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1、广州市天鹿湖地区发展策划与城市设计方案国际咨询天鹿湖地区发展策划目录1 发展策划研究框架 1.1 研究范围1.2 研究框架2 区域发展战略研究 2.1 区域发展背景研究 2.2 区域综合开发条件分析 2.3 区域旅游开发需求供给分析 2.4 SWOT分析 2.5 区域发展定位、产业选择、功能结构3 区域功能分区及项目内涵研究 3.1 开发与经营模式 3.2 市场开拓战略3.3 各功能区重点开拓的项目内容4 区域空间结构研究 4.1 萝岗中心区、科学城、黄陂片区与天鹿湖地区的发展关系 4.2 区域空间结构发展模式4.3 规划区城市功能分析4.4在萝岗区的性质定位4.5 周边主要城市功能区职能分析
2、5 经济影响分析5.1 经济费用效益分析5.2 区域经济影响分析6 环境和生态影响分析 6.1 区域旅游产业与生态环境功能的关系6.2 其他相关产业与生态环境功能的关系6.3 产业发展政策指引6.4 生态环境保护及控制开发政策研究7 社会影响分析 7.1 区域内村镇，居民及历史建设对地区发展的影响7.2 社会主义新农村建设的改造策略8 潜在风险分析8.1 天鹿南路的改建8.2 广河高速的修建8.3 过境通往白云区垃圾填埋场场址的迁移9 投资效益估算9.1 项目资金预算9.2 开发时序和分年投入计划9.3 财务效益分析9.4 财务评价分析9.5 敏感性分析9.6 融资方案1 发展策划研究框架1.
3、1 研究范围西、北至广州市萝岗区边界，东至北二环，南至广汕公路，面积为32.1平方公里。自然村落包括：水声下村、黄陂东社村、黄麻村等。其中天鹿湖森林公园面积为8.7平方公里。1.2 研究框架以生态旅游度假区建设为指导思想，通过对区域发展背景、区域综合开发条件、区域生态功能需求、区域旅游开发需求及区域旅游供给结构进行分析，针对本地区的机遇、挑战、优势、劣势作出概括与评价，明确本地区的发展定位、产业选择、功能结构。2 区域发展战略研究2.1区域发展背景研究1. 生态旅游示范区建设是国家级工程我国将分别启动国家生态旅游示范区、旅游扶贫开发区、国家旅游度假区建设工程，争取在“十五”期间形成三区联动、滚
4、动发展的旅游产品新格局。国家生态旅游示范区建设，主要利用富集的景观资源和自然生态资源，通过政府引导、资金支持、市场推荐的方式，建设一批符合市场需求的旅游精品项目和示范项目。我国的生态旅游示范区将重点开发适应现代旅游需求的高水平生态旅游产品，培育我国旅游业发展的后续产品。2. 萝岗区是城市“东进”空间发展战略的核心萝岗行政区的设立，是实施广州“东进”战略的重要举措，也意味着这一区域将由功能相对单一的产业区向功能复合的城区转型。3. 天鹿湖地区是萝岗区建设生态之城的战略要素 天鹿湖地区自然环境条件优越，是整个萝岗区乃至广州的生态廊道的重要节点，沿天鹿湖地区向东北、向东南方向延伸，构成萝岗区大生态格
5、局的骨架。天鹿湖地区为萝岗区各组团的新城建设提供了强有力的生态支持，是构成区域“一核两翼”空间发展结构的重要组成部分，是萝岗区建设生态之城实现区域可持续发展目标的战略要素。4. 地区政府高度重视天鹿湖地区的开发地区政府在广州萝岗总体发展战略规划中明确区域产业发展中提出大力发展地区现代服务业，同时明确提出天鹿湖地区作为主要“休闲度假区”的功能定位。开发天鹿湖地区发展生态旅游及相关产业，是萝岗区产业结构调整、培植旅游产业的需要。目前，萝岗区旅游产品结构单一，缺乏高品质、高价位的专项特种旅游，不能满足不同消费层次与水平的旅游者的需要。天鹿湖地区的开发将进提升萝岗的旅游形象，提高萝岗的知名度，在萝岗区
