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1、西安商品房市场月度分析报告-2010年4月份西安房地产信息网数据研究中心2010-5目 录一、宏观运行背景 1.1政策法规 1.2规划建设 1.3 热点动态二、土地市场 2.1 土地市场动态 2.2 本月土地供应分析 2.3 本月土地成交分析 2.4 典型地块分析三、商品房市场 3.1本月市场销售特征 3.1.1 各物业销售情况 3.1.2各物业销售排行 3.2 各物业价格表现 3.3 商品房40指数四、分城区商品房市场 4.1 城南区4.1.1 各物业价格表现4.1.2 各物业销售情况4.1.3 普通住宅销售情况4.1.4 城区营销情况4.1.5 城区新盘介绍4.1.6 城区动态4.1.7
2、典型楼盘介绍 4.2 城北区4.2.1 各物业价格表现4.2.2 各物业销售情况4.2.3 普通住宅销售情况4.2.4 城区营销情况4.2.5 城区新盘介绍4.2.6 城区动态4.2.7 典型楼盘介绍4.3 城西区4.3.1 各物业价格表现4.3.2 各物业销售情况4.3.3 普通住宅销售情况4.3.4 城区营销情况4.3.5 城区新盘介绍4.3.6 城区动态4.3.7 典型楼盘介绍4.4 城内区4.4.1 各物业价格表现4.4.2 各物业销售情况4.4.3 普通住宅销售情况4.4.4 城区营销情况4.4.5 城区新盘介绍4.4.6 城区动态4.5 高新区4.5.1 各物业价格表现4.5.2
3、各物业销售情况4.5.3 普通住宅销售情况4.5.4 城区营销情况4.5.5 城区新盘介绍4.5.7典型楼盘介4.5.7本月高新区市场特征4.6 城东区4.6.1 各物业价格表现4.6.2 各物业销售情况4.6.3 普通住宅销售情况4.6.4 城区营销情况4.6.5 城区新盘介绍4.6.6 城区动态4.6.7典型楼盘介绍五、分物业市场 5.1 商服用房5.1.1 价格表现5.1.2 销量走势 5.2 普通住宅5.2.1 价格表现5.2.1 销量走势5.2.3 购买年龄分布情况5.2.4 普通住宅分面积段销售情况5.2.5 普通住宅分户型销售情况5.2.6 普通住宅分价格段销售情况5.2.7 普
4、通住宅购买人群来源情况 5.3 写字楼5.3.1 价格表现5.3.2 销量走势 5.4 别墅5.4.1 价格表现5.4.2 销量走势六、本月新开盘项目简介一、宏观运行背景1.1政策法规时间政策名称颁布部门主要内容及影响4.3西安市物业管理条例省十一届人大常委会第13次会议本次新条例在监管方面有两个突出的亮点，第一个就是将物业管理行政监管各部门的职权明晰化、具体化，“两级政府，一级管理”。街道办事处、乡镇人民政府共同担负起组织指导辖区内业主大会的成立和业主委员会的工作，监督其依法履行职责，调解处理纠纷。而且还提出物业管理协会的监督职能。4.3关于加强城中村改造安置房建设及回迁工作的实施意见市城改
5、办根据我市城中村改造进程，市城改办适时进行工作重心转移，确定今年工作重点由“大拆迁”转向“大建设”，继而实现“大回迁”，做到抓整村拆除与安置房建设并重。3月31日，市城改办专门召开2010年城改回迁安置工作动员会，并下发了关于加强城中村改造安置房建设及回迁工作的实施意见。4.4四大国有银行均取消首套房贷7折优惠中国农业银行总行记者昨天获悉，中国农业银行总行已向各分支行下发了文件，从4月1日起，将首套房贷款利率由7折调高至8折。至此，四大国有银行均已调整了利率7折优惠政策。 4.12部分城市二套房首付须达60%中国银行业监督委员会在4月11日上午召开的“全球金融监管的新格局”论坛上，中国银行业监
6、督委员会主席刘明康表示，现在很多热钱或者投机会进入房地产市场，比如在北京、上海买上几十套住房。但是首套房一般都是比较安全的，因此必须要把一套房、二套房进行区分，并且在首付的要求、在利率议价方面都必须有所差别。他表示，我们一定要关注首付。首套房首付30%，第二套房必须达到50%、60%，这是让我们比较安心的一点。4.15贷款买二套房首付不得低于50%国务院常务会议国务院总理温家宝14日主持召开国务院常务会议， 研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施。会议确定了以下政策措施：一是抑制不合理住房需求。实行更为严格的差别化住房信贷政策。 对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首
