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1、大化美食小镇营销策划报告,2017年07月,大化美食小镇2017年07月,2,战略,形象定位建议客群定位建议价格定位建议,2壹战略形象定位建议,3,项目形象定位,尽享中央资源的滨河国家级景区,达哞美食小镇,通过简炼精准的言语文字，高度概括了项目的复合价值,极易形成口碑传播,推广形象SLOGAN,3项目形象定位尽享中央资源的滨河国家级景区达哞美食小镇,4,战略,形象定位建议价格定位建议客群定位建议,4壹战略形象定位建议,项目价格定位,价格定位,5,5,价格,【住宅均价】 3500元/,平层价格,商住天地楼优势地段溢价景观溢价,交通、地理、品牌及区位影响力折让,+55%,-7%,项目合理售价下限1
2、20万元/ 套,项目合理售价上限170万元/ 套,视乎项目对品质的把控和附加值的提升,土地/建安/园林/装修成本、财务费用 、管理费用、营销费用,匀速去货的合理利润,合理毛坯均价5000元/,时间,红水河边，国家级景区,故建议项目合理售价区间120170万元/套,项目价格定位价格定位55价格【住宅均价】平层价格商住天地楼优,6,战略,形象定位建议价格定位建议客群定位建议,6壹战略形象定位建议,7,客户群体定位,重点深耕大化县中心区，文化路、红河路两大主干道等项目周边5KM范围内的地缘、业缘客群，机关单位合作政府企业高管，兼顾拓展全县客户；立足大化当地， 辐射至周边镇、乡想要在城镇发展的商人。,
3、本案,拓客战略,7客户群体定位重点深耕大化县中心区，文化路、红河路两大主干道,8,客户群体定位,第1梯队客源主力客群项目5KM半径内的地缘、业缘客户，商人、公务员、机关单位，来自中心区域的企事业单位置业人员。,第2梯队客源重要客群全县内由首府或河池市下派至大化县的机关事业单位高管、政府委派的新任地方官员，水电厂、水电站的高管等。,第3梯队客源辅助客群兼顾由高速收费站入县的广西地市客源（北线：桂、柳、来宾/东线：玉、贵、梧州）以及南宁市投资客，为销售提速,【美食小镇】目标客户定位,8,8客户群体定位第1梯队客源主力客群第2梯队客源重,9,战术,营销目标拟定营销总体思路营销策略部署一期营销铺排,9
4、贰战术营销目标拟定,10,首期物业于2014年3月份启动营销，5月营销中心入场，6月别墅开盘，9月住宅开盘，2015年9月基本售罄。,快速完成项目去化目标8个月实现售罄，实现货值3.9亿元,营销目标拟定,10首期物业于2014年3月份启动营销，快速完成项目去化目标,11,战术,营销目标拟定营销总体思路营销策略部署一期营销铺排,11贰战术营销目标拟定,一个态度,起跑即冲刺！开局即决战！,强势起跑全程冲刺,整体营销推广思路,营销思路的关键,一个态度起跑即冲刺！开局即决战！强势起跑全程冲刺整体营销推,短时间内成为市场关注的焦点.事件营销,短时间内让更多的人认同.推广策略,短时间内使更多的人预约.渠道
5、手段,最后，让预约客户去掉预约两个字.开盘策略,【强势起跑】,营销思路总纲,短时间内成为市场关注的焦点.事件营销短时间内让更多的人,14,整体营销推广思路,【引爆首期】的【 10大营销策略】,营销十策,品牌制导，项目并进区位造势，撬动价值实景营销，体验制胜政府搭台，项目唱戏名人营销，引爆关注以商带住，定义中心媒体围城，瞬时引爆打破坐销，行销为王圈层营销，跨界聚客外展营销，蓄客前置,品牌制导,项目并进区位造势,撬动价值实景营销,体验制胜政府搭台,项目唱戏名人营销,引爆关注以商带住,定义中心媒体围城,瞬时引爆打破坐销,行销为王圈层营销,跨界聚客外展营销,蓄客前置,营销十策,14整体营销推广思路【引