6、的对外开放、招商引资等方面将发挥独特的作用。5. 当地对发展旅游业积极性高涨当地十分重视旅游业的发展，1996年建设的天鹿湖森林公园（前身为天鹿湖郊野公园）已被评定为省级森林公园。自1996年起，广州市开发区工业发展集团下属的国营黄陂农工商联合公司，先后投资建设了天鹿湖郊野公园游览步道、登山道、公路、天鹿湖旅游度假中心等旅游设施；当地黄陂、水声下等社区将旅游业作为重要的经济产业，自发开发垂钓园、农庄等设施；为弘扬“禾雀花”民俗文化，促进区域旅游文化发展，2008年4月，萝岗区举办了2008年广州开发区、萝岗区“禾雀花文化旅游节”。2.2 区域综合开发条件分析1). 区位特性(1). 地理区位评
7、价 天鹿湖地区所在的广州市地处中国大陆南方，广东省的中南部，珠江三角洲的北缘，接近珠江流域下游入海口。地理坐标为东经1130851-1131107，北纬231235-231426。东连惠州市博罗、龙门两县，西邻佛山市的三水、南海和顺德区，北靠清远市的市区和佛冈县及韶关市的新丰县，南接东莞市和中山市，隔海与香港、澳门特别行政区相望。 天鹿湖地区位于广州市萝岗区西部，西临天河区，北接白云区。西北至萝岗区边界，东至北二环，南至广汕公路，总面积32.1km2，。萝岗区地处穗港澳黄金三角洲的中心地带，毗邻科学城和萝岗区重点打造的十公里地带中心区，交通便捷。(2). 交通区位评价天鹿湖地区离广州市城区约1
8、0km，距广州火车站东站约30分钟车程，距广州火车站西站约40分钟车程，距白云国际机场约45分钟车程。2小时车程可到达珠三角各主要城市，1小时的水路可抵达香港。但是目前从机场、火车站、市中心无可以直接到达该地区的公交车，影响地区的可达性。规划的轨道交通六号线修建将近一步提高地区通达性和交通舒适性。地区总体交通区位优越，可达行较好。（珠江三角洲区位图、交通条件图）(3). 与周边旅游资源关系广州市山青水秀，风光旖旎， 旅游资源丰富， 旅游景点100多处。其中 “羊城新八景”是广州旅游品牌的代表，旅游线路大致可以分为：越秀区：汇聚两千多年的名胜古迹，文物保护单位众多，包括南越国宫遗址、西汉南越王博
9、物馆、中山纪念堂、广州起义纪念馆、黄花岗七十二烈士墓、中共“三大”会址等；荔湾区：自古以来的商业区，有十三行遗址、岭南特色骑楼街、陈家祠、沙面建筑群等；海珠区：有广州“南肺”之称，以岛闻名，该区主要有孙中山大元帅府、广州会展中心、纯阳观、瀛洲生态公园等；天河区：以现代商业购物休闲为主要特色，奥体中心、天河体育中心中央商务区、未来中央商务区珠江新城都在该区；北线白云区+花都区+从化市：以山林景色为主，有白云山景区、从化温泉、流溪河国家森林公园、南湖国家森林公园、芙蓉度假村等；东线萝岗区+增城市：多山地丘陵，山林为主，青山绿水，主要景点有天鹿湖森林公园、丹水坑风景区、香雪公园、白水寨风景名胜区等。
10、南线黄埔区+番禺区+南沙区：主要景点是郊野公园和动物园，其中包括黄埔军校旧址、长隆欢乐世界、香江野生动物园、大夫山森林公园。天鹿湖地区所处的东线属于旅游的冷线，在整体旅游产品体系中所占比重较轻。与周边旅游产品相比，天鹿湖森林公园缺乏足够的独特性。因此在本地区开发策划过程中，要深入了解市场的需求和发展趋势，结合本地区自身特征，打造极富吸引力的旅游产品形成东线旅游的龙头，带动整个地区的旅游产业的发展。（表格和代表景色）2). 区域条件分析(1). 自然生态条件分析地区生态环境是地区发展的重要资源，其质量优劣直接策划产品类性和质量等级，而且也是对产品使用的舒适度影响最为广泛的因素之一。因此正确的评估
11、地区现有的生态环境质量等级是地区发展策划的一项重要的基础性工作。 . 地区空气负离子浓度测定及评价空气负离子是大气中带负电荷的单个氧气及氢气的总称，它具有降尘、灭菌、增强人体免疫力和防治疾病的功能，空气中的负离子在一定程度上反映了环境的舒适度。此次策划我们参考广东天鹿湖森林公园总体规划的测定结果： 2463个/cm3，空气清洁程度达到A级。空气质量较高，是开展游憩休闲、健身疗养的理想之所。. 地区环境噪声测定及评价参考广东天鹿湖森林公园总体规划的测定结果：除位于北二环和环市南一路两侧区域的噪声仅达到居住、文教、机关为主区域和居住、商业、工业混杂区等环境噪声标准外，地区其它监测点的声级值全部低于
