宁乡喇叭口旧城改造项目.docx

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1、宁乡县城仁福片区城中村改造及安置房建设项目宁乡县喇叭口旧城改造项目可行性研究报告（代项目建议书）长沙金智工程咨询有限公司二一年八月二一二年五月编制人员名单项目负责人：李国海 高级工程师编 制 人 员：李蜀夫 高级工程师 陈代侣 注册咨询师朱 丽 注册造价师张曙祥 高级工程师龙文彬 工 程 师戴艳梅 助理经济师丁 宁 助理工程师校 对 人 员： 李湘宇项目负责人： 李国海 高级工程师编制人员： 尹向东 研 究 员崔先万 教授级高工朱 丽 注册咨询师谢志勇 注册造价师龙文彬 张曙祥 经 济 师高级工程师肖颂夏 戴艳梅 经 济 师助理经济师丁张 琼 宁 助理工程师校对人员： 李湘宇杨青青目 录第一章

2、 总 论1一、项目概况1二、建设单位基本情况2三、研究依据及范围3四、主要技术经济指标4五、研究结论与建议5第二章 项目背景与建设的必要性8一、项目背景8二、建设的必要性12第三章 市场分析15一、投资环境分析15二、土地市场和价格分析18第四章 场址建设条件1一、场址现状1二、自然条件2三、社会经济条件4四、交通条件6五、公共设施条件7六、施工条件8第五章 建设内容及建设规模9第六章 拆迁方案11一、拆迁目标与原则11二、拆迁情况12三、拆迁申诉程序13第七章工程技术方案17一、总平面布置17二、拆迁平整土地20三、道路工程21三、给排水27四、供配电及弱电28五、燃气工程32六、绿化工程3

3、3七、消防35第八章 环境保护37第九章节能39第十章项目招投标及实施进度计划41一、招投标41二、实施进度计划41第十一章 投资估算与资金筹措43一、投资估算43二、资金筹措46第十二章财务评价62一、销售收入及销售税金估算62二、总成本费用估算63三、财务效益分析63四、不确定性分析64五、经济评价结论65第十三章 社会评价70一、项目对社会的影响分析70二、项目与社会的互适性分析71三、项目对公平的影响72四、社会风险分析73五、结论73第十四章 风险分析74一、项目风险因素识别74二、风险评估75三、降低风险的主要措施76第一章 总 论1一、项目背景1二、项目概况4第二章 项目背景与建

4、设的必要性6一、项目背景6二、建设的必要性9第三章 市场分析16一、国家土地宏观政策分析16二、土地市场分析20三、长沙市土地市场分析22四、土地储备市场未来发展趋势分析24五、本项目土地出让价格预测26第四章 场址建设条件28一、场址现状28二、自然条件29三、社会经济条件31四、交通条件35五、公共设施条件36六、施工条件37第五章 建设方案38一、建设规模与目标38二、总平面布置39三、道路工程42四、给排水49五、供配电及弱电50六、燃气工程54七、绿化工程55八、消防57第六章 安置方案与拆迁申诉59一、安置目标与原则59二、拆迁安置情况60三、拆迁申诉程序61第七章 节能、节水措施

5、64一、节能64二、节水措施64第八章 环境保护65一、编制依据65二、环境现状65三、环境影响65四、综合治理及措施65第九章 项目的运作与管理68一、项目运作模式68二、项目运作思路68三、项目管理69第十章 项目实施进度安排及招标方案71一、项目实施进度安排71二、招标方案72第十一章 投资估算与资金筹措73一、投资估算73二、人工及主要建筑材料估算75三、资金筹措75四、投资计划77第十二章 财务评价78一、财务评价依据78二、收入估算78三、税金估算79四、成本估算80五、财务盈利能力分析80六、资金来源与运用平衡分析81七、偿债能力分析81八、财务敏感性分析81九、财务评价结论82

6、第十三章 社会评价87一、项目对社会的影响分析87二、项目与社会的互适性分析88三、项目对公平的影响89四、社会风险分析90五、结论90第十四章 风险分析91一、项目风险因素识别91二、风险评估92三、降低风险的主要措施93第十五章 研究结论与建议94一、结论94二、建议94附件1、宁乡县城市建设投资开发有限公司企业法人营业执照2、项目招标基本情况表3、项目区域位置图第一章 总 论一、项目背景概况1、项目名称宁乡县城仁福片区城中村改造及安置房建设项目宁乡县城仁福片喇叭口旧城区城中村改造及安置房建设项目2、项目建设单位宁乡县城市建设投资开发有限公司公司注册地址：宁乡县玉潭镇宁乡大道168号公司法

