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1、万祥御龙湾项目定位发展战略报告WANXIANG DIJINWAN XIANMU DINGWEI JI FAZHANGZHANLIU BAOGAO第一部分（PART A） 沈阳市房地产市场总体情况分析一、沈阳市概况 沈阳是辽宁省的省会，东北地区的经济、文化、交通和商贸中心，中国的工业重镇和历史文化名城。沈阳现辖九区一市三县，总面积1.3万平方公里，市区面积3495平方公里。总人口720.4万人，市区人口506.6万人。沈阳位于北纬 41115l-43213 ，东经 l22259-1234824 。地理位置：位于辽宁省中部。在东经122度25分9秒至123度48分24秒、北纬41度11分51秒至4
2、3度2分13秒之间。以沈阳为中心的 150 公里的半径内形成了鞍山、本溪、抚顺、辽阳、铁岭、营口等世界上罕见的城市群。大连港、营口新港、锦州港距沈阳不超过 400 公里。交通区位：沈阳是联系东北地区和关内的交通枢纽，铁路密度居全国之首。沈山、长大、沈丹、沈吉等六条铁路汇集沈阳并通向四面八方。公路总里程5080公里，由沈阳至北京、沈阳至大连、沈阳至抚顺、沈阳至本溪、沈阳至长春以及绕城高速公路和二环路构成的环绕沈阳，连接海港、空港的“三环五射”高速公路网已经形成。民航从沈阳过港航线有67条，通往国际及国内各大中城市气候特征：沈阳属北温带半湿润大陆性气候，受季风影响，降水集中，四季分明。全年平均气温
3、 8.30C ，最低气温零下 28.5C ，最高气温 36.1C ，年降水量 501.5 毫米，无霜期 l83 天。历史文化：沈阳因地处浑河(古称沈水)北岸而得名。公元前300年(燕昭王十二年)建立候城，沈阳建城已有2300余年。沈阳素有“一朝发祥地，两代帝王都”之称。1625年，清太祖努尔哈赤迁都于此，更名为盛京。1636年，皇太极在此改国号为“清”，建立清王朝。1644年，清军入关定都北京后，确定盛京为陪都。1651年设立奉天府。1945年复称沈阳市。 城市荣誉：国家环保模范城市、国家森林城市、沈阳跻身2004年“中国十大最具经济活力城市”行列、沈阳故宫、昭陵、福陵被世界遗产委员会确定为“
4、世界文化遗产” 、“中国历史文化名城” 、“国家环境保护模范城市”、 2004 年 CCTV 评选的全国十大“最具经济活力城市”、2004 年国家环保总局公布的全国十大”安静城市”、 2004 年国家统计局公布的全国十大“综合实力百强城市” 、 “中国优秀旅游城市” 、“国家园林绿化城市” 、“全国科教兴市先进城市” 、“全国双拥模范城市”、沈河区被国家评为“全国投资环境诚信安全区”、沈阳被国际园艺者协会（ AIPH ）确定为 2006 世界园艺博览会举办城市。二、沈阳市总体社会和经济发展概况2.1综合实力明显提升、未来成长性高。2005年地区生产总值实现2240亿元，比2000年翻一番，连续
5、5年保持两位数增长，年均增长13.8%；地方财政收入实现181.5亿元，按可比口径是2000年的3.8倍，年均增长30.6%；全社会固定资产投资累计完成3622.5亿元，年均增长39.1%；社会消费品零售总额实现915.1亿元，年均增长11.7%。城市综合实力显著增强，竞争力排名由2000年全国第14位跃升到2004年第8位，综合经济实力排名由第23位跃升到第10位。将为房地产发展带来强大的宏观经济支持。2.2工业基地效益不断增强、形成四大工业经济布局。2006规模以上工业总产值实现2288.6亿元，年均增长23.5%。工业经济效益综合指数达到141.3，同比提高9.4个百分点。预期2005-
6、2010年沈阳市高新技术产业产值占工业总产值的35%，现代和新兴服务业占服务业比重提高到53%。2007年全市规模以上工业总产值达到4000亿元，到2010年达到8000亿元，跻身国内工业强市行列。沈阳目前已基本形成东部汽车、西部重化、南部高新技术和北部农产品加工四大工业经济布局。2.3新的城市发展格局形成。传统服务业持续升级，现代服务业加快发展。城市发展空间和产业布局调整取得重大进展，浑南新区、铁西新区、农业高新区等6大区域开发建设成效显著，东西南北中各具特色的发展新空间基本形成，经济发展的后劲进一步增强。2.4发展潜力巨大，对内对外开放成果丰硕。2000年到2005年引进投资500万元以上
