石家庄Townhouse调查分析报告.docx

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1、石家庄townhouse调查和分析报告 石家庄完美企划顾问有限公司 一、石家庄市经济发展状况（一）2003年石家庄经济发展状况1、2003年石家庄经济增长高于全国平均水平，国民经济快速增长，运行质量明显提高，全市国内生产总值完成1376.6亿元，增长12.5%，超出预期目标3.5个百分点，创五年来最高增速。第三产业再遭受到非典巨大冲击的情况下保持较快增长，社会消费品零售总额完成457亿元，增长11%。全年财政收入完成125亿元，地方一般预算收入完成49.3亿元，分别增长12.5%和13.9%，远远高于国内生产总值9.1%。2、2003年底全市常住人口910.5万人，比上年增长0.7%，其中市区

2、211.1万人，增长3%；非农业人员331.3万人，增长24.2%，其中市区208.5万人，增长5.8%。人口出生率11.3,死亡率5.5，自然增长率5.53。3、2003年底石家庄市人均可支配收入7741元，比上年增长6.9%，增幅比2002年提高0.7个百分点；2003年石家庄市区最高收入家庭人均可支配收入高达18267.12元，比2002年增长13.1%。（二）2004年石家庄经济发展现状以及全年经济发展预测2004年上半年石家庄经济稳步发展，国民经济生产总值已经超额完成预期目标。依此发展，2004年全市国民经济和社会发展将达到以下指标：国内生产总值增长11%以上；全社会固定资产投资增长

3、18%以上；规模以上工业增加值、实现利税分别增长15%和18%以上；社会消费品零售总额增长11%以上；全部财政收入增长10%以上；城镇居民可支配收入和农民人均纯收入分别增长7%和5%以上；城镇登记失业率控制在3.5%以内；人口自然增长率控制在6.4以内。二、石家庄房地产发展情况（一）石家庄房地产发展现状 2003年石家庄市房地产施工面积100万平米，竣工面积340万平米，销售面积250万平米。商品房销售总额18.5亿元。2003年石家庄在售的普通住宅供应量达到250万平方米以上。位置优越的高品质住宅和低价位住宅销售率都能达到70%以上。 在石家庄市住宅楼盘的价格方面，二环内多层为1700元/平

4、方米至2600元/平方米；二环内小高层、高层为2200元/平方米至3500元/平方米。二环外多层为1100元/平方米至1900元/平方米；二环内小高层、高层为2100元/平方米至2900元/平方米。 2003年的石家庄别墅市场受宏观经济影响较大：一是2月18日国土资源部出台的45号文，明确要求各地对别墅用地进行控制，停止高档住宅项目的土地审批。市场普遍认为别墅用地供给将会大幅下降，产生了购买潮；二是石家庄经济的强劲发展，逐渐形成了一批中产阶层，其消费需求亟待发挥，而去2003年的非典疫情更使消费者认识到普通住宅的卫生安全隐患，拥有健康环境、相对独立、价格适中的别墅成为这部分中产阶层的首选。（二

5、）别墅市场发展情况 严格地说“别墅”这个词含盖四个方面的建筑产品：豪宅别墅、普通别墅、经济别墅和亚别墅（或称类别墅）。 2003年石家庄的别墅市场却安静无声，不是市场没有相应的需求，而是没有敢于吃螃蟹的开发商，因为曾经的别墅开发让市场很失望。在消费者眼中，别墅是时尚、经典、舒适、豪华居住条件的标志，但以往众多别墅“农民屋”式的外形与结构，令石家庄这座省会城市不少高品位的消费者大失所望。 随着龙凤湖、蟠龙湖、平山等市区周边风景区的品质提升，石家庄周边的别墅开发也将进入新的轨道。2004年6月天山水榭花都二期开盘，7月纳帕溪谷二期开盘，8月江南新城奠基开工，这些都预示着别墅市场将在2004年大幅度

6、的发展。 但是具体到石家庄而言，市场上更需要一种经济型别墅，将是一个别墅市场发展的主要潮流。因为上一代的别墅可能都是先富起来的人买的，相对来说价格比较高，不是普通消费者能够承受得起的。现在随着消费层面的扩大，很多人买得起了，也进入到能够购买这一类别墅的层面上，但是仍买不起特别大的豪宅，基于这种需求，出现一大批没有什么山水资源，但是交通非常方便的经济类别墅项目。 三、石家庄Townhouse分布状况及特点石家庄目前的别墅分布主要集中在两个区域，一是二环及市郊附近，二是风景区附近。在二环及市郊附近的别墅有西山花园、北苑别墅、欧陆园别墅、长城三宏别墅、盛宏温泉嘉园、天山水榭花都、纳帕溪谷、江南新城等

