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1、北京商业项目全程策划建议书（上篇）北京金力天房地产咨询顾问公司20060114目 录第一部分：市场研究6一、边贸宏观经济研究7（一）边贸市场发展背景及历史渊源7（二）重点边贸省市简介8（三）市场分析9二、区域市场分析12（一）核心商圈主流商业大厦简述12（二）区域内重点商业大厦分析15（三）核心商圈商铺现状分析17（四）区域内服务业态调研分析（详细资料见附件报告）22（五）核心商圈物流状况分析（详细资料见附件报告）23（六）辐射商圈分析（详细资料见附件报告）24（七）区域竞争分析26（八）商户调研见附件报告五31（九）消费者调研见附件报告六31第二部分：本项目分析32一项目基本情况简述33（一
2、）开发背景33（二）目前状况：33（三）预期规划：33二本项目SWOT分析34（一）优势34（二）劣势34（三）威胁35（四）机会35第三部分：本项目定位分析37一定量分析业态38（一）区域内业态、数量、标准摊位面积分析38（二）定量分析租金44（三）定量分析售价49二定性分析52（一）商户访谈（问卷及详细结果见附件五）52（二）消费者访谈 （问卷及详细结果见附件六）55三项目竞争分析雅宝城56（一）对本项目的主要威胁56（二）应对方法：57四、典型性分析：天雅大厦58（一）可借鉴点58（二）机会59五、十三参数分析60（一）时机性：60（二）行业进程性：60（三）地段性：分为地缘属性和商业属
3、性61（四）规模性：62（五）布局性：（规格、布局）62（六）人气性：63（七）硬件性：63（八）稳定性：63（九）资源性：64（十）竞争与兼容性：64（十一）人口：65（十二）商圈：65（十三）人性：65六、项目定位结论汇总66（一）主题定位66（二）形象定位66（三）理念定位66（四）商户定位66（五）消费者定位66（六）产品定位67第四部分、本项目推广媒体和推广手段建议68一、核心商圈目前推广方式及广告数量调研：69（一）户外69（二）平面69（三）新型媒体69（四）网络：69（五）数量汇总70二现阶段媒体建议及内容安排70（一）推广媒体建议70（二）推广时间70（三）推广媒体选择理由7
4、1（四）推广媒体的应用说明71（五）本项目主要卖点总结73第一部分：市场研究一、边贸宏观经济研究（一）边贸市场发展背景及历史渊源边贸是改革开放的产物，由于中国的轻纺产品比较发达，价格便宜，对于俄罗斯等轻工业比较落后的国家具有很强的吸引力，随着改革开放的深入，边境贸易逐渐发展起来。最早形成边贸市场的地区都是边境省份，如新疆、西藏、广西云南、内蒙古、黑龙江、辽宁等。边贸市场的发展状况与所在边境城市的开放程度以及与之通商国的经济情况密切相关。边贸市场是经济发展的阶段性产物，由于边境城市通常气候条件恶劣，生活条件较差，因此整体市场交易开始向条件相对较好的内陆城市发展，另外，边贸对于物流和通关渠道的通畅
5、性要求较高，而近几年原有的边境城市受客观条件的制约，也在一定程度上阻碍了边境贸易的进一步发展，在边境的边贸市场现在已经开始进入衰退期。作为一种特殊的商业形式，边贸对于物流、海关政策、产品要求较高，同时，边贸受国际形势、国际政策等影响较大，如汇率的变动，金融政策的变动以及战争等。因此在这种情况下，中国的主要边贸开始向北京倾斜，经过十几年的发展，北京逐渐成为中国边贸行业的龙头。北京作为边贸市场，有其无可替代的独特优势，首先，从地理环境来看，北京四季分明，气候温和，适合发展商业行为；其次，北京作为中国的首都，国际化都市，集中了世界各地的商品，生活环境优越，适合休闲消费；第三，北京聚集了所有国家的使馆
6、，对于商户和消费者来说，办理相关手续非常便利；第四，北京拥有全国最大的机场、最多的航线，最集中的铁路线路以及最为发达的公路路网，这些都给对物流依赖性极强的边贸提供了一定的便利；第五，由于北京特殊的地理位置和特殊的城市地位，在北京集中了全国几乎所有的商品种类，高中低档一应俱全，是全国商品的集中展示地点，便于客户集中采购，省时、省心、省力；第六，对于商户来说，选择在北京铺货进行交易，从效率和经济成本方面也低于到其他边境城市，因此，随着市场的发展，其他的边境市场已经开始萎缩，并逐渐汇集在北京，使北京的边贸交易，呈逐渐上升态势。（二）重点边贸省市简介1、新疆：边境口岸主要有霍尔果斯、伊宁、塔城、红旗拉
