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1、2008年长沙市房地产秋季会分析总结08年长沙市房地产秋季房交会分析总结转眼间又一年的房交会来临，冰冻时间还将继续延续么？人们还将继续保持观望的态度么？开发商之间将展开血腥的价格PK，九折、八折或是更低的折扣？政府又将保持什么样的态度呢？对于长沙房地产市场而言，或许，这依然是个难解谜题。在货币政策紧缩、一线城市相继出现房价波动的负面影响下，长沙第届房地产交易展示会，能否成为一次真正意义上的破冰之旅？目 录：一、房交会基本情况二、参展楼盘介绍三、参展项目交易情况分析四、整体行情综述一、房交会基本情况时间：2008年10月30日11月2日地点：红星国际会展中心举行组织单位：主办单位：长沙市人民政府
2、；承办单位：长沙市房屋产权管理局、长沙县人民政府、长沙房地产业协会；执行承办：长沙晚报、长沙广电集团、潇湘晨报、三湘都市报；长沙房地产信息中心、湖南电台交通频道、湖南大华国际广告有限公司；本届房交会主题为“和谐人居，文明长沙”，组委会精选了【乐楼市】秋之声中国长沙第26届房地产交易展示会开幕式、【谈楼市】秋之策“两型社会与大城市群的发展战略”高峰论坛、【携楼市】秋之恋“十年如一”多媒体网上房展、【品楼市】秋之果“房改十年，朝花夕拾”长沙市住房制度改革十年系列成果展、【喜楼市】秋之和“淘房”大市场、【逛楼市】秋之谐安居房源选房中心、【迎楼市】秋之行“我在长沙有个家”买房团购大行动、【赏楼市】秋之
3、舞“社区”大舞台、【庆楼市】秋之幸“楼市霸王”大比拼，【圆楼市】秋之福闭幕式及各项评比颁奖典礼等十大主题活动。作为财政部推出房产新政后的首个楼市行情“验证会”，开发商纷纷使出促销降价的各路招数，欲给渐入“寒冬”的楼市添柴加火，但收效甚微。大会紧紧围绕着住房保障这一中心，推出了安居房源选房中心以及买房团购房大行动等十大特色主题活动，为广大购房者，提供了一个较为广阔的选房平台。据了解，在80多家参展楼盘中，安居房、经适房、货币补贴房总共一八家，达成“服务楼市”、“提振信心”的展会功能和全新使命， 组委会初步统计，房交会期间交易量仅为去年的五分之一。尽管个人住房利好新政近来一一“落地”，但受看涨不看
4、跌的心理影响，消费者仍多持观望态度。A、 会展情况共81家房地产企业和5家相关行业的展位亮相。其中一楼展位展示长沙市品质楼盘,共33家，二楼展位则专门展示整个长沙县包括星沙、暮云的精品楼盘，共29家;三楼展位主要为安居房源选房中心，为广大市民最大限度提供经济适用房源。本届房交会是下半年长沙楼盘集中亮相、促销的盛会，其结果或将影响长沙楼市后期走势,但不能避免的现实会是：资金链稳健的开发商，会推迟开盘时间，等待现房；自有资金不足的开发商，将会低价开盘，争取资金早日回笼。由于供应量大，各种类型房源纷纷上市，消费者选择余地更大，不会轻易下单，预计今年年底之后，买准现房将成为大势所趋。B、参观情况据统计
5、，本届房交会4天时间里，现场接待观展市民33.3万余人次，网上房展点击近80万人次，日均点击量超过20万人次。各类房屋总成交金额高达16.6亿元，整体水平与上届房交会相比明显上升。作为历届房交会唯一指定会刊长沙楼市2008秋季刊，房交会期间共发放了2万余册。从现场看，总人气与往年相比已有不足。从人群总体年龄结构判断犹太偏年轻，估计为业内人士居多，而实际购房者不多。整个展会中，比较有实力的开发商没有参展，可能是对今年的秋交会已有理性判断。在参展的楼盘中，在万科的展位上，实际购房者较多，人气也还旺，可见因为万科的品牌、产品质素和实际倡导降价的效应，还是产生了很大影响力。C、成交情况自组委会的统计数