7、付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍； 对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。4.22新的房贷政策 房屋数量成为认定标准银监会银监会银行业监管一部主任杨家才21日在接受记者采访时，解读了最新出台的房贷新政。他强调，新的房贷政策是以房屋数量来认定是否为第二套、第三套，同时，认定范围以家庭为单位。这与此前执行的二套房认定标准出现了根本性的变化。4.27享受经适房者禁购二套房住建部26日，住建部有关负责人表示将加强经适房管理。据悉，已享受经适房的家庭，再购买其他住房须办理退出手续或补交价款取得完全
8、产权；买卖、出租经适房须供住房保障部门出具的书面意见；违规出售、出租、闲置、出借经适房，按照规定收回，并取消5年内再次申购资格。住房城乡建设部有关负责人26日说，针对部分地方经济适用住房存在的准入退出管理机制不完善、日常监管和服务不到位等问题，住房城乡建设部日前发出通知，加强经济适用住房管理。4.29将农民工纳入经济适用房范围住建部国务院昨日向十一届全国人大常委会第十四次会议作关于转移农村劳动力、保障农民工权益工作情况的报告。在平等享受公共服务方面，农民工子女受教育、住房保障以及户籍成为日益突出的问题。4.29违规出租出售经济适用房将被收回住建部住房和城乡建设部26日对外公布关于加强经济适用住
9、房管理有关问题的通知，针对部分地方经济适用住房存在的准入退出管理机制不完善、日常监管和服务不到位等问题，做出了有关规定。该通知规定，对违规出售、出租、闲置、出借经济适用住房，或者擅自改变住房用途且拒不整改的，将按照有关规定或者合同约定收回，并取消其在5年内再次申请购买或租赁各类政策性、保障性住房的资格。 1.2规划建设时间主题主要内容及影响4.1今年可实现产值20亿我省最大风电产业项目首批风力发电机组下线昨日，我省目前最大的风电产业项目西安金风科技在经开区泾渭新城隆重举行开业典礼，同时，该企业第一批风力发电机组正式下线。 4.1今年我市重点项目漂亮开局一季度330个项目实现投资186亿元 计划
10、新开工项目逾半数开建为历年最好记者昨日从市发改委获悉，我市重点项目建设推进迅速，进展总体良好。一季度330个重点项目已实现投资186.3亿元，占年度投资计划的23%。80个新开工项目中，有42个已经开工，创历年新高。4.13西安未来10年每年3000亿搞城建4月9日，西洽会上，西安市以及各区县分别举行项目推介和集中签约，不但签约项目多，而且大单不少，超过10亿元的项目随处可见。西安分团：40个项目拿下470亿元, 灞桥：单个项目投资达100亿元, 临潼：47个项目签约引资164亿.4.18今年住宅供地18万公顷 保障房等用地超过70%保障性住房用地为24000多公顷，与去年相比增加一倍多，经济
11、适用房用地与去年实际供地相比增加79%，廉租房用地与去年实际供地相比增加4.7倍。1.3 热点动态时间主题主要内容及影响4.1金融机构入驻西安浐灞最高可补1000万3月31日，记者从西安浐灞生态区管委会了解到，西安市对入驻西安金融商务区并在区域内正常运营的金融机构给予多项财政优惠支持。其中，金融机构总部迁入西安金融商务区的，最高可获西安财政补助1000万元。4.4将有近万户家庭可购买到经适房今年一季度，我市经济适用房新开工面积57.92万平方米，若按每套住房60平方米面积计算，则可向市场提供约近1万套经济适用房，这意味着又将有近1万户家庭可以购买到经济适用房了。4.2四月楼市风暴席卷古城 春季
