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1、 奥山余家头项目开发建议及经济效益分析目 录前言 2项目规划调整建议 4项目开发推进建议 32项目价格定位 59项目分期经济效益估算 72项目总体经济效益估算 111前 言长江七桥及罗家港高架桥的设置、罗家港明渠的保留、临街面地块的大量削减，使罗家港两侧地块的商业优势大大削弱，商业联动作用基本丧失，而原有关于打造商圈的构想，也要因现有局面的改变而作较大的调整。地块占地大面积缩水而还建物业开发体量依然不变，使对住宅布局产生的影响也不言而喻。为了顺应外在变化，我们不得不重新调整大体的规划思路，重新分配商业与居住的体量，重新审视商业、住宅与还建物业的关系，并优化整体布局，以最大限度提升商业影响力和提
2、升项目居住品质。项目规划调整建议一、项目规划调整建议项目面临的两大变化，促使我们不得不调整规划思路，重新考虑体量分配和物业布局。项目规划调整建议【第一大变化】：七桥高架设计，罗家港明渠保留。罗家港明渠的保留，使沿罗家港两边分布的物业形成实质性隔离，罗家港明渠两侧物业的临街优势削弱或不复存在，商业联动效应基本丧失。和平大道沿线及社区主要轴线，人流和车流相对容易聚集，成为本项目商业价值最为突显之处。罗家港明渠北侧的规划小路，衔接临江大道与和平大道，也是北部大地块外围的交通要道之一，但商业价值明显不如前期构想突出。项目规划调整建议【第二大变化】：地块面积及总开发量大大缩水，且还建物业所占地块比例较大
3、。项目总占地760亩，其中，可对外开发的土地仅460亩，容积率为3，可建面积92万；可还建的土地300亩，容积率为2.6，可建面积52万，其中还建住宅46万，还建住宅及其他物业6万。项目规划调整建议此时：罗家港南面临街处的地块被拿掉后，项目大面积占据金边银角地带的优势不复存在。还建物业与外售住宅之间不可避免要出现相间布局的局面。B地块商业价值削减至最低点。项目规划调整建议1、商业与住宅的体量调整：商业物业体量定位：在项目规模缩水，临街优势不复存在的情况下，我司建议项目开发的商业物业与还建的商业物业，充分利用和平大道沿线、罗家港旁的规划路、社区的主要人流轴线、A地块东部规划道路及A地块中部横贯东
4、西的规划路分布，按其占地及容积率关系来看，商业物业体量将可达到近30万，其中包括还建的商业物业6万。项目规划调整建议建成后的商业物业将辐射青山、洪山、武昌、汉口二七、后湖等片区，成为武汉主城北部区域的商业商务中心，紧紧吸附项目周边的居民及工作人群，广泛辐射汉口、武昌一江两岸的多区人群。项目规划调整建议商业与住宅的比例关系：初步按商业物业30万（含还建商业）的体量预计，那么开发住宅与还建住宅共114万，本项目商业与住宅的比例约为1：4。项目规划调整建议2、各类物业分布区域调整：在项目自身及外界依傍发生如此变动的基础上，我司对本项目规划作出如下调整：商业物业将主要沿A地块的街角地带布局：充分利用A
5、地块临和平大道主街面、临街面长的特点，大面积布局商业，使商业物业体量达到最大化，接近30万的定位目标。项目规划思路调整建议还建物业将沿B地块和A地块中部或偏东区域布局。历经两大重大变化后，相对独立的B地块居住价值与商业价值均降到最低，建议全部用于开发还建住宅，使还建住宅对其他区域居住品质的影响降到最低。B地块占地不到150亩，要确保300亩的还建土地，必然要牺牲其他地块的土地，建议将A地块中约150亩左右土地用于剩余住宅与商业的还建，而且要位于A地块位置居中或偏东的区域，最好占据农田地带，既不影响项目对江景的利用，又能快速启动还建工作。项目规划调整建议住宅物业确保最大程度临江布局。确保A地块临
6、江地带及C地块临江地带江景的充分利用。项目规划调整建议3、具体调整方向建议：我司根据项目地块特点，遵循上述体量及布局调整的初步思路，从不同的角度出发，相应提出了三套展示项目规划概念及功能分区的示意方案，具体剖析如下：项目规划调整建议规划概念及功能分区方案一：高档住宅区与商业区适度联合，使住宅区临街商业与商业商务核心区商业联合形成形象统一、品质突出的商业形象。在A地块上，沿罗家港明渠布局临街商业，是充分考虑该地块西面规划路作为衔接临江大道、和平大道两条干道的车流与人流拦截效应。项目规划调整建议项目规划调整建议项目规划调整建议优势分析：高档住宅区与商业区的结合，有利于树立统一的高品质项目形象。较好