6、据显示，本届房交会4天时间，各类房屋实际成交549套，比上届房交会增长了近一倍，实际成交总面积5.5万平方米，成交金额2.6亿元。数据显示，市场刚性需求依然强劲。各类房屋（意向与实际）总成交3259套，与25届房交会相比增长20%，总成交面积35.5万平方米，总成交金额达16.6亿元。在意向成交2710套总量中，货币补贴安居房源意向成交达617套，总面积达30万平方米，成交金额达14亿元，意向成交套数与25届房交会相比，增长了22%。 值得关注的是，本届房交会长沙县集团参展收获颇丰4天实际成交一八1套，成交金额5200万元，意向合同887套，金额3.1亿元。合同加意向成交面积达12万平方米，占
7、整个房交会成交比的三分之一。这一届房交会是价格最为实在的一届。从成交情况来看，中小户型，80平方米左右的小两房最受追捧；另外长沙县楼盘主力价位较低（在26002800元之间）、城区配套成熟等优势，使长沙县参展商大获丰收。D、 各届房交会交易数据表召开时间参加开发商商品房成交（意向成交）套数面积()金额(元)2008.10.30-11.2813259355166亿2008.4.30-5.391273033万一五亿2007.10.26-10.2953301638万16.98亿2007.4.295.340一三26148万8亿2006.10.19-10.21513552457万16.4亿2006.4.
8、20-4.2364211125.72万7.4亿2005.10.19-10.2370一八9123.24万8亿2005.4.21-4.24204924.50万7.22亿2004.10.21-10.2478403941.7万一三.3 亿2004.4.22-4.25期房3531.79万9.30亿长沙市房屋产权管理局观点：作为2008年长沙楼市最后的盛宴，在救市新政频出、楼市频遭寒流的大背景下，此次房交会无疑成为验证房产利好政策是否生效的最佳实验场。本届房交会的有效成交远超过春交会。在新政的导火索中，在观望和僵持中压抑了近一年的购房需求稍微解冻。而因地市级买房团的加入，也使今年秋季房交会的意向成交数据与
9、去年同期大致持平。之前深陷悲观的开发商们，或许在房交会天的“意外”中，可以重建信仰。但市场并没有恢复到去年的形势，观望气氛仍然迷漫在整个房地产市场。二、参展楼盘介绍本届房交会80多家企业纷纷亮相，分布的区域较广，不同户型、不同品质、不同价位的楼盘，充分满足不同消费群体的住房需求，呈现出以中小户型和货币补贴安居房源的成交为主，以刚性需求和自住型置业为主的新特点。（一）、展场布局长沙第26届房交会展位图（二）、参展项目情况本届房交会历时4天，共有81家房地产企业和5家相关行业企业集体亮相，1、历届房交会参展楼盘数量一览图1 近四届参展楼盘数量一览819153400204050809010008年秋
10、季08年春季07年秋季07年秋季n 本届房交会参展楼盘共计81个，比春交会少了近10个；其中2个为外地楼盘，分别为宁乡金满地商业街与湘潭三和医药物流园项目。n 三层展厅，主要分为三大流派：一楼展位主要为长沙市各大品质楼盘流派，二楼展位则为长沙县楼盘流派，而三楼展位则主要为安居房源选房中心流派。2、参展楼盘区域分析n 长沙市四区参展楼盘中，雨花区参展楼盘最多，达20个。近两年来雨花区在土地挂牌和商品房成交面积均稳居其他各区之首，未来区域内竞争将日趋激烈。n 本届房交会长沙县楼盘集体出展，占据整个二层展楼，29个楼盘盛装亮相。参展楼盘主要以性价比高的低价位楼盘和规模品牌大盘、别墅为主；3、参展楼盘
11、价格区间分析49%19%4%4%24%16%21%4%49%10%n 楼盘真正降价已经到来，“3000-4000元/平米”成为本届房交会最集中的价位；相对今年春交会上4000-5000元/平米的集中价位来看，“死扛不降价”以逐渐被购房者所瓦解。 n 5000元/平米以上房价，占总比例的8%；主要为公寓、别墅项目；相对春季房交会高端价位楼盘减少接近7成。三、参展楼盘展位布置情况： 本届房交会规模盛大，布展水平高于历届，各参展单位十分注重在展会上展示实力和形象，各种充满文化韵味和时尚气息的展示形成了独特的房交会文化。整体布展水平超过历届房交会。中信新城展位背景设计为一个大的可视电视屏幕，对人的视野