12、 50dB(A)，即达到国家城市区域的 0 类标准，适合开展休闲、疗养、 度假等游憩活动。. 地区自然生态条件综合评价天鹿湖地区兼具山、湖、林自然资源，空气中的负离子浓度和噪声环境测定的结果均在相关标准的要求范围以内，说明地区目前的生态环境质量良好，具备发展生态旅游的相关条件。咨询区域内的环境质量评价满分为10分，经过计算，咨询区域环境评价的最终得分为7.0分，见表21。表22 天鹿湖咨询区域环境质量评价一览表注:大气质量、地面水质量数据参考广州市环保局网站公布数据打分序号评价项目评价指标评分标准评分分值1大气质量达到国家大气环境质量（GB30961996）一级标准达到国家大气环境质量（GB3
13、0961996）二级标准2.01.02.02地面水质量达到国家地面水环境质量（GB38382002）类标准达到国家地面水环境质量（GB38382002）类标准2.01.01.03土壤质量达到国家土壤环境质量（GB156181995）一级标准达到国家土壤环境质量（GB156181995）二级标准1.51.01.04负离子含量旅游旺季主要景点其含量为5万个/厘米3旅游旺季主要景点其含量为1万至5万个/厘米3旅游旺季主要景点其含量为3千至1万个/厘米3旅游旺季主要景点其含量为1千至3千个/厘米32.52.01.00.51.05空气细菌含量空气细菌含量为1千个/米3以下空气细菌含量为1千至1万个/米3
14、 空气细菌含量为1万至5万个/米3 2.01.50.52.0合 计10.07.0. 评价系表解析评价项目中，地、水、气值满分者均为空气质量的相关指标，这说明天鹿湖地区的空气质量是良好的，适合旅游度假开发的需要；土壤质量达到国家土壤环境质量（GB156181995）二级标准，能够满足华南地区多种植物的生长，只需要根据具体种植的需要做局部的土壤改良；地面水天鹿湖水水质较差，目前为IV水质，为满足旅游度假的需求，必须对水质进行彻底改善，应清理湖面的养殖。采用集中与分散相结合，局部设置污水处理设施的处理方式。不易收集的污水特别是餐饮服务设施的生活污水和厕所粪便水采取小型污水处理设施局部处理后再引到背水
15、山体，利用土壤净化处理。集中收集的污水沿市一环（联和段）铺设的主管，最后送往黄陂污水处理厂。(2)开发条件分析及评价. 用地分析地区是属九连山余脉的延伸，属帽峰山高丘陵区，海拔落差较大，可开开发建设用地有限。为了更加科学和全面指导我们的工作，我们应用GIS遥感技术，对地区32.1km2的土地进行用地适宜性评价（见用地适宜性评价图），评价体系分为三级：可建设用地、限制开发用地、不可开发用地。结果表明除了天鹿湖水体外可开发建设用地很少主要集中在水声下村、黄陂东社、墓园村、黄麻、鹅山等自然村落；限制型开发用地主要集中在环天鹿湖水库的周围以及沿天鹿北路两侧；不可开发建设用地主要为大面积的山林。地区可开
16、发建设用地较少，不适和进行大规模的开发活动。. 基础设施条件分析该地区现状主要道路情况较好，能够方便到达各个区域。通水、电，有通讯。基础设施具备发展旅游的一定基础。. 旅游设施条件分析 该地区现状主要旅游设施有天鹿湖森林公园、天鹿湖度假山庄、武警会议中心、天鹿湖疗养院以及分布在天鹿湖周边的农庄等。设施比较陈旧不能满足现代旅游需求，严重影响地区的旅游产业的发展。. 开发条件综合评价表2-3开发条件综合评价表序号评价项目评价指标评分标准评分分值1用地面积区域用地面积约为3200hm21.01.02旅游适宜期大于等于240天/年1.51.53区位条件位于省会城市广州市内1.51.54外部交通铁路50
