《XXXX年4月济南房地产市场分析报告38p.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《XXXX年4月济南房地产市场分析报告38p.docx（38页珍藏版）》请在三一办公上搜索。
1、2011年4月济南房地产市场分析报告第一章 土地市场【监测范围】：济南市区和长清。【样本选取标准】：济南市国土资源局、中国土地市场网公开招拍挂土地（工业用地除外）。【区域划分】：根据济南城市规划及发展特征，并结合济南房地产市场的发展，将监测范围划分为“东、西、南、北、中”五大区域（详细划分参见附录）。【内容综述】2011年4月，济南市供应土地40宗，供应总面积为116.17万平米。其中居住用地21宗，商服用地19宗。随着2011年度土地供应计划的公布，政府4月份加大土地放量。本月无成交土地。供应土地基本情况4月土地供应40宗，供地面积116.17万平米。4月，济南市供应土地40宗，供地面积11
2、6.17万平米，同比分别上涨36宗和95.45万平米，环比分别上涨40宗和116.17万平米。其中居住用地21宗，71.05万平米；商服用地19宗，45.31万平米。随着济南市本级2011年度土地供应计划的确定，济南市加大土地市场的供应。截至本月，政府部门对土地的放量加大，连续5次供地达40宗，供应面积达116.17万平米。房产调控政策从紧以来，对住宅市场的限制不断加码，开发商的拿地热情下降，自去年10月份以来，政府对土地放量较少，随着房地产市场的逐渐回暖，长时间平寂的土地市场在本月爆发性地推出大量土地。4月供应土地明细成交土地基本情况4月无土地成交4月无土地成交。在本月推出的40宗土地中，不
3、少地块位置较好，价格也相对较高，其中历下区舜井街两侧泉城路南侧的地块是本年度济南市计划推出的最大一块商业金融业用地，竞买保证金高达5亿元。本月推出的多数地块对开发商的资金实力提出更高要求，预计多数优质地块的竞买将在资金相对充裕的开发商之间展开。第二章 各物业市场分析【监测时间】：2011年4月1日-4月30日。【监测范围】：南北以绕城高速为边界；东部以济南市与章丘市行政划分为边界；西部以济南市区与长清区行政划分为边界。【区域划分】：写字楼物业按照其特有的板块特点进行区域划分（详细划分参见附录），其余物业区域划分同土地市场。【指标解释】：1.“供应量”指对市场形成实际供应的可售房源数量，未推出房
4、源不在统计之列；2.“成交量”以实际签订协议为准；3.“均价”，对具体楼盘来说，是指打折优惠后的楼盘整体均价，它不受剩余房源楼层高低的影响；对区域来说，该指标为区域内各在售楼盘“均价”的算术平均值，用于分析区域房价的走势。4.“成交均价”，指住宅市场的实际成交价格，其计算方式为总成交额除以总成交面积所得数值。【数据来源】：本章数据，均来自我司研究人员实地采集的一手信息。第一节 普通住宅【样本选取标准】：建筑面积在2万平米以上或者具有一定代表性的普通住宅项目；尚未开盘项目不在监测范围之内。“普通住宅”区别于别墅，主要指70年产权的住宅产品。市场上也存在产权50年，但规划和产品完全按照居住功能进行
5、设计、建造的项目，本文将类似项目纳入“普通住宅”类别。【内容综述】4月，在宏观调控的大背景下，济南市场显现出“回暖”迹象。宏观调控政策对于济南房地产市场的影响力度经过“速冻”后慢慢融化，开发商开始推盘试探市场反应。虽然4月市场有所好转，但后市是否仍会有更为严厉的政策，市场能否持续“回暖”，观望情绪能否会逐渐消退，目前尚无定论，仍有待观察。供应量及区域分布市场供应量月度变化4月住宅总供应量为5266套，62.2万平米，同比上升65.1%和62.4%，环比上升10.0%和8.9%。4月新增供应增多，带动市场整体供应继续增加。4月，新增供应1847套，20.2万平米，同比上升49.8%和44.3%，