7、新老楼盘；在风景区附近的别墅主要集中在龙凤湖、潘龙湖、平山等地，龙凤湖风景区别墅项目以天籁山水清音为主，蟠龙湖景区目前在建项目中碧水别墅、蟠龙湖别墅的规模最大，平山景区在建的代表项目有神池花园、温泉假日、水印长滩等。考虑到石家庄目前的生态地貌以及经济环境等多方面因素，可以总结出石家庄Townhouse的几个特点： 远离市区、追求安静：近的在二环附近，远的在风景区附近，都脱离了大都市的繁华与喧嚣，寻求一种宁静而致远的生活环境。 交通便利、配套完善：无论是市郊还是风景区，道路纵横，交通顺畅，到达市区的车程均超不过一小时；别墅周边，配套完善，休闲娱乐一应俱全。 突出水景：风景区的别墅均凭水而建，市郊

8、的别墅也尽可能沿着民心河、滹沱河、石津干渠等，即使东开发区无水的天山水榭花都也建出格里芬湖营造水景，可见别墅与水景的依附关系。 低容积率、大绿化率：大面积的绿化，突出别墅的独特环境。 大打温泉牌：以平山风景区为主，在推出别墅的同时，大力提倡温泉的各种功能。 石家庄别墅市场正在发生悄然的变化，在市场结构、产品特征、消费心理以及消费群体特征等方面；由于低端产品需求强烈，促发市场产品结构的尽快调整。 产品结构存在大量缺陷：像长城三宏公寓、北苑别墅这样位于二环线附近的非低密度、非高价位的别墅项目，从本质上根本不能为购买者提供别墅的品质生活，居住者的私密空间根本得不到保证。四、石家庄在售Townhous

9、e市场供求情况1、市场供应量逐步增大 随着纳帕溪谷二期、天山水榭花都二期的开盘；江南新城的开工以及风景区别墅项目的崛起，都使2004年的市场供应量迅速增加。纳帕溪谷二期总建筑面积25万平方米，天山水榭花都2期总建筑面积约10万平方米，江南新城一期总建筑面积11.2万平方米，风景区在售面积约35万平方米。所以2004年石家庄别墅的供应量将达到80万平方米。 导致市场上别墅的供应量逐步增大，并非为市场所需造成的，而是房地产开发商追求过高的开发利润所致。2、消费需求量日趋提高 随着经济生活水平的逐步加强，人们对环保及绿色生态的生活向往日益提高，导致别墅市场的消费需求量日趋提高。纳帕溪谷一期开盘仅仅几

10、个月销售率就突破了80%，目前已经销售一空，从中可见一斑。 别墅价格下降。在石家庄住宅开发热潮中，由于石家庄市居民收入水平较低，消费水平有限，对别墅等高档住宅需求较小，石家庄市别墅价格一路下跌，使得一些早期开发想利用别墅或高档住宅占领消费市场中份额的想法，只是一厢情愿时间提前的过早，而不得不调低价格。 再上世纪90年代中期的西山花园，当时宣称是一个污染最严重城市的一方净土，一时风头无人能及；接下来让其再一次出名的是其漫长的销售期。3、供应分布的平衡状况目前石家庄别墅的供应分布存在着一定的不平衡性，主要分布在风景区地带和市郊河溪地带。就地理位置来说，石家庄别墅主要分布在市区的西部、北部，南部与东

11、部较少。五、项目分类描述（一）户型分析项目名称户型面积项目名称户型面积长城三宏别墅277377欧陆园别墅350600西山别墅283574北苑别墅220450天山水榭花都200300纳帕溪谷160275碧水别墅126170江南新城150220分析：由上表中可以看出石家庄早期的别墅项目以独栋为主，体现在户型面积上则是大户型，户型面积最小为220，最大面积可达600；近期的别墅项目则以联排、双拼为主，体现在户型面积上则是中小户型，户型面积最小可达126，最大面积为300。（二）价格分析 石家庄别墅的价格区分档次在三个空间：二环附近及市郊、东开发区、风景区三个层面。 市区二环附近及市郊的别墅项目有北苑