7、的规划了道路交通网路，使车流、人流能有效聚集和疏通，高档住宅区的出入口也易于规划设计。A地块的还建住宅区拆迁难度较小，可有效缓解后期拆迁压力，保证工程进展顺利。劣势分析：A地块的商业区、高档住宅区和还建住宅区结合较为紧密，会互相产生一定的干扰性，使中部地段的商业价值和居住价值都大大降低。A地块高档住宅区和商业区的地形不规则，不利于后期的规划布局。A地块高档住宅区临高架桥的沿线拉长，有一定的噪音干扰，降低居住舒适度。项目规划调整建议规划概念及功能分区方案二：降低还建区对高档住宅区的干扰，使还建区、高档住宅区和商业区均拥有教好的完整性，有利于保持主要临街面及临桥处的项目形象并降低相互之间的干扰。项
8、目规划调整建议项目规划调整建议项目规划调整建议方案二优劣势分析：优势分析：商务公寓衔接商业和高档住宅区，能有效减少商业对住宅的干扰性，使居住环境更纯粹。地块分区相对完整规则，方便后期的规划布局。劣势分析：还建住宅区、高档住宅区、商业区仍是互相结合，不能很好的规避对彼此的干扰，对商业和住宅的环境都存在一定的影响。该布局使首期开发还建住宅面积体量过大，而外销住宅和商业开发体量有一定的局限性，首期投入资金压力较大，开发风险也随之增加。项目规划调整建议规划概念及功能分区方案三利用住宅还建区隔离商业与居住区的干扰，还建商业与商业区形成较好的融合。最大限度的确保了临江住宅的独立性和完整性，有利于居住区内部
9、品质的提升，同时有利于施工组织。项目规划调整建议项目规划调整建议项目规划调整建议方案三有效的确保了各个区域的物业品质，有利于利用现状道路，协调各类物业，统筹开展施工工作，降低拆迁还建期间的成本。在规划上较易出彩，在开发中易于掌握。但此方案的关键点在于A地块住宅还建区建筑规划风格，应与高档居住区保持一定的统一，使商业、还建与住宅在视觉上完美融合，整体品质上达到较好的提升。项目规划调整建议因此，下面我司将以第三套规划概念及功能分区方案为参考，进一步确定各类物业的详细体量、具体分区及其产品形态。以A地块中部与B地块衔接的横向桥延伸线为界：以北为纯粹的居住区，依次由还建住宅区与江景住宅区构成以南为纯粹
10、的商业区，商业街区、商务公寓共成一体。江景住宅区、核心商业区（含还建商业）与还建住宅区，三大区域以还建住宅区为纽带，商业与居住相互隔离又适度联系。项目规划调整建议核心商业区：A、B地块衔接桥延伸线以南，地块占地由商业与还建商业共同组成，占地约144亩，分别按还建容积率2.6，外售物业容积率3的标准计算，商业建面约28万，其中，还建商业6万。为使商业物业便于变现，又不失核心商业区的特色，通过打破传统步行街模式的商业流行港、迷你Mall联盟、Block街区商业、商务中心等四类特色商业相联合的方式，丰富商业物业形态，使特色各具的商业物业完美融合形成特色鲜明的统一体，既便于经营，又利于销售。还建商业形
11、态可根据还建要求建设。项目规划调整建议还建住宅区：B地块137.68亩土地及A地块中部的农田区域约127.7亩土地，用于还建住宅的建设，确保2.6容积率内42万的还建住宅体量。在还建住宅区容积率限制及开发成本控制的前提下，还建住宅将全部以小高层住宅出现。项目规划调整建议江景住宅区：C地块近218亩土地全部用于江景住宅开发。A地块除去用于核心商业区和还建住宅区的地块后，剩余的滨江地带全部开发住宅，滨江地带占地约133亩。容积率控制在3以内，滨江地带将可开发江景住宅约70万。项目规划调整建议由于滨江程度的不同，在产品形态上可适度差异。在一线江景地带，环境相对独立的C区小地块中，为确保该地块大部分产
