广州光大花园商业项目前期报告100页.docx

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1、光大花园前期策划报告光大花园商业项目市场调研报告(第一册)二零零五年十月新港物业顾问国际有限公司ChinaLand Property Consultants International Ltd.第一部分、广州市商业市场调查分析一、2004年广州主要经济指标1.1 2004年广州市经济社会发展主要指标指标计算单位2004年 2003年2002年2001年2000年同比增减%一国内生产总值亿元4115.81346630012684.832375.915.79%第一产业增加值亿元115.50100.410397.2894.3713.07%第二产业增加值亿元1817.71154712271125.06

2、103214.89%第三产业增加值亿元2182.60189716711463.421249.413.09%人均国内生产总值元563004695241884380073429216.60%二工业总产值亿元5749.5474637883393.193100.0217.45%三全社会固定资产投资亿元132211731009978.21923.6711.27%广州市2004年人均GDP增长15.7%，广州市经济仍然保持着良好的发展势头。372004年广州社会费品零售总额 单位：万元项目2004年比上年增减（%）总 计1675051412.10一、按地区分城镇1536615811.13农村1384356

3、24.11二、按行业分批发零售贸易业1363453515.22限额以上企业424219917.11限额以下企业939233614.38餐饮业30044556.60其 他111524-61.60三、按企业规模分限额以上企业505562916.42限额以下企业和个体1169488510.33主要年份社会消费品零售总额历史最高水平 单位：亿元年份总计按行业分批发和零售贸易业餐饮业其他行业1996686.44454.94119.37112.131997802.59532.93138.70130.961998904.57601.06158.37145.1219991000.68666.15182.101

4、52.4320001121.13783.95208.14129.0420011248.28880.40239.92127.9620021370.68973.32265.97131.3920031494.271183.38281.8529.0420041675.051363.45300.4511.15广州市居民家庭平均每人全年可支配收入与消费性支出情况（单位：元）项目1995年2000年2001年2002年2003年可支配收入9038.1613966.531469413380.4715003消费性支出7601.7311349.4711467.3510671.7811571食品3816.34483

5、5.574589.724380.364503.01衣着498.13586.69573564.71677.65医疗保健244.53444.61557.56592.71711.25交通及通讯476.241033.551100.271185.741422.89娱乐文教服务734.421443.421515.951751.081884.16居住658.941474.61539.97981.431177.72杂项商品及服务482.44718.24754.67468.90627.86从以上各图表可知，广州市居民家庭收入平稳增长，消费结构进一步优化，消费质量有所提高。八大类消费支出中，食品支出与衣着支出占消

6、费性支出的比重有所回升；恩格尔系数达38.9%。显示目前广州居民的消费已从解决温饱型过渡到享受型消费。家庭设备用品及服务、医疗保健、交通和通讯、娱乐文教服务、居居住、杂项目商品和服务六大类支出的比重均有所提高。饮食向更高层次发展；精神文化生活不断充实，教育支出持续增长；衣着、医疗保健居住、交通通讯等支出增幅均在20%左右。广州市人口及居民收入的持续增长，为商业项目提供了强大的潜在消费支持。注释：恩格尔系数恩格尔系数（%）= 食品支出总额 /家庭或个人消费支出总额100%恩格尔定律：主要表述的是食品支出占总消费支出的比例随收入变化而变化的一定趋势。揭示了居民收入和食品支出之间的相关关系，用食品支

7、出占消费总支出的比例来说明经济发展、收入增加对生活消费的影响程度。众所周知，吃是人类生存的第一需要，在收入水平较低时，其在消费支出中必然占有重要地位。随着收入的增加，在食物需求基本满足的情况下，消费的重心才会开始向穿、用等其他方面转移。因此，一个国家或家庭生活越贫困，恩格尔系数就越大；反之，生活越富裕，恩格尔系数就越小。国际上常常用恩格尔系数来衡量一个国家和地区人民生活水平的状况。根据联合国粮农组织提出的标准，恩格尔系数在59%以上为贫困，50-59%为温饱，40-50%为小康，30-40%为富裕，低于30%为最富裕。由此可见，广州市市民的生活水平已达到“富裕”阶段，消费重心已由解决温饱型转移

