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1、工程部作业手册（主管及电工）北京市仁和立物业管理有限公司监制(第一版2014年版)作业手册使用登记表（填写）使用者名称版本编号手册页数启用日期截止日期责任者姓名办公电话移动电话家庭电话部门负责人项目负责人手册交接记录交接日期移交人接收人监交人年 月 日年 月 日年 月 日日期器材名称数量领用人日期器材名称数量领用人5月1日至10月1日春夏装：二套职业夏装；10月1日至5月1日秋冬装：二套职业冬装。公用器材领用登记表（填写）紧急突发事件应急处理领导小组（填写）职务姓名电话职务姓名电话组长组员副组长组员组员组员组员组员组员组员组员组员 本手册为内部管理资料，使用人须在大厦妥为保管，未经项目经理同意
2、不得擅自向外单位人员出示或外借致员工的一封信亲爱的员工：作为仁和立的一名员工，你应该感到自豪，这不只是因为你拥有了仁和立这个大舞台，还证明了你的潜在素质和价值；同时，也是因为有了许多象你一样优秀的人士的加入，使仁和立得以持续、健康地发展壮大。从现在开始，我们有理由相信并且热切期待你在仁和立的日子里，不论处于什么岗位，都能证明自己的存在、价值和卓越。对于仁和立，我们希望大家把她当作我们共有的家园、当作我们每一个人提升个人价值、追求卓越的理想社区。在这里，每一个人都是被需要、被尊重的，你尽可以在精神上彻底放松、轻装上阵。为了使我们的理想社区和谐并生机勃勃，我们不仅需要建立并且维护我们共同的目标、理
3、念和价值观，同时还要尽力创造一个以人为本，公平、公正、公开的人文环境，使你不必被错综复杂的人际关系、等级森严的官僚体制和令人窒息的工作环境所束缚，你所需要的，也正是我们所期待的，就是不断的证明你自己，证明你是有价值的，同时也是被大家所需要的。然而，我们这个理想社区不是孤立的世外桃源，它是真实世界的一部分，这个世界充满压力、竞争和挑战，同时也充满诱惑、机会和希望，我们必须直面它，而不能选择回避。在面对现实世界的时候，我想，理想社区和其中的每一个成员都有一个共同的期望，那就是在竞争中胜出，在竞争中证明自己，在竞争中获得快乐！如何在竞争中胜出呢？靠机会或灵感自然不行，成功总是属于那些孜孜以求、勇于变
4、化、不断进取的团队和个人的。我们很庆幸仁和立在激烈竞争的环境中，多年来保持稳定、健康的发展势头。我们希望能将这种势头长期保持下去，但如何才能做到这一点呢？有一点是可以肯定的，这需要你的参与和付出、需要你作为仁和立理想社区中的一员的真诚和努力。 你也许会问我，我应该从什么地方开始我在仁和立的旅程呢？这正是我今天要告诉你的，那就是，从了解本作业手册开始。她会带你迈出在仁和立旅程中的第一步。 我们期待你在这里扬帆，并祝旅途快乐！ 仁和立董事长：目 录一、公司主要设备设施编号明细表二、项目主要设备设施大、中修及工程改造一览表三、设备维护保养外委明细表四、工程部分工五、岗位基本要求六、重要制度与事项须知
5、（应知）七、工作计划（应知）八、岗位职责、工作内容、时间量化标准（应知）1、岗位职责、工作内容、时间量化标准之一：工程主管2、岗位职责、工作内容、时间量化标准之二：电工3、岗位职责、工作内容、时间量化标准之三：瓦木油工4、岗位职责、工作内容、时间量化标准之四：空调、水暖工九、变配电室、电梯机房和空调设备间、锅炉房、水泵间的管理（应知）十、安全规范（应知）十一、基本操作规程（应会）1、基本操作规程（应会）之一：变配电设备设施2、基本操作规程（应会）之二：冷暖设备设施3、基本操作规程（应会）之三：电梯十二、六类重点设备维修保养规定（应会）十三、紧急突发事件应急预案12项（应会）十四、工程改造及监理
6、作业流程（应会）十五、考评办法1、考评办法之一：绩效考评办法2、考评办法之二：评比考评办法十六、日执行情况记录表工程主管检查记录表电工日巡检记录工程人员工作记录评价表主要设备自用和主要客户能耗分析记录表变（配）电锅炉、日常巡视检查记录表十七、定期执行情况记录表电气设备定期检修保养记录消防设备定期检修保养记录（ ）公司电梯保养记录十八、培训情况十九、附件附件一：（ ）公司电梯应急维修记录附件二：电工倒闸操作票附件三：停水/热/电/气试消防设施附件四：客户装修改造工程方案联合审定意见单附件五：客户装修改造工程联合验收单附件六：突发事件处理记录附件七：工程维改项目立项申请审批表附件八：工程维改项目中
