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1、z市z物业管理有限公司投资广场物业管理处工作手册2002-12-16第一节 概 述z投资广场物业管理处是z市z物业管理公司下属负责投资广场大厦物业管理的分支机构。z投资广场是由军沙商贸有限公司为业主兴建的一流商务主楼，占地面积35351平方米，共有建筑面积1.5万平方米。投资广场坐落于z市核心商务地带，占据着“地王中心”的显赫位置。毗邻投资广场的江津西路与武德路是z市东往西进的必经之路，使广场直通东西、畅达南北，是政府与商界相互沟通，零距离接触的接点，是中外客商在z投资兴业的窗口，是现代商务人士的聚集地和商务活动的中心。广场坐北朝南，气势恢弘。在外观设计上充分展示了现代最新建筑学的最高水准，使
2、广场以一种动态和立体的画面展示在z这个古老的历史名城之中。彰显其高贵身份的商务环境及广场内拥有的近8000平方米的绿地，使大厦保持了相对安静的办公环境和清爽的办公空间，体现了科技与绿色的和谐。广场主体建筑由两幢半椭圆形联体塔楼组成，楼高20层，地下1层。投资广场设计理念超前，在功能配置上，设有200车位的大型停车场、国际视象会议中心、商务中心、餐厅、公寓、咖啡厅、超市、卡啦 OK中心、私人会所、网球场等综合配套服务区；在硬件配套设施方面，大厦采用中央空调及名牌高速电梯，配有智能化管理系统、安全监控系统、消防报警系统等，并由专业化的物业管理公司提供与国际接轨的管理与服务，是一幢集商务、办公、银行
3、、证券、餐饮、住宿、娱乐为一体的多功能、现代化的商务中心。投资广场物业管理处下设保安队、保洁队、维修队、综合办公室，全面负责大厦的保安、保洁、物业维护、租户入驻等日常管理。我们的理念：提供至善至美的服务，打造二十一世纪经典商务大厦！让我们携手奋进，共同努力，将z投资广场建设成为一座品味高尚、格调高雅的文化之都、艺术之都、商务之都。第二节 人事架构第三节 岗位设置岗位设置与人员安排表物业管理处人员编制（共37人）岗 位人员编制职责概述物业管理处办公室（共4人）主 任1人副 主 任1人信息档案管理1人物管接待1人保安队（共16人）保安队主管1人保安队队长1人保 安 员14人保洁队（共8人）保洁队主
4、管1人保 洁 员7人维修队（共9人）维修保养队主管1人电脑主管1人维修人员7人第四节 岗位职责一、管理处主任职责在公司总经理的领导下，带领管理处员工对大厦实施全面的管理，保证大厦的环境舒适优美，机电设备完好、运转正常、水电供应正常、向租户提供五星级商务办公环境。具体职责：1. 坚决执行党和国家的各项方针政策、法律法令、有关物业管理的规定、政策以及公司的有关规章制度。2. 通晓有关物业管理、市容卫生、消防管理等法规，以及创建模范文明商业区的标准和条件，组织全处的人员学习政治时事、业务知识、坚持依法管理与主动服务相结合的原则，搞好大厦管理各项工作。3. 根据统一管理与专业分工负责的原则，领导全处人
5、员对大厦 的验收交接、环境卫生、庭园绿化、安全防范、公共设施、供水供电、保安保卫、交通管理、费用收支及行政事务等到各项工作实施全面的管理，完成公司下达的各项任务指标。4. 熟悉大厦的楼宇分布、楼宇结构、单元户数、公共设施、机电设备和住户的基本情况，制定切实可行的管理措施。5. 制订本处工作并组织实施，定期检查、监督、查处违章、提出改正措施。6. 负责处理租户对本处工作和管理人员的投诉、不拖延、不推诿，搞好与住户的友好关系。7. 加强本处员的团结协作，公正、公平地评价员工的工作和奖惩员工，关心员工的生活福利，调动员工的积极性。8. 重视业主委员会建议，自觉接受业主委员会和租户的监督。搞好与居委会
6、、派出所等有关部门的友好关系，争取各方面的理解和支持，共同搞好大厦的各项工作。9. 配合有关部门做好安全防范和计划生育等工作。10. 完成公司交给的其他工作。二、会计岗位职责会计在物业公司经理和公司财务部领导下，负责大厦管理处经济核算和各种费用的收支。1. 严格执行财务制度。2. 熟悉大厦的户数和面积，以及管理费、水电费等收费标准和计算方法。3. 熟悉掌握记帐原则和方法，建立健全各种台帐，并于每月25日前做好上月财务核算、报表、对帐工作，做到帐目清晰、手续齐全、帐帐相符、帐表相符、日清月结、准确无误。建立健全财务档案。4. 做好管理处的财产、用具的保管和登记工作，保障管理处公有财产不流失。5.
