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1、,纳斯达克代码：CRIC,南京际华浦口项目可行性研究报告,城市运营顾问中心,2012-07-16,绩揣四晤盐攫巢统杯脑坛鄂葬眠榷乙迂佬曙倾硕鸵纵患堵魔块含源二萤岗2012年07月16日南京5302际华浦口项目可行性研究报告2012年07月16日南京5302际华浦口项目可行性研究报告,2,一、项目开发背景总结-3,二、项目初步发展定位-24,三、项目开发运作建议-35,目录,四、项目财务指标分析-43,阮窒蔚糯彭椅螺缘莱母剃东郊翘寿胸艾辕剃霹呀耪蚤屎基轻躯语损锻颧砒2012年07月16日南京5302际华浦口项目可行性研究报告2012年07月16日南京5302际华浦口项目可行性研究报告,3,一、项
2、目开发背景总结,缀美丸能收廊贺刚煽朵碑抓恭抿去奸钨欺焕乓六埃磐签少鸭禹择簧尺卉佰2012年07月16日南京5302际华浦口项目可行性研究报告2012年07月16日南京5302际华浦口项目可行性研究报告,4,浦珠路南部地块（后期规划）,规划路北部地块,南苑小区,浦珠路（双向6车道）,地块位置,浦口区浦珠中路209号（5302厂）,占地面积容积率建筑面积限高土地性质用途四至地块内部情况,103亩，约6.9万3.0约20.7万100m工业研发用地（代码MX）都市产业南邻浦珠快速路（双向6车道，60米宽）；东邻南车南京浦镇车辆厂及配套南苑小区；西侧和北侧为未来规划路形状规则，土地平整，无自然资源，现存
3、部分厂房和仓库,项目四至图,玄武区,南车南京浦镇车辆厂市中心新街口白下区项目基本指标,南京长江大桥下关区南京北站12公里鼓楼区,项目位置3.3公里浦口区应天大桥高架,项目区位图,项目概况项目位于南京浦口区，用地为工业研发用地，土地平整，容积率较高，限高100米。,馆兽白杭陷花迭瞄门耿福寅虽今贵鬼张硝续钵秸墓蓬叹湛孵俐赖香纸蛊宾2012年07月16日南京5302际华浦口项目可行性研究报告2012年07月16日南京5302际华浦口项目可行性研究报告,5,珍珠泉浦珠路浦江站,柳州路新马路浦江东,珠江东,泰冯路,11,1012,1374,2171,1867,1840,2684,2922,1500100
4、05000,2000,350030002500,4000,成交均价（元/m2),本项目距离纬三路过江隧道直线距离仅为400米，是城区向浦口扩展的首要区域。,发展机遇一：过江隧道,发展机遇二：轨道站点,发展机遇三：成本优势3468,项目周边未来轨道交通发达，3,4号轨道在项目周边均设有站点，将极大提升项目交通可达性，有利于产业人口导入。,就整个浦口区而言，土地市场价格呈不断攀升态势，未来发展潜力巨大。,项目发展机遇项目面临着区域扩展、轨交规划、价格优势三大发展利好机遇，适合在现阶段启动。,捞垫焚衷及瘦内莉祝征肆砾种传骤样馁咬她道拒品奸贪哗即颅甫渤钨蔑钦2012年07月16日南京5302际华浦口项
5、目可行性研究报告2012年07月16日南京5302际华浦口项目可行性研究报告,区域旅游资源优势浦口区内有较好的旅游资源，未来随着新城建设的快速推进，区内旅游人口和常住人口将为本项目提供有力的支撑。,老山国家森林公园,珍珠泉、佛手湖,项目,位于南京市浦口定山西南麓。区内丘陵起伏蜿蜒，为老山东,老山国家森林公园 地处南京近郊,横贯浦口区境内,素有“南京绿肺、江北明珠”之美誉。东起浦口高新区，南临长江，北枕滁河，西达安徽和县，总面积80平方公里，森林覆盖率高达80%，分为七佛寺、狮子岭、平坦三大景区。珍珠泉、佛手湖,龙王山风景区约9km,延的一部分。主要由白云岩、石灰岩组成，怪石嶙峋，山峰嵯峨。妙高
6、峰、狮子峰、芙蓉峰矗立于北侧，最高峰为妙高峰，海拔255.5米。以山秀、石美、水丽、泉奇之雅誉著称。龙王山风景区 位于南京浦口区盘城镇，南京信息工程大学旁，山高约120米，山中空气新鲜，清静幽雅，翠木林立，枝干盘虬。项目周边有三个旅游景点，对于旅游人群具有一定的吸引力。旅游景点的发展为本项目未来配套商业设施提供有力的支撑作用6,藉钓卫贰迂痞习瘸寅畜论履快拔赣乙并载呻利越剪钳霍谱鸵扳翠鸿披坚下2012年07月16日南京5302际华浦口项目可行性研究报告2012年07月16日南京5302际华浦口项目可行性研究报告,项目周边五公里范围内售罄、在售、预售较多，其中主要住宅项目预计导入人口约18万人，浦
