股权投资集合项目尽调报告.docx

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1、浙江嘉丰“余杭运河”集合资金信托项目尽职调查报告川信-浙江嘉丰股权投资集合资金信托计划尽职调查报告报告完成日期：2013年10月集合信托项目尽职调查声明页第一部分：遵守四川信托职业道德规范四川信托开展信托业务均致力于奉行严谨的公司治理与职业道德，遵守政府和监管部门的法律法规。现在此重申，本人在本次川信-浙江嘉丰股权投资集合资金信托计划的尽职调查中，不涉及下述情况：冒充第三方签名；造假文本；盲目在文本上签名/见证；向第三方披露客户信息；超权利范围与第三方签署协议；超权利范围允许更优惠利率；参与不当利率返还；纵容或包庇非法行为；在任何情况下收受客户钱财；交易对手及相关方与本人及团队相关人员不存在表

2、面或实质的亲属关系或利益关联关系。第二部分：尽职调查执行的标准1. 业务来源（单选，请在选择项下标注“”，并在下文填写） 向潜在客户拨打电话 客户自己上门 推荐，请标注“”，并在下文填写： 由现有四川信托客户所推荐 由四川信托内部员工所推荐 由外部代理/中介机构推荐 由银行/金融机构所推荐 其它，请指出：就来源于推荐渠道的业务，请提供以下信息： 推荐公司/银行的名称 推荐公司/银行的联系电话 2. 尽职调查方式（可多选，请在选择项下标注“” ）电话约谈约谈日期：约谈时间：调查人员：接受调查人员、服务单位、职务和联系方式 姓名服务单位部门和职务联系电话联系地址见面约谈 本人确定已经多次面见过客户

3、。以下是详细信息：面见日期、时间（若有多次的，依次列明）：面见地点：调查人员：有无片区分管领导参与约谈： 有，请予以说明 无接受调查人员、服务单位、职务和联系方式姓名服务单位部门和职务联系电话联系地址 现场尽调本人确定已前往项目相关企业进行现场尽调。以下是详细信息：现场尽调日期：现场尽调时间：现场尽调地点：参与现场尽调人员：关于现场尽调情形的相关描述：3. 尽调材料的取得及来源1) 尽调材料取得方式为前往相关企业实地取得，核对原件后复印项目公司邮寄复印件材料来源人及联系方式为 2) 交易对手银行流水的取得及核实方式为 3) 交易对手完税凭证的取得及核实方式为 4) 交易对手财务报告的取得及核实

4、方式为 5) 抵押物相关凭证、支付票据的取得及核实方式为 6) 交易对手/担保方人行征信报告、涉诉、过往信用状况的取得及核实方式为 4. 面见项目公司实际控制人/高管情况 本人确定已经面见过项目公司实际控制人/高管。面见日期、时间：面见地点：实际控制人/高管姓名： 职务：会面具体情况简介： 本人已尽能力和学识范围，依据下列信息完成了综合信息检查，包括但不限于： 提交原件/原件见证； 现场尽职调查； 征信信息核查，包括：经公司端口进行的中国人民银行企业信用信息查询，个人征信报告； 网站信息搜索（房管局网站/法院网站/中国土地市场网/上市公司公告查询网等外部权威网站）；针对取得的全部基础材料，我认

5、为真实度为 %（以百分比展示）第三部分：中介机构情况该部分须在报送总部评审会前填写指定评估师为： 在上总部评审会前，已出具预评估报告（含技术报告），若未出具，请说明理由 指定律师为： 在上总部评审会前，已出具律师专项意见若未出具，请说明理由 指定会计师为： 在上总部评审会前，已出具相关尽职调查报告若未聘请会计师，请说明理由 中介机构指定、费用支付情况 由片区风控、法务指定、并知会总部，费用由公司承担 费用由融资方、介绍方等承担若为第二类，请说明理由 第四部分：声明页该部分须在报送总部评审会前填写根据我司信托业务管理办法相关规定，本人作为该项目的信托经理，在尽职调查和初审的过程中，保持了谨慎的态