7、定代表人：贺立权3、建设地点项目用地位于宁乡县历经铺乡新宝塔村、金南社区；沩水河以东，玉潭东路以北，属宁乡县城整体规划的一部分。4、建设规模与目标本项目规划总用地面积约为32.729公顷（折合490.94亩），扣除城市道路广场建设用地40.2亩后，项目可出让土地面积为450.74亩。本项目主要建设内容为：项目旧城改造面积490.94亩，拆迁旧城房屋建筑面积99867.0m2，涉及476户、人数1665人；土地平整，道路工程及其水、电、通讯、管线等市政配套基础设施的建设。本项目建成后，可出让用地性质为居住用地和商业用地。二2、项目建设单位基本情况简况宁乡县城市建设投资开发有限公司公司注册地址：宁

8、乡县玉潭镇宁乡大道168号公司法定代表人：戴向军宁乡县城市建设投资开发有限公司成立于2000年8月18日，注册资金2亿元，是经县委、县政府批准成立的国有独资公司，代表政府经营管理城市建设资金和国有城建资产，是城建项目的投融资主体、代表政府垄断开发经营县城规划范围内土地的经济实体和依据现代企业制度运作的企业法人。公司实行董事会领导下的总经理负责制，内设经营管理科、征地拆迁科、工程技术一科、工程技术二科、招商融资科、财务科、安保科和办公室、总工室等7科2室，并下辖长沙同兴房地产公司（宁乡县城区棚户区改造有限公司）、长沙金湖投资开发股份有限公司、长沙万佛灵山文化旅游股份有限公司三个子公司。公司成立以

9、来，坚持经营城市的发展思路，盘活土地资产，以地养路、路房结合，多渠道筹措城市建设资金，努力破解征拆、安置等制约瓶颈，形成了规划先导机制、滚动开发机制和联动开发机制，直接投入城市建设资金42.8亿元，完成了26个重大项目工程，启动了新城区、“一江两岸三洲”和金洲湖三个片区开发建设和沩丰坝大桥、G319绕城线、S208连接线、沿江路、滨江大道、玉潭公园、文体中心等多个重大项目工程建设。根据县委、县政府赋予的使命，公司深刻、持续地进行着投融资体制改革，将投资、融资、建设融为一体，建立了直接面向市场的投融资机制。几年来，公司与银信部门关系不断密切，合作力度不断加大，综合实力跃居全省县级城投前列，国开行

10、省分行将公司称之为“湖南省县级城投典范”。公司成立以来，成功创建湖南省模范职工之家、湖南省文明卫生单位、长沙市诚信建设示范单位、长沙市花园式单位、长沙市经济百强企业、房地产开发金牌企业、奥斯卡房地产开发金牌企业、改革开放30周年影响宁乡经济发展十大杰出企业，湖南省银行业联合会授予公司“守信用企业”等荣誉称号。在县委县政府组织的各项考核中，公司各项工作均名列前茅。 目前，公司总资产达73亿元，存量土地13000多亩，已发展成为以政府垄断性资源经营为主，融基础设施建设、房地产开发等多种方式于一体的大型国有独资公司。宁乡县城市建设投资开发有限公司（以下简称宁乡城建投）是经宁乡县委、县政府批准成立，代

11、表政府经营管理城市建设资金和国有城建资产的国有独资公司。公司于2000年8月18日正式挂牌成立，目前注册资金已达2亿元，宁乡城建投是城建项目的投、融资主体和垄断开发经营国有土地的经济主体，是依据现代企业制度进行运作的企业法人。公司由县政府直接管辖，实行董事会领导下的总经理负责制，负责县城城市建设投资及行使国有投资功能，对与改制企业相关连的资产进行管理和经营及房地产开发经营。公司现有正式员工84名，其大专以上学历72人。公司内设工程技术一科、二科、经营管理科、征地拆迁科、招商融资科、计财科、安全保卫科和办公室七科一室，并下辖两个全资子公司长沙同兴房地产开发有限公司和宁乡县城区棚户区改造有限公司以