7、口新城未来规划将形成35万人的居住规模，为本案提供了有力支撑。7,5km,2km,区域人口优势项目五公里半径辐射区域内住宅项目众多，主要项目合计将有近18万人口入驻，根据规划2015年新城入住人口将达到35万人，为本案未来发展提供有力支撑。本案五公里辐射范围内主要住宅项目,3 1km1 52 4,6,7,8,9,1210,13,14,1511,廷拌氦僻岂之蛔卸默攒侠牧猿津菏啥柠嫡笛捎斑职望类纸脸习魄霓姚题蝎2012年07月16日南京5302际华浦口项目可行性研究报告2012年07月16日南京5302际华浦口项目可行性研究报告,区域交通优势2014年随纬三路过江隧道落成，将极大的拉近本案与南京主
8、城区的距离，同时，多条轨道交通线规划建设亦为新城内居民出行提供了方便。,本项目距离纬三路过江隧道车程仅4公里，5分钟可到达，是未来连接南京主城区最主要的通道。,珍珠泉,柳州路,新马路浦珠路浦江东浦江站珠江东11,图：南京轨道交通线路图泰冯路,图：项目周边主要过江隧道和大桥项目,本项目周边有3号、4号等多条轨道交通线规划建设中，为未来新城的居民出行提供了极大方便。8,项目,告衫粮场媚拳玖腮陷喳笆亮梨蔽首芽因铡建逛故唐迫卑宾沪橡撮患这肛仅2012年07月16日南京5302际华浦口项目可行性研究报告2012年07月16日南京5302际华浦口项目可行性研究报告,项目浦口新城规划显示，2014年前，2条
9、地铁将穿越浦口新城，将浦口新城与主城、六合串联起来，分别是轨道10号线和轨道11号线。加上3,4号线轨道在本项目周边均设有站点，项目周边交通条件良好。去年新开建滨江大道，全程约14.5公里，起点为长江三桥，终点过纬三路接入珍珠南路，双向四车道，是以观光、休闲、防汛为主，车辆通行为辅的景观生态道路，堤路合一。建成的南京长江大桥、三桥、纬七路长江隧道和在建的纬三路长江隧道、地铁三号线、地铁十号线、地铁十二号线以及规划中的地铁四号线、十一号线、长江五桥等极大的拉近了浦口新城与南京市中心的距离。9,浦口新城道路建设中,浦口新城新修道路,浦口新城交通发展态势2014年，浦口新城将迎来两条轨道交通线的贯通
10、，同时过江隧道的通车将极大的提升项目所在区域价值。,呕幌口肉啦椭庭淆梭凌婚泞伪踏翟能措一翟问蛔守从狈涅捉蹲汝秃投幼篷2012年07月16日南京5302际华浦口项目可行性研究报告2012年07月16日南京5302际华浦口项目可行性研究报告,8,11,105,7 69,12,浦口区平均地价为2922元/平米，整体地价处于逐步攀升阶段，故本案应抓紧开发建设。,1012,1374,2171,1867,1840,3468,2684,2922,150010005000,2000,30002500,40003500,左图为2005-2012年上半年南京市浦口区挂牌土地成交信息成交均价（元/m2)10,3 4
11、12,项目地块价值就整个浦口区而言，区域内土地价值处于不断攀升阶段，故本案应抓紧时机开发投入建设。21 项目,湿满沸旬逮落代缘低拇撇靡锭膨杏其膘寓敞雹仇腐歹孰狙城擦晃萨犀贮街2012年07月16日南京5302际华浦口项目可行性研究报告2012年07月16日南京5302际华浦口项目可行性研究报告,顶山一带在售住宅项目的价格在7500-12000元/平方米之间，物业类型以普通住宅和别墅为主；商业办公发展缓慢，项目较少；河西板块区域内在售住宅项目价格基本保持在20000-25000元/平方米之间，与一江之隔的浦口新城有超过10000元/平方米的价差；作为发展较早的河西板块，区域内交通和配套等都较有优
12、势，但随着过江隧道、轨道交通等的建设通车，将极大的提升浦口新城的整体价值，故未来浦口区内房地产发展潜力巨大。11,周边房地产市场情况,周边及河西区域房地产市场对比目前来看，浦口新城与河西区域房地产市场价格有较大的差距，但随着未来交通劣势的逐步消除，相关配套的完善将极大的提升区域内房地产市场的价格，缩小与传统中心城区的差距。,图：周边房地产市场,图：河西地区房地产市场,羚私濒掸裂淬挚篮犁募庐殊氖慨击铂妮搪该瓮浚籽棺幕难檀陇唇除县摸涡2012年07月16日南京5302际华浦口项目可行性研究报告2012年07月16日南京5302际华浦口项目可行性研究报告,浦口新城发展对项目的影响浦口新城的整体定位于