6、度，全面、及时的收集信息，并做好了以下工作： （一）与委托人洽谈信托财产的类型、规模、期限； （二）与委托人进行预计收益分析、商定信托报酬及支付方式； （三）与委托人确定信托财产的管理方式、投资方向、运作模式； （四）为达到信托财产的增值及安全的目的，设计信托财产的运作方案，测算信托财产的收益状况。 本人谨在此声明，本人已完全理解并严格按照四川信托行业道德规范从事一切业务活动，并对违反法律法规和四川信托行为守则的一切行为（包括但不限于上述行为）承担责任。此报告是按照尽职调查报告指引和公司有关规定，根据交易相关方提供的和本人收集的资料，经我们审慎调查、核实、分析和整理后完成的。报告反映了项目最主

7、要、最基本的信息，我等对报告内容的真实性、准确性、完整性及所作判断的合理性负责。第一调查人（签名）： 第二调查人（签名）：年 月 日 年 月 日 部门经理（签名）： 年 月 日信托项目资料一览表资料名称份 数是否盖 章如未提供，说明理由借款企业基础资料营业执照正副本复印件*组织机构代码证复印件*税务登记证复印件*贷款卡复印件*贷款卡查询信息*法定代表人身份证复印件*同意借款的股东会（董事会）决议公司章程复印件*财务报表(近两年年报及最新月报)*验资报告（如果有变更，则提供第一次和最近两次的验资报告）*开户许可证开发资质证书*担保人资料及其他信用增级人资料担保人为一般企业营业执照复印件*组织机构

8、代码证复印件*税务登记证复印件*贷款卡复印件*贷款卡查询信息*法定代表人身份证复印件*董事会（股东会）决议（同意为XX贷款做担保）*公司章程复印件*财务报表(近两年审计及最新月度)*开户许可证验资报告开发资质证书担保人为自然人有效的身份证件原件(如需要还包括配偶)*户口簿或有效的居留证件复印件*婚姻状况证明材料复印件*借款人经济收入或偿债能力证明原件(包括配偶)*学历证明、专业技术职称证书复印件抵（质）押物资料抵质押财产的权属证明文件*出质人（抵押人）资格证明*同意抵质押担保的内部授权文件（同意抵押承诺函）*办理抵质押登记的证明文件*项目有关资料有权部门批准的项目批文*有权部门批准的项目建议书

9、*可行性研究报告*初步设计、开工报告*项目概算资料土地转让合同及成交确认书*建设项目规划许可证*土地使用证*环保、水利、拆迁批复*工程竣工验收报告资金筹措方案落实资金来源证明材料建设用地规划许可证施工许可证注：“*”为必须提供资料。此表一式两份，受理后其中一份交给业务部门。审查人员意见：对于上会时未提供的资料，之后是否补齐：是 否 日期：49信托项目基本信息表信 托 项 目 要 点项目名称川信-浙江嘉丰股权投资集合资金信托计划交易对手浙江嘉丰房地产开发有限公司信托规模不高于7.6亿元（拟分期发放）信托。拟分期发放首期规模拟不超过2.2亿元，另外1.6亿元信托单位，视项目建设需要而募集。信托期限

10、内优先级、次级的比例不高于1:1。占用净资本570万元/年信托期限信托期限为24个月。信托计划满18个月后，交易对手有权向受托人提出申请延长信托期限，且延长期限不超过12个月，并设立开放期募集优先级资金（此时信托期限变为36个月）。信托计划存续满24个月时，向原优先级受益人分配应付信托利益并注销其持有的到期信托单位（如果交易对手提出延长信托期限至36个月则分配时间结点改为第36个月）。各期信托计划存续满18个月后，且信托专户内的资金不低于当期信托贷款初始本金的30%，交易对手可向我司申请提前偿还部分信托本息。资金用途信托资金用于 浙江嘉丰的股权投资及“余杭运河”项目建设。募集方式优先级信托单位

