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1、 江安县城市棚户区改造工程建设项目可行性研究报告四川省迅达工程咨询监理有限公司二一四年五月目 录第一章 总 论51.1项目概况51.2可行性研究范围、目的及编制依据71.3可行性研究主要结论8第二章 项目建设背景及必要性92.1 项目建设背景92.2 项目建设的必要性222.3项目建设的可行性25第三章 项目建设条件及选址263.1 项目建设条件分析263.2项目场址选择29第四章 项目建设规模及内容324.1主要建设内容324.2安置文件及标准324.3拆旧点项目状况及新建安置点建设规模374.4项目主要经济技术指标41第五章 项目建设方案425.1项目建设指导思想及建设方案依据425.2规
2、划设计方案435.3结构设计方案475.4给排水设计方案495.5电气设计方案525.6通信系统设计方案565.7建筑防雷方案设计575.8燃气工程方案575.9暧通设计方案595.10消防设计方案60第六章 节 能706.1节能设计原则706.2设计依据706.3 主要能耗工序及能耗指标716.4建筑节能736.5电气节能75第七章 环境保护787.1依据787.2目标787.3范围787.4建筑环境保护787.5 主要污染工序及环节797.6 污染物治理797.7环境影响评价80第八章 劳动安全卫生消防818.1 危害因素及危害程度分析818.2 安全设施82第九章 组织机构与项目管理84
3、9.1 组织机构849.2项目管理85第十章 招投标方案8710.1 招标范围8710.2 招标组织方式8710.3招标方式及相关要求87第十一章 项目实施进度与物业管理9011.1项目建设工期9011.2项目实施进度安排9011.3物业管理90第十二章 投资估算与资金筹措9212.1投资估算的依据9212.2投资估算编制说明9212.3投资估算9412.4资金筹措102第十三章 贷款偿还分析10313.1贷款本息偿还方案10313.2贷款偿还分析103十四章 风险分析10614.1 项目建设期间风险分析10614.2 项目建设期风险防范对策107第十五章 社会评价11015.1社会评价方法的
4、选择及基本因素的识别11015.2项目对社会的影响分析11015.3互适性分析11015.4社会风险分析11115.5社会评价结论111第十六章 结论与建议11216.1 结论11216.2 建议112附件第一章 总 论1.1项目概况1.1.1 项目名称江安县城市棚户区改造工程建设项目。1.1.2 建设地点江安县城市棚户区改造工程建设项目位于宜宾市江安县江安镇，涉及四个棚户区改造拆旧点，两个新建安置点。其中：拆旧点分别为人民球场西侧棚户区改造拆旧点、滨江路（川剧团）棚户区改造拆旧点、西街棚户区改造拆旧点、三社区（含青云街）棚户区改造拆旧点；新建安置点分别为会龙小区安置点、西街安置点。1.1.3
5、 建设单位项目业主：江安县国有资产经营投资有限公司。江安县国有资产经营投资有限公司成立于2003年，经江安县人民政府批准并在江安县工商、质监和税务等行政管理机构依法注册登记的国有独资公司（简称国资公司），直属江安县人民政府，由江安县人民政府委托江安县财政局等部门监管。公司注册资本11100万元，法定代表人林浩江。公司设立有董事会、监事会，内设办公室、综合财务部、经营管理部和投资开发部。公司经营范围：国有资产经营及管理、项目投资管理、市政基础设施建设、公共设施建设、房地产开发、广告制作、发布（以上涉及行政许可、资质论证的，按行政许可、资质论证的范围时限从事经营）。公司现持有的国有控股权有：江安县
6、开源水务投资有限公司股权7467万元，江安县淯江文化旅游开发有限责任公司股权5000万元，江安长江公路大桥开发有限责任公司股份969.68万元，宜宾市农业融资担保有限公司股份400万元，江安县汉安供排水有限公司股份204万元，江安县交通投资开发有限责任公司股份47万元，江安县沿江港务有限责任公司50万元（一期）。截止2014年4月，公司实现融资和经营收入11308万元（融资10800，资产处置和租赁508万元），实现利润351 万元，资产总额达241715万元，负债60451万元，所有者权益181264 万元，负债率为25%。公司在具体运营中着力构建三大平台，即：国有资产经营管理平台、筹资融资