12、也相当大的冲击力，屏幕不但播放项目介绍的宣传片，甚至播放电影、激情歌唱表演，引来大量群众的观看，加上大魔方和凯迪拉克汽车的摆放、车模的结合、小提琴和萨克斯的表扬，可谓赚足了人气。君悦香邸此展位的设计色彩绚丽，搭配了音乐电台，现场还赠送爆米花。优惠措施也相当诱人，三重大礼相送，甚至把买房赠送的甲壳虫搬至展位现场吸引人气，和中信新城有异曲同工之处。 蝴蝶谷从展位设计分析，设计的十分新颖，人一走进去感觉就像是进入了花的海洋，展位的周边都摆放了五颜六色的花瓶作为展示，尤其是展位中间悬挂的吊篮更是引人注目，充分的与项目名称结合一体 上河国际商业广场展位的设计别出新裁，在地面设计了现场大富翁游戏的环节，掷
13、骰子行步活动相应的优惠以及礼品，更设置了砸金蛋的环节，不但好玩，而且也很有趣，更是引来了大量人群的观看，为展位聚集了相当的人气。此设计为该项目的促销手段，挺有创意。金域南外滩展位设计成为欧式风格的感觉，里面的灯光色调温馨，让人倍感温软，在其他设计方面，除了拱门式样图片外，在入门出还设置了两尊小铜像，引来诸多人群的拍照。 房交会上，各大展位可以说是八仙过海各显神通，不但比品牌实力，其项目形象的塑造也成了一种必不可少的手段。四、参展楼盘优惠折扣2008长沙秋交会一楼展厅楼盘项目名称均价参展楼盘房交会期间动态信息绿城青竹园9800元/平米起价700万元/套, 一次性付款优惠8万元 ,按揭5万元。绿城
14、桂花城5700元/平米起价4100元/平, 一次性98折, 按揭99折滨江君悦香邸4200元/平米起三重大礼:新政之上加送一成首付,送契税,甲壳虫抽奖利海米兰春天3500元/平米利海米兰春天房交会推10套特价房博林金谷4500元/平米一次性付款98折,按揭99折生活艺术城2880元/平米起生活艺术城ART国际起价2880元/平米,最高不超过3380元/平米蝴蝶谷2500元/平米起售楼部、样板房10月29日绽放， VIP尊享2千抵2万优惠政策 东玺门4800元/平米起价4200元/平,每天推出一套特价房和庄4400元/平米限时特价房3880元/平米保利花园4200元/平米3700-4200元/平
15、米,VIP优惠一万,一次性96折威尔士春天元/平米现正办理VIP三江花中城4000元/平米雨花区政府百日团购活动指定楼盘,一次性付款9折,按揭92折香颂国际4400元/平米一次性付款每平方米优惠一五0元,按揭每平米优惠40元。6套特价房贺房交会中信新城都会公园4200元/平米购旺铺送凯迪拉克,长房东郡4400元/平米均价4400元/平米长房星城世家4500元/平米均价4500元/平米学府华庭元/平米1.买四房,送指定车位; 2.买指定三房,92折; 3.买其他房源,正常价格每平享受减 上河国际商业广场3880元/平米均价3980元/平, 起价3780元/平, 一次性98折；砸金蛋活动最高每平优
16、惠120元西子花苑4088元/平米30套精选房源，最低92折优惠,惊喜价格4038元起；搜房卡额外优惠2000元西岸润泽府4000元/平米起价3480元/平米, 均价4000元/平米湖南三和医药物流元/平米首付一八000元,签约即拿54800元以上书院观邸5600元/平米起均价5888元/平米,一次性付款98折万科金色家园元/平米形象展示万科金域蓝湾4200元/平起4200元/平米起精装修南山苏迪亚诺2780元/平米均价2770元/平米,统一92折；!另房交会期间推出10套一口价特惠单位长大卧琥元/平米30套特价房3480元/平米紫金苑6200元/平米起价5800元/平, 一次性98折,按揭9