17、km内通铁路（广州火车站），在铁路干线上，大站，客流量大1.01.0公路国道或省道，有交通车随时可达，客流量大1.01.0水路水路较方便，有客运1.00.5航空50km内有国际航空港白云机场1.01.05内部交通区域内有多种交通方式可供选择，具备游览的通达性，1.01.06基础设施条件通水、电,有通讯和接待能力，有一定基础设施条件1.01.0合 计109.5. 评价系表解析区域用地面积约为3200hm2，面积较大，便于各功能分区的界定该地区有超过200天的夏天，春秋两季变化不大，冬天持续约一个月的时间，旅游适宜期超过240天，便于旅游度假活动的开展；外部交通条件较为便利，内部具有一定的3)旅游
18、资源条件分析 (1)评价分析原则两种观点方法的融柔结合：一是经验性概括，二是定量性概括；(2). 景源价值评价：景源价值评价从以下几个主类划分地文资源、水文资源、生物资源、人文资源、天象景观，主类再细分为亚类。 景源分类体系一览表见表23，景源价值评价一览表24中景源层次编号根据表23，单项景源价值总分数为100分，景源评价单项得分见表24，景源评价各项目平均分值为84.6分。表2-4 天鹿湖咨询区域旅游开发景源分类体系一览表序号主类序号亚类基本类型1 地文资源（1）山峰类以山峰丘陵景观为主（2）沟谷类主要有璋坑、龙坑类（3）石景类主要有奇石景观，如青蛙石、铜锣石等2水文资源（4）水库类黄鳝田
19、水库、水塘、天鹿湖（5）溪涧类主要为璋坑溪、龙坑溪（6）瀑布跌水类水声下瀑布3生物资源（7）森林景观类南亚热带季风常绿阔叶林，天然次生林（8）古树名木类古荔枝林、榕树等（9）珍惜植物类主要有格木群、野生禾雀花群、桫椤、久树等（10）野生动物类蟒蛇、白鹇、画眉等4人文资源（11）遗迹遗址类慕园村、文武庙、古桥、璋坑客家村(12)现代工程类天鹿湖郊野公园亭廊、广州市微波站(13)神话传说类天鹿湖传说、禾雀花传说、文武二帝传说等(14)地方物产类萝岗甜橙、萝岗杨梅、萝岗糯米糍荔枝等(15)文化风情类禾雀花旅游文化节等5天象景观（16）自然声象类溪流声、水声、鸟语、蝉噪和蛙叫（17）季节变化类春新夏凉
20、秋爽冬暖，四季宜人表2-5 天鹿湖咨询区域旅游开发景源价值评价一览表(一)评价层次景源层次评价综合层 限分评价项目层 限分 评价因子层限分地文资源水文资源生物资源（1）（2）（3）（4）（5）（6）（7）（8）（9）（10）景源价值100欣赏特征40景感度2020182015161620202020奇特度141211149111014141413完整度66564446665文化价值20人文值101081066610101010娱乐值65555546666风土值44443334444科学价值20科技值101081066610101010科普值66555446666科教值44343334444保健
21、价值20生理值87767658888心里值66556546666社会值66556446666合计10096849475736910010010098表2-4天鹿湖咨询区域旅游开发景源价值评价一览表(二)评价层次景源层次评价综合层限分评价项目层限分评价因子层限分人文资源天象景观（11）（12）（13）（14）（15）（16）（17）景源价值100欣赏特征40景感度2013121816151517奇特度14111013119912完整度64366536文化价值20人文值107798878娱乐值64445445风土值43344323科学价值20科技值1067710789科普值64556556科教值4
22、3334334保健价值20生理值85678658心里值65456546社会值65546556合计10070698590757090备注：景源评价各项目平均分值为84.6分(3)景源评价系表解析在参与评选的亚类中，90分（含）以上的占52.9，各亚类平均分为84.6分，这说明区域内现有景源的欣赏价值是突出的，90分以上的亚类可以作为直接利用的景源，而低于90分的则要通过改善、改进后才能做为景源。（上有页，表格）2.2.3 区域旅游开发需求供给分析1).旅游客源市场分析(1). 广州客源市场现状分析 广州市旅游业已成为国民经济“六大支柱”产业之一，其中商务旅游是主体。全市现有宾馆1463家，客房1
