南京浦口项目市场报告doc28(1).docx

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1、南京浦口项目市场报告一、浦口区域发展概况1、区域简介2002年4月，经国务院批复，南京市撤销原浦口区、江浦县，合并成立新的南京市浦口区。浦口区总面积902平方公里，人口47万，区人民政府驻珠江镇。新浦口区的成立，实现了南京由隔江发展向跨江发展的历史跨越。 浦口区位优越，交通便捷，基础设施配套完善。津浦铁路、104国道、312国道、宁合、宁连、宁通高速公路穿境而过。著名的南京长江大桥、长江二桥和正在兴建的长江三桥沟通了南北交通，城区距南京新生圩港仅十多公里，乘车1小时可到达南京禄口国际机场或安徽合肥机场。区内水、电、路通讯等基础设施完善。浦口环境优美，自然资源和人文资源丰富，旅游资源尤为突出，被

2、誉为“南京后花园”。有一代草圣林散之、十里温泉带、绵延百里的老山国家森林公园、名扬东南亚的惠济寺千年古银杏、山涧万只白鹭、省级珍珠泉旅游度假区、狮子岭兜率寺、龙王山等，令人心驰神往，流连忘返。2、 基本设施及产业发展概况2003年，投资50亿元建设105项重点工程，投资强度是过去的5倍；2004年，再投资100亿元建设100项重点工程南京实施跨江发展战略，将江北揽入怀中，浦口，正经历一场脱胎换骨的嬗变，展现出浦口现代化滨江新市区的雄姿：站在长江大桥北眺，昔日漫漫江滩上，60米宽的江北滨江大道东西延伸，将挽起大桥和二桥，十几幢高楼在道路边已拔地而起；投资1000万元、面积达13万平方米的北堡公园

3、塔吊林立，正热火朝天地加快建设，明年十运会前落成，将与南堡公园隔江辉映。 道路建设“川”字形骨架路网让内外交通“无缝对接” 面临长江黄金水道，背靠百里老山森林公园，长江大桥、二桥、明年通车的三桥以及即将开工的过江隧道、穿城而过4条国道、5条铁路，构筑起浦口“零距离”承接主城辐射的外部交通网络。以道路建设为龙头，让区域内部交通网络与外部“无缝对接”，便成了百项重点工程的重中之重。在浦口区建设局的城建“菜单”上，基础设施建设项目34个，总投资164亿元，其中路网加密、提档升级工程占了一大半。已经竣工的文德路、中圣街、二条巷、文昌路等街巷拓宽、浦珠路北延、浦东路东延；年内开工的上河街、浦珠路沿山大道

4、、浦园路整治、同心路拓宽、柳洲路东延等，拉开了城市道路建设的框架。 沿浦口53公里江岸线、耗资35亿元、总长50公里左右的江北滨江大道，是道路建设中投资最大的一项工程，把新浦口从东到西“串”了起来。从长江大桥下来，站在滨江大道实验段，浦口区建设局负责人比划着说，滨江大道总宽度将达60米，分作三个功能区域：5米宽的人行道、依江堤“高位”坡度自然建造的15米景观道和35米宽的滨江大道。在总体规划方案中，与滨江大道平行的，是总投资达5个亿的沿山大道，它既是展示老山、珍珠泉秀丽风光的景观大道，也是连接浦口十几所高校的“大学路”。这样，浦口区域内平行的滨江大道、浦珠路及沿山大道，构筑起“川”字形骨架路网

5、，区内外交通将“无缝对接”，筑起畅通无阻的快捷通道。四通八达的交通给了房地产开发商十足的“底气”。捷足先登的香港明发房地产公司在桥北堡向东2公里滨江地段，投资20亿元，建设占地1600余亩的明发滨江新城。今年一期开发达50万平方米，35年将完成全部约160万平方米的巨大开发量，届时可容纳5万人居住生活。江北滨江大道西侧，苏宁等10家房地产公司组建“航母级”房地产公司，投入50亿元巨资，在3000亩地上建设“威尼斯水城”。上海客商则看中浦口老城，投资80亿元在4平方公里土地上拆旧城建新城。今年一年，浦口房地产开工面积200万平方米，年内将竣工80万平方米。 产业发展高新技术“领跑”工业经济 城市