12、西安住博会大幕将启经市政府批准由市城乡建设委员会、市规划局、市住房保障和房屋管理局、西安日报社、西安市城中村（棚户区）改造办公室、西安市会展业发展办公室等单位联合主办，由西安市房产交易管理中心、西安曲江千秋文化传播有限公司、西安市房地产超级市场有限公司共同承办的“2010春季西安住宅及建筑科技产业博览会”将于4月1619日在曲江国际会展中心盛大启幕。4.7900多亿元项目“找婆家”高新技术、旅游等五大主导产业上会参展记者昨日从第十四届西洽会西安分团筹备工作新闻发布会上获悉，目前西安分团各项筹备工作进展顺利，基本就绪，在本次西洽会上，我市选定的重点招商项目达220个，总投资974.8亿元。4.8
13、2010寻找大西安宜居精品项目推介会5月20日举行由宜居中国宜居大西安组委会发起，陕西房地产研究会、西安房地产信息网协同举办，宜迅传媒承办，众多主流媒体机构参与的大型“寻找大西安宜居精品项目推介会，将于5月20日在陕西省体育场隆重举行。4.13西安高新区西洽会揽金370亿本届西洽会，西安高新区签约的38个项目全是高新技术产业项目和创新型服务业项目，总引资额达370.3亿元，其中外资项目总投资10.06亿美元。4.15陕西设立“质量管理奖”获奖企业可获百万重奖昨日，记者从省政府召开的2009年陕西名牌产品生产企业表彰大会上获悉，我省今年设立“陕西省质量管理奖”，2010年度申报成功的每家企业将获
14、得100万元奖金。4.15灞桥今年招商引资创历史新高今年以来，灞桥区招商引资工作捷报频传。目前全区已成交内外资项目38个，总投资约38084亿元人民币。其中外资项目4个，合同总额约20036亿元；内资项目34个，合同总额3608亿元，创该区历史新高。4.21西安交易团成交1.57亿美元新产品占到参展产品总数的半数以上昨日，第107届广交会一期落下帷幕。截至18日，我市交易团累计成交1.57亿美元，比上届增长21.07%，其中民营企业成为绝对主力。4.232010中国西安城市新中心人居体验展盛大开展4月23日，2010中国西安城市新中心人居体验展在美丽的城市运动公园拉开了序幕。陕西省房地产业协会
15、副会长孙金龙、陕西省工商联房地产商会秘书长高伟、西安市经开区城中村改造领导小组办公室主任邢长发、陕西省房协副会长、西安楼市杂志总经理杨养兵及相关房企开发商代表出席展会并分别为开幕式致辞及“新地标奖”颁奖。二、土地市场2.1市场动态2.1.1 土地政策 国土部：地价推高房价 泡沫严重2009年全国住宅平均价格为4474元/平方米，涨幅达25.1%，为2001年以来最高水平。对此，国土部表示，地价已经成为推动房价上涨的关键因素，目前一线城市的地产泡沫很严重。 国土部简化土地审批4月6日，国土部公布国土资源部从源头防治腐败成效明显一文，文章称国土资源部进一步简化土地审批手续，申报要件从以往的35件减
16、少为10件，审批周期从原来的半年压缩至两个月。 国土资源部下达2010年全国土地利用计划国土资源部日前印发关于下达2010年全国土地利用计划的通知，今年下达各地新增建设用地计划安排量比去年略有增加，指标比例结构更趋合理。包括切实加大民生领域建设用地供应，住房用地量的增长要明显高于去年；严控新上项目用地，严禁计划指标用于高能耗、高排放、产能过剩行业项目建设；合理安排中小城市和小城镇建设用地，保障农村建设用地。 各地去年“卖地”收入1.4万亿元 同比增43.2%财政部于13日发布了详细的2009全国土地出让收支基本情况：全国土地出让收入为14239.7亿元，增长43.2%；受国内房地产市场逐步回暖
17、影响，全年土地出让收入增速呈现明显的前低后高走势，其中，上半年收入同比下降19.7%，下半年收入同比增长110.9%。分地区看，全国土地出让收入约三分之二来自沿海省份，考虑分期缴纳等因素，2009年全国土地出让收入征收基本到位；2009年，全国土地出让支出总额为12327.1亿元，比上年增长28.9%，建设用地方面，其中用于征地和拆迁补偿支出4985.67亿元，占支出总额的比重为40.4%；用于土地开发支出1322.46亿元，占比重为10.7%；用于城市建设支出3340.99亿元，占比重为27.1%；用于廉租住房支出187.1亿元，占1.5%。 住房和城乡建设部召开电视电话会议 4月13日，住