7、甫、都尔塔拉、阿拉山口。最集中的集散中心是乌鲁木齐。随着经济的发展，前6个市场现在已经开始走向衰退。而乌鲁木齐由于通商的灵活性和集中性，日渐成为一个成熟的、较为规范的市场。其中最为突出的就是新疆的边疆宾馆商贸城。它主要针对的国家包括独联体、俄罗斯、巴基斯坦、阿富汗、蒙古等国。主要的货品为低档服装、革鞋、革包、小百货、家居等。2、黑龙江：属于对独联体的贸易性质，主要针对单一俄罗斯国家的远东城市，如，海参葳、共青城等。边境口岸有：黑河、绥芬河、东宁等。由于通商能力有限，因此市场整体情况一般。以小型零批、零售为主，产品档次中高。3、内蒙古：主要针对蒙古和俄罗斯，由于蒙古共和国的经济发展缓慢，加之边境
8、气候恶劣，在客观上制约了商业的发展，因此二连浩特生意一直不景气。但东部的满洲里作为首批开展边贸的城市，目前市场状况尚可。4、辽宁：主要针对韩国、日本、俄罗斯，主要城市有：大连、沈阳、丹东。沈阳的五爱市场也是早期俄罗斯客商拿货的主要地点。随着边贸行业向北京倾斜，辽宁已经失去了边贸的影响力。5、云南、广西：临近缅甸、越南、老挝、泰国等，其有别于对俄罗斯等地的边贸市场。6、广州：由于很多边贸产品的产地都是广州，加之广州的交通比较便利，信息渠道发达，产品质量较好，因此现在许多边贸消费者也会选择直接到广州进货。目前已经形成初级的边贸市场。货品以服装、鞋、电器等为主。 7、浙江义乌：主要针对中东、日、韩为
9、主，常驻义乌的外国客商约2万人，边贸性质类似于广州，但起源要早于广州。货品主要以小百货、小电器、化妆品为主。8、福建：是运动鞋、运动服装的加工基地，性质等同于广州、义乌，但规模小于这两个城市。主要的加工城市为石狮和晋江。产自福建的运动鞋几乎垄断了全球80%的市场。9、成都：由于该地区劳动力便宜，因此不少厂家在成都设立工厂，因此在2001年后，中低档皮鞋和革鞋生产加工开始兴起，主要针对俄罗斯。（三）市场分析1、过去1) 形成原因的形成同秀水街有着密不可分的关系。由于秀水临近使馆区的得天独厚的位置，吸引了大批外国人，最初仅是以商品零售为主，随着市场需求的不断增加以及对商品数量需求的增大，一些头脑灵
10、活的中国人开始做批发。最初的批发商主要集中在日坛宾馆、日坛南楼、北楼、国泰大厦及雅宝路和日坛路道路两侧，在小铁皮房或以宾馆包房内，进行现货交易。而雅宝路的最终形成同边贸市场逐渐向内陆城市倾斜，以及北京自身的条件密不可分。北京各种商业信息发达，虽然市场的整体商业是一种不规范的市场行为，但庞大的年交易额以及由此形成的上、下游众多的产业链条，带动了多种行业的发展，因此得以立足。随着市场的发展，各种相关设施开始设立，无论是发往各地的打包站，提供从货物包装到海运、陆运、空运等各种运输方式的运输公司、清关公司，为客商提供住宿的宾馆、酒店，还是专为俄罗斯客商提供正宗俄式饮食的餐厅、酒吧都一应俱全。而运输条件
11、的便利和商品的极大丰富，也促进了市场的不断发展和壮大。另外，俄罗斯市场近几年经济水平的不断提高和消费力的增强，也在一定程度上促进了市场的发展。2) 市场状况 产品供应：最初产品主要是产品质量比较低劣、价格极其便宜的轻纺工业品以及国内一些销售不好的库存产品。商品种类繁杂，但每种商品款式单一，样式落伍，包装粗糙，而且没有售后保障。 商户构成：最早主要以本土北京人为主，随着浙江、福建商品的涌入，浙江人、福建人、广东人等外地商户逐渐成为市场的主流。 消费者：最初的消费者主要来自于俄罗斯、原独联体及东欧一些国家。 经营模式： 最初的经营模式主要在临街的铁皮简易房内和宾馆包租的房间内进行现货贸易。2、现在
