某地住宅消费调查报告.docx

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1、2004年合肥人居展住宅消费调查报告面对国家政策的调控、合肥房价的持续上涨，合肥老百姓是选择等待还是选择购买？他们的消费观念是否会发生改变？他们如何看待合肥楼市？ 在国际会展中心刚刚结束的“2004年中国（合肥）人居环境展览会”，安徽经典市场调查咨询有限公司通过问卷调查的方式，包括新地产交易网在现场进行的有奖调查活动，对在13年间有购房计划的消费者在购房中的需求特征进行了调查。本次访问共调查了2206个被访者。 本篇文章主要分析合肥市潜在消费者的购房意向，包括潜在消费者的购房预期时间、购房目的。在接下来的报告中，将为读者分析合肥市消费者对面积、价格和户型的偏好，对区域和建筑类型的选择以及收集房

2、产信息的来源等问题。 根据本次安徽经典市场调查咨询有限公司的调查结果发现，合肥潜在消费者购房意向表现为：有五成的消费者打算1年内买房，中青年购房者是购买主力购房自住超过八成，投资升值的消费群体增加明显新商品房是市场需求的主体，九成消费者有购买意向 一、五成消费者打算1年内买房，中青年购房者是购买主力 虽然目前合肥楼市价格呈上涨趋势，但是许多老百姓不愿再等到价格下跌时去买房了。在所有的准购房者中，计划在1年内置业的购房者所占比例最高，达到了49.2%，正反映了今年合肥楼市的火爆（见图一）。分析购房者的年龄以及他们的购房计划，可以看出：中青年购房者，需求保持平稳状态，是购买主力24岁以下的购房者，

3、潜在需求较强烈中老年人，生活稳定，需求增长较慢 经典市调研究发现，计划1年内置业的购房者中，2530岁的购房者所占的比例最高，达到了40.8%。 中年购房者，购买力较强，对商品房需求保持平稳状态： 3140岁之间的购房者，置业目的集中于为了改善原有的居住环境。他们处于事业发展的黄金阶段，生活比较稳定，有较强购买力，需求保持平稳状态，计划1年内、12年和35年内买房的需求比例依次为：31.7%、35.4%和25.4%，其中二次或多次置业的人群较多。 由此，可以看出：中青年消费者是合肥楼市商品房的购买主力，计划在近1年内购房的，占所有购房者的78.5%。 由于事业刚起步，24岁以下的购房者基本都是

4、一次置业，在12年内购买力偏弱，购房置业的很少。他们的潜在购房需求随着时间的推移是呈逐年递增趋势的，在1年内、12年和35年内，所占比例依次为7.5%、10.8%和26.8%。随着事业逐渐进入稳定阶段，他们的收入会有所提高，购买力也会有所增强，需求增长较快。可以断定，这些年轻消费者正逐渐成为未来市场的购买主力。 中老年购房者，生活稳定，需求较小：相对来说，45岁以上中老年人总的需求较小，在1年内、12年和35年内，他们需求比例依次为14%、16.7%和14%。年龄在4145岁之间的中年购房者，在整个购房需求上呈逐年小幅度递增趋势，所占比例依次为6%、8.4%、14.1%。 二、购房自住超过八成

5、，投资升值的群体增加 如图二所示，合肥商品房消费者的购房目的还是以自住为主（包括结婚买房），达到了83.8%；投资升值（包括购房出租）的达到一五.6%；相对而言，其它目的的较少，仅为0.6%。购房自住的消费者超过了八成 购房自住包括改善居住环境的二次置业和结婚买房，仍是合肥楼市的需求主体。本次人居展上，69.9%的准消费者为了改善原有居住环境而进行二次置业。这些购房者的生活水平有所提高，且具有较强的购买能力，他们对现有的住房条件感到不满意，或以往租住他人住房，所以进行购房或再次置业。结婚买房的消费者，年龄相对较小，为了结婚不得不购房置业，显然他们购房也是用于自住。这些购房者占总消费者的一三.9