18、房和城乡建设部召开了电视电话会议，就加快保障性住房建设、遏制部分城市房价过快上涨作出部署。 住房和城乡建设部副部长齐骥指出，2010年保障性安居工程建设目标是：建设保障性住房300万套，各类棚户区改造住房280万套，扩大农村危房改造试点范围。各地要采取综合措施，全面落实对廉租住房、经济适用住房、城市和国有工矿棚户区改造以及国有林区、垦区和农村危房改造的各项支持政策，优先供应土地，增加政府投入，实行税费减免，加大信贷支持，确保实现2010年保障性安居工程的工作目标。齐骥要求，要坚决遏制部分城市房价过快上涨。当前，要在努力增加普通商品住房供应的同时，着重加强需求管理，实行更为严格的差别化信贷和税收
19、政策，抑制投资投机性购房，进一步加强市场监管。房价过高、上涨过快和住房供应不足的城市，要限制购置多套房或大批量购置住房的炒房行为。对捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价等违法违规行为，要公开曝光，严肃处理。 国土资源部召开2010年全国住房用地供应计划新闻发布会 15日，国土资源部土地利用管理司司长廖永林在2010年全国住房用地供应计划新闻发布会上表示：今年的住房用地计划编制有三个特点：一是国土资源部首次组织在全国范围内编制住房用地计划，拓展住房用地计划编制范围，将保障性住房供地计划、棚户区改造和中小套型商品房供地计划全部纳入编制范围，实行了住房用地计划保重点全覆盖；二是自上而下进行编制和汇总，市、县
20、部门完成编制后，上报省级部门，各省级部门报部后，由国土资源部汇总形成全国住房用地计划；三是由土地市场动态监测监管系统自动汇总统计数据。全国计划供应住房用地情况：一是拟计划供应住房用地拟供应18万公顷，总量明显增长，保障性住房、棚户区改造和中小套型商品房占77%；二是计划供应保障性住房用地24454公顷，与去年相比增加一倍多，并且能够满足保障性住房用地需求；三是棚户区改造用地计划首次纳入住房用地计划管理。2010年的住房供地计划，从总量上看比往年有大幅度增长，从结构上看，突出了确保自住性住房用地供应。 国土资源部发布2010年各省（区、市）住房供地计划公告现将2010年全国住房供地总量和陕西供地
21、计划摘录如下：行政辖区住房建设用地供应总量保障性住房用地棚改房用地中小套型商品房用地三类用地占总量廉租房经济适用房合计184748.857051.2917402.336605.5680430.9976.60%陕西3465.94297.45795.91513.271085.8577.70% 国土部：严防二三线城市房价、地价过快增长根据国土部中国土地勘测规划院发布的2010年第一季度全国主要城市地价监测分析显示，今年一季度，全国105个主要监测城市中,多数城市综合地价环比涨幅较上一季度有所放缓,但个别二三线城市地价环比涨幅突出，居住地价涨幅远超一线城市。国土部发出预警:严防高房价、高地价向二三线城
22、市蔓延。 省国土资源厅党组明确提出今年要严肃查处十类案件在省国土资源厅党组召开的扩大会议上，王登记厅长强调：今年国土资源系统要严肃查处十类案件：一是要严肃查处土地和矿业权审批中违法违规、索贿受贿的案件；二是要严肃查处违反招标拍卖挂牌规定出让土地和矿业权、徇私舞弊的案件；三是要严肃查处滥设前置条件出让土地使用权，暗箱操作，以权谋私的案件；四是要严肃查处擅自修改调整规划、改变土地用途、提高容积率，违反管理制度，扰乱市场秩序的案件；五是要严肃查处土地调查、土地确权登记发证和勘查许可证、采矿许可证发放中违规操作，弄虚作假的案件；六是要严肃查处土地整治工程项目招投标不规范、监管不力、失职渎职，造成国有资
23、产流失的案件；七是要严肃查处土地估价、矿业权有偿出让转让、资源储量评审和工程项目的评估与中介机构、委托方互相串通，弄虚作假的案件；八是要严肃查处土地出让收入和矿产资源补偿费以及矿业权价款的管理中，擅自批准减免或缓缴谋取私利的案件；九是要严肃查处土地、矿产违法案件查处瞒案不报、压案不查，滥用自由裁量权谋取私利的案件；十是要严肃查处专项资金使用监管失控，套取资金、设“账外账”、“小金库”、滥支乱花、贪污挪用的案件。 市国土资源局加大保障性住房供地力度，全年计划供地8918亩2010年全市住房供地计划12614亩，其中保障性住房计划供地8918亩，占全市住房建设用地总量的71%。保障性住房用地中，廉