8、到享受型消费。在商场中发展这类享受型消费业态已是大势所趋。2004年城市居民消费价格指数(上年=100)项 目2003年2004年城市居民消费价格总指数100.1101.7 消费品价格指数99.8102.2 服务项目价格指数100.8100.8一、食品102.4105.4 #粮食101.0113.1 油脂103.8108.4 肉禽及其制品101.2110.1 蛋96.7121.7 水产品101.6107.8 菜110.7104.9 #鲜菜112.4105.3二、烟酒及用品100.4102.5三、衣着96.799.1四、家庭设备用品及维修服务97.098.4 #耐用消费品94.796.9五、医疗

9、保健和个人用品99.499.7 #医疗保健100.399.7六、交通和通讯97.398.9七、娱乐教育文化用品及服务97.198.9八、居住102.7102.0 #租房105.5100.0 水、电、燃料102.7102.7从以上数据可知，基本生活用品的消费价格呈较大上升趋势，为社区商业奠定良好的消费基础。1.2 广州市基本经济情况A、GDP增长15.0%2004年广州生产总值（GDP）突破4000亿元大关，达到4115.8亿元，比上年增长15%。其中，第一产业增加值115.5亿元，增长5.4%；第二产业增加值1817.71亿元，增长17.2%；第三产业增加值2182.6亿元，增长13.8%。三

10、次产业的比重为2.8144.1653.03。按户籍人口计算，全年人均GDP为5.63万元，增长13.7%；按当年平均汇率折算，约合6800美元，在国内大城市中位居前列。数据来源：广州年鉴B、工业成为经济加快增长的主导力量2004年全市实现工业总产值5749.5亿元，增长19.7%。 轻工业产值2679.5亿元，重工业产值3070亿元，全年重工业产值首次超过轻工业产值，轻重工业产值比例为46.653.4，工业重型化进一步明显。 支柱产业拉动工业快速增长，汽车制造业、电子产品制造业和石油化工制造业三大支柱产业完成工业总产值2234.8亿元，增长35.4%，占全市规模以上工业总产值的比重达44.3%

11、。 高新技术产业发展迅猛，全年实现工业高新技术产品产值1432.5亿元，增长34.5%，增速高出全市工业平均水平14.8个百分点，占工业总产值的比重达24.9%。C、固定资产投资增长较快2004年全年完成全社会固定资产投资1322亿元，增长12.5%。 基本建设完成投资622.2亿元，增长36.8%；更新改造投资完成投资161.2亿元，下降12.8%；房地产完成投资440.8亿元，增长5.1%。全年全市重点建设项目完成投资322.1亿元，增长63.4%，占全市固定资产投资的比重为24.4%。 一批重点项目建设取得重大进展，新白云国际机场建成并顺利转场运营，地铁二号线调整工程土建工程已基本完成，

12、三号线已开始铺轨，四号线已全面施工，五号线前期工作进展顺利，广州新火车站已开工建设，年产5万辆的本田（中国）出口基地等项目建成投产，广州丰田汽车一期年产30万台发动机项目、广州JFE钢板有限公司热镀锌板项目、广州石化炼油改造项目等稳步推进。D、利用外资仍保持两位数增长的喜人态势2004年全市完成进出口总值447.96亿美元，增长28.2%。 出口总值达214.7亿美元，增长27.1%。出口商品结构进一步优化，机电产品和高新技术产品出口分别占全市出口总值的48.7%和20.1%。 全市外商直接投资项目1046个，增长20.2%，其中投资1000万美元以上的大项目160个，全市外商直接投资实际利用