6、%，其中80%的消费者都是一次置业。一五.6%的被访者选择投资升值为购房目的 由于银行实际利率超低、股市的低迷及投资的风险太高，为了资本急于找到风险较低、回报率较高的投资渠道，这些购房者选择商品房进行投资升值，二次置业接近七成。其中，也有一些外地投资商进入合肥楼市进行置业投资升值的现象。根据经典市调对合肥楼市的监测情况来看，投资者明显有所增加，与2002年同期相比增加了12个百分点。 三、新商品房是市场需求的主体，超过九成的准购房者计划购买它 目前市场上对住宅房的需求情况，通过本次调查可以得到了解：合肥房产市场的主体需求产品是新商品住宅房，占总需求比例的90.7%；由于本次人居展上，各个楼盘更

7、多地向消费者展示新楼盘，因此，二手房占8.4%、选择商业物业的不足1%，如图三所示。新商品住宅房是整个市场的需求主体 合肥老百姓对新商品住宅房的需求很大，这主要是由这些准购房者的婚姻状况改变、对居住现状不满意等方面所造成的。其中，一部分购房者是为了结婚买房而进行首次置业，与其它年龄段的消费者相比，2530岁之间的居多，占57.3%；一部分购房者对自己的居住现状不满意，比如住房破旧或老化、工作或生活不便利、周围环境差等方面，从而进行再次置业。 经典市调对消费者的年龄与需求产品进行交叉分析，数据表示，购买新商品住宅房的消费者最多，达到了90.7%；而在这些消费者中，2530岁的购房者所占的比例最高

8、，达到33.9%；年龄在3135岁、3640岁的中年消费者依次为17.8%、14.3%，24岁以下的消费者占10.8%，其它年龄段的比例较小且相近。二手房所占比例较小，购房者投资望能升值 本次人居展上，开发商更多地宣传新楼盘，购房者也更多地关注新楼盘的情况。相对二手房而言，只占总需求的8.4%。 本次调查中，大多数二手房的消费者购房是以进行出租、升值或经营其它活动为目的的，属于二次或多次置业。其次，在年轻或老年消费群体中，二手房也有一部分需求。还有一部分原计划在市区内购买新商品房的消费者，因为市区内新建商品房有限也转而购买二手房。 数据显示，2530岁购房者所占比例依然最高，占28.9%，31

9、35岁、3640岁的依次为11.1%、22.2%，24岁以下的为一三.3%，其它年龄段的较低且比例相近。 总之，本次人居展反映目前合肥老百姓的购房意向，有这样几点：中青年购房者是目前合肥楼市的主消费群体，近1年内购房需求所占比例较大，接近八成；为了改善原有的居住环境，八成以上的消费者购房自住；随着更多楼盘的亮相，超过九成的准购房者计划购买新商品房。（安徽经典市场调查咨询有限公司房产研究中心）在买房之前，老百姓都有详细的购房计划：花多少钱来新房？买多大面积的？选择什幺样的户型，才能适合自己的家庭？ 本次人居展上，在合肥新地产交易网活动现场安徽经典市场调查咨询有限公司对合肥市民的消费偏好，包括价格

10、、面积与户型的选择问题进行了一次调查。调查结果显示：接受总价在30万以内的消费者超过了七成，面积在80120m之间的二居室、三居室仍是合肥楼市的主流需求。此外，在合肥新地产交易网（xnewhousexx）论坛里，许多网民也对目前合肥市商品房价格、面积和户型等问题进行了一些简单的讨论，读者有机会可以积极参与网上论坛，与其它市民一起进行探讨和交流。一、接受总价在30万以内的消费者超过了七成 根据安徽经典市场调查公司对合肥楼市的监测情况，庐阳区和包河区房价比其它两区的要高。就多层和小高层来说，包河区9月份的均价为3007元/m和3401元/m，庐阳区的为3064元/m和3430元/m，蜀山区的为29

