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1、 烟台俊城国际项目产品设计建议书2008年1月目 录一、市场调研情况初步分析2二、客群定位3三、项目整体设计建议31、各分区整体定位31.1项目整体分区：31.2、各地块优劣势分析41.3、分区定位62、整体规划设计建议63、各分区产品搭配建议74、立面风格建议7四、A地块设计建议81、产品配比81.1低层81.2多层81.3高层82、户型设计建议92.1户型设计总体原则92.2低层户型设计原则92.3多层户型设计原则92.4高层户型设计原则103、细节处理104、A区配套11一、市场调研情况初步分析经过对周边项目的调研，我们对本区域市场特点有如下几点总结：（1）、“南部新城”区域市场销售价格
2、在均价4000-5000元/平米不等；（2）、区域市场主力户型集中在70-90平米左右，以二居室为主；（3）、市场主流总价在35-50万元左右；（4）、区域内户型设计较为单一，户型创新较少；（5）、区域内项目品质多较为平庸，未出现具有引领区域市场能力的项目； 二、客群定位项目整体形象定位于综合品质高的学院派人文社区。考虑到项目的开发周期有可能相对较长，应通过区分不同物业类型、物业品质、总价范围，以满足不同档次的客户需求。因此项目的客群定位不是一成不变的，应该结合开发计划进行合理调整，逐步走高。项目主要客群定位为：l 原当地居民；（项目前期及后期的主要构成人群）l 中高学历青年；（项目热销期核心
3、客群）l 投资客户；（项目热销期核心客群）l IT及娱乐从业者；（中后期随商业的衍生客群）l 教师及二次置业； （本区高端产品的购买者，中期主要客群）（客群集中于烟台地区，外地客户购买量视未来烟台开放程度决定）而在进入成熟期后，项目的吸引力将辐射更大范围，项目所针对的目标客户也将从南城逐渐向芝罘区甚至整个烟台市扩展。三、项目整体设计建议1、各分区整体定位1.1项目整体分区：如下图，项目主要由A、B、C三区及部分公建组成1.2、各地块优劣势分析A地块：优势： 地块相对比较完整，临主干路部分较少，拥有较好的自然条件，有做高品质项目的可能性；而在该区域商业的面积较少，同时拥有大面积的多层、低层住宅，
4、容易形成良好的居住氛围。劣势：地块形状较为狭长，同时由于地势整体过低，容易对规划造成一定的影响。B地块：优势： 地块相对比较完整，有做组团景观的可能性，对于提升项目价值有很大帮助，同时该地块位于交叉路口处，商业价值较高。劣势： 由于位于路口，对居住品质会造成一定的影响。C地块优势： 临青年南路部分较长，有很好的商业价值。劣势： 地块狭长，同时有道路穿过，很大程度上影响了项目的整体性；同时，东侧的现状楼对项目的品质将造成一定影响。1.3、分区定位单纯从居住品质方面看，经过以上分析，我们对三个分区可以得出如下结论：ABC因此在住宅部分，建议三个分区定位如下：A：中高档住宅区B：中高档住宅区C：中档
5、住宅区（考虑安置部分回迁户）2、整体规划设计建议今日的房地产理念已经不是十几年前的陈旧观念，越来越多的引领客户需求的规划设计新观念成为优秀项目的有力支撑点，不断推陈出新是取胜的关键，因此在规划设计中我们应强调理念的营造。（1）、强调“均好性”理念 在规划设计上以“均享”为原则，让每个住户都能尽可能平等地享受资源，都能获得等同的价值回报。要达到“均享”的目的，就要“分散”到每幢住宅前，每个院落里，甚至每户的窗前。也就确定了在社区的规划框架中要布置出多个景观“亮点”，实施均享理念。a、强调景观的均享，强化窗前的视觉效果。b、人车尽可能分流，以停车不破坏景观为主。c、强调日照、朝向均好。本项目既要照
6、顾烟台地区客户对日照、朝向的要求，又要兼顾户户看景的需要进行设计，尽量使每户窗前有景，做好社区内园林建设，实现全景观设计。（2）、“价值定位”理念a、在规划的过程中，不是单纯追求平面构图，重要的是确定价值区域；b、依确定的价值区域，确定每栋住宅中每户的户型，而不是先确定户型比；c、反复调整低价位区的比例，消除低价位区，化不利为有利；（3）、重视谷地、草坪、树林、硬质景观的价值 对本项目建议加强具有特色的绿化景观设计，尤其是可以巧妙针对A区自然落差形成的山谷进行产品设计。而B、C区域虽然同样拥有地址自然落差，但是由于拆迁等不确定因素的影响，目前规划难以做出很强的针对性。3、各分区产品搭配建议 根
7、据对A、B、C三个地块的价值判断，我们得出了如下理解： 对于价值最高的A地块，应以价值的培育作为未来操盘的重点。因此，在此地块应尽可能多的保证低层、多层产品的出现，以提升项目整体档次，同时，在对该地块高层建筑的处理上，也应适当的采取组团化设计，以保证其中心景观区的形成。 对于居住价值相对较低的C地块，应主要用于解决资金的快速回收和还迁问题，因此产品应严格控制面积，以保证销售速度。 对于B地块，则应以市场主流产品作为产品定位，保证项目品质和销售速度的平衡。基于以上理解，我们对项目各分区产品搭配做出了如下方向性建议：住宅部分：（1）、产品建筑形式为“低层+多层+高层”，其中低层及多层部分主要出现在