12、及一个控股子公司长沙金湖投资开发股份有限公司。宁乡城建投的成立以及公司职能的明确，理顺了宁乡县原来传统僵化的基础设施投融资体制，也就此拉开了宁乡县如火如荼的开发建设步伐。公司成立以来，按照宁乡县城总体规划(修编)的规划要求，坚持经营城市的发展思路，盘活土地资产，以地养路、路房结合，多渠道筹措城市建设资金，努力探索破解征拆、安置等制约“瓶颈”，2010年共征地3887亩，招商融资到位资金21.687亿元，出让土地1057.33亩，协议总价90751万元，累计直接投入城建资金66亿元，高水平建设了一环西路、宁乡大道、二环西路、花明北路、春城北路、老城区“三路（人民路、楚沩路、白马大道）”提质改造、

13、人民北路、新康路、东沩广场、宁乡商业广场、长沙富豪山庄等项目，县城新区开发建设步伐不断加速，为实现县城扩容提质、建设“四城一中心”的战略目标奠定了基础，一个全方位对接长沙、融工业、商贸、休闲于一体的省会卫星新城已初步形成。在近几年的建设、经营过程中，宁乡城建投积极争取县委、县政府重视支持，多方拓展融资渠道，不断壮大公司实力，特别是与农业银行、国开行建立了持续、稳定的合作机制。随着一大批项目的建成和运转，宁乡县城实现了极大的扩容提质，宁乡城建投自身实力也得到了较大的发展，截止2010年底，公司总资产达到64.27亿元，储备存量土地10000亩，市值在90亿元以上。宁乡城建投已初步发展成为以城市基

14、础设施建设为主、房地产、物业管理等多种经营为辅的综合型投融资公司，公司被湖南省银行业联合会评为2010年信贷诚信单位，被国家开发银行评为2010年信用建设标兵单位。三、研究依据及范围宁乡县城市建设投资开发有限公司（以下简称宁乡城建投）是经宁乡县委、县政府批准成立，代表政府经营管理城市建设资金和国有城建资产的国有独资有限责任公司。公司于2000年8月18日正式挂牌成立，目前注册资金已达人民币2亿元，宁乡城建投是城建项目的融、投资主体和垄断开发经营国有土地的经济主体，是依据现代企业制度进行运作的企业法人。公司由县政府直接管辖，实行董事会领导下的总经理负责制，负责县城城市建设投资及行使国有投资功能，

15、对与改制企业相关连的资产进行管理和经营及房地产开发经营。公司现有正式员工43名，其中大专以上学历26人。公司内设总工室、工程技术一科、二科、经营管理科、征地拆迁科、招商融资科、计财科、地籍科、安全保卫科和办公室九科一室，并下辖两个控股子公司长沙同兴房地产开发有限公司和宁乡县大众物业管理有限公司以及一个项目部长沙富豪山庄项目部。宁乡城建投的成立以及公司职能的明确，理顺了宁乡县原来传统僵化的基础设施投融资体制，也就此拉开了宁乡县如火如荼的开发建设步伐。公司成立以来，按照宁乡县城总体规划(修编)的规划要求，坚持经营城市的发展思路，盘活土地资产，以地养路、路房结合，多渠道筹措城市建设资金，努力探索破解

16、征拆、安置等制约“瓶颈”，累计直接投入城建资金16亿元，高水平建设了一环西路、宁乡大道、二环西路、花明北路、春城北路、老城区“三路（人民路、楚沩路、白马大道）”提质改造、人民北路、新康路、东沩广场、宁乡商业广场、长沙富豪山庄等项目，县城新区开发建设步伐不断加速，为实现县城扩容提质、建设“四城一中心”的战略目标奠定了基础，一个全方位对接长沙、融工业、商贸、休闲于一体的省会卫星新城已初步形成。在9年的建设、经营过程中，宁乡城建投积极争取县委、县政府重视支持，多方拓展融资渠道，不断壮大公司实力，特别是与农业银行、国开行建立了持续、稳定的合作机制。随着一大批项目的建成和运转，宁乡县城实现了极大的扩容提

17、质，宁乡城建投自身实力也得到了较大的发展，截止2008年4月，公司总资产达到20.34亿元。宁乡城建投已初步发展成为以城市基础设施建设为主、以房地产、物业管理等多种经营为辅的综合型投融资公司，公司被湖南省银行业联合会评为2005年守信用企业。31、可行性研究报告编制研究依据宁乡县总体规划（20002020）；宁乡县国民经济社会发展“十一五十二五”规划； 宁乡县城仁福片区城中村改造规划图； 建设部颁布城市道路设计规范（CJJ3790）；城市道路交通规划设计规范（GBJ5022095）；中华人民共和国物权法 湘政发200913号湖南省人民政府关于实施成品油税费改革完善交通体制加快交通发展的意见 长