6、环比上升12.6%和15.4%。4月，在清明小长假、房展会及五一小长假的促进下，多个项目加推房源。在中央政府调控政策大背景下，开发商度过对政策的观望后开始积极推货，抢占调控下的有效客户。各区域供应情况4月东部仍旧为住宅供应的重点区域，供应量为2325套，占总供应量的43%；西部位居第二，供应量为1292套，占总供应量的25%；中部位居第三，供应量为790套，占总供应量的15%；南部、北部供应均在10%以内。4月，东部多个项目加推房源，带动区域新增供应增加，共新增633套，占新增供应总量的34%；其次为西部，新增供应量为467套，占新增供应总量的25%；北部新增供应328套，占新增供应总量的18
7、%；南部、北部新增较少，新增供应在200套左右。成交量及区域分布市场成交量月度变化4月，住宅成交量为1797套，18.8万平米，同比上升66.9%和54.1%，环比上升34.4%和28.8%。新推房源支撑市场成交呈现同比、环比明显上涨的趋势。据了解，市场上部分中高端楼盘销量较之前有明显增加，重新成为市场热销产品。 各区域成交情况4月，西部仍为市场成交的主力区域，共成交600套，6.1万平米，套数、面积分别占总成交的33%和32%；其次为东部，成交513套，6.0万平米，套数、面积分别占总成交的29%和33%；北部因新房源热销带动，成交有所上升，位列第三位，成交345套，3.7万平米，套数、面积
8、分别占总成交的19%和20%；中部成交239套，1.7万平米，套数、面积分别占总成交的13%和9%；南部成交最少，仅为92套。价格及变化趋势均价注：自2010年6月起，住宅市场整体均价由原来的各区域均价之和，除以区域数量，调整为住宅市场每月在售项目价格之和，除以在售项目数量。诚基中心和万豪君悦府住宅为LOFT产品，因其产品的特殊性，计算住宅均价时，将两项目价格扣除，不计算在内。4月，市场整体均价为9864元/平米，同比上涨10.3%，环比上涨0.7%。4月，多个项目新推房源价格上调，上调幅度100-1000元/平米不等；但由于几个低于市场均价的项目无房源可售，暂不计算价格，使得住宅整体均价仍然
9、呈现稳步上涨趋势。4月，市场成交量继续回升，而价格也并未出现下跌，加之目前处于传统销售旺期，进一步增强了开发企业继续推盘的信心。成交均价注：“成交均价”，指住宅市场的实际成交价格，其计算方式为总成交额除以总成交面积所得数值。4月，市场整体成交价格为9090元/平米，同比下降3.2%，环比下降9.0%。虽多个中高端项目加推，但由于西部、北部低价位新推房源成交量较大，导致市场成交均价并未出现上涨，而是呈现下降态势。第二节 写字楼【样本选取标准】：总体量不小于1.5万平米的写字楼项目。注：黄金时代广场（C栋）写字楼售罄，暂退出监测，后期随B栋、D栋等新房源推出，再纳入监测范围。【内容综述】4月，写字
10、楼市场供应量仅为7.63万平米，创历史新低；而市场整体均价为13260元/平米，达历史新高。供应量及区域分布市场供应量月度变化4月，写字楼市场供应量7.63万平米，创历史新低，同比下降27.5%，环比下降44.0%。黄金时代广场C栋写字楼，主要被政府单位购买，为非市场化渠道销售，剩余存量从月初总存量中去除，造成总体供应量有较大幅减少。本月仅天业国际新增供应0.40万平米。目前市场供应多为存量房源。各板块供应量情况4月，纬二路板块为市场供应主力，供应量为2.90万平米，占总供应的38.0%；其次为经十路板块，供应量为1.83万平米，占总供应的24.0%；再次是高新区板块，供应量为1.64万平米，
11、占总供应的21.4%；泺源大街板块供应量为0.61万平米，占总供应的8.0%，位列第四；其他零星分布的写字楼和奥体板块供应量较少，分别为0.50万平米和0.15万平米，各占总供应的6.6%和2.0%，二环东路板块和山大路板块目前无市场供应。成交量及区域分布市场成交量月度变化4月，写字楼市场共成交1.50万平米，同比下降50.7%，环比下降17.3%。从总体市场来看，目前在售项目加推房源较少，整体市场受房源有限影响，成交量无大的突破。从各项目来看，天业国际由于本月加推房源，成交量有所增加；润阳大厦由于辅楼的整栋成交，拉升了整体成交量；万达广场因大客户多套购买，成交表现不俗；其余项目成交量均有不同