7、平台和信用担保投资平台、政府性项目投资建设平台。本着“高效、诚信、创新、发展”的理念，不断开创国有资产经营管理新局面，为江安县经济社会发展做出贡献。1.1.4 建设内容及规模江安县城市棚户区改造工程建设项目主要建设内容为安置还房、配套商铺、小区物管用房及其他配套用房、小区道路及配套设施等建设。本项目总用地面积32,154.95，总建筑面积126,341.09，拟建安置房872.00 套。其中：（1）住宅建筑面积94,948.19；（2）配套商业用房建筑面积11,434.83；（3）小区其他配套用房建筑面积951.84；（4）地下建筑面积19,006.23。1.1.5建设总投资本项目估算总投资3
8、7,624.70万元，其中：工程费用26,970.79万元，占总投资的71.68%；工程建设其他费用5,453.15万元，占总投资的14.49%；预备费（基本预备费和涨价预备费）1,296.96万元，占总投资的3.45%；建设期利息3,903.80万元，占总投资的10.38%。1.1.6 资金来源本项目工程估算总投资37,624.70万元，资金来源：（1）项目资本金7,824.80万元，占投资总额的20.80%。项目资本金由业主自筹资金投入解决。（2）申请银行借款29,800.00万元，占投资总额的79.20%，为长期贷款，贷款期限15年,贷款利率为6.55%。1.1.7 建设工期建设工期36
9、个月，2014年6月至2017年5月。1.2可行性研究范围、目的及编制依据1.2.1研究范围我公司受江安县国有资产经营投资有限公司的委托，对江安县城市棚户区改造工程建设项目进行可行性研究并提交可行性研究报告。本次研究范围主要包括：项目建设的背景及必要性、项目选址及建设条件、建设内容及规模、建设方案、节能方案、环境保护、投资估算及资金筹措、贷款偿还及风险分析、社会效益评价等。1.2.2研究目的通过对“江安县城区棚户区改造工程”建设项目可行性的研究分析，对本项目建设经济合理性、技术可行性及实施的可能性提出综合性可行性研究报告，供相关部门决策。1.2.3编制依据（1）中华人民共和国城乡规划法；（2）
10、中华人民共和国城市房地产管理法；（3）国家计委关于建设项目可行性研究试行管理办法、建设项目经济评价方法与参数（第三版），中国国际工程咨询公司投资项目可行性研究指南；（4）关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见建保（2009）295号；（5）国务院关于加快棚户区改造工作的意见国发201325号；（6）四川省棚户区改造工程实施方案；（7）四川省建设工程工程量清单计价定额2009年；（8）建设工程工程量清单计价规范2013年；（9）四川省工程造价信息2014年3月；（10）江安县国民经济和社会发展第十二个五年计划纲要；（11）江安县统计年鉴；（12）江安县城市总体规划；（13）宜宾市人民政府
11、办公室关于加快推进危旧房棚户区改造工作指导意见；（14）江安县人民政府关于县城棚户区改造项目拆迁安置管理办法；（15）国家现行的行业规定，法律法规，设计标准，技术规范；（16）项目单位提供的有关基础资料。1.3 可行性研究主要结论江安县城市棚户区改造工程建设项目是在党中央、国务院着力改善民生，解决城市低收入家庭住房问题，全面落实保障性住房建设，推进城市和国有工矿棚户区改造工作的宏观背景下提出。我们通过对项目建设条件以及选址、建设规模及方案的分析，认为本项目工程建设条件具备，建设方案合理。该项目的实施有助于推动江安县城市建设的发展，改善民生，有利于社会和谐稳定、有利于节约利用土地，促进地方经济的
12、发展，社会效益巨大。综上所述，项目建设是必要的，方案可行。第二章 项目建设背景及必要性2.1 项目建设背景2.1.1 宏观经济背景2014年，我国面临的形势依然错综复杂，有利条件和不利因素并存。世界经济复苏存在不稳定、不确定因素，一些国家宏观政策调整带来变数，新兴经济体又面临新的困难和挑战。全球经济格局深度调整，国际竞争更趋激烈。我国支撑发展的要素条件也在发生深刻变化，深层次矛盾凸显，正处于结构调整阵痛期、增长速度换挡期，到了爬坡过坎的紧要关口，经济下行压力依然较大。同时要看到，我国发展仍处在可以大有作为的重要战略机遇期，工业化、城镇化持续推进，区域发展回旋余地大，今后一个时期保持经济中高速增
