《全程策划报告(打印).docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《全程策划报告(打印).docx（96页珍藏版）》请在三一办公上搜索。
1、目录引 言1一、市场篇2（一）、宏观经济环境因素分析21、全国经济状况22、全国固定资产投资43、全国商品房市场6（二）、广西壮族自治区经济现状及发展趋势分析7（三）、柳州市经济现状及发展趋势分析101、概述102 、 柳州经济发展状况113、柳州市房地产市场分析134、柳州市房地产业进入缓慢发展时期145、柳州各片区概况156、项目所在区域竞争楼盘18（四）、项目SWOT分析191、项目优势192、项目劣势193、项目机会194、项目威胁195、小结20二、项目定位策划篇20（一）、概述20（二）、用地布局20（三）、开发理念定位211、开发理念的思考21（四）、项目定位221、规划的增值作
2、用222、毗邻柳东新区的机遇223、项目定位规划23（五）、项目功能定位231、舒适生活232、超值享受233、完善服务管理24（六）、概念定位24（七）、产品定位241、健康运动配套242、商业服务配套24（八）、项目身份定位25（九）、目标客户定位251、购房者背景特征252、购房动机和心理263、柳州住宅市场客源结构分析264、整体客户群体共性分析265、客户的职业特征266、主力客户群定位267、次主力群体278、需求动机279、心理描述2710、购买形态2711、媒介形态27（十）、价格定位281、概述282、住宅项目均价确定283、确定均价284、小结28三、规划设计策划篇30（一
3、）、项目概况301、柳州地理位置和气候302、区域概况30（二）、设计依据30（三）、设计原则301、立足现实，瞄准市场，高起点、高标准地构建现代化都市空间风貌。302、贯彻以人为本的思想。303、建立人车分流系统。304、努力将新观念、新技术、新材料与传统的居住生活要求有机的结。30（四）、规划设计理念311、人本理念312、形象理念31（五）、规划设计311、总体布局312、道路交通规划31（六）、户型设计321、户型特点要求332、户型类型设计33（七）、建筑风格331、建筑风格多样化332、外立面色彩34（八）、会所功能建议34（九）、建议设置34四、项目经济评价36（一）、项目设计总
4、体经济技术指标36（二）、项目总投资36（三）、项目销售收入测算36（四）、动态盈利分析与现金流量表36（五）、项目收益部分模拟37五、项目融资策划篇38（一）、项目融资整体规划38（二）、分阶段融资策划381、开发初期382、开发阶段383、销售阶段394、小结39六、投资风险与控制篇40（一）、行业风险401、风险402、风险规避措施40（二）、市场风险401、风险402、风险规避措施41（三）、资金运作风险411、风险412、风险规避措施41（四）、经济政策风险421、风险422、风险规避措施42（五）、不可抗力风险421、风险422、风险规避措施423、小结43七、开发建设策划篇44（
5、一）、项目招标建议441、项目建议书442、可行性报告443、勘察设计444、物资采购供应445、建设工程监理446、建筑安装工程施工447、其它发包44（二）、项目管理441、项目管理定位442、项目管理交底453、项目前期工作计划454、开工阶段控制计划455、施工过程策划与控制计划466、竣工验收阶段控制计划477、保修阶段工作计划488、项目考核评价48八、项目营销策划篇49（一）、概述491、小众营销492、价格营销50（二）、具体目标客户501、文化程度502、家庭结构50（三）、价格策划501、楼盘价格定位512、定价策略513、付款方式524、投石问路525、开盘的两种价格模式
6、536、遵循三大原则537、采取三种方法548、低价开盘两种模式549、低价开盘的有利点5510、低价开盘的不利点5511、低开高走结果预测5512、项目的价格环境5513、价格环境分析5614、价格策略建议56（四）、形象策划561、总体形象定位562、主要支撑点563、视觉识别系统VI设计574、延展及运用部分57（五）、广告策划581、广告总体策略592、广告推广阶段划分603、市场预热期604、活动方案建议605、正式开盘期606、强销期617、持续期期618、收盘期61（六）、媒体总策略及媒体选择621、媒体总策略622、媒体选择623、媒体创新使用62（七）、阶段主题推广活动621