7、的新项目4600多个，引进内资1000亿元，2005年实际利用外商直接投资21.2亿美元，按可比口径比2000年增长4倍，占全省的60以上，跻身2004年“中国十大最具经济活力城市”行列。2005年新批外商投资项目901个，合同外资额61.2亿美元。目前已有44户世界500强企业在我市设立了63家企业。张士、浑南两个出口加工区和苏家屯保税物流中心的建设，将成为周边城市发展进出口贸易的“内陆港”。2.5城市环境改善，居住型城市基础形成。5年累计投入433亿元，用于基础设施建设和城乡环境治理。建成区绿化覆盖率达到40.65%，绿地率达到35.97，人均公共绿地面积达到12平方米。全市污水处理能力提
8、高到127万吨日，污水处理率和生活垃圾无害化处理率分别达到81%和100%，大气优良天数由2000年的73天增加到317天。获“国家环保模范城市”和“国家森林城市”等荣誉称号。2.6金融业运行平稳，为房地产建立了良好的融资基础。2005年年末全市金融机构本外币存款余额3697亿元，贷款余额2356亿元，同比分别增长14.1和14.1。继2004年韩国韩亚银行之后，去年又有韩国中小企业银行和日本东京三菱银行两家外资银行进入沈阳市。沈阳金融机构密度和资金总量居东北之首，全国15个副省级城市第六，初步建立起东北地区的金融中心。2.7居民生活水平逐年提高。2005年城市居民人均可支配收入达到10098
9、元，农民人均纯收入达到5050元，2000到2005年年均分别增长11.5%和10%。职工平均工资由6995元提高到16025元，年均增长18；城市居民人均住宅建筑面积由17.4平方米提高到23.2平方米。据预测，到2010年城市居民人均可支配收入达到18000元，农民人均纯收入达到9000元，城乡居民家庭恩格尔系数下降到35%以下，城市居民人均住宅建筑面积达到28平方米，新增需求总量约为4000万平方米住宅。居民消费结构将发生明显变化，消费档次不断提升，住房、汽车、旅游等消费热点正在形成。人均期望寿命达到75岁。2.8城市功能全面提升。城镇化率达到70%以上，建成区面积扩大到450平方公里。
10、与现代化大都市相适应的基础设施框架体系基本形成，中心城市的辐射力和综合服务功能显著增强，辽宁中部城市群（沈阳经济区）一体化建设取得实质性进展，初步建立全国一流的对外开放、总部经济、技术创新和现代人才高地。2.9未来大型企业持续增加，潜在房地产需求总量巨大。沈阳四大研制基地：世界最大的机床研制基地、通用机械研制基地、输变电产业基地、整车系列及零部件产业基地。五大工业园区：沈西化学工业区、铁西先进装备制造核心区、德国国际工业园、新加坡工业园、台湾工业园。七大产业集群：通用机械和汽车零部件产业集群、浑南新区数码产业集群、于洪家具产业集群和东北家具集散中心、东北瓷都、东陵鞋业产业集群、新城子农产品深加
11、工产业集群、康平塑编、苏家屯钢管、辽中不锈钢、新民医药、辉山农业高新区食品加工等产业集群。基地、工业区、产业集群的建设将产生超百亿元企业，高素质就业人口大量增加，潜在房地产需求总量巨大。2.10房地产投资稳步增长。城乡商业购销两旺，新型商业业态不断发展。去年共引进500万元以上的商业项目517个，总投资额164亿元。房地产投资保持平稳健康发展的态势。全年房地产开发投资完成413.6亿元，同比增长20.7；交易面积900万平方米，交易额300亿元，同比分别增长17和22。城市人均住宅建筑面积由17.4平方米提高到23.2平方米。特别是由于沈阳城市的升值，带动了房地产的升值，商品房平均价格由200
12、0年的2546元平方米提高到05年的3333元平方米。沈阳十一个五年规划纲要指出未来房地产以满足中低收入人群需求为重点，促进房地产业健康发展，调整住房供给结构，增加普通商品住房、中小户型住房供应量，加快建设长白和于洪新城等现代居住区。到2010年，全市房地产转让年成交面积达到2000万平方米。 2.11城市基础设施优化，城市功能日趋完善。建成地铁一、二号线，2010年将正式投入运营，开工建设地铁三、四号线，初步形成城市快速轨道交通线网结构。建成沈康、沈彰等5条高速公路和京哈、昌法等10条干线、支线公路；打开“二环”，突破“三环”，新建6座跨河大桥和2条隧道以及新南三环高速公路，将原南三环路改建