13、长有基础也有条件。我们必须防微虑远，趋利避害，一定要牢牢把握发展的主动权。 今年经济社会发展的主要预期目标是：国内生产总值增长7.5%左右，居民消费价格涨幅控制在3.5%左右，城镇新增就业1000万人以上，城镇登记失业率控制在4.6%以内，国际收支基本平衡，努力实现居民收入和经济发展同步。加强对增长、就业、物价、国际收支等主要目标的统筹平衡。做好今年政府工作，要以深化改革为强大动力，以调整结构为主攻方向，以改善民生为根本目的，统筹兼顾，突出重点，务求实效。(一)推动重要领域改革取得新突破。(二)开创高水平对外开放新局面。(三)增强内需拉动经济的主引擎作用。把消费作为扩大内需的主要着力点。把投资
14、作为稳定经济增长的关键。加快投融资体制改革，推进投资主体多元化，再推出一批民间投资示范项目，优化投资结构，保持固定资产投资合理增长。中央预算内投资拟增加到4576亿元，重点投向保障性安居工程、农业、重大水利、中西部铁路、节能环保、社会事业等领域，发挥好政府投资“四两拨千斤”的带动作用。(四)促进农业现代化和农村改革发展。(五)推进以人为核心的新型城镇化。城镇化是现代化的必由之路，是破除城乡二元结构的重要依托。要健全城乡发展一体化体制机制，坚持走以人为本、四化同步、优化布局、生态文明、传承文化的新型城镇化道路，遵循发展规律，积极稳妥推进，着力提升质量。今后一个时期，着重解决好现有“三个1亿人”问
15、题，促进约1亿农业转移人口落户城镇，改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村，引导约1亿人在中西部地区就近城镇化。加强城镇化管理创新和机制建设。要更大规模加快棚户区改造，决不能一边高楼林立，一边棚户连片。(六)以创新支撑和引领经济结构优化升级。(七)加强教育、卫生、文化等社会建设。(八)统筹做好保障和改善民生工作。就业是民生之本。坚持实施就业优先战略和更加积极的就业政策，优化就业创业环境，以创新引领创业，以创业带动就业。收入是民生之源。要深化收入分配体制改革，努力缩小收入差距。社保是民生之基。重点是推进社会救助制度改革，继续提高城乡低保水平。完善住房保障机制。以全体人民住有所居为目标，坚持分类指导
16、、分步实施、分级负责，加大保障性安居工程建设力度，今年新开工700万套以上，其中各类棚户区470万套以上，加强配套设施建设。提高大城市保障房比例。推进公租房和廉租房并轨运行。创新政策性住房投融资机制和工具，采取市场化运作方式，为保障房建设提供长期稳定、成本适当的资金支持。各级政府要增加财政投入，提高建设质量，保证公平分配，完善准入退出机制，年内基本建成保障房480万套，让翘首以盼的住房困难群众早日迁入新居。针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展。（九）努力建设生态文明的美好家园。2.1.2棚户区改造政策背景2121国务院政
17、策2013年6月26日，李克强总理主持召开国务院常务会议，研究部署加快棚户区改造，促进经济发展和民生改善。近日，国务院又印发了关于加快棚户区改造工作的意见。棚户区改造是重大的民生工程和发展工程。2008年以来，各地区、各有关部门贯彻落实党中央、国务院决策部署，将棚户区改造纳入城镇保障性安居工程，大规模推进实施。2008年至2012年，全国改造各类棚户区1260万户，有效改善了困难群众住房条件，缓解了城市内部二元矛盾，提升了城镇综合承载能力，促进了经济增长与社会和谐。但也要看到，目前仍有部分群众居住在棚户区中。这些棚户区住房简陋，环境较差，安全隐患多，改造难度大。为进一步加大棚户区改造力度，让更
18、多困难群众的住房条件早日得到改善，同时，有效拉动投资、消费需求，带动相关产业发展，推进以人为核心的新型城镇化建设，发挥助推经济实现持续健康发展和民生不断改善的积极效应，现提出以下意见：一、总体要求和基本原则(一)总体要求。以邓小平理论、“三个代表”重要思想、科学发展观为指导，适应城镇化发展的需要，以改善群众住房条件作为出发点和落脚点，加快推进各类棚户区改造，重点推进资源枯竭型城市及独立工矿棚户区、三线企业集中地区的棚户区改造，稳步实施城中村改造。2013年至2017年改造各类棚户区1000万户，使居民住房条件明显改善，基础设施和公共服务设施建设水平不断提高。(二)基本原则。1、科学规划，分步实