6、化进程的加快，让浦口区赢得了更多投资商的青睐。9月19日，近200位中外客商会聚浦口，洽谈和签订投资协议，共引进500万美元以上的外资企业52家、总投资43亿美元，1000万元以上的内联项目72家、总投资467亿元；9月21日，国家火炬中心为国家火炬计划南京市浦口生物医药产业基地正式授牌，并为区内5家国家火炬计划产业基地骨干企业授牌。授牌仪式上，中国药科大学制药有限公司新建项目等3个投资项目签约。 在加快城市化进程百项重点工程中，产业发展项目有55个，总投资851亿元，主要建设南京医大、中脉科技、先声药业等超2亿元的大项目，而生物医药产业则是工业经济发展的第一方阵。”浦口区有关负责人介绍说，今

7、年全区仅医药重点投资项目就有10个，投资额近3亿元。经过3年努力，浦口生物医药及相关产业将力争销售超过100亿元。目前，南京中脉集团投资5000万元建设的纳米微胶囊系列、中脉远红纺织品系列等已经投产，预计5年内可成为全国相关领域的龙头企业。 与此同时，国家级高新技术开发区也迎来了新一轮发展高峰。“高新区的现代化产业支撑对浦口的发展举足轻重，而高新区离开城市化的配套，也就失去了跨越发展的依托平台。从这个意义上讲，浦口就是高新区，高新区就是浦口,互惠互补用好用足资源，放大高新区效应，将带动整个浦口板块的提升，实现112的双赢效益。 社会事业发展让百姓成为城市化的受益者 把重点工程建设作为造福浦口区

8、54万百姓的民心工程，是重点工程建设的“支点”。因此，总投资403亿元的11个社会事业项目中，求雨山文化广场、大桥北堡公园、宝塔山公园等便成了重点。目前，投资2000万元、占地300多亩、位于泰山新村广场东侧的宝塔山公园和耗资1000万元的大桥北堡公园已破土动工，计划于明年十运会前建成。宝塔山上晋王塔重建后，将与江南的阅江楼隔江相望。北堡公园的定位则是生态型开放式公园，其中桥墩以东为休闲功能区，专门开辟一处由土、沙、石组成的区域，种植各种具有观赏价值的原生灌木植物；桥墩以西将开设茶吧、酒吧和体育运动场地等。 投资12亿元的珠江镇及浦口街道污水处理厂建设、投资33亿元的城南河环境综合整治、投资6

9、800万元的浦口南山水厂及区间配套工程，将提高市民的生活质量；投资1483万元的乌江镇十里苗木观光基地、投资1040万元的特用玉米基地、投资700万元的无公害稻田基地、投资1000万元的千禧森林意杨基地等，在有效改善生态环境的同时，还将给农民带来真金白银的收益。 二、区域房地产市场分析1、浦口房地产开发背景及目标随着江苏省对长江沿岸的开发规划公布后，浦口区域更是在大力利用长江资源的前提下，成为了南京新一轮房地产发展热地。作为南京最北面的区域，浦口在目前南京市房价迅速上涨的情况下，已经逐渐成为了南京市民住房消费的新热土。良好完善的规划拉进了浦口与城中心的空间距离，相差较大的房价更是吸引了极多数百

10、姓前往浦口定居。浦口在南京城市化发展进程中起到了极大的作用，在帮助南京城区人口大量向外导出的情形下，将会为南京创造更多的商业、商务发展空间，为南京的长期开发提供了越来越大的空间。在政府大力发展沿江区域的大背景下，不置可否浦口区域将成为南京经济发展新的高速持续增长点，前来投资开发的境内外企业更会日益剧增，相关所带动的产业发展将会是长期的高效的。但是不容我们忽视的也是这区域大规模开发所带来机遇的同时也将带来竞争激烈的竞争。区域内同类产品的过多，一般情况下将会造成供方市场的产品过盛，直接对价格的提升速率和去化时间都会造成很大程度上的影响2、浦口房地产市场发展简介目前浦口房地产发展主要集中在大桥北路以

