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1、重庆市江北区铁山坪项目商业计划书第一章 摘要一、重庆市总体投资环境分析1、西部大开发的战略格局中国西部大开发战略是人类历史上规模最大、难度最大的开发战略。重庆在西部大开发战略中举足轻重。因为重庆地处东部经济发达地区和西部资源富集地区的结合部，具有独特的区位优势。重庆是长江经济带和西部地区的结合点，有条件发挥在长江经济带中承东启西、左右传递的战略枢纽作用，营造互惠互利、共谋发展的区域经济协作新格局。在西部大开发中发挥着“龙头”作用、“窗口”作用和辐射作用。2、直辖八年蓄势而发重庆是一座具有3000多年历史文化的名城，是中国中西部唯一的中央直辖市, 长江上游最大的中心城市和西部地区最大的工商业重镇
2、。重庆是西部地区惟一拥有长江黄金水道的特大城市，并且处在三峡库区腹地。人口3100万人,2003年生产总值已突破2000亿大关,达2250.56亿元。可见,重庆拥有丰富的资源、广阔的市场和良好的经济基础，在经过直辖8年的蓄势之后,被美国财富杂志列为中国第四大投资热点是势之必然。随着经济的快速发展和投资巨增,产生了一批优秀企业和富人群体。例如2004年中国500强排行榜选择在重庆揭晓，据2004年9月在重庆揭晓的结果，西部地区有50家企业进入了中国企业500强名单，占到了上榜企业总数的10%，其总体数量比2003年增加了6家。在这50家上榜企业中，重庆居于榜首,占了9家。福布斯2004中国富豪榜
3、中200位的榜单地区分布，比较早改革开放的南部就是广东比较多，但是现在更多的是从内地产生。其中西部地区18人,占到了上榜总数的9%，重庆有四人上榜，居西部地区第二位。新财富500富人榜, 重庆有九人上榜，居西部地区第二位。3、房地产市场供需空间巨大重庆的房地产市场近年来快速增长.2003年,重庆房地产市场商品房销售面积居全国40个重点城市第三位.2003年1-10月全国40个重点城市中,重庆市累计完成房地产开发投资223.58亿元,排在北京、上海、深圳、广州之后。位于40个重点城市第5位，同比增长48.2%。政策主导下的楼市也开始焕发出前所未有的活力。目前，重庆人均建筑面积为21平方米，城镇化
4、水平只有36.3%，均低于全国平均水平。按政府城镇化建设总体目标，到2005年，重庆城镇化率要达到41%，进入城市化全面加速期，2020年要实现65%的城镇化水平，这一数据表明在现有1200万城市人口的基础上至少还有600多万人要转移到城市，意味着未来几年内，每年约70万农村人口转为城市居民，随着城镇人口的增多和住房建设重点由城市中心区向周边地区转移，住宅需求量亦将同步增加。据测算，“十五”期间我市城镇居民住宅潜在年均需求量约2000万平方米左右，具有广阔的市场前景。需求引导供给。在城乡居民收入增长加快和农村消费环境不断改善的推动下，重庆市人均收入涨幅较快，居民消费水平也不断提高，据统计局数据
5、显示，2004年上半年市人均可支配收入为4754.33元，同比增长16.5%，而全市消费支出增长13.0%，与收入同步增长。为全市的房地产业的持续增长提供了强大动力。4、城市向北蓬勃发展从2004年看，全市住宅交易量最大的区域主要为渝北区、江北区和沙坪坝区，交易面积分别为158.20万、115.05万、88.09万平方米，占主城区住宅交易量的43.2%。而价格位居前列的北部新区、渝中区，区域住宅均价分别为3594元/平方米和3052元/平方米。在价格普遍上升的情况下，不少新入驻的实力房商，纷纷打出了“重庆地产向北望”的旗号，北部新区主要聚集的众多大盘，抬升了整个区域的住宅均价。随着2005年旧
6、城改造的继续推进、轻轨投入运行、区域商业步行街的完工、中央商务区建设启动，所带来的住宅需求量也会随之增加。预测明年全市房地产开发规模，包括投资、施工面积、新开工面积、竣工面积等将继续保持增长势头。可以判断，重庆经济在近几年将会快速发展,在西部处于领先的位置,由此将产生了一批优秀企业和富人群体。重庆的房地产在未来5-10年将会呈上升之势，而未来3-5年重庆的房地产将是供需两旺的快速增长。二、项目总概本项目地处重庆市江北江。江北区位于重庆长江、嘉陵江北岸，具有良好的区位优势和立体快捷的交通网络，是重庆最具发展潜力和生机活力的主城区之一。江北区幅员面积221平方公里，人口62万，江岸线长达113公里