7、、形象建立期622、辅助传播633、形象巩固期634、促进销售期645、销售延续期646、效果的反馈及修正控制657、广告效果的监测、反馈和提升65（八）、广告效果的修正控制651、广告效果修正的原则652、根据广告反馈分析结果663、小 结66（九）、销售中心661、装修特点662、物业方面67（十）、功能681、功能的多样型682、体现高贵品质683、全方位展示功能684、以客户为中心685、要与周围的景观融为一体68（十一）、售楼部配置681、硬件配备682、软件配备693、现场清理及管理69（十二）、销售人员培训691、销售人员应掌握的专业知识692、业务人员培训70九、执行策划篇72
8、（一）、项目品牌的重要性72（二）、核心目标-树立品牌72（三）、项目品牌的塑造和推广721、日常行为活动的规范和形象维护732、核心价值的提炼733、树立项目口碑，抢占市场制高点734、优良的服务74（四）、品牌形象管理74十、运营策划75（一）、物业管理751、管理目标752、工程、设计、管理的提前介入753、社区人员配置方案754、具体素质要求建议795、物业管理服务模式设计806、社区文化策划817、社区文化策划81（二）、商业运营821、建立多元化的销售渠道822、招商(商铺部分)833、商管834、运营模式定位835、开业策略836、小结84参考文献85十一、附 图86十二、附 表
9、86十三、结 语87致 谢88引 言随着我国住房制度改革渐渐进入“市场化”轨道，“居者有其屋”像一个美丽的童话，离人们越来越远。如今，在国际金融危机的阴影之下，房地产业应当何去何从？“居者有其屋”的梦想离中国的老百姓到底还有多远？住房，这个与所有的人都利益相关的话题，自然成为我们这些专业学子和渴望拥有自己住房的消费者关注的焦点。牵扯房地产市场的最终因素还是房价：政府调控为房价，百姓抱怨为房价，开发商无论怎样的行为，最终指向的也都是房价二字。1998年住房改制之后，我国住宅产业市场化的速度很快，但在开发投资和房价连续高增长的同时，许多问题和矛盾开始暴露出来。 住宅商品化、市场化的过快与住房保障过
10、于滞后之间的矛盾，反应出我国住宅政策在由福利分房向货币化分房的转变过程中，转速过猛，转弯过大。中低收入群体不得不购买超过自己承受能力住房的事实，甚至中低收入阶层辛苦一生根本就买不起一套属于自己的住房，这必然会引发各种社会矛盾。当前，中国房地产正在经历一场结构调整的动荡时期，我国实行的是社会主义市场经济制度，房地产市场要想健康发展离不开政府的科学调控。事实上，除非到了物质极大丰富的理想社会，“人人买得起房”，或者“人人在需要的时候就能买得起房”是个永远不可能办到的事。因为社会中总会有一部分低收入群体、特困群体因为种种原因一辈子也无法获取足够的收入来买房子。还有一个占比重更大的工薪阶层，他们虽然有
11、可能积攒起一些买房子的钱，但他们的购买力累积程度相对于其需求存在着时滞，即需要满足住房需求的时间在前，逐步有能力支付购房款在后。因此，解决低收入群体住房主要依靠政府的帮助，那么，解决中层收入阶层的住房问题则必须通过政府科学调控的市场方法，政府加企业的力量，将房价控制在合理的需求范围之内，扩大中等收入阶层的购买力。大众时代项目做的就是中高档楼盘，定价将控制在柳州中等收入阶层的购买范围之内。本课题项目（阳光华苑项目）系真题假做，该项目设计从购地开始便围绕当前柳州的购房需求而展开，综合运用房地产政策、理论等相关知识，真正策划一个满足柳州大众需求的现代楼盘。88一、市场篇（一）、宏观经济环境因素分析1
12、、全国经济状况初步测算，2009年全年国内生产总值335353亿元，按可比价格计算，比上年增长8.7%，增速比上年回落0.9个百分点。分季度看，一季度增长6.2%，二季度增长7.9%，三季度增长9.1%，四季度增长10.7%。分产业看，第一产业增加值35477亿元，增长4.2%；第二产业增加值156958亿元，增长9.5%；第三产业增加值142918亿元，增长8.9%。居民消费价格和生产价格全年下降，年底出现上升。全年居民消费价格比上年下降0.7%。其中，城市下降0.9%，农村下降0.3%。分类别看，八大类商品价格四涨四落：烟酒及用品上涨1.5%，医疗保健和个人用品上涨1.2%，食品上涨0.7
13、%，家庭设备用品及维修服务上涨0.2%；居住下降3.6%，交通和通信下降2.4%，衣着下降2.0%，娱乐教育文化用品及服务下降0.7%。居民消费价格11月份同比涨幅由负转正，当月上涨0.6%，12月份上涨1.9%。全年工业品出厂价格下降5.4%，12月份由负转正，当月上涨1.7%。全年原材料、燃料、动力购进价格下降7.9%；商品零售价格下降1.2%。表1 2009年居民消费价格比上年涨跌幅度单位：%指 标全 国城 市农 村居民消费价格5.95.66.5食 品14.314.514其中： 粮食77.26.7肉禽及其制品21.722.620油脂25.424.925.9鲜蛋3.73.83.6鲜菜10.