23、1.85万间，旅行社103家，旅游从业人数达到42万人。2007年旅游业总收入798.15亿元，增长13.9%。其中，旅游外汇收入31.91亿美元，增长14.1%；国内旅游收入554.96亿元，增长16.2%。城市接待过夜游客3338.73万人次，增长12.8%。其中，国内旅游者2727.40万人次，增长13.8%；海外旅游者611.33万人次，增长8.3%。广州已成为全国重点旅游城市之一，同时还有效地带动珠江三角洲和全省旅游业的发展，使广东成为全国旅游大省。(2). 地区客源市场现状分析 近年来，萝岗区实施青山绿地工程，天鹿湖森林公园是重点打造的生态景观之一公园自建成以来，以野生禾雀花景观闻
24、名，加之公园周边的特色农家菜，已吸引了周边众多的游客。 为弘扬“禾雀花”民俗文化，促进区域旅游文化发展，2008年4月，萝岗区举办了2008年广州开发区、萝岗区“禾雀花文化旅游节”，为期二十天。旅游节适逢禾雀花开，期间共接待游客约45000人次，最高日游客量达到1万人。 (3). 现状客源市场特征. 客源结构构成简单，来源集中。客源市场主要集中在广州周边地区，以近程游客为主，中远程游客较少；平日散客居多，多为武警会议中心等周边地区的会议游客和利用周末节假日的旅游者；4-5月禾雀花开时节，旅行社组团游客增多，占游客总量的50%。 . “禾雀花”形象鲜明，具有一定知名度。天鹿湖森林公园的野生禾雀花
25、群闻名羊城，自然形象突出，深受游客喜爱，已经具有一定的知名度，80%的游客是慕“花”名而来。 . 游客以中青年游客、运动爱好者、自然风光观赏者为主，占旅游者类型的40%，对开展野营活动表示浓厚兴趣，寻求自然随意的环境，期望充分体验自然美景，享受清新、宁静的森林氛围。 . 自驾车游客占有相当的比重。到2007年底，广州市私人机动车拥有量接近150万辆，其中私人小汽车拥有量接近110万辆，在选择出行交通工具方面，更多的人喜欢私家车自驾游的模式。（游客示意图片、客房、机场）2). 客源市场发展预测(1). 目标市场定位目前地区主要游客来源均来自广州周边地区，以近程游客为主。但随着地区整体开发的启动。
26、根据天鹿湖地区的旅游客源市场现状及发展趋势，其目标市场定位如表3-2所示。表3-2 天鹿湖地区目标市场定位表市场类型国 内 市 场海外市场一级市场广州市周边区域港澳台地区二级市场珠三角其他区域东南亚地区机会市场国内其他地区海外其他地区(2). 游客规模预测由于无法得到历年天鹿湖地区旅游市场的相关数据，我们只能根据对广州地区旅游市场分析、相类似项目的研究以及经验对地区完全开发完成后的旅客规模进行预测。表3-3 游客人数预测表时 序预测项目建成年（基期年）建成1年建成2年建成3年建成4年建成5年游客总数(万人次)高限80122.8188.0270.5313.8332.9低限110.8153.221
27、1.9240.9242.1年均增长率高限-53.5%53.1%43.9%16.0%6.1%低限38.5%38.3%30.4%13.7%5.0%（游客示意图片、客房、机场）2.2.4 SWOT分析 （上次图表）2.2.5 区域发展定位、产业选择、功能结构1)发展定位(1). 功能定位天鹿湖地区是以生态保护为前提，依托天鹿湖良好的自然山水环境，以适度开发促进环境保护及保育，具备充足生态竞争力的休闲旅游度假区。(2). 市场定位国内市场：一级市场：广州市及周边各城区；二级市场：珠三角地区；三级市场：全国其他地区。海外市场：一级市场：港澳台地区；二级市场：东南亚地区；三级市场：海外其他地区。(3).