19、施。要根据当地经济社会发展水平和政府财政能力，结合城市规划、土地利用规划和保障性住房建设规划，合理确定各类棚户区改造的目标任务，量力而行、逐步推进，先改造成片棚户区、再改造其他棚户区。2、政府主导，市场运作。棚户区改造政策性、公益性强，必须发挥政府的组织引导作用，在政策和资金等方面给予积极支持；注重发挥市场机制的作用，充分调动企业和棚户区居民的积极性，动员社会力量广泛参与。3、因地制宜，注重实效。要按照小户型、齐功能、配套好、质量高、安全可靠的要求，科学利用空间，有效满足基本居住功能。坚持整治与改造相结合，合理界定改造范围。对规划保留的建筑，主要进行房屋维修加固、完善配套设施、环境综合整治和建
20、筑节能改造。要重视维护城市传统风貌特色，保护历史文化街区、历史建筑以及不可移动文物。4、完善配套，同步建设。坚持同步规划、同步施工、同步交付使用，组织好新建安置小区的供水、供电、供气、供热、通讯、污水与垃圾处理等市政基础设施和商业、教育、医疗卫生、无障碍设施等配套公共服务设施的建设，促进以改善民生为重点的社会建设。二、全面推进各类棚户区改造(一)城市棚户区改造。2013年至2017年五年改造城市棚户区800万户，其中，2013年改造232万户。在加快推进集中成片城市棚户区改造的基础上，各地区要逐步将其他棚户区、城中村改造，统一纳入城市棚户区改造范围，稳步、有序推进。市、县人民政府应结合当地实际
21、，合理界定城市棚户区具体改造范围。禁止将因城市道路拓展、历史街区保护、文物修缮等带来的房屋拆迁改造项目纳入城市棚户区改造范围。城市棚户区改造可采取拆除新建、改建(扩建、翻建)等多种方式。要加快城镇旧住宅区综合整治，加强环境综合整治和房屋维修改造，完善使用功能和配套设施。在改造中可建设一定数量的租赁型保障房，统筹用于符合条件的保障家庭。(二)国有工矿棚户区改造。五年改造国有工矿(含煤矿)棚户区90万户，其中，2013年改造17万户。位于城市规划区内的国有工矿棚户区，要统一纳入城市棚户区改造范围。铁路、钢铁、有色、黄金等行业棚户区，要按照属地原则纳入各地棚户区改造规划组织实施。国有工矿(煤矿)各级
22、行业主管部门，要加强对棚户区改造工作的监督指导。(三)国有林区棚户区改造。五年改造国有林区棚户区和国有林场危旧房30万户，其中，2013年改造18万户。对国有林区(场)之外的其他林业基层单位符合条件的住房困难职工，纳入当地城镇住房保障体系统筹解决。(四)国有垦区危房改造。五年改造国有垦区危房80万户，其中，2013年改造37万户。要优化垦区危房改造布局，方便生产生活，促进产业发展和小城镇建设。将华侨农场非归难侨危房改造，统一纳入国有垦区危房改造中央补助支持范围，加快实施改造。三、加大政策支持力度(一)多渠道筹措资金。要采取增加财政补助、加大银行信贷支持、吸引民间资本参与、扩大债券融资、企业和群
23、众自筹等办法筹集资金。1、加大各级政府资金支持。中央加大对棚户区改造的补助，对财政困难地区予以倾斜。省级人民政府也要相应加大补助力度。市、县人民政府应切实加大棚户区改造的资金投入，可以从城市维护建设税、城镇公用事业附加、城市基础设施配套费、土地出让收入等渠道中，安排资金用于棚户区改造支出。各地区除上述资金渠道外，还可以从国有资本经营预算中适当安排部分资金用于国有企业棚户区改造。有条件的市、县可对棚户区改造项目给予贷款贴息。2、加大信贷支持。各银行业金融机构要按照风险可控、商业可持续原则，创新金融产品，改善金融服务，积极支持棚户区改造，增加棚户区改造信贷资金安排，向符合条件的棚户区改造项目提供贷
24、款。各地区要建立健全棚户区改造贷款还款保障机制，积极吸引信贷资金支持。3、鼓励民间资本参与改造。鼓励和引导民间资本根据保障性安居工程任务安排，通过直接投资、间接投资、参股、委托代建等多种方式参与棚户区改造。要积极落实民间资本参与棚户区改造的各项支持政策，消除民间资本参与棚户区改造的政策障碍，加强指导监督。4、规范利用企业债券融资。符合规定的地方政府融资平台公司、承担棚户区改造项目的企业可发行企业债券或中期票据，专项用于棚户区改造项目。对发行企业债券用于棚户区改造的，优先办理核准手续，加快审批速度。5、加大企业改造资金投入。鼓励企业出资参与棚户区改造，加大改造投入。企业参与政府统一组织的工矿(含
