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1、房 地 产 寄 生 增 值商 业 计 划创 新为 社 会 创 造 价 值理德科技开发有限责任公司公司地址：贵州省遵义市上海路四号同盛华庭C栋0703室手机：13885235635公司网址: http/:E-mail：webmaster第一章 市场分析一个人要立足于社会，居住是其需要解决的第一要务，不管是买房还是租房，总之得找个安稳睡觉的地方，当然，如果有意向丐帮发展的人则另当别论，所以房地产是一个空间巨大的产业，尤其在我们这样一个世界人口第一的发展中大国，政府大力投资提高城市化率的阶段，可以说没有第二个产业综合产值和影响力在可以预见的十年内能与房地产业相提并论。什么样的房子才是好房子？这事想起
2、来，没边儿，欲壑难填，比尔盖茨的豪宅恐怕没人说不好，只不过人人都只有欣赏的份；明星大款的别墅，尽显豪华奢侈，但那也不是给老百姓住的。我觉得老百姓的好房子应该满足两个基本条件：一是必要的生活居住空间和相对完善的生活设施，二是不能让老百姓背负沉重的经济压力。目前房开商都只是在第一个基本条件上下足了工夫，对第二个基本条件的关心还远远不够，使得买房变成了国民最沉重的负担。房子本是为人的享受而设，人却可能为了房子变得很累很累，终日营营苟苟，疲于奔命而且越是年轻人越累。如果房价的上限值超出自己支付能力，人生将不仅仅是累，还是一种危险。通过深入研究我国的房屋租赁市场和消费者结构我设计了一种最适合工薪阶层的商
3、品房，买了这种特殊的商品房，消费者再也不用担心月供和失业的问题。相对于发展过头的房地产市场，中国的房屋租赁市场具有更大的发展空间，我的方案正是基于这样一个大的市场环境。实际上，任何一个国家，无论是新兴的发展中国家还是成熟的发达国家，都无法实现“人人拥有一套房产”。尤其是西欧一些国家，租房的比例还相当高。有关资料显示，在西欧国家中，西班牙有20左右的人长期租房，然后依次是比利时、希腊、意大利、英国、挪威，租房比例在70%上下。法国人的租房比例高达50%，而瑞士、布鲁塞尔更有70%的居民是租房者，拥有自己产权住宅的只占30%。即使在经济实力超强的美国，也只有30左右的人拥有属于自己的产权房，大多数
4、人都习惯于租房生活，习惯于拎起皮箱就搬到了另一处住所。但是按照房开商目前理念开发的商品房并不适合于出租，因为作为出租方的业主成本太高。众所周知，高密度商住楼一般以套为基本的组成单位，套与套之间通过走廊、楼梯等户外交通空间相联系，同时每套商住楼必有一扇作为分隔户内户外空间的分户门。套内功能空间分为居住、服务、户内交通和户外活动等几部分，各部分的设置数量、位置以及面积大小主要根据预先确定的使用人数及要求确定，常见的有一室一厅、两室一厅、两室两厅、三室两厅、四室两厅等多种户型，户内交通部分由门厅、过道、户内楼梯等组成，它是每套住宅的共享空间。任何一种户型进入住宅分户门之后通过户内交通部分通常可以直达
5、每个居住房间的门口，因而一套住宅如要保证安全性和私密性，同时又要保证所有居住空间都能得到充分使用，就只适合于固定的人数使用，无法适应业主家庭人口数量的变化。比如说原先三口之家买的三室两厅的住宅如果因某种原因减少了一个人口，相应就多出了一间卧室；对业主来说，这间住房本来是他很大的一笔财产，但只要他本人还在使用这套住宅，这间闲置的卧室就很难为他创造经济价值。相反来说，原先买了一室一厅的单身业主如果因某种原因增加了人口，他就必须换房了；换房一方面要增加他的交易成本，另一方面还会浪费他极大的精力和财力。可同时出租与自用的住宅就充分考虑了家庭人口未来的变化，它的核心是一套完整的户内小户型，外围则是若干间