13、外资24亿美元，增长64.4%。世界500强大企业已有127家进入广州，共设立227个项目，投资总额合计71.8亿美元。 区域经济合作进一步加强，成功举办首届“泛珠三角省会城市市长论坛”，与福州等10个城市结为友好城市。在第十二届“广州博览会”上，签订合作项目171个，合同金额196.29亿元。落实CEPA协定，赴港开展的“穗港合作，共同发展”系列活动取得圆满成功，签订项目50多个，合作金额超过15亿元，进一步提高了穗港合作水平。E、消费需求稳定增长2004年全市社会消费品零售总额达1675.1亿元，增长12.1%，比上年提高3.1个百分点；全市商品销售总额为5178.9亿元，增长22.7%。

14、完成货运量3.5亿吨，增长18.9%，比上年提高16个百分点；客运量3.5亿人次，增长16.4%，比上年提高14.8个百分点；港口货物吞吐量2.3亿吨，增长22.4%，其中集装箱吞吐量377.7万标箱，增长12.7%；实现邮电业务收入211.5亿元，增长14.3%。2004年末，全市金融机构本外币存款余额为10322.5亿元，比上年末增长10.2%，其中城乡居民本外币储蓄存款余额为4755.3亿元，比上年末增长12.1%；金融机构本外币贷款余额为7203.7亿元，比上年末增长10%。全市旅游业实现总收入547亿元，增长20.2%；全市接待过夜旅游者2674.7万人次，增长12.9%，其中海外旅

15、游者437.2万人次，增长20.6%。F、居民收入稳步提高 消费价格稳中有升2004年，全年全市职工平均工资为31025元，增长9.9%。 城市居民家庭人均可支配收入达16884元，增长12.5%，扣除价格因素，实际增长10.7%。 全面取消农业税，大幅度减轻农民负担，农村居民家庭人均纯收入达6625元，增长8.1%，扣除价格因素，实际增长2.9%。 全年城市居民家庭人均消费性支出13121元，增长13.4%。其中，服务性消费支出4653元，增长18.5%，城市每百户居民家用汽车拥有量由上年的2.3辆提高到4辆。 农村居民家庭人均生活消费支出4353元，增长5.8%。物价水平总体平稳，全年城市

16、居民消费价格总指数为101.7。1.3 区域人口情况 (Demography)主要年份年末常住户口户数、人口数 年份全市其中市区户数(户)人口数(人)户数(户)人口数(人)1949618698247525932213314276481952678722271914137908716217761957811439337758650179321447991962864664370245454238523940711965888576398507055834325406881970979764417296760582025037261975107199845781246576692675903197

17、81145925481541770648928242631980116271750006587387133017029198513691705431487883612327378919901641063591846210539713560658199518711736433241117251538232342000（原口径）20903846939568127177840913722000（新口径）1734590561512120012127840705888517646365720453200221621997171300179595158186252003722688258635282001

18、年4月广州市统计局发布第五次全国人口普查第二号公告。统计数据表明，广州市现有12个区中，老城区人口密度最高，新城区人口增长最快，全市已有七个区的人口全部成为城镇人口。 “白云”人口最多“天河”添人最快 在全市12个区、县级市中，白云区总人口达174.87万人，居第一位；10年间，人口增长最快的是天河区，增幅达1.58倍（各区、县级市总人口见附表）。 老城人口下降分流周边地区 与1990年第四次全国人口普查相比，越秀区人口减少9.99万人，减幅为22.64%；荔湾区减少7.98万人，减幅14.38%；东山区人口仅增长了2.04%。而天河区、白云区、番禺区、黄埔区的人口在10年间增长了一倍以上。