11、07元/m和3003元/m，瑶海区的为2460元/m和2598元/m；合肥市区的楼房价格指数也在不断变动，9月份，多层、小高层的总体指数依次为99.8和100.3。 对于这样的价格指数，合肥市民的消费心理是怎样的呢？根据安徽经典市场调查公司的调查了解，合肥消费者对于房价的接受能力都比较强，接受总价在30万元以内的消费者达到75%，有23.8%的消费者打算花3050万元来购买新房，计划买房房价在50万元以上的消费者有1.2%(见图一)。75%的购房者选择30万元以内的商品房 若按房价来划分，本次参加人居展的消费者可分为以下三个群体： 第一群体：接受房价在30万以内的消费者。他们主要是经济性商品房

12、和中档价位商品房的消费者。计划购房总价在20万以内、2030万之间的消费者，所占比例依次为21.9%、53.1%。从这可以看出，30万元以内特别是2030万元的商品房，是许多普通老百姓愿意购买的，也反映了合肥目前的平均生活水平。这些消费者中，65.3%有购买多层的异乡，有30.6%的消费者计划购买小高层。 第二群体：接受房价在 3050万元的消费者。这些消费者占23.8%，主要是计划购买房价在3050万元之间的中高价位房，他们代表着合肥中高层收入者的购房意向。购买的建筑类型分布比较分散，每种建筑类型都有一定的消费者，购买多层、小高层的消费者相对多些，依次占57.6%、29.9%，购买高层的有

13、7.6%，还有4.9%的消费者打算购买别墅。 第三群体：能接受房价在50万元以上的消费者。他们主要是购买房价在50万元以上的高价房，这些群体属于高收入者，家庭月收入在10000元以上。在所有消费者中，这类消费者所占比例较小，约为1.2%，他们主要是计划购买别墅的，在合肥新地产交易网现场，还有极少部分消费者表示有购买高档别墅的意向。单价的接受能力上，消费者选择比较分散 在分析了消费者购房总价的接受能力之后，消费者接受单价显得比较分散，这与他们所选建筑类型与区域有关。接受单价在24002800元/m的消费者达到了35.3%，接受20002400元/m、28003200元/m的依次占33%、一三.2

14、%。从这组数据可以看出，合肥市民接受的单价与9月份房产市场价格相符；另外，在本次人居展上，预购多层、小高层的消费者居多，对于高层更多人还是持关注的态度。根据目前合肥楼市来看，房价还处于上涨阶段，市场是否能满足老百姓的需求，还有待于合肥楼市的发展。根据安徽经典市场调查公司的调查，可以得到消费者的价格偏好，如图二所示。二、80120m之间的二居室、三居室是主流需求 安徽经典市场调查公司研究发现：合肥购买者的面积偏好集中在80120m之间，占总需求的73.1%。在购房者接受的总价与面积的比较来看，消费者在单价的选择上，基本上与9月份合肥市区市场价格相一致。对户型的要求，更多消费者喜欢购买二居室、三居

15、室，这两种户型满足了普通消费者的基本需求。从目前来看，合肥的小居室是最近才出现的“苹果公寓”等小户型楼盘，其余的基本是没有小户型的。四居室以及其它居室的消费者，也有一定的比例约占4.1%，这些消费者为了使自己的生活空间更大、环境更舒适，而选择这些户型。购房者的面积偏好在80120m之间，需求超过七成 面积大，购房者生活空间就大，舒适度就会增加。目前，根据面积的选择可以把合肥老百姓可分为三个群体： 第一群体：选择80120m面积商品房的消费者。七成以上消费者需要这样面积的住房来改善自己的生活，达到73.1%。根据目前合肥楼市来看，这种面积的商品房也是需求量最大，也是最好销售的。其中，选择8010

16、0m的消费者占38.8%，选择100120m的占34.3%。 第二群体：选择120 m以上面积商品房的消费者。这类消费者需要更多的空间来满足自己的生活需要，能接受的商品房总价集中在30 40万元左右；买别墅的购房者，他们的总价接受能力在50万元以上。这类消费者约占16.3%。 第三群体：选择80 m以下商品房的消费者。这类消费者目前的家庭人口较少或者处于事业的初期，就目前的家庭人口、生活状况来看，不需要大面积的住房条件。这类消费者占10.6%（见图三）。 二居室、三居室是楼市主流需求 目前，合肥老百姓购买户型的主要是二居室、三居室，成为合肥楼市的主流需求，依次达到44.2%、50.6%，一居室

