某新城七区工程管理策划.docx

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1、中山君华新城七区工程管理策划一 项目概况及分期发展策略31.1 项目位置31.2 用地指标31.3 市政配套41.4 项目规划设计方案61.5 项目发展分期81.6 售楼展示区的要求9二 总平面管理策划102.1 工程概况102.2 地质状况及土方平衡102.3 基础施工方案112.4 施工区域划分112.5 办公及生活区设置132.6 临水、临电和排水的设置132.7 施工道路组织142.8 施工机械及场区的布置原则152.9 施工总平面布置17三 进度管理策划193.1 工程进度管理概要193.2 工程进度的计划管理203.3 竖向流水施工策划243.4 平面流水管理263.5 工程进度管

2、控措施29四 工程质量管理策划334.1 工程质量管理的目标334.2 设置质量控制点334.3 图纸会审和技术交底354.4 样板先行354.5 多级验收364.6 专项策划384.7 质量控制的体系和执行40五 安全文明施工管理策划445.1 安全文明施工管理目标445.2 安全施工管理策划445.3 文明施工管理策划475.4 安全文明施工管控措施47六 售楼展示区专项策划496.1 售楼展示区的范围和进度要求496.3 售楼处工程506.2 实体样板房参观通道的配合526.4 售楼展示区的管理要求54一 项目概况及分期发展策略1.1 项目位置该区域项目位于中山市火炬开发区大环村“后门坑

3、”、义学村与小隐村之间，博爱路以北，港义路以西，逸仙路以东，华佗山公园以南，结构类型：框架剪力墙结构。项目所在地1.2 综合技术经济指标七区用地总面积26181平方米，分1期、2期同时进行开发。其主要经济指标如下表所示。序号项目名称面积（）容积率建筑高度（m）建筑密度（%）绿地率（%）集中绿地（）00总建筑面积127169Far3.9 263601基底面积687002居住面积97372.303商业面积5333.204底下停车库面积11654.0（ 05架空层面积3264.01.3市政配套1.3.1 周边道路七区项目南边为博爱七路，东边目前为在建的三区工地（其中一、二、三期为30层高层建筑，已经

4、封顶，进入装修，已拆除部分外架；四期正在施工主体阶段），西边为君华工业厂房，未来规划为六区建设用地，北边规划为二区三期（包括洋房和叠拼，基本）和幼儿园的建设用地，和本区域同时开发建设。目前人工挖孔桩正在施工1.3.2 市政接驳点在已建成的博爱路、港义路上，有多个市政接驳点如给水、雨水、污水、燃气、通信、电力等均预留接驳井，但目前均还在市政施工工程中，估计年后可以施工完成，具体分布如下：（1）给水：博爱路上市政将要埋设DN400的给水管线，未来可作为小区正式水接驳点。预计接驳点仅有一个，接驳点表后管径均为DN200，满足小区用水要求。（2）雨污水：博爱路上正预埋DN300污水管和DN400雨水管

5、，且留有相应的水井，后期直接与雨、污水驳接即可。（3）燃气：港义南路下埋设有燃气管道，中压系统，可接驳本项目，接入位置燃气公司可根据我司管综设计出具意见。（4）通信：博爱路均有通讯电缆经过。（5）电力：小区正式供电的配网施工（外电源线路的施工）已在招标中。设计施工图纸（2#号线）已经设计完成，并完成相关成本预算。招标完成即可施工。1.4 项目规划设计方案七区规划设计有9栋30层的高层住宅建筑和1栋2层商业用房。高层住宅建筑基本按照正南北排布。总体分为两期，靠三区的73、74、80、81栋为七区1期，靠六区的75、76、77、78、79栋高层住宅建筑和82栋2层商业建筑为七区2期。地下负一层分为

6、地下车库和商铺两部分，1期和2期均设有地下车库，两个地下车库完全连通位于小区的北边。地下车库的南边（靠博爱路）为商铺，车库与商铺完全断开。楼栋排布、户型分布如下图所示。1.5 项目发展分期根据项目发展策略，项目开工建设的思路为：具备开工条件的的区域尽可能快地开工，根据营销可实现的最大销售量尽可能多地开工，销售展示区提前开工。根据这一思路，项目分两期开发，目前场地已平整完成，具备开工条件。根据制定的营销计划，两期工程同时开工，分期如下图所示。二 总平面管理策划2.1 工程概况七区项目南侧为博爱路，西侧为君华工业园区，东侧为在建三区工地。考虑到小区展示等因素，进入本地块需两条施工临时道路，一个路口