14、710.511.3鲜果98.99.3烟酒及用品2.93.12.6衣 着-1.5-1.8-0.6家庭设备用品及服务2.832.4医疗保健及个人用品2.92.83.2交通和通信-0.9-1.60.7娱乐教育文化用品及服务-0.7-0.9-0.1居 住5.54.38.2货币供应量增长较快，新增贷款大幅增加。12月末，广义货币（M2）余额60.6万亿元，比上年末增长27.7%，增幅同比加快9.9个百分点；狭义货币（M1）22.0万亿元，增长32.4%，加快23.3个百分点；市场货币流通量（M0）38246亿元，增长11.8%，回落0.9个百分点。金融机构各项贷款余额40.0万亿元，比年初增加9.6万亿
15、元同比多增4.7万亿元。2、全国固定资产投资投资持续快速增长，涉及民生领域的投资增长明显加快。全年全社会固定资产投资224846亿元，比上年增长30.1%，增速比上年加快4.6个百分点。其中，城镇固定资产投资194139亿元，增长30.5%，加快4.4个百分点；农村固定资产投资30707亿元，增长27.5%，加快6.0个百分点。在城镇投资中，第一产业投资增长49.9%，第二产业投资增长26.8%，第三产业投资增长33.0%。分地区看，东部地区投资增长23.9%，中部地区增长36.0%，西部地区增长35.0%。涉及民生领域的投资大幅增长。全年基础设施（扣除电力）投资41913亿元，增长44.3%
16、。其中，铁路运输业增长67.5%，道路运输业增长40.1%，城市公共交通业增长59.7%。居民服务和其他服务业增长61.8%，教育增长37.2%，卫生、社会保障和社会福利业增长58.5%。全年房地产开发投资36232亿元，增长16.1%，增速比上年回落4.8个百分点。 2009年1-11月，全区完成固定资产892879万元，同比增长41.9%，基本与全市增速持平。按产业构成分，第一产业完成投资33750万元，同比减少8%；第二产业投资124332万元，同比减少7.5%，其中工业完成投资123532万元，同比减少7.3%；第三产业完成投资734797万元，同比增长60.4%，其中房地产完成投资2
17、27131万元，同比增长96.2%，基础设施投资191988万元，同比增长8.5%。我国建筑业总产值再创历史新高。记者日前从有关方面了解到，2009年全国共完成建筑业总产值75864亿元，比上年增长22.3%；建筑业企业实现利润2663亿元，增长21.0%。去年全国房地产开发投资36232亿元，比上年增长16.1%。其中，商品住宅投资25619亿元，增长14.2%；办公楼投资1378亿元，增长18.1%；商业营业用房投资4172亿元，增长24.4%。同时，去年我国对外承包工程业务完成营业额777亿美元，比上年增长37.3%；对外劳务合作完成营业额89亿美元，增长10.6%。3、全国商品房市场全
18、年房地产开发投资30580亿元，比上年增长20.9%。其中，东部地区18325亿元，增长17.1%；中部地区6287亿元，增长31.7%；西部地区5967亿元，增长22.7%。按工程用途分，商品住宅投资22081亿元，增长22.6%；办公楼投资1112亿元，增长7.4%；商业营业用房投资3200亿元，增长14.9%。2009年，房地产开发企业本年资金来源57128亿元，比上年增长44.2%。其中，国内贷款11293亿元，增长48.5%；利用外资470亿元，下降35.5%；企业自筹资金17906亿元，增长16.9%；其他资金27459亿元，增长71.9%。在其他资金中，定金及预收款15914亿元