12、程度的下降。各板块成交量情况4月，纬二路板块仍为写字楼市场的成交主力，共成交0.58万平米，占总成交的38.7%；泺源大街板块，因天业国际加推热销带动，成交量跃居第二位，共成交0.41万平米，占总成交的27.5%；经十路板块受润阳大厦辅楼整栋成交带动，位列第三，共成交0.28万平米，占总成交的18.4%；奥体板块位列第四，共成交0.15万平米，占总成交的10.0%；高新区板块位列第五，共成交0.08万平米，占总成交的5.5%；其余板块，因无房源供应，本月无成交。价格及变化趋势报盘均价注：报盘均价的计算为写字楼市场每月在售项目对外报价之和，除以在售项目数量。4月，写字楼市场整体均价为13260元
13、/平米，创历史新高，同比上升10.9%，环比上升3.3%，主要原因是，在售项目较少，个别项目价格上涨对整体影响显著。本月明湖湾开元广场，价格上调至20000元/平米，中铁汇展国际价格上涨300元/平米，两项目价格上调，均因底层商业即将开业带动。其余在售项目均价无变动，市场整体均价表现为小幅上升。注：“成交均价”，指写字楼市场的实际成交价格，其计算方式为总成交额除以总成交面积所得数值。4月，写字楼市场整体成交均价为12846元/平米，同比上升8.8%，环比上升0.8%，由于市场成交均价受成交量变化影响明显，本月万达广场、天业国际、润阳大厦为市场成交主力，整体成交均价接近三个项目的均价，虽然个别项
14、目价格上调明显，但由于成交量较小，对整体成交均价无太大影响。第三节商业【样本选取标准】：在售商业分为底商和纯商业进行研究，底商样本选取标准为：住宅监测范围内所有含商业的项目、住宅部分销售完毕但底商部分在售的项目以及底商面积在15000平方米以下的写字楼及综合体底商项目；纯商业样本中，除泉乐坊、红尚坊等此类纯商业项目外，还包含底商面积在15000平方米以上的写字楼及综合体底商，如：晶都国际、鲁商广场等。【内容综述】4月商业市场总体较为沉寂，供应量和成交量均为历史最低点。底商市场无新增供应，成交量大幅下滑，价格无变化。纯商业市场无新项目入市，供应量、成交量均出现不同幅度的下降。底商供应量及区域分布
15、市场供应量月度变化2011年4月底商供应量为1.39万平米，同比下降64.45%，环比下降41.60%，供应量为历史最低点。本月无新增供应。各区域供应量情况4月底商供应量最大的区域为西部，供应量为0.75万平米，占总供应量的53.93%；北部位列第二，供应量为0.33万平米，占总供应量的23.93%；东部位列第三，供应量为0.21万平米，占总供应量的14.78%；中部位列第四，供应量为0.10万平米，占总供应量的7.35%；南部供应量为零。成交量及区域分布市场成交量月度变化4月底商成交量为0.20万平米，同比下降85.29%，环比下降79.80%。本月底商供应量较少，且无新增供应，4月份的成交
16、量仅为2000平米，为历史最低点。各区域成交量情况4月成交量主要由西部和中部构成。其中西部所占比例最大，占总成交量的65.00%。西部由于供应量较大，客户可选择余地较多，成交量也相对较大，为0.13万平米。中部其次，为0.06万平米，占总成交量的30.00%。同时东部也有0.01万平米的成交。南部和北部无成交。价格及变化趋势整体均价4月底商价格为24780元/平米，同比上涨33.32%，环比无变化。纯商业市场供应量月度变化4月，纯商业总供应量为8.01万平米，同比上升177.16%，环比下降21.55%。本月无新增供应。市场成交量月度变化4月纯商业成交量为0.15万平米，同比下降70.00%，
17、环比下降93.19%。由于上月路港商业广场开盘即清盘，成交量暴增，导致在自然销售的情况下本月成交量下降幅度较大。在售纯商业项目介绍根据样本选取标准，符合监测要求的在售项目共有7个，分别为：鲁商广场、晶都国际、泉乐坊（明湖新坊巷）、齐鲁鞋城品牌港、红尚坊、槐荫广场、诚基泉城新时代商业步行街。第四节公寓【样本选取标准】：建筑面积在1万平米以上或者具有一定代表性的公寓项目，尚未开盘项目不在监测范围之内。从用地性质和土地使用年限看，“公寓”区别于住宅，主要是非居住用地、40年和50年产权，一梯多户，由一条走廊贯穿整个楼座的产品；从产品的功能定位与配套上看，“公寓”不同于写字楼，它是兼具办公和居住功能，