7、 定期分析资金往来及运用情况，监督管理处合理使用资金。6. 审查员工工资和奖金的发放。7. 完成管理处主任交办的其它任务。三、出纳员岗位职责1. 负责管理处现金、银行存款的收支、管理、记帐、结算工作。2. 熟悉大厦的户数和面积，以及管理费、水电费等收费标准及计算办法。收缴各种管理费并开具收据，做好收费的统计、核算工作，做到及时、不重不漏，收费率达100%。3. 熟悉掌握出纳帐的记帐原则和方法，建立健全现金，银行存款日记帐和其它帐目，定期核对，做到帐目清晰，手续齐全，帐帐相符，帐表相符，日清月结，准确无误。4. 严格执行财务制度，收付款项均与会计填制的记帐凭证相符并经管理处主任批准，不得挪用公款
8、或私自借支。5. 负责管理员工考勤情况汇总，及时发放员工工资和奖金。6. 购买管理处日常办公用品和员工劳保用品，并负责登记和发放。7. 完成管理处主任交办的其他任务。四、信息档案员岗位职责信息员在公司经理的领导下，负责本部门档案及管理处较重要档案的管理工作，保证档案的准确性、系统性和完整性。1. 认真贯彻执行管理处的方针政策和规章制度，完成职责范围内的各项工作及临时性任务。2. 及进准确的做好电脑系统的数据录入工作，对电脑系统的数据登录的准确性负责。3. 负责管理处的文件打印和操作员的培训。4. 对电脑的系统设计、程序运作和数据流向进行分析和检查，提出改进意见。5. 认真收集管理处电脑系统所需
9、的技术资料。6. 制定电脑系统的技术使用手册。7. 负责电脑外部设备系统的维护和保养。8. 了解其它部门对电脑工作的意见和建议，定期汇报。9. 负责管理数据查询、统计表为有需要及有权限的人员提供服务。10. 宣传档案法，做好各种门类和各种载体（纸、相片、胶卷、磁带、磁盘）文件材料的形成、积累、归档、修改补充和复印工作。11. 熟悉档案管理暂行办法管理工作，做好日常借阅管理工作。12. 参与承办各类档案的鉴定、销毁工作。13. 具体确定文件材料归档范围和保管期限的划分。14. 保证安卷质量完好；保证案卷材料组合排列的条理性；保证案卷规格形式合科有关标准要求；案卷装订结实美观。15. 负责各类档案
10、的分类编目和提供利用工具。16. 对所管理档案的丢失、损坏、汇密负责。17. 在管好档案的基础上，兼管本部门科技图书资料工作。18. 资料员应熟悉企业档案归档范围，懂得分类编目，服务周到，书写端正，字迹整齐。19. 完成上级交办的其它任务。五、物业接待员职责1. 负责接待进入大厦的客人咨询，引导客人到所需到达的楼层。2. 保持举止午体，注意与租户建立良好关系，树立物业管理处形象。3. 负责对来访客人的询问、登记，拒绝衣冠不整或恶意骚扰者进入楼层。4. 负责接待租户对物业管理的投诉，并协调妥善处理，将投诉处理情况每日汇总报物业管理处主任。5. 经常对租户进行访问，并及时了解租户需求及对物业管理的
11、意见，并汇总报物业管理处主任。6. 负责督查大堂保洁及保安人员的工作，时刻保持大堂的洁净和秩序良好。7. 认真完成物业管理处主任交办的其它任务。六、保安部各岗位职责1保安经理职责1) 负责制定公司的治安、消防年度、季度工作计划，做好保安部年度预算报告。2) 负责维持公司内部秩序，预防和查处治安事故，协助、配合国家公安部门侦破有关治安和违法犯罪案件。3) 妥善处理宾客有关安全方面的各种投诉。帮助客人寻找在公司丢失的物品，努力改造良好的治安环境，让宾客具有安全感。4) “四防”（防火、防盗、防破坏、防治安灾害事故）为中心的安全教育和法制教育，定期检查“四防”设施，增强全员的安全意识和法制观念。5)
12、 主动督促检查公司各重点部位的“七合格”工作；协调各有关部门严格落实“七合格”要求，确保重点部位的安全。6) 负责制定夜间安全值勤、巡逻程序和要求，组织夜勤干部、员工逐项落实，确保公司夜间财产、人身安全。7) 负责完善、制定公司昼间、夜间各类钥匙的管理规定，定期检查执行情况，发现问题，及时纠正和报告。8) 负责制定保安监控的管理规定和操作程序，确保公司监控范围内的防火、防盗安全。9) 适时完善、健全公司的安全应急措施，并负责督促属下严格执行和演练落实。10) 定期检查各项保安措施，并做好记录，确保消防设备、设施完好，以备查考。11) 及时督促检查各部门对“谁主管，谁负责”责任制的执行12) 情