7、标审批附件九：工程维改项目验收审批表一、公司主要设备设施编号明细表（填写）系统序号设备编号设备名称规格型号技术参数数量单位生产日期生产厂家联系电话01空调系统（空调工、水工）O101组合式空调机组O102新风机组（落地式）O103新风机组（吊顶或壁挂式）O104风机盘管O105制冷机组燃气O106柴油O107蒸汽O108电O109循环水泵O110冷却水泵O111补水水泵O112冷却塔方形0113圆形O114电子水处理器（软化水系统）O115树脂软化水罐（软化水系统）O116供水变频泵（补水系统）及排污泵0117冷水机组011801190120012101220123012402采暖系统（空调工
8、、水工）O201锅炉燃油锅炉O202燃气锅炉O203燃煤锅炉O204电锅炉O206采暖水泵（循环水系统）0207020803消防系统（电工、水工）O301消防稳压水泵（消防稳压设备）0302O303消防紧急供水泵（消防供水设备）O304消防预作用装置（报警装置）0305O306楼梯间加压风机（正压风机）0307O308地下室送排风机（送、排风系统）O313电动防火卷帘门0314031504公共照明系统（电工）O401楼体广告照明O402广场照明灯04030404O405楼体防撞照明灯系统序号设备编号设备名称规格型号技术参数数量单位生产日期生产厂家联系电话04公共照明系统（电工）O406安全指示
9、灯0407040804090410O411机房照明O412车库/地下通道照明05弱电系统（电工）O501程控交换机O502消防主机（中控）O503监控系统设备O504宽带系统设备O505门禁对讲系统设备O506室内手机信号覆盖系统O507广播系统O508有线电视系统O509卫星电视系统06电梯07变配电系统（电工）O701干式变压器0702油浸变压器0703高压配电柜0704直流屏0705低压总柜0706电容柜0707动力柜0708照明柜0709071008其他（各工种）0801卫生间设施0802物业办公室设施0803电自动平开门0804电动伸缩门0805车库自动道闸二、项目主要设备设施大、中
10、修及工程改造一览表（填写）（1000元以上为大中修项目）序号设备编号设备名称规格型号单位数量大、中修及工程改造部位、内容主要零部件更换和材料使用情况保修期合同额合同存放地维修单位或维修人及联系电话123456789101112131415161718三、设备维护保养外委明细表（填写）序号设备名称设备数量委保单位名称合同期限合同金额合同存放地联系人及电话1电梯2空调机组（制冷制热机组）3锅炉4生活水箱消毒5消防联动系统四、工程部分工（填写）工程部职责1、负责设备、设施的管理、运行、维护、维修和保养，保证设备设施的正常运行。2、负责设备更新、技术改造、改扩建工程的计划；配合、监督施工；参与验收工作
11、。3、负责水、电、汽（气）、油等能源的管理、控制和有效使用。4、认真贯彻执行公司各项规章制度和运行方案，完善内部管理。5、负责工程人员的岗前培训，不断提高专业理论知识和实际工作能力。6、加强安全知识教育，严格执行操作规程；定期检查，确保设备安全运行。工作内容一、日常管理：1例会；2材料管理员；3客户装修管理；4客户维修服务二、电工：5电梯巡查及维护；6电工日巡检；7变（配）电日常巡检；8公用自用主要设备和主要客户能耗分析记录；9查用户水电表；10电气设备定期检修保养；11消防设备定期检修保养；12中控监控设备维护；13电话安装维护；14宽带网络安装维护；15有线电视三、空调工：16空调系统日常
12、巡检；17锅炉、直燃机系统日常巡检；18空调系统能耗分析记录；19空调设备定期检修保养；20锅炉设备定期检修保养四、水工：21给排水设备设施日巡检；22消防设备定期检验；23给排水设备定期检修保养五、瓦木油：24瓦木油工日巡查记录和维修；25空置、退租单元墙面的粉刷六、其他：26突发事件处理；27临时安排工作人员编制定额工程主管 人、 电工 人、 空调工 人、水工 人、锅炉工 人瓦木油工 人、水质化验员 人、共 人序号岗位姓名主要负责工作上岗证名称1工程主管组织领导一至六项工作2345678910111415161718工作交接记录表序号移交人接交人工作内容代码交接日期监交人1234一主要应知