25、中央下放煤矿)棚户区改造、林区棚户区改造、垦区危房改造的，对企业用于符合规定条件的支出，准予在企业所得税前扣除。要充分调动企业职工积极性，积极参与改造，合理承担安置住房建设资金。(二)确保建设用地供应。棚户区改造安置住房用地纳入当地土地供应计划优先安排，并简化行政审批流程，提高审批效率。安置住房中涉及的经济适用住房、廉租住房和符合条件的公共租赁住房建设项目可以通过划拨方式供地。(三)落实税费减免政策。对棚户区改造项目，免征城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金。落实好棚户区改造安置住房税收优惠政策，将优惠范围由城市和国有工矿棚户区扩大到国有林区、垦区棚户区。电力、通讯、市政公用事业
26、等企业要对棚户区改造给予支持，适当减免入网、管网增容等经营性收费。(四)完善安置补偿政策。棚户区改造实行实物安置和货币补偿相结合，由棚户区居民自愿选择。各地区要按国家有关规定制定具体安置补偿办法，禁止强拆强迁，依法维护群众合法权益。对经济困难、无力购买安置住房的棚户区居民，可以通过提供租赁型保障房等方式满足其基本居住需求，或在符合有关政策规定的条件下，纳入当地住房保障体系统筹解决。四、提高规划建设水平(一)优化规划布局。棚户区改造安置住房实行原地和异地建设相结合，优先考虑就近安置；异地安置的，要充分考虑居民就业、就医、就学、出行等需要，合理规划选址，尽可能安排在交通便利、配套设施齐全地段。要贯
27、彻节能、节地、环保的原则，严格控制套型面积，落实节约集约用地和节能减排各项措施。(二)完善配套基础设施建设。棚户区改造项目要按照有关规定规划建设相应的商业和综合服务设施。各级政府要拓宽融资渠道，加大投入力度，加快配套基础设施和公共服务设施的规划、建设和竣工交付进度。要加强安置住房管理，完善社区公共服务，确保居民安居乐业。(三)确保工程质量安全。要落实工程质量责任，严格执行基本建设程序和标准规范，特别是抗震设防等强制性标准。严格建筑材料验核制度，防止假冒伪劣建筑材料流入建筑工地。健全项目信息公开制度。项目法人对住房质量负终身责任。勘察、设计、施工、监理等单位依法对建设工程质量负相应责任，积极推行
28、单位负责人和项目负责人终身负责制。推广工程质量责任标牌，公示相关参建单位和负责人，接受社会监督。贯彻落实绿色建筑行动方案，积极执行绿色建筑标准。五、加强组织领导(一)强化地方各级政府责任。各地区要进一步提高认识，继续加大棚户区改造工作力度。省级人民政府对本地区棚户区改造工作负总责，按要求抓紧编制2013年至2017年棚户区改造规划，落实年度建设计划，加强目标责任考核。市、县人民政府要明确具体工作责任和措施，扎实做好棚户区改造的组织工作，特别是要依法依规安置补偿，切实做到规划到位、资金到位、供地到位、政策到位、监管到位、分配补偿到位。要加强信息公开，引导社会舆论，主动发布和准确解读政策措施，及时
29、反映工作进展情况。广泛宣传棚户区改造的重要意义，尊重群众意愿，深入细致做好群众工作，积极引导棚户区居民参与改造，为推进棚户区改造营造良好社会氛围。(二)明确各部门职责。住房城乡建设部会同有关部门督促各地尽快编制棚户区改造规划，将任务分解到年度，落实到市、县，明确到具体项目和建设地块；加强协调指导，抓好建设进度、工程质量等工作。财政部、发展改革委会同有关部门研究加大中央资金补助力度。人民银行、银监会研究政策措施，引导银行业金融机构继续加大信贷支持力度。国土资源部负责完善土地供应政策。(三)加强监督检查。监察部、住房城乡建设部等有关部门要建立有效的督查制度，定期对地方棚户区改造工作进行全面督促检查
30、；各地区要加强对棚户区改造的监督检查，全面落实工作任务和各项政策措施，严禁企事业单位借棚户区改造政策建设福利性住房。对资金土地不落实、政策措施不到位、建设进度缓慢、质量安全问题突出的地方政府负责人进行约谈，限期进行整改。对在棚户区改造及安置住房建设、分配和管理过程中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊、失职渎职的行政机关及其工作人员，要依法依纪追究责任；涉嫌犯罪的，移送司法机关处理。 2122四川省出台政策根据国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（国发200724号）精神，按照省委、省政府启动实施棚户区改造工程的决策部署，为切实做好棚户区改造工作，着力改善棚户区人民群众居住条件，现结合我省实