18、沙市人民政府令103号长沙市征地补偿实施办法 长沙市人民政府令104号长沙市人民政府关于调整长沙市城市房屋拆迁补偿有关标准的决定 长拆发200902号关于加强长沙市重点工程和棚户区改造项目拆迁工作的通知中华人民共和国物权法 长沙市人民政府长政发200921号文长沙市国有土地上房屋征收与补偿安置工作规定 国家发展计划委员会委托中国国际工程咨询公司组织编写的投资项目可行性研究指南（试用版）； 国家发改委、建设部2006年7月联合颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版）； 其他有关专业设计规范； 建设单位提供的其他各项基础资料。2、研究范围本报告依据国家有关部门法令、政策、规程、规范，对项目建设的

19、必要性、建设规模、建设内外部条件、项目总体规划方案及公用工程、环境保护、投资估算及资金筹措和经济效益、社会效益等进行研究。四、主要技术经济指标根据项目的具体规划及经济分析情况，其主要技术经济指标详见表1-1。二、项目概况1、拟建设地点项目用地位于宁乡县城项目用地位于宁乡县历经铺乡新宝塔村金南社区；南临二环路沩水河以东，北临白马一街玉潭东路以北，东临沿江大道，西临东环线，属宁乡县城整体规划的一部分。2、建设规模与目标本项目规划总用地面积约为24.55332.729公顷ha（折合368.30490.94亩），扣除城市道路建设用地和安置房用地面积后扣除城市道路广场建设用地40.2亩后，项目可出让土地

20、面积为350.76338450.74亩。本项目主要建设内容为：项目征用土地改造面积368.30490.94亩，棚户区拆迁旧城房屋建筑面积81389.0347058.199867.0m2，拆迁（其中拆迁门面建筑面积16783.437936.8m2，拆迁户人数1665人数119363户，拆迁住宅建筑面积64605.6039121.3m2）；与土地平整，路网工程，建设17层安置房两五栋，建筑面积13860m248510m2及其水、电、通讯、管线等市政配套基础设施的建设。本项目建成后，可出让用地性质主要为居住用地和商业用地。3、主要技术经济指标工程主要技术经济指标详见表1-1。表1-1 主要技术经济一

21、览表序号指标名称单位指标备注1规划总用地ha24.55332.729折合368.3490.940亩1.1商住用地ha2322.533.38430.049折合350.76338450.74亩1.2道路广场及安置房用地ha1.1692.022.68折合17.5430.340.2亩2拆迁棚户区建筑面积拆迁旧城房屋建筑面积m281389.0347058.199867.02.1门面建筑面积m216783.437936.82.2住宅建筑面积m264605.6039121.33拆迁户数户119363476涉及人口1665人4道路总长m58515854.1 5土石方万m328.37263256安置房建筑面积m

22、213860485107安置户数户1284008总用水量m3/d6484.296给水管道m15855854.3107雨水管道m58515854.4118污水管道m58515855平整土地亩450.746129建设经营期期年2320102012.170-20122015.101669.1建设期年22012.7-2014.669.2经营期年12014.7-2015.671310总投资万元23217.5023532.6056205462051310.1工程费用万元3854.010906.851310.2征地拆迁费用万元18036.311298.4431653.61310.3工程建设其他费万元348.

23、701310.4预备费用万元114.501310.5建设期贷款利息万元864.001411资金来源万元23532.6023217.50462051411.1自筹资金万元88217.50532.6162051411.2银行贷款万元1500030000年利率计5.76%81512主要经济指标总收入万元2946440560.0共出让350.76338亩8.11613销售收入土地收入万元万元58596.22946440560.0返还100%8.21714总成本总成本费用万元万元48493.025092.828.31815营业税金及附加利息备付率万元3281.47.338.41916利润总额偿债备付率万