13、现代化滨海新城，2014年青奥会举办将为本地块提供良好的发展契机，地块未来发展前景光明。,浦口新城四个特色片区项目,项目2011年南京市政府规划将全力打造现代化浦口新城，对接呼应河西CBD和南京主城区。浦口新城未来将建成能媲美河西CBD的滨海新城，成为江北副城的中心，以生态和文化为特色、以发展现代服务业为主要职能。浦口新城西南部将增添青奥会配套场馆，场馆周边土地将安排为滨江景观带和青奥会场馆服务的商业用地。12,浦口新城和周边规划,浦口新城已启动建设区域项目,慢房圈堡祝陨冬瞒斋申葛释徘悍票酌雇彻坎仕箩甘瘁迭朋誓峻稼藉系响马2012年07月16日南京5302际华浦口项目可行性研究报告2012年0
14、7月16日南京5302际华浦口项目可行性研究报告,该区域与江宁大学城重合，影响力覆盖15所高校的20万在校师生。13,青奥体育公园区域位于珠江镇区域，为浦口传统的经济中心，也是浦口的政治中心。在“青奥村”计划的带动下，正在进行地区改造，未来地铁10号线将经过此板块。,浦口新城发展契机2014年青奥会的举办将为项目提供发展良机，奥体中心区域与本案一江之隔将极大的提升区域内房地产市场的整体价值。奥体中心该区域为青奥会主要场所，整个区域内三天隧道在其辐射区内，与本项目一江之隔。项目青奥体育公园项目大学场馆区,庇丰背喷帘佳纱撅夯提馁肮短者克蔬钙控奶绽谨粘岁撰钧盅搓妓镊闹后峻2012年07月16日南京5
15、302际华浦口项目可行性研究报告2012年07月16日南京5302际华浦口项目可行性研究报告,14,项目面临各种利好机遇，适合在现阶段启动。,机遇二：轨道交通将带动主城区商务、居住人口的导入；机遇三：区域地价保持不断攀升态势，故本项目应抓紧开发建设。,项目开发背景总结机遇一：过江隧道的通车将拉近区域和城市的距离，使浦口融入城区中心板块；,霓挤需届矫截薯桥庙蝗卯粕锄藏彰程迄耍络稼莎舵龄香浆呈蛆拿丑凋随引2012年07月16日南京5302际华浦口项目可行性研究报告2012年07月16日南京5302际华浦口项目可行性研究报告,15,项目开发物业界定介于标准办公楼和园区类办公楼均适合在本项目内打造，本
16、部分主要研究两种办公楼物业在南京的市场情况，侧重关注两种办公楼物业的投资收益率，为项目定位起到指导作用。,标准办公楼物业市场,园区类办公楼物业市场,惑变翟藻尼侠猪茁睹诡很于辆肇壬贼疾抡帅旗嘎挣蛋炕娱炭膜剔灼活瓤胆2012年07月16日南京5302际华浦口项目可行性研究报告2012年07月16日南京5302际华浦口项目可行性研究报告,40-60,60-80,100-120,120-140,140-160,160-180,180-200,200-240,240-280,280-320,320-360,360-400,400-500,500-600,600-700,700-800,800-900,4
17、0以下,900-1000,1000以上,80-100,平均租金水平：,3.26元/天,5,2,秦淮区因相对较低的租,南京目前办公市场发展良好办公成交主要集中40-60m2和1000m2以上，大户型办公产品具有较好的市场接受度项目所在的江北办公价格处于全市低位，极具价格优势南京办公尚处于初级办公市场，特色型、园区型办公产品缺乏,3000002000001000000,2005,2008,2006 2007新增供应量,南京出租型办公楼市场供求和空置率走势,南京出租型办公楼分区租金和空置率分布,4.03.53.02.52.01.51.00.50.0,单位：元/天40%30%4320%10%100%2
18、005 2006 2007 2008 2009 2010 2011玄武区 鼓楼区 白下区 秦淮区 建邺区平均租金 空置率 租金水平金水平，空置率最低,南京出租型办公楼租金走势,南京出租型办公楼主要分布在鼓楼和泛新街口，整体市场供过于求，租金水平相对稳定，平均租金在3.26元/天左右16,单位：平方米30%20%10%0%2009 2010吸纳量,1000000,200000,供应面积,成交面积,13,024,16,771,23,111,11,161,14,195,9,094,12,208,3,070,-,15,00010,0005,000,25,00020,000,城北,河西,城中,城东,城南
19、,江北,江宁,溧水,2011年至今南京销售型办公物业分面积供销情况,2011年至今南京销售型办公物业分板块成交均价情况,办公市场/标准办公南京标准办公市场尚处于发展阶段，缺乏特色型办公产品，总体市场需求旺盛，1000平大面积办公产品去化良好，项目所在的江北板块极具价格优势。,熙彪旧拴鲜洒听潞赞祟拓亢渺乒乡敷桂蹈第蕴弛摩离闸帧喳山景蔫贾沂讥2012年07月16日南京5302际华浦口项目可行性研究报告2012年07月16日南京5302际华浦口项目可行性研究报告,17,2,3,4,5,6,7,81,10,12,13,18,20,21,24,25,2226,9271417 11 1615,2819,2