11、及浦珠路两侧，这两大交通主干道的房地产沿线发展已经在不知不觉中成为了南京市民购房的新趋向。随着越江大桥和过江隧道的规划完善，在很大程度上直接拉近了浦口与城中心的空间距离，据悉等该区域的交通配套完成后（预计2007年）浦口距南京城中心的距离将会在车程30分钟以内。在政府大力倡导发展江北区域的背景下，众多大开发商开始纷纷抢滩登陆该地，现已形成来自上海等地的大开发商与南京当地开发商共同携手发展该区域的形势。由于该区域市场在南京的房地产开发中起步较晚，因此具有极大大发展空间，与南京城区中心的楼市相比，浦口楼市的性价比优势明显，南京日益庞大的住宅消费市场更是给了浦口楼市的发展带来了极大的推动力。2.1目

12、前市场发展情况简介从二月份的实地市场调研来看，目前浦口区域的几个大盘第一批的供应量已基本被市场去化，05年初始市场热度高，投资比列明显下降，自住客户需求量明显放大。同时随着1月份苏宁天润城的低价入市，2.月底过江隧道正式开工，浦口区域已经成为南京购买底价房的首选区域。2.2目前市场热点聚焦l 2005.1.19苏宁天润城以低于市价将近300-400元的/平方米价格入市。l 2005.2.28南京过江隧道开工l 大桥收费站北移l 长江三桥2005.10.28通车，缓解长江一桥交通压力注释：南京长江三桥长江三桥是上海至成都国道（GZ55）主干线的重要组成部分，位于现南京长江大桥上游约19公里处的大

13、胜关，南岸起点在绕城公路刘村互通，往东接南京市规划的二环线；北岸终点在浦口境内的宁合高速公路张店互通，往北接即将开工建设的宁淮高速公路。全长约15.6公里。根据进展，三桥有望于今年十运会前建成通车。南京过江隧道总投资约30亿元的南京过江隧道工程即将实施，预计将于2008年底建成，2009年上半年通车。南京过江隧道项目位于南京市河西新区纬七路到江北的浦口区黄家村，设计车速80公里/小时，双向六车道，工程范围全长6165米，主要由江北接线道路、江北收费广场、过江隧道、江心洲地面道路、江心洲疏解工程、江心洲至江南大桥等组成。目前，南京过江通道有南京长江大桥、长江二桥，在建的有长江三桥，加上过江隧道，

14、跨江城市南京的南北联系将更加便捷，对于江北地区的发展和实施跨江发展战略将起到重要作用。3、目前浦口区域主要在售楼盘列表从现有的在售楼盘分布来看，江北区域主要在售楼盘还是集中在大桥北路沿线，该区域无论在市政规划配套、还是过江交通的工程进度情况，今年可以说是具有实质性发展的第一年，板块竞争力在南京的楼市上极强，市场关注极大。新年伊始像苏宁天润城这样的大盘开始入市，大大提升了南京百姓的购房热情，并给江北区域带来了又一轮的房产热潮，目前该区域市场已经真正成为了南京楼市的热点板块。楼盘名称地理位置建筑形态物业费（元/m2/月）规模（m2）价格（元/m2）主力面积（m2）主力总价交房日期推案量（套）去化量

15、（套）恒辉翡翠城浦珠北路110号多层、小高层0.4 12万2750 90-11025-30万05年3月264244快乐之城丽都苑浦珠北路126号多层0.4 38万28008511523-32万05年12月700多500多明发滨江新城浦口滨江大道1号小高层0.7 160万310090-120 28-37万06年5月3700多3400多华侨城长江大桥北路1号多层、小高层0.5 30万2900100-12029-35万06年3月10224金泉泰来苑泰西路28号多层0.5 39万2900100-12029-34万05年7月320多270多苏宁天润城大桥北路77号多层、小高层多层0.6小高层0.9360

16、万2500809020-23万06年5月192184【分析】从上表中我们可以看出，经过一、二月份的购房热潮后，浦口区域各大楼盘第一轮销售已经接近尾声，由于较大的供应量在较短的时期内被一下子吸纳，我们认为3月中上旬很有可能进入一个调整的阶段，但到3月中下旬在受到区域内几大楼盘新一轮推案，市场又会呈现一个购房的热潮，楼价也将肯定会随之升高。4、重点个案分析恒辉翡翠城开 发 商：南京恒辉房地产开发有限公司地理位置：浦珠北路110路产品形态：公寓建筑面积：12万m2占地面积：7.8万m2容 积 率：1.54绿 化 率：42%物业管理：多层0.35元/月，小高层1.2元/月开盘日期：04年4月交房日期：