12、品均能观江景，又能出现十分突出的精品，建议采取层层退台的花园洋房与高层江景住宅相搭配的方式。由于江堤高约6米，建议此处以层层退台的花园洋房或叠加别墅产品为主，底层架空设计作为车库，2、3层复式设计，4、5、6层平层设计，使每位住户均享有较好的一线观江空间。A地块临江地带160余亩土地用于小高层与高层相搭配的江景住宅开发模式。临近火车带，预留充足空间，打造防噪绿化带，以浓密的树种为主，遮挡过往火车带来的噪音干扰。项目规划调整建议三大区域关联纽带：现状罗家路，是联系各个区域的纽带，可作为早期施工的主要道路，但前期施工同时也要组织建设社区的主要道路，使楼盘格局更加协调，也可为后期施工作铺垫。项目开发
13、推进建议二、项目开发推进顺序建议1、项目物业构架分析：从上面对各个区域，各类物业体量的初步分析，可以看出本项目完整的物业构架。商业物业住宅物业合计对外开发22万70万92万还建物业6万46万52万合计28万116万144万项目开发推进建议2、各区域地块的功能及相应的经济指标【江景住宅区】总占地233333.33，合计350亩，可建江景住宅70万，建筑形态为小高层为主，高层为辅，洋房作点睛之笔，开发少量。项目开发推进建议C地块：总占地145060.58，合计217.59亩，共可建住宅物业43.52万。其中，一线临江39373.4，合计59.06亩，可建一线江景物业约11.81万。A地块带状滨江地
14、块：A地块临江地带约230米的带状区域，其总占地确定为88272.75，合计132.41亩，可建江景住宅约26.48万。项目开发推进建议【还建住宅区】总占地176923.07，合计265.38亩，可还建住宅46万，以小高层住宅为主。B地块：刨除不能拆迁的物业后，剩余区域将全部用于还建，其总占地为91787.5，合计137.68亩，可还建住宅23.86万。A地块中部带状地块：隔离商业与江景住宅区，区域占地85135.57，合计127.7亩，可还建住宅22.14万。项目开发推进建议【核心商业区】对外开发的商业物业：总占地73333.34，合计110.00亩，可建商业22.00万。其中有37609.
15、56的土地，每亩单价为300万，另外的35723.78。沿地块现有的罗家路主要布局街区商业，便于商业快速变现，多为2层商业为主。在罗家路与和平大道交汇处，则以迷你Mall式集中商业为主，吸纳品牌商家，打造商业高品质形象。商业形式上多为针对特定商家量身定做的35层集中形商业。沿社区主要道路轴，布局BLOCK街区商业，多为23层的街区商业建筑。在桥侧显眼位置，但相对背街的地段，以布局商务公寓、酒店等物业为主，打造中心商务区。项目开发推进建议还建商业物业总占地23076.93，34.62亩，可还建商业6.00万。还建商业体量不大，主要以建筑密度和覆盖率较大的集中型商业出现，还建商业的主要临街面为东面
16、规划路，使其对本项目核心商业区的商业物业干扰降到最小。项目开发推进建议3、项目开发周期建议：开发商对外开发的物业与还建物业的比例为1.77：1，若分期同步匀速开发，项目每开发1.77的外销物业，同时得建设1的还建物业，同期开发的还建物业所占比例较高。此处我司结合开发商正常情况下，年均开发和去化15万房地产物业的水平初步预计，按外销物业与还建物业的比例，预计开发商年均开发量将近24万。那么，结合本项目144万的总开发体量，初步预计开发商将可于6年内开发完毕。项目开发推进建议以1年为1个开发及销售周期，整个项目将分6期逐步推进，推进过程中遵循以下八大原则：原则一、现场施工组织必须可行性而且便利。原
17、则二、各期住宅及商业组团对外交通组织便利。原则三、各期商业、住宅与还建物业的形象能够最大程度统一。原则四、各期商业与住宅之间相互促进作用能够达到最大化。项目开发推进建议原则五、原有农田地带与涉拆区域的达到最佳利用效果，缓解拆迁压力、降低拆迁安置成本。原则六、确保业主在拆迁后的12年时间内得到还建物业，使总体拆迁安置成本控制到最低水平。原则七、各期总的开发体量均匀控制在2026万之间，不得过多偏离于年均开发体量，造成部分年度开发压力过大。原则八、前期资金投入阶段，各期间还建物业体量不得超过可售物业体量，还建住宅遵循前后紧、中间松的策略。项目开发推进建议以上述八大原则为参考依据，合理安排项目整体推