24、元6821.81.848.52017项目投资财务内部收益率贷款偿还期%年9.39/7.095税前/税后含建设期8.6项目投资回收期（含建设期）年2.87/2.90税前/税后五、研究结论与建议1、研究结论(1) 项目建设符合国家产业政策和发展方向和宁乡县发展的整体规划，不仅将盘活现有的土地资源，而且将带动城市建设，完善城市功能。对宁乡县经济发展及社会发展将起到积极的促进作用。(2) 本项目不会对当地的环境、水体造成有害污染，而且对该区域范围内的破旧房屋进行拆迁，将大大改善该区域范围内的城市基础设施条件，有利于该区域范围内的环境治理和城市环境的改善。(3) 本项目所在地位于老城区中心，规划用地面积

25、为32.729ha，折合490.94亩。其建设条件如场地、给排水、供电、通讯等已完全具备，可尽快开展工作。(4) 经测算，本项目总投资46205万元，所得税后项目投资财务内部收益率7.09%、项目投资回收期2.90年，投资利润率14.76%。财务指标反映本项目具有一定的盈利与承债能力。2、建议(1) 由于本项目建设内容主要是对该区域用地进行拆迁和道路建设，其主要目的是为宁乡县旧城改造创造良好的条件，从而改善该区域范围内的城市基础设施条件和人民生活条件，为宁乡县的发展创造良好的城市环境，因而建议由宁乡县政府主导运作、组织各有关部门通力协作，对项目的运作应给予尽可能多的优惠政策，以确保项目顺利实施

26、。(2) 建设单位在按照“统一规划、分期开发、滚动发展”的原则下，做好规划和协调工作，充分做好拆迁安置工作，以确保本项目真正为老百姓服务，为建设社会主义和谐社会服务，便于项目财务效益的实现。(3) 建筑工程中不可见的因素很多，工期、原材料的供应等都会影响到项目总体目标的实践。因此在工程施工过程中，要加强施工管理，实行工程监理制。还应推行投招标、工程包干等一系列措施，落实资金供应计划，抓好人、财、物、供、产、销一条龙管理，以确保项目经营目标的顺利实现。第二章 项目背景与建设的必要性一、项目背景长沙市位于中南地区区域中心位置，作为湖南的省会和国务院批准的首批历史文化名城之一，长沙具有优越的自然条件

27、、深厚的文化底蕴和丰富的历史遗存。华东经济圈沿长江向内陆辐射，华南经济圈沿京广线向内陆腹地扩展，两大经济圈人才和资源的双向流动都必经长沙，加之国家“中部崛起”与“西部大开发”战略实施，长沙已成为中西部交流的核心。2007年12月，“长株潭城市群”经国家发改委关于批准武汉城市圈和长株潭城市群为全国资源节约型和环境友好型社会建设综合配套改革试验区的通知批准成为“全国资源节约型和环境友好型社会（简称“两型社会”）建设综合配套改革试验区”，以推动区域协调发展方针和“中部崛起”战略，推动东、中、西部协调发展，为长沙市的经济、社会发展带来前所未有的机遇。“长株潭一体化”的核心是经济一体化。经济一体化将形成

28、带动全省城乡商品经济发展的多功 能综合经济中心。三市组合在一起可以在本区域和全省形成工业中心、贸易中心、交通中心、金融中心、信息中心、科技中心等多功能的综合经济中心，成为本区和全省振兴经济的基地，新技术、新产品的开发推广中心，带动本区和全省经济腾飞的“龙头”。“长株潭一体化”的另一个重要方面是生活的一体化。生活一体化的直接效应是三地体系内的异地置业、消费、工作、娱乐、休闲等生活行为的日渐频繁。长沙作为一体化的中心必将对其周边城市居民产生较大的吸引力。根据长沙市“十二五”规划的设想，在“十二五”期间的5年内，长沙市将依托颇具特色的休闲娱乐业基础，充分挖掘长沙灿烂的历史文化资源，加快文化事业和文化

29、产业发展步伐，促进历史文化和现代文化的完美结合，凸显城市文化个性魅力，以文化为灵魂，引领和提升城市的建设发展。随着我国住房制度改革的不断深化，城市住宅建设持续快速发展，住房市场化程度逐步提高，居民住房条件总体上有了较大改善。但部分城市低收入家庭住房仍比较困难，特别是不少旧城房屋年久失修、配套设施陈旧且不完善、环境脏乱差等问题突出，居住条件相对简陋；旧城居住人口中，老年人口多、下岗职工多，多为城市低收入群体。为推进旧城改造，使更多的城市居民特别是低收入家庭共享改革发展成果，提高居住环境水平，党中央、国务院明确要求要加快集中成片旧城改造，使困难住户的住房条件得到妥善解决。为认真贯彻中央关于加强和改

