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1、第四部分：项目营销策略1主要营销策略运用建议由于本项目规模大，必然需要运用多种营销策略来推动销售，使本项目实现中前期持续快速销售，资金快速回笼的同时建立强大之品牌效应，推动中后期价格顺利攀升。达到低开高走，获取最大利润。1.1品牌营销建议项目应统一在奥园品牌下，根据每个开发期不同的建筑风格，物业构成提炼出营销主题，实现品牌推广的成功。从而实现奥林匹克花园品牌在本项目持续更新，精彩不断，增强本项目的魅力价值，为不断挖掘精彩，提炼卖点提供更广阔之空间。重点解决：大品牌(中国房地产一流品牌)小品牌（常州市房地产第一品牌） 解决品牌软着陆的问题 途径：品牌的导入生活方式的倡导生活方式的体验生活方式的实
2、现品牌的巩固和提升1.2 卖场营销建议在中前期着力于卖场营销，当然卖场营销会贯穿于整个营销过程，但中前期，特别是前期，应该更加注重卖场营销，尤其是在项目信誉，口碑未形成足够强大之时。卖场营销的主要环节如下：卖场营销极富动感，未来感的大型营销中心包装交通线路，小区引导路线等的道路包装大型示范区域（包括示范现楼样板房、示范园景等）奥林匹克运动中心的展示核心启动区景观展示1.3活动营销建议本项目借助一系列的大中型主题公关活动，来达到提升本项目知名度，并配合各个营销期的营销活动，促进活动营销与卖场营销紧密结合。（1）利用节假日做一些有关科学运动，健康人生的主题活动。（2）组织会员或客户到上奥等经典奥园
3、进行观光考察。（3）奥园建筑艺术及成果展示周。1.4会员制营销成立奥龙会，让会员们实实在在的享受到奥园的贴心服务，让其时刻关注奥园，让奥园成为常州人心目中永久性的品牌。2广告推广策略广告推广策略紧密配合各营销时期，广告主题重点出击，形成系列广告，注重系列的炒作功能。系列硬性广告采用多种形式的整合，包括报纸、电视媒体的运用。户外，流动广告等的多种形式出现，在总体高度上，成立会员俱乐部，推动口碑广告在更多目标客户中流传。3销售推盘策略在价格策略上，推行低开高走的常规则策略，但注重提倡性价比因素的融入。在销售期策略上，更多注重认购期的运用，将消费能量在认购期积聚，并在开盘销售期释放，造成局部供不应求
4、的销售局面。促使买家尽早购买。并造成后期大量后续客户登记，中前期，将客户能量滚动累积，适时释放。在推盘策略，认购期低价清空，开盘期较高低价推中高货型。销售期，高价推高中档货型。但推盘策略上每次推盘，注意好中差货型搭配，合理控制配比，以达到每个销售期的控制目标。3.1销售排期市场预热及登记期市场认购期开盘期1个月1个月2个月4/X4/X5/X5/X6/X6/X7/X8/X内部登记截止市场认购开始准备开盘市场认购截止第一阶段开始，正式开盘第二阶段开始第三阶段开始第一次封盘 预计销售完成任务组团 预计完成推出的组团单位销售预计完成首期所有货量销售开盘前预计销售额60%开盘后预计完成销售额40%第二期
5、销售准备3.2推盘时间安排2003年2月宣传引导开始，工地正式动工2003年3月2003年4月 导入期，前期宣传及推广活动2003年4月5月市场预热及登记期2003年5月6月市场认购期2003年7月初正式开盘2003年10月11日首期第二次正式开盘4.阶段性销售计划4.1市场预热及登记期阶段工作重点：（1）塑造企业品牌形象建立市场影响力和美誉度（2）通过发展商的公司内部关系客户和社会关系客户，建立基础客户网群主诉求点：品牌形象媒体配合，推广策略指导思路（1）软性报道的宣传，软性文章的运用（2）开始投入报纸广告（3）新生活（暂定名，下同）主题月刊的派发到重点对象（4）户外广告的设置，包括路牌、挂