24、租房、经济适用房用地2176亩，棚户区改造（城改）用地1991亩，中小套型商品房4751亩。 西安市2010年国土资源工作报告摘要2010年全市国土资源工作主要经济指标：1、完成省政府下达我市的耕地保有量不低于446万亩、基本农田保护面积不低于399万亩的任务；2、新增耕地2000亩；3、储备土地3000亩；4、实现市本级土地收益15.7亿元、纯收益5.3亿元；5、为西安北客站、市棚改项目等重点项目融资9亿元。 市局印发西安市房地产用地专项整治工作方案市国土资源局印发西安市房地产用地专项整治工作方案要求从2010年4月至7月，在全市开展房地产用地专项整治工作，重点整治房地产用地特别是保障性住房
25、用地未经批准擅自改变用途；违规供应土地建设别墅；不及时开发建设囤地炒地；违反法律法规闲置土地；地方政府和国土部门不规范供应房地产用地，合同和划拨决定书重要条款缺失，对违法违规和违约行为处理不及时、不到位等行为。2.1.2 土地市场动态 上海土地出让告别“价高者得” 报价因素仅占30%上海规划和国土资源网发布18号土地出让公告，以招标形式出让莘庄地铁上盖大型综合性地块。由评标小组按照招标出让文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审综合评分，并根据综合评分结果确定中标候选人。文件显示，招标评分主要分为技术标和商务标，两项各占50分，其中竞买报价是商务标中的一项，总分30分，仅仅占到全部评标环节
26、中的30%。价格将不再是决定是否竞得地块的决定性因素，与之相应的，建设规划方案等将成为更加重要的因素。在上海延续多年的“价高者得”的土地出让模式第一次发生转变。 福州2800亩地王猝死猜疑 福州市一块总面积2800亩、起拍价为178亿元的“巨无霸”商品住宅用地出让行为20多天前发布公告后，“违规说”“内定说”等质疑声就持续不断。4月10日，福州市国土资源局以“经我局研究”为由，宣布“暂停该地块的出让”。 猝死猜疑：其一，国土资源部印发的限制用地项目目录和禁止用地项目目录中，对商品住宅用地的宗地出让面积明确规定了上限：大城市不能超过29公顷(约300亩)。该地块面积竟达2800亩。其二，该地块特
27、殊的“竞买门槛”亟待说明原因。根据出让公告，竞买人须“开发过2个单个项目建筑面积达400万平方米以上(含400万平方米)的各类房地产综合项目”。 在福州市，符合这一准入条件的开发商寥寥无几，似有“内定”嫌疑。 绿地集团72亿元建延安低碳新城 11日，由绿地集团投资逾70亿元开发的绿地延安新城项目正式开工建设，这是延安市迄今规划建设的最大规模的新城。绿地延安新城项目坐落于延安市区东南方向方塔水库四周，占地面积约3600亩，规划建设以旅游观光、生活度假、教育培训三大功能为主的旅游生态示范社区。项目初步计划分6期开发，未来将为延安3万多人口提供高品质的社区生活。首期项目占地面积约453亩，总建筑面积
28、约30万平方米，重点打造革命纪念性建筑、三个生态住宅组团和滨水商业休闲街、湖滨广场等项目，从而初步形成规模效应。 北京招拍挂新规出台 考评综合条件取代价高者得 16日，北京土地招拍挂新规出炉。北京市将更多采用“综合条件最优者得”的综合评标方式，改进过去“价高者得”的挂牌出让方式,将投标价格因素由过去的50分降低到25分，最终按照综合条件最佳者得的原则确定土地受让人。 综合评标条件包括，投标价款、付款进度、开发建设周期、政策性住房建设条件、土地节约集约程度、企业资质、业绩、财务状况、以往出让合同履约情况、参与建设的政策性住房规模、近期拿地情况和对未来商品住房销售价格的承诺等因素。 恒大富力两地王