6、爆首期】的【 10大营销策略】营,15,战术,营销目标拟定营销总体思路营销策略部署首期营销铺排,15贰战术营销目标拟定推广策略部署活动营销部署媒介渠道整合客,16,首期营销推广思路部署,为生意者创造的财富天地：大化县最具投资价值的滨河商业带！,2017形象战术品牌制导项目并进，品牌撬动项目价值，项目补益品牌形象。,16首期营销推广思路部署为生意者创造的财富天地：2017,17,首期营销推广思路部署,【滨河商业】的区域梦想：美食小镇领衔“大化创富观”,推广组合拳：软硬兼施【三个阶段，三管齐下，引爆强音】新闻造声势！硬广树形象！活动打配合！三管齐下，奏响“大化创富观”的推广三部曲，【中央区的国家级
7、商业景观带】slogan贯穿整个过程，迅速完成项目【区域商业领袖】的形象占位，成为市场焦点！,17首期营销推广思路部署【滨河商业】的区域梦想：推广组合,18,时间,第一乐章：序曲新创富时代的，大化滨河商业价值洼地,新闻造声势,上万平米的国家级风情美食街，将带来什么？,入场前预热,预约时引爆,开盘后保温,洞见【财富直通车】,硬广树形象,悬念广告财富直通车，达哞美食小镇将引爆投资狂潮？,事件打配合,达哞小镇品牌发声，政府签约仪式奠定基础；进驻政府项目展厅，新闻媒体持续炒作造势；,营销策略部署,项目的核心价值与形象表达的运用,18时间第一乐章：序曲新创富时代的，大化滨河商业价值洼地,19,营销策略部
8、署,项目的核心价值与形象表达的运用,时间,入场前预热,预约时引爆,开盘后保温,再说【达哞小镇】,细说【滨河商业】,洞见【财富直通车】,第2乐章：达官贵人们的投资观,新闻造声势,新财富时代，国家级商业区是投资界新宠！？,硬广树形象,事件打配合,【一本万利1.4万滨河商业地带】,项目户外广告 / 售楼部开放盛典 / 合作单位推介会 / 行业商人招商会,19营销策略部署项目的核心价值与形象表达的运用时间入场前预热,20,营销策略部署,项目的核心价值与形象表达的运用,时间,入场前预热,预约时引爆,开盘后保温,再说【达哞小镇】,细说【滨河商业】,洞见【财富直通车】,大事件：不断炮制与释放招商利好信息，注
9、入市场强心针；暖场活动：每周一次的暖场活动，为项目保温。,新闻造声势,达哞小镇，成为商人、公务员的投资首选市场追捧新闻播报；滨河商住天地楼，投资价值洼地掀起全县置业风潮；,第3阶段：再说达哞小镇,硬广树形象,投资滨河，宜商宜居的景观天地楼,事件打配合,20营销策略部署项目的核心价值与形象表达的运用时间入场前预热,21,战术,营销目标拟定营销总体思路营销策略部署一期营销铺排,21贰战术营销目标拟定推广策略部署活动营销部署媒介渠道整合客,22,销售现场、地盘包装、样板区，3维立体洗脑矩阵，让客户感受现在即未来，除了价格更划算之外，兼顾事业和家庭享受，强势释放【最具财富投资价值】打动力！,【实景营销
10、，体验制胜】,包装展示策略,首期营销推广思路部署,22销售现场、地盘包装、样板区，【实景营销，体验制胜】包,首期营销推广思路部署,育才路、江滨北路沿路灯杆旗广告包装,本案,首期营销推广思路部署育才路、江滨北路沿路灯杆旗广告包装本案,首期营销推广思路部署,育才路、江滨北路沿路导视广告包装,导示牌设置,导示牌设置,导示牌设置,导示牌设置,导示牌设置,本案,首期营销推广思路部署育才路、江滨北路沿路导视广告包装导示牌设,重要活动建议,政府搭台，项目唱戏：政府项目展厅进驻,首期营销推广思路部署,再给“大化置业者不得不来”本案的理由，以国家级景区商业为噱头，以政府牵头的重点规划项目吸引眼球，强势进入 政府
11、项目规划模型展厅”，联动规划部门将其作为项目爆点。 本案在大型广告牌上释放“新家就住在景区里，生意做在城中心，猜猜有钱人最爱去哪？”之类的诉求，客户也会不辞劳苦一探究竟。,重要活动建议政府搭台，项目唱戏：政府项目展厅进驻首期营销推广,首期营销推广思路部署,洗脑站：【项目售楼部规划 】,声、光、电齐上，使客户看到明天看到希望、看到未来，来了就不想走!,通过高科技含量的三维环幕声光电沙盘带给客户不一样的展示体验,首期营销推广思路部署洗脑站：【项目售楼部规划 】声、光、电齐,首期营销推广思路部署,洗脑站：【项目售楼部规划 】,城市规划文件，触屏展示,首期营销推广思路部署洗脑站：【项目售楼部规划 】城