6、带卫生间的客房。具体来说是通过本套住宅内部的一扇分隔门把住宅套内功能空间分隔为一套户内小户型和若干间带卫生间的客房，每间客房通过户内公共走道相连，并可直达分户门；从室外进入分户门之后需要再通过户内小户型户门才能进入套内的户内小户型。业主家庭人口少的时候可以自用套内的户内小户型，外围的客房全部可用于出租；家庭人口多的时候除了套内的户内小户型需要自用外，外围的部分直至全部客房可能也需要自用；但不管何时，只要有闲置的外围客房业主就可用于出租。对普通工薪阶层来说，买房首付只是一时的困难，东拼西凑总能解决，但供房却会给他们带来长期的压力。根据我国家庭人口的变化趋势和工薪阶层的收入水平来看，可同时出租与自
7、用的住宅配置3间客房比较合适，如下图所示。再能干的人难免也有碰到困难的时候，尤其是经济上的困难，与其经常厚着脸皮开口借钱，不如第一次置业就买一套带3间客房的“可同时出租与自用的住宅”，碰到困难的时候自己就凑合着住里面的小户型，外面的客房临时租出去解决一下急用，三间客房用来短租在任何一个城市都可以维持一个小家庭的基本生活。尤其是80年后出身的独生子女夫妻，工作初期收入不稳定，3间客房的出租收入除了支付住房按揭款，还可以补贴一部分生活开支，所以我又把这种户型称做“按揭零月供住宅”，80年后出身的独生子女夫妻将来很可能还要面临双方的父母都需要赡养的情况，这时三间客房双方父母各住一间，小孩自住一间，这
8、样既保持各自的独立性，又方便互相照顾，形成比较理想的家庭结构。当然，可同时出租与自用的住宅配置的客房间数不一定非要3间，也可以是2间或者4、5间，其中户内小户型也不一定是一室一厅，同样可以设计成两室两厅，具体的设计必须根据项目的实际情况进行调整。但不管怎么样，同样的建筑面积，可同时出租与自用的住宅不仅租金收入最高，出租管理也肯定比几处分散的房产方便得多。可能有的人会提出一个疑问，120平方米的建筑面积要做出3间可出租的客房，房间的面积是不是太小了？其实每间客房包括卫生间1518平方米的建筑面积是非常合适的，因为作为房客来说，出租房设施越全肯定越受欢迎，面积的大小只是次要考虑因素，因为面积越小，
9、空调采暖费用就越少，房客分摊的物业管理费也越低，所以在满足使用要求的前提下房客一般会要求尽可能小的住房，尤其是对长期租房者；另一方面，对房东而言，增加面积的成本显然比增加设施的成本高出若干倍。如果解剖开来看，“可同时出租与自用的住宅”本质上就是通过合法挤占宾馆、旅社的市场空间来提高住宅的商业价值。因为在我国旅馆行业属于特种行业，管理比较严格，可以随时伸手向旅馆老板要钱罚款的主管部门有若干家，导致中小规模旅馆的隐性成本很高，同时旅馆业属于24小时连续经营的行业，服务人员不能少，而且旅馆行业的水价电价都比居民自用的价格高得多，所以中小规模旅馆的显性成本也很高；另外随着餐饮、娱乐、洗浴、交通、通信等
10、服务业的日益发达，四星级以下宾馆除住宿以外的其它服务功能越来越失去竞争力，相反由于功能的齐全化却大大增加了宾馆的初投资和人力及管理成本，从而进一步削弱了中低档宾馆的价格竞争力。“可同时出租与自用的住宅”大大降低了中低档宾馆显性和隐性两方面的成本，因此必将最终占领中低档宾馆的生存空间，尤其是在车站、码头、学校或城市商业中心等流动人口较多的地段，“可同时出租与自用的住宅”更能体现其超常的商业价值。如今的房地产面临太多的虚假成分，不说什么人文风格等不实在的东西，就是明明白白算出您有多少收益的产权式商铺、酒店，多半也不过是一种数字游戏！其实商铺、酒店究竟值多少钱最简单的办法就是您把自己当成经营者算一算