12、别墅、长城三宏别墅、纳帕溪谷、江南新城、西山别墅等，其中北苑别墅该项目实行滚动开发，开发周期已达10年，现销售价格是单体3680元/平方米，联排3480元/平方米。长城三宏别墅位于红旗大街，按套价销售。价格在98万元至152万元之间。西山别墅按套计算，套价在128万元至328万元之间。纳帕溪谷一期均价在2500元/平方米左右，二期均价达到了2800元/平方米。江南新城刚刚动工，预计一期均价应在2500元/平方米以上。 东开发区的别墅项目有三个，分别是盛宏温泉嘉苑、欧陆园别墅、天山水榭花都。三个别墅之中，欧陆园别墅，销售价格曾达到5000元/平方米，销售状况不太理想。盛宏温泉嘉苑是目前东开发区内

13、销售较好的一个项目，其价位从2380元/平方米至2580元/平方米不等，均价为2388元/平方米。天山水榭花都二期的均价为3800元/平方米，在格里芬湖周边的别墅群均价则达到7000元/平方米。 位于石家庄风景区的别墅有碧水别墅、竹影草堂、水印长滩、天籁山水清音、神池花园、温泉假日等，这些别墅由于开发成本的低廉以及距离市区较远，总体价格较低。按套计价，一般在30万100万之间；按单价计，均价在2000元/平方米左右。 总体而言，风景区的别墅价格是最低的，均价在2000元/平方米，市区二环附近及市郊的别墅价格居中，在2500元/平方米左右，东开发区的别墅价格最高，均价在3000元/平方米以上。（

14、三）销售率情况分析项目名称销售率项目名称销售率北苑别墅100%欧陆园别墅80%长城三宏别墅70%天山水榭花都80%纳帕溪谷一期100%碧水别墅80%西山别墅一期100%竹影草堂100%盛宏温泉嘉苑100%水印长滩50%天籁山水清音70%神池花园50%温泉假日50%目前，销售率在100%的有5个项目，分别是北苑别墅、纳帕溪谷一期、西山别墅、盛宏温泉嘉苑、竹影草堂，这些项目销售周期长，且位置较佳，所以销售率已达100%；销售率在70%80%的有5个项目，分别是长城三宏别墅、天籁山水清音、欧陆园别墅、天山水榭花都、碧水别墅，这些项目销售周期较长，目前处于尾盘销售；销售率在50%的有3个项目，分别是水

15、印长滩、神池花园、温泉假日，销售率低主要原因是处于平山县，距离市区较远，且销售周期不长。（四）目标客户分析核心客户中产阶级 石家庄的中产阶级主要由企业中高级管理者、政府机关领导、大学资深教授、资深医生、记者等组成。具备特征如下： 文化水平：一般以大专学历为主，部分具备本科、硕士及以上学历，且多少具备国外深造的资历； 家庭收入：一般家庭月收入最低在1万元以上，年收入在10万元以上； 固定资产：目前拥有的房产及各种股票、债券等资产可达到百万元以上； 交通工具：至少拥有一辆30万元左右的轿车，品牌多为别克与奥迪系列； 事业：拥有一份稳定且工作薪水颇高的工作，而且事业正处于向上发展期。重要客户城市富裕

16、者石家庄的城市富裕者主要由个体经营商户以及本市富裕户组成。具备特征如下： 文化水平：学历不是很高，一般达到大专、本科的很少； 家庭收入：一般家庭月收入维持在1万元左右，年收入在10万元以上； 固定资产：目前拥有的房产及其他资产可达到百万元左右； 交通工具：至少拥有一辆20万元左右的轿车，品牌多为桑塔纳系列； 事业：拥有一份稳定且工作薪水颇高的工作，而且事业正处于向上发展期六、石家庄Townhouse发展结论2003年，石家庄一般别墅的价位2400元/平方米至3700元/平方米；高档别墅的价位5000元/平方米至7000元/平方米。采用的建筑风格一般为欧式或美式风格，联排或独栋，独栋别墅建筑面积

17、多在200-350平方米左右，联排别墅建筑面积多在150-200平方米左右。与北京、上海等大城市不同，石家庄的别墅市场还没有形成开发聚集区或类似的“富人区”。石家庄的别墅多建在自然环境相对较好的郊外，距离市区有半小时或以上的车程；交通情况一般；周边商业活动贫乏，生活环境具有较强农村色彩。曾有业内人士说，“石家庄没有真正的别墅项目”、“石家庄不需要别墅”。石家庄的别墅市场确实处于一个比较尴尬的位置。目前高档别墅非常少（售价多在3500元/平方米以下），高档别墅多位于大型社区的核心景观区内。首先，真正的高端消费者有限，高端公寓还分流了客户。其次，相当一部分高端购买力认为在石家庄购买别墅不足以衬托他