13、1重要制度与事项须知2工作计划3岗位职责、工作内容、时间量化标准4安全规范5主要付款合同内容6服务项目参考收费标准7例会制度、岗前培训、外部联系电话(重要事项须知一览表)二主要应会1紧急突发事件应急预案11项2基础管理程序和质量量化标准3执行情况表三仪容仪表1着装统一（符合公司着装管理规定），干净整洁、无褶皱、破损；穿黑色皮鞋；工牌佩带在左胸处2发式整洁，男士禁止留长发、蓄须；女士不染有色指甲，可淡妆3精神状态饱满，坐立行走姿态端庄、严谨，言谈举止得体，上班时间不得大声喧哗4口气清新，上班时间不食用葱、蒜等带有刺激气味的食品四考评办法1主要应知2主要应会3安全事故4仪容仪表五、岗位基本要求序号
14、制度与事项内 容序号制度与事项内 容一岗位作业手册六本大厦地址及邮政编码1了解总经理作业手册七管理区域大厦所属范围2客服作业手册八合作伙伴（简称）主要联系人电话3钥匙管理表册1甲方：4合同管理员作业手册甲方：5收款员作业手册甲方：6保洁作业手册2外包保洁：7保安作业手册外包保洁：8工程作业手册3外包秩序：二工作时间4消电检：1作业时间上午8：30-12：00，下午13：00-17：00，中午休息时间要有人员值班4外包车场：外包车场：2值班时间周六、日客服人员轮流值班5电梯维保：三入职岗前培训基本要求，经考核后方可上岗电梯厂家：四例会制度每天8：30开始，实行15分钟例会制度，布置当天工作6空调
15、维保：五外部联系电话7中控主机厂家：1交通队监控安装方：2派出所消防维保：3税务局灭火器年检：4工商局（户外广告办公室）8锅炉维保：锅炉厂家：5城 管9空调系统厂家：6消防办10避雷针检测：7街道办事处11网络：8邮局电话 电话：9电话局信号机站：10急救中心120、999（熟记）12水质检测：11火警119（熟记）13垃圾清运：12匪警110（熟记）绿植租摆：1314化粪池清掏：六、重要制度与事项须知（应知）（填写）7、 工作计划（应知）日工作周工作月（季）工作年工作工作内容工作频次工作内容工作频次工作内容工作频次工作内容工作频次一、部门工作例会8：30-8：45档案移交1次/月工作总结1次
16、/年满意度调查1次/6月工作计划1次/年二、主管（岗位工作）岗位检查及评分1次/日档案整理1次/月工程主管检查记录表1次/日评价上报1次/月客户回访随时制定月度值班表1次/月装修及改造工程检查随时材料采购计划1次/月部门工作见部门工作计划三、电工电梯巡查1次/班电梯保养1次/周电梯保养1次/月1次/半年电梯保养1次/年电工日巡检1次/班应急灯和安全疏散指示灯充放电1次/季4月电气设备定期检修保养1次/年变（配）电日常巡检3次/日查用户水电表1次/月10月消防设备定期检修保养1次/年公用自用主要设备和主要客户能耗分析记录1次/天公用自用主要设备和主要客户能耗记录汇总1次/月四、空调、水工空调系统
17、日常巡检记录3次/天4月、10月空调设备定期检修保养2次/年锅炉、直燃机系统日常巡检记录3次/天4月、10月锅炉设备定期检修保养2次/年给排水设备设施日巡检记录1次/天6月给排水设备定期检修保养1次/年空调系统能耗分析记录1次/天月自用能耗分析记录1次/月10月消防设备定期检验记录1次/年五、瓦木油工瓦木油工日巡查记录表1次/天空置房间检查记录表随时八、岗位职责、工作内容、时间量化标准（应知）岗位职责、工作内容、时间量化标准之一：工程主管岗位：工程主管 人员编配：1人，工作时间：8小时，工作范围：大厦各区域序号岗位职责具体工作内容量化标准时间要求1在大厦总经理的直接领导下，负责大厦工程部的日常
18、工作1、 大厦例会报告1次/周周一或周五2、 部门例会1次/天8：30-8：453、 公司专业例会报告1次/月每月中旬4、 日常工作报告随时及时5、 年终总结报告1次/年次年1月10日前6、 年度工作计划和工程维修费用计划1次/年11月20日前2执行公司各项规章制度、履行本岗位职责、制定和完善部门内部管理制度1、学习公司制度1次/年每年2月2、检查考核1次/年每年7月初后3按作业手册和工作计划，安排、检查本部门工作和交接班、负责本部门并督促各岗位按作业手册记录日常工作1、填写工程主管检查记录表1次/日17:00以前2、查阅岗位日执行情况记录表1次/班 下班前3、填写岗位得分汇总表并上报1次/月