17、9折,房交会期间办理VIP一万抵5万金域南外滩5400元/平米均价5400元/平.11月一五号开盘西城龙庭3900元/平米均价3900元/平米；置业优居计划85.37迷你复式一口价3660天赐良园3700元/平米起价3500元/平米,均价3700元/平米江临天下5480元/平米起价3300元/平,均价3500元/平,一次性付款97折锦湘国际星城3期-元/平米三期品牌形象推广恒基凯旋门-元/平米品牌形象展示2008长沙秋交会二楼展厅楼盘项目名称均价参展楼盘房交会期间动态信息博雅上院2800元/平米按揭92折,一次性付款9折橘郡米哈斯元/平米品牌形象展示松雅湖畔2900元/平米起价2580元/平,
18、 均价2800-2900元/平,一次性97折,按揭98折楚天家园2020元/平米折后起价2268元/平,均价2600元/平圆梦完美生活2900元/平米一三0平米以上的均价2650元/平,起价2580元/平尚城3400元/平米尚城推住宅20套特价房3一八0元/星城国际2780元/平米2280元/平起,均价2480元/平红树湾2780元/平米起5套特价房96折,均价：2780元/平广场之星3200元/平米珍藏小户型首付2万元起方略潇邦2770元/平米方略潇邦1.2期房源，方略学府佳境，统一88折回馈客户。山水湾2480元/平米山水湾一期最后10套88平米户型25一八元/平米华润凤凰城2880元/平
19、米起折前2880元/平米世景华庭3000元/平米世景华庭房交会专供特价房2438元/起东门尚苑3200元/平米一期清盘特价房，不分楼层，不分朝向，一口价，席位不多，敬请抢购！阆峰云墅9000元/平米起价400万一栋起,均价一万一,一次性98折好望谷元/平米好望谷房交会推一期少量珍品独栋鹏基诺亚山林2880元/平米洋房2880元/平米,院落别墅4580元/平米,送面积,送折扣,送惊喜；房交会期间每天感恩推出3套特价房，花园洋房平均优惠2万元/套；联排别墅平均优惠6万/套；优惠金额可以直接冲抵首付幸福里润城3000元/平米起价2600元/平 均价3000元/平.一次性98折汇一紫晶城2880元/平
20、米起价2888元/平,均价3300元/不.一次性98折,按揭99折碧桂园威尼斯城12000元/平米碧桂园威尼斯城全新水岸花园美墅168万/套起未来蜂巢2800元/平米起价2700元/平 均价2800元/平,一次性98折,按揭99折香槟小镇3950元/平米起价2900元/平,均价3100元/平.一次性98折,按揭99折金三华邸3300元/平米起价3100元/平,均价3300元/平,一次性98折,按揭99折；每套优惠5万中央公馆鑫泰丽都3200元/平米起价：2888元/平 均价3200元/平 形象展示凯旋帝景2008元/平米增辉凯旋帝景巴黎公寓2008元/平米起万丽景园-元/平米楼盘展示,价格还未
21、定2008长沙秋交会三楼展厅楼盘项目名称均价参展楼盘房交会期间动态信息尚东紫郡3600-3900元/平米起价3600元/平米,雨花区政府百日团购活动指定楼盘山水熙园3750元/平米雨花区雨花区政府百日团购活动指定楼盘,起价:3280元/平米江景阳光2880元/平米起2480元/平米一等奖一名,二等奖两名，总价减2000元，三等奖三名，总价减1000元。天翔城市公馆3890元/平米一口价3890元/平米；4.9m超挑高户型一口价4980，天赐良园3880元/平米起价3440元/平米麓山润城3300元/平米麓山润城2800元/平米起价,房交会多重大礼星典时代4400元/平米经济适用房82套,398
22、8元/平米起价,一次性付款98折梅苑家园3780元/平米雨花区政府百日团购活动,可享92折标志浪漫满屋3400-3700元/平米标志浪漫满屋感恩谢幕,喜迎房交会,八重大礼隆重推出标志商务中心5800元/平米雨花区雨花区政府百日团购活动指定楼盘,起价5568元/平米云栖谷3400元/平米享受所有优惠后,2300多元/米起.比华利山5800元/平米11月2日前，前十名洋房买家，最高享受80000元电器优惠。先到先得，抢完为止森林公园壹号3300元/平米一口价41.8万元每套，房交会期间送1万元（限前10名）怡海星城/平米品牌形象展示卓越蔚蓝海岸4一八8元/平米10月25日11月3日限量推出，城市升