13、况，协助各级责任人做到管好自己的人，看好自己的门，办好自己的事，确保安全工作落实。13) 组织好本部门的分工协作，每日召开部门当值保安干部、领班例会。14) 负责对保安部干部、员工的培训、考核、评估工作以及聘免和推荐。15) 做好本部门员工的思想工作，关心员工生活，提高业务水平。16) 参加行政部召开的部门经理会议，定期向总经理和领导汇报工作。17) 成上级交办的其他任务。2保安队长职责1) 协助保安部经理检查公司各要害部位、重点安全部位安全制度、安全措施的贯彻落实情况，发现问题，及时提出改进建议和整改措施，报保安部经理同意，组织整改工作，确保公司各要害部位的绝对安全。2) 协助保安部经理督导
14、治安、消防、警卫等各级人员的工作，随时分析存在的问题，提出改进建议，消除事故隐患，提高安全管理水平。3) 据保安部经理的安排，督促公司各部门落实安全管理岗位责任制，分析存在的问题，及时提出改进意见，促使各部门加强安全管理，确保公司及客人的人身与财产安全。4) 根据保安部经理安排，做好安全培训的组织工作，提高公司员工安全意识。5) 完成保安部经理交办的其他工作任务。3保安员职责1) 全体保安员要树立高度的责任感和事业心，忠于职守尽职尽责，争做优秀员工。2) 认真学习酒店的各项制度和部门规定，严于律己、克己奉公，认真学习法律知识，加强法律观念，遵纪守法。3) 按时上下班，不迟到、不早退、不擅离岗位
15、、工作时间不办私事，不得利用工作之便进行违法犯罪活动。4) 上班着装整齐，仪容端庄，精神饱满，坚持文明礼貌执勤，严禁打人骂人、侵犯他人人身权利。不做有损酒店形象的行为，处事机智迅速果断，按章办事。5) 敢于与一切不良行为作斗争，发现违法犯罪分子积极奋勇擒拿。6) 上下班交接手续要清楚明了。7) 积极主动维护酒店院内的治安交通秩序，做好“五防”（防盗、防火、防抢、防破坏、防治安灾害事故）工作。4。消防管理员职责1) 熟识酒店防火及灭火设施、设备的操作和有关防火、灭火知识。2) 严格执行国家有关消防的法律法规，做好酒店全体工作人员防火知识教育和消防培训工作。3) 负责制定酒店防火安全条规，制定防火
16、、疏散和灭火工作计划。4) 协助各部门制定防火安全计划，并检查落实酒店各部门防火管理制度。5) 督促工程部对消防设施进行维修保养，确保灭火器材及设施在应急时能正常启用。6) 负责调查一般火灭事故，并写成书面材料上报及存档，并以此作为日后培训的教材。7) 负责协助酒店新建和改造工程消防设施的呈报审批手续及监督施工现场的防火工作。8) 负责防火、监控专业人员的业务培训及日常工作考核。9) 负责编制酒店义务消防队的灭火培训计划及组织培训。10) 配合公安消防部门进行防火安全检查，发现隐患及时协同有关部门进行整改。11) 每周呈报防火安全情况报告并存档。12) 负责对酒店用火部门的安全监督，并做好现场
17、督导检查。13) 负责对酒店各种危险品的监督管理，检查防火、防爆工作的落实情况。14) 参与酒店定期消防检查工作。15) 参与定期的安全会议。16) 执行及有效完成上级指派的其他工作任务。5门口保安员岗位职责1) 维护好大门口的交通秩序，引导车辆的行驶和行人的过往，保障车辆和行人安全，使门前畅通无阻。2) 高度警戒，发现精神病患者和衣冠不整者以及形迹可疑者，要坚决拦阻不让其入内，严格把好第一关。3) 对来店的客人要彬彬有礼，无论是步行还是乘车来的宾客都要表示欢迎，对贵重来宾或领导要敬礼以示尊重。对乘车来的客人要协助迎宾员照料客车人下车。若客人要求将车停放在停车场时要引到适当的位置停车，若没有车
18、位要向客人或司机解释清楚，并介绍客人将车停在附近的公共停车场。4) 有旅游团入店时，若需疏通车道或有欢迎队伍，要在客人抵达酒店前十分钟疏通好车道和停车位置，做好迎接旅游团的安全准备工作。5) 对带有危险品、易燃品、易爆品入酒店的客人要劝其交保安部代为保管。6) 对离店的客车人要表示欢送，欢迎他们下次再光临。对带大件物品离店的客人要有礼貌地进行查询，对实属于客人的行李者要予以放行，并帮助行李员将行李搬上车。7) 保安员要不断学习，钻研业务，关于根据酒店的特点进行判断，以便提高工作质量。8) 着装整齐，精神饱满，仪态大方，对客人的询问要热情、礼貌、周到，使宾客称心满意，严禁用粗言恶语对待客人。9)
