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1、报告提要：l 经济面：通胀预期持续加剧，货币政策持续收紧。l 消息面：利空频现打压楼市，市场弱势格局，压力沉重。l 资金面：楼市短期遭遇信贷最紧阶段，成交阻力凸现。l 政策面：调控政策落实细化中而且仍未出尽，两会加剧政策调控预期。l 2月份东莞楼市成交低迷，成交环比同比大幅下滑，观望情绪加剧。l 2月份东莞楼市刚性需求为市场主力军，改善型需求有所降温。l 2月份东莞楼市部分商业、别墅可售变自用或抵押融资，开发商未雨绸缪。l 2月份东莞楼市成交价格分化严重，高端物业挺价、中低端物业低价出货。一、 土地市场分析1、 供应分析 2月土地供应出现断档。2010年2月东莞市国土资源局挂牌上市5宗土地，总
2、面积22.50万，其中有1宗商住用地，面积总计3.93万；4宗工业用地，占地18.56万；其中有2宗土地都是以挂牌转让方式进行交易。由于2月正逢春节，很多生产经营活动都有所放缓，所以本月东莞的土地供应出现断档也属正常。2010年2月东莞挂牌上市土地情况一览：2、 土地交易分析成交平淡，南城蛤地商业金融用地终于拍出。2010年2月东莞市成交4宗土地，其中1宗为商住用地，总面积为7562，成交金额6100万元；此外，商业金融用地成交1宗，总面积16.73万，成交总金额1.7亿元；其余量宗为工业、科研用地。本月最为引人注目的是，曾两度流拍的蛤地商业金融用地，在第三次挂牌降低起拍价之后被世纪城集团以1
3、.7亿成功收入囊中；这主要是由于经历2009年的市场回暖，开发商资金实力较为充裕，拿地积极性提高，终于成功拍出。2010年2月土地挂牌交易情况如下：3、 商住用地成交量价走势分析仅有1宗商住用地成交。2010年2月，由于供应的短缺东莞仅成交了1宗商住用地，就是编号2010G015的大朗地块，经过18轮的竞拍，最终被私人以6100万的价格收为己有，楼面地价2689元/。供需小结：由于2月正逢中国的农历春节，所以东莞土地市场十分冷清，无论是供应还是成交都是出现较大的断档期，不过即使如此在楼市前景比较微妙的情况之下，本月并没有出现流拍现象。后市展望：近期楼市前景堪忧，3月商住用地供应大幅放量能否被吸
4、纳仍存变数。进入3月份，东莞土地交易市场再掀高潮，特别是商住用地的供应将大幅放量，总共有10宗商住用地、2宗商业金融，合计土地面积为51.6万平方米，计容积率总建筑面积为116.9万平方米；其中特别有几宗受到市场重点关注，如寮步镇横坑村地块、长安镇新安社区地块、长安镇长青路地块、沙田镇西大坦村捆绑地块，除此之外大岭山、黄江、东坑、中堂亦有商住用地起拍；但是由于近期从中央到地方政府，一系列房产政策的陆续实施，严重打压了楼市的投机炒作之风，就连普通居民的自住置业需求都受到不少的冲击，从而加剧观望气氛延后契机入市，东莞楼市的容量也急剧下滑，所以在这个楼市前景堪忧的大环境之下，如此大规模的商住用地供应
5、，各大开发商是否会如数收入囊中，仍存较大的变数。3月挂牌交易的商住、商业用地一览：二、 新增供应状况新增供应剧减，2月全市新增商品房供应仅6.16万，环比下降91.80%。2010年2月份东莞新增商品房供应总体情况：据东莞中原地产研究中心监测数据显示，2010年2月全市仅有7个楼盘项目有新增供应（如下图），总供应面积为6.16万，环比、同比分别下降为91.80%和82.07%，创2008以来商品房月度新增供应新低.这其中有以下几个方面的原因：一方面由于传统春节楼市淡季，开发商忙于年终扫尾工作推货量很少；其次是各种针对房地产市场政策的出台，较多开发商暂处于观望状态推货较谨慎；再者是春节前推货较多