23、级版洋房：3、4、5房面积:一三8-200平米/套，一口价3888元/m2（2、3层），一口价4一八8元/m2（1、4层），城市联排别墅：面积:240-333平米/套，均价：6000元/m2未来城科学家园3500元/平米首付一万起，买房即赠2年按揭。房交会期间，市府央区科技豪宅未来城二期优惠活动正式启航。另有万元大奖等您拿。 新时代广场4500元/平米每平直减500元伍家岭生活广场3800元/平米房交会期间优惠500元/平方米五、产品类型与往年房展会不同的是，本届房交会分为三大流派，一楼展位成为专门展示实力品牌楼盘的舞台，“利海米兰春天”、“中信新城”、“上河国际”、“西子花苑”、“恒基凯旋门
24、”、“万科金域蓝湾”等近40家亮相，高端楼盘是本届一楼展会的主角；房交会二楼是长沙县楼盘展区，汇聚了湖南橘郡置业、湖南磐鸿置业、碧桂园、汇一置业等在内的众多本土和外阜品牌开发商。三楼展厅专门开辟了“平价”房产超市，展示以“标志浪漫满屋、商务中心、麓谷坐标”、“云栖谷”、“森林公园1号”、“加州阳光”等平价楼盘为代表的经适房楼盘。据了解，这些房源都是从各区可售商品房中选出的优质房源，均价都在4000元/平米以下。本届房交会产品类型多为12层以上的小高层和高层，而类别墅的洋房产品类型也是越来越多的消费者所接受，成为了房交会的另一主推产品。六、户型结构分析从各户型供销结构来看，各户型均供大于求，特别
25、是90以下住宅供销比更是超过2；今年以来中小户型商品住房供应比例增幅较大，90以下中小户型供应占比为40.84%，比去年同期增长了3.87个百分点，在当前形势下，供大于求状态更为明显。数据显示，第三季度90户型以下户型供应占比为42.97%，同比增加12.42个百分点，环比增加3.99个百分点，120以下各户型供销比均超过2。90平方米成分水岭，来自长沙市房产研究中心数据显示，1-10月累计住房供应套均面积为105.20，同比缩小5.21%，销售套均面积为112.53，同比增大2.98%。从月日开始，个人首次购买平方米以下普通住房的，契税下调至，同时，在金融方面，金融机构对居民首次购买普通自住
26、房和改善型普通自住房提供贷款，最低首付款比例调整为显然，对于平方米以下的自住型客户来说，这是买房的最好时机。中小户型的需求正在因为新政的支持而逐渐迸发出来，但可能面对的一个问题在于，同质化产品的集中供应，将对开发商在户型创新上提出更高要求。三、参展项目交易情况分析在春交会上，开发商死撑价格线，大幅打折的态势已不复存在，取而代之的，则是实价策略，折扣小，价格平。中央和省市一系列稳定房地产市场政策的陆续出台，对长沙房地产市场起到了明显的提振作用。从这次房交会的各类成交数据来看市场已经开始回暖，老百姓的置业热情略有恢复。一、房交会期间成交情况本届房交会四天时间，各类房屋实际总成交549套，与25届房
27、交会相比增长了近96%，增长成交中货币安居房高达221套。各类房屋实际成交总面积5.5万平米，成交金额2.6亿元，且以中小户型为主；整体水平与25届房交会相比明显上升。在这届房交会上，“低价不低谷”成为一个普遍认知。一楼，推出3500-3600平方米特价房的梅苑，主力推出80-90平米的中小户型，共销售一五套左右；上河国际销售2套左右；蝴蝶谷卡办理张；三江花中城销售4套左右；西子湖畔沃府销售5套左右；长房东郡销售4套左右；书院观邸小户型精装修特价房，销售、套；万科金色家园卡发放余张，万科西街庭院销售套；而在二楼星沙展区，以全场最低价元平方米抢夺眼球的学府家园，与方略潇邦一起共计销售套左右；观点
28、：从批准预售和销售数据来看，我市商品房批准预售量、销售量增幅均明显低于往年，商品房销售量、商品住宅批准预售、销售量同比甚至形成了较大幅度的负增长，从今年房交会市场预测来看，全年商品房将供大于销二、价格情况分析参展的众多楼盘，开始出现地段分隔的价格落层。房交会也呈现了最直观的价格图谱：星沙地区，主流价格在2400元-2800元/平方米，高端价格突破元平方米；二环外城市次中心区域，3300元-4000元/平方米的价格区间；二环以内，4000元-4500元/平方米仍然抢手，而中心区价位依然高过5000元平方米。目前价格动态：黎托版块：均价4200/平，区间：3600-4388/平高桥版块：均价460