19、人口密度变化跃居首位 广州市人口密度为1337人平方公里，比1990年第四次人口普查的847人平方公里增加了490人。荔湾区人口密度现在达到4.02万人平方公里，从上一次普查的第二位上升为全市第一位；从化市以262人平方公里的人口密度居末位；人口密度超过1万人平方公里的区由“四普”的三个增加到五个，从高至低排列依次为荔湾区、越秀区、东山区、海珠区、天河区。 城镇人口猛增七个区城市化 这次普查结果，全市城镇人口占人口的比重达83.79%，高出全省55%的平均水平28.79个百分点，在深圳市、珠海市之后居第三位。广州市东山区、荔湾区、越秀区、海珠区、天河区、芳村区、黄埔区7个区的人口全部成为城镇人

20、口。 2004年广州市总人口和人口变动情况区、县级市年末总人口 （人）年平均人口（人）自然增长率（）全市725188872290592.24一、市区 588255358607372.20东山区（本项目所在）6392156335531.62荔湾区520278520993-2.58越秀区 421759424229-1.96海珠区 8396148350250.38天河区 6036216009873.68芳村区 1854071850650.73白云区 8639648612453.15黄埔区 2109302102336.71番禺区 9768019695985.52花都区 6209646198093.00

21、二、县级市 136933513683222.44 增城市 8337548339552.60 从化市 5355815343672.19资料来源：本表按市公安局户籍统计口径计算2004年广州市各区土地面积和人口密度区、县级市土地面积人口密度(平方公里）(人/平方公里)全 市7434.40992一、市区3718.501613东山区17.2037924荔湾区16.2031983越秀区8.9046831海珠区90.409451天河区108.305824芳村区42.604405白云区1029.40843黄埔区121.701761番禺区1313.80783花都区970.00648二、县级市3715.9037

22、1增城市1741.40483从化市1974.50271二、广州市城市发展及商业整体规划根据政府部门的宏观政策以及城市规划发展部署和规划，对广州市的城市发展结构规划和定位。2.1 规划结构和主要内容将对商业网点、包括商业功能区、零售商业网点、商业街、批发市场和物流园区的布局进行规划。通过规划引导和规范商业网点布局，为构建广州现代商贸流通体系提供合理有序的空间支撑架构。2.1.1 规划构思 配合市政府确立的“南拓、北优、东进、西联”的城市发展战略，提出依托都市圈“双快”交通体系和中心组团主骨架道路系统，构建“四线三圈、两轴一带”的大商业格局，实施“东推进、西延伸、南跳跃、北培育”的商业网点拓展战略

23、。 根据广州城市地域拓宽的发展前景，将广州市全区域以中心城区为内核向外分三级逐层展开，划为内圈层、中圈层和外圈层。商业网点规划拟形成拓展“内精、中厚、外强”的布局。 吸纳现代商业理念中有关大商贸、大流通、大市场以及网络商业、景观商业、生态商业、休闲商业的理念。通过规划引导和规范商业网点布局，为构建广州现代商贸流通体系提供合理有序的空间支撑架构。 通过合理规划和调整，构建由商业功能区、大型零售网点和商业街组成的零售商业平台、由批发市场园区组成的批发市场平台和由物流园区组成的物流配送平台等三大商贸平台。2.1.2 总体格局规划指出广州的商业网点呈现一个标志性商业格局（“四线三圈、两轴一带”）、六个

24、都会级商业功能区、二十个区域级商业功能区，一个中央商务区、两个国际会展商务区，十个大型购物中心、二十条重点商业街，十二个批发市场园区、十一个批发市场群和八个物流园区的基本格局。同时，引导不同类型网点依圈层分布和发展。2.1.3 大型零售网点规划根据人口分布和密度、交通条件及消费水平等要素，提出到2012年，不同的零售业态在广州市内圈层、中层圈和外圈层的空间分布特征、需求数量和发展目标。2.1.4 商业街规划突出了以人为本、以特色化为导向、商旅结合的原则，注重传统文脉和商脉的传承，将文化作为商业街发展的基本内涵。通过对原有商业街进行整合、改造和规划发展，到2012年形成20条重点商业街，充分展示

