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1、,房地产开发业务流程概述,2022/12/16,1,房地产开发业务流程概述2022/9/271, 前一级开发,房地产开发业务阶段划分, 一级开发, 二级开发,取得土地一级开发授权之前的全部工作,土地开发整理的全部工作，主要包括征地、拆迁、大市政建设等，工作目标：经营性用地公开入市交易，取得土地使用权。,自取得国有土地使用权至建设项目竣工交付使用之日止的全部开发、建设工作，包括前期工作、工程建设、房屋销售以及物业管理等。,以土地开发为主线，房地产开发分为以下三个阶段：,2022/12/16,2, 前一级开发房地产开发业务阶段划分 一级开,一、概念和意义,实施土地一级开发前的所有准备工作，是进行土
2、地一级开发、二级开发的基础和前提,第一部分 前一级开发,2022/12/16,3,一、概念和意义第一部分 前一级开发2022/9/273,二、主要工作内容,（一）寻找合适的宗地。,第一部分 前一级开发,（二）与土地原所有权人（或使用权人）达成合作意向。,（三）为土地一级开发进行经济、技术准备。,1、控制性详细规划2、土地一级开发实施方案,2022/12/16,4,二、主要工作内容（一）寻找合适的宗地。第一部分 前一级开发,三、特点：周期长、风险大,辛庄项目前一级开发长达三年：,第一部分 前一级开发,2006年10月签订合作协议,2009年5月取得一级开发授权,2006年5月获得地块信息,有些项
3、目甚至面临不得不退出一级开发的窘境,2022/12/16,5,三、特点：周期长、风险大辛庄项目前一级开发长达三年：第一部分,一、概念,对宗地进行开发和整理，使经营性用地达到国有土地使用权出让条件，即“生地”变“熟地”,第二部分 土地一级开发,2022/12/16,6,一、概念 对宗地进行开发和整理，使经营性,二、历史背景与政策演变,第二部分 土地一级开发,1、经营性用地出让方式变革：协议出让公开市场交易。,国土部：2002年7月1日起施行招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定（国土资源部令第11号）北京市：关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的有关规定（京政办发200233号），但三种情况仍可
4、协议出让： 1、绿化隔离带项目； 2、小城镇建设项目； 3、危旧房改造项目。,2004年3月30日国土资源部关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知（国土资发200471号）2004年8月9日北京市处理经营性用地历史遗留问题的政策界定标准（京政办发200448号）,“831”大限：协议出让制度真正退出历史舞台,2022/12/16,7,二、历史背景与政策演变第二部分 土地一级开发1、经营性用地,二、历史背景与政策演变,第二部分 土地一级开发,2005年8月1日关于印发北京市土地储备和一级开发暂行办法的通知（京国土市2005540号），规定须以招标方式选择开发企业实施一
5、级开发,2002年1月31日北京市人民政府批转市国土房管局关于加强国有土地资产管理建立土地储备制度意见的通知（京政发20024号），成立北京市土地整理储备中心,2、北京市土地整理开发相关政策,2008年下半年以来，除特殊项目外，北京市土地一级开发主体均为储备中心及其区县分中心，但可通过招标方式选择开发企业作为实施主体,2022/12/16,8,二、历史背景与政策演变第二部分 土地一级开发2005年8月,三、开发模式和流程,第二部分 土地一级开发,取得一级开发授权,经营性用地完成入市交易,土地开发整理：征地、拆迁、市政基础设施建设,以一级开发为跳板，以取得国有土地使用权为最终目标,（一）基本流程
6、,流程图,2022/12/16,9,三、开发模式和流程第二部分 土地一级开发取得一级开发授权经,第二部分 土地一级开发,（二）重点环节,1、一级开发授权批复,编制一级开发实施方案,一级开发实施方案审批表,国土局内部审核,专家会审查,联席会审批,市国土资源局核发一级开发授权批复,区国土分局、区政府审核签章,储备机构作为实施主体,开发企业作为实施主体,三、开发模式和流程,2022/12/16,10,第二部分 土地一级开发（二）重点环节1、一级开发授权批复编,第二部分 土地一级开发,（二）重点环节,2、一级开发立项批复,规划意见书,建设项目用地预审,项目项目建议书（代可研）或项目申请报告,市发改委立
7、项批复,场地影响评价,交通影响评价,环境影响评价,地质灾害评估,三、开发模式和流程,2022/12/16,11,第二部分 土地一级开发（二）重点环节2、一级开发立项批复规,第二部分 土地一级开发,（二）重点环节,3、集体土地征收（农用地转用）,钉桩成果,土地确权,图斑核实,征地补偿协议（村民代表大会表决）,林地征占用,耕地占补,一书四方案,征地批复,勘界技术报告,三、开发模式和流程,征地结案,建设用地批准书,2022/12/16,12,第二部分 土地一级开发（二）重点环节3、集体土地征收（农用,第二部分 土地一级开发,一级开发成本,一级开发建设补偿费,综合地价,入市交易底价,土地成交价,政府收
8、益,一级开发利润及税费,四、公开市场交易土地出让价格构成,溢价,前期工程费,征地、拆迁、市政基础设施费,财务费用,2022/12/16,13,第二部分 土地一级开发一级开发成本一级开发建设补偿费综合地,二级开发主要工作流程（公开市场交易取得土地使用权）,建设用地规划许可证,建筑工程施工许可证,商品房预售许可证,建设工程规划许可证,国有土地使用证,开发贷款,预测备案,工程档案登记,人防,设计方案审查,“五证”,计划任务,出让合同变更,签订国有土地使用权出让合同,项目核准,第三部分 土地二级开发,产权初始登记,2022/12/16,14,二级开发主要工作流程建设用地规划许可证建筑工程施工许可证商品
9、,土地一级开发主要工作流程示意,取得一级开发权,建设项目用地预审,立项核准,规划意见书,控制性详细规划,征地拆迁,市政基础设施规划、建设,验收，成本审定，入市交易,环评交评园林文保意见,授权或招标,编制一级开发实施方案,根据一级开发实施方案编制招标方案,返回,钉桩,建设用地规划许可证,拆迁许可证,2022/12/16,15,土地一级开发主要工作流程示意取得一级开发权建设项目用地预审立,人防工作流程示意,人防规划意见书,建设工程规划许可证,人防施工图审查、备案,人防初步设计审查,人防咨询意见书,设计方案审查（规复函）,返回,人防易地建设或无人防工程单体建筑,人防工程验收、竣工备案,施工图审查（建
10、筑工程施工许可证）,2022/12/16,16,人防工作流程示意人防规划意见书建设工程规划许可证人防施工图审,国有土地使用证,返回,2022/12/16,17,国有土地使用证返回2022/9/2717,建设用地规划许可证,返回,2022/12/16,18,建设用地规划许可证返回2022/9/2718,建设工程规划许可证,2022/12/16,19,建设工程规划许可证2022/9/2719,建设工程规划许可证（附件）,返回,2022/12/16,20,建设工程规划许可证（附件）返回2022/9/2720,建筑工程施工许可证,返回,2022/12/16,21,建筑工程施工许可证返回2022/9/2721,商品房预售许可证,返回,2022/12/16,22,商品房预售许可证返回2022/9/2722,