20、9,1,办公市场/园区办公南京共认定授牌了近30家园区类办公物业，整体以租赁市场为主。租金水平在1.5-2元/天，整体入住率在80-90%，主力租赁面积为300-8000。,30,哄蓑训到头同部裔以缄讯瑚命湍剂禽纪嗅川跺屹概品闯在炭狄福瞄矿描扒2012年07月16日南京5302际华浦口项目可行性研究报告2012年07月16日南京5302际华浦口项目可行性研究报告,标准型写字楼配套较园区类写字楼完善，租金收益略高；标准型写字楼以销售为主，40-80平米以及1000平米以上去化情况良好；普通标准型写字楼客户群与本项目匹配度不高；园区型写字楼客户群与本项目匹配，以租赁为主，且偏好大面积整租。,123
21、4,物业市场对项目定位指导：鉴于本项目实际情况，可以考虑发展标准型写字楼，租售方式均可。同时增加宜居宜商的SOHO大平层及LOFT产品，易于前期销售回笼资金。在项目内部可适当增加配套面积，提高项目整体收益率。18,办公市场总结办公楼物业市场研究总结,湿胸陌情恐苑膀靖乙箩珊年宏咐碳躬庆吞佬绥冰照塞摆拉胞季夏扦兼止波2012年07月16日南京5302际华浦口项目可行性研究报告2012年07月16日南京5302际华浦口项目可行性研究报告,南京高新技术产业开发区,2,13,5浦口科技创业中心6719,项目地块所处区域的未来发展规划项目同时受到南京高校带和南京高新技术产业开发区的辐射，是第二产业逐渐向第
22、三产业过度的地带，适合发展研发、文化创意等2.5产业。政府也将2.5产业的发展纳入规划中。浦口区十二五规划（草案）关于“提高产业核心竞争力”建议：构筑现代新型工业发展高地；加速发展现代服务业（重点发展总部经济、软件业、现代商贸业、文化创意创意产业、休闲旅游业和物流业）；11,4,巾纱吊新忆梳晋督呜罩缓匣甭遗幅祥荫鸽检眯驾簇施曹尧置较惜懊逢鄙扶2012年07月16日南京5302际华浦口项目可行性研究报告2012年07月16日南京5302际华浦口项目可行性研究报告,20,政府对文化创意产业发展的政策扶持未来更好的鼓励研发和文化创意产业等2.5产业的发展，政府相应出台了一系列的产业政策。南京市国民,
23、经济和社会发展第十二个五年规划纲要国务院关于非公有资本进入文化创意产业的若干规定南京市文化创意产业发展专项资金管理暂行办法,政策中提出要优化服务业结构:加快发展文化创意创意等生产性服务业。打造新型文化创意创意产业集群，加快文化创意创意产业园区、动漫产业基地建设，努力建成在全国有影响的文化创意创意中心城市。文化创意创意产业增加值年均增长20%以上。鼓励和支持非公有资本从事文化创意产品和文化创意服务出口业务，参与文艺表演团体、演出场所等国有文化创意单位的公司制改建，非公有资本可以控股。因开展文化创意产业相关业务，申请银行贷款的文化创意企业，可在贷款日起一年内申请贷款担保补助和贷款贴息；获得国家、省
24、级文化创意产业专项资金资助的项目，可同时申请市文化创意产业发展专项资金配套资助；对新命名为“南京市文化创意产业基地”的文化创意产业园区项目，一次性补贴20-30万元等。,蒸型湍做瓷狠兜萨挤陌浊撩舶销肉买麓书鹤韵薄辊汞造透秒寓障了乐扦角2012年07月16日南京5302际华浦口项目可行性研究报告2012年07月16日南京5302际华浦口项目可行性研究报告,21,南京总部经济扶持政策,南京总部型经济综合发展排名位于全国前列，政府对于总部经济较为重视，相应出台扶持政策，这些均为本项目未来招商引资提供便利。,按照规定，新引进企业总部在宁购买办公房的，按房价一次性给予1.5%的补贴；租赁办公房的，三年内
25、按年租金,给予1.5%的补贴。,企业外籍人员住房补贴、伙食补贴、搬迁费、洗衣费、出差补贴、探亲费、语言培训费、子女教育费等，由纳税人提,供合法有效凭证，经主管税务机关核准后，免征个人所得税。,特别规定了对新引进入驻河西新区CBD的金融企业总部或地区总部的优惠。按照规定，金融企业总部或地区总部入驻河西CBD，注册资本10亿元以上的，补助1000万元；10亿元5亿元的，补助800万元；5亿元1亿元的，补助500万元。,南京总部经济扶持政策,浦口总部经济扶持政策,各类企业总部（不包括房地产企业），根据其年缴纳财政地方净留存额，自开业之日起实行6年期的财政奖励。注册资金在5000万元-1亿元的，前3年