7、，区中心距重庆港7公里、火车站3公里，距江北国际机场20分钟车程。长江上游70万标箱的寸滩集装箱码头、30万吨滚装码头和300万吨铁路货运站正在加快建设。本项目地块位于江北区铁山坪。江北区铁山坪街道座落于重庆市主城区的东部，江北区的中部，辖区总面积为28.2平方公里。东与郭家沱街道相邻，南与南岸区隔长江相望，西与寸滩街道接壤，北与渝北区石坪镇毗连，离江北区政府所在地观音桥仅有18公里，街道办事处现驻马鞍山村黄桷湾。辖2个社区居民委员会和6个自然行政村。现有耕地总面积为5996亩。本项目地块座落于重庆市铁山坪生态区。该生态区于1988年成立铁山坪森林公园，占地面积1492.6公顷，分为两大部分：
8、一是铁山坪森林公园，占地 1026.9 公顷；二是配套服务区，占地 465.7 公顷。其中，配套服务区主要规划有六大功能区：中心服务区 32.7 公顷，生态度假区 107.25 公顷，动物观赏区 75.42 公顷(现在正在调整规划)，文化旅游区 83.08 公顷，健康运动区 53.26 公顷，花卉观赏区 48.11 公顷。铁山坪生态区距繁华的城区中心仅25公里，从市中心出发乘车25分钟之内即可到达。铁山坪生态区内已经建成四通八达的15公里环状57.5m宽的道路、天然气管网、水、电、通讯（固定、移动电话和宽带网）、数字有线电视网、邮政等基础设施齐全，完全具备开发条件。项目由铜锣峡地块和观赏园地块
9、二块组成。铜锣峡地块处在铜锣峡边, 铜锣峡为长江第一峡，由南山和铁山坪形成，地势险、奇、秀、美，有当年张献忠铁链锁江的古战场遗址和古迹大江东去石刻。本地块覆盖铜锣峡全部景观，独享天成。隔江眺望南山山脉，峡居其间。 自然景观神奇,文化底蕴雄厚,自然条件可谓空前绝后,在重庆甚至全国的别墅项目中都具有绝对的不可复制性。观赏园地块处在铁山坪林区中央，铁山坪林区是重庆主城区东部的天然绿色屏障，被称为主城区的绿色“肺叶”,林区面积22.5平方公里。经济技术指标：容积率0.3，建筑密度不高于25%，绿地率不低于40%，建筑限高12米。铜锣峡地块面积663.66亩，其中林地167亩，耕地496.66亩，文化旅
10、游用地和一级居住用地，文化旅游用地需调整为一级居住用地。观赏园地块934.3亩，其中林地132亩，耕地802.3亩,正在调整为一级居住用地。三、核心结论n 百圣丰公司以重庆项目为契机，参与重庆快速发展,并以项目提升重庆的房地产开发品质，树立业主投资团队的品质形象与强势地位。n 百圣丰公司以从本项目营运中,获取良好的经济利益,并建立起适度超前的项目投资营运盈利模式。n 本项目覆盖铜锣峡全部景观，依山临川,眺望南山，峡居其间,自然景观神奇,文化底蕴雄厚,在重庆甚至全国的别墅项目中都具有绝对的不可复制性，所以其价值更多的是一种永恒的价值，随着时间的推移，积淀在别墅上的经济价值和人文价值都将与日俱增。
11、可以说，本项目空前绝后的自然，独享天成的尊贵,将给重庆“富人区”概念一锤定音。n 经营理念-山川文化生活方式。富人文化的在本项目的最真诠释就是设计、引领并实现一种山川文化生活方式。因本地块覆盖铜锣峡全部景观，依山临川,眺望南山，峡居其间,可谓空前绝后。这种绝对的不可复制性表现为依山临川,居高临下,有山高人为峰的霸气,川流我独尊的淡然。n 铜锣峡地块总收入85624万元, 总投资71257万元,利润14367万元，投资回收期1.92年，全部资金投资回报率20.16%,自有资金投资回报率47.06%。于2005年7-12月投入20354万元可启动本项目。n 观赏园地块总收入119061万元, 总投
12、资95193万元,利润26868万元，投资回收期3.37年，全部资金投资回报率25.07%,自有资金投资回报率50.73%。于2006年7-12月投入31366万元可启动本项目。n 二项目组合运作总收入204686万元, 总投资166450万元,利润38236万元，投资回收期2.96年，全部资金投资回报率22.97%,自有资金投资回报率61.66%。于2005年7-12月投入20354万元,于2006年7-12月投入25531万元,便可启动本项目。n 两项目组合营运贷款的安全节奏与额度为：2005年7-12月贷款25000万元,期限三年。2006年7-12月贷款25000万元,期限二年。第二章