28、形象定位强调自然山水风光对于人们的影响力和吸引力，促成人与自然的和谐共生。以“天鹿湖”为地区旅游品牌拓展主体，以区内山、田、林等为品牌拓展辅体，使天鹿湖地区成为广州都市区修心养性的后花园、人心向往的“桃花源”。地区品牌宣传战略中可以借用如：“水山一色醉天鹿，禾雀花开映翠竹”，或“天鹿饮翠湖，闲心依桃源”，或“闲耕林水间，醉卧牛头山”等概括地区特色的古典体诗句。（诗歌）2). 产业选择旅游项目投资，已经脱离单一项目投资的时代，越来越多的投资商，着眼于区域整体投资，力求整合旅游产业链，整合多元产业，寻求综合收益的最大化。旅游产业链的延伸，与城市景观、房地产、小城镇、休闲娱乐等等深度结合，产生了一个
29、整体的、互动的结构，一个大的构造我们称之为“泛旅游产业”，这是旅游产业发展的趋势。根据天鹿湖地区的发展定位，针对地区特征，在地区产业选择上我们给出以下建议：(1). 与旅游直接相关的产业 包括宾馆酒店业、餐饮业、娱乐业、文化业、保健疗养业、体育业、会展业、生态与观光农业、技术产业、产品加工业。(2). 综合提升的产业旅游与其相关联的目的地的结构导致了旅游整合而形成的相关结构，其中第一是旅游房地产业，以度假结构为依托，第二居所和第三居所等所体现的旅游度假酒店、旅游公寓、别墅区等等形态；第二种是游憩型商业服务设施，体现为零售业、SHOPPING MALL、会所、俱乐部等形态。 3). 功能结构(1
30、). 生态功能 天鹿湖地区既是广州市市政规划的“东肺”，又是广州经济开发区经济发展规划的“生态核心”。有保护自然资源、改善生态环境、调节地区小气候、维持碳氧平衡、防害减灾、造福社会的生态防护功能。 (2). 游憩功能 天鹿湖地区位于广州市东北部，区位条件优越，自然资源丰富，是萝岗区生态休闲、旅游休憩的重要组成部分。为居民及旅游者提供游山玩水、休闲健身以及徒步探幽提供活动场所。 (3). 景观功能 天鹿湖地区自然条件好，森林水体景观丰富，具有树立广州和萝岗区形象、美化绿化广州、创造健康优美的生存空间的景观形象功能。 (4). 科教功能 天鹿湖地区珍稀树木多，古树多，还有湿地资源和珍稀的野生动物，
31、是一处天然的自然博物馆，加上一些科普展馆的建设，具有展现森林生态文化、了解自然、认识自然，增强德智育人的寓教于游功能。 (5). 休闲功能 天鹿湖地区有山有水，环境幽静，空气清新，空气负离子高，具有为广大市民和外来游客提供森林保健、休闲度假、休疗养生的功能。 2.3区域功能分区及项目内涵研究2.3.1. 开发与经营模式1). 开发与经营模式选择原则项目开发的内容和模式很多，小可以小到一个游乐设施，比如说一个可以观赏的小型轮盘的项目运作；大可以大到一个片区、大到一个城市，一个旅游目的地整体。只要有一个主题可以持续性地开发运作，我们都可以把它看作一个项目来进行。针对项目特点，我们提出以下开发模式：
32、(1). 保护是前提，资源是基础，市场是动力传统大众旅游开发的导向模式有三种，一是资源导向模式；二是市场导向模式；三是资源与市场相结合导向模式。这些模式均缺乏“保护”的考虑，是资源与环境保护在旅游开发中难以落到实处的主要原因之一。为此，生态旅游区的开发，应构建一种新的导向模式，即将“保护”作为旅游业发展的首选导向因素来考虑，形成“保护资源市场”型综合发展导向模式。(2). 资源投入，知识投入，资金投入多渠道生态旅游区的开发应树立两个新的观点：其一是“资源有价”，在旅游开发管理中，让资源入股，并从旅游收入中回投资金，专项用于资源与环境保护；其二是“知识有价”，在旅游发展中，投入足够的知识，以保证