11、3.8亿元向合格投资者募集，次级信托单位由自贡嘉丰开发有限公司（以下简称“自贡嘉丰”）对浙江嘉丰的3.8亿元债权认购。还款来源第一还款来源:浙江嘉丰“余杭运河”项目销售收入;第二还款来源:1. 母公司四川自贡嘉丰置业有限公司、自贡市博宏丝绸有限公司、四川省富顺县富兴蚕业有限公司经营收入；2. 浙江嘉丰“余杭运河”项目全部土地及在建工程抵押处置收入;3.保证人罗相斌夫妇的个人收入；项目的基本信息（含交易结构、退出方式等）（一）交易结构1.我司发起设立“川信-浙江嘉丰股权投资集合资金信托计划”，信托规模为7.6亿元，拟分期发放，首期规模拟不超过4.4亿，优先级信托单位2.2亿元向合格投资者募集，次

12、级信托单位由自贡嘉丰以对浙江嘉丰的2.2亿元债权（自贡嘉丰已为浙江嘉丰支付20647万元土地出让款，自贡嘉丰承诺信托计划成立之前缴纳完毕本项目北地块土地出让款、相关契税共计22,769万元,南地块50%出让款14323万元及滞纳违约金（如需），共形成不低于37092万元对浙江嘉丰的债权）认购；另外1.6亿元信托单位，视项目建设需要而募集。信托期限内优先级、次级的比例不高于1:1。信托期限为24个月。提前还款：各期信托计划存续满18个月后，信托专户内的资金不低于当期信托贷款初始本金的30%，交易对手可向我司申请提前偿还部分信托本息，且每次还款金额不得低于当期信托贷款初始本金的30%。提前还款申请

13、经我司请示报签流程批准后，从我司确认还款的次日起以剩余信托贷款本金计算利息。并在相关合同中约定我司有权在确认还款日后五个工作日内将所收取的资金向受益人分配信托利益（该部分利益计算至确认还款日止），同时注销相应比例的信托单位。延期条款：信托计划满18个月后，交易对手有权向受托人提出申请延长信托期限不超过12个月，受托人有权根据具体情况设立开放期募集优先级资金（此时信托期限变为36个月）。信托计划存续满24个月时，向原优先级受益人分配应付信托利益并注销其持有的到期信托单位（如果交易对手提出延长信托期限至36个月则分配时间结点改为第36个月）。2. 信托首期，我司将信托计划项下优先级资金3500万元

14、用于向收购浙江嘉丰股权，取得其70%股权，剩余18500万元以资本公积方式进入浙江嘉丰，并且浙江嘉丰承诺取得的3500万元股权收购款仍进入资本公积，用于项目开发建设。自贡嘉丰以其对浙江嘉丰2.2亿元债权认购次级信托单位，自信托计划成立日起我司对浙江嘉丰享有该债权的优先受益权。我司资金进入进度如下：1) 信托首期（预计放款时间为2013年12月）, 浙江嘉丰缴纳完毕本项目北地块土地出让款、相关契税并办理完毕北地块土地证。我司放款2.2亿元。2) 第二期（预计放款时间为2014年07月），浙江嘉丰将南地块抵押于抵押于我司，我司放款1.6亿元。信托期内，由浙江嘉丰向四川信托偿还债务本金及利息，四川信

15、托实现债权后将所得现金类信托财产向优先级受益人进行分配。优先级受益人实现预期的信托利益后，四川信托将持有的浙江嘉丰70%股权分配给次级信托受益人或其它第三方投资者。从而实现信托计划的清算分配。4.信托资金具体用途为：信托资金用于 浙江嘉丰“余杭运河”项目的股权收购及项目建设。5.信托计划的第一还款来源为浙江嘉丰“余杭运河”项目销售收入。第二还款来源为母公司四川自贡嘉丰置业有限公司、自贡市博宏丝绸有限公司、四川省富顺县富兴蚕业有限公司经营收入、浙江嘉丰“余杭运河”项目全部土地及在建工程抵押处置收入、保证人罗相斌夫妇的个人收入。风 险 控 制 措 施风控措施及具体情况（如抵押或质押，需写明抵（质）