13、 公司介绍一、百圣丰公司简介香港百圣丰国际集团有限公司是在香港登记注册的企业,是原总参直属公司在1998年根据中央军委的命令,实行军企脱钩后,逐渐演变而成的。公司董事会主要成员均是直属企业的主要领导，与全国各大钢厂、国外铁矿石供应商、国内铁矿山、国内外商社、部队装备和通信部门、中国移动、中国联通、中船重工集团和中油集团、中石化集团等部门和单位有着密切的往来和良好的合作。集团公司根据业务的发展和需要，先后在重庆和北京两地分别成立了分支机构和全资子公司。集团公司及其子公司在2004年的经营额累计折合人民币近12亿元。香港百圣丰国际集团有限公司立足于香港这个国际窗口，充分利用香港这个国际金融商贸中心
14、、国际服务中心、信息中心和跨国公司的地区总部的作用，架起内地和世界沟通的桥梁，积极地为内地部门和企业提供各种服务。香港百圣丰国际集团有限公司及其子公司在2004年进行铁矿石转口贸易47万吨，国内铁矿石贸易33万吨、生铁贸易9万吨，为部队和军工企业采购各种仪器、仪表和装备共计3100万美元。 香港百圣丰国际集团有限公司及其子公司充分利用科技研发和应用的优势以及在部队系统中的良好信誉和网络，在2004年为总参通信网管中心、海军86375部队、海军86377部队、成都军区通信网管中心等部门和系统提供了完整的技术解决方案和服务，并承担多个安防系统、指挥系统和电力监控系统的设计和建设，为我国的国防建设做
15、出了积极贡献。与此同时，还承担了中船重工717所的光通信工程、中船重工722所光缆工程和中船重工723所的局域网工程建设。另外还承担了胜利石油管理局通信网管中心建设、大庆石油管理局通信工程建设和四川石油管理局局域网建设，并为输气管线安防监控系统提供了一系列的配套服务。香港丰国际集团有限公司及其子公司已经构建了灵活机动、反应迅速、让客户信任和满意的营销和服务网络，其业务前景喜人。集团公司及其子公司本着“诚信、共赢、发展”的原则，愿与国内外各企业建立广泛的业务往来和合作，充分利用各自的资源、管理、信息和网络等优势，共创双方企业发展的美好明天。二、 公司管理百圣丰公司已建立了良好政府关系。已与市委、
16、市府进行了磋商，重庆市非常欢迎我们进入重庆市场。并与江北区委、市府进行了交流，已明确了操作方案。市国土房管局及区国土局、市及区规划局极力推荐并详细介绍该项目,同时派工作人员带领多次现场实地踏勘。百圣丰公司已获取了优良的房地产技术资源。为进入重庆市场,已对重庆房地产市场,尤其是高端物业市场进行了市场调研，取得了大量一手资料。与房地产律师业、营销策划业、景观设计业、建筑设计业、建筑施工业进行了广泛的接触、交流与遴选,并与某些业内的优秀公司进行了实质合作。三、已完成工作及启动计划1、 市场基础资料的搜集。2、 项目分析研究。3、 政府部门相关手续办理的协商。4、 预计年内完成：土地手续；公司架构；项
17、目调研；项目定位。四、公司介入重庆的使命与愿景1、 以重庆为契机，投入西部开发的热土，从国家西部大开发的战略中,实现战略性发展。2、 以重庆项目为契机，参与重庆快速发展,并以项目提升重庆的房地产开发品质，树立业主投资团队的品质形象与强势地位。3、 从项目营运中,获取良好的经济利益,并建立起适度超前的项目投资营运盈利模式。第三章 市场分析一、市场分析1、 重庆房地产发展情况1. 1重庆房地产背景分析1.1.1、宏观经济环境良好2004年，重庆市经济发展总体形势良好。政府加强对经济运行的调节和监督工作，国民经济继续保持快速稳定增长。从产业结构来看，根据市统计局测算数据显示，04年全市经济运行总量大