30、善宏观调控的决策和部署，长沙市从2009年起启动了大规模旧城改造工作，当年完成旧城拆迁200万平方米，2010年完成200万平方米，2011年完成330万平方米。2011年以来全市共立项86个，改造完成20个，8万多户25万旧城居民搬入了新居。2012年长沙全市完成旧城拆迁330万平方米；新增（筹集）廉租住房6000套；维修或拆除重建农村危房2000户。通过旧城改造摸底数据显示，全市二环线以内仍有4.2万栋，5万多户、18万多人生活在成片旧城内，面积达到734万平方米。与此同时，全市近50万外来务工人员的住房条件普遍较差，数以万计的新就业人员面临着无力购房的现实困难。随着我国住房制度改革的不断

31、深化，城市住宅建设持续快速发展，住房市场化程度逐步提高，居民住房条件总体上有了较大改善。但部分城市低收入家庭住房仍比较困难，特别是不少棚户区城中村房屋年久失修，配套设施陈旧且不完善、环境脏、乱、差等问题突出，居住条件相对简陋；棚户区城中村居住人口中，老年人口多，下岗职工多，多为城市低收入群体。为推进棚户区城中村改造，使更多的城市居民特别是低收入家庭共享改革发展成果，提高居住环境水平，党中央、国务院明确要求要加快集中成片棚户区城中村改造步伐，使困难住户的住房条件得到妥善解决。2005年8月，曾培炎副总理在大连主持会议，专题研究棚户区改造问题。2007年国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意

32、见（国发200724号）提出要加快集中成片棚户区及城中村改造，加快使困难住户的住房得到妥善解决。这充分体现了党中央、国务院对棚户区改造工作的高度关注，对解决棚户区困难居民住房问题的深切关怀。各地一定要充分认识加快棚户区城中村改造对于全面落实科学发展观、构建社会主义和谐社会、切实解决民生问题的重大意义。棚户区城中村改造涉及面广、政策性强，做好棚户区城中村改造工作，加快城市改造步伐，改善城市形象，使居住在棚户区城中村的居民居住水平和居住环境得到明显改善，是实践“三个代表”重要思想、落实科学发展观、构建社会主义和谐社会的重要举措；对改善城市低收入居民的居住和生活条件、维护社会稳定具有十分重要的意义。

33、2007年11月28日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署“促进资源型城市可持续发展工作”时，再次强调“着力解决困难群众生活问题，完善社会保险制度和社会救助制度，加快改造棚户区，抓紧解决厂办大集体等历史遗留问题”。宁乡县位于省会长沙以西，面积2906平方公里，人口1325万，下辖33个镇、乡和1个省级经济开发区。宁乡区位条件优越，交通发达，县城距长沙黄花国际机场60公里，石长铁路、长常高速公路、319国道横贯东西，洛湛铁路连通南北，1810、1816、1823、1824四条省道贯穿县境，构成了宁乡四通八达的交通网络。2011年，宁乡实现县域生产总值6379462万元，增长15.8

34、%；财政总收入331000万元，增长57.8%；城镇居民人均可支配收入21093元，增长12.9%，农民人均纯收入11539元，增长18.8%。据介绍，“十二五”时期，宁乡的主要目标是：县域生产总值年均增长15%以上，达到850亿元，力争突破1000亿元；财政总收入年均增长28%以上，达到85亿元，力争突破100亿元；城镇居民人均可支配收入年均增长12%以上，农民人均纯收入年均增长16%以上。 县域发展呈现主要指标高位增长、重点领域竞相发力、社会大局稳定和谐的良好态势。本项目位于宁乡县历经铺乡新宝塔村、金南社区；沩水河以东，玉潭东路以北，属宁乡县城整体规划的一部分。宁乡县域经济实力强劲，有“湖

35、南四小龙”之称，2008年，全县生产总值（GDP）282.41亿元，比上年增长16.0%。按常住人口计算，全县人均生产总值22659元，比上年增长15.6%。工业增加值占GDP的比重由上年的44.2%上升到48.7%；全县城镇化率37.8%；农业总产值83.04亿元，比上年增长7.8%；工业总产值420.73亿元，增长44.7%；社会消费品零售总额84.58亿元，比上年增长22.8%；全县财政总收入14.03亿元，比上年增长29.3%。湖南宁乡经济开发区是省级经济开发区，位于县城东北部，沩江两岸，1998年由省人民政府批准设立，是2003年3月经国家发改委批准成立的全国仅两家“国家中小企业科技