19、，增长63.1%；个人按揭贷款8403亿元，增长116.2%。全国完成房地产开发投资36232亿元，比上年增长16.1%。其中，商品住宅完成投资25619亿元，增长14.2%，占房地产开发投资的比重为70.7%。全国房地产开发企业房屋施工面积31.96亿平方米，比上年增长12.8%；房屋新开工面积11.54亿平方米，增长12.5%；房屋竣工面积7.02亿平方米，增长5.5%。其中，住宅竣工面积5.77亿平方米，增长6.2%。全国房地产开发企业完成土地购置面积31906万平方米，比上年下降18.9%；完成土地开发面积23006万平方米，下降19.9%。全国商品房销售面积93713万平方米，比上年
20、增长42.1%。其中，商品住宅销售面积增长43.9%；办公楼销售面积增长30.8%；商业营业用房销售面积增长24.2%。2009年，商品房销售额43995亿元，比上年增长75.5%。其中，商品住宅销售额增长80.0%，办公楼和商业营业用房销售额分别增长66.9%和45.5%。2009年，全国房地产开发企业完成土地购置面积31906万平方米，比上年下降18.9% ；完成土地开发面积23006万平方米，比上年下降19.9%。表6 2009年房地产开发和销售主要指标完成情况指 标单 位绝对数比上年增长%投资完成额亿元3623216.1其中：住宅亿元2561914.2其中：90平方米以下住宅亿元716
21、011.6 其中：经济适用房亿元98319.7房屋施工面积亿平方米31.9612.8 其中：住宅万平方米21667116房屋新开工面积亿平方米11.5412.5 其中：住宅万平方米798891.4房屋竣工面积亿平方米7.025.5 其中：住宅亿平方米5.776.2商品房销售面积万平方米9371342.1 其中：住宅万平方米8042043.9本年资金来源亿元381461.8 其中：国内贷款亿元1129348.5其中：个人按揭贷款亿元8403116.2本年购置土地面积万平方米31906-18.9完成开发土地面积万平方米23006-19.9土地购置费亿元579510.9（二）、广西壮族自治区经济现状
22、及发展趋势分析广西地处中国东盟自由贸易区的中心地带，连接中国国内和东盟两个市场，具有双向沟通中国与东盟的区位优势。目前已建成出海、出边大通道，形成了与东盟国家的立体交通网络。是中国沿海地区，又是西部地区，是中国最具增长潜力的省份之一。2003年，温家宝总理在中国-东盟(10+1)领导人会议上代表中国政府建议，从2004年开始，中国东盟博览会每年在广西的首府南宁举办。这就把南-北钦防沿海扇形经济带和整个广西推上国际区域性经济合作前沿，随着中国东盟自由贸易区建设进程的推进，加快了广西在广西太平洋西岸经济新增长的一部分，中国东盟自由贸易区更加成为广西新的经济增长点，中国西部大开发战略引擎的作用将更加
23、凸显。2010年1月1日，国际区域经济合作实体中的庞然大物中国-东盟自由贸易区正式建成！一时间，作为东盟最前沿的广西、作为东盟发展最核心区域的南宁再次成为了世人瞩目的焦点，吸引着全世界的眼光。中国-东盟自由贸易区是涵盖中国内陆与东盟十国的整个国土面积的自贸区，是世界最大的自由贸易区，拥有19亿消费者，中国东盟间90%的商品贸易将实现零关税，并将实质性地开放服务贸易市场，将为中国和东盟商界创造无限商机。东盟的成立，给广西带来了前所未有的发展机遇。2009年是进入新世纪以来我区经济发展最为困难的一年，也是经济发展经受严峻考验并取得可喜成绩的一年。一年来，自治区党委、自治区人民政府带领全区各族人民，
24、全面贯彻落实科学发展观，坚定不移地贯彻落实中央各项决策部署，全力保增长、保民生、保稳定、保持广西发展良好势头，以非常办法、非常措施、非常力度、非常政策谋划各项工作，全区经济发展逆势而上，在应对国际金融危机中保持了平稳较快发展的良好势头。 初步核算，2009年广西生产总值（GDP）7700.36亿元，按可比价格计算，比上年增长13.9%，增速比上年提高1.1个百分点。分产业看，第一产业增加值1458.71亿元，增长5.3%；第二产业增加值3377.72亿元，增长17.6%，其中工业增加值2863.84亿元，增长15.7%；第三产业增加值2863.93亿元，增长13.8%。2009年全区全社会固定