6、市场更多的是消化存量。但是随着春节结束后外来回乡人员的返回，市场恢复正常运转，预计新增供应也会相应的回升。2月份新增供应中住宅供应面积为4.45万，供应套数为540套。新增供应量共5个项目：虎门国际公馆、金椅豪园三期、景湖时代城、聚龙彩虹湾、西城楼华府；别墅的供应仅一个项目：金椅豪园三期，供应套数仅有1套；非住宅除车位以外，写字楼和商铺的供应较少。附图：2010年2月份新增供应项目分布图：附表：2010年2月份全市商品房新增供应项目一览：城镇区商品房供应六、四分，城区供应增幅较大。据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，从供应区域看，2010年2月商品房新增供应面积城区较多，占总体量的62.0
7、8%，环比大幅上升；镇区的新增供应面积为2.34万，环比减少了18.71%，按面积计算占全市的供应比例为37.92%，其中贡献的项目有：虎门国际公馆、金椅豪园三期、聚龙彩虹湾、新世纪领居。城区的新增供应面积为3.82万，占全市供应的62.08%，城区的供应所占比重环比有所上升，主要的供应项目有：景湖时代城、西城楼华府、西城楼大街。新增供应以洋房为主，公寓供应空白，商铺、写字楼增幅明显。据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，从供应结构上看，2010年2月东莞新增供应洋房仍然占主导，总供应量为4.41万，供应套数为539套，供应的主要项目有：虎门国际公馆、景湖时代城、聚龙彩虹湾、西城楼华府；别墅
8、供应降幅最大，总供应面积为373.48，仅金椅豪园三期1套；公寓供应量在2月份断档，这主要是由于市场上本来在售公寓项目不多且可推货量较少，后期开工项目赶不上市场的需求，因此造成2月份公寓供应一片空白；但是随着后市刚性需求的积累，预计后期公寓产品的市场机会还是很看好的。2月份非住宅写字楼和车库所占比重环比增幅较大，主要项目有：景湖时代城、聚龙彩虹湾、西城楼华府、西城楼大街、新世纪领居等。 中等大户型供应较多，大户型洋房供应下滑明显。据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，从户型面积上看，2010年2月东莞新增住宅供应中中偏大户型供应比重较大且为市场的主流产品，其中 80-100平米的中小户型供应
9、占比为52.40%，小户型假如剔除合拼户型的影响供应量较少；但是由于2010年中央政策针对房地产进行调整，鼓励中小套户型供应，加上中小户型的供应量随着新开工的兴起，因此预计后市供应有所增加，而大户型对于2010年更多的是以改善型自住消费的市场来说，预计供应较平稳。三、 库存供应状况可售量改为保留自用或抵押融资，促使库存量跌至569.24万。根据东莞中原地产研究中心监测数据统计显示，截至2010年2月28日东莞商品房的累积可售存量为569.24万，环比下降6.02%，库存量减少近36.46万平米，可售存量自2009年11月份保持高位回落态势跌破600万，并在12月份回落到2009年最小值580万
10、，供求矛盾也有所缓解，但随着2010年1月份商品房的供应放量，市场以消化新增供应为主，存量消化明显房缓慢使得存量重新站上600万，随着2010年许多房地产打压政策的出台，2010年2月近20万平米商业、高档项目由以前的可售变成为开发商保留自用，促使可售存量下跌至569.24万，创2008年以来新低。目前东莞住宅存量为460.60万，环比下降3.85%，共41663套；其中洋房存量为375.82万，环比下降3.20%，共35053套；公寓存量29.33万，环比下降9.17%，共4987套；别墅存量55.44万，环比下降5.23%，共1623套。2010年2月东莞商品房各物业类型可售存量变化：四、