33、资源与环境的高效利用和有效保护。在资金的筹措与投入上，坚持国家、地方、外资、集体、个人等各种资金一齐上的原则。(3). 城市经营，互动发展现代旅游的规模化发展需要与城市经营密切结合。天鹿湖地区的开发要与周边城镇以及新农村建设一体化考虑，开发要利用城镇的道路、交通设施、污水设施、电力设施，同时旅游景区的发展为小城镇和新农村z建设提供了很大的一个产业依托，比如与旅游直接相关的宾馆酒店业、餐馆业、运输业、文化业、娱乐业等以及旅游与房地产相结合的旅游房地产业：旅游度假酒店、旅游公寓、别墅区等等。这就把旅游的产业链与城市经营、城市运营结合在一起，也就是把旅游和城市名片的打造、城市旅游、城市周边旅游、景区
34、旅游结合在一起，形成整个以旅游产业为依托的城市经营的理念。 (4). 所有权与经营权分离现代旅游区成功的关键是实现企业化经营，企业化经营最关键的问题是如何出让经营权。目前出让经营权的方式很多，主要有租赁经营、委托经营以及买断、拍卖等，具体操作没有统一范本或标准，一般由各地自行界定。但是都须要制定相应的保障措施和监督制度，加强政府对旅游景区规划监督和政府部门监管的力度，使旅游景区经营权的出让确实能够促进旅游景区的开发，并在一定程度上制止旅游景区的经营行为对生态环境和资源造成的破坏。(5). 循序开发，滚动发展天鹿湖地区生态旅游的开发应坚持条件成熟一点开发一点、不成熟就先保护起来的循序开发模式，最
35、终把整个景区做大做强；同时，旅游项目的开发，应根据市场的需求，不断推陈出新，增加吸引力，形成一种滚动发展的模式。只有“循序”与“滚动”相结合，才能保证各景区协调发展，获取最大整体效益。2). 开发模式类型根据所有权和经营权关系分为：BOT模式 准BOT模式 TOT模式托管运营模式 一体化运作模式。根据功能定位、发展目标、发展目标以及地区实际情况，建议天鹿湖核心区域采用准BOT模式,黄麻片区采用一体化运作模式。(1). 准BOT模式此种模式是完全BOT模式的变形，其特点是项目操作依然按照BOT模式，不同的是政府投入部分资金如国债，是项目公司的股东之一。此种方式可以提高投资者的信心，减轻投资者的资
36、金压力。针对本地区而言BOT模式可以理解为“在一个度假区内，由政府统一规划，根据生态分析，划定不同主题的开发区域，授权一家企业独立建设、经营、管理，但要保证其以生态建设为前提。”这种导入旅游全新现代经营管理观念的模式好就好在它的核心国家所有，企业经营的有效投资即景区所有权和经营权的有效分离，运用现代企业管理手段经营旅游品牌。这种模式体现了国有资源与企业资本的最佳结合。“整体控制、独家开发”不仅能够优化和创新旅游产业结构，同时也体现了地方发展与企业创新的共同愿望，在保护自然资源的前提下，为地方培育了实现“多赢”的动力十足的全新经济增长点。(2). 一体化运作模式项目的策划设计者、投资者、实施者、
37、经营者等参与整个项目的全过程。这种开发方式中，专家学者、政府职能部门、农户三方分别以知识、资金、文化及劳力作为投资投入到旅游开发中去，充分调动各方力量办旅游。2.3.2 市场开拓战略1). 整体推广：把天鹿湖生态旅游度假区旅游形象和特色旅游产品纳入罗岗区和广州市的旅游宣传促销计划，充分整体促销优势。2). 经销推广：加强与广州市等各级旅行社以及旅游经销商的联系，使之成为天鹿湖生态旅游度假区旅游形象和旅游产品的重要推广、营销渠道。3). 网络推广：在电子商务日趋完善之际，天鹿湖生态旅游度假区应通过建立旅游信息网络、举行丰富多彩的网上联谊活动等方式积极开展旅游形象推广和旅游产品营销。4). 宣传推