31、际，制订了一系列实施方案。一、指导思想以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，以科学发展观为统领，以改善民生、建设和谐四川和促进经济与社会协调发展为目的，坚持以人为本，着力改善棚户区居民特别是低收入家庭的居住和生活条件，努力把棚户区改造工程建设成惠及困难群众的德政工程和民心工程。二、基本原则（一）统筹规划，分步实施。坚持棚户区改造与城市发展、产业结构调整、社会事业发展及生态环境保护统筹推进，棚户区改造要注重与廉租房等保障性住房建设相结合，与城市旧城改造相结合，与灾后重建相结合，与房地产开发相结合，统一规划，按轻重缓急，分步实施，稳步推进。（二）政府协调，分类指导。充分发挥政府的组织协调作用，
32、在政策与资金上给予必要的支持，确保棚户区改造顺利推进。积极推行市场化运作，鼓励以房地产开发方式实施棚户区改造；实施优惠政策，支持符合条件的棚户区采取职工集资合作建房或经济适用住房的方式加大改造力度；加大政府投入，积极推进城市、工矿企业、林区棚户区保障性住房建设项目实施。（三）综合开发，配套建设。棚户区改造要符合城市建设总体规划、住房保障规划、矿区发展规划等，按照“全面规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设”的要求，组织实施棚户区改造工程，改造后区域内居民的生活环境明显改善，配套设施相对完善，能够满足居民入住使用的基本要求。（四）依法推进，确保稳定。棚户区改造过程中，要严格执行有关土地使用
33、、资金使用、城市房屋拆迁、工程建设、城市建设管理等方面的规定。坚持以人为本，统筹考虑，先易后难，稳步推进，依法保障被拆迁人的合法权益，确保社会稳定。三、实施范围（一）实施范围。城市棚户区：指21个市（州）政府所在城市城区范围内的棚户区。工矿棚户区：中央及省属煤矿等工矿企业棚户区。林区棚户区：全省国有林区棚户区，包括省属国有森工企业局（林业局）和地方国有林区的林业局、国营林场棚户区。（二）棚户区界定。本次改造工程中的棚户区是指：以平房为主，居民家庭收入低、住房困难（人均建筑面积低于当地城镇人均建筑面积的50%），房屋成新率低或破损率高，住房功能或配套设施不齐全，卫生环境差、消防隐患大的集中连片（
34、达到50户以上）居住区。2.1.2.3宜宾市出台政策宜宾市委、市政府高度重视棚户区改造工作，采取一系列有力措施切实推进。根据住房和城乡建设部等国家五部委关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见（建保【2009】295号）及省政府办公厅关于印发四川省棚户区改造工程实施方案的通知(川办发【2009】14号)等文件精神，切实改善人民群众居住条件，印发关于加快推进危旧房棚户区改造工作指导意见。一、总体目标深入贯彻落实科学发展观，适应工业化、城镇化发展的需要，以改善群众住房条件为出发点和落脚点，加快推进各类危旧房棚户区改造，2014年-2017年改造各类棚户区5万套。二、工作措施（一）抓好棚户区规
35、划编制工作。各县（区）要按照属地原则，对未改造棚户区逐个调查摸底，编制2014年-2017年棚户区改造规划，并展望至2020年。按照分类实施、先易后难、平稳推进的原则，明确各类棚户区的改造规模、组织形式、改造方式和时序，于2014年3月底前完成规划编制并上报市住建局备案。（二）抓好项目储备工作。改造项目的确定必须符合棚户区改造政策。2014年改造计划原则上按市政府下达的目标任务执行，改造项目要在6月底前开工85%以上，9月底前全面开工建设；抓紧组织2015年改造项目前期准备工作，提前做好2016年、2017年改造项目的储备工作。（三）合理确定改造组织形式。充分发挥政府组织引导作用，采取政府主导
36、与市场参与，居民自主与政府支持，企业组织与政策支持等组织形式推进棚户区改造。（四）合理确定改造方式。结合城市规划和土地利用规划，采取拆旧新建、改扩建和综合整治等方式实施棚户区改造。避免简单大拆大建和高强度开发。对零星棚户区由政府采取异地安置或综合整治方式实施。（五）加快项目建设进度。在确保安全质量前提下，加快棚户区改造安置住房项目建设进度，多层建筑18个月、高层建筑24个月竣工并交付使用。三、政策措施（一）加大资金支持力度。采取增加财政补助、信贷支持、吸引民间资本、企业和群众自筹等办法筹资资金。1.加大政府资金支持。各县（区）财政严格执行城市维护建设税、城镇公用事业附加、城市基础设施配套费20