13、成大浑南第二条东西干道，配套新建北部、西部跨线立交桥。集中供热率达到95%以上。三、奠定东北中心城市地位，城市功能和竞争力大大增强。3.1航空港建设。2005年新开通了沈阳经上海至伦敦等4条国际航线和伊尔库茨克至沈阳定期货运航线，使沈阳的国际航线总数达到23条，进一步确立了沈阳空港在东北地区的航空枢纽地位。桃仙机场旅客吞吐量达到456万人次，同比增长9.8；口岸出入境人数达到68.5万人次，增长15.9。 3.2沈西工业走廊建设。东起铁西“三环”，西至辽中县城，南起浑河，北至秦沈高速铁路，规划总面积850平方公里，建设以先进装备制造业为主体的重化工业基地。把沈西工业走廊向新民和辽阳、鞍山、营口
14、延伸，最终将其建设成为辽宁重要的工业走廊和全国重要的新型工业基地。 3.3大浑南地区建设。以浑南新区为核心，规划范围北至浑河，西、南、东至沈阳市区界，与本溪、辽阳、抚顺等3市接壤，规划总面积1400平方公里，建设新城区、高新区、物流区。优先发展软件、芯片、通信网络等IT产业。规划建设新城区，奥体中心、国际会展中心、艺术中心等21个标志性、功能性重大项目建设，使大浑南地区成为现代化的文体中心、会展中心、航空中心和高新技术产业研制出口基地及新的经济增长区域。3.4沈北地区建设。国家级农产品加工基地及沈阳北部生态新城区。成为东北农业科技成果研发中心、现代农产品物流中心。3.5东部现代旅游休闲度假区建
15、设。东起沈抚市界，西至三环高速公路、农业高新区界限，南起浑河、北至农业高新区、新城子区界，规划总面积203平方公里。依托棋盘山国际风景旅游区，建设东北地区风景旅游度假胜地。形成沈棋路旅游观光带、浑河滨水休闲景观带、世博园特色景区、棋盘山休闲度假景区、森林公园景区“两带三区”空间形态和布局结构。3.6南北“金廊”和东西“银带”建设。延伸南北“金廊”，双向突破“三环”，北联至北部开发大道，南拓至南三环路，全长25公里，规划面积45平方公里。建设现代服务业聚集区和大都市形象展示区。在“一轴、四区、九节点”的核心区内建成百余座功能性、标志性建筑，积极引进国内外知名企业（集团）来沈设立地区总部及研发、营
16、销等中心，建设东北地区总部集聚地。深度开发东西“银带”，在全长42公里、171平方公里的规划范围内，建成国内最长的水岸生态景观区。开发东部智慧城、城市新都心等五大功能分区，综合利用浑河滩地资源，建设一批体育公园和休闲广场。3.7城市区域空间拓展，城市吸引力和幅射力增强。辽宁中部城市群（沈阳经济区）一体化进程建设。利用沈阳未来发展的六大重点空间，北联铁岭，东（南）联抚顺、本溪，南联辽阳、鞍山、营口，西联阜新，加强城际交通、通讯、能源、环保等重大基础设施项目建设，推动文化、旅游、信息等资源及优势产业的有效对接和整合，基本形成中心城市的开放式发展布局。 第二部分（PART B） 沈阳房地产市场环境与
17、现状1、沈阳整体房地产市场分析1.1 基本与国内房地产市场高速发展同步。从02年开始沈阳房地产开始步入全面恢复期，受全国房地产开发大环境的影响，沈阳市04至05年进入高速发展期。基本与国内房地产市场同步快速发展，基于沈阳的庞大的人口结构和产业基础支撑，与全国大部分城市相反，沈阳的整体房地产市场保持比较快速而平稳的发展，泡沫成份小。2006年12月份，全市房地产开发施工面积444.8万平方米，同比增长1.04倍，房地产开发投资完成7.1亿元，同比增长46.6%。城镇住宅建设投资5.2亿元，增长39.2%；施工面积356.8万平方米，增长92.6%；竣工面积15.6万平方米，增长4.6倍。2006
18、年1-3月商品房销售面积比去年同期上涨18.8%，交易额上涨14.3%。图6沈阳房地产开发投资额与涨幅1.2 整体开发水平处于中下游、物业管理水平较高。沈阳本地的房地产开发商大多是由非专业的私营企业主或政府官员转变而来，缺乏雄厚的资金实力，没有专业的开发能力与成熟的开发理念，缺乏远见与超前的思维，整体开发水平偏低。而开发多为通过“暗箱操作”获取土地、以预售楼花“空手套白狼”等手段进行不规范运作的“暴利模式”，缺乏创新的楼盘精品与市场亮点。自万科、新世界及粤、浙、闽系发展商进入后整体水平提高较大。物业管理方面国际国内知名品牌物业管理公司悉数进驻沈阳，如加拿大高力国际、香港皇冠国际酒店管理、美国达