11、：除去管理、人员、水电、税收等经营成本后一年您究竟有多少纯收入，从中您愿意支付多少作为房租，房租除以总建筑面积，再除以12，就得到该房产的单位面积月租金，产权式商铺、酒店的真正价值最多等于这个月租金的200倍。当然，用这种静态收益法计算的房产价值投资者还要面临很多不确定风险，比如说现在一间门面房每月租得起5000元，按照市价它的投资价值就是一百万元，随着周边开发的商铺越来越多，或者网上购物普及之后，或许这间门面房每月就只能租3000元了，这时它的投资价值就变成了六十万元，虽然租金每月只少了2000元，但是业主的资产却要缩水四十万元。不过作为提供居住价值的“可同时出租与自用的住宅”来说，最起码在
12、十年之内房租是稳步上升的，因为睡觉这个传统需要还看不到任何现代技术能够代替的趋势，同时中国的人口结构和发展阶段也决定了需要租房住的人群具有稳步扩大的趋势。我们知道，任何投资都存在资产贬值的可能，在实际利率为负利率的情况下银行存款也不例外，我们寻求资产保值的目的实际上就是想保证自己的生活水平不在现有基础上变差，而衣食住行的生活成本正是生活水平的真实体现。因为“可同时出租与自用的住宅”提供的是一种居住的价值，并且它实现了同样建筑面积住宅租金水平的最大化，不管房地产市场如何变化，房租总的来说要与物价保持同步变化，因为居住成本本身就是物价的重要指标，现在三间客房的居住价值五年以后还是三间客房的居住价值
13、，也就是说消费者用这三间客房的居住价值换来的生活水平是不会贬值的，这是“可同时出租与自用的住宅”有别于其它投资的本质区别。相关数据显示，每年全国普通高校毕业生超过四百万名，大学生就业压力空前，就业形势严峻的主要原因还包括：农村劳动力转移就业任务艰巨，产能过剩、贸易摩擦对就业存在负面影响等。就业竞争的压力对即将毕业和毕业即失业的很多大学生来说体会应该是最深的，大学生的起薪越来越低。据有关媒体报道，今年大学毕业生的起薪已经降到了一千元，就是这样的情况仍然还有很多大学生毕业找不到工作，有些地方甚至出现了要求零薪水就业的毕业生，姑且不谈这种现象是否与学生本身的素质有多大关系，起码对学生家庭而言，花在孩
14、子身上的教育投资回报率是远远不及银行定期利息的。有的房开商可能认为刚毕业的大学生连工作都不稳当，养活自己都很困难，哪来买房的钱？这种担心实在多余，其实每个大学生的背后都有一个家庭，做父母的总是希望自己的孩子尽快稳定下来，尤其是在异乡漂泊的孩子更令父母担心，如果家长帮助孩子支付一套“可同时出租与自用的住宅”的按揭首期款，孩子就可以把客房的租金用来月供，这样即便找不到工作也并不可怕，客房短租的情况下不但足够支付按揭月供，孩子的基本生活费也有了保障，家长自然就安心了。另外全国上千万的小工商业老板也是重要的目标客户，做小买卖的生意人有两种典型情况：一种是生意做得比较平稳，月月都会有盈余，但生意的规模受
15、限于市场竞争难以扩大，如果扩大很可能要冒比较大的风险；另一种就是生意做得比较艰难，随时都在做退出的打算。第一种生意人需要给自己的闲置资金寻找安全的投资项目、第二种生意人需要给自己找更好的出路。这两种人都有很强的成本观念，知道只有剔除进货成本、房租、人工成本、各种苛捐杂税之后剩下的才是最后装进自己荷包的，所以如果把买一套“可同时出租与自用的住宅”用来出租当成一项生意介绍给他们，相信他们会很精明的发现比起他们手头的生意强多了：第一没有房租，因为自己是房东，而门面生意房租一般要占去毛利的40%，如果没有生意房租就直接变成了自己的亏损；第二不用进货，永远不怕存货损失，一年的百货十年的底货，经营任何一种
16、商品总有卖不出去的冷背货，转行时也有相当的存货损失，这些生意人最清楚不过了；第三不需工商税务登记，少了很多费用和麻烦，也就没有其他生意少不了的这块成本；第四可以不聘人，充其量就是请个打扫卫生的保姆。“可同时出租与自用的住宅”如果出租给美容足疗保健的经营者不但可以给她们节省门面租金，还可以给她们节省大笔的装修设备费，因为装修基本上采用旅馆统一标准，一次完成之后无论谁来经营都用不着再花钱改造。第二章 投资回报分析本商业计划的投资回报分为单个项目的投资回报和固定资金的年投资回报两种情况。单个项目的资金需求和投资回报大致计算如下（用A表示投资的建筑面积，用P表示项目均价）：1、单个项目的资金需求=Ax