6、旗等交通线路包装、地块/工地现场包装等。（5）市区接待点、现场销售中心及销售队伍的组建和培训完成，正式运营。（6）看楼车开通，增加或延长公交线路到本项目（设立奥林匹克花园站）（7）健康运动嘉年华日系列活动。（在闲置地块设一较大型、低成本游乐运动场地）（8）接受市场意向登记及关系认购。销售目标：主要以公司关系客户和社会关系客户，预计完成推出的组团4.2市场认购期阶段工作重点：（1）强势宣传，全面释放本项目卖点，充分为本项目造势，迅速建立和巩固影响力和美誉度（2）积蓄大量的潜在客户网群，并先期实现足够的客户群（3）以性价比为突破点，配合优惠措施和推广造势活动，稳定和拉动客户网群的增长主诉求点：价格
7、优势媒体配合，推广策略指导思路（1）户外广告的正式投入（2）报纸广告，加大投入量（3）配合一系列的营销公关活动，对本项目社区文化、生活方式及产品优势的推广引导（4）奥龙会（暂定名，下同）主题性客户俱乐部的推广活动（5）新生活月刊加大发行量（6）样板展示组团开放（示范样板间、示范园景、示范运动设施等）（7）内部认购优惠政策及认购期活动，接受市场认购。销售目标：经过以本项目生活方式对买家的导入和产品优势卖点的导入，预计完成推出组团单位的认购。4.3开盘期阶段工作重点：（1）掀起销售过程中的高潮（2）全面释放前期积蓄的客户能量，全面扩大客户网群（3）为第二期开盘积蓄客户群（4）总结分析首期销售的经验
8、，安排第二期的详细货型货量（5）完善客户资料数据库（6）奥龙会的运作及开始跟进售后服务主诉求点：全面演绎“健康新生活”媒体配合，推广策略指导思路1）盛大的开盘活动（2）“健康新生活”主题展示活动（3）报纸广告的有重点加量投入（4）重点地段户外广告继续加量投入，更新。销售目标：预计完成本项目首期销售。5首期整合营销计划（如下表）第五部分：项目收支概算1.主要技术指标用地面积496162市政设施占地面积35235占地面积460927其中：小学用地：19300中学用地：42100容积率1.2绿化率45%建筑密度30%总建筑面积553112其中：公建配套设施面积44249地上配套设施44249地下配套
9、设施受益面积508863100.00%商业物业40000.79%花园洋房33693866.21%高级洋房407098.00%联排别墅7633015.00%小高层洋房407098.00%小户型公寓101772.00%地下车库备注：以上数据仅供参考，准确数据须待总体方案通过规划调整审批后方能确定。住宅合计约4240户，平均120户2.销售收入概算物业类型建筑面积（）销售单价(元/)销售收入(万元)单价净值(元/)销售净收入(万元)商业物业40000.79%4000160037401496花园洋房33693866.21%190064018177759857高级洋房407098.00%22008956
10、20578374联排别墅7633015.00%250019082233817842小高层洋房407098.00%2050834519177803小户型公寓101772.00%1900193417771808地下车库销售收入103936万元销售净收入 97180万元总建筑面积单方平均净收入 1757元/受益面积单方平均净收入 1910元/3.投资概算表项目计算式合计(万元)单方指标(元/)开发成本773891399.16土地成本9103164.59土地出让金占地面积8万元/亩（120元/）5531100.00拆迁补偿费用地面积4.8万元/亩(72元/)357264.59前期工程费542097.9
11、9设计费总建筑面积30元/165930.00筹建开办费(含报批报建)建安工程费2%80014.46地质勘察费占地面积3元/1843.33建设工程招投标费建安工程费0.18%721.30三通一平费(含环境整治)占地面积50元/230541.67工程监理费建安工程费1%4007.23建安工程费39991723.01公建设施工程费10620192.00运动场馆、大型配套公建设施总面积25%2000元/221240.00其他公建配套公建设施总面积75%800元/6637120.00异地人防统建费总建筑面积2%1600元/177032.00住宅建安工程费29371531.01商业物业510元/2043.