16、押物评估价值、抵（质）押率、抵（质）押物权属、位置、形态、面积等） （二）风控措施 1.参与项目公司管理：我司对项目公司履行股权管理职责，制定项目公司新章程，并由项目管理部委派专人对项目公司所有的证照、印鉴、账户进行管理，确保投入资金安全并且确保项目公司所投资金运用于我司认可的用途。 2.还款保证金与资金归集：（1）允许项目公司进行销售，但项目公司必须首先归集解押保证金，其金额已销售备案的房屋面积（信托本金+剩余信托利息）/ 抵押土地规划的可售面积的资金归集至信托专户。或者置换我司认可的足值抵押物。（2）信托存续满19、20、21、22、23月之日及满24月之日的前10日（如交易对手提出申请延

17、长信托期限至36个月归还信托本金的，则在信托存续满31、32、33、34、35月之日及满36月之日的前10日），归集资金至信托专户，各个时点累计归集金额信托存续满18个月时（如延期至36个月归还信托本金的，为信托存续满30个月时）债权余额的10%，20%，30%，50%，70%，100%。如交易对手支付的该期抵押物对应的留存解押保证金（如有）及该期信托计划归集资金（如有）总额超过实际放款金额30%的，可向我司申请提前还款并以上述资金用于偿还该笔还款本息，同时应满足如下条件： （1）已提前一个月向我司提交提前还款的书面申请；（2）申请还款的金额不得低于实际放款金额的30%；（3）解押保证金及归集

18、资金已经支付至我司信托专户。（4）各期信托计划存续已满18个月。3.抵押担保：本项目南北地块土地均做为项目公司按期足额进行资金归集、偿还债务本息提供抵押担保。4.质押担保：自贡嘉丰将其持有的浙江嘉丰30%股权质押给我司，为项目公司按期足额进行资金归集、偿还债务本息提供质押担保。5.企业保证担保：四川自贡嘉丰置业有限公司、自贡市博宏丝绸有限公司、四川省富顺县富兴蚕业有限公司为项目公司按期足额进行资金归集、偿还债务本息提供连带责任担保。 6.个人保证担保：浙江嘉丰公司的实际控制人罗相斌、陈静夫妇为项目公司按期足额进行资金归集、偿还债务本息提供个人连带担保。7. 对本信托项下的债权合同、保证合同、抵

19、押合同、质押合同等办理强制执行公证。 8.四川自贡嘉丰出具承诺函，承诺如下事项： (1)放弃股东借款优先受偿权；(2)若浙江项目后续建设资金不足的，其将无条件追加确保项目顺利完工；(3) 浙江嘉丰无负债或或有负债，如存在负债或或有负债，由四川自贡嘉丰承担。第一章 信托计划概述一、信托名称川信-浙江嘉丰股权投资集合资金信托计划二、交易对手浙江嘉丰房地产开发有限公司三、信托规模及期限信托规模为7.6亿元，拟分期发放，首期规模拟不超过4.4亿，优先级信托单位2.2亿元向合格投资者募集，次级信托单位由自贡嘉丰以对浙江嘉丰的2.2亿元债权（自贡嘉丰已为浙江嘉丰支付20647万元土地出让款，自贡嘉丰承诺信

20、托计划成立之前缴纳完毕本项目北地块土地出让款、相关契税共计22,769万元,南地块50%出让款14323万元及滞纳违约金（如需），共形成不低于37092万元对浙江嘉丰的债权）认购；另外1.6亿元信托单位，视项目建设需要而募集。信托期限内优先级、次级的比例不高于1:1。信托期限为24个月。提前还款：各期信托计划存续满18个月后，信托专户内的资金不低于当期信托贷款初始本金的30%，交易对手可向我司申请提前偿还部分信托本息，且每次还款金额不得低于当期信托贷款初始本金的30%。提前还款申请经我司请示报签流程批准后，从我司确认还款的次日起以剩余信托贷款本金计算利息。并在相关合同中约定我司有权在确认还款日

21、后五个工作日内将所收取的资金向受益人分配信托利益（该部分利益计算至确认还款日止），同时注销相应比例的信托单位。延期条款：信托计划满18个月后，交易对手有权向受托人提出申请延长信托期限不超过12个月，受托人有权根据具体情况设立开放期募集优先级资金（此时信托期限变为36个月）。信托计划存续满24个月时，向原优先级受益人分配应付信托利益并注销其持有的到期信托单位（如果交易对手提出延长信托期限至36个月则分配时间结点改为第36个月）。四、信托交易结构本项目交易结构如下:浙江嘉丰川信-浙江嘉丰.余杭运河项目集合资金信托计划70%30%“余杭运河”项目合格投资者对浙江嘉丰2.2亿元债权认购次级（首期）四川