29、被收回 保证金被罚没4月28日，因为未按合同缴纳土地出让金，广州市国土房管局日前宣布注销三幅土地出让合同。这三幅土地正是广州在2007年和2008年房价暴涨时期高价卖出的“地王”，分别归属恒大、鸿荣源及合生创展的子公司，三家总计被罚没的土地出让金达5.5亿元。其中，恒大的绢麻厂地块位于临江大道北，西邻珠江新城，南向望江，用地面积109802平方米、总建筑面积314099平方米，是广州市区难得一见的大型住宅用地。2008年1月，经过228轮竞价，被恒大地产集团以41亿元的天价竞得，折合楼面地价达13016元/平方米。富力的云祥路地块是2007年9月11日，经过100多回合角逐，富力地产以1.8亿
30、元夺得广州市白云区同和云祥路地块，18729元/平方米的楼面地价至今依然是广州单价地王。2.1.3 西安土地市场动态随着3月份，国土资源部关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知的下发，西安市土地市场监管力度逐渐加大，从国有建设用地使用权挂牌出让结果公示来看，4月份起，结果公示中增添了对于项目开竣工时间的规定，市场监督的效应将逐步体现。从这点上来看，西安土地市场的公开透明度正在逐渐加大，土地市场从严的调控效果初现端倪。2010年4月份全市土地挂牌供应面积24万平方米，环比上涨85.43%；供地性质包括住宅、商业和工业用地，其中住宅用地供应为4月份供应主体，其他性质用地供应虽然类别上有所减少，
31、但是商业和工业用地的供应量增幅却较为明显；4月份全市土地成交12万平方米，环比下滑86.13%；成交用地性质包括住宅、商业、工业和综合用地，其中住宅用地成交仍旧占据市场主要比重，住宅用地成交主要发生在城北和临潼；工业用地仅次于住宅用地，并于本月首度开始全市今年的工业用地成交；成交价格方面，本月土地成交量较少，但是地段优势之下，商业用地和住宅用地成交价格并不低。整体上来看，供应量和成交量低迷成为 4月份西安市土地市场的特征。2.2 土地供应4月份全市挂牌供应土地9宗，面积合计235218.80平方米，环比上涨85.43%，供地性质包括住宅、商业和工业用地。其中住宅用地供应4宗，合计149579平
32、方米，占土地供应总面积的64%，环比上涨1089.06%；商业用地4宗，合计52834平方米，占土地供应总面积的22%，环比上涨91.6%；工业用地1宗，合计32805.8平方米，占土地供应总面积的14%，环比上涨121.32%；整体上看来，4月份全市土地市场供应中住宅用地的供应所占的比重最大，且涨幅较为明显。2010年4月份全市土地市场供应统计类别土地出让面积（单位：平方米）住宅149579.00 商业52834.00 工业32805.8合计235218.80 从各城区的住宅用地供应情况来看，4月份的住宅用地供应面积总计149579平方米，供应区间主要集中在高新、城东、长安和临潼，其中临潼和
33、长安的住宅用地供应占据了本月全市住宅用地供应的重要比重，而在1季度住宅用地市场供应比重较大的城南区域本月则没有住宅用地推出。2010年4月份分城区住宅供应统计城区区域住宅供应面积（单位：平方米）高新高新16666.7城东灞桥32754.2长安航天49499临潼临潼50659.1合计149579从全市月度土地市场供应的比较情况来看，4月份全市的土地供应总量和住宅用地供应量相比3月份均有所增加，其中土地供应总量环比增加85.43%，住宅用地供应量增加136999.35 平米，环比涨幅较大，这也是因为国土资源部于本月中旬公布今年住宅用地供应计划，使住宅用地供应在本月有所滞后。相比1月和2月全市较高的
34、供应量，4月份全市的土地供应也只是刚刚走出3月份的供应低谷，土地供应量总体上较少。从各城区的住宅用地供应情况比较来看，本月全市土地市场的供应主要集中在城东、高新、长安和临潼，其中长安本月的土地供应量占到了全市土地供应的33%，这也是今年以来长安区首度供应土地；相比3月份，城东土地供应量减少30.27%，而高新和临潼上个月并没有土地供应发生。 从各城区的住宅用地供应情况来看，本月全市的住宅用地供应主要集中在城东、高新、长安和临潼，其中城东区是唯一一个继3月份以来再次发生住宅用地供应的城区，并且本月城东的住宅用地供应量相比上个月也是大大增长了两倍多，从供地所在区域来看，城东本月的住宅用地位于靠近三