25、广州“千年商都”的风情与魅力。2.1.5 大中型批发市场规划着重在布局导引、用地导引、改造升级导引和设施建设导引上面，如今后内圈层批发市场用地受到严格控制，原则上不再批准批发市场用地，还将通过市场功能转换、向外迁移等方式，逐步减少批发市场用地；新建的批发市场布局尽可能纳入到批发市场园区内等等。把存量布局规划与增量布局规划相结合，提出重点改造升级和重点新建的项目及其实施时序。2.1.6 物流园区规划依托广州国际机场和黄埔港区、黄埔新港区、新沙港区和南沙港区，规划建设黄埔物流园区、南沙物流园区和航空港物流园区3个国际性枢纽型物流园区；充分利用广州中、外圈层的交通干道汇集和土地较为充裕的有利条件，发

26、展5个区域性综合型物流园区。2.1.7 规划实施对策规划提出了完善规划保障地方性法规、建立大型网点定址联席会议制度等实施对策，以加强规划管理和促进部门协调。 2.2 创新与特色2.2.1 基于经济规律和市场特性划分网点等级。广州市商业网点等级长期以来按市级、次市级、区级进行划分，由于该等级划分是以计划经济为基础的，未能充分体现市场经济体制下商圈和商业网点的特质及辐射范围。规划在商业网点的划分上进行了突破，按照经济和市场要素，将广州市商业网点分为都会级、区域级、社区级三个层次，并作了相应的定义。 2.2.2 以城市化水平、商业发展程度和交通主干道为标志划分网点圈层结构。将规划发展方位定为东南西北

27、四线延伸，区域分为内圈层、中圈层和外圈层，体现不同类型网点的分布特征，并作为网点规划的空间参照系。2.2.3 建立较具弹性和指导性的规划指标体系。因应时代发展，规划采用商圈人口、带动或拉动能力、地位等级等要素建立与网点配置的关系，不再对惯用的人均网点、人均营业面积等计划经济色彩较浓或应变能力较弱的指标作预测。 2.2.4 建立商业网点体系，并导入新的商业功能要素。规划指出广州的商业网点体系由零售主导型、批发主导型、物流主导型、商务主导型、服务主导型等商业功能区共同构成。2.2.5 引导形成广州都会核心区“两轴一带” 的标志性商业网点空间格局。即精心规划传统商业发展轴、现代商业发展轴及珠江滨水带

28、，为商业注入文化、休闲、服务、景观等概念，以凸显广州“经济中心、文化名城、山水之都”的形象。2.2.6 提出“批发市场园区”概念。经统一规划、实行规范的园区平台管理、拥有较完善配套设施的“批发市场园区”，在发挥资源配置、信息集散、价格形成、引导生产等方面将起促进作用。通过政府规划调控用地，合理布局和有效集聚批发市场，有利于基础设施、配套设施的统一建设，减少重复建设现象，提高土地使用效益，并能更好地进行宣传促销、招商引资。2.2.7 在规划实施保障方面，提出了建立大型网点定址联席会议，以及引入“商业开发商”制度等。广州总体商业规划示意图2.3 广州打造三层商业圈 u 内圈：北至内环路铁路沿线(麓

29、湖路以东以铁路为界)、东至华南快速干线、南至新港路昌岗路、西至工业大道内环路以内的圈层，含越秀区、东山区、荔湾区和天河区西部、海珠区北部地区。 u 中圈：内圈与二环路之间，包括天河区北部和东部、芳村区、海珠区南部、黄埔区大部和白云区南部、番禺区北部。 u 外圈：二环路外区域，含花都区、增城市、从化市、黄埔区南岗片、开发区和白云区北部、番禺区南部。 规划期限为2003年2012年，分三阶段实施，近期为2003年2005年；中期为2006年2010年；远期为2011年2012年。2.4 规划广州十年大商业蓝图 规划10年内，全市将提升改造或新建6个都会级商业功能区、20个区域级商业功能区，一个中央