18、们的地位与身份，而转至北京置业。真正的高档别墅项目在石家庄一般人买不起，富人又不想买。估计今后很长一段时间内，仍将处于发展阶段。所以，迎合都市白领和小富人群的低档别墅产品或亚别墅产品可能更符合目前和今后一段时间内的石家庄市场。从2004年上半年石家庄别墅市场的发展来看，这是石家庄别墅市场发展关键性的一年。江南新城、纳帕溪谷等多个大型别墅项目的启动，而具有较高性价比的Townhouse、双拼、花园洋房逐渐成为热点产品，这些都将使2004年的石家庄别墅市场呈现前所未有的繁华景象。七、调查项目分析（一）石家庄早期开发的别墅1、西山别墅a、项目概况西山别墅始建于1997年，西山别墅是石家庄市最早的大型

19、别墅项目，分两期开发，占地500亩，依翠屏山而建，项目地处中山西路西顶点，西山花园北侧，是石家庄市第一个以规模化模式开发别墅的项目。共推出263套别墅，以联排和独体别墅为主，建筑风格以欧式风格为主，附带美加风情等，容积率0.28，绿化率70%。产品定位于度假型豪华别墅，顾客定位于：大型企业集团高级管理人员，城市的暴富人群，城市富裕阶层、中产阶级和投资人士。b、别墅的价格128万至328万之间不等。相对于位置、资源、规划、设施的情况和管理内容，其定的价格略微偏高。c、别墅的配套会所、幼儿园、医院、酒店、洗浴中心、儿童乐园、球馆等配套设施。d、别墅景观设计项目依山而建，有大型的人工湖和园林小区、小

20、景点相互映衬。主干道沿斜坡而上，随山势蜿蜒增加了整体设计的美感，整个项目规划整齐方正，建筑景观单调，每期的建筑风格不尽相同。没有大面积的广场和能容纳较多人的户外场所，给人们户外交往和交流带来不便。并且整个社区缺少康乐设施和户外娱乐锻炼设施。整个社区绿化花草品种单一，没有大型体量型树木，自然的氛围较差，且私人花园是私人管理，种的花草各式各样，给人以杂乱和无序感。影响整个项目整体外观的和谐美感。e、项目的周边环境从选址的角度来看，项目的自然资源与景观资源除山境外其他资源较匮乏，需整合和调整的较大。增加了前期的成本。该项目位于鹿泉市上庄镇，整个项目所出地段发展不成熟，周围可视环境脏且杂乱。周边没有上

21、档次的建筑项目，正前方是大片的农田，后方是翠屏山，左面是农田，右面是农村的民房，农房规划杂乱不拘很不规范。周围上档次的商店和购物中心基本没有，这一片地区没有银行和储蓄所。可见项目的周边较荒凉，可视景观较差，四周人文环境较差，与高档的豪宅定位不相符。并且项目离鹿泉市的水泥基地较近，环境的污染较重，尤其是西北风刮起时，从水泥厂带来大量粉尘，严重的影响了人们的生活质量。也降低了项目的竞争力。f、户型分析 别墅B1型户型:10室5厅4卫+车库建筑面积:573.94平方米，融合了“欧”、“亚”的建筑风格，建筑造型富丽堂皇、气势恢宏，高大的窗户使室内四季阳光明媚，豪华、宽大的居室体现出现代生活时尚。 开门

22、见厅，私密性差，客厅的进深和开间比为2：1。进深较大，会影响整个客厅的采光面积，客厅采用外飘式观景大落地玻璃窗，极大开阔视野。 干湿分区、动静分区、功能分区。客厅和餐厅分隔。 厨房离门较远。进门到厨房需穿过长挺不方便。 建筑不方正，死角多，影响实际使用。 主卧室的面积较小，客厅和起居室的面积大而不当。厨房和卫生间的面积较小，各功能区面积分配不是很合理。 别墅A1型户型:9室4厅4卫+车库建筑面积:477.35平方米。 进门有过渡玄关，避免进门见厅。私密性好。客厅进深和开间比约1.5：1，设计合理，客厅的采光良好。 干湿分区、动静分区、功能分区。客厅和餐厅分隔。私密性好。 厨房离门较远。进门到厨