12、随着市场的不断发展及市场秩序的逐渐规范，市场出现了一些新的特点。地摊形式逐渐被配套齐全，硬件设施完善的商业大厦取代，最早开始改造的雅宝大厦，从办公改为商业，其次兴建了北斗星大厦。在靠近儿研所附近的铁皮摊位被拆迁后，兴建了吉利大厦。近两年才出现了天雅大厦，目前已经形成了吉利大厦、雅宝大厦和天雅大厦三足鼎立的局面。但随着区域内一些新项目的开发，区域竞争加剧，这个局面正在被打破。1)产品：客户对于产品的品质、款式的要求不断提升，促使市场内产品进一步细分，原有的一些低档产品退出，中高档产品开始占据主流，在商业大厦中，以经营各自独立品牌产品的商户成为市场中的主要商户。产品同国际接轨，具备各自品牌的特征，
13、注重在各方面对自身进行宣传，增加了售后服务，如鞋类开始有保修和退换货服务。2)商户：来自全国各地，没有明显的区域化特征。商户开始制定长期发展目标，由广泛经营转变为单一经营，专业化程度提高，同时对于各类供求信息和国际商情关注度上升，很多商户聘请专业的管理及设计人员对产品进行全方位的包装和推广，同时自主开发能力逐渐提升。经过市场的自然淘汰，留存的商户都是比较有经济实力和经商能力的成熟型商户。3)消费者：除原有前独联体及东欧消费者外，中亚、北非及中东也开始成为重要的消费群体，如黑人客商。现有客户吞吐能力大，拿货数量较以前有大幅度提高。4)营销模式：期货（订货）交易为主。摆脱原有现货交易模式，而代之以
14、更灵活、先进的期货交易，消费者不满足于厂商提供的产品样式，会根据自身的需求向厂家定货。而厂家在同客户的反复接触中，也了解到了最新的产品信息和客户的喜好及流行趋势。3、未来发展趋势预期经过十几年的发展，在边贸上已经形成垄断地位。北京在交通运输、手续办理、商品提供等方面的优势使得仍将长期存在并不断发展，最终形成一个国际化的产品批发、交易中心。通过研究的发展过程也能够发现，市场的商品也是在不断发展和变化的。从最初的地摊货，劣质鞋、衣服，到中高档产品直至现今的品牌经营，都说明了这个市场是在不断成熟和完善的。1)产品：品牌营销将成为市场主流。2)商户：将更趋于专业化、理性化，在各业态里比较知名或交易量大
15、的几个商户会占据该业态70%以上的市场份额，市场越来越趋向于垄断化和规模化。他们更注重产品的研发，同国际的接轨。对于商业大厦的要求也越来越高，特别注重硬件配套和软性服务。另外，由于在现在的出现了不少的赊货贸易，因此对于经营商户的要求更高了，只有资金雄厚，产品过硬的商户才能够不断的发展。这样的要求也进一步提高了进入雅宝路区域经营的门槛，加剧了区域的封闭性和竞争性。3)消费者：从盲目进货到根据各自的经营侧重寻求不同的产品类型。他们非常注重商家的信誉，也很在意购物环境是否舒适完善。总结：根据以上分析可以发现，经过十几年的发展，已经脱离了单纯边贸的市场概念，而代之以一个不断走向国际化、全球化的市场。在
16、雅宝路，全球贸易平台雏形开始显现。而随着贸易领域的不断扩大以及市场的不断规范，未来的将是一个开放的、全球化的大市场，它将真正成为中国轻纺产品面向国际进行贸易的窗口和平台。二、区域市场分析（一）核心商圈主流商业大厦简述（详细调研资料参见附件报告一）1、雅宝大厦是区域内较早的大厦式商业市场，虽然由于天雅、吉利的兴起，生意有所影响，目前经营状况一般。2、天雅市场项目开业时间较短，但因其舒适的购物环境得到了商户和消费者的青睐，是区域内目前经营状况最好的商业大厦。区域内经营状况良好的商户在天雅都有摊位。3、吉利市场98年以前，市场的主要摊位都是临时搭建的铁皮房，简陋、档次低。吉利率先修建商业大厦，从而改
17、变了外贸临街的形象，提高了整体商业档次，一时成为的龙头市场，但随着天雅大厦的后来居上，如今已被天雅超越。4、国星市场最早是农业银行办公楼，后来改造为商铺，从经营各种服装逐步演变为专做童装的市场。在消费者当中有一定的知名度，客流状况尚可，总体规模偏小。5、万邦市场以前为写字楼立项，没有配置商业设施。后来由于商业需求，逐渐改变为写字楼式的市场。无滚梯，通道狭窄，楼太高，高层空房多，经营状况较差。6、东方圣元市场整体布局较差，半回形分布。主营产品属于中低档产品，虽然租金便宜，但生意萧条，整体经营情况一般。7、华声国际大厦以写字楼产权立项，最早的招商方式为产权销售，因其位置偏离主流商圈，导致整体经营情