17、春节后一期交房面 积：80300 m2主力面积：90110 m2价 格：2750元/m2主力总价：2530万目前推案量：一期推盘套去 化 量：已经去化套剩余案量：套客源购成：一期以投资客户为主，一期尾盘主要是自用客户项目分析：恒辉地产在江北浦珠北路开发的翡翠城一共有28栋房子，包括24栋多层和4栋小高层，可以入住近1000户人家，套型面积在80300多平米之间，5月推出的一期180户，现已全部售罄。二期共500套将分组团推出，二期一组团于9月初推出，主力套型为90-110平方米的三房和两房。本案隔街对望老浦口商业中心，周边配套，项目自身内部设施都较为齐全。浦珠路做为一条南北向的主干道车流教多，

18、有一定的噪音及环境影响。该案是一个法式风格的楼盘，外立面材料选用国内品牌面砖，采用淡金色的三段式外立面设计，小区内部配有红外线监控系统、双门禁对讲系统等智能化硬件配备。快乐之城丽都苑开 发 商：南京石林房地产开发有限公司地理位置：浦口浦珠路126号产品形态：普通公寓、纯写字楼、商铺、建筑面积：38万m2占地面积：27万m2容 积 率：1.38绿 化 率：40%物业管理：0.4元/m2/月开盘日期：04年3月 交房日期：05年12月面 积：45138 m2主力面积：85115 m2价格范围： 2800元/m2主力总价：2530万总 户 数：2700多户目前推案量：多套去 化 量：多套剩余案量：套

19、左右项目分析：快乐之城目前包含丽都雅苑和丽都嘉园两个项目，总建筑面积达38万平方米，户型面积为85平方米两房，97平方米三房115平方米三房和121平方米三房，另有9万平方米的商业设施，一期丽都雅苑共推出13幢6层多层，户型面积为85平方米两房，97平方米三房115平方米三房和121平方米三房。3月开盘，7月中旬一期已经全部售罄，二期在售房源也只有三十余套，主要为110120平方米的三房户型。快乐之城三期于2004年11月28日推出，现场销售良好。该项目紧靠未来浦口新中心顶山镇和过江隧道。明发滨江新城开 发 商：明发集团南京房地产开发有限公司地理位置：浦口滨江大道1号产品形态：公寓建筑面积：1

20、60万m2占地面积：106万m2容 积 率：1.51绿 化 率：40%物业管理：0.7元/ m2/月开盘日期：04年9月交房日期：06年5月面 积：81225 m2主力面积：90110 m2价格范围：2600-3600元/ m2目前推案量：3700多套去 化 量：3400多套（以交款2700多套，首付600多套）剩余案量：200-300套项目分析：该案总建筑面积为160万平方米其中住宅建筑面积140余万平方米，商业建筑面积20万平方米.该楼盘于11月27日推出第一期第二组房源，共推出小高层住宅3800多户，该小区是江北第一盘，交通条件优越，去化速度较快其中，销售已达到70%。内部配有三个商业配

21、套中心、三个会所、五所幼儿园、两所小学、一个中学、综合商场、医院、邮局、银行、菜市场。华侨城开 发 商：江苏华侨房地产开发有限公司地理位置：大桥北路1号产品形态：公寓建筑面积：30万m2占地面积：21万m2容 积 率：1.4绿 化 率：40%销 售 率：80%物业管理：0.5元/ m2/月开盘日期：04年9月交房日期：06年3月面 积：81225 m2主力面积：90110 m2目前推案量：102多套（小高层）去 化 量：40多套剩余案量：80套左右项目分析：该项目位于大桥北路1号，一期占地面积4万平方米、二期占地面积12万平方米，以多层为主，前三期共30万平方米。目前在售的是2栋小高层住宅楼，