19、 保安员要切实做好门前的警戒，特别是夜间警戒。要注意车辆和行人的安全，人多时要注意防止失窃，防止在大门口周围闹事、斗殴，要疏通交通，保证门前的安全，对夜间23：00以后开出的车辆要严格把好验证前，一定要做好“三对照”：对照驾驶证；对照行车证；对照身份证。发现手续不齐和可疑情况要及时报告和记录。6大堂保安员职责1) 大堂是客人出入酒店的必经之地，人多，情况复杂，保安员必须注意客人的动向，细心观察，保证酒店和客人的生命财产安全。2) 认真履行自己的岗位职责，保持高度的警惕，协助总服务台办理入住或离店手续，防止客人的行李被人顺手拿走。3) 维护大堂的秩序，对在大堂发生争吵、大声呼叫、到处乱串的客人要
20、立即上前进行婉言劝说和制止，使其离开，保持大堂的高雅肃静。4) 对大堂的一些公共设施要注意保护，不准客人随意敲击和损坏，大堂设有宾客休息沙发，不准有人躺在大堂宾客休息沙发上，保持大堂文明的环境。5) 夜深时要加倍警惕，注意警戒，对24：00以后进入大堂的客人要进行认真观察，发现可疑人员应上前盘询和登记报告。6) 要防止客人在大堂乱丢、乱吐、乱蹲、乱坐，发现此情况应立即劝阻。7) 有小孩在大堂追逐打闹、玩耍，衣冠不整的客人进入大堂时，要及时劝阻。8) 不得在大堂找服务员或无关人员聊天，影响正常工作。9) 不得擅离职守，对客人的询问要热情礼貌、周到，使客人称心满意，严禁用粗言恶语对待宾客。7停车场
21、保安员职责1) 认真学习酒店的各项制度和部门规定，认真学习法律知识，增强法制观念，遵纪守法，廉洁奉公。2) 积极维护好车场交通治安秩序，做好防火、防盗、防偷、防破坏等工作，切实把好安全关。3) 对进入车场的车辆要指明停放地点，验明车况是否完好，如反光镜、车灯等明显部位及货物数量和其他情况，做好详细记录，认真填好表格，然后告知车主让其当场验证，同意属实签名后方可接收。4) 做好对入车场停放车辆的收费工作，车走收费并注销。如有损公肥私，利用自己工作方便谋取私利，一经查获将按情处罚。5) 对开出车场的车辆要仔细、认真地做好验证工作，在情况属实时才可放行，如验证发现手续不齐和可疑情况，要立即进行查询、
22、拦阻和及时报告。6) 不得在车场学开汽车、骑单车、骑摩托车，不得让无关人员在车场停留。7) 夜班值勤时要加强警戒，特别是23：00以后开出的车辆，认真做好检验工作，把好验证关，一定要做到“三对照”：对照驾驶证；对照行车证；对照身份证。发现手续不对和情况可疑，应及时进行阻拦和报告。8巡逻保安员职责1) 认真履行自己的职责，事故苗头及时发现，清除隐患，确保酒店和他人安全。2) 加强对重要区域的巡逻，发现可疑情况，应视情处理或及时报告当班队长和经理。3) 在楼层巡逻时要检查客房安全管理情况，有否不安全因素，楼层通道、电插座、墙护板等是否安全。4) 对违反酒店规定，在楼层或客房闹事、斗殴、损坏客房设施
23、者先劝其冷静或将其带到保安部酌情处理。5) 楼层若发生事故，如火警、盗警、凶杀、爆炸等等，要迅速组织客人疏散和保护好现场，立即进行处理，防止事态扩大。6) 保安员不得借工作之便使用客房设施，如到客房睡觉、看电视、听音乐、打私人电话、和客房服务员闲聊等。7) 保护酒店花圃里的花草树木、园林建筑不遭损坏，对践踏草坪、采花折树的人要进行干涉、制止和处理。9。监控室值班员职责1) 监控员应按时上下班，当值时不准睡觉，不得擅离岗位。2) 监控员必须严格按照规定时间、范围，集中精力严密观察，对异常可疑情况作好记录并录像。3) 监控员应根据他人提供的情况及从屏幕中观察到的可疑情况，进行定时、定位、定人及时录