17、Px90%x5%2、单个项目的实际买价= AxPx90%3、单个项目的卖出总价= AxPx105%4、经营费用(交易佣金)= AxPx105%1.55、有关税费： (1)营业税：AxPx105%5(2)城市建设维护税及教育附加：AxPx105%51 (3)印花税：AxPx105%0.5(4)契税：AxPx105%1.5(5)评估、交易、登记、测绘等费用= AxPx105%1税费小计：AxPx105%7.6 (6)所得税(销售价-购买价-经营费用-直接税费)20=(AxPx105%- AxPx90%- AxPx105%1.5- AxPx105%7.6)20= AxPx1%6、单个项目的投资净收益
18、=卖出总价-实际买价-经营费用-直接税费-所得税= AxPx6%7、单个项目的投资收益率=单个项目的投资净收益/单个项目的资金需求=AxPx6%/AxPx90%x5%=133%比如说投资人在成都市选中一个25层的目标楼盘，在其中定制一个120平方米的“按揭零月供住宅”，该项目的均价预计是5000元/平方米，需求的资金=120x25x5000x90%x5%=67.5万元，投资净收益=120x25x5000x6%=90万元。假设每个项目的运作周期都是三个月，本金和利润全部投入下一个项目运作，单个项目的投资净收益全部按照133%计算，则每笔固定资金滚动投资的年投资收益率=2.33x2.33x2.33
19、x2.33x100%=2950%。相对于可能融到的资金而言，我们处于一个容量无限大的市场，所以无论是几百万的投资还是几个亿的投资，都只不过是重复同样的做法，只是资金滚大之后不可能每个项目都达到133%的投资净收益，但500%以上的年投资收益率是确保无疑的。根据推测显示，本商业计划如果吸引到2000万元人民币投资，5年将为该投资人创造相当于李嘉诚现有的财富。本项目希望采取技术入股的合作方式。第三章 竞争性分析有的投资人可能会问，你这个商业计划和一般炒房以及房屋中介有什么区别吗？区别当然有了，而且非常明显。首先，本商业计划只经营“可同时出租与自用的住宅”（专利号：03251428.x）这一种特殊的
20、户型，专业化非常明显，全国范围内连锁经营的经营成本比一般炒房以及房屋中介低50%以上，同时所有设备设施都可以标准化，同样的精装修房，建设成本可以降低5%；房开商未经允许如果想开发这种户型，本计划的投资人除了可以诉其专利侵权外，他还会碰到两个自身难以解决的技术问题，就是配电和空调的问题，不解决好这两个问题，他开发同样的户型也无法与本计划的投资人竞争。业内人士都知道，供电局分配给每户住宅的配电容量是固定不变的，普通住宅的配电容量一般都是4kw、大的也就6kw，然而普通家庭的实际高峰用电负荷已经远远超过这个基数，结果往往出现两种不良后果：按照额定容量布线并配置终端断路器的用户不得不忍受频繁跳闸的痛苦
21、，终端断路器放大规格使用的用户必然加速配电线路的老化，同时增加电气火灾隐患，配置多间客房的“可同时出租与自用的住宅”这个问题就更加严重，因为几间客房同时使用空调及热水器的可能性非常大。本公司开发的缩容断路器可以轻松解决这个问题。缩容断路器本质上是一种“带接触器功能的小型双极断路器”（发明专利申请号：200610005366.3），它用于终端回路中可以分时使用的两个回路的联锁控制，同时本身也具有线路的过载和短路保护功能。比如说每间客房采用普通分体空调器和电热水器，最大输入功率都是1.5kw，可以把它们分别接入缩容断路器的两个互锁回路中，当单体空调器运行时缩容断路器就会自动断开电热水器回路，从而可