12、市规划文件,28,首期营销推广思路部署,营销中心包装建议,样板房区,项目沙盘展示区,3D环幕影厅,水吧区,洽谈区,物料房,至2F,财务室,签约区,男卫,女卫,至2F,VIP室,客服,迎宾大堂,品牌展厅,销售前台,签约区签约,项目沙盘区,老客户动线,洽谈区,老客户,新客户,品牌展厅,洗手间前厅,客户入场,财务区交钱,至洽谈区,28首期营销推广思路部署营销中心包装建议样板房区项目沙盘展示,看房通道规划展，开辟第二洗脑阵地,29,29,首期营销推广思路部署,样板区包装,看房通道规划展，开辟第二洗脑阵地2929首期营销推广思路部署,30,30,首期营销推广思路部署,住宅部分样板区包装,设计建议,楼王每
13、个单位都针对男女客户的审美偏好，打造分别对男士、女士都具备极致杀伤力的样板房。做到无论男女，客户无一放过。具体风格有设计师作进一步建议,3030首期营销推广思路部署住宅部分样板区包装设计建议,31,31,首期营销推广思路部署,商业部分样板区包装,3131首期营销推广思路部署商业部分样板区包装,32,战术,营销目标拟定营销总体思路营销策略部署一期营销铺排,32贰战术营销目标拟定推广策略部署活动营销部署媒介渠道整合客,33,营销策略部署,活动策略部署,33营销策略部署活动策略部署,34,战术,营销目标拟定营销总体思路营销策略部署一期营销铺排,34贰战术营销目标拟定推广策略部署活动营销部署媒介渠道整
14、合客,整盘营销费用铺排,营销费用计划,2017年-2018年推广费为货值的0.5%，为393.6万；主要用于日常营销费用铺排。备用推广费为货值的0.5%,为196.8万；主要用于重大节点、不可预测费用、额外开支等。, 一期营销费用计划 ,媒体围城,整盘营销费用铺排营销费用计划2017年-2018年推广费为货,36,战术,营销目标拟定营销总体思路营销策略部署一期营销铺排,36贰战术营销目标拟定推广策略部署活动营销部署媒介渠道整合客,营销策略部署,客户拓展策略1跨界营销,执行战略：利用活动吸引客户入场，增强客户粘性！,实施形式：“月月有主题，周周有暖场”月度举办美食相关主题活动，周DIY小暖场进行
15、辅助配合,营销策略部署客户拓展策略1跨界营销执行战略：利用活动吸引,营销策略部署,客户拓展策略2行销为王,执行战略：打破坐销！尖兵团队！行销围城！,渠道策略2：单位行销,实施形式：“项目组与销售人员分组配合”分区划片，让其珍惜其“客源地盘”积极拓客；,“美食小镇电影节巡回展”到各各大院校，区各大机关、事业、企业单位，现场播放热门影片、及项目广告片，设置临时巡展咨询处；意向较大的单位，开展项目住宅推介会，该单位的团购组织、对接人，在该单位客户成交后，获一定奖励。,营销策略部署客户拓展策略2行销为王执行战略：打破坐销！尖,营销策略部署,客户拓展策略2行销为王,执行战略：打破坐销！尖兵团队！行销围城
16、！,渠道策略3：单位行销,实施形式：营销中心开放日、预约日、开盘前夕等重要销售节点，销售人员与开发商招募兼职人员到各大专业市场、商超、停车场派单；各竞争对手组织活动之日，兼职派单员在其来访通路派单（与竞争楼盘售楼部保持和谐的距离）统一印制“达哞美食小镇T恤”兼职 工作人员统一着装， 保证开发商形象。,营销策略部署客户拓展策略2行销为王执行战略：打破坐销！尖,40,战术,营销目标拟定营销总体思路营销策略部署一期营销铺排,40贰战术营销目标拟定,2018.1-5月,41,2018.5-9月,时间,全盘营销铺排,营销铺排构思,2018.1-5月 412018.5-9月时间岁末促销,THANKS YOU FOR YOUR PRECIOUS TIME,感谢您宝贵的时间,合作共赢！,THANKS YOU FOR YOUR PRECIOUS T,此课件下载可自行编辑修改，供参考！感谢您的支持，我们努力做得更好！,此课件下载可自行编辑修改，供参考！,