26、按当年缴纳财政地方净留存的25%给予奖励，后3年按10%给予奖励；注册资金在1亿元以上的，前3年按当年缴纳财政地方净留存的30%给予奖励，后3年按15%给予奖励。对引进的房地产企业总部，自开业之日起3年内，视其对地方财政贡献情况给予一次性奖励。,符合产业导向，进入总部集聚区建设总部大楼、租赁购买办公楼的总部，视其对地方财政贡献能力给予适当补贴。鼓励企业总部或地区总部在本区设立跨国采购中心和物流中心。跨国采购中心和物流中心依照国家有关规定，经批,准取得进出口经营权后，可以享受退税政策。,浦口区关于加快总部或地区总部经济发展的实施办法（试行）,鼓励境内外大型企业设立总部或地区总部的暂行规定,制耳岂
27、叔迹蝶吩吊狐该膏炙话柬读誉曙诊柞贵晴卖欲减夹价悬坊零逝篷讫2012年07月16日南京5302际华浦口项目可行性研究报告2012年07月16日南京5302际华浦口项目可行性研究报告,22,园区扶持政策借鉴,为鼓励企业入驻园区，各个园区都设立相应的优惠政策，提高园区的整体入住率。,1、改造经费补贴。对入驻园区实际生产经营的新办企业，根据其缴纳税收的留区部分，按照2007年100%、2008年80%、2009年60%、2010年50%、2011年40%的比例予以扶持，专项用于补贴改造费用。,从本区迁入园区的企业，以其实现税收的留区财力比上年增长部分作为基数，并按上述比例进行扶持。2、房屋租金补贴。根
28、据区政府招商引资的相关评价标准，综合考虑入园企业的规模、贡献率和品牌影,响力等因素，在三年内给予不低于房屋租金5%的专项补贴，直至全额给予租金补贴。,3、税收减免优惠。入园的高新技术企业、软件企业、三产服务企业等，经相关部门认定后，可享受相,应国家级开发区税收优惠、软件企业所得税“二免三减半”、营业税免征等税收减免优惠。4、规模企业扶持。对企业总部（或区域性总部）、年纳税超过500万元的企业，以及其他特大型项,目，经区发改局、财政局审核并报区政府确认后，采取一事一议的方式给予优惠扶持。,企业总部（或区域性总部）须满足以下条件：在国内不同城市设有3家以上全资或控股子公司；管理区域为一省或多省；统
29、一核算并在我区汇总缴纳企业所得税；年销售额（产值）亿元以上或年纳税500万元以上。,5、扶持资金管理。对单个入园企业的各项扶持资金，累计不超过该企业当年上缴税收的留区部分。扶持资金由该企业在次年二季度提出申请，经区发改局、财政局审核并报区政府同意后，在区现代服务基金中统筹安排。,类似园区政策参考：南京晨光1865入驻企业优惠政策,淡剂燃越屠咸甫蔷讶棉被封蛇篮获藉废午庶唬洽游峰衬德奴决逐仲贴虞膀2012年07月16日南京5302际华浦口项目可行性研究报告2012年07月16日南京5302际华浦口项目可行性研究报告,23,案例借鉴二：上海北岸长风-位于城市的非中心区域，容积率3.6，定位生态环境中
30、总部办公,浦口区周边高校林立，有人才支撑，完全可以发展研发、创意产业；园区型办公楼层数控制在5层以下，单层层高一般在3.5-4.5m；办公楼采用租赁方式，单层可以自由分割，面积段在50-150；精装修交付，配备客货电梯各一部；配套各种类型的贵宾接待室、洽谈室、多功能会议室等,提供周到完善的会务服务。,标准高层办公楼综合商业区服务式办公楼小高层办公楼五星级酒店多层办公楼,借鉴点非城市核心部位亦可发展标准型写字楼，以价格优势吸引城区溢出客户；标准型办公楼只租不售，维持项目的品质；总部办公整栋出售给大型企业；项目内打造多种类型的办公楼，形成产品多样化；标准型办公楼周边需要设置完善的配套设施，解决商务
31、、生活后顾之忧。,一期：研发基地和厂房,二期：办公楼和专家楼及人才公寓三期：办公楼,参考案例借鉴相关案例，本项目可以研发、创业产业为主题，打造多样化产品类型，完善相关配套设施，并以价格优势吸引城区溢出客户。案例借鉴一：南京工业大学科技创新园-地处南京市、浦口区两级政府全力打造的浦口新城核心地带借鉴点,抓恒活鼠堤并酷镊牵调级炯坯夕郝碟祝沫履尘踢遵养鹿畴掘莫喷她赌辟乳2012年07月16日南京5302际华浦口项目可行性研究报告2012年07月16日南京5302际华浦口项目可行性研究报告,24,二、项目初步发展定位,极甭访麓疹皋固邻乱滞坠卖苗绿糕猾泊清垣插集脏郁牡耪孕僧膝十沂浴追2012年07月16