24、像，并做好记录。对电话报案及发现刑案、治安案件、火灾、事故等应迅速按照程序上报处理。4) 监控员在当班时不准做与工作无关的事，严守工作纪律。监控室禁止无关人员入内，其他部门确因工作需要来监控室的人员也应作好登记。5) 监控员应爱护使用的设备，以延长机器的使用寿命，不得擅自拆装设备。6) 在当班时主动做好监控室的清洁卫生工作，保持整洁。严禁在监控中心吸烟。7) 监控员上下班时，要严格执行交接规定。8) 监控室所监控范围及摄像监视头的开关时间均属保密，严禁外传，更不准向无关人员介绍监控情况。9) 严格遵守监控设备操作程序，禁止调整改动工控计算机系统。七、保洁队各岗位职责1保洁队主管职责1) 负责物
25、管处分管的公共区域的卫生区域卫生工作。2) 督促及指导各下属领班的工作，检查各领班是否切实执行物3) 管处的各项指令。4) 不定时巡查各公共区域的卫生状况，发现问题及时解决。5) 严格控制各清洁剂的使用，并认真督促属下员工正确操作各6) 种清洁工具。7) 负责制定每月排班表及每日盘点、消耗统计。8) 注意检查属下员工在酒店政策、人员及工作纪委等方面问9) 题，并及时向物管处汇报、负责。10) 熟悉各种清洁剂的性能、功效、掌握各种清洁机械的使用维11) 修、保养方法等，掌握各类污渍的祛除方法。12) 具有较高的专业技能与较强的培训、管理能力。2保洁队领班职责1) 负责公共区域的卫生工作。2) 负
26、责分配、指导、检查及督导下属公共卫生清洁工作。3) 合理使用分发配给的工具和洗涤机械，熟悉并了解各种4) 清洁剂及清洁机械的使用。5) 勤巡查，发现问题及时处理，并及时向上级汇报，同物6) 管处保持密切联系，及时向下属员工传达各人员工作指令及信息，如有关的通告内容。7) 上级对工作的评价及要求等及时纠正及讲解下属员工在8) 酒店规章制度等方面的问题，认真做好工作日记。9) 直接向公共卫生的主管负责，要求正确掌握，了解各种10) 清洁污渍的去渍方法及各种清洁机械的使用，如吸水机、抛光机等。11) 具有较强的指导及培训能力。3玻璃/地毯清洁工工作职责1) 负责酒店范围内的地毯、沙发的清洗及保养。2
27、) 负责酒店内外玻璃门、窗、镜、墙面等的清洗工作。3) 负责由保洁队领班所安排的定期性清洗地毯的工作及对所4) 分配的工具，在工作期间须负完全责任，随时听从临时任务指派。5) 某些属高空作业的工作，和某些具有腐蚀性的清洁剂及比例6) 方面等，应特别注意安全方面（如安全带、胶手套等的使用）。7) 熟悉掌握清洗方面的技巧。4清洁员工作职责1) 负责清洁公共卫生区域，包括大堂、各办公室、各餐厅、客用洗手间、员工洗手间、各通道、走廊、电梯等的卫生清洁工作及其它临时指派的任务。2) 服从上司的分配、工作认真细致、一丝不苟、尽职尽责。3) 能熟练使用各种清洁剂及清洁机械，成为工作“多面手”。4) 具有较强
28、的服务意识，做到眼快、手快、腿快，随时保持各自清洁卫生。八、维修队各岗位职责1维修队主管职责1) 坚决贯彻执行公司物业管理处的指示，直接物业管理处主任负责。2) 对维修队所有人员和设备全权管辖和调配。挑选和配备下属各岗位管理人员。培养、巩固骨干队伍，切实保障动力设备的安全运行与装修设施的完好。尽最大的努力，以最低的成本开支保持公司高格调水准。3) 制订下属过岗位规范及操作规程，督促检查下属严格执行岗位责任制度、操作规程及设备检修保养制度。4) 深入现场、掌握人员和设备状况，坚持每天作如下检查：审核运行报表，掌握能耗规律，发现异常，分析原因，及时采取节能措施。审阅各系统运行监测技术参数，发现偏差
29、，及时修正。现场巡查下属岗位纪律及工作状况，了解员工思想，发现不良倾向及时纠正。现场巡查重点设备运行技术状况，发现隐患，立即与有关班组组织力量消 除；发生影响营业的重大故障，立即组织力量尽快处理。现场检查重要维修工程及增改工程的工作质量与进度，发现失控及时采取措施。现场巡查主要公共场所动力设施，发现问题及时组织维修。5) 审定下属班组工作计划，统筹工作安排与人力调配，检查计划执行情况。6) 组织制订设备更新、改造工程计划，重大维修保养计划，备件购进计划，并组织实施。7) 根据营业要求与科技发展状况，经常征询一线业务部门意见，不断改进原设计缺陷，大力支持下属进行技术改造，使动力设备日渐完善。8)