18、幅提高，仅上半年全市完成地区生产总值1151.81亿元，同比增长12.4%，第二、三产业仍然是推动经济增长的主要动力，其中，第二产业拉动经济增长7.8个百分点，第三产业拉动经济增长4.1个百分点。创直辖以来发展新高，工业经济强势增长，更是成为04年经济运行的亮点。从区域结构来看，经济增长向都市发达经济圈集中趋势加强，发达经济圈实现增加值479.14亿元，同比增长13.3%，占全市生产总值高达41.5%，比上年同期提高0.6个百分点；三峡库区生态经济区经济增长比达到12.0%，超过渝西经济走廊11.4%的增长速度。表 重庆市三大产业经济增长情况产业类别增加值（亿元）增长比（%）第一产业131.0
19、04.4第二产业545.4716.3第三产业478.3410.1产业总体1154.8112.41.1.2、固定资产投资高速增长04年以来，为进一步提高宏观经济运行质量，促进社会经济发展，重庆市严格按照中央“四控制一清理”的宏观调控措施，加大调控力度，推动全市固定投资呈持续健康增长。上半年，全市固定资产投资呈现出持续快速增长趋势，各月的增长速度均高于去年同期，累计完成固定资产投资602.59亿元，比上年同期增长33.1%，房地产开发投资153.08亿元，增长35.8%，占全部固定资产投资的比重合理。从投资主体来看，民间投资快速增长，上半年民间投资316.09亿元，同比增长43.9%，所占比重较上
20、年同期上升4.0个百分点，达到52.5%。其中联营、股份制及其他经济最为活跃，累计完成投资159.75亿元，增长87.7%，私营投资114.63亿元，增长21%，另外，国有投资250.52亿元，增长21.6%，占全社会固定资产投资总量的41.6%。1.1.3、城镇规划建设顺利推进自2003年起，江北城拆迁、观音桥商圈建设、化龙桥拆迁、大坪循环道、九高路和石坪桥和陈家坪立交等大型市政设施动工建设不仅带动了大规模的开发，更为楼市带来大批潜在的购房人群。2004年，市政府继续致力于以能源建设、城市基础设施建设及邮电通讯为主的基础设施建设的投入，为固定资产整体投资的稳步增长奠定了坚实基础。年初以来，在
21、国有及其他投资中基础设施建设累计完成投资225.82亿元，同比增长38.3%，占国有及其他投资总量的41.8%，一批交通、能源水利、市政环保、北部新区重大基础设施已在去年和新年迅速开工建设，并迅速形成工程量，从而对全社会投资的增长形成有利推动。新城市建设规划所带动的大规模的城市拆迁，刺激了市场目前积存的潜在需求，在未来两年会迅速释放。另外，市政府也积极推进城市化进程和小城镇建设，04年底，市规划局制定的重庆2020-都市区城市总体规划（20042020）纲要已通过国家建设部审查，该方案在旧版总规的基础上，充分考虑重庆直辖发展6年的变化，明确确立以都市圈为核心、大中小城市有机结合的城镇发展战略，
22、并正在逐步建立规模适度、职能明确、布局合理、基础设施和社会服务设施完善、生态环境良性循环、经济繁荣的长江上游城镇网络体系，到2020年，要形成由特大城市-大城市-中等城市-小城市-小城镇组成的长江上游现代城镇群，为重庆未来的发展指明了方向。1.1.4、国家宏观政策重大调整为防止经济过热、促进经济健康发展，自去年6月以来，中央连续实施了以有效控制投资规模为核心的一系列宏观调控措施。继央行与银监会相继在紧缩银根的再贷款浮息制度及适度控制房地产信贷的商业银行房地产供求风险管理指引（意见征求稿）之后，04年1-4月，中央又相继出台了重在“管好土地、看紧信贷”的系列相关政策。金融相关的紧缩政策，存款准备
23、金率和房地产开发项目资本金比例上调，土地控制政策-严格用地审批管理，对城镇拆迁规模进行适度控制等等，受此影响，全国投资速度出现大幅波动，投资增速比一季度下降16.8个百分点，重庆投资在前5个月继续保持高位运行，从6月份以来，投资速度开始缓和，重庆市房产投资增速比最高的5月回落6.7个百分点，但仍高于去年同期1.1个百分点。8月，市政府明文规定，市内凡是非危改、大型市政项目以外的拆迁一律暂停。2005年4月中央7部门联合出台房产新政,稳定住房价格。随后重庆出台相应政策。受这些政策影响，重庆主城区范围内的南岸、九龙坡、江北等2004下半年至今,市场供应量相对有所减少，但另一方面，此次调控政策对于重