11、 潜在供应状况2月新开工面积趋缓，预计后市大盘、新盘抓紧启动。据东莞中原地产研究中心监测数据显示，2010年2月全市商品房新开工面积37.82万，环比1月份下降47.64%。2月新开工的项目总共有6个主要有：丰泰.东海城堡、南国雅苑、清溪商会大厦、世纪城-国际公馆四期、银苑花园、御花苑天珑湾等项目。这些项目中除了厚街的银苑花园开工面积比较大且接近20万，其余各盘新开工面积都在10平米以下。五、 市场成交状况2月全市商品房成交总面积仅18.23万，环比下降66.61%，同比下降46.76%。据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，2010年2月东莞共有174个项目有商品房成交，成交面积为18.2
12、3万，环比下降66.61%，同比下降46.76%；成交总金额为13.11亿元，环比下降70.13%，同比下降33.04%；其中商品住宅成交14.22万，环比下降71.42%，成交金额为10.17亿元，环比下降74.70%，共成交1205套，环比下降73.26%。市场整体春节成交惨淡，市场观望情绪进一步加剧。春节期间整个的房地产形势都是很不理想，楼市现处在政策调控期，从去年下半年开始，整个政策就开始变，很多银行都是提高了二套房的按揭首付，央行两次提高存款准备金率等等一系列楼市调控政策密集出台之后，使消费者购房的热情马上受到了打击，曾经一路飙涨的房价渐露疲态，呈现了有价无市的局面。数据显示，春节期
13、间，比如广州，7天长假，平均每天仅成交5套，深圳有六天是零成交，上海七天全市仅签约了30套新建商品房。东莞的网上签约数据，7天楼市均为零记录，到开工日才签约了两套。2010年2月东莞市商品房成交总体情况： 2010年2月东莞楼市成交惨淡，整个2月份住宅仅成交了14.22万，创2009年以来新低。尤其是春节期间楼市签约几乎为零。一方面是传统春节很多置业者把心思放在办年货和走亲访友这些事情上，对于买房的考虑自然就少了。二是前期出台政策的消化以及春节前夕存款准备金第二次上调、多家银行利率由原来的7折提高到8-8.5折等等，银行明显收紧银根的动作导致市场的观望情绪，买家入市谨慎。三是开发商推货节奏放缓
14、，新增供应也较少。而2009年1月是春节假期，2月份正是楼市走出低迷开始启动时机，因此2010年2月份东莞楼市是此消彼长，今非昔比。从成交物业类型来看，除新上市的洋房和个盘商铺成交相对较好外，其他物业类型环比、同比全线飘绿。城区成交全线低迷、镇区整体成交表现一般。据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，从城镇区域成交情况来看，城区总成交面积为40900，占总量的32.03%；镇区成交总面积为86805，占总体的67.97%。城区总体成交环比上月下滑明显。主要是因为一月份城区热销的项目首期推货基本卖的差不多，在春节前夕推货较少，其次是城区中小户型供应偏紧，客户选择空间较少等因素。而镇区在2月份表
15、现一般，其中常平的名仕官邸由于成交均价较低，以126套的成绩排名普通住宅第一位，而益田大运城邦一期、新世纪丽江豪园五期、达鑫江滨新城由于有新货上市或新盘概念，成交也比较理想。石碣、茶山逆市成交上扬，其他区域全线飘绿。从各区域成交情况来看，相对1月份各区域齐发力成交量剧增局势，2月份的成交除了石碣、茶山、樟木头三个区域环比增加外，其余各区域成交下滑明显，成交全线飘绿。其中南城的成交量依然领跑全市占据首席位置，紧跟其后的为：东城、常平、凤岗、石碣、松山湖等。其中石碣凭借个盘达鑫江滨新城新盘的优势挤入区域排行前五名。附表：各区域成交面积环比增长情况（单位：）商铺成交增幅明显，其他物业成交大幅下滑。根