7、开在博爱路七区中间处，保证7781栋施工的正常进出；由于商业用房处未来作为展示区，故另一施工道路应从工业园区的北边（平行于博爱路）设置，此条临时施工道路可保证7374栋正常进出，施工出入口主要设置于逸仙路。七区项目总用地面积26181.5.规划建筑9栋30层高层建筑和1栋2层商业建筑，负一层整体为地下车库（局部商业），其中地下车库建筑面积18642.0，商业建筑面积5126.2。地下室设置变电所、生活泵房、消防泵房、消防水箱等；外立面拟采用外墙砖配局部石材，门窗采用普通铝合金型材门窗；住宅高层区按毛坯房交楼。地块周边市政配套详见第1.3.2条。2.2 地质状况及土方平衡2.2.1 地质状况（1

8、）地块隶属海陆交互相沉积地貌，现场场地平整，场地内分布大厚度软弱土层且各下伏地层起伏大，场地内分布的岩土层层位不稳定。（2）根据地质勘察报告，岩（土）层自上而下为：1层 人工填土2-1层 淤泥2-2层 淤泥质砂3层 砂质粘土4-1层 全风化花岗岩4-2层 强风化花岗岩4-3层 中风化花岗岩（3）根据地质报告及区域地质构造，本区无活动性断层通过，历史上无大的破坏性地震发生，从地质构造和地震活动历史等因素分析，本场地为相对稳定区，适宜本工程建设。（5）本场地地下水位在0.6110.94m左右。2.3 基础施工方案2.3.1 桩基施工方案根据地质勘察报告结果，设计采用人工挖孔桩和旋挖桩，施工时桩端以

9、进入持力层深度控制。图纸设计人工挖孔桩采用1200和1400、1500 3种桩径，由于本地块属海陆交互相沉积地貌。 2.4 施工区域划分2.4.1 总包单位划分项目总建筑面积117623.6万平方米，其中住宅面积97372.3平米，商业面积5333.2平米，架空层面积3264.0平米；地库面积11654.0平米。根据项目体量、楼栋设置以及进度要求，拟由两家单位负责土建总包施工及分包管理，划分为两个期组织施工。其中1期包括73、74、80、81栋，由一家总包单位施工；2期包括7579和82栋，由另一家总包单位施工，具体划分如图：地下室施工期间采用先主楼、后施工周边地下车库的方案，塔楼地下室四周与

10、地下车库周边地下室设置后浇带划分；1、2期各自地库的施工区域，原则上结合后浇带进行划分。各区块间由相应总包单位设置围墙封闭施工，分别设置独立的出入口。总包主要配合管理任务如下：（1）总包项目部对工程项目申报相关手续的全部组织工作负主要责任。（2）总包项目部负责整个工程项目竣工资料的搜集、整理、归档工作，对资料进行签章。（3）总包项目部代表各个专业分包单位负责整个工程项目的竣工验收的组织工作。（4）负责日常施工临时道路、临时水电、排水设施的维修、维护、保养工作。（5）分包单位管理原则：内 容统一原则对专业分包、直接发包工程，我们将纳入总包的统一管理之中公正原则要求总包制定周密、合理、科学的施工总

11、承包管理措施和办法，对任何分项工程和施工方法的管理都将按照事先确定的统一措施和方法实施管理服务原则项目部将遵循“将管理寓于服务”之中的管理理念，通过做好服务工作实现管理目的，从而达到齐心协力共同建好本工程的目的（6）总包合同内约定不得收取分包单位除合同约定水电管理费以外的其他任何费用。2.4.2 其它合作单位区域划分（1）桩基单位：由于七区项目开发节奏衔接较紧，可考虑在2013年4月进行桩基施工，由一家桩基单位完成。（2）监理单位：七区分为两个总包区域，基本平行施工。楼栋类型较为类似，且施工工艺较为普通，已经选用一家在中山地区比较有实力的监理单位。其它合作单位建议根据工程量，整体分包或结合总包