18、况欠佳。8、临街市场最早以前的临街市场面积非常大，很多地方都是双排格局，但因为区域内的拆迁，目前只剩下日坛路和雅宝路交叉路口东北侧及雅宝路北侧一部分。原有经营业态较多，但现在只剩下百货、裘皮和服装几大类。产权单位众多，导致租金价格差异大。9、汉鼎大厦市场写字楼格局，属于老牌裘皮集中市场，发展比较成熟。裘皮街拆迁后，商户转移到这里经营。单层面积小，每层商户较少，是裘皮集中的专业市场，但由于经营年限长，消费者群体比较固定，因此整体经营状况较好。据悉，大厦所有人在2004年曾想将大楼整体转让。10、日坛南楼市场曾经是最早的商业市场，在边贸初期，非常兴旺。95年前后，四层的15平米房间可以租近2万元，
19、是整个商圈内曾经最具市场号召力的地方。但随着吉利、天雅等大厦的兴起，南楼逐渐走向没落。现在的商户总体经营商品档次较低，整体经营状况一般。11、日坛北楼市场曾经是日坛宾馆的配楼，后改为市场。是内衣的集中销售地点，整体客流量小，经营状况一般。12、奥特利玛鞋城市场专业的鞋业市场，但大多是小户经营，主要经营仿皮、革鞋，销售量大，价位低，利润较低，经营情况不如天雅的六层。13、老番街市场是涉外公寓怡景园的底商，最早定位为住宅的服务商业，招商状况较差，因此不得已改为市场，主要以零售为主，生意冷清，但随着雅宝路大棚拆迁，部分商户无处经营只能选择在老番街，生意状况开始有所好转，因此商户也开始将主营业务向批发
20、转型。14、朝外门市场朝外门市场是指朝外门项目的底商，由于其外立面以黑色为主，比较严肃，因此整体形象更倾向于办公场所。05年新开业，定位为外贸市场，招商情况尚可，但定位于国内旅游购物，与市场状况有所偏差，直接导致经营一般。3层局部有空置。综述：目前商圈内主要商业大厦和市场共计14个，经营业态涵盖服装、鞋、裘皮、箱包、小百货等几大类。中有一些专业市场，专营单一业态。如奥特利玛专营鞋类，汉鼎大厦专营裘皮，国星专营童装，日坛北楼专营内衣等。区域内目前的综合性商业大厦中，首屈一指的是雅宝、吉利和天雅。 而天雅由于兴建时间较短，因此无论从软硬件设施或经营状况都是区域内最好的。区域内的主要商户经营年限较长
21、，属成熟型商户。目前区域内的商业大厦，由于建设时间较长，因此，无论硬件或软件方面均已无法适应当今的市场需求，区域内迫切需要能够满足现今商业要求的新型商业大厦。（二）区域内重点商业大厦分析为保证研究结果的可借鉴性，我们选择了区域内最具代表性的三个大厦：吉利、雅宝、天雅，分别从业态布局、标准摊位面积、租金、转租金、转让费等几个方面做进一步的详细分析。1重点商业大厦基础资料明细楼层天 雅吉 利雅 宝业态数量标准面积（）租金业态数量标准面积（）租金业态数量标准面积（）租金B1小百货2238660F1裘皮/服装6023/46660服装19523700（未含税）服装/鞋4040600F2精品时装88236
22、60服装18鞋2633500F3精品时装8823660服饰18服装/箱包5420500F4运动休闲8823660服装13018760（含税）服装6420450F5毛衣8823660服装18服装5520450F6鞋/箱包8823660鞋6518750（含税）鞋3155400F7鞋8123660鞋2070400F8鞋2870-110600F9品牌鞋28100500F10品牌鞋2860500备注：由于这三个大厦中，有不少铺位都是由标准摊位打通，因此，铺位数量略有差异。2区域内重点商业大厦业态面积租金对比天雅大厦吉利大厦雅宝大厦业态布局业态规划较为全面，涵盖服装、鞋、小百货等几大类，同时，根据不同分业
23、态要求，又按照毛衣、休闲装等进行了细分。便于商户进行经营。业态较单一，只有鞋类和服装业态较多标准摊位面积23平米18平米20平米租金500660700，基本是单一租赁价格400600，1层租赁价格最高，楼层越高，租赁价格越低转租金标准摊位2万元标准摊位1.5万元转让费服装类标准摊位4050万，鞋类50万鞋类16万总结：这三个大厦都是综合性商业大厦。在这三个大厦中，无论从大厦自身软硬件设施、大厦规模或商户数量，天雅大厦都是区域内最的 。从铺位面积来看，天雅的标准摊位面积最大，在23平米左右，同时，大户房间也是最多的，在其8层以上全部为大户房间。吉利的房间面积最小，只有18平米左右。从租金来看，目