37、%和土地出让收益10%用于保障性住房和棚户区改造支出；市级财政将土地出让收益8%用于市中心城区保障性住房和棚户区改造支出。2积极争取信贷支持。建立健全贷款还款保障机制，以宜宾市投资集团有限责任公司为信贷资金融资平台，积极争取向金融机构的贷款，按规定统筹调剂使用棚户改造信贷资金。3.鼓励民间资本参与改造。通过直接投资、间接投资、参股、委托代建等多种方式鼓励和引导民间资本参与棚户区改造项目建设，并积极落实民间资本参与棚户区改造的各项优惠政策。4.加大企业改造资金的投入。鼓励企业组织棚户区改造，充分调动企业职工参与改造的积极性,合理承担安置住房建设资金。（二）“以奖代补”推进棚户区改造。市级财政将土
38、地收益2%和住房公积金增值收益在提取相关费用后本着“多干多补、少干少补”原则给予资金奖励。可通过返还土地出让金支持居民自主改造项目的基础设施建设，具体规定由市财政局制定。（三）确保建设用地供应。棚户区改造安置住房建设用地纳入当地土地供应计划优先安排，未落实土地的建设项目不得纳入当年保障性安居工程目标任务。结合江安县实际拟定棚户区改造供地支持和优惠政策，具体规定由县国土局制定。(四) 落实税费减免政策。对棚户区改造项目，免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金；按财政部 国家税务总局关于棚户区改造有关税收政策的通知（财税2013101号）规定，落实好棚户区改造安置住房税收优惠政策；
39、电力、通讯、市政公用事业等企业要对棚户区改造给予支持，适当减免入网、管网增容等经营性收费，减免比例不得低于10%。（五）完善安置补偿政策。采取实物安置和货币补偿相结合，由居民自愿选择。对经济困难、无力购买安置住房的居民，可以通过提供保障性住房或发放租赁补贴予以解决。具体方案由各区县制定。四、组织措施（一）落实工作责任。县人民政府是棚户区改造工作的实施主体、工作主体和责任主体，要加强对辖区内棚户区改造工作的领导，确保棚户区改造工作的顺利实施。（二）健全工作机制。成立以县长为组长，县委、县政府相关领导为副组长，相关职能部门分管领导为成员的江安县危旧房棚户区改造领导小组，统筹协调棚户区改造中的重大问
40、题。各成员单位各司其职，各负其责，密切配合，形成合力，加强对全市棚户区改造工作的管理。（三）强化监督检查。县政府、相关职能部门要加强监督检查，及时解决问题，坚决制止棚户区改造中损害居民和职工合法权益的行为。对工作不落实、措施不到位的地区和单位，要通报批评，并责令其限期纠正和整改。（四）加强宣传引导。要坚持正确的舆论导向，充分发挥各种媒体的宣传作用，采取多种形式广泛宣传棚户区改造的重大意义，准确解读政策措施，及时反映工作进展情况，取得棚户区居民的理解和支持，为棚户区改造工作营造良好的舆论氛围。2.2 项目建设的必要性2.2.1项目建设是落实科学发展观构建和谐社会改善民生的重大举措。棚户区是城市建
41、成区范围内、平房密度大、使用年限久、房屋质量差、人均建筑面积小、基础设施配套不齐全、交通不便利、治安和消防隐患大、环境卫生脏、乱、差的区域及“城中村”。同时城市和国有工矿棚户区居民中低收入家庭比例高，特别是下岗失业、退休职工比较集中，群众要求改造的呼声强烈。实施棚户区改造，有利于加快解决中低收入群众的住房困难，提高生活质量，改善生活环境，共享改革发展成果，提高党和政府的威信，增强人民群众的向心力和凝聚力。2.2.2项目建设有利于完善城市功能提升城市形象，贯彻节约集约用地原则，改善人居环境。城市和国有工矿棚户区安全隐患突出，严重影响群众生命财产安全，与城市现代化建设很不协调。实施棚户区改造，可以
42、完善该区域配套市政设施和公共服务设施，有利于改善城市环境，集约利用土地，推进城镇化健康发展。通过棚户区的改造，解决了居民的居住安全问题，改善居住环境，城市中一些脏、乱、差的死角得到了治理，在提高居民生活质量的同时，也改善了城市人居环境，提升了城市品位。通过棚户区的改造，还促进了城市存量土地的有效利用，节约了宝贵的土地资源，有利于政府更好地规划建设城市、经营城市，为城市的进一步发展奠定良好的基础。我国人多地少，耕地资源稀缺，又正处在工业化、城镇化快速发展时期，建设用地供需矛盾突出。为此国务院专门下发了国发（2008）3号关于促进节约集约用地的通知，省市也下发了相应的文件并采取了相应的措施，力求做
