估结果初稿，标的公司评估值为人民币89.54亿元，24%的股权对应价值为人民币21.5亿元。6. 转让背景标的公司股东新华人寿保险股份有限公司拟A+H IPO上市，有关法规和监管要求其在上市前须剥离该项资产。7. 转让方式 拟在上海联合产权交易所挂牌一次性转让，或者根据潜在受让方意向进行分拆。三项目特点1. 稀缺资源标的公司拥有的是不可复制的稀缺土地资源。北京作为中国
5、的政治、经济和文化中心，其核心城区的土地资源“寸土寸金”，土地资源价值非常之珍贵。标的公司拥有的地块位于北京市最核心区域，长安街的中心，天安门东侧，紧邻自古以来便有“金街”美誉的王府井商业街，标的公司开发的商业地产未来不仅是北京的“金街”，更会是世界的“金街”，其地段的不可复制性和稀缺性不言而喻。交通图2. 尊贵世袭王府井商圈所在位置，自古尊贵。自隋朝便有北平王府，至明清，随着权力中枢迁入紫禁城，达官贵人便鳞次栉比的居住于此，明朝时这里便因为众多王爷居住被称为“十王府”或“王府街”，霞公府便是从那时候开始流传的王府之一，至清代王府井一带仍为各路权贵所占据，清太祖第十五子多铎的豫王府、光绪皇帝的
6、老师、户部尚书翁同龢的状元府等都坐落于此。建国后，新中国第一宴，就是在北京饭店举行，此后10年间，中央政府都在这里庆祝新中国的诞辰。2011年出台的东城区总体发展战略规划，明确提出东城区规划是要成为“首都文化中心区、世界城市窗口区”的定位和“一轴两带五区”的整体空间格局。其中“一轴”是以旧城中轴线为依托的历史文化传承发展轴；“两带”指王府井商业发展带和东二环高端服务业发展带。而王府井地区恰好是“一轴”和“两带”的交汇处。权力可以更迭，富贵可以变换，但是千年王府井所蕴含的尊贵却在这里世袭，在这里拥有一片属于个人或者家族的物业，将尊贵世袭罔替下去，成为众多顶级人士的首选投资方向。3. 完美组合标的
7、公司三块用地分别建成公寓（住宅）、酒店式公寓和商业地产，充分考虑了投资与自用、长期利益与短期效益，形成完美的产品组合。公寓（住宅）部分已经全部取得预售许可证并且在售，预计2011年底便可交付使用，短期收益显而易见。酒店式公寓及商业地产项目工程建设已经进入收尾阶段，主体结构和外立面装修已完成，机电设备安装已完成90%，室内精装修已完成30%，室外园林及地面铺装已完成10%，两个项目分别将于2011年底和2012年底全部完工并交付使用。两个项目拟采用持有经营或直接销售，长期利益和短期效益形成搭配，令标的公司制定相关策略更加从容，从而保证投资者利益。四价值分析1、充沛的现金流收入。 公寓（住宅）部分
8、已经全部取得预售许可证并且在售，目前已经销售20套，销售收入9个多亿，剩余54套已经有大量客户有意向认购。公司账面拥有存货30.83亿元，几乎全是已经建设完成还未销售的物业，变现可能性极大。2、增值空间大。 目前公寓（住宅）项目的销售均价是每平方米10万元，比照北京和全国目前同级别、同档次住宅，如北京钓鱼台七号（每平米12-16万元）、北京昆仑公寓（每平米10.5万元）、深圳万科天琴湾（每平米15万元），标的公司项目销售价格相对较低，后续销售价格存在继续上涨空间。 E5公寓实景图 E5公寓效果图 酒店式公寓及商业地产项目比照全国同类型物业价格，如北京东方新天地、北京银泰中心、上海的南京西路商圈
9、等，标的公司物业评估价值有所保留，未来升值空间较大。E4酒店式公寓效果图 3、投资回报率高。 2011年4月于香港上市的汇贤产业信托（87001.HK），持有坐落于北京东长安街一号王府井商区内之东方广场余下约38年之经营权益。东方广场占地10万平方米，建筑面积约80万平方米，包括东方新天地（购物商场）、东方经贸城（写字楼）、东方豪庭公寓（酒店式公寓）及约1900个停车位。 根据预测，标的公司仅以可售项目计算，可获得7.47亿元人民币之净利润收益，24%股权对应可分配利润为1.7928亿元，净利润回报率为8.39%。该净利润回报率高于汇贤产业信托招股书和保荐人预测的收益率，汇贤招股书预测收益率为
10、4-4.26，保荐人中银国际预测汇贤的收益率为3.7-4.1。4、项目价值估算较为谨慎保守。 4. 1.商业部分估值保守。评估公司对标的公司商业部分估值的前提假设是商业物业日租金45元/平方米，经我们实地调研的结果，周边临近项目的日租金最高已达到130元，最低41元，或者以商铺经营流水按比例抽成做租金。 另外评估机构预测的租金部分增长率仅为北京市平均增长率5%。而汇贤产业信托保荐人中银国际预测，汇贤2010年到2013年的核心净溢利每年可保持13-15的升幅。E3商业效果图 4.2.成本利润率估算保守。根据了解，评估公司在估算公司成本利润率时，按照A股房地产上市公司三年平均数据27.63%进行
11、估算，而一般高档住宅项目的成本利润率大约在30%以上，因此标的公司实际利润水平上还有提升空间。4.3.市净率估值保守。 与目前市场上近似业态上市公司相比，标的公司评估价格模拟市净率（PB）属于居中偏下，选用样本公司共六家，其中商业类上市公司三家，地产开发类上市公司三家。公司名市净率首商股份8.41华丽家族6.05王府井5.1大商股份3.88中粮地产2.03万科A2.01平均值4.58标的公司3.595、人民币汇兑收益客观。 标的公司股权出让以人民币计算和支付，持外币购买标的公司股权的投资者，将坐享人民币年均2%左右的升值空间的额外收入。综上所述，无论是标的公司未来现金流、投资回报率、项目价值估算及未来增值空间等多方面考虑，该标的公司股权不失为一项优质投资产品。备注：该项目现已于上海联合产权交易所挂牌，项目分拆成2个12%股权项目，投资人可选择受让12%或24%股权。- 11 -