24、前单位租金最高的是吉利大厦。这三个大厦的整体租金水平在区域内是最高的。他们的租金水平代表了雅宝路区域主流租金的走向。除天雅大厦的转租转让费用较高外，其他两个大厦的都比较低。在这三个大厦中，服装类业态占绝对优势，鞋类次之。75（三）核心商圈商铺现状分析1、区域内各商业大厦业态及数量面积明细大 厦名 称服装（含童装、内衣）鞋箱包裘皮小百货数 量合 计数量（个）面积（）数量（个）面积（）数量（个）面积（）数量（个）面积（）数量（个）面积（）雅宝大厦185444080408325500290吉利大厦4217893891602510天雅大厦38789012489932511525115022317848
25、88国星1172106117万邦1212001313003535001127200172东方圣元7811705751421097华声1920009814700117雅宝临街51306031802120683420251500149汉鼎60180060日坛南楼95142595日坛北楼527800052奥特利玛1362304136老番街20016003602880560朝外门43098905312198820243233230894合计20476222582659454137使用面积合计444652062021034135709604111793备注： 各业态面积均为使用面积 区域内总商铺量为41
26、37个，总商业使用面积为111，793平米。 在上述各商业大厦中，朝外门主要以零售为主，与区域内整体批发业务不符，因此不计算在内。另外，小百货类需要的楼层为首层，且单位面积小，业态整体形象混乱，且同其他业态的兼容性较差，所以摒弃掉。 另外，在一些大厦中，有一定的空置铺位未计算在内。因此，区域内的有效商业业态数量及有效商业面积明细如下：大 厦名 称服装（含童装、内衣）鞋箱包裘皮数 量合 计数量（个）面积（）数量（个）面积（）数量（个）面积（）数量（个）面积（）雅宝大厦185444080408325500290吉利大厦4217893891602510天雅大厦38789012489932511525
27、1150665国星1172106117万邦1212001313003535001127200172东方圣元78117057583华声1920009814700117雅宝临街51306031802120683420124汉鼎60180060日坛南楼95142595日坛北楼527800052奥特利玛1362304136老番街2001600200合计16175691702652621面积合计34575194011901013570865562、各商业大厦有效业态数量及业态面积比例大 厦名 称服装（含童装、内衣）鞋箱包裘皮数量比（）面积比（）数量比（）面积比（）数量比（）面积比（）数量比（）面积比（）
28、雅宝大厦11.412.814.12114.72.6吉利大厦26.222.815.68.3天雅大厦23.925.743.551.22.90.69.48.5国星7.26.1万邦0.73.42.26.720.618.442.353.1东方圣元4.83.42.90.4华声1.15.857.677.3雅宝临街3.28.90.50.91.20.625.725.2汉鼎22.613.3日坛南楼5.94.1日坛北楼3.22.300奥特利玛23.911.9老番街12.44.63、各商业大厦商铺总数量及商业总面积比例大厦名称数量总数量比例总商业使用面积总面积比例雅宝大厦29011.1902310.4吉利大厦5101