22、自贡嘉丰2.2亿元认购优先级级3500万元收购浙江嘉丰70%股权(自贡嘉丰将3500万元收购款转入资本公积，投入项目建设)，剩余18500万元投入资本公积（首期）100%1.我司发起设立“川信-浙江嘉丰股权投资集合资金信托计划”，信托规模为7.6亿元，拟分为两期，首期规模4.4个亿，优先级信托单位2.2亿元向合格投资者募集，次级信托单位由自贡嘉丰以对浙江嘉丰的2.2亿元债权（自贡嘉丰已为浙江嘉丰支付20647万元土地出让款，自贡嘉丰承诺信托计划成立之前缴纳完毕本项目北地块土地出让款、相关契税共计22,769万元,南地块50%出让款14323万元及滞纳违约金，共形成不低于37092万元对浙江嘉丰

23、的债权）认购；另外1.6亿元信托单位，视项目建设需要而募集。信托期限内优先级、次级的比例不高于1:1。信托期限为24个月。提前还款：各期信托计划存续满18个月后，信托专户内的资金不低于当期信托贷款初始本金的30%，交易对手可向我司申请提前偿还部分信托本息，且每次还款金额不得低于当期信托贷款初始本金的30%。提前还款申请经我司请示报签流程批准后，从我司确认还款的次日起以剩余信托贷款本金计算利息。并在相关合同中约定我司有权在确认还款日后五个工作日内将所收取的资金向受益人分配信托利益（该部分利益计算至确认还款日止），同时注销相应比例的信托单位。延期条款：信托计划满18个月后，交易对手有权向受托人提出

24、申请延长信托期限不超过12个月，受托人有权根据具体情况设立开放期募集优先级资金（此时信托期限变为36个月）。信托计划存续满24个月时，向原优先级受益人分配应付信托利益并注销其持有的到期信托单位（如果交易对手提出延长信托期限至36个月则分配时间结点改为第36个月）。2. 信托首期，我司将信托计划项下优先级资金3500万元用于向收购浙江嘉丰股权，取得其70%股权，剩余18500万元以资本公积方式进入浙江嘉丰，并且浙江嘉丰承诺取得的3500万元股权收购款仍进入资本公积，用于项目开发建设。自贡嘉丰以其对浙江嘉丰2.2亿元债权认购次级信托单位，自信托计划成立日起我司对浙江嘉丰享有该债权的优先受益权。我司

25、资金进入进度如下：1)信托首期（预计放款时间为2013年12月）, 浙江嘉丰缴纳完毕本项目北地块土地出让款、相关契税并办理完毕北地块土地证。我司放款2.2亿元。2)第二期（预计放款时间为2014年07月），浙江嘉丰将南地块抵押于抵押于我司，我司放款1.6亿元。3.信托期内，由浙江嘉丰向四川信托偿还债务本金及利息，四川信托实现债权后将所得现金类信托财产向优先级受益人进行分配。优先级受益人实现预期的信托利益后，四川信托将持有的浙江嘉丰70%股权分配给次级信托受益人或其它第三方投资者。从而实现信托计划的清算分配。4.信托资金具体用途为：信托资金用于 浙江嘉丰“余杭运河”项目的股权收购及项目建设。5.

26、 信托计划的第一还款来源为浙江嘉丰“余杭运河”项目销售收入。第二还款来源为母公司四川自贡嘉丰置业有限公司、自贡市博宏丝绸有限公司、四川省富顺县富兴蚕业有限公司经营收入、浙江嘉丰“余杭运河”项目全部土地及在建工程抵押处置收入、保证人罗相斌夫妇的个人收入。五、资金用途信托资金用于浙江嘉丰“余杭运河”项目的股权收购及项目建设。六、风控措施（一） 参与项目公司管理：我司对项目公司履行股权管理职责，制定项目公司新章程，并委派专人对项目公司所有的证照、印鉴、账户进行共同管理，确保项目公司所有资金运用于我司认可的用途。1. 四川信托与自贡嘉丰共同向浙江嘉丰派驻董事成员；四川信托对修改浙江嘉丰章程等重大事项具