19、波尔酒店管理、台湾丽智物业、第一太平洋戴维斯、新加坡CST物管、中海物业、万科物业等整体水平较高。1.3 沈阳经济的快速增长，销售量大幅增长，集中在2500-3300元/平方米以下的中低价位住宅。2005年沈阳房地产市场取得了较好的增长，主要体现在销售量的大幅增长，但均价偏低，成交多集中在2500-3300元/以下的低价位住宅。和平区价格集中在3200元-4200元之间为主体，沈河区3200元-4800元之间为主体。浑南新区为2000-3300元为主体。如图所示1，实际销售量与开发量之间差为200万平米左右占当年开发总量的30%左右。图7竣工面积与实际销售比图1.4 供需结构不合理，对中高档住
20、宅有需求，但缺乏有效供应。沈阳房地产市场供需结构不合理，存在着低档市场供不应求，中高档市场呈现缓慢成交现象，但实际上市场对中高档住宅是有需求的，只是市场上中高档产品在品质、规划、社区氛围营造等方面欠缺创新意念，性价比不高，未能获得消费者的认可，缺乏有效的供应，因而中高档市场仍存在较大的需求空间。图8沈阳供需市场分析2、 沈阳中高档住宅市场（4000元/平方米以上）分析市场平稳，缺乏亮点，销售速度缓慢，由产品自身品质的平庸特征决定了其销售速度缓慢，价格呈下降趋势。预计市场占有率仅为10%以内，预计2006年总销售量为50万平方米以内。沈阳的高收入人群一般都已经拥有住房，购房属于更换型需求，对产品
21、性能要求较高，如要求环境优美、空气清新、配套完美、要有与众不同的尊贵感等等。众多实力雄厚的本地和外地发展商相继屯兵浑南，蓄势待发，打造各具特色的中高档住宅社区。未来浑南将会成为沈阳中高档住宅的核心发展区域。浑南新城居住用地为16平方公里，全部为中高档住宅，加上新城周边区域以及其它区域的开发量，中高档住宅未来的供应量将呈饱和状态。3、沈阳房地产市场发展趋势预测：3.1、市场有巨大的发展潜力沈阳作为全国的重点城市与区域中心城市，正在进行城市的转轨，处于快速发展的时期，市场承接力较强。3.1.1 人均GDP的增长空间巨大（目前为3970美元）、未来5年为地产高速增长期。根据世界银行对40个国家的统计
22、分析，房地产业投资会随人均国民生产总值的增加而增加，当人均国民生产总值达到600美元以上时，住宅建设加速发展，房地产成为国民经济的支柱产业，城市的人均GDP5000-8000美元的区间，是这个城市房地产市场发展最快的区间，开发量剧增，直到人均国民生产总值达到800010000美元时，房地产开发量才会降下来。沈阳市2005年人均GDP达到3970美元，沈阳即将进入房地产市场快速发展的时期，未来几年甚至更长时间房地产发展的潜力还很大。房地产业至少还有20年的发展的黄金时期，未来5年将成为是沈阳房地产业发展的高潮，市场处于准备快速发展阶段。发展阶段启动阶段平稳发展阶段快速发展阶段减缓发展阶段人均GD
23、P（美元）1000300030004000400080008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善生活为住改善需求为主发展特征超速发展单纯数量型平稳发展.以数量为主，数量与质量并重快速发展，以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型图9：判断房地产发展阶段的国际标准3.1.2 沈阳已步入小康，但住房消费仅占家庭支出8.6%（国际标准为18.9%），住房消费空间巨大。据世界银行的统计，恩格尔系数在40%50%时属于小康型，小康型的住房消费占家庭总支出的比例为18.9%。城乡居民家庭恩格尔系数下降到35%以下。说明我市已跨入小康型时期。但是2005年住房消费仅占8.6%，低于国际平均数
24、9个百分点，证明沈阳市住房消费空间巨大。3.1.3新一轮以住房为热点的消费周期即将开始，预计将历时10年以上。沈阳目前已完成消费积累期，沈阳市2005年底城乡本外币存款余额达3058.1亿元，预计今明两年将会逐步进入新一轮消费周期。新一轮消费周期大约经历10年以上，消费热点依次为住房、轿车、教育、电子信息产品；消费金额进入6位数，即以10万元单位进行消费，住宅消费将成为最主要的热点。3.1.4 有利的房地产市场政策大环境将长期持续下去。第一，我国住房制度改革将会长期持续下去，包括住房私有化、货币分房的制度将会逐年深入发展下去；第二，内需拉动战略将会长期持续下去，面对国际低迷的经济形势，我国必将