12、69花园洋房550元/18532335.04高级洋房550元/22398.00%小户型公寓550元/5602.00%小高层800元/325758.88联排别墅600元/458082.80基础设施费10371187.50绿化工程绿化面积绿化率80元/165930.00道路工程 道路面积180元/207437.50水电工程费总建筑面积80元/442580.00智能化工程总建筑面积40元/221240.00开发期间税费12504226.07配套设施建设费地上总建筑面积100元/5531100.00工程质监、安监费 建安工程费0.25%1001.81管线分摊费(给排水)地上总建筑面积35元/19363
13、5.00供电工程费(到配电房)300元/KW6KW/户4609户83015.00品牌使用费受益面积50元/254446.00物业维修基金受益面积15元/76313.80其它建安工程费2%80014.46开发费用7506135.71管理费用18万元/月5年12个月/年108019.53营销费用销售收入3.5%363865.77财务费用开发成本306.5%150927.28不可预见费(以上费用合计+成本)1.5%127923.13总投资成本+费用84895万元总建筑面积单方投资1535元受益面积单方投资1668元受益面积保本销售价1784元总投资利税率14.47%4.首次发售前投入估算占地面积20
14、0亩=13.3，可销售面积15.5万（共1300套，分三个组团，每个组团约430套），总建筑面积16万，其中： 奥林匹克大厦 5000 营销中心 1000 商业街 1200 样板房 2260 样板环境 15000（含奥运广场） 样板房：二层联排别墅180、200各一套 四层跃复式140、160各两套 六层85、115各六套项目计算式合计(万元)开发成本2424土地出让金200亩8万元/亩（120元/）30%480拆迁补偿费200亩4.8万元/亩(72元/)60%576设计费200亩1.220元/80%256筹建开办费(含报批报建)50建设工程招投标费200亩1.2600元/0.18%100%1
15、7工程监理费200亩1.2600元/*1%*20%19绿化工程1500064%200元/192道路工程 1500036%300元/162施工水电接入及工程费100配套设施建设费200亩1.2100元/*30%480工程质监、安监费 200亩1.2600元/0.25%100%24样板房装修工程费2260*500元/*60%68开发费用744管理费用18万元/月12个月180营销费用15.5万2100元/4%45%504财务费用200亩8万元/亩70%6.5%73不可预见费(以上费用合计+成本)1.5%48前期投入合计3229万元第六部分：项目专题研究1奥园专题研究结论：奥林匹克花园在数个城市取得
16、的成功说明了奥园的品牌有着巨大的魅力和生命力，作为一个种全新的开发理念，“科学运动，健康生活”将体育产业和房地产业完美地整合在一起，对市场具有强大的冲击力。1.1理念方面分析众奥园的核心理念，基本围绕“健康生活运动”而展开，并根据各自的特点有所创新与突破。1.2产品方面基本面向“三高一族”，定位为白领和中产阶级，以大众化高品位的楼盘形象推向市场，产品做得精致、创新、具有较好的性价比，拥有大型运动场馆等完善配套设施。1.3社区文化方面提倡“健康、和谐”的全新生活模式。本项目作为奥园连锁的一员，拥有强大的奥园品牌基础和优势。但由于本项目与其他奥园项目有较大的差异性（主要是区位和环境），故应在充分吸
17、取众奥园精华的基础上结合实际情况，冲破束缚，有所创新，有所突破。2、学校专题研究(见附件)第七部分：公司及营销部阶段性工作计划公司及营销部阶段性工作计划序号类别报告配合部门所需工作日完成时间1全程策划项目发展策划报告修正工程部、设计公司1512.102规划及建筑设计任务书工程部、设计公司1011.313营销策划报告251.204景观设计任务书工程部101.305产品类常州市现有楼盘畅销产品研究的专题报告工程部1012.16全国创新户型的专项研究报告工程部1012.107别墅专题研究报告工程部1012.208学校配套建设及投资收益专题研究报告工程部、报建部财务部1012.19生态系列专题研究工程