17、、四居室及其它户型的需求相对较少（见图四）。 两居室、三居室：老百姓对两居室的需求较大，达到44.2%。这种户型很适合现在的家庭，一个主卧一个次卧，很适合三口之家居住。三居室，相对有更多的购房者选择了它，达到50.6%。购房者主要是考虑多出一间房间作为书房，或者作为客人卧室以便亲戚朋友来做客。 一居室：这种户型只有1.1%的消费者选择了它。这类购房者主要是单身贵族以及中老年人群，就目前的生活现状来看，不需要更多的空间。这种户型不多，只有一些新楼盘有这样的户型，但深受单身消费者和中老年人的喜爱，其中，46岁以上的中老年消费者达到33.3%，2530岁的占33.3%。 四居室：这种户型更好地满足了

18、购房者的需求，有更多空间来方便购房者的生活，预购者达到2.6%，3145岁的中年消费者所占比例较大，达到64.3%。 其它户型：其它户型的消费者只占1.5%，他们主要是为了方便自己的生活以及增加舒适度，增加一室或一厅或一卫等等。 目前合肥老百姓对商品房的价格、面积和户型的选择，可以总结为：超过七成老百姓预购总价在30万元以内商品房，目前各种建筑类型的需求均处于不饱和状态，由于土地的缩减，消费者开始把目光投向了小高层和高层；面积集中在80120m之间的二居室、三居室深受老百姓青睐，一居室、多居室更适合一些特殊的消费群体。本次人居展上，许多预购者在合肥新地产交易网现场以及论坛里，发表了他们对合肥楼

19、市的看法：合肥的城市规划在整体向东西方向、局部向北发展，这不仅带动了合肥整个房地产业的发展，还为老百姓带来了更多、更好的生活空间。 根据安徽经典市场调查咨询有限公司的调查研究表明，本次人居展上，关于住房区域和建筑类型的选择问题，合肥房产预购者表现在以下两点：蜀山区是预购者的首选区域，瑶海区被认为发展潜力大；多层、小高层炙手可热，至于高层、别墅也倍受关注，但预购者较少。一、蜀山区是消费者的首选，瑶海区发展潜力大 本次人居展消费者在住房区域的选择上，已经表现出从一环内的市区移至二环以外的城市边缘的现象了，因为二环以外的商品房，更能满足消费者住房面积大、自然环境好等需求。 调查结果显示，合肥准购房者

20、在四个区的选择上，从高到低依次是：蜀山区、瑶海区、包河区和庐阳区（见图一）。 蜀山区，是消费者的首选区域 从安徽经典市场调查公司对合肥楼市的监测情况来看，蜀山区发展最为迅速。由于在经济技术开发区、高新技术产业开发区和政务文化新区的带动下，再加上有大蜀山、人工湖等自然风景，从而吸引了开发商来这里进行开发，消费者也把目光投向了这里，调查结果显示，55.5%的消费者计划在这里置业。 蜀山非开发区是随着经济开发区、政务文化区和高新开发区的发展带动起来的，再加上环境好、空气与噪音污染少、道路宽广等优势，成为消费者购房热点区域。数据显示，蜀山非开发区的消费者达到了41.8%。他们大都是为了工作、生活的方便

21、，选择离市区距离适中、交通便利、环境好的非开发区购房。 尽管经济开发区、政务文化区和高新开发区的房价一直在上涨，有的楼盘房价涨到3500元/m，但这丝毫没有影响消费者对这些地段的偏好程度。本次调查了解到，所有计划在蜀山区买房的消费者中，经济开发区、政务文化区和高新开发区买房的准消费者依次占21.3%、21.6%和一五.3%（见图二）。分析他们的特征可以发现：以自住为购房目的的达到81.5%，投资升值的占17%；打算在1年内置业的达到52.5%，12年的占36.3%；大学及以上高学历的消费者达到73%；二次置业者达到37.8%。 瑶海区，被认为潜力较大 随着新站的发展，瑶海区在近几年的城市规划中