8、A区，即A区为“低层+多层+高层”的组合，而B、C区均为纯粹高层产品。（2）、户型面积搭配应整体满足“70/90”政策要求，根据各区定位不同，设计时应将超过90平米的大户型多配置在A区低层及多层部分内，B区以市场主流的80-90平米左右产品为主，而C区则考虑以市场主流的80-90平米产品与满足还迁要求的50-60平米产品的结合。由于拆迁等客观因素的影响，目前B、C区设计仅处于初级阶段，未来应结合市场的实际情况与拆迁进展情况及拆迁实际要求另行设计。商业部分：根据对A、B、C三区居住及商业价值的分析，我们建议尽可能的减少A区内的商业面积，同时将商业主要集中在A、B、C三区临青年南路或红旗路的部分。
9、4、立面风格建议l 立面建议采用简约的现代风格，可考虑在A区塑造欧州小镇的格调。材料运用注重质感体现，反映了俊城国际明显的风格。l 利用简洁的现代建筑语言，加上色彩、材质的处理，配以不同的层数组合，使建筑群体高低有序，并且产生丰富的天际轮廓线。l 单体设计除考虑其本身的精致，亦兼顾到整个群体的风格。在墙身屋顶色彩及端部造型都从整体效果把握做相应处理，使各期建筑风格统一富有变化。l 建议利用窗户及阳台做适当的处理以提供趣味性的立面元素。四、A地块设计建议1、产品配比A区住宅产品建筑形式应为“低层+多层+高层”的组合，以下将分别对这三类产品的面积配比进行建议说明。 1.1低层 在低层类产品中，建议
10、考虑采用叠拼别墅形式的类别墅产品。由于大面积户型在市场未来应属于稀缺产品，因此，低层的产品不宜设计的过分保守，建议此部分产品面积控制在180-240平米左右。1.2多层 多层作为拉升俊城国际项目档次的重要支持，在设计时应更多的针对中高端客户。建议以面积较为适中的三居室（120-140平米左右）作为此部分的主力户型。此部分产品应多为花园洋房类产品。多层面积配比如下：二居室： 80-90平米 15%-20%三居室： 120-140平米 70%-75%跃层： 160-200平米 5%-15% 1.3高层在高层产品中，由于是作为项目初期面市的产品，建议对高层产品的户型面积进行一定的控制，此部分产品应以
11、功能较为全面的二居室为主，同时考虑部分个性化的二居跃层。高层面积配比如下：一居室： 40-60平米 5%-10%二居室： 70-90平米 60%-65%三居室： 90-120平米 15%-20%二居跃层： 90-100平米 10%-15% 2、户型设计建议2.1户型设计总体原则l 考虑到烟台的气候及居住特点，朝向尽可能以正南向为主，最大限度地满足日照的需要。l 注意把握房间尺度，适合功能的需要。l 注意娱乐会客区和生活休憩区的分离，在功能上互不干扰，保证了卧室的私密性。l 户型布置动静分区，户内交通顺畅面积紧凑。l 强调室内外空间的互动。l 强调户型设计中引入新理念。2.2低层户型设计原则l
12、强调各个空间的舒适度，尤其应注重“大主卧空间”的设计。l 室内考虑部分采用共享空间的处理形式。l 可以考虑除客厅之外再单独设立一个家庭厅。l 卧室不宜过多，应在增加卧室面积的同时赋予卧室更多的功能性。l 尽可能通过增加面宽来增加室内空间的采光。2.3多层户型设计原则l 强调主卧空间的舒适度。l 可以考虑部分“反烟台常规”式的户型设计，避免“三卧室均朝南等”落后设计。l 建议尽可能增加面宽。l 可以考虑除“横厅”的设计，在此情况下可以接受三个卧室中只有主卧朝南。l 可以考虑错层式设计。考虑还原洋房退台式设计。2.4高层户型设计原则l 以控制面积为主要出发点，强调户型的功能性，对部分空间可以在保证
13、功能性完整的同时对面积进行合理压缩。l 尽可能避免两居室“客厅朝北，双卧室朝南”式的传统设计。l 可以考虑小户型两居跃层式设计。3、细节处理A、外檐 低层及多层外檐应考虑使用部分贴砖处理，体现品质感。高层及小高层外檐应考虑以涂料处理为主。 在外檐的处理中，还应富有变化性，以窗户、阳台、露台等空间的变化处理来丰富建筑的外型，同时增加户型的变化。B、飘窗建议多采用飘窗设计，以增加户内实用空间。C、花园、露台等室外空间在多层中，应尽可能实现首层带花园，其它各层有露台。 D、阳台 建议采用双阳台设计，即在封闭阳台外面设置景观阳台，即可满足观景需要，也可遮挡烟台的风沙天气。阳台设计别致的造型，增加楼体的立面效果。增加灵活、生动的局部效果，体现以人为本、时尚、悠闲社区的定位。4、A区配套A、商业配套：为了保证项目一期能有较好的高档住宅氛围，建议将商业配套设施主要集中在后期开发的地块内。减少A区商业配套面积，并将商业配套集中配置在临青年南路一侧。B、会所配套： 由于该地块定位于中高端，建议针对中高端客户配置一个中等规模的会所（2000平米左右），考虑到与其它各期的共用问题，建议将会所设置在青年南路一侧（可作为售楼处使用，不要求必须为独立建筑）。11