12、单位进行选取。2.5 办公及生活区设置2.5.1 甲方、监理单位办公及生活区布置鉴于本项目开发周期较长，且可能存在分期入伙情况，考虑的甲方及监理办公、生活区尽可能避免搬迁，建议将甲方及监理办公、生活区设置于君华工业园区已有建筑内，但必须在施工现场设置一间监理和一间甲方的临时办公室，以便现场管理和值班使用，具体可设置在七区总包施工单位现场办公室内，由总包单位免费提供2.5.2总包单位办公及生活区布置为方便整体地下室施工、预留堆场/加工场、施工管理及后期室外工程提前作业，避免二次搬迁情况发生，综合考虑上述因素总包办公区方案如下： 七区两家总包先后进场，生活区均设置于君华工业园区西侧（原石材场位置）

13、， 基本能满足总包单位人员住宿要求，进场前自行搭建活动板房且要求各自建生活区围墙封闭管理。但施工现场任需设置临时办公室及仓库，以便于施工现场管理。2.6 临水、临电和排水的设置2.6.1 施工临时用水施工用水在工业园区的西北角，有一条150的自来给水管，留有驳接头。施工前装上水表即可。该供水管可以满足施工、消防用水需要，由驳接点引到现场各用水点（办公区、堆场区、厕所等各用水点）。2.6.2 现场临电本工程现场临时用电采取TN-S 供电系统，放射式多路主干线送至各用电区域，然后在每个供电区域内再分级放射式或树干式构成配电网络，并在配电柜及二级配电箱处做重复接地。按照总配电箱（一级配电箱）现场分配

14、电箱（二级配电箱）开关箱（三级配电箱），“三级配电，两级漏电保护”配电。在工业园区的西南角已装备了两台630KVA的变压器，可以保证施工现场用电。施工前装好电表即可使用。 2.6.3 现场雨、污水排放要求雨、污水严格按照要求设置三级沉淀池进行排放，现场雨、污水排放可沉淀后就近排入市政雨污水井内。南边博爱路应设窨井。总包单位生活区内雨水可就近排入园区雨水官网；生活区内每个临时厕所均设置化粪池一座，然后排入园区区污水管，严禁将生活污水直排至园区管网中。2.7 施工道路组织2.7.1 桩基础施工阶段桩基单位较总包单位提前约30天开始施工，采用博爱路上已有道口（即未来六区和七区交接口处）进入场内进行施

15、工。此阶段场内不设置混凝土临时施工道路，由桩基单位通过就地采用土方夯填或建筑垃圾铺设等构筑临时施工道路，待桩基工程完工后移交给总包单位修筑场内砼施工道路。2.7.2 外部通道及施工出入口本地块整体方正，南边为已建成的博爱市政路。（1）已建成的博爱路为主要外部通道，博爱路上有现成出入口一个（在三区和七区交接处）。（2）结合外部道路和内部楼栋情况，拟为每个总包设置两个出入口。分别设置一个施工主出入口（施工车辆、机械）和一个次出入口（施工车辆、机械）。各施工出入口均需设置洗车台。2.7.3 内部施工道路拟在七区平行博爱路沿地库边各修筑一条5m宽场内主施工道路，作为7781的施工场地道路；在靠近二区和

16、七区施工道路边修一条5m宽场内主施工道路，作为7376的施工场地道路。施工通道单侧必须设置砖砌300*300排水明沟。场内主施工道路的路线由甲方划定，施工单位可作微调。原则上要求总包单位进场后先行完成施工道路砼硬化，采用200mm厚C25砼浇筑。各总包区域的场内施工辅路由该总包单位自定标准、自行规划建设，但须报甲方批准。堆场要求采用150mm厚C25混凝土浇筑。其他位置硬化总包自行考虑。施工期间各总包范围的道路由相应总包进行维护及管理，公共道路由总包单位分段维护及管理。2.7.4土方运输临时通道由于本项目成本压力较大，但施工场地原始地貌标高较低，平均在7.5米左右（绝对标高），而地下室底板面标

17、高为11.6米，经土方平衡计算，需外购土方，最大限度实现土方一次回填到位。该场区南北面的临时通道由场内施工通道兼用，中间的的临时通道可由片石铺设，由各总包单位自行建设并管理。2.8 施工机械及场区的布置原则2.8.1 塔吊布置计划每两栋楼设置一台塔吊（臂长55米），全面覆盖塔楼且尽可能兼顾地下室施工。塔吊基础必须采用桩基础，由总包单位提供桩基础施工定位方案，桩基单位施工。费用予以桩基单位签证。塔吊基础及安装时间定于土方工程开始前。塔吊布置不得穿过地库设备房，以免影响消防验收等工作。塔吊位置必须考虑拆卸时可卸下大臂并能运出场，塔吊附墙不得穿过门窗进入室内。2.8.2 施工电梯布置拟计划每栋楼设置