29、9.5949511天雅大厦66525.42009823.2国星1174.521062.4万邦1726.61320015.3东方圣元833.212451.4华声1174.51670019.2雅宝临街1244.767807.8汉鼎602.318001.8日坛南楼953.614252.1日坛北楼521.97800.9奥特利玛1365.223042.7老番街2007.616001.8合计2621865564、区域内业态数量面积比例汇总表业态服装鞋箱包裘皮合计数量个数16175691702652621比例（%）61.321.76.5101使用面积平米3457519401190101357086556比例
30、（%）4022.42215.7总结：区域内主要业态按数量多少依次为服装、鞋、裘皮和箱包。但在其中，内衣是比较特殊的一类业态，在许多零售的商业场所，通常将内衣归到小百货类，但在，内衣面向的也是批发经营，同一般小百货摊位式经营不一样，它同服装类业态一样，需要在房间中进行经营。因此，应将其从小百货中分离，和泳衣一并归入服装的范畴。无论从数量或面积方面计算，业态最多的是服装类，数量占区域内总体数量的 61.3，面积也可以达到总有效面积的的40。箱包类业态的数量虽然少，仅占总量的6.5%，但商业总面积较大，占总面积的22，说明商户需求的标准摊位面积较大。从区域内各商业大厦的业态总数量和有效商业面积来看，
31、天雅无论从数量或面积在区域内都是最多的，说明区域内商户对于天雅的认同度最高。 5、核心商圈租金水平分析区域内各商业大厦租赁价格明细大厦名称业态（元/月/平米使用面积）备注服装鞋箱包裘皮雅宝大厦450600400500500吉利大厦服装标准摊位转租金每月约1.5万元天雅大厦服装类标准摊位转租金每月约2万元，转让费约4050万元；鞋类转让费标准房间约50万，位置较好的大户房间可达100万元左右。其他项目的铺位转让费或转租费较低或没有。吉利大厦700700天雅大厦600660500660660600660国星550万邦230255230255255400东方圣元350450450华声180180雅宝
32、临街700800700800700800老番街880朝外门400500650650汉鼎400500日坛南楼290日坛北楼北楼330400200奥特利玛398总结：核心商圈中，万邦和华声是由写字楼改建而成的市场，现有商户多为原北斗星和临街商户，由于拆迁改造时，其他商业大厦无空置铺位，因此不得已选择了万邦和华声，因此租金不具备参照性，所以摒弃。综合性商业大厦中，单位租金最高的是老番街，主要是因为它的铺位面积非常小，因此导致相对租金较高，不具备参照性。在核心商圈主流的几个商业大厦中，租金最高的为700元/月/平米使用面积，最低的400元/月/平米使用面积，主流租金在600元/月/平米使用面积左右波动
33、。在核心区内的商业大厦中，平均租金较高的是吉利大厦和天雅大厦，目前已达到660700元/月/平米使用面积的租金水平。转租金和转让费现象，在区域内除在天雅大厦和吉利大厦存在外，在其他商业大厦较少，转租或转让价格的高低只和摊位所在大厦的整体经营状况相关，和市场需求关系并不明显。如吉利刚开始经营时，服装类的标准摊位转让费曾经高达70万元，但天雅建成招商后，转让费降低，鞋类标准铺位的转让费约15万左右。 （四）区域内服务业态调研分析（详细资料见附件报告）1. 区域内各商业大厦的主要服务业态集中在银行、中西餐厅、物流服务公司、商务中心和多功能厅，主要用于满足大厦内商户和消费者需求，属于大厦配套的一部分。
34、2. 吉利大厦在7层以上规划了酒店，满足了消费者住宿要求。3. 随着经济的不断发展，区域内现有服务业态的数量已经无法满足雅宝商圈内上万商户、消费者的需求，现在雅宝商圈内的不少消费者已经扩散到临近区域消费，如蓝岛等地。4. 区域内大中型餐厅每到用餐时，全部人满为患，而区域内零星分布的小吃排挡虽然卫生情况不尽如人意，但用餐时人也非常多，符合商户或消费者需求的，干净、卫生的快餐排挡欠缺。5. 虽然朝外门商圈的服务业态比较齐备，但它面向的主要是全北京的消费者，因此不作为本商圈的主要考虑，例如钱柜。6. 通过对区域内竞争对手的调研发现，在区域内，有专门的大型服务业态街区日坛上街，总体供应量超过18万平米