29、0/平，区间：3980-5900/平红星版块：均价4000/平，区间：3700-4200/平东塘版块：均价4500/平，区间：4000-5700（精装）/平麓谷片区：均价4000/平，区间：3450-4600/平麓南片区：均价5300/平，区间：3800-11000/平，该区是长沙的洋房、别墅区河西新城区：均价3100/平，区间：2500-3900/平（玫瑰园周边）捞霞片区：均价3600/平，区间：3000-5800/平（含精装的珠江花城2，别墅绿城600万/套，创远湘江1号5800/平的叠加别墅和9500/平的双拼别墅）新河三角洲、四方坪片区：均价4200/平，区间：4198-4300/平东
30、城片区：均价4500/平，区间：2800-5800/平（价格最高为西街庭院3 期的小高层5800/平，凯旋帝景200/平，参与雨花团购的尚东紫郡3850/平）武广新城片区：均价3980/平，区间：3298-5400/平（项目较大，价格高的是新城新世界5400/平）金鹰城星沙片区：均价3500/平，区间：3000-5800/平（含水系品质楼盘及欧式社区）中心片区：均价5080/平，区间：4200-7200/平（以容积较高的小户型为主）从各方面的价格综合看来，目前长沙市场的价格战基本已经转为“暗战”，起伏较上半年不是太大。综上所述，多方面让长沙房产市场在观望相持的阵痛中进行一次真正意义上的破冰之旅
31、。总体来看，长沙房地产市场仍将面临较长时间的调整期。三、供销情况分析：1、市场严重供大于求，竞争压力大。数据显示，2008年1-9月，长沙市完成房地产开发投资362亿元，与去年同期相比增长约16.5%，占全市固定资产投资的25.5%，商品房施工面积3869.2万，其中新开工面积一三91.9万，竣工面积493.9万，与去年同期比分别增长38.3%、53.1%、30.5%。1-9月，全市商品房累计批准预售843.32万，同比增长41.05%；同期全市商品房累计销售5一八.93万，同比减少21.29%；商品房销售金额为206.90亿元，同比减少4.98%。 长沙2008年上半年房地产商品房施工面积情
32、况时间施工面积（万）新开面积（万）竣工面积（万）空置面积（万）2005年2058.81012.35626.28一三122006年26149一三399768116452007年410642082671178723012008年1-9月3869.2一三91.9493.923901市场严重处于供大于求的局面，竞争局面严峻。与07年供应量总体大趋势成逐月递增不同，08年1-10月份批准预售量各月相差近9倍，总体上呈先增后减之势。而销售量增幅均明显低于往年，三季度7月、8月销售量虽呈缓慢上扬趋势，但9月交易量环比锐减24.77%。观点：2008年上半年商品房供销比为1.701，其中商品住宅供销比为1.7
33、51。剔除掉非市场定价类住宅后，全市商品房供销比更加增大，这更进一步证实了今年上半年商品房销售的严峻性。在巨大的市场供应下，市场将出现分化，市场总体呈现观望状态。四、各区商品房销售价格分析河西部分项目08年二届房交会均价对比分析：河西板块，从其推出的户型产品来看，主要以舒适型两房和三房为主， 2500-3900/平在区域市场具有一定的价格优势；由于区域市场放量大，竞争激烈、消费者选择机会多，因而，虽然价格比较合理，但是销售情况依然不理想。开福区部分项目08年二届房交会均价对比分析：北城板块在售项目达数十个，市场竞争压力较大。从在售项目推出的价格来看，高端产品主流均价主要在4500-4800元/