23、房需穿过长挺不方便。 建筑不方正，死角多，影响实际使用。 二层的环绕性的观景阳台配以大面积落地玻璃窗，基本上观景360度，没有死角。极大开阔视野。 别墅E1型户型:5室3厅3卫+车库建筑面积:282.86平方米。 开门见厅，私密性差，客厅的进深和开间比为2：1。进深较大，会影响整个客厅的采光面积，客厅采用观景大落地玻璃窗，极大开阔视野，缓解了进深大队采光的影响。 干湿分区、动静分区、功能分区。客厅和餐厅分隔。私密性好。 二层的大起居室，满足家庭私密活动的空间。 二层的观景阳台采用大落地窗，开阔视野、增加采光。g、销售分析西山别墅前期销售很成功，因为其是当时石家庄最大的和较早的别墅项目，并且当时

24、的别墅项目较少，竞争不激烈，加之当时别墅还是较新的消费概念和模式，人们对于别墅的消费还不是很理智。西山在当时推出时的宣传和定位正好迎合当时富裕阶层急于表现身份和财富的心理，所以销售较理想。当时西山别墅没有把握好它的销售节奏，二期推出的时间和前期间隔较长，没有形成销售滚动开发的优势。加之后来新上了几个别墅的项目，并且大家的客户定位重叠严重，大大加重了竞争的激烈程度。并且西山后期产品的设计和规划相对一期来说没有什么大的变动，并且产品定位和推广策略也沿用了前期的策略，忽略了市场和需求的变化，犯了营销近视症。其他新项目上马后，消费的对比性增强，而且随着这几年消费水平的提高，人们的消费越来越理智；在市场

25、份额一定的情况下，竞争激烈，大家的推广各出奇谋，争夺激烈。客户的理智消费也使客户不再盲目消费，他们更看中项目规划、户型、景观、配套设施和物业管理方面中的一种或几种。另外，西山项目的定位也产生了差误；近期随着市政规划重点的转移（已经向东南商圈转移），该项目升值的潜力不高，使顾客定位中的投资者不看好该项目。使其失去了这部分客户。2、盛宏温泉嘉苑a、项目概况盛宏嘉苑项目位于裕华区开发区学苑路88号，是由石家庄市盛宏地产开发商开发的高档别墅项目,该项目分两期,一期占地60亩，总建筑面积23000平方米。共推出106套别墅，主要是双拼和联排。项目总体绿化率达40%，容积率0.58，推出主题：别墅运动之纯

26、粹主张HOME SPA（家庭温泉），产品定位在高档度假型别墅，目标顾客群定位于富裕阶层、城市中产阶级，高级白领阶层、投资者。b、价格分析最高价2580元/平方米，最低价2380/元/平方米，均价2388元/平方米，物业管理费0.8元/平方米月。从项目所出的位置和配套设施、物业管理内容角度看，项目定价合理、适中。c、环境分析项目地处东开发区东部，属于市郊，周边大部分为农田，环境荒凉，而且四周有很多化工厂和药厂，居住氛围很差，同时也存在环境污染问题。由于社区发展并不成熟，因此生活环境问题不能短期内解决。但是由于远离市区，并且放眼望去，四周的一片农田风光，让人置身在大自然之中，满足了人们亲近自然的愿

27、望，增加了项目的吸引力，可以说有利有弊。d、配套设施租用的、占地20亩的花园，其他的配套设施基本没有。从住户的角度看，不是十分适合家居，加之市政配套设施不完善，对项目的销售产生阻击因素。但项目位于东南板块，是今后规化、建设的重点地区，这些问题将会在不久的未来得到解决。项目的升值潜力很大，而且项目销售初期定价较低，对投资者很有吸引力。e、景观设计项目为期房销售，实际的景观可能和规划的不尽相同，可改动性很大。从一期的规划看，项目的景观设计很一般，毫无特色和特点。方正的规划，单调的建筑堆砌，实在是没有让人感到耳目一新的亮点。建筑都是美加风格，建筑外观单一。没有户外的设施，不能满足住户的交流沟通，周边

28、家居生活的配套设施非常不完善。总体来说，设计考虑人的需求不足。f、户型分析B型：开门进厅，无过渡空间。私密性差，厨房里入口太远，不方便。 客厅较大30平方米。进深与开间比1：1.5。明厨、明卧。有独立的洗衣间。 这个一层的进深和开间比2：1。整个建筑的通透性和采光较好。 整体建筑功能分区，干湿分区、动静分区。人性化设计较好。 二层的阳台采用大面积直角玻璃窗，极大开阔视野，美景尽收眼底。g、销售分析到2003年7月份该项目剩余不到30套，销售率达70%多，从2003年7月至今，本项目结束尾盘销售。整体来说，项目的卖点是价格低、突出居家生活主题。加上在开盘的几天又举行了一系列的促销活动，拉动了销售