27、有一票否决权；2. 浙江嘉丰对外融资、对外担保等重大事项，须经董事会审批；3. 自贡嘉丰向浙江嘉丰派驻总经理及其他管理人员，四川信托指派管理财务印鉴的人员。4. 浙江嘉丰的公司公章、财务章、银行预留印鉴、网银密钥等由四川信托公司派出的人员与自贡嘉丰共同管理。依据经董事会审议通过的印鉴管理制度，对公司各类用印事务严格按照制度执行。（二） 还款保证金与资金归集：1. 允许项目公司进行销售，但项目公司必须首先归集解押保证金，其金额已销售备案的房屋面积（信托本金+剩余信托半年利息） /抵押土地的规划可售面积的资金归集至信托专户。或者置换我司认可的足值抵押物。2. 信托存续满19、20、21、22、23

28、月之日及满24月之日的前10日（如交易对手提出申请延长信托期限至36个月归还信托本金的，则在信托存续满31、32、33、34、35月之日及满36月之日的前10日），归集资金至信托专户，各个时点累计归集金额信托存续满18个月时（如延期至36个月归还信托本金的，为信托存续满30个月时）债权余额的10%，20%，30%，50%，70%，100%。如交易对手支付的该期抵押物对应的留存解押保证金（如有）及该期信托计划归集资金（如有）总额超过实际放款金额30%的，可向我司申请提前还款并以上述资金用于偿还该笔还款本息，同时应满足如下条件：（1）已提前一个月向我司提交提前还款的书面申请；（2）申请还款的金额不

29、得低于实际放款金额的30%；（3）解押保证金及归集资金已经支付至我司信托专户。（4）各期信托计划存续已满18个月。（三） 抵押担保：本项目南北地块土地均做为项目公司按期足额进行资金归集、偿还债务本息提供抵押担保。（四） 质押担保： 自贡嘉丰公司将其持有的浙江嘉丰30%股权质押给我司，为项目公司按期足额进行资金归集、偿还债务本息提供质押担保。（五） 企业保证担保：四川自贡嘉丰置业有限公司、自贡市博宏丝绸有限公司、四川省富顺县富兴蚕业为项目公司按期足额进行资金归集、偿还债务本息提供连带责任担保。（六） 个人保证担保：浙江嘉丰公司的实际控制人罗相斌、陈静夫妇为项目公司按期足额进行资金归集、偿还 债务

30、本息提供个人连带担保。（七） 对本信托项下的债权合同、保证合同、抵押合同、质押合同等办理强制执行公证。（八） 四川自贡嘉丰出具承诺函，承诺如下事项：1. 放弃股东借款优先受偿权；2. 若浙江项目后续建设资金不足的，其将无条件追加确保项目顺利完工；3. 浙江嘉丰无负债或或有负债，如存在负债或或有负债，由四川自贡嘉丰承担；九、项目简介（一）项目基本情况介绍2013年6月浙江嘉丰与杭州市国土资源局签订国有建设用地使用权出让合同（合同编号：3301102013A21095），分别以22106万元的出让款取得运河街道新潭路北侧地块（余政储出（2013）32号，项目一期地块），宗地总面积为71888；以2

31、8646万元的出让款取得运河街道新潭路南侧地块（余政储出（2013）33号，项目二期地块），宗地总面积为74889。浙江嘉丰拟建设的楼盘为“杭州余杭运河”项目。该项目位于杭州余杭区东北部。项目周边配套设施齐备。该项目主要由高层电梯住宅、多层商业、写字楼以及一个四星级酒店构成。预计建成后将实现总销售收入为306,893万元。本项目位于浙江省杭州市余杭区，西临东湖北路，南靠旺盛路，东侧为自然景观河道，北贴湖潭路，中间以新潭路划分为南北两个地块，总用地面积146776.7（约为220亩）,用地性质为住商用地，北地块容积率2.4，南地块容积率2.6。总出让价值为50752万元，合约230万/亩。现已经