19、次月5日前4按作业手册和员工守则安排员工培训1、各专业手册培训学习1次/年每年6月底前2、岗前培训1次/新人上岗3天内学习5处理紧急事件执行突发事件应急预案随时按预案时限6参加大厦工程接管验收工作见新项目工程验收接管清单随时7负责大厦的工程改造、维修项目的管理工作1、据新项目工程验收接管清单，及时与保修单位或业主方联系，提供保修服务随时2、改造和新增的工程，应及时与保修单位联系、协调，提供保修服务；负责与施工单位配合，安排好施工临时用水、用电、厨房和卫生间管理及材料存放工作8负责制定工作计划，并组织实施、现场监督管理、办理竣工验收1、大、中修的计划报工程部和运营部1次/年每年11月20日前2、
20、改、扩建工程及节能降耗计划随时3、制定月度值班表报经理审批1次/月每月28号4、制定月材料采购计划，报经理审批1次/月每月25日9负责安排对设备设施检查维修和客户装修管理等工作1、公共设施、变配电、机电、水暖、消防设备等的检查维修养护随时按本手册工作计划执行2、初审并上报工程部客户装修方案；对装修施工过程监督，见客户装修改造工程联合验收单和工程维改项目验收表随时见附件4、5、93、负责处理客服部转来的客户维修申请，核定收费标准，及时安排维修，并进行回访随时收取所需材料费用的1.1倍。10巡视公共场所、机房等重要部位，及时处理发现的问题1、制冷供暖系统、变配电3次/天按本手册日巡查表执行2、生活
21、及消防水、电梯、日常用电1次/天11负责档案整理和管理1、分类整理装订成册1次/月次月5日前2、档案移交客服档案员1次/月次月5日前12完成领导交办的其它工作随时按上级布置时限岗位：电工 人员编配： 人，工作时间：8小时，工作范围：大厦各区域序号岗位职责具体工作内容量化标准时间要求1在工程主管领导下，全面了解工程部工作职责，负责本岗位工作，及时将本岗位工作问题上报1、 部门例会报告1次/天8：30-8：452、 日常工作报告随时3、 年终总结报告1次/年次年1月10日前2执行公司各项规章制度，履行本岗位职责、不做与工作无关的事职责、制定和完善部门内部管理制职责、制定和完善部门内部管理制度度位职
22、责，不做与工作无关的事参加公司制度学习1次/年每年2月3严格执行交接班制度，接班人员未到，交班人员不得离开 按工程作业手册交接班，未排除事故不进行交接班，应上下两班协同工作；一般性设备故障应交代清楚并做好记录按排班表执行提前10分钟交接4处理紧急事件执行突发事件应急预案随时按预案时限5高低压配电室值班巡视配电室所有设备工作状态：变压器、风机、空调：声音、温度；高低压配电柜、接室；直流屏；电容补偿柜随时见变（配）电日常巡检记录表发现问题及时处理或汇报工程主管；当设备发生意外情况时，其他非当班人员应无条件协助当班人把设备修理完毕随时6负责电力系统的运行维修保养管理记录巡查高低压配电室3次/天见变（
23、配）电日常巡检记录表电梯机房、楼层配电间、照明及应急指示灯、中监控、制冷机、水泵、空调机、热力站、冷却塔的配电巡查与维护1次/班见电工巡检记录对来人来电报修及时登记处理随时4月份对电气设备定期检修保养1次/年见电气设备定期检修保养记录7负责电梯的运行维修保养管理监督检查电梯维修公司是否按相关规范定期保养，机房设备、轿箱井道、井坑的清洁，井坑排水1次/周按电梯保养记录检查1次/季监督电梯维修公司按技术监督局要求完成电梯年检1次/年将电梯安全使用许可证贴在轿箱中日常电梯运行操作，对电梯发现的一切不正常现象和隐患及时通知电梯维修公司进行处理随时按紧急突发事件应急预案执行电梯故障、停电等导致困人的处理