16、据东莞中原地产研究中心统计数据显示， 2010年2月东莞商品房成交中，洋房物业成交占整个比重较多，但环比有所下降；而2009一直以来供销两旺的别墅在2月份表现较差，其中一个重要原因是政策的频繁的出台，让更多的投资客持币观望；公寓的成交项目不多，但由于个盘帕萨迪纳、风云汇延续了1月份成交的好势头2月份成交表现继续良好。另外，非住宅中除个盘聚龙彩虹湾，金域华府的商铺成交表现良好外，车库和写字楼成交分别有不同程度的下滑。刚性需求为市场主力军，改善型需求有所降温。根据东莞中原地产研究中心统计数据显示，2010年2月普通住宅成交中， 60以下的小户型成交比重比上月有所增加，若剔除合拼户型的影响，小户型成
17、交与上月占总体比重基本持平；80-120中偏大户型整体成交占总体比重较大，说明刚性需求仍然是市场的购买主力军，其中80-100中等户型成交环比增幅明显，这些主要贡献的项目有：益田大运城邦一期、达鑫江滨新城、新世纪丽江豪园五期等，这些项目大多数是1月份新上市或有新货加推因此出货比较理想。而大户型在1月份表现非常良好，并且扭转了前期一直遇冷的局面，但是进入二月份成交比较疲软，这主要与银根收紧，优惠政策收回有很大关系。如：二套房贷首付提高到四成、很多银行利率由原来的7折提高到8-8.5折等等，改善型需求的客户观望比较多，预计这种情绪还会延续一段时间。可售变保留自用或抵押融资，开发商未雨绸缪。东莞中原
18、地产研究中心监测数据统计显示，截止2010年2月28日，全市商品房可售存量从1月份的600万突然下降到569.24万，而整个二月份全市商品房成交仅18.23万，新增供应仅有6.16万，从这些数据可以看出接近20万平米的商品房由原来公开的可售变为开发商保留单位，且这些保留单位大多数是商铺和别墅项目。如：长安商业广场、丽骏豪庭、中堂东港城商住区商业综合楼、香港街二期B5座商场、金田花园商铺二期、汇景凯伦花园集中商业、中惠香樟绿洲帕缇欧商住区第1号商业楼、东坑惠福大厦等等。从数据的变化可以看出针对2010年前景并不明朗的楼市，开发商未雨绸缪。主要可能从以下方面考虑：一是针对出货较难的商业开发商暂且不
19、发售，通过招商的方式引进大型商场，幼儿园等社区配套，以商业带动住宅成交来实现突围。二是针对市场上比较难卖的高档项目和商业开发商通过房产证抵押银行贷款方式进行融资，缓解了资金周转的压力从而进行其他项目运转。因此在2010年开发商提前准备，采取有效措施突围是很关键的。六、 市场价格状况2月份全市普通住宅均价6277元/，环比下降7.02%。2010年2月东莞各物业商品房成交均价情况（单位：元/）：东莞中原地产研究中心监测数据统计显示，2010年2月东莞市商品房均价为7193元/，环比下降10.53%，同比上升25.77%；商品住宅均价为7151元/，环比下降11.47%，同比上涨30.79%；其中
20、普通住宅均价为6277元/，环比下降7.02%，同比上涨7.47%；洋房均价为6339元/，环比下降5.36%，同比上升27.70%；公寓均价为4743元/，环比下降29.31%，同比下降16.39%；别墅均价为14877元/，环比下降4.15%，同比上升16.39%。2月份全市商品房价格环比都有不同幅度滑落，这主要是由于1月份一些高档豪宅、洋房以及别墅个盘经过1月份热销之后，需求基本得到满足因此成交量在二月份有所下跌，价格重新回归。从成交前十名也可以看出，镇区个盘成交量较多，但是价格相对比较低，因此对价格拉低也有很大的影响（常平的名仕官邸3970元/，樟木头的星耀国际3315元/），但是随着