22、其多层已基本售完，在3月底将会有一批单身公寓推出。该案自1月19日苏宁天润城推案以来，受其价格影响销售速率明显放缓，直至最近两天成交量才逐渐放大。金泉泰来苑开 发 商：南京泰山房地产开发有限公司地理位置：浦口区泰西路28号产品形态：公寓建筑面积：39万m2占地面积：23万m2容 积 率：1.84绿 化 率： 40%销 售 率： 50%物业管理：0.5元/ m2/月开盘日期：04年9月交房日期：05年7月面 积：80250 m2主力面积：110130 m2目前推案量：32多套（2005-1-2推案）去 化 量：270套左右剩余案量：50套左右项目分析：南京集成房地产开发公司在浦口泰西路开发的金泉

23、泰来苑2004年3月18日开盘，销售的主要是一期多层公寓的50多套保留房，户型以三房和两房为主，面积从80平米到120平米.二期7月18日开盘，推出多层房源，目前在售部分比较适合当地市民投资居住，购买人群多来自城区及大厂地区.该项目尚有70余栋独立别墅在规划建设中，其中位于泰山寺正下方的一栋样板“别墅王”面积高达约2600平方米.苏宁天润城项目调查情况开 发 商：苏宁地产地理位置：浦口区南浦路以西，紧邻大桥北路产品形态：多层、小高层建筑面积：360万m2占地面积：266万m2容 积 率：1.3天润城一街区开盘日期：05年1月29日项目占地面积：500亩项目总建筑面积：60万一街区占地面积：10

24、0亩一街区建筑面积：约14万一街区销面积：131113一街区销户数：1318套一街区18幢，其中11幢多层，7幢小高层取得预售许可证的是5、8、9、15幢共192套1月29日5、9、15幢开盘，共144套；2月7日8幢开盘，共48套目前去化状况：已销售套数：174套剩余可售套数：1144套目前取得预收许可证房源剩余18套剩余可售套数中，已预定约850套剩余房源今年4月左右可以取得预售许可证；至今年5月预计二街区将上市，供应量在25幢多层，预计推盘数量为2000套（包括预定积累）折扣情况：按揭99折，一次性付款96折，团购（10套以上）94折价格分析：23802800元/，其中主力单价集中在25

25、002600元/；楼层价差2030元/预计价格走势：据现场销售人员告知，5月份第二次开盘价格将会有较大幅度调整，预计在150元/左右客源分析：一街区开盘阶段主要为投资客居多，目前客源主要是自用客户；自用客户主要是老城区动迁客户，以及中低收入家庭。物业管理费：多层0.6元/月，小高层0.9元/月会所：无社区配套：社区商业街建材标准：电梯合资品牌天地墙毛坯水电煤国家相关标准智能化系统无安保系统24小时保安，电子防盗对讲交通：规划路未开通之前，配备社区巴士往返北区车站与小区；目前区域交通见附表目前大规划状况：收费站8-10月完成北移，规划路开通时间未定；大桥北路（桥下）苏果大卖场年内改建完成开放。项

26、目分析自2005.1.19该案开盘至今，销售状况良好，引起的市场热度极大，对区域市场起到了一定程度上的推动作用；但实际成交均价还不到2500元/平方米的低位，无疑给区域内的同等楼盘带来了巨大的冲击，其中像华侨城这样的楼盘受打击尤为明显，销售势头受到了严重的打压。细分该案产品、价格、户型、规模等因素我们得出以下结论： 企业知名度拉升产品信誉度+低价位+产品规模，这就是目前苏宁天润城的销售主题。主要针对南京底价商品房的市场，在短短12个月之内充分占领市场的战略理念。 价格走势从现有的市场分析，我们认为苏宁天润城在短期内将不会有很大的价格拉升动作出现。该案价格的定位可以说是其目前占领市场最主要的武器

27、，限于他现已形成的楼盘形象以及销售理念、主题，短期内如果其价格拉升幅度超出150元/平方米的话，其客源将肯定会有很大部分被分流。 规模劣势我们认为浦口区域的客源构成，主要还是以南京的平民百姓、自住客户居多，如果他们去理性的考虑该盘360万方的体量，会发觉其开发过程将至少需要1518年。也就是说，当现在你选择苏宁天润城的话，要在15年之后其所居住的大规模社区才将全部完工，在这期间可以肯定得说将会有很多不确定得因素左右其楼盘的整体开发。我们认为目前来说苏宁天润城对于客户的360万平方米的社区规模只是空谈、不切实际。 区域影响力我们从网上交易统计中可以明显的看到，自2005.1.19该案开盘以来，大