30、 深入了解下属管理人员和员工的思想状况，及时纠正不良倾向，经常对下属进行职业道德、服务意识教育，培养员工公司责任感。9) 编制培训计划，定期对管理人员进行培训，提高管理水平，把维修队建设成为一支高素质、高技术水准、高效率，高服务质量的队伍。10) 审核下属员工考勤，做好技术档案管理工作，督导下属做好设备维修、故障处理、零部件更换记录，每月交资料员整理归档。11) 掌握科技发展动态，认真推广新技术，改造不合理的设备，完善设计和施工遗留的缺陷；对所属系统的重大改造工程参与设计，提出与原系统匹配的可行方案，监督外协施工，验收施工质量。2维修队领班职责1) 模范执行岗位责任制、操作规程、员人守则和各项
31、规章制度，承上启下，及时完成各项工作任务。2) 管理好、使用好本班负责范围的设备，使设备经常处于良好的技术状态，优质高效、低耗、安全运行，是班组主管的首要责任。对管辖设备要严格做到三干净：设备干净、机房干净、工作场地干净；四不漏：不漏电、不漏油、不漏水、不漏气；五良好：使用性能良好、密封良好、润滑良好、紧固良好、调整良好。3) 主管是一班人在工作上、技术上的带头人，是班组的骨干，应具备良好的思想作风，工作以身作则，技术精益求精，协助经理作好班组管理工作，解决技术上的疑难问题。4) 做好日常工作安排，做到维修迅速及时，保证质量，不留问题，设备发生故障时，有效组织力量抢修，保证公司的正常营业。5)
32、 负责制订本班设备的年月检修计划和备品备件计划，报经理审核，并负责检修保养计划的实施。6) 做好本班设备的技术档案。设备维修、故障排除、更换零部件情况应清楚的记录在班组档案，每月交经理审阅。7) 做好班组人员考勤和维修台帐，每月报办公室汇总。3电梯工岗位职责1) 遵守公司的各项规章制度，按时上下班，当班时间不得在机房会客，不得无故离岗、串岗。2) 密切监视和掌握各机的运行动态，及时做好需变动的电梯运行方式的调度、管理工作，以适应客流量的需要。3) 按时完成分管设备的定期保养项目和当班分配的维修工作任务。4) 机房当值人员接到报修项目应立即与外出维修的班组人员联系，尽快到位检修，恢复正常，同时做
33、好电话记录。5) 当值班人员遇到运行中的电梯出现紧急情况，首先应保持镇定，立即报告领班主管并通知当班外出作业人员迅速回岗，按应急处理办法进行处理。6) 交班时，应交代清楚各机运行情况；接班者应按规定巡检时间对各机房、各梯进行异声、异味、乘感、照明及内选指示等项目检查，如有异常情况应协同维修好才能交接班。7) 填写“工作日报表”并做好值班室清洁卫生。4中央空调运行工岗位职责1) 对当班空调水系统运行负有全部责任，值班人员必须按巡检制度定时对外界及各空调区域的温度、相对湿度进行监测，根据外界天气变化及时进行空调工况调节，努力使空调区域的温度、湿度符合规定的数值范围。2) 值班人员必须掌握好设备运行
34、的技术状况，发现问题立即报告领班，并立即进行抢修。3) 当班空调设备运行由领班负责主持。主机开、停由领班负责或指定人员进行操作。4) 按保养规程做好所分管的设备日常及月度保养工作，确保重点设备经常处于良好的技术状态。5) 当班值班人员必须按要求做好运行记录。6) 值班人员必须严守岗位职责，服从指挥。严守操作规程，对安排的工作负责，不得擅离职守。5空调维修工岗位职责1) 坚守岗位，服从指挥，对主管和领班安排的工作负责。2) 严格执行安全操作规程，保证维修质量，按时完成任务。3) 发生故障时积极抢修，应急故障未处理完毕不得下班。4) 认真学习专业知识，熟悉设备结构、性能及系统情况，以求判断故障准确
35、，维修快捷。5) 维修人员违反制度，拖延时间，修理质量低劣造成影响营业或损坏设备，追究当事者责任。6水系统巡检工岗位职责1) 巡检人员对当班水系统及其巡检范围设备的运行负直接责任。巡检人员必须按巡检制度规定的时间及巡检路线进行认真的巡检，并做好记录。2) 巡检人员必须掌握整个水系统及其设备的运行状况，发现问题及时报告领班主管。3) 执行领班及主管的指令，遵守员工守则，严守操作规程，当班时间不可擅离职守。4) 按保养规程做好责任范围的设备保养工作。5) 接班人员必须准时到岗，到岗后十分钟为交接班时间。认真履行交接班手续，系统及设备运行状况未交代清楚不交班；应急故障未处理完毕不交班。6) 认真学习