25、长期采用这一战略。包括税费调整，银行贷款等利好政策会不断实施，全国房地产对GDP的贡献率均占6%7%左右，沈阳房地产已达到平均水平，已经成为支柱产业。当前，我国房地产业受政策制约因素仍然较大，所以大政策不会变，对房地产稳定发展极为有利。3.1.5 沈阳2005人均居住为23.2平方米，接近全国平均标准。中等收入国家人均建筑面积17.6平方米；高收入国家人均住房建筑面积46.6平方米。2005年底我国人均住房建筑面积24平方米，2005年底我市人均住房建筑面积23.2平方米，正处处在中等收入国家人均住房水平上。世界各国的经验表明，在人均住房面积达到30-35平方米之前，会保持较旺盛的住房需求。随
26、着城市化进程的加快，城市人口数量的增加，大量危旧房屋改造及房地产三级市场、租赁市场的加快发育，住房市场还存在较大的发展空间。以沈阳市现在人均建筑面积为基础，若按每人每年增加1平方米计算，（约需每年竣工住房500万平方米）达到人均建筑面积30平方米，需8年；若达到人均35平方米，需15年。3.1.6 沈阳每年城市化水平都提升一个百分点以上，意味着每年有7万人进城，成为潜在购房者。沈阳市城市水平为70%。国际上一些先进的城市化水平一般在90%以上。我市虽然远高于全国31%的平均水平，但离国际先进城市仍然存在较大差距。目前沈阳市每年城市化水平提升一个百分点以上，这意味着每年有7万人进城，若其中有一半
27、人买房居住，每户购房70平方米，需购房245万平方米，其中有一半在沈阳市区。加之沈阳是东三省的中心城市，聚集大量的外地人口，他们也十分愿意在沈阳购房定居。3.1.7 沈阳是东三省的中心城市，大量的外地人口将会在此购房定居。沈阳是东北政治、经济中心，在沈阳政府优惠政策、优势新区的优惠政策推动下，强大的产业优势将吸引大批新经济就业者来此创业，将会引进更多高新的技术，更多的专业人才。 沈阳市目前共有人口接近700万，市内共有人口485万，加之外来人口，沈阳市居住人口已经超过了城市可承受能力，全市人均住房面积23.3平方米，距离2010年人均居住面积达到28平方米，接近4000万平方米的市场空间。沈阳
28、处于大发展时期，沈阳未来城市人口的目标是1000万，在市场需求等方面还有很大空间。3.2、沈阳市房地产市场的未来5年发展趋势3.2.1产业政策走势国务院出台政策措施，着力解决当前房地产领域存在的突出问题；坚定不移地把房地产业作为国民经济的支柱产业，努力促进房地产市场持续健康发展。宏观调控政策效应开始显现；房地产投资规模增长趋势得到控制、投资需求放级住房需求结构逐步趋于合理、住房价格趋于稳定、房地产市场趋于理性。房地产已经成为沈阳很重要的产业，“房地产业投资对沈阳固定资产投资的增长形成了巨大拉动”；“房地产业已经成为推动沈阳经济社会加快发展的引擎”。为了拉动经济的发展和GDP的快速增长还会积极支
29、持房地产业的发展。3.2.2供给市场走势分析 中高档市场（4500元平方米以上）：供应量大、饱和状态、供大于求；近年来，随着东部发达省份市场的充分发展，越来越多的企业要开拓东北市场，而进军东北就必然先抢占沈阳，随之而来的是消费能力较强的中外籍管理人员，他们对中高档市场情有独钟。 中档市场（35004500元平方米）：市场的中间层、平缓状态、供求大体平衡；城市精英族群、白领、公务员阶层和个体业主仍是需主体。低档市场（3500元平方米以下）：市场主体、前景大好、供不应求。随着沈阳的大市规划，城市建设进程会进一步加快。大学的扩招和户籍政策的逐步开放，农村人口将大规模涌入城市，而沈阳是整个东北三省除大
30、连之外让外地人寻找“城市梦”的理想城市。这部分人的住房需求将成为推动沈阳房地产市场的主要动力之一，他们的住宅需求主要针对中低档市场。3.2.3房价走势目前沈阳市内可开发土地越来越少，在“沈阳市2006年重点招商地块推介会”上推介的36宗地块，很多都在二环以及二、三环之间，房屋地段已经从沈阳市中心转移到环线以外，市内只有棚户区改造，基本没有可开发住宅的土地，“物以稀为贵”，中心区的房价会涨。从开发成本来看，目前沈阳市的住宅容积率基本控制在2.5左右，有的甚至更低，如万恒东方俪城容积率1.8，尚品天城的容积率是1.4，瑞士风情小镇容积率1.34；唯美品格容积率仅0.820；绿化率、园区景观、设施也