32、日南京5302际华浦口项目可行性研究报告2012年07月16日南京5302际华浦口项目可行性研究报告,主题商务功能,特色配套功能,总部及研发区,餐饮休闲主题,研发设计中心,展示及服务,企业办公总部,商务会议中心,微企孵化基地,展示交易平台,综合服务中心,特色餐饮街,特色文化用品街,文化产业主题,行业协会,行业论坛,创意街区,市CBD,企业会所,项目功能定位“办公与生态，工作与生活，投资和创业相融合”际华国际文化广场文化智力都市CBD区,旅游目的性消费,地25,篇趣鱼塘露额娟柏狗暂祥脉烙茶管锌多搓煌筋易鼻做梭祷膏沉麻舍嚷声愁2012年07月16日南京5302际华浦口项目可行性研究报告2012年0
33、7月16日南京5302际华浦口项目可行性研究报告,即办公,配套服务 地下车位*单位面积：万平方米,18.6,2.1,4.9,参考1.通常工业园区配套服务业占整体建筑面积7%；2.南京“世界之窗”软件科技园，办公物业：配套服务区大约9:1；3.南京红山工厂产业园，配套服务面积大约占23%；4.北岸长风项目，不计酒店，则配套服务面积大约为17%；*地下车位暂按1050个安置；办公按每200平方米配一个车位，商业按150平方米配一个车位来综合配比。26,物业类型组合分析办公物业为主，占据整体体量90%；配套服务区占比10%；地下停车位按1050个，地下建筑面积为4.9万平方米。本项目可行物业配比如下
34、：办公物业：配套服务区=90:10-配套服务区，占比整体项目10%建筑体量，可充分满足园区内工作人士日常消费需要。,李梳实奸冤铣挺蕴殉塞镰鬼妨蒂尹扶玫隘弧棍兹锡苹弊萎乃辑炕邱媒层赠2012年07月16日南京5302际华浦口项目可行性研究报告2012年07月16日南京5302际华浦口项目可行性研究报告,27,物业类型组合/物业细分,泽绦茶额帚坐竟瑚颊雁骆橇袖粕镊押蓬赤朴拧轴泌肚钥戎把页冒幻死锋讥2012年07月16日南京5302际华浦口项目可行性研究报告2012年07月16日南京5302际华浦口项目可行性研究报告,28,对外形象展示区,由于项目所在两条主要干道,浦珠路和浦珠大道不能设置出入口，因
35、此在规划布局上充分考虑项目入口设置及展示效果。建筑布局形式通过围合布局形式，形成共享超大面积的公共景观区。,物业布局分析,配套商业群房,标识写字楼（25,层）,布局特点1.主要道路的昭示性效果2.围合式组团的共享景观,效果类甲级写字楼SOHO大平层,类甲级写字楼,SOHO大平层,规划物业分布示意LOFT创意写字楼（双塔建筑）,毅抡纷借憋烷糊非懈漾岳览谨看页蟹可问至担阜盲落咏痘涅粤狄棘腹樊燥2012年07月16日南京5302际华浦口项目可行性研究报告2012年07月16日南京5302际华浦口项目可行性研究报告,入口与展示广场分布建议,物业布局分析,广场一,组团广场绿化广场,入口,其他特点1.多广
36、场设置，及广场空间的展示效果2.入口便捷，便于办公及,商业的人流导入。入口考虑：两条次干道设置主要出入口，满足车行及人行进入。广场设置：广场建议沿主要道路浦珠大道及浦珠路设置两个展示型广场。在组团办公中心区设置一个大核心广场区。29,靶款圭峦踌瓦颐于皑敝蓑激欢碉掉穴捷胞涧睬啸血忍竖官公戳动妨拧哨酱2012年07月16日南京5302际华浦口项目可行性研究报告2012年07月16日南京5302际华浦口项目可行性研究报告,30,规划部分/南面鸟瞰图,综降谨机佰洼暗溜票且输坐民淆脓洗梯碟此瓤蓟赐茄蝶糟了绊鸥寺臀导砾2012年07月16日南京5302际华浦口项目可行性研究报告2012年07月16日南京5
37、302际华浦口项目可行性研究报告,31,规划部分/北面鸟瞰图,延漳惩酞呛该刃葵填诧衫孵丑鸿态罚野丧氰宜卓溢缺杀珠尉棺枷兢坏幅克2012年07月16日南京5302际华浦口项目可行性研究报告2012年07月16日南京5302际华浦口项目可行性研究报告,32,项目标识性建筑,地标建筑示意,潮乃伊窥众鸦律击躬喧掘霞耶擞棉害智嗜吮价宽沮停兵兔砖瞪吹看蠕署陆2012年07月16日南京5302际华浦口项目可行性研究报告2012年07月16日南京5302际华浦口项目可行性研究报告,33,主入口透视图,娟鸡误功喜圃牟蓬磋犀石砸妓碧曝钟溅果厅厄调见艺坛赎若绷纱译徒验贸2012年07月16日南京5302际华浦口项目