43、到切实保护耕地，大力促进节约集约用地。棚户区改造工程的建设，不仅有利于土地利用效率的提高，同时工程通过由政府主导，统一规划、统一设计、统一建设，工程建设全过程采用公开招投标方式确定设计、勘察、施工、监理等单位，不仅提高了建筑质量的安全，而且充分考虑了居住小区的环境质量、基础设施条件、生活配套设施等多方面需求，改善了棚户区居民的居住条件。2.2.3项目建设有利于调整房地产市场住房供应结构，平抑房价，促进房地产市场健康发展。近年，随着房地产市场的回升，房价持续上涨，部分城市投资投机性购房大幅上升，商品房市场供需矛盾加剧。普通居民住房支付能力不足，中、低收入家庭住房难的问题更加突显，社会反响强烈，其
44、中商品房供应结构不合理是导致当前房价不合理上涨的主要原因之一。以上问题引起了党中央、国务院高度重视，专题研究并制定了完善促进房地产市场健康发展的政策措施，做出了增加保障性住房和普通商品住房供给，抑制投资投机性购房和全面启动城市棚户区改造工作的部署。出台了国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知(国办发20104号)，以及国发201010号国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知（国十条）明确要进一步加强和改善房地产市场调控，调整住房供应结构，增加保障性住房和普通商品住房供给，在鼓励和支持居民合理住房消费同时，抑制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展。城市和国有工矿棚户区的改造
45、，其政策核心是解决约70%城镇中低收入居民的住房问题，项目建设有利于加快解决低收入和中等偏下收入群众的住房问题，增加普通商品住房的供应，优化房地产市场供应结构，平抑商品房价格的不合理上涨，促进房地产市场平稳健康发展。2.2.4城市和国有工矿棚户区改造是促进经济社会协调发展的有效途径。实施棚户区改造，既可以带动社会投资，促进居民消费，扩大社会就业，又可以发展社区公共服务，加强社会管理，推进平安社区建设，是扩内需、惠民生、保稳定的重要结合点。提出棚户区全面改造是重大的宏观决策。当前宏观经济正在恢复增长，棚户区改造是重大的扩大内需举措，是将促进经济发展与改善民生的有机结合，是真正有效的有质量的扩大内
46、需转变增长方式的工程之一。城市和国有工矿棚户区改造，在扩大投资的同时，通过安置房的配售，还能扩大住房的消费，对相关产业都有重要的拉动作用。所以，总的来说，推进城市和国有工矿棚户区改造有利于稳定人心，稳定社会，稳定经济，促进发展。综上所述，棚户区改造项目有利于提高棚户区居民居住环境，解决中、低收入家庭购房难的问题。项目建设有利于节约利用土地，促进房地产市场健康发展；有利于扩大内需刺激消费，促进经济平稳发展，构建和谐社会。因此，本项目的建设是必要的。2.3项目建设的可行性1、本项目的实施符合党中央、国务院关于解决城市低收入家庭住房困难，全面落实全国保障性安居工程工作，推进城市和国有工矿棚户区改造工
47、作的宏观政策。党和国家及社会各界高度重视该项工作的开展，从政策、资金、税收上加以扶持，省市各部门也积极组织落实，出台了相关的具体规划和实施办法，为本项目的建设提供了良好条件。2、本项目建设符合江安县城市总体规划的要求。项目建设地址为江安县城区内，交通便利、地理位置优越，适合建设，项目各项条件符合江安县城市总体规划的要求。第三章 项目建设条件及选址3.1 项目建设条件分析3.1.1江安县自然条件概况江安县位于四川南缘，长江之滨，宜宾之东，三市（宜宾、泸州、自贡）之交。地跨北纬282220285645，东经 10457401051433。县境南北最大纵距59公里，东西最大横距23.4公里，东界泸州市江阳区、纳溪区；南邻兴文县；西接南溪区、长宁县；北连自贡市富顺县。全县幅员面积912平方公里，总人口56万，县人民政府驻地江安镇竹都大道。江安县属低山丘陵区，平坝占总面积的28.27，丘陵占33.18%，低山占27.5。地势南高北低，海拔在236.31000.2米之间，全县最高峰天皇寺海拔为1000.2米