18、部、报建部2012.2010水景营造及处理专题研究报告工程部1012.2011奥林匹克大厦专题研究报告工程部512.2012商业街专题研究报告工程部2012.2013国际公寓专题研究报告工程部103.2014体育公园专题研究报告工程部1012.3015青少年素质训练基地专题研究报告工程部1012.3016室外体育运动设施专题工程部1012.2017新技术应用专题研究报告工程部603.118高尔夫球场及会所专题研究报告工程部2012.20(续上表)序号类别报告配合部门所需工作日完成时间19市场类竞争对手的深入调研报告2012.2020常州楼市跟踪研究长期每季度21面对竞争对手阶段性策略专题报告长
19、期每季度22经营管理类新人入职专业培训行政部每季度12.1奥林匹克大厦经营管理专题研究报告物业部304.123物业管理及智能化专题报告物业部202.124企业管理及企业文化专题行政部301.125品牌维护及提升专题1012.1026营销管理奥龙会组织的推广专题报告102.127企业内刊杂志编写专题报告行政部202.1028新生活之旅实施方案专题报告103.129媒体计划专题报告2012.3030车队组建及小区巴士运营专题报告物业部103.131房交会参展专题研究报告103.2032营销环境及广告市场的专题研究报告行政部121.133销售策略及销售培训专题报告202.3034样板房及装修标准专题
20、研究报告工程部203.1035内部认购专题报告63.136小区雕塑专题研究报告512.3037现场包装专题124.138公开发售专题报告155.139招商策略专题报告207.1附件一 学校专题研究一、解读政府发布的政策（以广州政府发布政策为准）153“就近入学”政策153有关教育布局政策153有关报建，开办名办学校政策153民办教育促进法草案有关规定（民办学校办学生体、经费来源、服务对象）154规划局与教育局的审批156政府对发展商迟建、不建配套学校的处罚措施157二、建校的前期调研分析1571项目周边教育配套分析1572项目本身特性分析1573目标客户群分析1584建校对项目销售的影响158
21、三、建校的可行性分析1591项目本身建校的具备条件1592学校在项目的幅射范围（生源）1603建校成本预算（建设成本学校运作成本）1614建校的风险分析1635建校的成本分摊1646建校的利润分析165四、建校的具体操作步骤1661学校办校形式1662学校的开放模式1683学校运营方式1684制定收费标准1705学校的可持续发展173五、案例分析176六、南奥附中操作手法187一、学校占地187二、占地及建筑面积指标188三、生均教育成本189导 读房地产与名校联姻主要取决于三方引导方政府机构主办方发展商合作方名牌大学学校、省市重点学校、国际化学校政府部门包括当地政府，规划局，教育局等单位。办
22、教育机构特别是幼儿园，九年制的义务教育体系的学校，高中，大学等机构以前是属于国家公办单位，近年来政府为了鼓励民办机构办学而阔宽政策。使得许多私立，民办学校和国际化教育机构大力的发展起来。因此合作办学离不开政府的引导。在房地产开发中，由于政策的出台，在一定的规划内，一定的居住人口内要把学校连同开发的楼盘一起规划、建设（具体内容看以下政策）。这样发展商的所扮演的角色从楼盘的开发者变成举办学校的单位，在项目中办学校优劣势一想而知，但开发容易经营管理难，所以房地产商选择与其他有经验的公办学校合作，利用他们的优势即品牌优势、经营管理优势、师资力量优势祢补了发展商在这一方面的不足，而且还可以成为项目的强大
23、卖点，所以与名校联姻成为大盘的发展商的发展重点之一，但是关于发展商切身利益问题究竟办学校是赢利、持平或是倒贴？具体操作方式请看本篇第四部分内容。一、解读政府发布的政策（以广州政府发布政策为准）每当新建一个小区，该区内应该建多少学校、建多大的学校，这主要属于规划部门的职能范围。据介绍，小区学校的规划部门的职能范围。据介绍，小区学校的规划是按建设部居住区规划规范按部就班进行，同时规划局会把每一步规划的内容抄送给教育局，后者可能提供参考意见。对于目前发展商办学校中出现的一些问题，有人认为，如果规划时教育部门参与得充分，很多问题都可以避免发生。所以，本文关注的是在规划期间教育部门的话语权。“就近入学”