25、资产投资5706.7亿元，比上年新增1922.89亿元，增长50.8%，增速比上年提高23.6个百分点。其中，城镇固定资产投资5159.34亿元，增长53.9%，增速比上年提高26.5个百分点；农村固定资产投资547.36亿元，增长27.2%，提高1.7个百分点。从管理渠道看，城镇投资中基本建设投资增长44.8%；更新改造投资增长101.9%，其中工业技改投资增长73.9%；房地产投资增长29.7%。全年商品房销售面积2383.76万平方米，增长34.8%；商品房销售额777.17亿元，增长55.6%。从三次产业投资看，城镇固定资产投资中第一产业投资增长41.1%，第二产业投资增长34.5%，
26、第三产业投资增长69.7%。第三产业投资中交通运输业投资增长100.8%，其中铁路投资增长400.7%，公路投资增长73.8%。从资金到位情况看，城镇投资资金到位5530.9亿元，增长62.2%，其中预算内资金、国内贷款和自筹资金分别增长63.7%、98.5%和55.7%。从项目看，城镇投资施工项目24963个，增长43.4%，其中新开工项目19068个，增长59.2%。2009年，全区商品房建设速度保持平稳，新开工面积增速加快。从施工面积上看，全区房屋施工面积为8346.07万平方米，比上年增长21.4%，增幅比上年提高7.3个百分点；其中，住宅施工6719.08万平方米，增长20.6%，增
27、幅比上年提高5个百分点。全区商品房新开工面积3020.02万平方米，增长33.7%，增幅比上年提高30.3个百分点；其中，住宅新开工面积2479.90万平方米，增长29.4%，增幅比上年回落26个百分点。从竣工面积上看，2009年全区商品房竣工面积1441.63万平方米，比上年增长15%，增幅比上年上升19.5个百分点；其中，商品住宅竣工面积1220.43万平方米，比上年增长16.2%，增幅比上年上升19.1个百分点。（三）、柳州市经济现状及发展趋势分析1、概述柳州，是西部的工业重镇，是广西最大的工业基地；是西部的交通枢纽，是全国唯一拥有大区铁路局总部的非省会城市；是西部的重要商品集散地，是中
28、国东盟自由贸易区的物流中转站。改革开放以来，柳州市先后被列为全国最早进行综合改革的试点城市和全国“科技经济体制综合配套试点城市”、全国首批“优化资本结构”试点城市和国家技术创新试点城市，是国务院批准的一类口岸城市。2002年，联合国开发计划署确定柳州为中国“二十一世纪城市规划、管理和发展”的试点城市。柳州市现在已基本形成了全方位、多层次、宽领域的对外开放格局，先后与45多个国家与地区建立了经贸关系。城市综合实力曾两次列全国450个城市中50强之内。尽管受金融危机的影响，随着对外开放步伐的加快，柳州正成为一片充满希望、充满商机的投资开发热土。良好的经济发展态势为广西房地产业及商业的发展提供了相对
29、较好的宏观经济环境，南宁、桂林、柳州三大中心城市一直扮演着广西房地产业发展的领头羊角色。2 、 柳州经济发展状况（1） 经济快速增长2009年以来，随着中央各项政策效应的进一步显现，柳州市房地产开发市场出现回暖迹象，房地产开发投资稳定增长，施工规模有所扩大，企业资金压力有所缓解。1-6月，柳州市房地产开发投资完成44.97亿元，比上年同期增长3.6%。从投资用途看，商品住宅仍占主导地位，商品住宅累计完成投资26.81亿元，同比增长8.8%，占房地产开发投资的59.6%。为贯彻落实国家促进房地产市场健康发展的精神，柳州市出台了稳定房地产市场的一系列相关措施，大力地推动了全市改制企业职工危旧房改造