18、进顺序及各期物业开发体量、资金投入总量、销售收入总量等。每期必须协调内容工程推进安排资金投入总量销售收入总量外销住宅外销住宅开发量外销住宅总的资金投入量外销住宅销售总收入外销商业商业物业开发量商业物业总的资金投入量外销商业销售总收入还建物业还建物业开发量还建物业总的资金投入量涉拆物业每期涉拆的住宅及商业体量每期涉拆的住宅及商业的搬迁、拆迁安置补偿资金总量项目开发推进建议4、各类物业分期推进顺序建议：【江景住宅分期推进顺序】从用地现状来看，C地块大面积涉拆，不宜首期动工，A地块临江地带尤其是其东部区域有大面积农田，涉拆民宅较少，因此，A地块作为首期开发其条件相对成熟。因此，建议江景住宅从A地块开
19、始，从东部农田较多的区域开始，由东向西推进，分别作为第一、二期开发。由于C地块南部相对居中的地带已有现成的道路可以借用，因此，建议C地块由南到北逐步开发，并C地块南部区域配合B地块拆迁顺序采取中间住宅先行，由中到西、最后东的方式。项目开发推进建议住宅开发分期节奏如下：一期开发A地块滨江地带东部，物业占地44723.86，建面13万，局部容积率3.1。二期开发A地块滨江地带西部，物业占地43548.89，建面14万，局部容积率3.21。三期开发C地块南部中间地块，占地29723.22，建面10万，局部容积率3.36。四期开发C地块南部西边地块，占地32425.17，建面11万，局部容积率3.39
20、。五期开发C地块南部东边地块，占地43538.79，建面12万，局部容积率2.74。六期开发C地块北部一线江景住宅，占地39373.4，建面10万，局部容积率2.54。项目开发推进建议小结：江景住宅采取先紧后松的开发节奏，为后期集中开发还建物业、商业物业预留了相对充足的开发空间。项目开发推进建议【还建住宅分期推进顺序】从两大还建区的现状来看，A地块中部的带状区域大部分为农田，仅少量民宅涉拆，且此区域东部有现成的道路可利用，首期开工条件相对充足，因此，建议还建住宅也从A地块拆迁区的东部地块开始，由东向西推进，分别作为一、二、三期的还建住宅。B地块中部在还建有了着落、拆迁逐步完成的情况下，可依其中
21、部的现状道路组织施工，先期完成中部小地块物业的建设。然后由中向西、最后东的开发模式，使B地块东部的大面积还建物业放在最后开发，使六期开发拥有更多流动资金和开发灵活性，为盘活持有型商业物业预留足够空间。项目开发推进建议还建住宅开发分期节奏如下：一期还建住宅占地40432.46，还建住宅9万，局部容积率2.23。二期还建住宅占地27363.51，建面8万，局部容积率2.91。三期还建住宅占地17339.6，建面5万，局部容积率2.88。四期还建住宅占地24736.70，建面6万，局部容积率2.43。五期还建住宅占地25812.40，建面7万，局部容积率2.71。六期还建住宅占地41238.4，建面
22、11万，局部容积率2.67。项目开发推进建议小结：还建住宅把握“前后紧而中间松”的节奏，前期快速还建是为了缓解拆迁及用地的压力，大量还建住宅推至最后为中间阶段开发还建商业、集中型商业预留了足够的资金空间和操作时间。项目开发推进建议【商业物业分期推进顺序】本项目商业物业尤其是紧邻桥身的部分商业，其价值释放十分依赖七桥建设，而长江七桥需要历时四年，以当前时间为起点，在开发过程中应充分考虑七桥的时间效应，做到充分规避和合理把握。建议采取由东向西、由南到北的顺序逐步推进。具体而言：项目开发推进建议一期开发罗家路、和平大道交汇集中型物业和临街门面。依靠项目周边人群及自身业主支撑早期经营，同时也为项目住宅
23、开发提供必要的配套支撑。一期商业占地11127.98，均为85万/亩，建面3万。其中，集中型物业23000长期持有，临街物业7000，对外出售。二期商业沿罗家路社区主轴布局，以临街商业主打，服务社区业主及周边居家人群，使社区主轴及其主要出入口的形象更加明晰。二期商业占地10133.86，其中，4632.96土地地价为300万/亩，5500.9土地地价为85万/亩，建面2万。均为2层主打的临街物业，对外销售。项目开发推进建议三期商业：紧邻2期临街铺面，沿和平大道设置集中型商业物业。三期商业占地13749.34，其地价均为300万/亩，建面4万，为3层为主的集中型商业体，对外出售。四期商业紧邻二、