32、交付出让金20647万元（北地块11053万元、南地块9594万元），尚余30105万元。综合楼面价约合1380元/平米，远低于周边楼面地价。余杭区国有建设用地使用权挂牌出让文件-余政储出201332号及余杭区国有建设用地使用权挂牌出让文件-余政储出201333号规划要求配建商业建筑，且南北地块商业部分建筑面积分别不得小于总建筑面积的18%和25%，其中北地块要求配建15000四星级酒店和5000的办公楼，这也是本地块综合楼面地价较低的原因之一。本项目业态情况如下表。序号指标名称单位一期（北地块）二期（南地块）合计1总建筑面积m2240,375251,550491,9252地上建筑面积m217

33、2,250194,650366,9002-1住宅（可售）m2127,480154,060281,540 套型建筑面积小于90 m2m282,00096,160178,160 套型建筑面积大于90 m2m245,48057,900103,3802-2商业（可售）m24,60040,59045,1902-3 酒店、办公、购物娱乐中心m238,55038,550 酒店、办公（不可售）m220,00020,000 购物娱乐中心（可售）m218,55018,5502-4物业等配套用房m21,6201,5502,8703地下建筑面积m268,12556,900125,0253-1住宅机动车位（可售）m21

34、334个1610个2944个3-2商业地下室（不可售）m223,694.003,660.0027,354.003-3 住宅地下其他面积（不售）m23,945.004,727.008,672.00（二）项目具备的三大先天优势1、政府大力支持本项目浙江嘉丰“余杭.运河”项目属于余杭区开发区的重点支持项目。该项目的酒店定位为四星级酒店，满足了该区域的商务人群接待问题。 另开发商浙江嘉丰承诺余杭区政府，该项目建成后将作为纳税大户上缴综合税收。由此争取了极大的政策支持，赢得了较低土地成交价。本项目土地拿地成本为230万元/亩，楼面地价约为1380元/平米，远低于周边楼面地价。由此降低了项目边际风险，增大

35、了项目未来收益。2、浙江省四川商会在当地拥有较大影响力浙江省四川商会是在浙经商办企业的四川籍工商业界人士自愿结成的非营利性社会团体组织，由杭州博宏纱线有限公司董事长罗相斌等5位企业负责人发起筹建，经浙江省民政厅民间组织管理局批准，于2008年注册成立。目前商会拥有会员企业1000余家，涉及商业地产、IT、电子电器、通信、贸易、纺织、建筑、化工等20多个行业。商会目前主要行使以下职能：带领企业参与政会合作；带领企业与银行、信托、担保等开展战略合作；带领商会企业与其他商会企业横向合作；带领企业一起建设工业园区；带领企业投资银行等战略金融领域；带领企业修建自己的总部基地等重大事宜。由此当地政府鉴于四

36、川商会及浙江嘉丰的实际控制人罗相斌（浙江省四川商会会长）的影响力，给予“余杭运河”项目诸多政策优惠，并积极支持项目运作为项目后期运作扫清了障碍，减小了阻力。3、管理、营销团队皆为绿城集团原班人马，操盘能力较强管理团队负责人：纪元明。该项目操盘手为绿城集团下属“绿城.临安青山湖红枫园”项目总经理纪元明。此人成功独立操盘“瑞立中央花城”项目、“绿城.临安钱王文化广场 ”项目、“绿城.临安青山湖红枫园”项目等大型当地知名楼盘。（绿城房地产集团有限公司（以下简称绿城），1995年1月6日注册成立，国内知名开发企业，专注于开发高品质物业。2006年7月13日，“绿城中国控股有限公司”（股票代码：3900）在香港上市。历经17年的发展，绿城拥有100多家成员企业，3400多名员工，开发足迹遍及国内50多个城市。至2010年，绿城总品牌价值达80.08亿元，在混合所有制房地产企业中排名第二；连续7年名列中国房地产公司品牌价值TOP10，连续7年名列中国房地产百强企业综合实力TOP10。2010年绿城实现合同销售额达541亿元。）销售团队负责人：陈燕。 其成功在10个月内清盘杭州著名项目路“绿城紫桂公寓 ”。以上三大优势分析得出结论：该项目前期拿地成本较低，边际风险小