24、庆的房地产业发展也有向好的层面，对于规范市场、行业自律起到了积极影响。1.2重庆房地产近年趋势分析1.2.1、重庆市商品房销售额趋势分析 1990年2004年重庆市开发企业商品房销售额趋势如下图：1990年2004年商品房销售额年平均增长40.28% 。1.2.2、重庆市完成土地开发面积趋势分析1996年2004年重庆市开发企业土地购置和完成土地开发面积趋势如下图：1996年2004年重庆市开发企业土地购置面积年平均增长16.39% 。1996年2004年重庆市开发企业完成土地开发面积年平均增长31.62% 。1.2.3、重庆市房屋施工和竣工面积分析 1990年2004年重庆市房屋施工面积趋势
25、如下图：1990年2004年商品房施工面积年平均增长18.2% 。1990年2004年商品房竣工面积年平均增长18.9%。1.3、2004年重庆房地产状况2004年，本地强劲的购买力会继续推动房地产增长。在直辖市的身份和西部大开发的背景下，重庆的旧城改造和市政建设再次掀起高潮，成为2004年重庆楼市增长的主要力量。2004年，重庆固定资产投资完成额是1609.93亿元，同比增长26.8%，其中房地产开发投资完成额是393.09亿元，占重庆全社会总投资额的24.44%，具体指标如下表：表：房地产投资金额情况（单位：亿元）指标名称2004年同比增长（%）计划总投资2088.8342累计完成投资39
26、3.0919.9其中：住宅208.6917.6办公楼10.97-7.5商业营业用房59.8517.8其他113.5829.4土地开发投资36.055.5土地购置费62.6232竣工房屋价值154.72-1.6商品房销售额232.6410.7销售给私人销售额211.58124表：房地产面积情况（单位：万平方米）指标名称2004年同比增长（%）完成土地开发面积863.362.5施工面积6160.04-32.7新开工面积2144.842.2竣工房屋面积154.72-1.6销售商品房面积1317.120.0销售给私人面积1221.220.5预售房屋面积950.1846.3二、项目区域市场分析1.项目区
27、域情况1.1项目所在区域状况分析1.1.1江北区状况分析江北区位于长江、嘉陵江北岸，是重庆直辖市的主城区之一，拥有221平方公里土地，61万人口，辖9街3镇，是重庆市规划的行政、信息、金融、科技文化中心及中央商务区和交通枢纽。江北区交通发达，区中心距重庆港7公里、火车站3公里，乘车20分钟即可到重庆江北国际机场。江北区境内有横贯全区的319国道、直抵北海的渝黔高速公路、210国道、滨江路、五桂路及建设中的渝怀铁路等；嘉陵江大桥及渝澳大桥、黄花园大桥、石门大桥、高家花园大桥、大佛寺大桥等以及规划建设的共13座横跨长江、嘉陵江的公路、铁路大桥将江北区和渝中区、沙坪坝区等紧密相连，长江上游最大的 集
28、装箱码头寸滩港、重庆新客运站等也将开工建设，使本辖区拥有更完善的交通网络。江北区是重庆传统的工业基地，有着雄厚的工业基础。区域内长安汽车等工业品牌誉享全国，江北区还是重庆重要的商贸区和物资集散地，家乐福、重百、国美、新世纪等大型商企落户江北。区域内拥有重庆市外贸、海关、商检、边检、民航、邮电、市人才交易中心、市国际劳务市场、市信息中心和多家金融机构。水、电、气能源充足，为中外客商投资兴业提供各类优质条件和服务。江北区沿嘉陵江、长江江岸线长103公里，拥有得天独厚地理区位优势。1.1.2铁山坪状况分析重庆市江北区铁山坪街道位于重庆市主城区的东部，江北区的中部，辖区总面积为28.2平方公里。东与郭
29、家沱街道相邻，南与南岸区隔长江相望，西与寸滩街道接壤，北与渝北区石坪镇毗连，离江北区政府所在地观音桥仅有18公里，街道办事处现驻马鞍山村黄桷湾。辖2个社区居民委员会和6个自然行政村。现有耕地总面积为5996亩。2003年末城乡总人口26257人，其中农业人口12498人，占总人口的47.5%。2003年农村经济总收入3000万元，农业总产值1135万元，农民人均纯收入3105元。大中型企业（含乡镇企业）81家，2003年完成工业总产值88489万元。街道所辖地区风景秀丽，人文景观重多，旅游资源十分丰富，有正在建设中的铁山坪生态园区，有明代僧官寺遗址，有区级文物保护单位亚细亚石油公司旧址等。铁山