24、三期商业物业，沿三期商业向北推进，但此时应注重商业环境及街区特色的营造，打造特色突出的商业流行港。四期商业占地12750.39，其中，地价300万/亩的土地共3384.65，地价85万/亩的土地共9365.74，建面3万，为2层为主、3层为辅的街区商业，对外出售。项目开发推进建议五期商业，七桥如期呈现，桥侧物业的商业价值逐步显现，此时，项目前期建设的商业也如期经营逐步成熟，此时，可考虑推出桥侧商务区的酒店物业、商务公寓等，实现此阶段的物业变现。五期商业占地12319.61，其中，地价300万/亩的土地共2590.45，地价85万/亩的土地共9729.16，建面5万，高层酒店及商务公寓商业，对外
25、出售。六期商业，通路、通车的交通优势逐步突显，此时可集中精力开发街角地带的商业物业，全面展开此集中物业的开发、招商和经营，促进整个项目成熟度的提升。六期商业占地13252.16，地价均为300万/亩，建面5万，为45层的集中型商业，长期持有。项目开发推进建议小结：商业物业开发紧密结合七桥后期建成商业价值逐步显现，楼盘开发逐渐成熟，人气渐旺的特点，把握“前松后紧”的开发节奏、“前易后难”的开发原则，前期以追求利润回报为主，后期以维系长线收益为开发目的。项目开发推进建议【还建商业推进顺序】还建商业及其他物业仅6万，占地面积23076.92，建议于某一期集中推出。结合上面各期对住宅、还建住宅的安排及
26、各期开发体量的限制，可将还建商业置于还建压力最小的第三期开发。项目开发推进建议【拆迁物业分期推进顺序】根据江景住宅开发、还建住宅建设需要合理安排住宅拆迁。一期拆迁物业主要集中于A地块临江区域的居住区及余家头海鲜市场一带。住宅涉拆面积86241.49，产业涉拆面积9935.85。二期拆迁物业主要集中于A地块商业核心区的住宅及相关产业、C地块中部的部分民宅，住宅涉拆面积124583.88，涉拆住户249户，产业涉拆面积25129.69项目开发推进建议三期拆迁物业主要集中于B地块中部及C地块西部的民宅，涉拆面积88373.83，涉拆住户175户。四期拆迁物业主要集中于B地块西部及C地块东部的民宅，涉
27、拆面积97956.41，涉拆住户188户。五期拆迁物业主要集中于B地块东部及C地块北部的民宅，涉拆面积91614.88，涉拆住户211户，产业涉拆面积1189.47。项目开发推进建议拆迁物业分五期完成，为各期住宅开发提供成熟土地做好提前准备。拆迁把握前紧后松的原则，使拆迁安置成本降到最低，拆迁为正常的开发行为提供连续不断的熟地。项目开发推进建议项目分期开发节奏安排表如下建筑面积第1年第2年第3年第4年第5年第6年住宅13万14万10万11万12万10万商业3万2万4万3万5万5万还建住宅9万8万5万6万7万11万还建商业无无6万无无无住宅拆迁86241.49124583.8888373.839
28、7956.4191614.88完毕产业拆迁9935.8525129.69无无1189.47完毕涉拆住户数178户249户175户188户211户无合计25万24万25万20万24万26万项目开发建议各期物业占地面积见下表：建筑面积第1年第2年第3年第4年第5年第6年住宅13万14万10万11万12万10万住宅占地44723.8643548.8929723.2232425.1743538.7939373.4商业3万2万4万3万5万5万商业占地11127.9810133.8613749.3412750.3912319.6113252.16还建住宅9万8万5万6万7万11万还建住宅占地40432.4
29、627363.5117339.624736.725812.441238.4还建商业无无6万无无无还建商业占地23076.92 项目价格定位三、项目价格定位1、江景住宅价格定位一般常用的楼盘定价方法有：成本定价法、竞争定价法、加权定价法、差异定价法、可比楼盘量化定价法等。地块面积缩小和规划思路调整后，本项目的住宅基本均拥有了较好的观江优势，一线江景住宅与二线江景住宅差距大大缩小，居住品质总体得到较好的提升。因此，在此处我司将A、C地块的江景住宅作为一个整体，以当前市场在售的江景住宅物业为定价参考，初步确定出本项目江景住宅的初步的均价。项目价格定位参考楼盘选取：目前武汉市在售的、与本项目具有可比性