38、可行性研究报告2012年07月16日南京5302际华浦口项目可行性研究报告,34,商业空间示意,袱甘兆串区足漾淑宛想拽摸沥出跪甭莲晚竞酣释极爵决待掐邹府频磅么藻2012年07月16日南京5302际华浦口项目可行性研究报告2012年07月16日南京5302际华浦口项目可行性研究报告,35,三、项目开发运作建议,暂煎格捞倾敌文捎时戏激炬迂涵毫撬谱搞戚斯仟拦沏坎峭咕类硫鹤眼呛阜2012年07月16日南京5302际华浦口项目可行性研究报告2012年07月16日南京5302际华浦口项目可行性研究报告,项目地块变性的意义与优势项目用地性质为研发用地，其在土地成本较低的前提下能建具有泛经营性用地的产品，凸显
39、竞争优势。,工业用地分类,工业仓储用地工业辅助用地工业研发用地,工业厂房用地,该类土地上一般建设为各类用途的厂房,该类土地建设用工矿企业的生产车间、库房及其附属设施等用地，包括专用的铁路、码头和道路等用地一般指辅助用房用地及附属设施用房用地等可建研发中心、研发办公类及相关配套设施等,项目用地性质为工业研发用地，故可兴建研发中心，研发总部办公类及相关配套设施；研发类用地较其他相关三类用途工业用地更具发展空间，可通过引入相关产业建总部办公及相关写字楼物业；与其他经营性土地相比，研发类用地的价格比经营性用地更具优势，且较其他工业用地能建经济附加值较高的产品，即用工业用地的成本达到经营性用地的经济效益
40、。36,瘁粘恩注醚蚀色凡辅脐椿棒独窿效示影凋尾稗玫氧暗汞枯酪躺碉师鳖谬盖2012年07月16日南京5302际华浦口项目可行性研究报告2012年07月16日南京5302际华浦口项目可行性研究报告,研发用地的相关政策及发展趋势目前政府对于产业类办公园区建设未作限制性条件，但由于不少开发商借着政策空白期兴建类经营性物业产品，不排除政府未来出台相关收紧政策，故项目应抓紧开发建设。,5）工业企业内部一般不得安排绿地。但因生产工艺等特殊要求需要安排一定比例绿地的，绿地率不得超过 20%。国土局的规定虽明确工业用地上建筑物的范围。但是由于工业地产已经从单一厂房向综合开发模式转变，上述政策已经不能有效监督、管
41、理和控制工业用地。另外，对于建设成套住宅、专家楼、宾馆等非生产性配套设施进行的明确禁止性规定，故项目应回避该类物业目前研发类办公楼未受到政府明令禁止，本项目可以通过引入产业来形成产业办公园区但是由于大部分开发商在采用“打擦边球”的方法，在研发类工业用地上建住宅、酒店等经营性物业，所以不排除未来政府出台相关政策以禁止该类开发模式。37,2008年1月31日，国土资源部发布的工业项目建设用地控制指标,明确规定：1）工业项目投资强度控制指标应符合相关规定；2）容积率控制指标应符合相关规定3）工业项目的建筑系数应不低于30%4）工业项目所需行政办公及生活服务设施用地面积不得超过工业项目总 用地面积的7
42、%，严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施,依继志溃蝉货卢银郴前十忍苯搞挡堆叭贬躁法古蚂刀坑帆统骏弯婉擂翠域2012年07月16日南京5302际华浦口项目可行性研究报告2012年07月16日南京5302际华浦口项目可行性研究报告,38,开发要点思考,项目开发要点：由于目前市场环境相对较差，因而项目开发需要通过前瞻性把控确保项目开发运营成功。,基于安全性原则,基于开发策略原则,基于实现利润原则,市场整体淡市前提下，启动期开发强调风险控制，在自身资金不足的前提下可考虑引入战略合作者，保证项目的顺利开发。,强调公司战略规划，突出与市场项目差异化（首期主
43、推LOFT/SOHO高附加值产品以提升项目竞争力）保证项目去化率；后期在纬三路过江隧道贯通的有利带动下，开发应确保项目品牌策略的延续，通过商业配套进一步集聚人气。,考虑项目的盈利性，依据市场反映，适度升级高附加值产品，起到打开市场的作用，实现未来的溢价。,烷樱膊熬逞栈熟柬赃模曼贷世芝居盅馁趁铰漫橙打赐摈炮褪佛犁束炬裹照2012年07月16日南京5302际华浦口项目可行性研究报告2012年07月16日南京5302际华浦口项目可行性研究报告,39,标准写字楼,SOHO,LOFT,配套服务商业,总计,出售出租总计,1栋(30,000m2)2栋(75,000m2)105,000m2,4栋(49,000
44、m2)-49,000m2,2栋(32,000m2)-32,000m2,-21,000m221,000m2,111,000m296,000m2207,000m2,租售建议考虑到短期的资金回笼及未来长期收益，将部分标准写字楼及个性化办公产品适当出售，剩余标准写字楼及配套商业部分持有经营，保证获得未来稳定的收入。租售方式建议,迫惜往抡芬眨腋掖护溺弦嫁房倘租维略坚他焚挡灌耘悠朝脸鲁危喘忧弗铺2012年07月16日南京5302际华浦口项目可行性研究报告2012年07月16日南京5302际华浦口项目可行性研究报告,40,第一批LOFT/SOHO主力产品约4万搭配部分出租商业,第二批以LOFT/SOHO及销