35、环的纺织城区域。总结，4月份全市土地供应特征： （1）4月份全市土地供应总量相比3月份增加 85.43%，随着2010年的住房供地计划的下发，全市住宅用地供应量开始走出3月份的低谷，土地供应总量也随之加大；（2）4月份住宅用地供应量占到了全市土地供应64%，住宅用地为土地市场供应主体，且住宅用地供应量环比幅度较大；其他用地供应量增幅明显，其中，商业用地供应量相比上月上涨91.6%，工业供应量用地上涨121.32%；（3）从区域上来看，4月份土地供应源头集中在城东、高新、长安和临潼，其中长安和临潼在本月的供应比重较大，长安区也是从4月份开始了城区土地市场的供应；相比3月份，唯独城东连续发生土地供
36、应，但土地供应量环比减少30.27%。2.3 土地成交4月份全市土地成交7宗，面积合计123908.20平方米，环比下滑86.13%；合计成交金额28370万元，环比下滑84.88%；成交土地性质包括住宅、商业、工业和综合用地，其中住宅用地成交2宗，合计52346.70平方米，占到本月全市土地成交量的42%，依旧为全市土地供应的主体，本月环比下滑91.12%；商业用地成交2宗，合计14472.5平方米，占到本月全市土地成交量的12%，环比下滑56.94%；工业用地成交2宗，合计47628.30平方米，占到本月全市土地成交量的38%，工业用地在本月所占仅次于住宅用地，这也是今年以来工业用地首度开
37、始发生成交，成交区域集中在咸宁东路和航天基地；综合用地1宗，合计9460.7平方米，占到本月全市土地成交量的8%，该综合用地位于小寨，规划用途为文化娱乐、商业和住宅用地。2010年4月份全市土地成交统计类别成交宗数成交面积（单位：平方米）成交金额（单位：万元）住宅252346.70 6250商业214472.514113工业247628.30 1917综合用地19460.76090合计7123908.20 28370从月度的土地市场成交比较来看，4月份全市的土地成交总量和住宅用地成交均呈现出大幅下滑态势，其中土地成交总量环比下滑 86.13%，住宅用地成交总量环比下滑91.12%；从成交金额上
38、来看，相比3月份，本月大幅下跌，但是从成交的楼面价格来看，无论是位于城东长缨路，楼面地价为1404元/平米的商业用地XC3-7-8-1；高新区科技七路，楼面地价1761元/平米的商业办公用地GXII-（7）-12-1；还是位于城北区凤城三路，楼面地价1211元/平米的住宅用地WY11-99-30，繁华的长缨路商圈和商务办公环境优越的高新区，使得商业用地的地价水平较高，而依托市政府北迁下的凤城三路，较大的市场发展潜力使该居住用地价格较高。 从各城区的住宅用地成交情况来看，4月份的住宅用地仅成交2宗，成交面积总计52346.7平方米， 成交区域集中在城北的凤城三路和临潼区，临潼区该住宅用地较大的成
39、交面积却仍然使本月住宅用地保持全市成交主体的位置。2010年4月份全市住宅用地成交统计城区区域成交宗数住宅面积（单位：平米）楼面地价（单位：元/平米）城北未央11687.61211临潼临潼150659.1354合计252346.7从各城区的土地成交情况来看，除了城西、城内和阎良，本月其他各区均发生了土地成交，其中，长安区在本月发生了年内的首次成交。从成交数据来看，本月发生成交的各城区土地成交量相比3月份均发生了下滑，其中以城南下滑量最为明显，环比减少96.17%，这主要是由于4月份，城南没有土地供应发生，于本月成交的仅有位于小寨的一宗综合用地。长安区航天基地板块的一宗工业用地，可以说也是开始了
40、今年长安区土地市场交易。 从各城区的住宅用地成交情况来看，本月住宅用地成交主要发生在城北和临潼。从成交数据来看，临潼区本月土地成交量环比下滑41.05%，城北区则是继1月份以来，第二次发生住宅用地成交，成交面积上相比1月份也较小，加上城南、城东、高新这些住宅用地以往成交量较大的区域，本月均没有发生成交，本月的全市住宅用地成交量跌入了4月份以来的最低谷。总结，4月份土地成交特点：（1） 随着土地调控政策效应凸显，在年度住宅用地供应计划下达之际，全市4月份的土地成交量和成交总金额双双下滑，且跌势明显；（2） 从用地性质的成交量上来看，住宅用地仍旧为市场成交主体，不过，住宅用地成交总量环比下滑91.