30、的临江楼盘有金都汉宫、锦江国际城、锦绣长江、外滩棕榈泉、时代豪苑等，选用可比楼盘量化定价法来确定本项目住宅部分的均价。项目价格定位可比楼盘综合因素量化统计表（一）因素权重金都汉宫锦江国际城项目地块位置0.5424231.5价格0.54252.510.5配套0.441.641.641.6物业管理0.351.551.541.2楼盘品质0.351.541.241.2建筑形态0.341.241.23.50.9交通0.431.241.641.2城市规划0.341.241.241.2楼盘规模0.230.630.640.8朝向0.431.231.241.6景观0.351.551.541.2环境0.351.5
31、51.541.2发展商信誉0.240.840.840.8付款方式0.140.40.440.4户型设计0.341.241.241.2销售情况0.140.440.440.4广告0.240.840.840.8停车位数量0.150.540.440.4评分21.121.618.65项目价格定位可比楼盘综合因素量化统计表（二）因素权重时代豪苑外滩棕榈泉世茂锦绣长江位置0.552.552.542价格0.552.531.552.5配套0.45231.231.2物业管理0.341.241.251.5楼盘品质0.341.241.251.5建筑形态0.341.241.251.5交通0.441.641.620.8城市
32、规划0.351.541.241.2楼盘规模0.220.410.251朝向0.441.641.641.6景观0.330.930.951.5环境0.351.551.541.2发展商信誉0.230.630.651付款方式0.140.440.440.4户型设计0.341.241.241.2销售情况0.130.340.450.5广告0.240.840.851停车位数量0.140.440.450.5评分21.819.622.1项目价格定位原始数据计算表格原始数据计算栏序号楼盘名称楼盘得分（X）楼价（Y）X*XY*YX*Y1金都汉宫21.110000445.211000000002110002锦江国际城21
33、.611000466.561210000002376003时代豪苑21.811000475.241210000002398004外滩棕榈泉19.69000384.16810000001764005世茂锦绣长江22.111000488.41121000000243100项目价格定位根据表中所给出的原始数据，大致可判断楼价与楼盘得分因素分值之间近似呈直线相关。故将所要建立的回归方程设置为：Y=a+bX只要解出式中的待定参数a与b，该回归方程即可唯一确定。根据计算栏数据，得：Y=-8264.13+878.725591X其中Y为楼盘均价，X为楼盘得分。据上述分析，项目地块的得分为18.65，计算得81
34、24.10元/平米。项目价格定位因此，将本项目住宅的整体均价定位为8000元/。在进一步确定各区域住宅均价时，可结合距离江景的远近、眺望江景的视野及住宅的建筑形态进行相应的调整，初步建议如下：极品住宅均价：重点打造一线滨江的稀缺高层江景住宅、极品江景洋房等，均价定位为15000元/左右。一般住宅均价：与还建区紧紧相邻的住宅，与江拉开了一定距离，居住品质略有折扣，单价可控制在7000元/左右。商务公寓均价：充分考虑其商务与居住功能、临桥眺江的景观特色及户型小总价低的优势，将其单价控制于7000元/。项目价格定位2、商业物业价格定位（1）项目周边物业租金状况：以本项目地块为中心，对周边商铺进行租金