35、，全部为餐厅、酒吧等消费场所，该项目建成后，即可满足区域内对于服务业态的需求。结论区域内服务业态由于日坛上街的开发建设，已经基本能够满足雅宝区域的需求。而通过对区域内服务业态的调研也发现，各大厦服务业态都属于大厦自身的配套，用于满足大厦内的商户和消费者，但配套比较齐备的大厦不但体现了大厦的档次，同时对于商户和消费者也有一定的吸引力。但在调研中也发现，区域内诸如大堂、大型咖啡厅等满足公共休憩、商务洽谈的场所十分匮乏。因此，在本项目的服务配套设置方面，主要目的仍然是满足大厦内商户和消费者需求，同时也是体现大厦档次的重要条件。（五）核心商圈物流状况分析（详细资料见附件报告）1. 区域内物流服务公司众
36、多，据不完全统计，目前已超过100家以上，各物流公司都有各自不同的侧重点，如308A、308B只往乌克兰发货，而158只往远东地区发货。2. 物流公司提供多种运输方式，他们生意的好坏同各接货地点的情况直接相关。特别是走莫斯科的货品，经常会因为莫斯科灰色清关等原因被罚没，风险性大。3. 发货价格上下波动较大，淡季、旺季和圣诞节前后等价格相差很大。4. 物流公司中发往国外的货品不仅仅来自于，有不少都是由南方的厂家直接向国外发货，另外大红门的一些服装厂家也直接向莫斯科等地直接发货。5. 通过对消费者的调研中也发现，区域内的某些消费者只集中在某几个物流公司发货，如乌克兰消费者主要在308A、308B发
37、货，但选择性较大的区域消费者对于物流公司无明显偏好。 6. 物流公司的发货方式根据运输情况会出现不同的侧重，如2005年，由于清关的原因，导致空运冷落。总结综上所述，内的物流公司作为下游服务公司，经营情况并非一成不变，每年都有一些新的物流公司进入，也会有不少公司倒闭。而近年来雅宝路区域内的拆迁，也导致了不少物流公司分流到区域外，如四惠、小武基、大北窑南等地都有专做物流生意的公司。很多物流公司为了方便招揽生意，会选择在区域内主要的商业大厦中，设立办事机构，而发货地点则放置在区域外。物流公司主要是为雅宝路区域内的消费者服务的，同区域内的某个商业大厦的兴衰没有任何必然的关系。（六）辐射商圈分析（详细
38、资料见附件报告）说明：是以对外批发贸易为主的专业市场，因此他的辐射商圈不同于传统的对内商业。因此，我们考虑了涉外贸易为主的秀水市场和雅秀市场。同时，因为的经营形式是以服装批发为主的，所以我们考虑了具有同样经营形式的大红门市场。另外，由于边贸最早起源于新疆地区和绥芬河，同时，现在的不少消费者也同时在新疆进行贸易，因此，我们也把新疆作为辐射商圈进行研究。1、秀水市场秀水是著名的国际旅游购物市场，经营方式为零散型购物，针对的主要客群为国外观光游客和国内的时尚人士。由于临近，雅宝商圈的一些消费者会去进货，但主要集中在一些特色商品，如唐装等，由于进货数量少，因此单位价格高。根据对秀水商户的调研发现，不少
39、雅宝商圈的商户将秀水作为自己的零售基地，将一些样品服装或过季服装在秀水倾销。对于本项目，秀水仅有极少数的商户表示会观望。主要是这种批发的经营方式进入门槛较高，只有少数有实力的商户才有可能进入。因此，虽然秀水可以作为的辐射商圈，但由于经营方式的差异，二者互通的可能性较小。2、雅秀雅秀市场也是国际旅游购物市场之一。由于雅秀已经偏离雅宝商圈，商户的经营方式为零售和小型零批。因此，绝大多数的商户没有进入经营的意向，仅有极少数的商户表示会观望。3、大红门大红门的一些商家既在经营对外贸易，也在大红门经营对内贸易，甚至在莫斯科设立直销点，但毕竟是极少数。对于多数商户来说，由内销批发转向外销批发，无论从产品或消费者来说都有一定难度，很难转型。因此，只有极少的大户才有可能进入经营。同时，通过对大红门地区几个主要市场的商户进行的调研也表明，仅有极少量商户表示会关注本项目。4、新疆边疆宾馆商贸城1、概述：1) 边贸最早出现在新疆和东北的边境城市，由于边境城市生活和交易条件较差，因此逐步从边境城市转移到靠近内陆的中心城