34、平方米之间，中低端产品主流均价主要集中在36004300元/平方米之间，整体价格有所下调；从销售情况来看，促销力度较大的项目销售情况较好，而促销力度较小的项目销售情况一般。尚东区部分项目08年二届房交会均价对比分析：该区域土地资源丰富、土地开发较早但开发不均匀、浏阳河以西沿线开发较频繁，而浏阳河以东沿线开发较少；随着大润发、沃尔玛的进驻以及高桥商圈的规划，人民东板块将续写贵族传奇。目前主流价格在为均价4500/平，成交均价较07年房交会有所下降。新南城部分项目08年二届房交会均价对比分析： 南城板块市场竞争较为激烈；从推出的户型产品来看主要以一房、舒适性两房和三房为主，两房和三房的市场竞争激烈
35、；从各项目推出的市场价格来看，各项目推出的价格主要集中在3800-4300元/平方米之间，整体价格有一定的下调；从推出的促销力度来看，各项目均推出了比较具有吸引力的促销措施。从销售情况来看，由于区域市场放量较大，竞争激烈，加上客户观望心理严重，大多数项目的开盘销售情况均不太理想。星沙部分项目08年二届房交会均价对比分析： 星沙板块在售项目达20个左右，市场放量较大，竞争激烈。从各项目推出的市场价格来看，星沙地区，主流价格在2400元-2800元/平方米，高端价格突破元平方米，整体价格下调；从销售情况来看，由于市场放量大，价格方面有一定的竞争力，成为房交会的赢家。五、优惠情况分析低开高走的常规楼
36、市路线，在今年楼市非常时期，正在演绎一出“非常规价格”。汇一紫晶城，每天限量推出套元特价房；星城国际，三房产品一口价元平方米；山水湾推出套元平方米的临街两房， 东玺门房交会期间每天推出一套特价房，元平方米；绿城桂花城房交会推出套尾房特价，元平方米起；书院观邸推出套特惠房，小户型送精装修；独栋别墅好望谷推出的房交会特价房，每栋优惠万元。 观点：这一届展会上特惠房的扎堆，是必然中的偶然。房交会是房地产开发商与购房者信息最为集聚的平台，对于开发商来说，在目前僵持的观望氛围中，限量的特惠房是突破这种僵局的最好选择之一。特价房往往是以低于成本价出货，是已经开过一期或者期的开发商们选择较多的一种方式，“实
37、价”探路，是展会最大的特点之一。 四、整体行情综述从目前市场情况来分析：1、销售量明显下降，市场持续低迷，将导致房地产投资下降：由于去年三季度销售量和房价大幅增长，今年三季度同比数据下降肯定很大，这会进一步影响购房预期，使市场继续低迷。2、融资渠道狭窄，房地产开发资金链进一步收紧，可能使一些正在开发的项目难以为继：面对从紧的货币政策、市场销售量的下降和开发成本的增加，房地产开发资金链日趋紧张。房地产企业面临的压力将越来越大。3、商品住宅销售面积和销售额同比明显下降，充分体现了目前市场销售的严峻局面：2008年上半年，长沙市实现商品房销售面积348万平米，销售金额142亿元，与去年同期相比分别减
38、少23%、0.77%，为历年最大跌幅。长沙房地产市场整体表现为销售量萎缩，供给增加，房价涨幅趋缓，行业处于调整期。4、商品住宅供大于求，供求矛盾明显：2008年上半年，长沙市商品房批准预售501.78万平米，长沙市商品房、住宅累计销售294.89万平米，同比减少29.72%、35.30%，商品房供销比为1.621，较2007年全年供销比分别增长0.57、0.70。商品住宅批准的预售面积比销售面积多出2百多万平方米。观点：消费者继续观望，虽然促销风、降价风盛行，但是大多数消费者依然按兵不动，继续观望。长沙楼市发展趋势1、未来市场供应量依然巨大，市场竞争形势依然严峻据调查数据显示，未来三个月内将有
39、40个左右的项目或新品上市，预计推货量将达到250万平方米以上，加上目前340多万平方米的市场存量，未来3个月内长沙市场将有600多万平方米的市场放量，还有部分项目将集中推迟到明年上半年上市，加上今年预计400万平方米的市场存量进入明年的市场继续消化，全球性的金融危机所产生的影响也将对明年的长沙楼市产生较大的冲击,而调查研究，未来3个月市场的需求量不足200万平方米，因而可以预计，明年上半年的长沙市场依然不容乐观。2、长沙楼市整体价格将进一步拉低面对席卷全球的金融危机冲击、严峻的市场压力以及年关将至的销售压力等因素，未来三个月长沙楼市还将继续上演激烈的促销战，而前三季度一直按兵不动的部分中高端