30、和经济适用房的投资。1-6 月，柳州市企业职工危旧住房改造和经济适用房投资9.42亿元，同比增长19.28倍，占房地产投资的20.95%。1-6月，柳州市房屋施工面积877.35万平方米，同比增长24.6%。其中，住宅施工面积713.84万平方米，增长23%；办公楼施工面积18.33万平方米，增长64.4%；商业营业用房施工面积79.52万平方米，增长20.7%；经济适用房施工面积54.91万平方米，增长88.1%。房屋新开工面积166.55万平方米，同比下降15.6%，其中，住宅新开工面积144.99万平方米，下降15.7%；商业营业用房新开工面积11.59万平方米，下降19%；经济适用房新
31、开工面积32.12万平方米，增长40.5%。（2）房地产开发投资低速稳定增长，危旧房改住房和经济适用房投资加速增长，商品房销售趋暖态势逐步显现，成交量有所增加1-6月，柳州市房地产开发投资完成44.97亿元，比上年同期增长3.6%。从投资用途看，商品住宅仍占主导地位，商品住宅累计完成投资26.81亿元，同比增长8.8%，占房地产开发投资的59.6%。为贯彻落实国家促进房地产市场健康发展的精神，柳州市出台了稳定房地产市场的一系列相关措施，大力地推动了全市改制企业职工危旧房改造和经济适用房的投资。1-6 月，柳州市企业职工危旧住房改造和经济适用房投资9.42亿元，同比增长19.28倍，占房地产投资
32、的20.95%。柳州市商品房销售面积为106.64万平方米，同比增长6.6%。其中，商品住宅销售面积为100.52万平方米，增长6.6%；办公楼销售面积为2.63万平方米，增长2.45倍；90平方米以下住房销售面积为22.1万平方米，增长22.7%。商品房买卖成交9385套，同比增长8.7%。其中：90平方米以下住房3171套，增长37.4%，占33.78%。当前和今后一个时期，柳州市要继续高度关注房地产开发市场出现的新情况、新变化，积极引导和调控房地产市场走势，加大保障性住房建设力度，确保柳州市政策措施落实到位；要加快建设步伐，着力调整商品房供应结构，切实增加有效供给，合理引导消费需求，进一
33、步规范市场秩序；要进一步拓展企业融资渠道，切实减轻企业负担，要强化舆论的正确导向，提振开发商和消费者的信心，推动柳州房地产开发市场健康发展。（3）城市居民收入呈平稳增长势头2009年，柳州市群众收入不断提高。报告称，柳州市市上半年城镇居民人均可支配收入8115元，同比增长9.9%；农民人均现金收入3469.9元，同比增长7.8%。2009上半年，柳州市城镇居民家庭总支出的五项构成呈现出“两增三降”的局面，而城镇居民购房与建房支出成倍增长成为居民家庭支出中的最大亮点。如下表上半年，柳州市城镇居民人均家庭总支出4769.72元，同比增长6.84%。家庭总支出的五项构成中，增长最大的是购房与建房支出
34、，人均支出418.67元，同比增长2.22倍，拉动家庭总支出增长6.46个百分点，支出总量在五项支出构成中居第三位，次于消费性支出和转移性支出，占人均家庭总支出的8.78%，同比提高5.87个百分点。这可以从两个方面说明问题：一是居民购房与建房的欲望较强，二是购房与建房的价格同比有所上涨。2009年柳州市上半年城镇居民人均家庭总支出情况表指标名称消费性支出购房与建房支出转移性支出财产性支出社会保障支出家庭总支出2009年(元)9851.65526.0914740.131512.8713364.73比2008年增长（%）24.72.226.98-97.614.766.84综上所述：由于国家宏观调
35、控后对房地产受的影响，2010年柳州经济发展将出现缓慢增长的趋势，柳州市一个工业主导的城市，工薪阶层是柳州住房消费的核心主力。工业尤其是钢材行业受危机影响比较严重，必将引起一连串的职工收入增长的缓慢，在次大环境的影响下，以工业为主导的柳州市，居民住房消费必将受到沉重打击，可以预见，在未来的2年左右时间，柳州市房地产市场将处于低速增长的徘徊状态，低价房将是未来柳州房地产发展的重点。3、柳州市房地产市场分析2009年以来，随着中央各项政策效应的进一步显现，柳州市房地产开发市场出现回暖迹象，房地产开发投资稳定增长，施工规模有所扩大，企业资金压力有所缓解。1-6月，柳州市房地产开发投资完成44.97亿