21、国家对高房价的打压，各种舆论的传播，市场观望情绪浓重等等，预计后市价格会稳中微调。整体价格开始疲软，个盘价格高低互现。量价结合分析，从成交量看，受春节假期影响，国家针对房地产调整多项政策的出台，供应量较少等因素，2月份东莞楼市成交惨淡。普通住宅仅成交12.77万，共1167套；成交均价为6277元/，环比下降7.02%。从价格分析，整体价格出现回落，这主要是一些成交量多价低项目拉低作用的影响，这些项目有：常平的名仕官邸3970元/，樟木头的星耀国际315元/等；从成交单价来看重心有所下移，价格区间在3000-4000元/的低价位环比增幅较大，而价格在10000元/高档项目整体成交价格降幅较大。
22、一些高档洋房项目虽然成交量有所下滑，但是价格仍保持高调态势（万科松山湖1号虹溪诺雅 18583元/，帕萨迪纳 8724元/等）。但是接下来由于供应量对接不上客户的有效需求，供应暂且偏紧；经济复苏显现，而政策、银根的收紧等等。因此对于东莞来说本来不高的房价大跌的情况很小，但是微调的可能性较大。七、 月度销售排行2010年2月开发商销售排名前十名：（按销售金额）2010年2月东莞普通住宅项目销售排名前十名：（按套数）八、 三级市场成交情况2010年2月东莞市二手房成交总体情况（单位：套）： 据东莞房产公众信息网监测的数据显示，2月份东莞二手房成交也持续低迷，环比1月份下降51.57%，较去年12月
23、更是落差更大。可以看出，宏观房地产调控政策不仅对二级市场有影响，对三级市场影响也比较明显。 九、 后市展望经济面：通胀预期持续加剧，货币政策持续收紧。基于去年底我国出口复苏，恢复正增长，加上物价指数CPI也在去年底转正，2010年1月份CPI同比上涨1.5%，2月春节消费旺盛使得CPI保持上升势头，市场通胀压力加大，预期持续加剧。从中央经济工作会议的精神可以看到管理好通胀预期是今年的重点工作，而从央行近期的货币政策表现来看，已经发出强烈的收紧信号。另外，从近期的经济动向分析，国家主要通过几个方面来保经济增长，一是中央一号文件所提到的大力发展农村经济，拉动农村市场投资和消费；二是成立消费金融公司
24、，刺激中低收入消费；三是十大产业调整振兴规划的落实实施；四是区域经济振兴规划。具体到房地产行业而言，从保经济增长的需求角度分析，2009年房地产业对经济保增长的贡献非常大，但也带来了较大的泡沫，进入2010年，从目前政策的调控可以看出，今年经济增长对房地产业的依赖度大大降低，同时高房价引发的一系列问题开始暴露。从战略层面去看，政府会将房地产的投资资金进行疏导分流和收紧，具体有几个方向：一是从沿海城市分流到中西部城市，二是从一线城市分流到二三线城市，三是从炒高的城市疏导到房价相对较低，经济发展潜力较大的城市，四是从城市疏导分流到农村，五是从房地产业分流到其他产业，六是增加投资渠道分流投资资金，如
25、推出股指期货、融资融券、支持涉农企业上市等等；房地产市场近几年来的快速上涨更多是投资性驱使，而投资资金受到分流疏导后，资金推动力大大削弱，房地产市场或进入较长时间的调整。消息面：利空频现打压楼市，市场弱势格局，压力沉重。2010年的头两个月，房地产市场利空消息频频，主要是政策方面的，也有市场信息的反馈。自从年初“国11条”出台后，房地产调控政策逐步细化落实，各地政府在“国11条”的大方向上根据自身的市场实际情况作出不同的侧重点。北京出台了“京11条”，除了执行中央调控政策外，还特别规定2010年政策性住房供应要占到整体供应的50%，同时重申限外令，对境外人士在国内购房严格执行相关的规定；上海则
26、要求加强市场监管，重点是促开工、促销售，保证全年住房新开工面积2000万，其中新开工建设经济适用住房约400万平方米；广东出台的“粤4条”，则明确了支持普通自住购房需求，契税仍然是征收1%，同时结合广东的三旧改造重点工作，利用中央的政策增加城市中心区的普通住房供应，另外，港澳台居民在广东购房不再享受与内地居民同等优惠政策。成都则实行“商品房调价申报制”来监管开发商哄抬房价行为。香港从4月1日起，将总额2000万港元以上的楼宇买卖印花税税率从3.75%提高至4.25%，并有可能加强监管银行降低2000万港元或以上楼宇按揭成数的实施。信贷方面，存款准备金率的两次上调给出了货币从紧的强烈信号。首先是