40、项目将很有可能参与到这场战争中来，随着促销力度的进一步加大和促销面的进一步扩大，将导致长沙楼市整体价格进一步拉低。虽然国家政策有向房地产有利的趋势发展，但是明年上半年长沙楼市价格回升的可能性不大。3、国家政策将朝有利于房地产回暖的方向发展9月份央行两次降息及下调银行储备金利率已经露出政府救市的端倪，未来中央政府还将会出台一系列有利于房地产发展的救市措施，这将有利于促进房地产市场的回暖，最关键的是可以重新树立开发商和消费者对市场的信心。4、明年开发商的利润将进一步压缩去年高价拿地的项目将于明年陆续推向市场，由于市场行情一时难以好转，价格回升也需要时间，而由于地价较高，项目成本增加而导致开发商的利
41、润空间将进一步被压缩。5、部分客户有望解除观望面对开发商强大的促销攻势以及国家救市政策的陆续出台，部分观望已久而急于买房的客户将在年底前选择恰当的时机出手。而部分投资客户则会出于抄底心理而出手。 提交部门：策划部 整理：陈珊2008年10月7日附件1：参展楼盘信息一楼：精品楼盘区楼盘名称推盘时间推盘量在售产品情况房交会前价格房交会期间价格南山苏迪亚诺2008年6月3房104-1444房144-149洋房3380；联排5500；栋9000洋房均价：2800元/江临天下（长泰豪园期）未开盘（2栋已有预售许可证）1房52，2房89，3房126，4房148-起价：3398元/，均价：3600元/天赐良
42、园2008年4月86-一三6均价：4000元/均价：3300-3400元/博林金谷一期二批08年7月5日开盘,推220套二房72-82；三房88-116；四房一五6；五房一八7均价：4600元/均价：4600元/西子花苑2008年5月一八日开盘（二期二推）推出一八7套二房861一三，三房一三2一三7，四房162164起价4400元/，均价4900元/，最高价6一五8元/起价4400元/，均价4900元/，最高价6一五8元/三江花中城第三批推出4栋多层洋房，1栋16层纯板式小高层三房（一三4、一三6、140、147平方米）占50%；四房（一五1、一五5、172、174平方米）占50%均价：440
43、0 元/特价：3420元/（2房）滨江君悦香邸二期二批（2007年12月1日）84-一三5（2-3房）起价：4200元/；均价：4800 元/均价4800-4900元/平方米利海.米兰春天2008年6月90-一五0均价：3400 元/起价：2888元/ 均价：3200元/星城世家期2008年8月16日开盘（G6栋 F7栋）3房（一三0-140平方米）共38套；顶层复式 （204-240平方米）约8套均价：4600 元/起价：3980元/；均价：4388元/绿城桂花城（三期）三期80-290均价：5000元/均价：5000元/湖南三和医药物流中心2008年10月40-90均价:3800 元/均价
44、:3800 元/保利花园尾盘销售82-一五6均价：4200 元/均价：4200元/,选择不送车均价:3500-3700元/长房东郡2008年10年20日110套房源80-160起价：3800元/、均价4200元/起价：3800元/（1楼3房）均价：4200-4500元/和庄2008-9-26567套一房（58-60）54套占9.5%，两套（78-80）81套占14.3%，3房（89-95）432套均价：4300 元/均价：4300 元/西城龙庭二期2008年5月一房58共36套；两房（70-80）共200套；三房（110-一三6）共108套；四房（一三6）共1）共2套起价3800元/平方米；均价4450元/平方米；最高价5000元/平方米均价：3