36、元，比上年同期增长3.6%。从投资用途看，商品住宅仍占主导地位，商品住宅累计完成投资26.81亿元，同比增长8.8%，占房地产开发投资的59.6%。为贯彻落实国家促进房地产市场健康发展的精神，柳州市出台了稳定房地产市场的一系列相关措施，大力地推动了全市改制企业职工危旧房改造和经济适用房的投资。1-6 月，柳州市企业职工危旧住房改造和经济适用房投资9.42亿元，同比增长19.28倍，占房地产投资的20.95%。1-6月，柳州市房屋施工面积877.35万平方米，同比增长24.6%。其中，住宅施工面积713.84万平方米，增长23%；办公楼施工面积18.33万平方米，增长64.4%；商业营业用房施工
37、面积79.52万平方米，增长20.7%；经济适用房施工面积54.91万平方米，增长88.1%。房屋新开工面积166.55万平方米，同比下降15.6%，其中，住宅新开工面积144.99万平方米，下降15.7%；商业营业用房新开工面积11.59万平方米，下降19%；经济适用房新开工面积32.12万平方米，增长40.5%。 2009年1-6月，柳州市房地产开发本年资金来源124.73亿元，同比增长59.2%。其中，国内贷款37.7亿元，增长1.19倍，占资金来源比重的30.2%；自筹资金36.25亿元，增长56.9%，占资金来源的比重为29.1 %；其他资金来源34.92亿元，增长75.7%，占资金
38、来源的比重为28%。1-6月，柳州市商品房销售面积为106.64万平方米，同比增长6.6%。其中，商品住宅销售面积为100.52万平方米，增长6.6%；办公楼销售面积为2.63万平方米，增长2.45倍；90平方米以下住房销售面积为22.1万平方米，增长22.7%。商品房买卖成交9385套，同比增长8.7%。其中：90平方米以下住房3171套，增长37.4%，占33.78%。1-6月，柳州市房地产开发企业土地购置面积103.96万平方米，同比下降31.4%，降幅分别比1-4月、1-5月提高17.1和9.8个百分点。完成土地开发面积31.18万平方米，增长10.9%。1-6月柳州市房地产开发投资虽
39、然在低速稳定增长，但开发商投资信心并未积极跟进，房屋新开工面积、本年购置土地面积继续下降，房地产开发市场回暖前景及可持续性尚需进一步观察。 2009年下半年楼市是否还会出现2008年底那样的低潮期，这是人们最关心的话题。市场价格取决于供求关系的变化，即使处于2008年底那样的低潮期，柳州依然存在一股购房刚性需求，主要包括拆迁户、外来定居者、本地购房者等，这三股势力交叉上行，形成了具有一定经济实力的购房需求，他们的存在，削弱了经济大势对柳州房价的影响力度。同时，各地产商为了保存实力，2009年上半年减少了楼盘开盘量，致使开发量减少，从经济学上看，即使需求量不变，供应量减少，也会使价格出现上行趋势
40、。2009年当中，6月是一个分水岭，在下半年，若新楼盘投放市场量明显减少的话，供需矛盾会更加突出，价格上行趋势是必然的。因此，从投资而言，在此趋势凸显前购房较为理想。不过，这仅仅是一个平均概念，地产不同于其他商品，具有一致性，地产商品分不同地段、不同位置等条件，其投资可行性又有所不同，即使在楼市抬头阶段，若投资前景看好，那么就算是高价购买也未尝不可。当前和今后一个时期，柳州市要继续高度关注房地产开发市场出现的新情况、新变化，积极引导和调控房地产市场走势，加大保障性住房建设力度，确保柳州市政策措施落实到位；要加快建设步伐，着力调整商品房供应结构，切实增加有效供给，合理引导消费需求，进一步规范市场