18、具有一定的居住和办公配套的产品。按照以上标准，选取的公寓项目为：汇展香格里拉、蓝调国际、玉兰公寓、鲁商国奥城、发祥1号公馆、历山名郡、华强广场。【注】：由于MINI公馆3月已售完，不再列入监测范围。【内容综述】4月，公寓市场房源供应充足，成交量大幅增加，价格呈上升趋势，本月华强广场项目强势入市，公寓市场出现供应、成交的小高峰。供应量及区域分布市场供应量月度变化4月，公寓市场总供应量为1060套，6.3万平米，同比下降46.4%和47.1%，环比增长91.3%和50%。因为华强广场的强势入市，给整个公寓市场带来了一个供应的小高峰。各区域供应情况4月，中部为市场供应的主力，供应套数为715套，占市
19、场总供应量的67%；西部位居第二，供应套数为176套，占市场总供应量的17%；东部位列第三，供应套数为169套，占市场总供应的16%；南部及北部均无供应。4月主要是华强广场的入市，使得中部公寓的供应量大幅增长。成交量及区域分布市场成交量月度变化4月，公寓市场共成交672套、3.3万平米，同比增加113套，减少0.2万平米；环比增长729.6%和450%，由于本月华强广场强势入市，以及受政策利好等影响，公寓市场的成交量明显大幅增加。整体市场房源供应充足，特别是华强广场的入市，有效刺激市场，总体成交量较大。各区域成交情况 4月，中部由于华强广场的强势入市，供应充足，成为市场成交主力，共成交606套
20、，2.91万平米，分别占总成交的90%和88%；其次为东部，成交52套、0.34万平米，分别占总成交的8%和10%；西部位列第三，共成交15套，0.08万平米，均占总成交的2%。价格及变化趋势报盘均价注：报盘均价的计算为公寓市场每月在售项目对外报价之和，除以在售项目数量。由于MINI公馆loft公寓和银座中心名寓loft公寓单价的特殊性，本文在计算整个济南市的公寓均价时，均将以上两个项目排除在外。4月，公寓市场整体均价为12225元/平米，同比增长57.4%，环比增长8.2%，市场价格走势呈上升趋势，在售项目价格稍有增长。成交均价注：“成交均价”，指公寓市场的实际成交价格，其计算方式为总成交额
21、除以总成交面积所得数值。4月，公寓市场成交均价为17123元/平米，较上月有大幅上升，同比增长84.1%，环比增长72.7%，市场整体呈上升趋势。因成交均价受项目成交量影响明显，本月华强广场开盘，成交均价大幅上升。第三章 政策分析国务院督察组对房地产调控政策措施落实的专项督察工作已结束，种种迹象表明，国内楼市正在走入市场与政策调控的关键时刻。在“最严调控”之下各种力量博弈加剧，房价控制目标与群众预期尚有一定距离，目前市场进入僵持阶段。量化的合理的房价只是房地产调控目标的一个分支，保障房建设的任务以及房地产市场税收体系的完善等一系列目标，与房价一齐构成了立体的房地产调控目标。目前在房地产市场逐渐
22、“退烧”、房价“拐点”尚不明显的情况下，楼市调控将向着更长期、更纵深的方向发展，房地产信贷政策、土地政策、税收政策等可能再度加码。行业政策住房城乡建设部、发展改革委、人力资源社会保障部：4月1日起正式实施房地产经纪管理办法1、政策内容由住房城乡建设部、发展改革委、人力资源社会保障部联合出台的房地产经纪管理办法于4月1日起实施，这是我国第一个专门规范房地产经纪行为的部门规章。办法明确房地产经纪机构和人员不得从事赚取差价、协助签订“阴阳合同”等违法违规行为。办法规定，对房地产经纪机构和人员的价格违法、赚取差价、不正当竞争、分割出租、挪用交易资金等违法违规行为，将采取约谈、记入信用档案、媒体曝光、取
23、消网上签约资格等多种管理手段和监督措施。此外，规定“房地产经纪机构在签订房地产经纪服务合同前，应向委托人说明房地产经纪服务合同、买卖合同或房屋租赁合同的相关内容，并书面告知”，增加了交易的透明度。2、政策解读房地产经纪管理办法是整个房地产经纪行业发展多年来首部专门的全国统一管理法规，经纪公司在操作业务时有了明确的统一标准。出台规范房产中介市场的政策，表明国家一直在密切关注房产市场，该办法可以看作持续不断出台的政策“组合拳”中的一项。与其他政策相比，该政策的调控力度有限，具体实施效果尚未显现。但总体而言，办法的实施将有利于对整个行业的监控和管理。住房城乡建设部：4月10日通知，对保障房住户实时监