18、一台人货梯。按照通道近、材料运输距离短、避免二次搬运的原则布置。尽量布置在非地下室区域，避开地下室顶板，方便基础设置并节省成本。其中部分人货梯必须位于地下室顶板区域的，须对人货梯基础部位结构顶板进行荷载验算及采取加固措施，回土前采用搭设临时跑道的方式解决材料运输，待回填土后拆除；为加快砌体进度及后期工序提前插入，要求人货梯在每栋楼结构施工至8层时必须安装完成并投入使用；人货梯位置布置宜在客厅阳台推拉门位置，不布置于卧室或拐角窗的位置，以避免后期收尾工程量大。塔吊、人货梯的装拆时间必须经我司确认，不得过早拆除以影响现场正常施工。塔吊的拆除时间原则上安排在外架全部拆除完成之后，人货梯的拆除要求室内

19、电梯已投入使用、室内地坪全部浇筑完成、公共部位精装完成、楼层垃圾已基本运下方可拆除。塔吊须在外脚手架拆除完成并配合人货梯拆除完成后方可拆除，以提高人货梯的拆除进度。2.8.3 脚手架的搭设方式为同时满足上部结构、装饰施工、土方回填和后期室外工程提前插入的需要，要求本项目所有楼栋外架搭设满足以下条件：（1）七层以下落地式外架架，七层以上为悬挑外架。外墙采用扣件式双排钢管脚手架，并在七层开始悬挑（因七层以下要做外立面展示，展示时间到，外立面完成需拆除外架）。（2）要求外墙脚手架从挑架层满搭至屋面，不得上下周转。（3）本项目外立面可能局部采用石材幕墙（局部有大线条），脚手架搭设时内立杆距墙须大于或等

20、于50cm（暂定，最终以幕墙专项出图后由幕墙及总包共同确定），采用调节大横杆的方式满足总包及幕墙单位的施工，便于幕墙骨架提前介入施工，外墙作业期间分三段同时作业，以此加快进度。（4）外架拆除可根据外立面分段施工进度，分层分段先行拆除。（5）样板房和展示区范围内挑架防护需兼顾美观和安全性，还要具有防水措施。2.8.4 加工区及材料堆场布置加工区及材料堆场布置均考虑设置于大地库外侧且临路边，尽可能减少二次搬运。地下室主体施工完成后亦要求不得作为加工场或堆场使用，待地库顶板防水、保护层施工完成后经批准方可作为材料加工场和部分轻型、小宗材料堆场使用。售楼展示区域内严禁总包单位布置加工区或堆场使用。2.

21、9 施工总平面布置（1）第一批楼栋开工阶段土方开挖量很小，可选择在楼栋周围设置临时土方堆放点，尽快展开建筑主体的施工建设。待基础完成后及时回填。（2）总包单位进场，尽快完成标段内的围墙砌筑和施工区域封闭。（3）进场后尽快完成临时设施、临时水电布置和场内道路的建设。（5）售楼区域独立施工、临时围挡独立围闭。三 进度管理策划3.1 工程进度管理概要根据中山君华新城项目的发展策略，成熟复制、快速推进是项目的核心，因此，工程进度管理是项目的重中之重。中山公司要求，七区项目需要“抢开工、抢销售、抢竣工”，实现资金快速回笼，力争19个月完成项目整体开发、入伙。依据这一指导思想，七区项目的工程关键节点设置如

22、下：本项目属提前开工，存在着较多的不确定性和现场风险。主要包括：提前开工导致拆迁不全、临时道路未完全开通，进而影响其他施工报建手续；室外工程施工及接驳（政府市政正在施工）进度可能会受制于地块周边规划道路的修建进度和修建方案；初次进入中山建筑市场而导致的总包单位、监理单位外围关系陌生等。为实现项目发展进度节点，七区项目经理部将从认真执行项目进度计划、合理优化施工流水和严格管控施工现场三个方面入手，力争发展进度目标的实现。3.2 工程进度的计划管理3.2.1 计划管控的模式项目的计划管控，分为三大层级：（1）认真贯彻执行集团和区域下达的项目发展进度计划（2）在地区公司层面，积极协调组织督促各相关部