24、政策自从“就近入学”政策制定出台，择校费被取消之后，孩子的择校范围就已经大为缩小，与家庭户口上的居住地址紧紧联系在了一起，并且原则上是不能跨区入读的。尽管在实施“就近入学”政策的同时，国家也取消了中小学重点与否的等级区域，但在现实生活中，哪个区域的教育配套过硬，哪个学校的师资力量雄厚，家长心中早就有了一个谱，为了孩子能够进入一所理想的学校，在自己的经济承受范围内，多数家庭都是尽可能地在名校招生区域内进行置业。有关教育布局政策学校作为公共服务设施配套的一部分，规划部门依据建设部有关规定对此早有一整套建校标准。如按现有政策规定，小区教育配套的小学是5000-8000平方米，中学是1.2-1.6万平
25、方米。规划行政主管部门在规划审批前会征求教育、交通、环境等各政府职能部门的意见，这似乎也从宏观层面上保证学校数量上的布局。有关报建，开办名办学校政策对于学校的规划报建，开发商先到教育主管部门进行专业报批，通过规划部门进行专业报批，通过规划部门的规划总报后，才被允许动工建设，但在涉及办学方式上，则完全由教育行政主管部门把控。“只要达到建设部的配套报建标准，通过教育行政主管部门专业报批的楼盘一般都会通过规划行政主管部门报批，即使有些楼盘要改变学校报建规划，只要教育部门出具相关证明，一般规划部门也会同意预以调整” 按照国家教育政策，在广州市开办民校、幼儿园、小学，要在县级市、区教育行政主管部门审批备
26、案；开办初中应由广州市教育局审批，县级市、区备案；开办高中要经省教育厅审批。但广州一些楼盘引入的名校，既有县级、区级的教育行政主管部门审批，又有市级、省级部门审批，甚至华南板块一些楼盘引入的名校，是经国家教育部批准的。民办政策不明确，审批单位层次繁多是导致无统一布局的很重要的一个原因。从2000年6月30日起，广州市拍卖地块的教育配套全部由政府统一规划建设。过去征地批建的学校，仍由发展商建，然后交教委验收使用，从2000年6月30日起，获得土地使用权的发展商，其教育配套由土地开发中心与发展商协调学样的规划建设，由土地开发中心组织设计、报建、施工，然后交教委验收、使用。民办教育促进法草案有关规定
27、（民办学校办学生体、经费来源、服务对象）社会组织和个人均可办民办学校草案认为，对民办教育的界定，要从举办者、经费来源、服务对象和范围三个方面来综合判断。举办民办学校及其他民办教育机构的主体是国家机构以外的社会组织的公民个人，除了权力机关、行政机关、司法机关、军事和警察机关等国家机构以外的社会组织和公民个人都可以举办民办学校；民办学校的办学经费主要来源于举办者从社会自筹的资金；民办学校服务的对象和范围是面向社会举办的教育教学活动，而不包括那些企事业单位、社会组织面向自身职工举办的各种教育教学活动。正在审议中的民办教育促进法草案在明确民办教育事业公益性原则的同时，规定举办者在保证学校发展的同时，可
28、以取得合理回报。六大政策扶持民办学校据了解，民办教育促进法从6个方面对民办学校进行扶持和奖励，包括：1各级政府可设专项资金，用以资助民办学校的发展，奖励和表彰有突出贡献的集体和个人；2各级政府可以采取资助、出租、转让闲置的国有资产等措施来扶持民办学校；3国家鼓励金融机构运用金融、信贷手段支持办教育事业；4民办学校享受司公办学校同等的国家统一规定的税收优惠政策；5对政府委托承担义务教育任务的民办中小学，国家应当按照委托协议拨付相应的教育经费；6新建、扩建民办学校，政府应当按公益事业用地的有关规定予以优惠。城市居住区教育设施配套的规定城市居住区规划设计规范（节选）规划规定：居住区按人口规模三级，居
29、住区的公共服务设施（也称配套公建）应包括：教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、市政公用、行政管理和其他八类设施居住区配套公建的配建水平，必须与居住人口规模相对应，并应与住宅同步规划、同步建设和同时投入使用。这套强制性国家标准自1994年开始施行，当中对教育等配套设施早有详细规定，主要反映在配建项目和面积指标两个方面：居住区小 区组 团规 模户数（户）10000-150002000-4000300-700人口（人）30000-500007000-150001000-3000教 育托儿所应配置宜配置幼儿园应配置小学应配置普通中学应配置应配置文 化文化活动中心应配置文化活动站应配置应配置同