41、秩序；要进一步拓展企业融资渠道，切实减轻企业负担，要强化舆论的正确导向，提振开发商和消费者的信心，推动柳州房地产开发市场健康发展。4、柳州市房地产业进入缓慢发展时期（1）房屋施工规模有所扩大，但新开工规模下降1-6月，柳州市房屋施工面积877.35万平方米，同比增长24.6%。其中，住宅施工面积713.84万平方米，增长23%；办公楼施工面积18.33万平方米，增长64.4%；商业营业用房施工面积79.52万平方米，增长20.7%；经济适用房施工面积54.91万平方米，增长88.1%.房屋新开工面积166.55万平方米，同比下降15.6%，其中，住宅新开工面积144.99万平方米，下降15.7
42、%；商业营业用房新开工面积11.59万平方米，下降19%；经济适用房新开工面积32.12万平方米，增长40.5%。（2）2010年新推楼盘不会太多每年的5月至11月都是购房的高峰期，今年的这段时间房地产市场是否依旧出现高峰，没有人能做出回答。不过可以肯定的是，随着国家相继出台系列政策，柳州房地产市场的发展应会有所影响，不过还是比金融危机时的房地产要好。另外，金融危机房地产回暖后，2010年开发商手上待开发的土地，尤其大面积的开发用地应该不会有所增加，国家为了控制房价而最新出台的一些政策导致很多房地产开发商不敢胡乱的开发新的项目，而处在观望状态，因此2010出的新楼盘也不会太多。5、柳州各片区概
43、况（1）城中区城中区作为柳州传统商业中心，现建筑密度较大，后续供应土地相对较少。城中区辖区内交通便利，公共汽车四通八达，各路公共汽车均从此过，商场、娱乐场所聚集，包括五星商厦、柳州工贸商场、联华购物广场、柳州宾馆、丽晶大酒店、柳州饭店等众多的购物休闲场所。城中区辖区内学校众多，包括柳州二中及公园路小学等众多全市重点中小学，城中区人气极旺，是柳州市市民理想的居住区域。由于得天独厚的地理位置，再加上城中区地域狭小，寸土寸金，使得城中区房价一直位于柳州的高价位，巨大的商业价值使城中区商用物业存在较大量的开发，物业多以商业物业为主，价格较高，如鸿府、蓝色港湾、盛华财富广场、中桥地王大厦等。该地区的购房
44、者均为有实力者（成功的私营业主及政府中层以上干部为主），楼盘的销售几乎不用进行广告宣传。（2） 柳南区柳南区主要划分为柳南的河西片及南区。柳南河西片主要包括潭中西路及西环路一带，该区域原先被柳州人称为柳州的“西伯利亚”。河西片开发相对较晚，存在较大量待开发土地，预计该区域将会出现成片开发的较大规模项目。在市政府的规划下，河西的市政设施、商业配套日益完善，同时一些配套完善、设施齐全的大盘相继（如金河湾、福馨苑、金绿洲等）开发，改变了河西片住宅品质低的现状，使河西片成为柳州市新的投资亮点。南区由于汽车总站、汽车南站、火车站均设于此，加上飞鹅路贯通屏山大道的便捷交通，从而带旺了该区域的批发市场，成行
45、成市而极为火曝。经多年发展，已经形成了以下几个房地产板块：南部为新兴的旧机场板块，这一区域里楼盘价格较低，品质不高，配套不齐全，如银山小区、宝城苑等。随着一些大盘的开发，提高了旧机场的楼盘综合素质；中部为河南商业圈的改建工程；北部为正在发展成型的河西板块，其东邻柳江河畔，西靠柳州重要的工业区域，以自身的发展潜力发展成为柳州市新星的楼盘板块。（3）鱼峰区鱼峰区位于柳州市东南部，东濒柳江，南邻羊角山乡，西接柳南区，北抵柳东乡，西北隔江与城中区相望。面积约41平方公里。是柳州市重要的工商业、旅游、文化教育城区。依鱼峰区1999-2010年经济社会发展战略，鱼峰区开始大力发展第三产业，重点发展旅游服务业、房地产业、商贸业、高新科技产业等支柱产业。总体来说，柳东高新区中高档住宅区（如桂中别墅、钻石苑、经典时代等）、燎原路一带中低档住宅(如阳光花园、香榭花都等)及驾鹤路、太平西街的步行街工程（江南新天地、连华大厦、国泰大厦等）呈三足鼎立之态势。市政府通过市政府的东迁，将其改为高档住宅开发区，但受地理条件限制，发展相对有限，于是逐渐沿东环路向南发展（友谊桥的建设），并沿西江路向东发展（西江路及静兰桥的扩建）。柳州旅游城市职能的确立，加大旅游资源的开发和建设，以旅游业带动商业的