24、测定期复审1、政策内容住房和城乡建设部日前下发通知，要求建立完善的住房保障审核制度，强化动态监管，对保障房家庭实时监测，定期复审，及时调整实施住房保障。据悉，住房和城乡建设部已经对29个省市开展了检查，并对上海、重庆、福建、四川等省市进行了抽查。从检查情况看，各地住房保障规范化管理水平明显提高，但也存在一些突出问题。住房和城乡建设部有关负责人表示各地要制定具体的管理规定，逐步完善住房保障制度体系，推进住房保障工作制度化、法制化。加强部门协作，健全住房保障、民政、公安、金融等机构和社区协作配合的保障对象经济状况审查机制，建立完善的住房保障审核制度。强化动态监管。要建立健全住房保障管理信息系统，对
25、保障对象家庭经济状况及其变化情况进行实时监测，创新监管手段，提高监管效能。要定期或不定期地对保障性住房使用情况进行检查，及时发现并纠正各种违规使用行为；对住房保障对象进行定期复审和不定期抽查，根据保障对象经济状况变化情况，调整实施住房保障。同时健全档案管理，并加强机构队伍建设。2、政策解读目前国内保障房覆盖率不足8%，此项通知表面政府既要求建设好保障房，又要管理好保障房。若保障房由现在的政府任务转变为可持续发展和透明的产业，则可解决保障房建设目前面临的土地和资金等困难，也将有利于房地产市场的平稳健康发展。济南市城乡建设委、济南市规划局、济南市城管执法局、济南市住房保障和房产管理局、济南市市政公
26、用事业局：4月27日起，济南签商品房买卖合同要有综合验收备案证明1、政策内容从4月27日起,开发企业与房屋买受人签订商品房买卖合同时,须将取得开发项目综合验收备案证明或分期综合验收备案证明作为房屋交付使用的约定条款。五部门同时规定,凡本市行政区域内的房地产开发项目均要进行竣工综合验收备案。分期开发的项目,可分期综合验收备案,项目分期的规模标准,在房地产项目开发建设合同书中约定。2、政策解读该通知意味着，当开发项目不具备交房条件时，避免了开发商为免赔付违约金而强制向客户交房的现象。5月1日起，全国开始执行商品房销售明码标价规定（3月16日出台）1、政策内容回顾要求：商品房销售要实行一套一标价，并
27、明确公示代收代办收费和物业服务收费，商品房经营者不得在标价之外加收任何未标明的费用。商品房销售价格明码标价对外后，可以自行降价，打折销售，但涨价必须重新申报备案。按照国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知（国发201010号）文件要求，对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，要在规定时间内一次性公开全部销售房源，严格按照申报价格明码标价对外销售。5月1日起，全国开始执行关于降低部分建设项目收费标准规范收费行为等有关问题的通知（3月23日出台）1、政策内容回顾自5月1日起降低和规范住房交易手续费、施工图设计审查费、部分行业环境影响评价收费和招标代理服务费等收费标准和行为。可减轻
28、企业和居民负担41亿元。金融政策中国人民银行：4月6日起上调金融机构人民币存贷款基准利率0.25个百分点1、政策内容中国人民银行决定，自2011年4月6日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整。此次加息方案，活期存款利率上涨0.1个百分点，从0.4升至0.5，除此之外，其余各期限的存款利率均上调0.25个百分点。在商贷利率上调的同时，个人住房公积金贷款利率也随之上调，上调幅度为0.2个百分点，五年以下和五年以上期限的个人住房公积金贷款分别涨至4.2%和4.7。2、政策解读此次加息为央行年
29、内第二次加息，上次加息是在2月9日。此次加息主要目的仍为抑制通胀。但此次加息幅度并不大，主要是因为央行担心加息后人民币升值压力进一步增大，导致热钱流入，进一步推高通货膨胀的压力。对房地产市场而言，加息不仅凸显中央进一步遏制房价的决心，也有助于改变房价调整预期。国家住房城乡建设部：4月6日关于调整住房公积金存贷款利率的通知1、政策内容通知称，从2011年4月6日起，当年归集的个人住房公积金存款利率上调0.1个百分点，由0.40%上调至0.50%；上年结转的个人住房公积金存款利率上调0.25个百分点，由2.60%上调至2.85%。个人住房公积金贷款的利率同时上调。其中，五年期以上个人住房公积金贷款