22、修建了一些道路，开发商开发也注重加强公共设施以及小区环境的建设与完善，在新地产交易网现场了解到，瑶海区仍被消费者认为是潜力最大的区域。本次调查显示，有10.7%的消费者计划在瑶海区（非新站区）购房，6.9%的消费者计划在新站附近买房。计划在瑶海区购房的消费者中，有83.7%的消费者购房自住，投资升值的占一五.1%。 庐阳区、包河区，消费者相对较少 计划在庐阳区、包河区置业的消费者比例依次为一三.1%、一三.8%，要低于其它两个区，一部分消费者是为了使自己的生活、工作更加方便，而选择这两个离市区近、交通便利的区域置业；由于地理位置的优势，这两个区的商品房具有增值潜力，部分消费者也把增值潜力作为影

23、响购房的因素。二手房方面，在这两个区置业的消费者占所有二手房消费者的57.9%，可见这两个区的二手房相对来说更受消费者关注。 相对于其它两区来说，庐阳区和包河区离市中心更近一点，交通便利，为什幺预购者较少呢？原因有以下几点：第一，这两个区的楼盘相对较少，相对应的价格较高，可供选择的楼盘就会有所限制；第二，由于地处闹市区，这两个区的环境相对较差，如噪音污染、空气污染严重等，自然风景环境没东、西两区好；第三，合肥城市发展也正朝东西方向发展，老百姓对东、西两区的关注程度要高一些。二、多层、小高层炙手可热，高层、别墅也受关注 建筑类型，是各个开发商吸引消费者进行竞争的卖点之一，在区域、户型以及住宅区环

24、境确定或不可改变的情况下，一些楼盘合理的建筑设计可以受到更多消费者的青睐，也是楼盘获得成功的因素之一。根据安徽经典市场调查公司的调查显示，多层、小高层炙手可热，分别有62.6%、30.4%的预购者，说明多层与小高层的需求很大。至于高层、别墅，倍受关注但只有4.6%的消费者计划购买高层，购买别墅有2.4%的预购者。（见图三） 多层一直是消费者最受欢迎的建筑类型，本次人居展上，有62.6%的消费者打算购买多层。目前，由于城市土地的缩减、多层的容积率较低等原因，合肥的多层建筑将越来越少，部分消费者也把目光转移到小高层、高层上了。 选择小高层为居住房型的消费者达到30.4%。调查结果显示，在所有购买小

25、高层的消费者中，35岁以下的占62.5%，说明中青年消费者更喜欢选择小高层居住。 如今的消费者愈来愈讲究性价比，高层相对于多层来说，价格高、公摊面积大、物业管理费高，本次人居展上也出现了关注程度高而预购者少的现象，所占比例为4.6%。调查结果显示，高层的预购消费者中，有55.6%是30岁以下的青年消费者，37%的年龄在3150岁之间，51岁以上的老年人只占7.4%，相比较而言，中青年消费者购买高层的意向更强烈一些。 根据安徽经典市场调查公司的调查显示， 2.4%的消费者有购买别墅的意向。分析他们的特征可以发现：所有购买别墅的消费者中，有71.4%的消费者家庭月收入在4000元以上；至于消费者的

26、职业，35.7%的消费者是技术人员，公司企业干部、小企业主依次为21.4%、14.3%； 51.7%消费者的年龄在3140岁之间。从这组数据可以看出，中年消费者特别是技术人员、公司企业干部及小企业主购买别墅的意向更强烈。 总之，本次人居展上，在区域和建筑类型的选择上，合肥潜在消费者具有以下几个特点：蜀山区由于在经济技术开发区、高新技术产业开发区和政务文化新区的带动下，拥有大蜀山、人工湖等自然风景区，还有环境好、空气和噪音污染少、道路宽广等优势，成为广大消费者的首选区域，瑶海区次之；多层、小高层炙手可热，消费者购买这两种建筑类型商品房的意向较强烈，而高层、别墅的关注程度很高，但实际预购者较少。12.16.202216:3216:32:0022.12.164时32分4时32分0秒12月. 16, 2216 十二月 20224:32:00 下午16:32:002022年12月16日星期五16:32:00