28、桥北路沿线的客源被其急剧吸纳，华侨城等楼盘的销售速率受其压力，明显放缓。但同时也出现了另一现象值得我们注意，以明发滨江新城为首的多个具有自身产品鲜明特点的楼盘在营销方式上采用打压苏宁天润城户型、产品类型、整体环境等产品因素，在产品档次上与其充分拉开了距离，该类楼盘的销售情况依然如昔，并没有受到特别的影响，这也反映出目前该区域的购房者还是相当理智的，也绝非只考虑价格因素买房。三、区域房地产市场供、需分析1、目前市场供需状况分析供应（套）去化（套）恒辉翡翠城264244快乐之城丽都苑700500明发滨江新城37003400华侨城10224金泉泰来苑320270苏宁天润城192184总计508646

29、22从上图、表我们可以看出，自2004年下半年至今，该区域市场供应量在5000套左右（预估在50万方左右），经过一轮去化热潮后，目前去化已基本完成，达到了4600多套（46万方左右），不少楼盘已接近尾期销售状态。从中我们也可以看出浦口区域目前已经成为了南京房市的热点板块了，区域需求量也在逐渐放大。【分析】目前南京的人均居住面积为22.7平方米，低于江苏省以及全国平均水平，从这一点也可看出，该区域市场的发展空间还是相当大的，人民住房需求量也是相当大的。这也是近几年南京房地产业火热发展的原动力之一，也是推动市场发展最关键的因素。现在浦口区域的楼盘70%以上都是从03.04年开始启动发展的，也就是说

30、经过第一轮的市场消化后，南京城市人口的居住问题还没有完全地得到解决，下一轮的供应高峰即将来临，从今年的伊始浦口区域的市场发展推测，随着众多利好消息的面市，我们预计今年下半年到明年上半年将会有新一波得供应、去化热潮，届时无论在成交面积还是成交套数将肯定超过04年。2、短期内供应量预测2004年被业界称为“政策年”，国家和地方都实行了土地紧缩政策，就南京市的土地供给情况来看，根据南京土地交易中心的数据，截止2004年12月底，南京市土地实际成交44幅，总面积285.7万平方米，成交价为54.8亿元，平均楼面单价1597.4元/。 有数据表明，自去年三四月份达到高峰以来，南京市土地成交量一直在低水平

31、徘徊，今年 3、7、10月甚至出现单月成交量为零的记录，大多数地块成交价上涨幅度都在30%以内，部分地块以底价成交。通过对各个片区土地成交情况比较后发现，江宁区出让土地面积最多，达到 104.7公顷 ，但其总成交金额却排名第四，楼面单价最低，仅为 576.4元/；河西片区成交地块数量最多，总金额也处首位，但成交总面积排名第二；城中片区的出让面积最少，仅 5.1公顷 ，但其成交总金额却比江宁片区还多 220万元，楼面单价最高，达到11857.9元/，需要指出的是，由于城中出让土地多为商业用地，其容积率普遍较高，我中心的统计口径均以容积率1.2计算，出让方式统一按照净地计算，所以该楼面单价应适当降

32、低，但不会改变其楼面单价处于首位的位置。而南京市2003年成交土地51幅，总面积达到602. 5万平方米 ，成交价高达 96.2亿元，与去年相比，今年的土地成交面积仅为去年的二分之一，成交金额也缩水一半。 2004年南京市成交土地统计表 区域地块数量实际出让面积（单位：平米）成交金额（单位：万元）楼面单价（单位：元/）江宁区8104672572370576.4江北区4142096.913795809河西区9608640.71566002144.1城中区651013.77259011857.9城东区217618.1138906570城北区8584212.91467302093城南区6407090

33、.1717421468.6合计432857397.45477171597.4根据南京市土地储备中心数据显示，四季度南京市共挂牌 9幅地块，全部成交，其中4幅地块以高于底价的价格成交，出让总面积为 249123平方米 ，成交金额 67680万元。 从上表中我们可以看出，江北区域2004年土地出让地块为8幅，实际出让面积为104万方，成交金额为72370万元，楼面单价为576.4元/平方米。结合目前现有的楼盘后续量我们认为，今年下半年到明年上半年的推案量将不会少于100万方，市场竞争将非常激烈。从现有的市场数据资料统计、整理后我们认为35月浦口区域将拉开新一轮供应放量的序幕，届时市面上将会聚集至少