29、的增长。3、欧陆园别墅a、项目概况欧陆园是河北省国际信托房地产公司（河北省唯一的一家国际信托公司）投资，河北置业房地产开发有限公司在河北省石家庄市开发的最大的也是唯一的生态社区 。小区占地面积24.9万平方米，住宅面积20万平方米，小区由小高层、小多层、联排别墅及独栋别墅组成，连排别墅，每户都有单独入口，楼层为三层，内院设私家车库，并且拥有楼顶大平台。独立别墅，采用框架结构，每户设有一至两个私家车库，28栋别墅有22种户型，全部是欧洲最新版本，面积在350平方米至600平方米。整体设计采用欧陆风格，中心绿地近5.8万平方米，其中水系面积近1.5万平方米。由于石家庄市是一个严重空气污染、缺水的城

30、市，经过详细地市场调研及专业的市场定位，最终以小区园林景观、水系、人文等为主题，推出自然融入社区，社区回归自然二十一世纪生态社区理念，同时在石家庄市场上掀起一股浓浓的欧陆风。b、环境分析处于东开发区东部，周围是学校和建设较早的居住小区，配套市政设施较完善。公交车线路较少，作车道市区不是很方便。整个地段正处在发展完善中，该地区近期内是市政建设的规划重点，配套设施将更区完善。居家生活的社区氛围浓厚。周围学校较多，周边高档项目较多，也提升了项目的档次形象。周围没有污染空气的工厂，自然环境质量较好。人文环境、四周可视环境都提升了项目形象。c、价格分析一期均价5000元/平方米。就项目的设计和景观、环境

31、来说定价适中，但对于石家庄现阶段消费水平来说，定价较高。d、配套设施中心大花园、会所、幼儿园、人造水系、超市、健身中心等。f、销售分析欧陆园一期只推出一栋别墅，二期推出28套。g、景观设计欧陆园的设计追求唯美，欧陆园的建筑追求永恒，而其布局也一改传统军营式的排列，采用错落有致的布局，显得生动活泼，富于变化。那蜿蜒曲折的甬路，跨合而建的江南时的精致小桥，沿河散落的户外石椅，那粉红色的坡屋顶、精巧高耸的钟楼塔尖，凝固的音乐，流动的图画，处处透着灵性。欧风浓郁的欧陆园，仿佛正期待着您登堂入室，品享人生无限。给人置身宇欧洲贵族庄园之中的感觉。h、户型分析联排别墅，每户赠送前后庭院及楼顶大平台，楼层为三

32、层，内置私家车库，是风行欧美的TOWN HOUSE 住宅典范；独立别墅，采用框架结构，每户设有一至两个私家车库，28栋别墅有22种户型，全部采用欧洲最新设计版本，是成功人士身价和地位的象征。房型设计功能齐全、区域分隔、动静分离，客厅、餐厅、主卧和卫生间设计面积较大，考虑了现代住宅的私密性，合理配置了生活空间。欧陆园广泛采用大落地门窗，透过宽大的玻璃可以感受阳光的温暖，还可以欣赏到粉墙朱瓦、水光涟漪。一切美景尽收眼底。4、长城三宏别墅a、项目概述该项目位于石家庄市西南高教区附近，红旗大街和汇宁街交汇处，南二环的外侧。该项目占地56494.435平方米，总建筑面积33000平方米，容积率0.58，

33、项目开发以独体和双拼别墅两种，其中单体18套，双拼84套，共102套。社区绿化率37.9%。项目定位于高档家居型别墅，与北苑别墅的定位相同。b、价格分析整套价格在98万元到158万元之间。物业管理费1.5元/平方米月。以其位置和配套设施和社区整体环境来说，项目定价不高，应该说在价格上有一定的竞争力。但是期别墅区和高层在一个园区，影响项目形象和销售。c、环境分析该项目所处地区发展较成熟，地处高教区周围，人文环境较好，相应的市政的配套设施很完善。使项目定位的竞争力加大。周边是有较成熟的社区，这些社区的档次较高，配套较好。也无形中提高了项目地段的档次。该地段没有大中型的工厂和污染企业，整体的环境状况