30、时，在配建水平的面积指标方面，具有很高总体控制作用的“千人分类指标”也有规定：居住区、小区每千人居住人口，教育用地面积须为1000-2400平方米，组团每千人居住人口教育用地面积为300-500平方米。而针对每处学校的一般规模则规定如下：托儿所4班12006班14008班1600幼儿园4班15006班20008班2400小 学12班600018班700024班8000中 学18班1100024班1200030班14000规范中写得很清楚：居住区配套公建的配建水平，必须与居住人口，规模相对应，并应与住宅同步规划、同步建设和同时投入使用。小区规划入口规模是前期就有的数据，那么据此而规划的配套，就要
31、按照开发进度同步进行。如果小区分三期开发，规划有一所中学，三所小学，那么每一阶段这些配套都需要同时建设，同时投入使用。规划局在作出小区学校规划之前要进行调研，会听取教育部门的意见，针对楼盘的具体情况来规划。小区学校的规划是按照建设部详细的居住区规划规范按部就班进行，这一环节通常不会出现问题。规划局在作规划时也会充分地听取意见，会把每一步规划的内容抄送给教育局，后者可以提供参考意见，学校报建之后，规划局的任务基本完成，学校的兴建和运作就在教育部门的监控下进行了。广州市政府在广州市成片开发住宅小区教育设施配套建设管理办法中规定，按城市规划配套建设的成片开发住宅小区教育设施，应与商品房品房同步建设；
32、购房者入住小区时，教育设施应保证同时启用。规划局与教育局的审批问：在建校问题上，规划局与教育局到底是如何分工的？答：规划部门只能在教育项目及配建水平上根据国家标准进行规划。从报建开始，规划局每个环节的文件都会抄送教育局一份，与之协商；到了规划开始实施，后面的工作就多数交由教育部门接管了。因为目前大多数居住区都是政府卖给发展商的商品用地，那么学校的建设同时也就划了过去。学校由发展商来报建，就要先拿给教育部门加批意见，是建公立普通学校还是建国有民办名校，这些都由教育局把关，然后再到规划部门。基本上，如果教育部门对发展商的申请不吭声无异议，那么规划局一般照批。发展商负责建设学校硬件的标准，这在规范中
33、也有详细规定，建好后交由当地教育局统一管理使用。政府对发展商迟建、不建配套学校的处罚措施问：如果发展商就是迟建，不建配套学校，政府会采取什么措施？答：一、没有建配套学校，小区注不能通过综合验收；二、综合验收率成为发展商资质年审的衡量标准之一，建委会参考这些事实，考核是否让其通过资质年审严重的，最终吊销其开发资质。二、建校的前期调研分析1项目周边教育配套分析分析项目周边地区公办学校或者民办学校的数量，学位的数量是否饱和。分析项目周围一定范围内常住居民的户数，按照千人分类指标建什么组合类型的学校。当地政府未来两三年内在项目周边有无建设公办学校的意向，有的话可以跟政府商量由开发商来做，政府直管。了解
34、项目周边其它竞争楼盘的教育配套设施，可联合其它楼盘一起办学、资源共享。2项目本身特性分析一个项目学校的占地面积和组合类型是由项目入住的总人口来确定，并应与项目同步规划、同步建设和同步投入使用，因此要知建什么学校、多大的学校与项目的占地，总入户人口等特性有关。3目标客户群分析学校的占地大小取决于项目地块的大小及户数，国家对此已有下限规定，项目中准确的客户群定位确定学校的组合类型，像洛溪新城的客户群定位于中低产阶层的人士或是首次置业者定位很泛，户数也达到很多因此它的学校组合类型为幼儿园+小学+中学（初中、高中），祈福新村也是这种形式，而星河湾、锦绣香江这种产品档次较高的产品，客户定位在中产白领精英
35、的阶级，很多都是二次置业人士年龄比较大，学校也就以中学为主。4建校对项目销售的影响在广州目前的消费群体中，大约有45%左右的消费者是冲着楼盘的教育环境而发生购买行为的，也就是说，在一定程度上，购房已经成为众多家庭进行教育投资的一个重要方面，孩子对家庭购房的影响已越来越大。从房地产和教育的特性看来，教育配套有可能成为项目的卖点甚至亮点，换个角度看，恰恰是房地产业的发展，表现为大量新楼盘尤其是向城市近郊拓展的成片开发，为教育产业的发展创造了新的机遇，在发展中房地产与教育能够达到双赢。早在1991年，番禺最早获得广州人青睐的楼盘洛溪新城就在小区内建起了小学，接着1994年又办起了中学，尽管不是什么名