22、以把每套住宅的配电容量降低40%。以3间客房的“可同时出租与自用的住宅”为例，为了提高档次且长租短租都方便管理，每间客房应配配一台空调器和一台电热水器，客房每台空调器加上室内照明和普通插座按照1.5kw的输入功率计算，电热水器也按照1.5kw的输入功率计算，则3间客房最大的用电负荷可能达到9kw，再加上业主自家用电，一般住宅配电容量无法满足其要求；但如果把每间客房内部线路都分成两个回路采用一只缩容断路器控制，电热水器和空调器、室内照明及普通插座分别接入缩容断路器的互锁回路，则3间客房最大的用电负荷就可降到4.5kw，业主自家用电再用两只缩容断路器屏蔽电热水器和空调负荷，这样整套“可同时出租与自
23、用的住宅”的配电标准就可以控制在6KW，缩容断路器的这种典型应用住宅配电箱原理如下图所示：或许有的投资人会想，整套住宅配一套家用中央空调不是同样可以解决问题吗？如此做法万万不可，为什么？因为费用很难分摊，尤其是客房长租的情况下要合理分摊空调费几乎不可能，另外各间客房不同时使用的时间也很多，家用中央空调会造成长期性的大马拉小车，不但浪费能源，同时大大缩短主机寿命。当然，每个房间安装一台分体空调器同样会带来另一个问题，就是整栋建筑外墙上挂满空调外机，一是影响建筑美观，二来增加安全隐患，如果房开商想把所有空调外机隐蔽起来则会减少整栋建筑的有效使用面积，而且成本也很高。实际上，常用的分体空调器问题远不
24、止这些：首先，分体挂壁式空调器现有规格不能满足新的建筑设计节能要求。多数省份的居住建筑节能设计标准都要求居住建筑冬夏季的空调负荷指标不超过50w/平方米，15平方米的卧室或书房按照新标准需要的空调冷热量都不超过750w，但是最小的分体壁挂式空调器只有23机，名义冷热量一般都不低于2300w，输入功率不低于850w，用在15平方米以下的小房间更是远远大于新的节能设计标准，所以市场现有的分体壁挂式空调器没有一个厂家的产品适用于新建的绝大多数小房间，但分体壁挂式空调器如果生产制冷量1500w以下的机型又十分不经济。其次，分体壁挂式空调器并不适合用来取暖。俗话说凉从脚起， 分体壁挂式空调器一般悬挂高度
25、都在2.2米以上，送回风只能采用上送上回，房间高度方向上的温度梯度是上高下低，与实际需求正好相反，产生的热量大部分用来加热房间上部的空气，而真正需要加热的空间却是房间1.5米以下的部分，所以分体壁挂式空调器产生的热量一半以上是浪费的，冬季采暖期间安装分体壁挂式空调器的房间上部空间平均温度比下部空间平均温度一般高3、4，有的甚至高6、7，造成空调能耗严重浪费。第三，分体壁挂式空调器的室外机组和室内机组之间通过两条制冷剂管路现场连接，安装过程受人为因素、环境因素的影响较大，制冷剂泄漏量远大于整体式空调器，所以分体挂壁式空调器的可靠性必然低于整体式空调器。针对我国的具体国情，我设计了一种标准空调器（
26、发明专利申请号：200610054899.0）克服了分体空调器的上述缺点，可以很好满足“可同时出租与自用的住宅”以及其它住宅的空调采暖要求。标准空调器是一种整体式空调器，外观设计如下表右图，安装十分简单，只需在外墙砌筑预留300mm宽、600mm高清光的洞口即可。标准空调器分为外形尺寸完全一致的三种规格，三种规格的产品可以互换使用，具体技术参数如下表。南方地区可以选配只有制冷功能的Anysun2型标准空调器，3间客房的“可同时出租与自用的住宅”每间客房和业主自用的小户型全部配齐5台Anysun2型标准空调器总的输入功率也不过2.5kw。北方地区如果选配只有制热功能的Anysun3型标准空调器在