38、广：精心设计天鹿湖生态旅游度假区旅游手册、折页、画片、导游图，制作反映天鹿湖生态旅游度假区的磁带、录像带、光盘、电视和电影以配合旅游形象推广和旅游产品促销。5). 节庆推广：举办旅游节庆活动可以将该旅游区的各种旅游要素围绕节庆主题加以组织整合，营造与平时迥然不同的浓烈旅游氛围，强烈吸引大众媒体的注意力，使本旅游区在新闻媒体中频频出现，形成宣传热点，迅速提升举办地的知名度和美誉度，增加对旅游者的吸引力。把“禾雀花文化旅游节”、“天鹿小镇艺术节”、“岭南农家文化节”等旅游节庆活动，办成为宣传本旅游区的亮点。（上次图表）2.3.3 各功能区重点开拓的项目内容 根据天鹿湖地区的自然生态条件和人文资源的
39、特色，整体可以确定突出“山、水、农”三种特色旅游的功能分区。各个分区根据自身特色选取合适的发展项目。1). 山天鹿湖森林公园生态旅游区(1). 区域范围 北至墓园村，北二环高速公路的南面；西北至水口水库的南面边缘；西至凤凰山山顶；南至永红村、木棉新村、联合墟；东至牛头山山顶。区域总面积约8.7km2。(2). 功能定位萝岗区乃至全省知名的森林公园，最终建成广东省独具特色的国家级森林公园。(3). 开发方向依托该旅游片区丰富的森林、野生动植物、奇峰怪石，重点开发森林游憩活动、观光、游览、野餐、徒步、探险、野营、科学考察和文化教育等。(4). 项目策划 水声下综合服务中心麻鹰岭珍稀植物游赏牛头山登
40、高揽胜慕园生物多样性体验公园综合服务区及青少年励志拓展中心生态农业科研中心北入口综合服务区禾雀花文化旅游节（三大片区分区图）2). 水天鹿湖滨湖休闲度假区(1). 区域范围北二环高速公路的东南面；南至天鹿湖水库边缘；东至天鹿北路。区域总面积约7.0km2。(2). 功能定位以滨湖休闲、度假、生态旅游、健身活动为特色的滨湖度假小镇。(3). 开发方向 依托天鹿湖水体资源，重点开发水上游憩活动、健身、露营、度假、湿地观光、徒步、文化教育、会议交流等。(4). 项目策划天鹿湖水上生态公园高尔夫景观绿地会议会展中心生态湿地别墅法国风情小镇体育健身及星级酒店山顶度假村山顶分时度假别墅国际青年旅社野外活动
41、基地天鹿湖小镇生态旅游资源科研中心天鹿湖小镇艺术节（三大片区分区图）3). 农生态农业休闲观光带(1). 区域范围森林公园以东；广汕公路以北；北二环高速以西。区域总面积16.3 km2。(2). 功能定位 山涧溪流风光、农家生态旅游(3). 开发方向 以山体溪涧和自然村落黄麻村为依托，开发以生态农业观光、原生态农家生活体验、农产品加工、生态农业技术研究等。(4). 项目策划 生态农业研究中心 大型无机学有机农场 管理服务中心 小型可持续发展社区（象点缀在山谷中珍珠一样，通过果园竹林、茶园等体现各自的特征） 小型市场岭南农家文化节（三大片区分区图）2.4 区域空间结构研究2.4.1 萝岗中心区、
42、科学城、黄陂片区与天鹿湖地区的发展关系（空间结构分析图）1). 利用自身生态环境优势与周边城市功能区联动发展形成独占性比较优势在全球化、知识经济、信息技术革命的背景下，地区经济发展更加依赖功能区产业群的创新动力，更加依赖由功能区作为载体的区域竞争力。由功能区形成的独占性比较优势是区域竞争优势的核心。打造强势经济功能区、确定地区经济在全球化经济体系中的地位，发挥比较优势，是后发展国家或地区寻求超常规经济发展的战略选择。2).构成城市聚集效应的重点元素城市功能区的聚集效应表现为与核心功能相关的社会资源的密集分布，即表现为对诸如人才、信息、资本、物质要素、技术等社会资源的高势能吸纳和高效率利用，是城市集聚效应的最集中的体现，可以在相对有限的地域空间中创造出巨大的经济产出。人才的吸纳是城市科研区（科学城）、商务区（萝岗中心区）发展中的重中之重。在目前珠三角各经济组团间的机会优势日趋同质的情况下，生活质量条件如生活品质、环境品质对于人才的吸纳和留住日益凸显重要性。如何提升天鹿湖地区和黄陂片区的高品质生活性元素将成为架构城市聚集效应的重点课题。2.4.2区域空间结构发展模式（示意图）（中部核心城区规划结构解析图）城市按“扇型模式”