24、解救工作随时保管好电梯、电梯门、电气盘（箱、门）和专用钥匙以及机房消防器材随时负责应急呼叫、应急照明、监控器的正常工作随时8负责供电设备的能耗控制按公用自用主要设备和主要客户能耗分析记录表记录1次/天1次/月查、抄水、电、燃气、蒸气表1次/月9保洁及防止鼠害保持清洁卫生：清理地面、擦拭设备和桌椅、清除垃圾1次/班交班前防止鼠害：投鼠药、防鼠板随时10完成上级安排的任务随时按上级布置时限岗位职责、工作内容、时间量化标准之二：电工职责、工作内容、时间量化标准之三：瓦木油工岗位：瓦木油工 人员编配： 人，工作时间：8小时，工作范围：大厦各区域序号岗位职责具体工作内容量化标准时间要求1在工程主管领导下
25、，全面了解工程部工作职责，负责本岗位工作，及时将本岗位工作问题报告主管1、 部门例会报告1次/天8：30-8：452、 日常工作报告随时3、 年终总结报告1次/年次年1月10日前2执行公司各项规章制度，履行本岗位职责，不做与工作无关的事参加公司制度学习1次/年每年2月3处理紧急事件执行突发事件应急预案随时按预案时限4负责土木建筑以及附属设备和设施的检查维修工作1、室内外走廊、走道、门窗、锁具及五金件、墙体、屋面和附属设施的检查维修1次/天按瓦木油工日巡检记录2、空置、退租单元墙面的粉刷及检查维修随时5完成上级安排的临时任务随时按上级布置时限岗位职责、工作内容、时间量化标准之四：空调、水暖工岗位
26、：空调工 人员编配： 人，工作时间：8小时，工作范围：大厦各区域序岗位职责具体工作内容量化标准时间要求1在工程主管领导下，全面了解工程部工作职责，负责本岗位工作，及时将本岗位工作问题报告主管1、 部门例会报告1次/天8：30-8：452、 日常工作报告随时3、 年终总结报告1次/年次年1月10日前2执行公司各项规章制度，履行本岗位职责，不做与工作无关的事参加公司制度学习1次/年每年2月3严格执行交接班制度，接班人员未到，交班人员不得离开 1、按工程作业手册交接班按排班表执行提前10分钟交接2、未排除事故不进行交接班，应上下两班协同工作；一般性设备故障应交代清楚并做好记录4处理紧急事件执行突发事
27、件应急预案随时按预案时限5负责空调系统的运行维修保养管理1、掌握设备基本情况和主要性能参数；熟练操作空调主、副机设备按基本操作规程执行2、按空调系统能耗记录汇总表时进行数据分析汇总1次/月次月2号17：00前完成6负责空调系统的日常巡检1、巡检空调机组、新风机组、冷却塔、膨胀水箱、水设备、各种水泵3次/天见空调系统日常巡检记录表2、巡检给排水设备设施1次/天见给排水设备设施日巡检记录7负责空调系统的能耗控制按时记录各种运行数据1次/天见空调系统能耗分析记录表8负责空调系统的定期检查保养工作1、空调系统见空调设备定期检修保养记录2、锅炉见锅炉设备定期检修保养记录9负责消防系统定期检查保养工作按消
28、防设备定期检验记录表记录10完成上级安排的临时任务随时按上级布置时限九、变配电室、电梯机房和空调设备间、锅炉房、水泵间的管理（应知）序号步骤实操内容工作质量要求1设备房标识有相应设备房标识：变配电室、电梯机房和空调设备间、锅炉房、水泵间和“机房重地，闲人免进”的提示牌标识和提示牌装在门外侧，字体为宋体，白底红字；参观来访应指定专人陪同方可进入2设备房卫生秩序与安全作业保持清洁卫生：清理地面、擦拭设备和桌椅、清除垃圾交班前，完成清洁任务物品摆放整齐，专用工具安全用品应放置在指定位置工具交接记录完整房内严禁吸烟，严禁堆放易燃、易爆及与管理无关的物品，通风良好，设备房排水通畅；房内应配置干湿温度计，
29、对环境的温、湿度进行检测；设备房内气温应保持40摄氏度以下，相对湿度应保持在80%以下；有防虫、防鼠措施观感良好、触摸无污渍、仪表排水设备工作正常；无虫无鼠害无人值守的设备房必须加锁，钥匙由值班室统一管理工程主管负责3文件摆放记录本设备房放置必备的文件和设备日常、定期巡检及维修检修记录记录完整、摆放整齐4消防器材配备足够灭火器，配置标准（2公升/只），应急照明能在停电事故下至少工作半小时按“消防验收规范”执行燃烧特性及场合灭火器类型配置基准会所、过道走廊、公共场所水型、泡沫、卤代烷型灭火器1只/50平米汽油、柴油、酒精等干粉.泡末.二氧化碳灭火器配电房、带电设备干粉卤代烷二氧化碳灭火器地下建筑灭火器配置基准数量应在配置基准上增加30%；如设有消火栓的，可相应减少30%；如设有灭火系统的，可相应减少50%；如设有消火栓和灭火系统的，可相应减少70%一个灭火器配置场所的灭火器不应少于2只，每个设置点的灭火器不宜多于5只5