31、越来越讲究，如瑞士风情小镇绿化率68，万科紫金苑绿化率47。房价中的土地成本将越来越高。沈阳房地产的结构比较合理。自住购房占85以上，炒房者比较少；从户型看，沈阳的小户型很多，基本是面向普通大众居住的。现在沈阳中心城区房价接近6000元，浑南房价已超4000元，铁西区和大东房价突破3000元。今年沈阳市的房价仍将延续去年态势，呈温和上升趋势，预计上涨8%。2005年19月，沈阳九成以上的商品房平均售价在4000元以下，平均售价在30004000元之间的占总销售面积的比重由上年同期27.4%提高到41.8%。沈阳市房产局根据合同备案数据发布的商品房价格统计结果是，三季度沈阳市新建商品房价格为31
32、88.2元/平方米，新建商品住宅价格为3052.9元/平方米，分别为去年同期的100.1%和101.7%。土地价格大幅上涨, 房地产价格隐性上升。近年来，国家加大对土地市场的整顿，严格管理土地交易方式，控制土地供应，从而加强对房地产市场的供应量及供应结构的调控，可开发土地减少，开发商获得土地的难度加大，土地价格大幅上涨。另外政府出台相应措施补贴拆迁居民的应得利益，拆迁成本增加，也相应导致土地价格的隐性上升。土地紧张会在一定程度上形成房地产市场供给减少，给房价上涨作了铺垫。建材价格大幅上涨，建筑成本加大。在建筑材料中，一些优质新型建材，特别是绿色环保型建材被广泛应用，价格升幅也较大，地方建筑材料
33、，砖、砂、石子价格涨幅也在10%以上。建材价格的上升，新型建材、新型建筑技术的应用，使房地产产品成本加大。图10沈阳近5年房价与可支配收入涨幅资料来源：沈阳统计局图11各区3月以及2005年均价如下表：(单位：元/平方米)所属区县本月均价2005年均价沈河区58677781和平区44594794浑南新区41224324皇姑区35604060大东区36503713铁西区33553628于洪区29692989东陵区29282946苏家屯区25802640经济技术开发区22952312农高区19882046新城子区204220003.2.4开发产品趋势今后的土地供应政策、住房结构调整以及以税收为手段
34、的调控政策，都将引导开发商转向普通住房开发领域，尤其是目前市场上缺口较大的中小户型、中低价位住房。因此，开发企业会从户型、配套、园林、可持续发展等多方面重新认识和定位产品的竟争力，在产品设计、产品质量、后续服务等方面进行改进，为购房者建造更多面积合理、功能完善、性价比高的住宅产品。从每套住宅面积看，中小户型仍备受青睐，每套面积在120平方米以下的占75.3%，同比提高了13.3个百分点。其中100平方米以下的商品住宅销预售套数，占到全部额度的57.6，而每平方米3000元以下的商品住宅销预售套数，占销预售总套数的51.1。中小户型、中低价位住宅出现热销，房地产市场已进入大众消费时代，普通百姓的
35、购房需求正在释放。3.2.5需求趋势2006年沈阳市民购房群体逐渐年轻化，投资意识逐渐理性，可接受楼盘单价有所上涨，户型面积需求也有所加大。 3.2.5.1调查人群中92的人可接受楼盘单价在3500元以下（含3500元）。2005年10月沈阳住宅商品房平均价格为3509元/平方米。除和平区和沈河区以外，各区平均房价都低于3500元。调查显示，随着沈阳近几年家庭收入的增加，与几年前“3000元心理承受价”相比，市民购房消费能力大幅提高。同时，沈阳房价的稳步增长也是一个重要因素。 3.2.5.3以改善居住条件、动拆迁、外来人士和投资人士为需求主体的商品住房需求总量在增加。从目前房地产市场的发展趋势
36、来看，沈阳房地产市场需求的旺盛态势已开始从城市中心区向城市周边传导，而且这一势头短期内将呈现快速增长。图13基础需求因素分析新增需求沈阳2005年未人口接近700万，在目前的购房年龄看，25-35岁的占了大部分，对于比较大的人口基数来讲，新增需求在住房需求中是重要的一环。升级需求沈阳2005年人均居住面积是23.20平米，接近全国平均水平，若人均住房面积提高1平米，每年将带来400万平米的住房需求。拆迁改建需求从2002年到今，沈阳已完成棚户区改建约10万户，目前仍有140多片待改造的旧城区，总占地接近524万平米。沈阳市政府计划在2年内完成改造，按每年4万户的标准，将带来300万平米的需求量