27、辅电运行时输入功率会相应增大，不过一般只有在化霜的短时间内才会达到最大输入功率1330w，标准运行模式下，绝大部分运行时间的实际输入功率只有530w，比最小的分体壁挂式空调器还小35%。广大的长江流域地区则可以选择冷暖两用的Anysun1型标准空调器，也可以采用Anysun2 和Anysun3搭配使用。标准空调器采用模块化的整体式结构，不会有漏氟的忧虑，也没有外机被一年四季日晒雨淋，寿命大大延长。同时采用标准的抽屉式安装方式，用户可以自行调换不同房间的设备。比如说某间客房的标准空调器坏了，他可以自行把其它房间暂时未用的标准空调器换过来使用，所以有两台以上标准空调器的用户即便坏了一台设备也不会影
28、响使用。正因为具有可互换性这个独一无二的优势，用户的标准空调器发生故障不需要派人现场修理，而是给用户提供一台备用机换回发生故障的设备，故障机统一集中到维修中心修理。标准空调器第一次把空调的质量控制权交还给工厂，可靠性没有任何一种空调设备可以相提并论。众所周知，为了满足不同房间的使用要求，现有的各种空调设备通常采用一一对应的方式来匹配不同房间的空调负荷，所以每种类型的机组又设计为若干种规格型号。品种越多，每个品种的产量就越低，单台空调器的综合成本也越高，同时使得空调器的安装维修更加难以标准化。标准空调器采用模块化的扩展方式来适应房间空调负荷的变化，一般情况下15以下的房间配一台标准空调器，15-
29、30的房间配两台标准空调器，30-45的房间配三台标准空调器，当然，由于送风距离的限制，标准空调器不适用于太大的房间。虽然大型冷水机组的单机能效比远远高于家用空调器，但大中型中央空调系统如果加上冷却水泵、冷冻水泵和冷却塔的耗电耗水以及高昂的运行管理和维修保养费用，用于居住建筑其性价比远远不如家用空调器，如果项目必须采用电力提供冷热源，最常用的大中型风冷热泵主机其制冷制热能效比只有家用空调器3级的能效水平，用于居住建筑整个系统的经济性就更没法和家用空调器比了。标准空调器制冷时通过把室内蒸发器产生的凝结水采用导管传导滴放到压缩机表面蒸发吸热，相当于压缩机采用半水冷的工作方式，从而提高了制冷能效比，
30、同时又解决了凝结水的排放问题；另外通过独创的压缩机表面散热回收技术大大提高了制热能效比。专业技术人员都知道，房间空调器压缩机工作时表面温度起码在80以上，整个冬天压缩机表面散热都是浪费的，标准空调器则充分回收了这部分浪费的热量，而这部分热量与空调器本身的制热量相比要占相当比例，所以标准空调器制热能效比很高。标准空调器一般离地2030公分安装，通过下送下回的空调方案把工作空间限定在房间下半部。热风贴地板送出，回风口高度在1米以下，房间高度方向上的温度梯度是上低下高，符合人体生理学特点，且大大降低了运行能耗。假设同样的房间分别安装分体壁挂式空调器和标准空调器，要求工作区即房间下半部同样达到20，使
31、用分体壁挂式空调器的房间上半部温度通常会达到24，而使用标准空调器的房间上半部温度只有16，再假设室外气温是0（当然也可以是其它温度，这里只是为了计算方便取0），两个房间下半部的维护结构传热温差都是20，所以维护结构传热耗热量是一样的，但使用分体壁挂式空调器的房间上半部的维护结构传热温差是24，而使用标准空调器的房间上半部的维护结构传热温差只有16，即使用分体壁挂式空调器的房间比使用标准空调器的房间上半部的维护结构传热耗热量要多（24-16）/16=50%；另外因为窗户的大部分（尤其是卧室或书房）一般位于房间上半部，冷风渗透耗热量主要也发生在房间上半部，所以房间上半部产生的综合耗热量通常要占整个房间采暖负荷的三分之二，也就是说维持房间同样的热舒适性，使用标准空调器比使用分体壁挂式空调器少耗三分之一的热量，在同样的能效比情况下节能30%以上。实际上即便是夏季制冷，采用下部送风也肯定比上部送风节能。因此对住宅来说，无论制冷还是制热，标准空调器运行费用在其使用范围内低于现有任何一种采暖空调设备。