34、大约50006000套左右的房源。主要由明发滨江新城等大盘的供应量组成，具体如下：案名数量（套）恒辉翡翠城180套左右明发滨江新城3800套左右华侨城300套左右（单身公寓）金泉泰来苑200300套苏宁天润城1100套总计5600套左右备注区域内还有大华景秀华城、红太阳集团开发的两个项目资料不明，预计其供应量也将会比较大。结合上图，我们认为相比2004年至今市场4600余套的去化量，05年随着浦口区域众多利好消息的发布，市场需求将有增无减，但同时各个楼盘的客源需求量也必然上升，销售期间的客源量将是决定楼盘去化好坏最关键的因素。四、2004年四季度需求结构分析 1、各片区的需求结构分析及季度变化

35、情况 根据南京抉策地产研究中心的监测数据，截止到 2004年四季度南京市各大片区的市场容量比例变化如下图所示： 2004年一至四季度南京市各片区需求比例变化图根据我们四季度调研结果显示，潜在消费者对购买住房的区域偏好上主要集中在河西、城中和城东，其中河西和城中的偏好比例基本持平，分别为 22.2%和22.1%，实际上城中作为南京市商业配套及生活配套最成熟的城市中心地带，对城中的偏好程度是很高的，但由于其可望不可及的房价，使得很大一部分希望在该片区置业的人群退而求其次，把选择的重点放在了新城区河西；城东作为老城市中心的地位在消费者心中的地位依然牢固，处于该区域的紫金山风景区提升了该片区的人气，其

36、偏好比例为18.2%，位居第三；另外，江北、江宁的偏好比例也表现不俗，总比例有所提升达到16.6%。 与今年前三季度相比，把理想的购房区域放在河西、城东和城中的总体比例变化不大，三者依然是前三位，只是在内部有些许变化，其中对河西的偏好比例虽然一直处于前三甲之首但比例有所下降；而对城中偏好比例则始终处于上升态势，对城东的偏好比例虽然有波动，但总体趋势是上升的。另外，城南和城北的需求比例比较稳定，其中城南一直在 11% 到 13% 之间，城北的需求比例则一直在 8% 到 10% 之间变动，上下浮动均不到 2 个百分点；值得注意的是，对江宁、江北的需求比例在经历了二、三季度的持续下滑后在四季度有小幅

37、反弹。 2、 价格层次需求结构分析及季度变化情况 2004年潜在消费者对可承受最高单价的统计 根据我们四季度潜在消费者调研结果显示，潜在消费者的可承受的最高单价多在 4001-6000元/的区间内，其中对单价在4001-5000元/之间的比例最高为36%；其次是单价在5001-6000元/的比例，为25.4%；处于第三位的是单价在3001-4000元/之间的比例；为23.4%；单价3000元/以下和6000元/以上的比例均比较低，分别为7.3%和7.9%，这和单价在3000元/以下的供给量及供给区域有很大关系，该价位段的房源基本上位于江北，主城区基本没有这样的商品房供应，所以该心理价位的需求比

38、例被动压缩，而对于单价在6000元/以上的，则也是因为选择地理位置较好的城中区域的准购房者受到6000元/的实际房价影响的结果。 与2004年前三季度相比，随着南京市居民收入的增加和整体房价的不断攀升，潜在消费者的心理可承受房价的峰值水平有了一定的提高，从三季度的集中在3000-5000元/上升到四季度的集中在4001-6000元/，而且在可承受单价在5001-6000元/的人群比例有了较大幅度的上升。注： 房价的攀升会迫使购房者接受较高的房价。 3、 楼型层次需求结构分析及季度变化情况 2004年四季度潜在消费者对楼型的偏好统计 根据我们四季度统计结果显示，潜在消费者对楼型的偏好集中在多层和