36、专业知识，熟悉设备性能及系统情况，判断故障快捷准确，处理迅速及时。7机械维修工岗位职责1) 坚守岗位，服从指挥，对领班安排的工作负责。2) 严格执行设备保养制度及操作规程，遵守员工守则及各项规章制度：保证工作质量，按时完成任务。3) 接到日常维修通知要迅速及时到位，维修完毕及时返回班组待命。4) 发生故障时服从调动，积极进行抢修；应急故障未处理完毕，人手欠缺时不得下班；交接班必须将维修情况交代清楚才能下班，确保公司正常营业。5) 认真学习专业知识，熟悉设备结构、性能及系统情况，做到判断故障准确，维修快捷。6) 维修人员违反制度、拖延时间或修理质量低劣造成影响营业或设备损坏，追究当事人责任。8配
37、电电工岗位职责1) 严格遵守公司员工守则和各项规章制度。2) 努力学习技术，熟练的掌握本公司供电方式状态、线路走向及所辖设备的原理、技术性能及实际操作。3) 努力做好设备的维护保养工作，做好防小动物工作，确保安全运行。4) 坚守岗位定期巡视电气设备密切监视运行情况，正确抄录各项数据并填好报表。5) 对来人来电报修及时登记，填好派工通知单通知维修班前往处理，并做好每日工时材料统计工作。6) 值班长负责安排电工日常维修工作。7) 发生事故时，值班人员应保持冷静头脑，按照操作规程及时排除故障。8) 事故未排除不进行交班，应上下两班协同工作，一般性故障应交代清楚并做好记录。9) 按规定的时间做好值班室
38、内外清洁工作。9维修电工岗位职责1) 严格遵守员工守则和各项规章制度。2) 努力学习技术，熟练地掌握电气设备的原理及实际操作与维修。3) 制订所辖设备的检修计划，按时按质量地完成，并做好记录表格。4) 除完成日常维修及计划维修任务外，有计划地其他工程任务。5) 出现事故时无条件地迅速返回机房，听从值班长的指挥。6) 日班维修值班负责灯泡备品清点，发现不足要及时补充。7) 严格执行灯光管理制度，中班巡灯者上下班时要负责交接班。8) 交班时发生故障，上一班必须协同下一班排除故障后才能下班，配电设备发生事故十不得离岗。9) 每月进行一次分管设备的维修保养工作。第五节 工作程序一、 保安队工作程序（一
39、）巡逻操作程序1巡逻路线的制定巡逻路线及巡逻工作职责由保安部经理制订，巡逻工作由警卫组长安排巡逻力量和人员，并对巡逻人员工作情况进行考核。路线制订原则，一是要切合实际，覆盖面广、范围大，符合公司对外控制和治安管理要求；二是定点不定线，制定中选确定必须途经的点（要害部位），如配电间、锅炉房、冷气机房、冷冻、木工，电工间、仓库（物料、食品、贵重品仓库）、边门、车库（职工停车、客车库）、职工更衣室、消防通道、屋顶、布件间、商场部、客房区域等。然后确定路线，可分三路。每条线路上下、内外、重点非重点分别搭配，制作线路图。有时按季节治安情况和特殊工作要求，划分出一段时期内需要重点行进保安巡逻加强控制的区域
40、，短时间内反复途经重点巡逻点，巡逻中交叉使用，三是定点定线原则。2巡逻力量的组织警卫组长根据巡逻路线、巡逻密度、巡逻内容的确定、巡逻组的配各、巡逻人员的搭配、巡逻人员的编组，分早、中夜三班。夜班每组必须2人以上。3日常巡逻路线1) 对公司外围的巡逻：确保停车场秩序，维护车流安全，维持高峰时沿街交通秩序。2) 对公司外围进出口通道的巡逻：检查边门通道畅通，大堂进出门周围人员，消防应急门安全装置、门锁。3) 对公司后区巡逻：查看职工更衣室和浴室，检查更衣箱及时出职工，查看职工停车场、检查车锁、停放情况。4) 对要害部门的巡逻：查看配电间、冷气机房、锅炉房，仓库、冷库、电话机房、布件间运转情况、安全
41、装置、门锁等。5) 对公司内部公共区域的巡逻：检查商场、总台、收银处、消防通道、财会室、理发室、商务中心、闭路电视室、电梯等，以确保安全。6) 对客房区域的巡逻：检查楼面值班、客房门、通道、进出人员，以确保住店客人的安全。4巡逻要求1) 上岗前检查和配带对讲机，夜间巡逻根据需要，还须配带械具。确保器材完好，接受领班工作安排，了解巡逻路线和当天工作要求。2) 根据工作要求，按规定路线和时间进行巡逻，作好巡逻记录和到位点签到记录。3) 发现可疑的人、事、物及不安全因素，要及时用对讲机与监控室报告，并采取措施，严密监视。4) 巡逻时有礼、有节，规范服务，文明执勤。5) 夜间巡逻发现安全防范漏洞，既要