34、较好。总之，纵观该地段的交通、市政配套、自然环境和人文环境，应该说该项目的定位和选址都是较好的。该地区的别墅项目销售应该取得不错的成绩。d、配套设施该项目本身的配套有：幼儿园、会所、中心花园等。周围有师大、经贸、医科大学、爱心医院、洪福购物广场、厚朴超市、祥隆泰超市等。很适合家居生活的范畴。e、景观设计该社区景观设计一般，建筑密度较大，没有中心花园和大面积的绿地，不能为主户提供户外沟通和交流的场所，没有儿童乐园，整体建筑以现代建筑风格为主，建筑外观单一平淡，对于附带的私家花园的绿化和维护不是有物业管理公司统一维护管理，使整个社区景观看起来杂乱和无序，社区植被单一，不能体现层次性，降低项目档次形

35、象。加之高层和别墅间隔较近且在同一个社区，使人看到高楼时产生压抑和私密性差的感觉。一般别墅的购买人群都是比较骄傲的，不能容忍别人高高在上对自己俯视。并且会认为该社区居住人群复杂，以安全性差而拒绝购买。景观规划设计没有充分考虑人们实际生活的需要。f、户型分析B型：（总建面积：356.65平方米） 开门进厅，无过渡空间。客厅和餐厅相连无间隔。 厨房离入口较远，到厨房需穿过客厅，很不方便。 干湿分区、动静分区，明厨、明室、暗卫。 主卧和客厅较大，考虑了人的实际需要，客厅的进深与开间比1：1，配以大面积玻璃窗，有效增加采光。 没有独立的储物室和洗衣间。g、销售分析该项目迄今为止销售率达到70%，其中滞

36、销的原因主要市规划和设计的问题，其中销售策略的保守和单一组合夜市以主要原因。三宏项目犯了和其他项目一样的问题。忽略了推广的创新和创意的创新，创意就是创造意思和创造差异，但是创造差异就做的不是成功。从规划和策划、销售都是在跟风跟大流，没有自己独特的东西和见解。从前期开发的理念和思路中就已经埋下销售的隐患。以至于项目的定位客户的定位雷同，竞争激烈。加上景观和整体建筑规划设计的瑕疵，不可避免的对销售产生致命的打击。纵观项目推广手段：报纸、户外pop广告加销售人员推广。没有创新的东西，沿用了别墅项目的公式化的推广模式，媒体策略。这样做有利有弊，好处是：降低了推广风险，降低了前期的成本投入。弊端是：不能

37、及时、准确的传递信息给目标客户，因为大家的策略雷同，目标客户会受到大量雷同广告的轰炸，人们接受信息量是有局限的，加上项目没什么特色对客户产生刺激，既是客户及时得到了信息也引不起客户的足够注意，失去了顾客的购买机会。这样做是弊大于利的，要引起我们的足够重视。5、北苑别墅a、项目概述该项目始建于1993年，是由金泉房地产开发公司开发，分多次滚动开发销售的别墅项目。该项目位于石市西二环与变电街之间。占地165.08亩，总建面积50000平方米，绿化率达40%；容积率0.45，主要以独体、双拼、联排别墅为主，总体建筑以欧式建筑风格为主，外立面色彩高贵、庄重；产品的定位为高档家居别墅。b、价格分析单体3

38、680/平方米，联排3480/平方米，相对于位置和配套来说，该项目的定价适中。该地区的位置使项目的升值潜力较大。c、环境分析项目地处西二环内侧，属石家庄市区，地理位置优越，推出主题：绿色家园，温馨感觉；该地区发展成熟，周边环境较好，人文环境较好，能与项目的定位相符；绿化率较高，四周是较成熟的社区，日常生活的配套较完善。能很好的满足住户生活需要。周围没有大中型的工厂和企业，污染较轻，空气质量较高，能很好的与项目定位的档次衔接，体现高档生活的高质量。d、户型分析B型独体 开门是过渡玄关，避免之接近客厅，私密型好。 客厅和餐厅分隔。厨房离入口较远。不方便就餐。 明厨、明卫、明卧，客厅采用大面积落地玻

39、璃窗，增加采光。房间的利用率不高。 功能分区，干湿分区、动静分区，考虑住户的实际使用。 K型双拼户型 开门见楼梯，餐厅和客厅合而为一，且厨房里餐厅太远，就餐不方便。 功能分区、动静分区，明厨、明室、暗卫；基本考虑住户的实际使用。 二层采用外飘式玻璃窗，增加采光面积。 从整体设计布局看，房间的使用率不高，且安排的功能区面积不当，不紧凑，厨房较小。考虑住户的实际使用少，人本化设计差。 e、配套设施社区生活配套不完善。周边有蓝天学校、机场路小学、石家庄市建筑工程学院、省医院、傅山医院、保龙仓超市、桥西蔬菜批发市场等设施，但是购物的地点离社区较远，社区本身没购物处，不方便，并且没有相应的配套设施影响了