23、门，制订并落实项目发展进度节点计划（3）在项目经理部层面，合理制订并严格把控项目施工进度计划3.2.2 项目发展进度节点计划项目发展进度节点计划是指导公司各部门协同工作的准则。该计划在公司统一部署下由项目主管领导牵头制订，经由公司审批签发并由各分管领导监督执行。项目经理部作为项目发展的牵头部门和公司各业务线的中间关系人，必须积极主动做好协调督促工作。各部门计划的实现将直接关系到项目施工的顺利推进。结合中山项目的实际情况，项目经理部拟在以下方面做好牵头和协调工作：（1）牵头推动项目开发的外围保障工作，包括电力杆线迁移、临时道路的开通以及临水临电审批施工等。（2）配合开发部和设计管理部完成项目前期

24、的报建工作；（3）根据营销区域的划定，提前进行施工规划；（4）提前针对项目中采用的各种材料制定详细的材料定板、签约、到场计划；（5）涉及两个以上部门协同的工作，项目经理部应主动担当起牵头组织的责任。3.2.3 施工总进度计划项目各类楼栋的施工总进度计划控制节点如下：以上计划根据公司项目总节点倒排。（目前主要是桩基工程 需放炮。放炮等行政审批手续没有完成。桩基检测需要等28天龄期后方可检测）3.3 竖向流水施工策划3.3.1 竖向流水施工的基本要求（1）基本进度要求标准层结构五天一层，要求不得甩下任何飘板和线条，同时计算每个月完成施工范围内楼栋总层数。砌体包括顶砖四天一层。抹灰四天一层。标准层二

25、次配管（含水和电）两天一层。（2）“回头”要求结构至六层时安装施工人货梯，确保在结构至八层时验收通过并投入使用；结构至地上八层时开始墙体砌筑，墙体砌筑完成三层时开始二次配管和内墙抹灰。高层主体施工完成2/3时铝窗、栏杆进场施工，外墙石材单位进场开始钢龙骨施工。主体封顶后一个月内完成电梯机房及屋面构架施工，三个月内电梯安装及调试完成。四个月内外架拆除完成。（3）其它穿插施工地库顶板结构完成养护后就立即分块施工防水及保护层，以利后续的场地布置及土方回填。高层部分外墙须分段施工。楼层结构拆模并清理完成后开始安装卫生间竖向排水管，结构吊洞紧随其后，以确保楼层砌砖时卫生间包管能一次到位。3.3.2高层（

26、30层）竖向流水计划主体结构工程：土方开挖完成后，塔楼部分达到0.000，上部结构按5天/层计算工期，主体封顶后一个月完成结构验收，五个月拆除外架。外架拆除后20天内完成人货梯拆除；人货电梯拆除后7天内完成塔吊拆除；主体结构至8层时开始下部砖墙砌筑；地库封顶后60天内完成砌筑抹灰及天花施工，移交地库安装工作面；地库封顶后90天内完成顶板防水、顶板回土等工作；结构封顶后永久电梯即进场施工，45天内完成电梯机房、井道清理、电梯底坑堵漏，移交电梯安装工作面；电梯施工90天后具备验收条件；公共部位精装修单位进场后120天内完成湿作业全部内容，干作业及时插入施工。要求进场后180天内完成全部内容的大面施

27、工，进入质量整改阶段。30天完成质量整改和清洁开荒，具备入伙条件。3.4 平面流水管理平面流水是保障工期、节约劳动力最有效最直接的手段。理想的流水施工应该是（1）楼栋所有工作面都有人在工作，不存在工作面等人的状态（2）各主要工种都有活干，不存在窝工现象平面流水需流水段划分均匀，以钢筋、模板、混凝土为主导的工序安排合理，机电穿插进行，不占用关键线路时间。3.4.1 各楼栋平面流水方案设置上述楼栋布置规整，均布置1个单元，且户型统一，每个单元单层面积适中，适合阴阳跳平面流水作业展开布置；每个楼栋作业面固定小班组（钢筋工、木工、砼工），在平面上按单元分段流水作业，以确保结构施工5天/层。3.4.2