30、坪林区是重庆主城区东部的天然绿色屏障，被称为主城区的绿色“肺叶”。林区面积22.5平方公里，境内铜锣峡是重庆出长江的第一峡，地势十分险要。峡内长江边上建有温泉渡假村两座，抗日战争时期，国内不少知名人士如何香凝、廖承志、黄炎培、陈叔通、茅盾、白杨等都曾先后在唐家沱居住过，至今仍保留部份遗址。本地区水陆交通十分方便，陆路方面有渝长高速公路和渝怀铁路横穿全境而过。渝长高速公路设有唐家沱出口，铁路建有唐家沱火车客货运站。贯穿江北区东、西的主干道五桂公路，是我市“半小时主城”的重点项目之一。六个行政村均早已村村通公路，已形成辖区内纵横交错的陆路交通网络。水路方面，设有唐家沱轮渡码头，至今上水可直达渝中区
31、、南岸区，顺江而下可到达南岸区的大兴场，广阳坝等地。境内有门类齐全的金融、工商、税务、邮电、通讯、供电、供气等单位。大中型企业主要有长航东风船舶工业公司、重庆制药九厂、天人冲压有限公司和重庆好媳妇食品研究所。2002年以来五里坪工业园区和太平冲工业园区中的长安跨越集团、重庆兆隆食品公司以及市的重点项目唐家沱大型污水处理厂等都在街道境内相继开工建设。1.2项目地块分析1.2.1项目地块概况地块社别集体林地数量（亩）耕地数量（亩）总户数人口数铜锣峡地块僧倌寺社60192.463650大地坝社107168.3537119果树社0135.8514107合计167496.6687276观赏区地块高房子社
32、0528.955276张家湾社132273.447163合计132802.31022991.2.2.位置及交通状况(1)地理位置。铁山坪生态区位于重庆直辖市主城区江北区中部，紧靠长江第一道峡谷铜锣湾岸边，海拔高度范围160-583厘米之间，总面积14.92平方公里。铁山坪生态区的森林10.26平方公里，植被繁茂，森林覆盖率90%以上。可开发建设的4000多亩土地星罗棋布，每一块土地（200-500亩）地势起伏较小，被茂密的树林怀抱。(2)交通状况。外部交通：距繁华的城区中心（解放碑）仅25公里，经渝长高速公路或五桂路（五里店铁山坪生态区大门）20分钟之内即可到达。规划在铁山坪生态区配套服务区内
33、设置汽车站;在铜锣湾预留一条过江索道,以联系铁山坪森林公园与南山风景区的交通。内部车行系统： 规划将上山的公路从第一个大弯道处开辟一条至主要景点僧宫寺的道路，缩短上山的距离，并将西侧另一条路的尽端延伸至这条路上，作为西侧环线； 规划接通五七公路并设东大门； 在螃蟹沟旁开辟一条至五朵石的东环线，并将望江厂至铁山坪的一条尽端道路延伸至艺草城接五朵石，并设南大门。旱土至铁山坪现状道路设北大门。人行交通： 规划修通各景点之间的步行道，步行道控制宽度为3米。(3)、周边配套。铁山坪生态区内已经简称四通八达的15公里环状5-7.5米宽的道路。天然气管网、水、电、通讯（固定、移动电话和宽带网）、数字有线电视
34、网、邮政等基础设施齐全。三、竞争分析1、外来开发商分析近两年进入重庆部分外来开发企业及项目一览表序号外来开发企业项目名称1重庆渝能壹伯房地产开发有限公司重庆阳光100国际新城2重庆奥林匹克置业有限公司重庆奥林匹克花园3保利投资实业有限公司保利国际高尔夫花园4广厦重庆置业有限公司广厦城江畔语林5和记黄埔有限公司比华利豪园6融侨长江房地产有限公司融侨半岛7重庆鲁能开发有限公司鲁能星城8重庆棕涧泉房地产开发有限公司重庆棕涧泉国际花园9重庆天江置业天江龙城10重庆香江高科地产发展有限公司香江国际财富中心11宏声远景集团公司高山流水12重庆伯富实业有限公司伯富高尔夫别墅13重庆中华企业房地产发展有限公司
35、中华新城14重庆华立地产有限公司华立天地豪园华立北泉花园15上海明泉星河城16浙江海宇置业集团海宇状元府第17重庆融科智地房地产开发有限公司融科蔚城18金融街重庆置业有限公司金融街嘉年华大厦19重庆国窑房地产开发有限公司国窑明城20重庆红鼎置业有限责任公司红鼎国际名苑21重庆润江置业有限公司润江金韵天城22重庆杭热实业有限公司万豪国际金融中心23世纪金源集团金源时代购物广场24重庆嘉发实业有限公司上海城25重庆审烨置业有限公司申烨太阳城26重庆华新国际实业有限公司水天花园27重庆万凯实业有限公司万凯新都会可见：1、重庆市场对外来投资者有强大的吸引力。以上外来企业的来源地主要是北京、上海、广州、