30、商务区、两个国际会展商务区。在零售商业网点规划方面，依据人口发展分布重点规划对象为大型零售商店，拟规划期限内控制其总量为152个，其中： 30个大型百货店、60个大型综合超市、8个大型购物中心、8个仓储式商场和30个大型专业店等业态。 在原有36条商业街基础上，重点规划改造提升和新建市重点的和一批区域级的商业街，共20条。 拟规划期限内总控制50条商业街，其中有综合商业街34条，专业街16条。 在批发市场规划方面，重点规划对象为12个批发市场园区、11个批发市场群和一批大中型中高级批发市场。 2.5 大型商业网点定址要听证 据了解，广州市政府正在寻求对以后10年的大型商业零售网点，建立定址联席

31、会议制度。而定址也将采用听证制度来听取市民的意见。2.6 将新建十大商业网点 规划重点提升和建设的大型网点是广州百货大厦、新大新百货公司、广州友谊商店、时代广场、南方大厦、中华广场购物中心、荔湾广场购物中心。而新建的大型网点有天河城正佳购物中心、海珠城购物中心、花花世界购物中心、琶洲购物中心、长隆购物中心、白云新城购物中心、广州新城购物中心、南沙购物中心、名盛广场、雄峰商城。 2.7 建50条特色商业街 到2012年，全市将拥有50条特色商业街，其中有20条重点商业街、47条区域级商业街，以北京路步行街、上下九步行街和珠江滨水带风情休闲街为龙头。 其中重点改造建设的商业街有北京路商业街、上下九

32、步行街、珠江滨水风情休闲街、农林下路综合商业街、中山路商业街、人民路商业街、文德路字画文化街、华林源胜玉器古玩工艺街、状元坊饰物精品街、一德路商业街、江南大道商业街、车陂路商业街、大沙地路商业街、番禺市桥商业街、花都商业大道商业街、增城挂绿路商业街、从化西宁商业街、永福路汽车用品街。 重点新建的商业街有：白云新城商业街、广州新城商业街、南沙商业街。 三、广州主要城区及商圈介绍3.1越秀区3.1.1 区域概况 越秀区以前一直是旧城中心，商业气氛浓厚传统的商业 零售网点主要集中心北京路及与之交汇之中山四、五路段 该区因为是老城区，所以以前之商业零售主要是临街店铺经营 ，具有岭南特色之“骑楼”，令购

33、物者免受日晒雨淋，而且商铺较连网，周边居住人口亦形成聚集人气之商业零售街 上世纪80年代末至90年代初，随着经济改革开放，政府在北京路投改建或新建两大百化公司广州百货及新大新百货，加上香港的连锁品牌从事贸易如：Apple Shop、Giordano等纷纷地北京路抢滩建立旗舰店，从而带 动越来越多物人流，造就了今天众京周知的“北京路步行街”。而邻近北京路之西湖路、教育路、惠福 东路等因此受惠，“西湖路夜市”亦曾经兴旺 但是，随着90年代中期之广州旧城区改造及地铁一号线动工严重破坏了越秀区的商业零售，除北京路在因受政府保护影响不大，中山四、五路及周边商业因旧楼房拆迁，人口迁移而大受打击，今年随着名

34、盛广场、光明广场、五月花广场等大型主题商业纷纷开业或即将开业，有望使北京路商圈商业氛围更上一层楼 越秀区，该区占地13平方公里，人口近50万，城区配套功能较齐全，生活方便，但发展较天河、东山等城区滞后，商业以零售、批发业为主。 新形象定位-古城商都发祥地，以二片一线为中心，北京路商业圈；沿江路旅游休闲区，包括酒吧一条街、长堤大马路；状元坊，与广州风情博物一条街共同成为该区新的定位。越秀区以前一直是旧城中心，商业气氛浓厚传统的商业零售网点主要集中在北京路及与之交汇之中山四、五路段 根据未来市场发展趋势及自身优势，越秀区将会发展成为商业贸易及旅游业共同发展之商业区域。在南部制订了“两片一线”之发展