36、校，但对于讲求实际的工薪族来讲，花20多万不单买到了房子，最关键的是在小区内解决了孩子的读书问题，这无疑是将普通打工一族的置业梦想变成了现实，同时在实际需求上解决了他们的后顾之忧。这也是洛溪能在短短的十年时间内吸引九成广州客到此置业并成为广州一个最大的住宅区域之一的关键所在。接着，祈福新村的英语实验学校心管属贵族式学校，但毕竟受经济实力较强的一族认可，而且越办越有规模，令发展商感到开发楼盘的同时投资教育亦有相当广阔的前景。如今，随着洛溪板块已再无拓展的优势这一契机，发展商们在看好华南板块的同时，当然不会忘了前期开发者所取得的成功所在，与名校携手创办分校只是抢夺市场份额的杀手锏之一。首先，在小区
37、建学校这方面的法律还很不完善，这是一切现象现状的原因和前提。发展商总不能一直等政府，于是找名校合办教育设施或干脆自己办校。其好处一是适应病基础都市里生活区与工作区的功能分布，解决子女上学的交通和时间问题；二是集中人力财力改善教学条件；三是丰富社区文化。三、建校的可行性分析1项目本身建校的具备条件并不是所有的楼盘都需要建学校，对于多大标准的楼盘或小区，需要教育配套，各区域各级政府都有相关的规定，而且标准不一。但主要是从小区的面积、设计入住户数等方面进行考虑。由于有关部门并未对小区教育配套的建设进行详细的硬性规定，因此预留了较大的发挥的空间。但是，教育牌也不是一打就灵。有些楼盘的小区不适合，也无必
38、要建设学校等配套时，应着重考虑自身的实际情况，如小区的面积，规划，最重要的设计入住户数、目标客户群（包括其年龄，经济收入家庭构成）。当然，发展商的实力也是决定性因素。另外，开发商应该进行立体的调研与考察，结合市场情况，进行小区学校建设的可行性分析。因为小区的教育配套最终要走向产业化发展，而且，教育配套的建设是一项庞大的系统工程，涉及方方面面，从资金筹措、进行建设到维护运行，需要投入巨大的精力与心血。而且，教育牌并非是灵丹妙药，一旦建设，就能决定乾坤。因此，我们更需要理性的思考与冷静的分析。正如一些学者所说的，学校不应该通过的简单的人数区域指标来分散布局，应该把它交给专业的教育集团，提高到整个区
39、域的规划里来考虑，用社会化的操作方式解决。按照规定，每个达到一定规模的小区都要办学校的话，那么在临近的一些楼盘不可避免的会出现学校遍地开花的现贸易额是一种社会资源的极大浪费。我们不妨认为办教育的理性规划模式是：政府在始规划时就应先建几个好的学校或幼儿园，解决该区域的教育问题，开发商肯定愿意出钱。这样，几个盘共一所学校，开发商小了事儿，业主们的孩子幸福进来可以免交赞助费，教育隔壁可以盈利，双赢的事何乐而不为？由政府牵头，开发商出钱，请有实力的财团来做，是一种比较合理的模式。教育与房地产联姻，最常见的形式就是在小区内建设学校。这种方式，一般有两种形式即自办学校和与学校联姻。表面上看，自建学校投入巨
40、大，过程繁杂，收效可能较慢，这对发展商实力的要求比较高，既要有雄厚的资金支撑，更要有丰富的开发经验与市场经验。因此，更多地产商是选择了与名校联姻，这种最直接最有效的方式，这种方式既减轻了地产商的负担，又可以迅速利用名校的名牌效应来提升楼盘附加值，促动楼盘销售。对于教育配套：一要便民，二要合理。所谓便民，就是指学校能满足小区内学生的需要，要近，要质量高，这样才能起到吸引置业者的作用。这主要是从发展商角度来说的。而所谓合理，就是要符合政府市政规划，不应造成教育资源的浪费，同时发展商应保证新建学校发展的可持续性，对分期投入资金以及何时完全脱离要作出详细计划。既然有了计划这只看得见的手，当然主要是从政
41、府角度出发的。相应的政策应尽快出台，以保证业主的利益，更是保护学生们受教育的权利。居住区，小区每千人居住口，教育用地面积须为10002400平方米，组团每千人居住人口教育用地面积为300500平方米。组合类型要看楼盘的大小，客户群分为幼儿园+小学 小学+中学及幼儿园+小学+中学祈福新村经过多年来的精心开发和建设，现已建成了祈福英语实验学校、祈福新村学校及广东工业大学祈福学院等，形成了从幼儿园、小学直到中学、大学预科及大学教育的一条龙教育体系。2学校在项目的幅射范围（生源）学校的幅射范围要看它的开放形式，首先是满足项目内的来源，再加上周边地区的生源，幅射范围还是集中以项目为中心，以离另一个学校为半径的地区范围为半径的面积。3建校成本预算（建设成本学校运作成本）教育配套费用已经内入小区开发成本。“完全示范高中”的政策出台，广州部分名校不能办初中了，为了扩张，各大名校惟有纷纷向外扩张，与房地产商合作建新分校，从而掀起名校扩张热潮，这样既能打着名校的招牌，又能拓展市场。郊外的楼盘由于大市政配套建