36、浙江、香港、山东等地，他们不约而同地选择了一个地方，那就是重庆，从某种意义上讲，他们已经不仅仅是投资某个地块、某个区域，他们看好的是整个重庆的发展。对重庆楼市充满了信心。2、与前几年的外来开发企业有所不同，目前进军重庆楼市的开发商不再经过投石问路的阶段，动辄圈定上千亩土地，出手就是上亿的资金打近楼市，直接就拿地做大项目。3、外来投资者除与本土开发商争夺开发资源外，外来投资者之间也会在重庆展开竞争。2、产品竞争分析2.1重庆别墅2005年的状况2005年可称为别墅生活年。进入2005年，别墅与高层、花园洋房成为楼市“三强”之一。其“成长”后劲，大有后来居上之势。在4月23日开盘的11个楼盘中，其
37、中就有保利国际高尔夫花园（保利首期推出的52套高尔夫别墅即将在4月份开盘，而10月份就可以交房。目前已经有30多套别墅名花有主）、中安翡翠湖二期、半城中央等6个别墅盘上市，占当日开盘比例的60%。而这还不是别墅集中开盘的时候。4月底，建工未来城开盘，5月上旬，佰富高尔夫（佰富高尔夫别墅一期A、B组团27套别墅，目前预定状况良好）等开盘，6月，天江长青湖、南方碧水康桥等将上市。今明两年别墅投资预计将达100亿元，主要产品形态以联排、独立为主，其中，南岸和北部新区成了别墅主要集中地。 2.2. 个案分析-佰富GOLF别墅项目在江北区石马河嘉陵江畔，位于占地2200亩的佰富江景高尔夫球场的中央。占地
38、366亩，修建了138栋独立别墅。佰富.高尔夫别墅户均占地两亩多。2.2.1实施主体情况开发商：重庆宏帆实业有限公司地址：江北区石马河来鹿寺(原江北农场)规划设计单位：新加坡建筑设计公司物业管理单位：北京凯莱物业管理有限公司2.2.2项目情况占地面积：24.41万平方米总建筑面积：6.1万平方米容积率：0.28绿化率：63% 开盘时间：2005.5.29(1)交通条件：旁边是高速公路，距重庆市中心解放碑26公里路程，距重庆市江北国际机场20分钟车程。(2)周围景观：项目周边景有球场风光，还有江岸和坡地。小区内采取“小区组团庭院”三级结构，以山系、道路及天然湖泊为骨架进行构建，湖滨区-绿坡区-山
39、谷区-江岸区交错辉映。 (3)规划介绍：别墅占地368亩，规划修建别墅138栋，每栋均为独立别墅，户均占地两亩，容积率0.28，佰富江景度假村占地3.7万平方米，内设有康乐中心（棋牌室、KTV包房）、会议室、餐厅、客房。会议室布局分为讲演式和圆桌式，可容纳近150人。江景餐厅内设4个包房，1个大厅，可容纳200人同时进餐。客房包括21个标准间，8个套房，可同时接待50名游客住宿。(4)客户群：稀有人群居住的贵族领地。2.2.3.销售情况:户型面积:户型都在400平方米以上；价格:最低起价是400万/套，到现在为止卖的最高的一套是1200万/套； 销售业绩: 一期还剩下几套可售别墅。2.3. 个
40、案分析-保利国际高尔夫别墅2.3.1实施主体情况开发商：保利(重庆)投资实业有限公司地址：重庆北部新城金山大道旁留云路景观设计单位：广州普帮园林景观设计公司物业管理单位：保利广州物业管理公司2.3.2项目情况占地面积：3600亩总建筑面积：房地产用地1200亩,高尔夫球场2400亩容积率：0.32 绿化率：45.6%第一期开盘时间：2005.4.23(1)地理位置及交通状况:保利地处经开大道和机场高速公路之间,南端接B8.B12路与金山大道相连,东面与B17路为邻,距金山大道公交车站5分钟.距解放碑12公里,约15分钟车程,距龙头寺新火车站5公里,距重庆国际机场11公里,距寸滩深水港码头约4公
41、里。(2)户型：大部分别墅均有一个以上的车位，以大客厅为中心，设有三间以上的卧房，独立设置的书房、家庭健身娱乐室、视听室及工人房等。（3）智能化设施：包括3A级智能化系统，并有多媒体智能化系统；(4)周边配套：内部配套有俱乐部、会所、幼儿园、小学、居委会、社区管理、邮政、超市等；外部配套有中、小学、银行、医院、其他等。(5)活动：在开盘期间举行的一系列活动如下：特别设有VIP接待厅的“会所式”销售中心，以及样本示范区将同时对外开放；A区别墅信息发布会以及音乐酒会；现场下定的客户，将享受额外的9.8折，并且将获赠高档高尔夫礼品；与重庆汽车博览中心互动，在沃尔沃、奔驰展场设有保利国际高尔夫花园展区