42、及时处理，采取临时性措施，又要作好记录，及时报告，督促有关部门予以整改和落实。6) 下岗前检查器械使用情况，写好工作记录和交接。（二）现行违法犯罪行为的处置程序1报警公司内发生打架斗殴、酗酒闹事、流氓滋事、盗窃、抢劫、卖淫嫖娼、聚众赌博、吸毒、贩毒等现行违法犯罪案件和行为时，保安人员和服务人员应立即通知保安部，专职保安人员应立即到位，根据不同情况先采取相应的措施，防止事态的发展。2制止违法活动专职保安干部对现行违法犯罪行为根据案件性质和案情轻重缓急，及时通知公安部门到场处理，并做好预警处理。3协助取证1) 对被害人、当事人做好陈述笔录。2) 找寻目击人、报告人和在场公司服务人员做好询问笔录。3
43、) 保安人员做好工作记录和陈述笔录。4) 保安部做好工作记录和汇总记录，交公安部门作证据，办好移交手续。5) 协助公安部门做好被伤害人员的验伤、治疗。6) 清点公司损失数量，列出估价单，交公安部门处量。4现场的保护1) 分析现行安件，确定是否有现场，是否需要加以防护。2) 划定现场范围，包括主现场和与主现场相关的区域 。 3) 对现场设置防护线、隔离栏，并设置醒目标志。4) 确定保安干部带领若干名安保人员负责现场看护，防止无关人员进入，直至公安人员到场勘查。5) 作案工具和与案有关的物品等重要物证要注意寻找和保护好，防止遗失或挪离现场遭到破坏，待公安人员到场后及时予以提供。6) 看护时，安保人
44、员同时注意现场中的水、电、煤设施，对被案犯破坏后可能发生变化的设施危及公司和客人安全的，要有专业人员及时予以修复或应急处置。5人犯移送公安部门到达后，除安排安保人员专人看管当事人、现行违法犯罪分子外，还要协助公安人员进行现场调查，调查结束后由公安人员将人犯押解公安部门。治安紧急情况的处置方案，如图：发生紧急情况，打电话：“”或“”立即报告保安部办公室 安保值班干部报总经理室或总值班，并作出报案决定。保安部派员到现场，初步了解事件性质一般轻微情况自 查 由保安部作出处理结果在公安人员到店前，采取处置措施了解情况，控制局面，维护公司秩序，保证正常营业保安部派员保护现场，并协助公安部门搞好调查工作保
45、安部向总经理室报告处理结果做好情况记录（三）内部违法犯罪案件的侦破1受理报案公司保安部门是公司内部案件受理的主管部门，对发生各类内部案件，及时配合公安部门取证和查破。专职人员或服务人员接报后，应立即通知相关部门服务人员到现场进行保护，不准无关人员进入，同时做好自诉报案或知情人陈述报案笔录，请客人详细叙述案件过程。对失物或失窃，还要记录物品名称和数量，特征等。接报后要查阅保安部拾遗记录，并与前台等有关部门查询，确认无人认领条件下启发帮助客人回忆失物过程，在现场不被破坏的情况下仔细复查行李物品，房内其他部件，需征得客人同意，以认定案件是否成立，并及时向公安部门报告，进行现场勘查和案件调查。2配合案
46、件调查1) 对作案现场的调查，安保人员包括当班服务员，在公安人员勘查现场完毕之前不能擅离，保证勘查工作顺利进行。2) 经勘查，公安部门认为有内部作案可能的，保安部门要积极开展内部排队调查，从中发现嫌疑人，重点是要排被公司辞退、解雇的职工，较长时间在外情况不明的，列了名单配合公安人员开展调查工作。对排出的嫌疑人员，除外调外，还应逐一接触，弄清疑点，本着否定一个排一个原则，认定有根据，否定有说法。3) 做好相关场所进行伏击守候，及时查获继续作恶的内部违法犯罪分子。4) 做好宣传发动工作，积极依靠公司职工，有目的，有计划的摆疑点，排线索；同时进行法制宣传教育，形成强大的政治攻势，敦促违法犯罪分子坦白自首。3案破后的工作案件侦破后，除协助公关人员做好证据整理、归类，人员处理外，对发案部门、部位及规章制度要认真分析，总结经验教训，寻找安全保卫工作中的漏洞和薄弱环节，形成案侦情况和经验教训的专题材料报公司领导和分管领导，提出整改意见，督促相关部门尽快整改。在调查、侦破案件材料中要选出重点复印和正本归类装订，形成档案保管。（四）大堂内安保人员工作程序大堂内保安人员工作程序：客人闹事可疑人物未经许可的参观、拍照员工违纪现象