37、。城市化沈阳的城市化水平已经达到65%，到2010年预计达到70%以上，按照城市对住房需求的作用，每年将产生约200万平米需求。3.2.5.2大中户型需求有增长趋势 在调查中发现，有意购买面积100m2120m2大中户型产品的占11，较去年相比需求人数有所增加。而且80平方米2室、100平方米3室，功能性住房将受青睐，具有舒适度与实用度的均好性。3.2.6开发企业竞争趋势沈阳目前形成了本土品牌企业如格林豪森、华新国际、银基等、外地企业如万科、新湖、新世界、和记、许兄弟、万达等共分天下的格局。沈阳已成为外埠、国际房地产巨头竞争的焦点。外来企业逐步向本土化发展。品牌、产品品质、规模经营、诚信经营、
38、营销创新成为立足沈阳市场的重要因素。随着土地市场的透明化、房地产经营环境的优化以及购房者的理性化，品牌、质量竟争将成为竞争的关键。土地交易实行招、拍、挂的方式使沈阳房地产开发主体形成多元化格局，外来企业的强势进驻，沈阳市开发阵营的迅速调整，中小型发展商受融资渠道和拿不到好地等限制，“势力”将会越来越弱，整个开发格局“强者更强”的局面在2006年将会更为突出。3.2.7土地出让总量较大从沈阳市内五区、东陵区、于洪区、铁西新区、浑南新区、农业高新区的土地公告数据来看，沈阳市一季度共推出土地52宗，推出土地面积210万平方米。其中成交土地24宗，成交土地面积127万平方米，规划建筑面积约为228万平
39、方米。4月份共推出土地82宗，推出土地面积442万平方米。其中于洪区、铁西新区、东陵区、辉山农业高新区推出的土地面积均超过了60万平，成为4月份推出土地最多的四大区域。相比来看，大东区和沈河区在本月推出的土地数量较少。 “金廊”不再建设住宅、北部一环、二环之间的土地已经基本开发完，现在开发集中在大二环以外。铁西区与于洪区将继续成为2006年的开发热点区域。大韩屯、四台子地区将是明年的新增长点。南部长白地区、于洪新城紧邻滑翔的区域，都会成为市场关注的热点。再加上沈阳市政府要加强中低价商品房的比重，因此郊区新盘肯定会有放量。图14：06年挂牌土地情况分析居住与商业混合用地仍然是土地市场的主流产品，
40、占总供应量的83%，纯商业用地供应仅占17%。成交土地的区域分布：于洪区、铁西区，和平区、沈河区。根据国土资源部根据设在沈阳市的300个监测点，国土资源部预测2006年沈阳市的地价将稳中有升，预计涨幅在7%左右。3.2.8二手房保持高位运行、为一手房创造良好的基础。2004年9月份和10月份，沈阳市二手房市场两次出现平均价格超过2000元/平方米大关的统计结果，9月份二手房销售平均价格为2151.2元/平方米，10月份二手房销售平均价格为2005.7元/平方米。这说明沈阳市二手房市场仍然保持着高位运行的状态，市场总体走势仍然比较平稳。在2004年中，由于沈阳城市的拆迁量比上一年锐减，使得二手房
41、市场需求量显著下降，因此二手房市场的价格被保持在一个平稳的状态。但是由于惯性作用和沈阳市购房落户政策的驱动，二手房价格仍然居高不下，而涨幅比2003年已经有明显回落。分析结果：沈阳市商品房价格总体走势是平稳攀升，不存在泡沫。沈阳市商品房价格一直保持在全国大中城市中等价格水平，这种态势既有利于广大居民住房消费，同时也有利于对房地产市场进行的投资，适合人们购房企盼增值的心理需求，沈阳市的房地产市场正处在兼顾住房消费和房地产投资的最佳状态。从沈阳市目前房地产市场的发展来看，沈阳市房地产市场消费主体的自主性需求的旺盛态势已经出现了从城市中心区向城市周边传导的良性发展势头，而且这一势头短期内将呈现快速增
42、长。根据沈阳市的规划，今后将不在“金廊”地带建设住宅，市内建设住宅为旧房改造的地块。目前，在沈阳，房屋销售重心已向城市周边地区及郊区转移。从2005年的土地交易情况看，大东区、东陵区与于洪区、长白片，将是今年新房集中开发的区域，也是今年购房者特别需要关注的地方，受拆迁量、市民换房、新婚购房等几个主要购房需求影响，今年开发商推出的新房量仍将上升。3.3政策层面对沈阳楼市的影响评估3.3.1新政对沈阳市房地产市场的影响：市场供应结构调整：普通住房、中低价住房、经济适用房的市场供应量增加，别墅、高档住房的市场供应明显减少，尤其体现在户型的面积上，中小套型供应量明显增加。投机炒房现象得到遏制，主要是对