30、利率上调0.20个百分点，由4.50%上调至4.70%；五年期以下（含五年）个人住房公积金贷款利率也由4.00%上调至4.20%。2、政策解读继5日晚间央行提出加息后，住建部下发该通知，同步上调个人住房公积金存贷款利率。此次加息不同以往，住房公积金首次与加息作出同步调整。表明管理层已把住房公积金纳入到货币政策管控中来，今年管理层将对涉及房地产的流动性将采取更加严厉的管控措施。银监会：4月12日关于切实做好2011年地方政府融资平台贷款风险监管工作的通知1、政策内容银监会要求所有银行对平台贷客户实行“名单制”管理，信贷审批权统一上收总行。同时，银监会高度关注平台贷款整改为公司类贷款过程中出现的违
31、规和造假现象，要求各银行6月底前重新逐一审定，不合要求的，“打回”平台贷统计和管理。2、政策解读银监会一直强调对地方融资平台风险的管控力度，该通知则在一定程度上加强了对平台贷款的梳理力度。总体来看，去年8家银行集中上收了平台贷款审批权限，对平台贷款实行限额与名单制双重管理，平台贷款总量基本得到控制，结构持续优化，资产质量保持稳定良好。地方融资平台梳理工作已经基本完成。从整体上来看，风险可控，对银行的冲击和影响也不会很大。中国人民银行：4月17日宣布，4月21日起上调存款准备金率0.5个百分点1、政策内容央行4月17日宣布，从21日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。2、政策解
32、读这是央行今年以来第4次上调存款准备金率。今年以来，央行以每月一次的频率，在过去一季度里先后三次上调存款准备金率。同时，这也是央行自去年以来准备金率的第十次上调。此次上调之后，大中型金融机构存款准备金率达20.1%的历史高位。此政策意在进一步收缩银行体系的宽裕流动性。据估算，上调0.5个百分点后，可一次性冻结银行资金3600多亿元。此举将有利于灵活调节流动性，有效管理通胀预期，消除通胀形成的货币因素。土地政策国务院：4月2日国务院关于严格规范城乡建设用地增减挂钩试点切实做好农村土地整治工作的通知1、政策内容据新华社北京4月2日电中国政府网2日播发国务院关于严格规范城乡建设用地增减挂钩试点切实做
33、好农村土地整治工作的通知。通知要求各地采取有力措施，坚决纠正片面追求增加城镇建设用地指标、擅自开展增减挂钩试点和扩大试点范围、违背农民意愿强拆强建等侵害农民权益的行为。通知指出，要坚决制止擅自开展土地置换等行为，严禁擅自开展建设用地置换、复垦土地周转等“搭车”行为。严禁盲目大拆大建和强迫农民住高楼，要为农民提供多种建房选择，保持农村特色和风貌，保护具有历史文化和景观价值的传统建筑。要尊重农民意愿并考虑农民实际承受能力，防止不顾条件盲目推进、大拆大建。开展增减挂钩试点，必须举行听证、论证，充分听取当地农村基层组织和农民的意见。未征得农村集体组织和农民同意，不得开展增减挂钩试点。2、政策解读该通知
34、对增减挂钩试点和农村土地整治工作提出了明确要求。国家土地督察局：4月7日全面启动今年的土地例行督察工作1、政策内容据悉，国家土地督察局日前已派出多个工作组，全面启动今年的土地例行督察工作。根据2011年土地例行督察工作计划，今年6月底前国土部门将完成对64个地级市的土地督察。据了解，今年的土地例行督察将覆盖64个地级以上城市所有区、县，在对去年土地利用管理情况监督评估的基础上，监督重点将向国土资源领域全面延伸。同时加强对土地调控政策贯彻落实情况的跟踪督察，重点开展土地审批、征转、供应、开发利用、执法和抵押融资等全程监管。2、政策解读与往年相比，今年的土地例行监督内容将更为广泛，同时地方政府对于