36、工业园”之一，初步形成了机械制造、食品加工、纺织服饰、新材料、精细化工、生物制药、电子电器等产业，2006年实现工业产值42亿元，利税4.1亿元，名列湖南省级开发区三甲。2006年3月新设金洲新区，建设第四代复合园区，总规划面积56平方公里，园区与国家级长沙高新技术开发区、省会长沙市区连成一线，成为长沙市西线工业走廊的重要组成区，重点发展纺织服饰、机电制造、新材料与新能源等工业产业以及现代商贸休闲产业。目前，全县已有香港加加、青岛啤酒、台湾宏全、台湾桦丰、台湾吉维纳等几十家产值过亿元的知名企业；拥有圣得西、忘不了等多个国字号名牌。2008年，宁乡县跻身“全国百强县”，名列第97位。宁乡县城仁福

37、片区南临二环路，北临白马一街，东临沿江大道，西临东环线，占地368总用地面积.3490.94亩，住户119363476户。随着宁乡县“一江、两岸、三洲、三湖”区域开发建设工作的推进，喇叭仁福片区呈现出了良好的区位优势和自然优势，沿江大道、沩水风光带、鳝鱼洲开发及金洲湖的开发建设将使该地区具有独特的区位优势和资源优势，目前，该地区日益成为“一江、两岸、三洲、三湖”区域重要组成部分。但由于当时规划的局限性，目前该区路灯、垃圾站厕、园林绿化、小区道路等基础设施建设不配套，且经常出现下水道堵塞、化粪池暴膨和大雨过后小区被淹的现象；居民住宅因长年失修，不同程度地出现了房屋渗漏、墙体开拆、砖石及混凝土分化

38、、老化等安全隐患，加之部分居民私自改变房屋结构，更大大降低了居民区的安全系数；油烟污染、占道经营、噪声污染和消防隐患严重，区内生活环境质量较差。与此同时，区内人口成份复杂，治安状况堪忧。诸多问题的存在，使该区居民生活环境与生活质量受到严重影响，居住安全受到严重威胁。为解决以上问题，宁乡县人民政府决定由宁乡县城市建设投资开发有限公司对宁乡县仁福喇叭区域片区棚户城中村实施整治改造建设，并给予政策上的重点支持。宁乡县仁福喇叭片区棚户城中旧城村改造项目，遵循“政府引导、居民自愿、市场运作、政策扶持”的原则。县城投公司将采取整体规划、分步实施的建设模式，将原居民以货币安置方式全部外迁，原址安置，以土地作

39、为筹措征拆和建设资金的渠道，从而彻底使该区域棚户区住户城中村居民告别脏、乱、差的居住环境。二、建设的必要性1、全面建设小康社会的客观需要曾培炎副总理在全国城市住房工作会议讲话中指出：“到2020年，我们要全面建成小康社会。而人民群众的小康生活全面不全面，关键在于住房需求能否得到合理满足”。受诸多历史因素的影响，解放前和上世纪五、六十年代陆续形成的棚户区由于城市不断扩张而形成的旧城区城中村，历史包袱重、改造难度大，不下大力气解决好旧棚户区城中村居民的居住问题，人民群众的小康生活就是有缺陷的，也是不全面的。“十二一五”时期是全面建设小康社会的关键时期，也是解决城市低收入家庭住房问题的重要机遇期。按

40、照若干意见的要求，城市人民政府要制定对集中成片棚户区的改造计划，通过改造，使居住在棚户区内居民的住房困难得到妥善解决，住房质量、小区环境、配套设施要有明显改善。各地一定要认真落实若干意见的工作要求，切实推进棚户区改造工作。2、改善居民住房条件，构建和谐社会的需要老城区城中村旧城改造涉及面广、政策性强，做好老城区城中村旧城改造工作，加快城市改造步伐，改善城市形象，使居住在旧老城区城中村的居民居住水平和居住环境得到明显改善，是落实科学发展观，构建社会主义和谐社会的重要举措；对改善城市低收入居民的居住和生活条件，维护社会稳定，具有十分重要的意义。2007年11月28日，国务院总理温家宝主持召开国务院