43、个人购买普通住房不足2年进行交易的，征收全额营业税。投资性房地产项目受到一定程度的冲击，很多人对这部分产品持币观望。对二手房交易影响较大。3.3.2沈阳市政府九项新政利好楼市：主要功能：鼓励房产商的投资。土地分块，确保中小开发商拿地；准许开发商分期分批交纳土地配套费用；分割发证，确保开发商提前做到“四证”齐全，从银行顺利贷款；分批次的发放预售许可，让居民可以提前申贷；审办联动，设置专门办理房产审批的机构；解决影响土地开发的拆迁问题；在净地出让时做好全部配套设施。做大做活市场。政府牵头春夏秋冬房交会，举办中低价房交会。通过金融支持、降低门槛。沈阳市政府协调金融单位，对房屋贷款给予支持。3.4沈阳
44、楼市新兴板块分析沈阳房地产组团分布：老组团主要分布在大东、皇姑、铁西、于洪四个区，在沈河和和平区也有部分老组团；新组团大部分集中在沈河、和平、浑南三个区，其中以浑南新组团最多，其他各区均有少量新组团。铁西新区板块铁西新区房地产开发商品房销售面积超过其它各区，是沈阳房地产开发最热的区域；2003-2006年，价格上涨近1000元/平方米。铁西新区作为高规格、高标准、生活气息浓郁的现代化新区，将成为沈阳房地产市场发展和区域发展互动的样板。铁西新区楼市特点是户型合理，主体大多是中小户型。浑南板块浑南是近两年内沈阳最活跃的市场之一。沈阳楼市大品牌、大盘、特色项目最集中的区域就是浑南。奥体中心建设，地铁
45、2号线由北向南贯通，与浑南交通网连接，促进了这一区域物业价值的成长，也带来了土地资源的放量，沿线区域会形成新的开发热点。中国女人街、在水一方、万科新榆公馆、理想新城等等。长白新城板块定位：长白新城将建成集高档居住、文化旅游、科技商业于一体的现代化新城，规划面积10.84平方公里。长白地区已经投入了3个亿的资金，用于体育、医疗、商业、文化等设施建设，其中包括6所小学和3所中学。长白地区人均绿地面积要达到80以上，要做中国生态环境居住小区，预计投入资金将达到10个亿。长白区为了保护人居生态环境，在12.68平方公里的面积里，规划人口只有13.5万人。该区域将来将以中高档项目为主。随着市中心可开发土
46、地的逐年减少，城市周边区域的房子纷纷旺销，价格上涨空间巨大。长白新城不仅占有这样一个优势，更重要的是它还紧邻浑河，环境及升值潜力也是其成为关注焦点的重要因素。于洪新城板块于洪新城板块是二环以南的区域，二环免费开放及数条交通线的贯通、整治，加上毗邻滑翔大型居住区，生活氛围浓郁，于洪新城具有建设高品质生活区的巨大潜质。同时这一区域南临浑河，自然环境优势明显。阳光100国际新城、紫郡城、瑞士风情小镇等，随着这些项目开发深入，此区域的市场价值将渐渐凸显。蒲河板块蒲河板块是以农业技术开发区为中心的区域。以前由于配套不成熟房地产发展缓慢。近两年农业高新区的建设和世园会利好的推动和该区域辉山、蒲河等山水元素
47、被人们认知和向往，房地产也迅速升温。七里香堤的庭院洋房、泉涌新镇的低密度联排住宅等特色产品的出现，加上翔凤山水国际等创新型项目推动，使得蒲河板块成为山水景观住宅开发的热点。4长白板块(指长白新城、浑南交汇及周边区域)房地产市场分析： 自然环境好，未来交通路网发达。 产业支撑明显、需求潜力巨大。浑南规划为高新技术产业区、高档次中央商务区、高品质居住区和大学城、浑河观光旅游带。至2015年预计有100人在此工作生活。目前有2000多家高新技术企业、600家外商投资企业。长白规划新城规划确定为集中总部经济、高级楼宇、现代服务贸易、金融于一体的综合性新城。 长白作为沈阳南依北拓的重要节点，区位优势明显。目前开始在长白临河处形成省委住宅区、万科城、格森豪森等中高档项目。 别墅等高档楼盘多，中档楼盘少。目前有华新国际、SR新城、万科、新洲实业、新奉基、中一等实力地产进入。 长白未来供应总量巨大。目前已有万科城、万祥项目、和记、对岸新世界、格林豪森、许兄弟新加坡城等超大型项目扎堆在此，未来供应总量巨大，且产品线比较集中，均为中高档或高档楼盘。未来市场竞争将十分激烈。 新区范围内目前开发量较少，开发高峰期集中在2006至2008年。 由于是新区，从规划到形成居住氛围，需要一定的成长期过程。