35、土地供应和调控政策的落实情况也将成为重点之一。除了财政和货币政策之外，土地政策目前已成为宏观调控的一个重要辅助性手段。第四章 城市规划建设济南二环西路高架年内开建备受社会关注的“济广高速济南连接线工程”可行性研究报告，已经于3月31日获得省发改委批准通过。该工程将耗资19.2亿元，含二环西路高架桥和北园高架连接线两部分，将于年内动工修建。根据最终设计，二环西路高架桥敲定设置了4对8条匝道，并在与北园高架相交处设置立交桥一座，原规划延长至京沪高铁济南西客站的北园高架也将在此落地，不再西延。该项目总投资192087万元，建设资金来源于山东省自筹和国内银行贷款。随着可行性报告的获批，相关勘探、拆迁、
36、工程招标等后续工作也将全面展开，并将于年内动工。项目完工后，省城西部将增添一条南北快速通道，北园高架桥西部断头路也将完成对接，省城将初步形成王字形的市内快速交通体系。刘长山路向西已延伸2.2公里 预计2012年9月底打通刘长山路向西延长工程自2011年2月底开工以来，目前已向西推进约2.2公里。该工程预计2012年9月底完工。刘长山路向西延长线打通后，市民从市区到长清大学城至少节省半小时。刘长山路向西延长线从二环西路到长清大学城附近的海棠路，全程12.5公里。刘长山路西向延长线规划红线60米，包括绿化带在内70米，双向6车道。济南欧亚大观商都奠基 省城西部商圈再添大鳄4月6日，由济南欧亚大观园
37、有限公司投资15亿元兴建的“济南欧亚大观商都”举行了项目奠基仪式。济南欧亚大观商都项目位于阳光新路与卧龙路交叉口，预计投资15亿元，建设用地43.1亩，规划总建设面积32万平方米，车位数2500个，目标是建成一座集购物、餐饮、休闲娱乐、写字楼、公寓于一体的高品质商务中心。欧亚大观商都1-5层将建成百货商场，地下1层则是一个约1.3万平方米的大型超市，6-7层将经营休闲娱乐项目，地上1层周边拥有众多门头房，将建成“风情小吃街”。山东保障房建设新项目9月底前全部开工山东省2011年的保障住房建设任务为32.82万套，是2010年的2.8倍。其中，新建公共租赁住房为7.4万套，廉租住房为1.2万套，
38、经济适用房为8.6万套，限价商品住房为3.3万套，改造棚户区11.54万户，新增廉租住房的货币补贴0.78万户。4月7日召开的全省保障性安居工程和农村住房建设工作电视会议上明确，山东省各地2011年新确定的保障住房项目，9月底前必须全部开工。同时，年底前包括2010年以来接转下来的项目在内的保障住房项目竣工率要达到60%。 根据会议要求，山东省各地可根据实际情况，适当调整经适房、廉租房、公租房等保障住房的比例，但保障住房任务总数必须完成。山东省要求在各类保障性住房项目中，公租房为重中之重，特别是省会城市、沿海城市和各类开发区、工业园区等，要加快公租房建设。同时，人才公寓、农民工公寓、教师与干部
39、周转房等也要纳入公租房建设范围。山东省要求，各地使用新增建设用地的，采用“点供”的方式供地。同时，鼓励住房困难户较多的大型企业，利用自有土地，采用集资建房等方式建设经适房、公租房等。 为确保各地按时开工建设保障房，在7日召开的会议上，省住房和城乡建设厅负责人代表省政府，与各地负责人现场签订了保障房建设目标责任书。山东省还将对保障性安居工程和农房建设继续实施月调度、季通报制度。济南市数个旧村改造和棚改片区将启动4月20日，济南市城乡建设委透露，历城区郭店曹家馆旧村改造安置房和生活保障房工程监理开始招标。规模为18万平方米，工期计划3年。招标公告显示，郭店曹家馆旧村改造安置房和生活保障房的建设地点
40、是省道102线以北原曹家馆居民居住区。此次招标范围是1号8号楼。规模为18万平方米，项目总投资额为7亿元，计划工期为三年。此次招标分三个标段进行。同时，历城区王舍人街道大辛庄旧村改造工程正式奠基开工。大辛庄近6000名村民有望告别平房，住进楼房。大辛庄旧村改造项目是王舍人街道进行旧村改造、村庄整合、片区开发的一个重点项目，自2008年7月份正式申请实施以来，至今先后通过了规划、土地、环保等各项必备手续，具备了开工实施的条件。 预计一期工程村民安置房建设项目将于两年内完工。丁字山片区作为槐荫区最后一块大的棚户区，涉及拆迁居民1700多户。该片区现已列入槐荫区2011年的棚改计划，目前，各项工作正