27、商业银行信贷方面，严格执行二套房贷首付四成和相关利率的规定，同时还有部分银行甚至调高了首次置业的首付门槛和利率优惠幅度。在东莞，根据相关媒体的采访报道，中国银行、交通银行、招商银行、广东发展银行、东莞银行等都上调了首次购房贷款的首付门槛，由之前的两成提高到三成，利率7折优惠上调到8.5折。预计该规定给市场将带来立竿见影的影响，许多购房者或因此暂时放弃购房计划。其次是公积金贷款方面也在收紧，南京公积金个人贷款额度从30万元降低到20万元，同时暂停二次购房贷款；北京则针对二套公积金房贷（不管第一套房贷款是否结清）将首付提高到4成。再者是相关部门的监管，主要是发改委和银监会。发改委在向全国人大提交的
28、报告中称要把握好信贷投放节奏，防止季度之间、月度之间异常波动，并防止信贷资金违规大规模流入股市、楼市；银监会则发布了流动资金贷款管理暂行办法和个人贷款管理暂行办法，要求银行要自查信贷资金违规进入股市、楼市，并严格个人住房信贷审查，将监管落到实处。另外，市场反馈回来的信息也给到市场较大的压力。一是春节期间各地楼市成交低迷，被媒体拿来“吹风”说明政策调控效果显现；二是海南房地产市场春节前还是一天一个价，春节后立马降温，投资者纷纷撤离，市场开始出现有价无市，面临着较大的调整压力。在2月27日，温家宝接受中国政府网、新华网联合专访，与广大网友在线交流中谈到调控当前房地产市场的四个方面：第一，增加保障性
29、用房、加快建设廉租房和普通租赁房、对棚户区进行改造；第二，要鼓励和支持人们购买自住房和改善性用房。第三，要抑制投机性和投资性的住房，主要是采取经济和法律手段。第四，要管好市场。政府有责任管好房地产市场，就是依法对那些圈地不用、捂盘惜售、哄抬房价的违法违规行为进行惩处。同时他表达了决心，在本届政府任期内能把这件事情管好，使房地产市场健康发展，使房价能够保持在一个合理的价位。资金面：楼市短期遭遇信贷最紧阶段，成交阻力凸现。2010年首周，全国新增信贷超6000亿元，同时全球货币政策持续收紧的背景下，监管层迅速在货币政策上作出调整，一方面发行央行票据，一方面上调银行存款准备金率，令到市场资金面大大收
30、紧。具体到楼市个人住房信贷方面，1月底大部分银行由于信贷额度用完暂时停止住房贷款。央行公布的数据显示，2010年1月份，各金融机构总计人民币贷款增加1.39万亿元；该数据超出市场预期，同时更加剧了市场的通胀预期，因此，进入2月份，就在春节前夕央行再度上调存款准备金率，继续收缩流动性。虽然央行还没有公布2月份的数据，但根据银行的数据汇总，2月份新增贷款额预计超过7000亿元。该数据较1月份大幅回落并处于低位，银行信贷再度收紧；按照今年全年7.5万亿元的信贷总量来算，同时，按银行季度4：3：2：1的信贷占比计算，第1季度约3万亿元的信贷增量，按照这样估算，预计3月信贷增量在9000亿元左右，信贷持
31、续从紧。受此影响，同时配合“国11条”对房地产市场的调控，目前银行对个人住房贷款中二套房贷严格执行首付4成规定，而且部分银行对首次置业也提高了首付门槛，从之前的2成提高到3成，优惠利率折扣也从7折上调到8.5折。可以说，目前楼市短期遭遇了信贷最紧的阶段，虽然政府仍然支持普通自住需求，但由于通胀预期加剧，信贷从紧，刚性需求购房的门槛短期也开始提高，受此影响，市场需求预计受到平抑，成交将明显放缓。政策面：调控政策落实细化中而且仍未出尽，两会加剧政策调控预期。从“国11条”出台到现在，政策的落实执行仍在过程中，各部委中还有部分职能部门还没有制定细化政策，而从中央到省、市，目前只有小部分省市已经结合自