28、施工时序分解按照五天一层的要求，单层的各工种施工时序分解如下表所示：3.5 工程进度管控措施3.5.1 进度目标责任制及考核制度为了促使设计、报建、成本、采购、施工等进度计划的按期实施，计划将营销定位报告完成、正式施工图设计完成、主体施工许可证的办理、达到预售条件、售楼区域开放及开始销售等设置为关键进度节点，形成各相关部门及项目经理部的年度进度考核目标，签订部门/项目经理部年度经营管理目标责任状。年终通过进度目标与实际完成时间的对比，考核各相关部门及项目经理部的进度执行情况。3.5.2 进度计划月度评价和动态调整措施对公司相关各部门的设计、报建、成本、采购、施工等计划进度节点与实际完成情况进行

29、月度分析，对项目每月进度超前或滞后的原因进行分析和预警，对其中存在的偏差及时予以纠正，使得项目开发进度总是沿着计划的轨道前进；对由于不可抗因素造成项目进度计划重大延误的，可对项目发展进度计划进行及时调整并重新上报公司会签，使进度计划更具有实际指导意义。3.5.3 项目协调会制度在项目开发过程中，为避免项目发展进度计划中的设计、报建、成本、采购、施工等各计划进度节点的延误和相互干扰，由项目主管领导牵头召集设计、报建、成本、采购、营销等部门及项目经理部定期举行项目协调会，对各部门的进度执行情况进行检查，对进度实施过程中存在的问题进行讨论并拟定解决措施。3.5.4 紧跟出图、分包及材料进场计划项目施

30、工过程中，组织设计、成本、采购、项目等相关部门召开专题协调会，对各项设计出图、材料施工样板确认、工程和甲供材料计划的执行情况进行检查，确保项目发展进度计划的全面推进。同时定期将以上工作的计划时间和实际时间进行逐项对比，随时对设计出图、采购、施工工作进行预警和调整，使设计、采购、施工工作的各项进度节点得到有效控制。3.5.5 合同约定施工单位代工制度施工过程中，若出现个别施工单位在某方面能力上均存在欠缺，我司将依据合同相关条款委派其他同级（或更高级）施工单位予以代工协助，所发生的工程费用由原施工单位承担，相关款项在其工程款中扣除，以保证我司项目进度。3.5.6 审核施工进度计划与进度保障措施在工

31、程施工前，对总分包施工单位的施工进度计划和劳动力、材料供应、机械设备投入等资源投入计划进行严格审核。着重审查的内容包括：有无制定节假日（如春节）期间的赶工人员、资金安排措施，有无拟定雨季、高温、台风等恶劣气候条件下施工的应急补救预案，对石材、墙地砖等订货期较长的材料设备有无提前订货措施，有无考虑施工人员农忙回家等赶工措施等。3.5.7 保障进度的技术措施（1）桩基础施工：建议七区桩基施工只考虑一家单位，启动区安排200人同时进行人工挖孔桩基施工，1台旋挖机进场进行机械挖孔施工，先从75、79栋（这两栋12层有样板房）开始施工。提前合理考虑需检测桩位并要求分楼栋先行完成此部分挖桩工作，预算时间提

32、前通知桩基检测单位，现场检测作业需有效流水。（2）土方开挖：高层两个区域分别采用自东向西（7579栋）和自西向东（73、74、80、81栋）开挖，采用独个承台单独放坡开挖分段移交工作面。施工期间密切关注未来几天内的天气预报，严格组织、控制现场施工机械数量。（3）地库结构施工：现场有一栋塔楼具备工作面时就立即进场施工，先塔楼后裙楼地库。塔楼部位的材料和人员固定只施工塔楼部分，地库封顶后一直向上施工，以早日达到销售条件。其他地库底板施工完成后可用独立零星班组施工。要求每个总包单位一次性投入单层地库模板及支撑材料，地库可分片分段流水施工。（4）标准层结构施工：确保平均工期五天一层，每道工序分解固定工