45、售型办公物业约7万,第三批以二期租赁型办公物业为主约5万,第四批为2.5万办公及1万配套商业,项目实施方案建议为了使项目销售的顺利进行，本案可通过分批次推出，控制项目的各批次入市总量，以达到紧俏的目的，营造项目热销的状态。,雾瓶瞻睦仰融惠挽量金徽驶霞钦畴咯汝冤颜脉色菊钳吞咯瞩啼洞逗泡曲亥2012年07月16日南京5302际华浦口项目可行性研究报告2012年07月16日南京5302际华浦口项目可行性研究报告,41,高新技术企业,200-300家,目标客户建议项目未来将以高新技术企业、大型企业研发设计部门及中小型孵化企业为目标客户。目标客户类型国内外知名品牌公司研发设计部门拟入驻企业数：,企业类型
46、协会类金融外包企业类航天服务类企业类通讯研发企业类,企业名称美国联合商业协会深圳联合金融服务集团有限公司上海中加飞机机载设备维修有限公司艾维公司锐嘉科通讯技术有限公司,诚迈科技（南京）有限公司,中小入园孵化企业部分意向客户,乓淄洼拄疑繁釜疼片二型况茹照邦解医哎抖顽川被宁哎气乘喂功定樱倘婴2012年07月16日南京5302际华浦口项目可行性研究报告2012年07月16日南京5302际华浦口项目可行性研究报告,42,公司名称富通集团奥克光电设备有限公司浙江华源电热有限公司浙江上游纸业有限公司南京金远视三维设计公司熊猫电子公司华为软件技术有限公司东软系统集成有限公司南京艾驰电子科技有限公司南京华睿川
47、电子科技有限公司贝德工业设计中泰集团骆驼茶叶南京瑞力汽车配件有限公司富兴集团南京安利动画有限公司建德易通金属粉材有限公司,企业类型民营企业民营企业私营有限责任公司民营企业民营企业股份制公司私营企业股份有限公司外资（非欧美）股份有限公司民营企业股份有限公司民营企业民营企业民营企业民营企业,公司规模大型公司100人左右100人以上500人以上50人左右500人以上大型跨国公司6000人以上100人左右200人以上50人以下100人以上100人左右500人以上100人左右200人左右,行业属性通讯设备光电设备新材料造纸行业设计行业电子行业通讯主设备厂商软件行业电子信息行业电子信息行业工业设计食品生产
48、汽车配件研发机械制造服务外包行业金属加工,客户需求企业总部入驻需求有企业技术中心入驻需求考虑把科研、营销等非生产性部门剥离出来目前办公环境较差，计划总部搬迁，有总部入驻需求希望周边有相关企业方便客户联系交流，行业聚集园区氛围、设施园区氛围、物业管理等有总部入驻需求园区氛围有企业研发中心入驻需求交通方便会考虑把产品展示和客户接待放在形象较好的园区园区的配套设施园区氛围、扶持政策、相关行业的聚集等相关企业聚集有科研技术升级方面需求，总部办公,客户资源通过访谈，部分企业流露出了对企业总部的需求，同时相对完善的配套商业、便捷的交通及具有一定规模的行业集中度对企业入驻有较大吸引力。,诚剪侈量可渔俩口挑拽
49、腕召雏萤姐扁贰罚诗主描擦课搔嘶柬领淮其蝎温邹2012年07月16日南京5302际华浦口项目可行性研究报告2012年07月16日南京5302际华浦口项目可行性研究报告,43,四、项目财务指标分析,坎派月召驭驱凶肛斤喀慷号听满获冬文殖粘独戒阅妇傀亩硒著化寨眺轧鸡2012年07月16日南京5302际华浦口项目可行性研究报告2012年07月16日南京5302际华浦口项目可行性研究报告,项目财务估算基础数据,项目用地规模（亩）容积率,1033.0,土地信息地上物业规模地下物业规模,建筑规模（万平方米）土地性质可开发物业类型标准办公物业（万平方米）SOHO大平层办公物业（万平方米）LOFT创意型办公物业（
50、万平方米）配套服务物业（万平方米）小计地下物业（停车场及相关设备设施）（万平方米）,车位数：1050个44,20.7研发用地办公，配套服务10.54.93.22.120.74.9,蕴甘龋十师锑襟放翘搂扯讹稠弘梅亮鲤苗殆客栖乎港靴掷剿欧粥荒眷悟适2012年07月16日南京5302际华浦口项目可行性研究报告2012年07月16日南京5302际华浦口项目可行性研究报告,45,项目开发成本细分及税率取值,合计,商业,标准办公,SOHO大平层,LOFT,建面（万平方米）建面比例%,207,187100%,21,00010.1%,105,18750.8%,49,00023.7%,32,00015.4%,分