35、调查结果为：余家头和平大世界家具市场：租金价格在38120元/月之间；南方家私城：租金价格在40120元/月之间。其中1楼租金位于80120元/之间。2楼物业租金为40元/左右。区域临街商业租金水平：一般的临街门面及位置较好的铺面租金多在100120元/月之间。A地块内部的原有建材市场：临街商铺租金为100元/月，内街商铺为50元/月左右。和平大道临街商铺：据调查该区域正临和平大道的商铺，商业价值相对较高，平均的租金价格在100元/月左右。项目价格定位小结：周边中档以上的集中型物业底层平均租金为100元/月。而临街商业或紧靠出入口处的商业物业租金则在100120元/之间，经营效果较好的商业租金
36、大多在120元/月左右。项目价格定位（2）本项目物业租金水平判断：临街物业的商业物业租金水平：沿和平大道、社区主要人流轴线设置临街铺面，在商业流行港中打造临街铺面，所有临街铺面统一建筑规划、合理业态分区、功能互补，商业聚集效应强。其后期商业经营效果和租金水平均将有较大提升空间，因此，建议本项目临街铺面及街区铺面的整体租金水平，在周边现有较高租金水平的基础上再适度提升约10%。那么，临街铺面及街区铺面底层租金水平为：120（1+10%）=132元/，按租金取整原则，本项目临街物业的底层租金水平将可达130元/。项目价格定位集中型商业物业租金水平：本项目周边的集中型物业，多为经营稳定、集中布局的家
37、具类专业市场，历经多年的精心培育，其租金水平已经达到较高标准。因此，目前市调的专业市场租金水平代表了区域商业当前的较高境界。我司作为新型的集中型物业，尚不成熟，其物业租赁水平建议仅以周边成熟物业的租金水平为参考，不作上浮调整，即集中型物业的底层租金初步定为100元/。项目价格定位（3）本项目商业物业价格定位：临街商业的价格定位：底层物业价格=平均每平米租金万元贷款十年月供额贷款成数10000=130109.820.510000=23675元/因此，将本项目临街物业底层均价定位为23600元/。二、三层商业价值递减，二层物业按一层的60%计算，其均价为14000元/，三层物业按二层的60%计算，
38、其均价为8400元/项目价格定位集中型商业价格定位：底层物业价格=平均每平米租金万元贷款十年月供额贷款成数10000=100109.820.510000=18211元/。因此，将本项目集中型物业底层均价定位为18000元/。二、三层商业价值递减，二层物业按一层的60%计算，其均价为11000元/，三层物业按二层的60%计算，其均价为6600元/项目经济效益分析四、项目经济效益分析：1、项目开发成本土地成本：由房屋拆迁费用及土地费用及相关税金构成。土地费用：街角地带原钢材市场100亩土地，土地价格为300万元/亩，但因七桥高架设计及道路规划，使其土地面积大大缩小，经过初步测算，其面积仅剩56.4
39、1亩。剩余703.59亩土地地价均85万元/亩拆迁成本：由房屋搬迁补助费和临时安置补助费构成。房屋搬迁补助费一次结算，而临时安置补助费则主要由拆迁面积、拆迁过渡的时间等因素决定，拆迁过渡安置期间产生的费用按武汉市城市房屋拆迁管理实施办法执行。项目经济效益分析备注：一、房屋搬迁补助费拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费，具体标准确定如下；（一）拆迁住宅房屋按被拆除房屋的建筑面积计算，被拆除房屋在40平方米以下的，房屋搬迁补助费为300元，被拆除房屋面积每增加 20（增加不到 20平方米的按 20平方米计算），房屋搬迁补助费增加 100元，但补偿最高不得超过600元。（二）对住宅房屋实行货币安置的，房屋搬迁补助费按前条规定的标准计算；实行产权调换需过渡安置的，房屋搬迁补助费按前条规定的标准双倍计算。二、临时安置补助费（一）拆迁住宅房屋，临时安置补助费按被拆除房屋建筑面积每月每平方米6元计算，超过协议书约定或超过两年还建期限的，自超过之月起，按被拆除房屋建筑面积每月每平方米12元计算。（二）拆迁商业经营用房，临时安置补助费按被拆除房屋建筑面积每月每平方米20元计算，超过协议书约定或超过两年还建期限的，自超过之月起，按被拆除房屋建筑面积每月每平方米30元计算。（三）拆迁生产用房、办公用房及其它用房，临时安置补助费按被拆除房屋建筑面积每月每平方米15