40、项目高档定位的形象。f、销售分析 智能化物业管理，优越的地理位置，方便的交通，合理的价格是该项目的卖点。 该项目迄今为止历时10年，由于开发商实力限制，不得不做滚动式开发销售。至今共推出180套别墅，剩不足20套，销售率达85%以上，现已是尾盘阶段。 滚动式开发限制了项目的规模，形不成规模优势，而且拉开了销售周期，使项目的推广节奏难以把握，不能形成销售的造势高潮，给销售带来难度，加上开发商对别墅的推广策略较保守和没有什么特色，使销售周期很长，开发商沿用一般的销售策略，只重视销售人员的人员推广和销售单页，媒体策略较平淡，没能很好的把项目的信息项目标客户传达，影响了项目的销售。 销售项目的推出主题

41、较平淡，虽然与项目定位相符，但没有让人耳目一新的感觉。 总之，该项目整体的销售策略保守平淡，没能把握销售策略和节奏，使项目销售周期长的一个重要原因。g、景观设计该项目景观设计一般，不能满足人们亲近大自然的愿望，绿化的植物单一，没有大型的树木，自然氛围较差，道路规划方正单一，没有独立的步道，不能满足人们散步的愿望。建筑紧密，没有户外散步和休憩场所，没有大面积的公共绿地，儿童乐园、会所等，不能为住户提供一个自然的交往场所。没有康乐设施和户外锻炼设施，社区内没有户外长凳和长椅，人本设计考虑不足；使项目的亲和力降低。（二）石家庄在建、在售的别墅1、纳帕溪谷 纳帕溪谷位于新华区石清公路以东，南水北调工程

42、以北，毗卢寺和九龙湖以南。 纳帕溪谷是石家庄首家纯粹的Townhouse项目，开发用地423亩。毗邻占地50亩的九龙湖钓鱼中心、毗卢寺；三面临水是该项目最独到的亮点，项目北边是九龙湖钓鱼中心，南边是南水北调工程，西边是石津干渠；南水北调工程被誉为“第二条母亲河”，流量345立方米秒，该工程纳帕溪谷段是明渠，水面宽150米，两侧绿化带各宽200米。石津干渠是从黄壁庄水库向民心河调水的惟一通道，水道宽50米，东侧绿化带宽60米，属季节性河道，南水北调工程完工后，可常年有水。 小区距离北二环4.5公里，车程5分钟；距离石太高速出入口1500米，沿途石清公路的西侧是100米宽绿化带；115路公交车从纳

43、帕溪谷开往人民商场和火车站，沿途有水上公园、世纪联华超市、保龙仓超市、省人民医院、机场路小学、四十二中、十六中和二中，无论是求医、就学、购物、还是出行都十分方便。 小区住宅以邻里单元为主题，每个邻里单元由34栋小楼围合成院落空间。小区内中心绿地占地约20亩，其中包括7000平方米的中心湖、网球场和2000平方米的高尔夫果岭，社区绿化率高达42.7%。户型面积在160275平方米之间。 会所面积达到4300平方米，地下一层设有壁球场、健身房、桑拿、游泳馆、休息厅、咖啡书吧、多功能厅；会所二层设有台球厅、棋牌室和小型电影院及会议室；会所三层是宾馆，设有18个标准间。 小区内特设商业街，包括银行、超

44、市、美容院、花店、中西餐厅；还设有幼儿园，18个班的小学。 安防措施包括保安监控系统、周界红外报警系统、楼宇对讲联网报警系统、停车场管理系统、紧急广播及背景音乐系统和电子巡更系统。2、天山水榭花都 天山水榭花都位于石家庄未来的CLD中央生活区高新区。占地千亩，以极具特色的Townhouse、多层花园洋房、空中别墅等建筑形式、优美舒适的生态环境，独具匠心的园林水景，以及豪华会所、高尚小学、双语幼儿园、时尚商业街等，为新世纪的才智人士演绎临水而居的超然人生。 联排别墅直接与人工湖相邻；多层花园洋房位于环形林荫道内，围绕景观主轴、中心绿化，成为社区内最具豪华气质的一组。社区建筑的整体立面利用外型、颜色和材料的对比营造出房子与自然景观的融合，与蓝天、碧水、绿树、红花等不同的自然层次和谐交流，彰显居者不凡的品位和气质。 建筑指标参数：总占地面积1000余亩，容积率1.07，总建筑面积约72万平方米，绿化率42.5%，总户数1720户，停车位1270个。3、江南新城江南新城位