41、12%；（3） 本月的住宅用地成交主要集中在城东、城南、城北、高新、长安和临潼，土地成交分布区域较为广泛，但是，住宅用地成交仅发生在城北和临潼，且以临潼的住宅用地成交面积较大；（4）本月，工业用地的成交备受关注，主要发生在咸宁东路和航天基地两宗工业用地打破了年度工业用地成交的沉寂，且在本月成交面积比重仅次于住宅用地，位居第二；（5）本月土地成交总量虽然较少，发生成交的城区也较为单一，不过本月的发生成交的土地楼面价格并不低，主要体现在高新区和城东区的商业用地，以及城北凤城三路附近的住宅用地，特别是该住宅用地，在地段升值前景的推动下， 1211元/平米的楼面地价已经接近了城南的地价水平。2.4 典
42、型地块分析 2.4.1地块概况（城北区WY11-99-30地块投资分析报告） 该土地为已挂牌成交土地，挂牌时间为2010年3月25日-4月7日，竞得人为西安凤苑房地产开发有限公司，成交价格为470万元。宗地编号土地位置土地面积土地性质使用年限规划指标要求容积率建筑密度WY11-99-30西安市凤城三路净用地面积为1687.6平方米（折合2.531亩）住宅70年不大于2.3不大于35% 根据宗地规划指标：楼面地价为：1211元/平米，建筑层数7层，总建筑面积3881.48平方米。 2.4.2 地块分析预测 2.4.2.1地块分析区域分析地块WY11-99-30位于凤城三路。凤城三路从区位上来看，
43、属于城北区域的中间地段，从目前凤城三路的发展来看，呈现出以未央大道为界，西段比东段发展较热的态势。这主要是由于凤城三路西段依托文景路景观大道的带动，海璟新天、海璟蓝寓、海璟时代、海荣小区等品质较高项目的集中开发，使得区域的房地产市场发展较为火热，业已建成的项目也已经给区域带来了雏形初现的商业氛围。而凤城三路东段，相比而言，区域整体发展较为落后。从交通方面来看，凤城三路附近有600路、609路、K618、17、22、2、506、517、406等公交线路通过，公共交通的优势并不是很明显，但是从凤城三路所处的地理位置来看，未央路、文景路、太华北路、规划中的贞观路，这些交通主干道与凤城三路已经形成了一
44、个通达的交通路网格局，而且规划建设中的地铁2号线、4号线也将经由凤城三路，区域的交通环境发展潜力较大。公共配套方面，凤城三路周边有家世界、人人乐、沃尔玛、苏宁电器等商场，银行有中国银行、招商银行、建设银行、光大银行等，从规模上来看，区域的商业氛围并不浓厚；教育资源方面，目前有西安中学 、陕师大锦园国际小学 西安外国语学校等为数不多的几所学校；医院配套方面，周边有长安医院、未央第一口腔医院惠仁医院、唐城医院等几所医院。总体上来看，区域的公共配套不够完善。 房地产市场 土地市场方面，近年来地块周边区域成交的土地如下列表：地块编号成交时间用地性质竞得人地理位置楼面地价WY9-99-13（14）200
45、9年6月住宅西安美都房地产开发有限公司凤城三路东段十里铺东村，西邻十里铺东村，南临凤城三路，东、北均临规划路1004元/平米WY12-18-202009年9月工业西安乾佑科工贸有限公司凤城三路北侧、文景路以西465元/平米WY12-18-212009年11月住宅陕西长和房地产开发有限公司凤城三路北侧、文景路以西736元/平米从凤城三路历年来土地市场的挂牌统计来看，区域土地市场的挂牌成交量并不多，在2009年仅发生了2宗住宅用地成交和1宗工业用地成交，从供应量上来看，随着凤城三路附近区域的不断发展，房地产市场的逐渐活跃，区域的土地供应量将有可能增加；从住宅用地成交的楼面价格来看，与2009年已经
46、成交的1004元/平米和736元/平米的价格水平相比，地块WY11-99-30于近期1211元/平米的成交价格使得区域的住宅用地挂牌成交价格水平呈现出上涨的态势。总体上来看，凤城三路周边的土地市场量价发展态势较为可观。房地产市场方面，目前凤城三路在售的项目有英伦小镇风貌的香克林小镇、以荷花为社区主体景观的雅荷四季城，海荣系列的海璟蓝寓和海璟新天，以及2010年西安市制定“十二五”保障性住房建设规划中的经济适用房百花家园小区，依托于城北整体较热的房地产市场发展背景，凤城三路区域的房地产市场发展也进行的有声有色，不过，相比于日新月异的城北新行政中心张家堡一带，或者二环以内的城北区的成熟地段，该区域的房地产市场发展仍然尚处于起步阶段，周边分散的大多是低矮陈旧的民房，区域的居住环境质量较差，相对于文景路商圈推动下的凤城三路西段，房地产市场发展的不均衡性也使得东段区域发展较为落后。 区域发展展望西安市政府的北迁为城北新兴政治、商业和居住圈的崛起起到了推动作用，作为城北区域的中心地段，相比文景路带动下的凤城三路西段，依赖于市政设施