32、身实际落实中央的调控政策，还有大部分省市没有具体落实。前期暴涨的海南楼市在春节后迅速降温，反映了预期接下来海南政府将出台一系列调控政策。从政策制定部门来看，“国11条”涉及到的部委目前只有银行、银监会等金融机构已经明确政策执行，而还有住房和城乡建设部、国土资源部、税务总局、国资委等部委还没有出明确执行细则。从“国11条”的政策来看，住房城乡建设部门要会同有关部门，加大对捂盘惜售、囤积房源，散布虚假信息、扰乱市场秩序等违法违规行为的查处力度，加强对住房特别是保障性住房的工程质量安全监管。国土资源部门要严格土地出让价款的收缴，深化合同执行监管，加强对闲置土地的调查处理，严厉查处违法违规用地和囤地、
33、炒地行为。价格等有关部门要强化商品住房价格监管，依法查处在房地产开发、销售和中介服务中的价格欺诈、哄抬房价以及违反明码标价规定等行为。税务部门要进一步加大对房地产开发企业偷漏税行为的查处力度。国有资产监管部门要进一步规范国有大企业的房地产投资行为。因此，目前房地产市场的调控政策仍未出尽，政策调控预期仍然要持续一段时间，这样将延长市场对政策调控的消化期和观望期，直接影响到上半年的市场成交。供需面：政策调控下恰逢春节节点，各地楼市成交普遍低迷，市场观望气氛浓厚。数据显示，2月份北京市期房网上签约总量为8322套，为1月成交量的75%。其中,剔除经济适用房和限价商品房之后的商品住宅签约套数为4012
34、套，成交量相当于上月6463套的六成；2月上海全市商品住宅成交面积为32万，与1月份相比大幅减少54.29%，已是连续两个月出现逾半跌幅，并创造了自2005年以来的最低纪录。广州2月份全市一手住宅网签3494套，同比下降47%，环比则缩水一半；深圳2月新建商品住宅销售面积共计91216，比去年同期下降75%，环比下降74%。而东莞市场商品房成交面积为18.23万，同比下降46.76%，环比下降66.61%。除了春节假日因素导致购房行为大为减少之外，最近出台的一系列政策都在向市场传导着强烈的调控信息，使得许多购房者出现了观望情绪。3月东莞楼市展望：l 3月东莞经济招工荒矛盾更加突出，加上人工提高
35、、信贷收紧、人民币升值压力等影响，企业经营压力重重。l 3月楼市市场预期陆续转变，市场开始出现明显的调整迹象。l 3月楼市市场观望持续，部分发展商放缓新盘入市，也以观望为主。l 3月楼市预计楼盘营销力度普遍加大，促销优惠折扣加大，房价开始有所松动。l 3月楼市部分开发商给合作银行施加压力，或重新调整合作银行应对置业首付提高。l 3月楼市部分楼盘将加大自身配套商业招商经营，提高社区成熟度，提升现有业主口碑。l 3月楼市部分区域板块供应持续偏紧，新货放缓入市，更加剧市场观望情绪。l 3月楼市成交预计持续低迷，较2月有所回升，但成交量仍然预计维持较低位水平。l 3月楼市更多的开发商重在前期开发，顺应
36、市场和政策走势，新项目开发进度逐步加快。l 3月楼市部分开发商将尚未出售的房产抵押给银行融资，获取周转资金开发新项目。l 3月土地市场供应大幅放量，但成交预计遭遇较大压力，流拍或底价成交现象或再度出现。联络方式：东莞中原物业顾问有限公司DONGGUAN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS LIMITED地址：东莞市南城区胜和路胜和广场C座9楼A-C单元Address：Rms A-C,9/F,Block C,ShengHe Square,ShengHe Road,Dongguan邮编：523076电话：0769-22903588传真：0769-22300113网址：2010版权声明：东莞中原物业顾问有限公司版权所有，未经授权，禁止复制。所有提供的信息均通过本公司可靠途径获得，其准确性、有关观点及预测均以此为基础推断所得，仅供参考。19