39、小高层，偏好比例分别为 40.1%和40.3%，并且对小高层的偏好比例首次超过了多层；对高层的偏好比例也比较高，为14.6%；对别墅的偏好比例很低，仅为5.0%。（本项指标与收入水平有关。） 通过对四个季度的楼型偏好的对比可以发现，虽然多层依然在楼型偏好中唱主角，但是小高层已经渐为人们接受，其地位日渐稳固，况且随着土地资源日见稀缺，小高层的需求很容易在市场供给中得到相应的实现，而对多层的需求则会因为其供给量的匮乏向小高层和高层转移，使对小高层的需求呈现成长势头。 4、户型层次需求结构分析 图1-5 2004年潜在消费者对户型的偏好对比统计 根据我们2004年四季度户型偏好比例统计结果显示，三室

40、两厅的偏好比例最高，达到38.9%；二室二厅、三室一厅的户型需求在调查结果中所占的比例相差无几，分别为20.5%和24.6%；另外，对二室一厅的需求比例比较低，为11.3%；而对单室套的比例仅为2.6%，这个数据不能完全反映消费者对该户型的需求情况，因为目前对该户型的供给比例太小，消费者没有选择；对三室以上的大户型的需求情况与对大面积的需求基本对应，较真实的反映了对该类户型的需求情况。 通过对 2004年一至四季度的户型偏好对比发现，对二室的需求比例基本上集中在30%-35%之间，呈现微弱波动，其中对二室一厅的需求比例始终比较平稳，在10%-12%之间，上下浮动不到2%；对二室二厅的需求比例总

41、体上升但在四季度有回落；对三室的需求比例基本上呈现小幅上升的趋势，从一季度的57.2%上升到四季度的63.5%，其中对对三室一厅的需求比例从一季度的22.3%上升到四季度的24.6%，增幅为2.3%，对三室二厅的需求比例从一季度的34.9上升到四季度的38.9%，增幅为4.0%；对二室二厅的需求比例较上季度下降了4.9%，对二室一厅的需求比例较上季度上升了5.7%。 五、本案市场价值定位建议根据上述分析、论证我们认为本案合理的市场价格应在27502800元/平方米之间。但对于整个楼盘推案得价格因结合市场的走向，以及推出房源的面积、房型等产品因素来定。出于对楼盘的顺利去化考虑，我们建议将总价控制

42、在30万以内，以保证中低端客户的有效吸纳，充分聚集客源人气，长时间的保证客户累计数量。从目前来看，本案的市场实际价格受周边行情左右较大，经过上述分析论证我们认为支撑本案市场价值的因素为：n 总价必须控制在2530万之间，理由：客户针对性强，投资增值潜力大，市场空间大n 市场均价达到2900元/平方米（苏宁天润城不计算在内），理由：本案作为新推楼盘，入市后应该造成一定的市场热度，再加上作为首期房源，如果市场去化不利，造成滞销的局面，将会在很大程度上影响到本案今后的楼盘去化，因此我们认为目前状态情况下以比市场平均价低100150元/平方米的价值定位较为合理。n 苏宁天润城的价格达到2650元/平方

43、米以上，理由：作为本案最大的竞争楼盘，虽然大家都走低价商品房的路线，针对同一层次的客源，但是我们认为本案在产品类型的各方面以及行销、宣传推广方面都有自身的特点，因此产品定位就理当在苏宁天润城之上，造成对其同一层次内的客源分流。n 前期充分的客户累计，理由：没有充分的人气做支持，推案将达不到预期的效果，并且对后期的价格拉升会造成根本上的影响。n 联动效应局部区域以内互相带动、拉升的效应，这是一种可以预见但不可预测的效应，他在很大程度上可以左右单个物体的价值在市场上增值或贬值。结合本案自身情况我们认为与本案相距不足400米的苏宁天润城可以说将会是本案今后最主要的联动因素，继该案第一波2500元/平方米的开案价格之后，其后续量的价格走势会是本案今后面临最大的不稳定因素，我们认为苏宁天润城继续以低价位市场运作的方式操控楼盘，那将很有可能造成市场价格提升过慢的现象，但根据目前浦口区域的市场走向来看，随着今年众多利好消息的发布，该种可能性较小 。因此本案的市场价值可以说是与目前同等区位在售楼盘的价格所挂钩的（所指苏宁天润城），因此其价格走势将会在很大程度上对本案的市场价值造成联动。