41、常务会议，研究部署“促进资源型城市可持续发展工作”时，再次强调“着力解决困难群众生活问题，完善社会保险制度和社会救助制度，加快改造棚户区，抓紧解决厂办大集体等历史遗留问题”。地块属于县城旧城区棚户区城中村，道路拥挤，交通十分不便。很多房屋为低矮平房，结构简单、年久失修，存在安全隐患。且房屋拥挤不堪，随处可见垃圾堆放，卫生环境状况差；同时医疗教育等基础配套设施不完善。项目拆迁门面房屋建筑面积16783.43998677936.8，拆迁成套房面积64605.6039121.3。城中村旧城老城区改造工程是响应政府号召，切实改善当地居民住房条件，提高生活质量的民生之举。3、改变城市面貌，城市核心区环境

42、治理、提升城市品位的需要本项目用地位于宁乡县旧老城区中心。项目区域内涉及拆迁户较多，破旧、低矮的建筑物密集，基础设施相对比较落后，区域城市功能紊乱无章，杂、乱、脏现象严重，严重影响了城市环境和居民的居住环境。宁乡县政府计划通过对该区域内的整体开发，来实现沩水河一带的环境整治工程。本项目将与当地的城市建设紧密结合起来，在总体景观设计上与沿河风光带统一考虑，将城市环境美化、通风、休闲娱乐融为一体。项目的建设将从根本上解决区域环境问题，改善该区域的居住环境。受历史条件的制约，宁乡县中心老城区的区域布局不合理、居住用地过大；商业布局杂乱、规模小、等级低；公共绿地缺乏、空间形象杂乱、缺少标志性建筑；缺乏

43、为市民提供休闲、娱乐等开展城市活动的公共开放空间。老城区城中村旧城改造使大片的的棚户区旧城区低矮平房变成楼房住宅区，使城市环境大为改观；提供了学校和医院改造建设用地，切实解决棚户区城中村旧城居民就医难、学生就学难等问题。本项目的建设是完善宁乡县城景观轴线的城市节点、提升宁乡县城品位、树立新形象的需要。项目建设完成后，将通过良好的基础设施条件与政策优惠条件吸引大量的工商业、服务业、房地产业等进入本项目区，给该区域带来了经济繁荣。同时，可实现集约用地的目标，合理开发利用城市土地资源，充分发挥城市经济的聚集效益。因此，本项目是宁乡县城的重大旧棚户区城中村改造建设项目，是利国利民的项目，是建设和谐社会

44、的重要组成部分，符合国家经济政策、产业政策和区域发展政策。4、提升城市品位、提高人们生活水平的需要宁乡是刘少奇同志的故乡，位于湖南省会长沙以西，总面积2906平方公里，人口130万，下辖33个乡镇，是省会长沙辐射湘中、湘西的第一驿站，县城距长沙30公里，各方人流、物流、资金流汇聚，具有良好的区位和资源优势。“十一五”期间，宁乡县GDP由2000年的61.7亿元增至2005年的146.1亿元，财政收入由2.36亿元增至7.1亿元，县城区面积由7平方公里扩展至 17.8平方公里，农民人均纯收入由2000年的2535元增加至2005年的4371元。在“中部崛起”和新农村建设两大历史机遇条件下，宁乡加

45、快发展，只有探索一条具有宁乡特色的新农村建设之路，才能实现后发赶超、又好又快发展。宁乡的社会主义新农村建设规划问题不是一个简单的项目规划的问题，而是整个宁乡的长远发展战略，是城乡协调发展的重大决策，是把“十一五”规划变成现实的具体规划。同时，宁乡是省会长沙的西大门，是“长株潭一体化”通往湖南五分之三以上地区的必经之路和第一驿站，也是粤、港、澳和东南沿海通往川、渝和湘西、鄂西的必经之路，成为湖南一个重要的人流、物流、信息流中心，其城市开发建设尤为引人注目。然而受历史条件的制约，城市总体布局不合理、居住用地过大；商业布局杂乱、规模小、等级低；公共绿地缺乏、空间形象杂乱、缺少标志性建筑；缺乏为市民提供休闲、娱乐等开展城市活动的公共开放空间，因此，加速宁乡棚户区城中村改造工程的建设是完善宁乡城市景观轴线的城市节点、提升宁乡城市品位、建设和谐社会的需要。项目改造遵循“政府引导，居民自愿，市场运作，政策扶持”的原则。采取“整体规划，分步实施，积极稳妥，滚动建设”的模式，以土地收益和市政府政策扶持作为筹措建设资金的主渠道，切实安置好拆迁居民，改善居民居住环境，提高居