41、在积极协调中，将力争尽早启动。【城市规划建设小结】：二环西路高架桥的开建和刘长山路的西延打通，对于改善西部区域的交通环境将起到巨大的推动作用，长清区与主城区的联系在道路交通更为便捷的条件下将更为紧密，对于提升西客站片区、长清区的区域价值具有重要意义。济南欧亚大观商都落户济南西部，建成后将与西部的银座中心隔经十路遥相呼应。西部的两大综合性高品质商业中心将服务于周边居民，满足其生活、休闲、娱乐的需求，提升区域商业价值，填补区域商业氛围的欠缺。保障性住房建设在中央的压力之下不断提速，更多的建设任务、更短的建设时间，保障性住房建设给各级政府提出了严峻的考验。因为供应的延迟性，保障性住房建设在短期内难以
42、对商品房市场形成影响。历城区郭店曹家馆旧村改造安置房和生活保障房工程、王舍人街道大辛庄旧村改造工程、丁字山棚户片区改造工程，将改善各自区域的形象、提升区域价值。城中村的改造可以释放大量建设用地，城市功能将会更加合理。第五章 报广分析【监 测 时 间】：2011年4月1日4月30日【监 测 媒 体】：齐鲁晚报、济南时报、山东商报【样本选择标准】：1/4版面（含）以上的房产广告 【区 域 划 分】：报广区域划分是在住宅区域划分的基础上增加“周边”和“外地”两个区域，“周边”区域是指长清区、章丘市、商河县、平阴县、济阳县，“外地”是指济南市以外的地市。注：1、本统计报广的范围包括普通版面广告及特刊广
43、告，不包括夹页广告。2、同一则广告宣传2个及多个楼盘时，广告版面实行平分原则。【内容综述】4月份由于春季房展会的召开、清明及五一假期，部分项目多以“认筹及开盘告知”、“品牌宣传”为诉求点投放报广，加之部分开发商在五一期间推广优惠活动，4月份加大了“价格及优惠”的报广投放，促使4月报广整体投放量继续保持高位运行。报广投放月度变化4月报广投放量为257则、203版，同比版次上涨3.6%、版面下降5.6%，环比分别下降11.4%、18.7%。4月由于春季房展会、清明节及五一假期的来临，开发商纷纷将4、5月份定为开盘日期，打出 “认筹及开盘告知” 报广的诉求，同时临近五一期间，优惠信息的报广投放量加大
44、。但由于3月部分项目开盘加推后，在4月减少了报广投放量，而其他项目又未明显增加投放量，因此本月报广投放量较3月略有下降。媒体投放对比版 次：晚报112则；时报62则；商报83则。投放项目：晚报60个；时报32个；商报39个。各区域广告投放分析中部投放版面以63.8版位居区域之首，环比下降32.5%，见报项目数量为11个。4月份，万豪君悦府二期开盘，以项目加推、热销信息为诉求点的报广较多。保利大名湖、华强广场于4月17日开盘，两个项目在开盘前加大了以开盘告知为诉求的报广投放量。临近五一，诚基中心、万豪君悦府集中投放了关于五一期间优惠活动的报广。东部仍然是见报项目数量最多的区域，见报项目数量为26
45、个，环比上涨73.3%。由于项目多，东部报广的投放版面也较多，为51版，仅次于中部。4月份东部项目主要以“认筹及开盘告知”为诉求点来投放报广，另外新增项目为树立形象，多以“品牌宣传”为报广诉求点。恒大名都本月以开盘、加推为诉求，继续保持较高的报广投放量。本月由于春季房展会的召开，周边及外地的见报项目较上月有所增加，分别为10个及18个，报广投放版面均为22版。西部、南部及北部区域报广投放版面均超过10版，西部见报项目为12个，南部、北部见报项目低于10个。诉求点排名4月的报广诉求点投放版次最多的仍然是“认筹及开盘告知”，共投放103则，投放项目为38个。进入4月，部分项目陆续开盘加推，多数项目
46、将4月份及五一期间定为开盘时间，开发商纷纷打出“认筹及开盘告知”的报广诉求。 本月见报项目较3月份有所增加，以“品牌宣传”为诉求的报广增多，版次为70则，投放项目为40个，环比分别上涨89.2%、48.1%。4月节假日期间，较多项目以“价格及优惠”为主打，共投放41则，投放项目数量为15个，环比分别上涨36.7%、87.5%。报广投放前三名4月，广告投放数量前三名项目如下表所示。其中万豪君悦府的见报次数最多，共投放29则广告，总版面为27.75版。位居第二的是诚基中心项目，共投放13则广告，总版面为12.5版。位居第三的是恒大名都项目，共投放12则广告，总版面为6版。附录 济南房地产区域划分图附录 济南写字楼板块划分图