42、。(6)进展情况：地产一期地块已经开工，预计2005年10月可交付使用；北面球场18洞已于2004年7月动工，预计2005年9月正式对外开放；南面球场18洞已于2004年12月开工，2006年正式对外开放。2.3.3.销售情况:户型面积:320-350平方米为主,有一小部分是450平方米的大户型;价格:均价9000元/平方米，根据每个别墅的位置、朝向、风景的不同会有所不同； 销售业绩: 在2005年4月23日开盘日销售近2亿元；到5月18日还有8栋可售别墅。2.4. 个案分析-蓝湖郡2.4.1实施主体情况开发商：龙湖地产地址：北部新区金开大道1111号规划设计单位：约翰费雪尔物业管理单位：龙湖
43、物管有限公司2.4.2项目情况占地面积：1600亩总建筑面积：分期容积率：0.6绿化率：60%(1)开盘时间：第一期2004年9月,第二期还没有定下来(2)地理位置及交通：位于金开大道1111号，在金山大道与金开大道交汇处，乘车沿金开大道6分钟可抵达龙湖大社区，经金山大道、五童路10余分钟可快捷到达渝中区。(3)建筑方面：在600亩中，联排别墅743套，水边独立别墅29套；建筑风格突出简洁、色彩鲜明；(4)风景：1600亩原生土地蕴藏万千光华，130亩蓝蓝湖长河船划开两岸，3000米湖岸线，还有2000平方米的体育中心设施，1000平方米的旱地喷泉；（5）塑造的生活氛围：文明、自由、健康、田园
44、、有交流；2.4.3.销售情况:户型面积:联排别墅约210-290平方米；水边独立别墅约400-500平方米；价格:9000-1300元/平方米 销售业绩:联排别墅已经售完，独立别墅只剩下几套500平方米的，一次付款可以9.7折，按揭没有优惠。2.5. 个案分析-翡翠湖2.5.1实施主体情况开发商：中安房地产开发有限公司地址：北碚童家溪规划设计单位：加拿大科伦设计有限公司景观设计单位：贝尔高林设计事物所物业管理单位：翡翠湖物业管理有限公司2.5.2项目情况占地面积：155700平方米总建筑面积：分期，一期建筑面积5万平方米左右；容积率：0.32绿化率：65.3%开盘时间：2003.6.28(1
45、)地理位置及交通条件：地处重庆市北部新区、沙坪坝区、北碚三区交汇初的童家溪，距离市中心仅15KM，东北线有渝合高速公路，南线沙坪坝滨江路，西线212国道。(2)景观：翡翠湖边设散步木笺道，木笺道沿岸线通过木桥延伸到岛上，岛上设有水边亭，造型新颖，是一个观赏湖景的好去处，同时可以由别墅区划船至此。(3)小区：本小区注重人车分流，主要景观流线与车行道垂直相交，互不干扰，保证小区内户外休闲人流的景观视觉。2.5.3.销售情况:户型面积:户型比较多，200平方米以上分布；价格:均价4800元/平方米，最低价格100万/套，销售业绩:销售事态良好；2.6. 个案分析-比华利豪园比华利豪园是提倡美式生活概
46、念的豪华独立别墅区。占地面积约20万平方米，总建筑面积约7万多平方米，为纯别墅小区，共有217幢独立花园别墅，2.6.1.实施主体情况开发商：和记黄埔（重庆江北）有限公司地址：渝北区人和立交桥2.6.2.项目情况占地面积：20万平方米总建筑面积：7万平方米容积率：0.35(1)交通条件：210、319、212高速公路连接各地；(2)建筑概念：建筑概念以美国加州比华利山的豪门府邸及单体独立别墅为蓝本。(3)布局特点：一是首层均设有楼高约6米的挑空大厅落地大玻璃及小巧的日光室，二是二楼设有多间套房，每个套房都带有阳台，三是每户均拥有私家升降机直达各个楼层；(4)主要产品翡翠型别墅：建筑面积约401平方米，采用欧洲宫廷式的设计风格；绿宝型别墅：建筑面积约351平方米，运用意大利设计理念；红宝型别墅：建筑面积约315平方米，参照美国白宫风格；蓝宝型别墅：建筑面积约272平方米，主体设计采用现代时尚风格； 2.6.3.销售情况:户型面积:以300-450平方米的户型面积为主；价格:均价7800元/平方米；销售业绩:销售了近70%左右； 3、铁山坪区域项目分析3.1.东方山水3.1.1实施主体情况 开发商：东宏实业（重庆）有限公