35、方向，即利用沿江西路发展旅游观光业，将“北京路商业步行区”向南伸延，与西南面较为分散之一德路“干果海味”及“玩具精品”批发专业街，大新路鞋业批发专业街等连贯发展，而由北往南贯穿“文化史迹浏览带”，“宗教文化游览带”及“城市传统中轴线景观游览带”等。 被誉为“岭南第一街”的北京路一向是众多商家眼中寸土寸金之地，目前北京路上最耀眼的大型商用物业要数广百和广百新翼。据调查，实行全日制步行后的北京路，平时的人流量达万人次，假日的人流量增至万人次 越秀区商业发展规划 根据未来市场发展趋势及自身优势，越秀区初步制定了商业贸易，及旅游业共同发展之规划 除北部较成熟之流花服装贸易区，在南部制订了“两片一线”之

36、发展方向，即到用沿江西路发展旅游观光业，将“北京路商业步行区”向南伸延，与西南面较为分散之一德路“干果海味”及“玩具精品”批发专业街，大新路鞋业批发专业街等连贯发展，而由北往南贯穿“文化史迹浏览带”，“宗教文化游览带”及“城市传统中轴线景观游览带”等 随着一德路升级换代整改工程进度的推进，对该路段“玩具、海味、干果一条街”的规划整饬方案将于今年6月份完成。并且，鉴于越秀区政府将依托大型商厦建设，使一德路商业街从传统的一级批发市场形态向贸易中心这种高级形态发展，将一德路、沿江路、长堤建设成为独具特色的购物旅游商业区越秀区商业规划图展贸区国际商贸区沿江特色商贸区主要商圈现状北京路商圈 历史北京路地

37、处广州市中心，是广州城建之始所在地，是历史上最繁华的商业集散地。根据史料和专家考证，目前，北京路、教育路和西湖路周边区域已有或已建成及挖出的历史文化遗地有：秦番禺城遗址、秦汉造船工地遗址、西汉南越国宫署遗址、唐清海军楼遗址、南汉御花园、明大佛寺、明城隍庙、明清大南门遗址、清庐江书院、广州起义纪念馆等十多个朝代的十多个具有较高历史文化价值的文物古迹。地处中轴线的北京路商圈，以岭南风情特色、历史文脉特色和老字号特色闻名于珠江三角洲，是众商家进驻广州市场的一个必争之地。 现状北京路商圈是以北京路步行街为主干，以广百大厦、新大新为主要节点向外扩散的传统商业区，目前该商圈的消费群主要以周边居民及旅游者为

38、主，档次为中档，区内集合了全市最多的品牌店，行业种类繁多，店铺林立，历来是广州市最出名的商圈。为了更好的适应现代商业的快速发展，北京路步行街于去年（二零零三年）进行了整饰工程及改造，改造后的北京路商业步行街保留了北京路作为传统商业街的岭南风情，除商业氛围更为浓郁外，还按照“商旅互动”的要求，把商业资源和旅游资源整合，使得北京路与大佛寺、南越王墓、古书院群连成一片。 特点 地处中轴线，地理位置优越； 传统商业重地，拥有固定和忠实的消费群体，商业氛围浓厚，在广州商圈中居首； 知名度高，具有旅游资源优势； 北京路步行街以及千年古道等文化遗产，成为北京路商圈最大的资本，从“没到北京路就没去过广州”中可

39、窥见北京路的影响力 存在问题 各商铺的经营档次参差不齐，整体布局略为混乱； 虽然交通非常便利，但外围交通组织混乱，随着私家车拥有率的提高，停车位明显不足，阻碍了北京路商圈的向外拓展； 缺乏休闲设施，文化餐饮服务类发展不足，硬件设施有待改善； 商铺供应量少，令临街店铺租金高居不下，令众多新品牌未能进入 未来发展趋势 以老牌商业旺区北京路为中心的商圈，将向南延伸，把中山路、西湖路、教育路、惠福路、大南路纳入其中； 重点吸引国际知名品牌进入北京路，提高国际化水平。依托北京路深厚的岭南文化底蕴，发展古城文化主题旅游；项目结合分析：北京路商圈地处广州市中轴线，其地理位置及商业气氛是其他区域所无法比拟的，

40、但目前商圈该商圈暴露出几个问题，值得借鉴：随着几大商场的开业及北京路步行街的饱和，整个商圈也将沿着中山路向外拓展，但对本项目的发展影响不大。 重点发展北京路的饮食、娱乐、康体等服务业门类，完善交通建设，于2010年左右将北京路建设成具有岭南特色的国际商业步行街3.2东山区环市东商圈中华广场商圈流行前线中华广场 区域概况 东山区全区总面积17平方公里，常住人口达60万人，占全市总人口数的10.5%，仅次于越秀区、荔湾区居第三位。本区从业人员达53万人，由于是政府职能区，国家机关公务人员、政党机关和社会团体的就业人数较多，且这部份人的年平均收入仅次于金融保险业、交通运输业、能源供应业、房地产代理与

41、经纪业，属中上收入阶层，从年龄上看以30-50中青年人更多一些；且多为外地移民 同时由于该区写字楼密集，附近写字楼与单身公寓中的白领一族亦是该区主要消费人群，这部分人受教育程度普遍较高，年轻有活力，追求时尚，生活品味也别具一格。整体消费力高居三大商业区之首(上下九、北京路、农林下路)。 一直以来，东山区凭借本身独特的区位、环境、文化、教育、人才等方面的优势，吸引了大量人流、资金流、商品流、信息流，成为资金密集、商贸服务发达的宝地。东山区已成为广州市经济活动最活跃、经济特点鲜明的城区之一。在高级商务、信息服务、商贸旅游、专业购物等方面形成了自己独特的产业和区域优势 目前，东山区的商业集中区域可分

42、为四大板块，包括以环市东高级商务区、名牌零售业、特色餐饮业为主体的环市路板块；以农林下路、署前路商业带为主的农林下路板块；以中华广场为核心的中华广场板块；以10多家专业市场形成龙头效应的海印板块。白领消费主要集中在环市东路板块及农林下路板块环市东实力居东山之首 在东山区商业楼宇的开发与利用中，写字楼占据了主导地位。其中以“写字楼经济”为特色的环市东高级商务区的发展与聚集效应尤为突出。 该地区汇集了花园酒店、世贸中心、广东国际大酒店、假日酒店、白云宾馆、电子大厦等高级商务楼，吸引了西门子、伊莱克斯等一大批国内外知名品牌企业集团的总部进驻，成为广州市具有代表性的高级商务区之一。 以“写字楼经济”为

43、特色的环市东商务区已发展成为对东山区经济贡献最大的经济优势区域，对带动周边地区的发展形成了强大的辐射力。环市东已成为广州市规模最大、档次最高、配套最成熟的高级（一级）商务中心区。 东山区主要商圈/版块现状中华广场商圈 概况中华广场商圈主要由中华广场、地王广场和流行前线为中心组成，商圈的形成是随着1999年6月份流行前线的开业和2002年及2003年的6月份中华广场和地王广场的相继开业而形成的，属广州知名的地铁商圈之一。该商圈以烈士陵园与英雄广场连线为轴心，利用中华广场、流行前线、电讯街、老鼠街、海印运动城及地王广场，形成了聚集亚洲潮流商业的“个性、时尚、潮流”的连体商业码头。 特点 商圈经营模式与同为地铁商圈的天河城商圈形成了差异化，强调实惠与前卫及个性化消费； 具有交通优势，广州地铁商业的成功典范； 消费群体年轻化，15-30岁的年轻人为商圈绝对主力消费群； 随着2003年地王广场与流行前线的接