33、作时间，根据时间要求组织劳动力，木工及钢筋工要求单栋流水，砼工种可分栋流水以降低施工单位成本，但前提条件是不影响五天一层的工期要求。（5）砌筑抹灰：原则管道井、电梯井先行。同时理清各道工序，包括二次配管及卫生间工序，提前完成相关的施工准备工作，避免因墙体拉结筋、结构反坎、排水管吊洞等影响墙体砌筑。砌筑完成后第一时间进行墙面弹线及打灰饼，以提供安装单位二次配管的工作面。每道工序的工作时间分解后固定班组和人员，电梯厅、楼梯间等公共部位的砌筑抹灰必须同时安排人员进行砌筑抹灰，以保证每层的施工进度。一旦现场进度无法满足要求时，要立即要求土建单位进行分段施工，分出部分楼层另外找班组施工。（6）卫生间工序

34、：重点做好工序搭接和工序移交工作，每一道工序限定作业时间并及时移交下一道工序，以保证整个卫生间的施工时间。需要保证：一是结构施工完成后清理楼层场地时，土建单位就应做好包管井边打凿工作并第一时间移交给安装单位施工排水立管，安装单位完成后移交回土建单位结构吊洞，以达到楼层砌筑时可将卫生间包管井一次砌筑到位的要求。二是砌筑抹灰阶段要第一时间创造安装施工的工作面并及时移交安装单位。三是保证防水的施工进度及质量，保护层完成后移交安装单位排水管施工。四是各工序严控作业时间和验收移交工作，未经验收合格不得进入下道工序，移交时必须办理书面手续。此阶段需填写工序交接表。（7）外立面施工：结构验收分段组织，确保外

35、立面粉刷尽快具备条件分段展开，外墙饰面层施工时必须提前规划好铝窗、栏杆施工，一方面土建要尽快提供铝窗、栏杆的工作面（模数线、标高等），另一方面铝窗、栏杆也要加快施工向土建单位返回工作面，以保证外墙施工可顺利进行。此阶段需填写工作面检查移交表。（8）地库及楼层安装：加大提供地库安装工作面的重视程度，地库封顶后要求土建单位立即开始创造安装工作面，先完成墙体砌筑及天花处理，由于工作量大，土建、安装地库均应固定班组施工，分片区移交工作面、流水作业。楼层安装工作面分层流水移交，流水施工，固定每道工序的工作时间以确保总体施工进度。（9）外架及垂直机械拆除：外架拆除阶段总包单位经常架子工不足，除此之外注意外

36、立面排水管、铝合金门窗、栏杆、外遮阳安装的进度配合问题，避免受其影响而无法顺利拆架。外架拆除时要关注工字钢悬挑层拆除进度和洞口修补质量。塔吊待人货梯拆除后再拆除，用塔吊拆人货梯将大大加快人货梯的拆除速度。（10）精装修（主要为样板房和商业会所）：在现场真正具备施工条件的一个月前进场，熟悉图纸、检查工作面并进行材料下单。尤其要重视甲供材的下单和供货管理，甲供材供应不顺利将会严重影响精装修的施工进度。精装修施工的前期要做好土建及安装及时向精装修移交合格工作面、特别是土建及安装单位工作面质量问题的整改进度，中后期要做好精装修向木门、橱柜、木地板、灯具洁具安装等移交工作面。过程中做好工序安排和协调工作

37、，严控质量避免返工。一定要注意精装修容易忽视的乳胶漆施工进度及质量，前期乳胶漆看似不重要，但中后期移交工作面时将成为瓶颈，乳胶漆质量问题也要一开始就注意，腻子质量不好就不会有好的乳胶漆质量。精装修湿作业施工应控制在半个月内基本完成，干作业及时插入，各工种和工序形成有效流水，整个精装修工作应控制在两个月以内基本完成进入质量整改阶段。（11）消防道路及室外管道：施工前先要解决好综合管线布置等技术问题，避免发生错漏及互相冲突等现象引发二次开挖，注意煤气管与园建绿化的关系问题。室外工程施工的重点是解决好工作面的提供问题，要解决室外工程施工时其它施工不受大的影响，又能保证室外工程施工的正常开展，在室外工

38、程开始前现场应提前规划分区分片移交室外施工场地。（12）工程专项验收及竣工验收：必须提前做出计划和安排，逐项列出验收所具备的条件，可将文件资料与工程实体分开专人负责。在专项验收准备及实施阶段以逐条落实专项验收的必备条件为工作重点。注意平时加强与政府相关部门的沟通和交流，以免出现新的验收有关要求而延误现场验收工作。3.5.8 强化外围保障措施（1）与政府相关部门及时沟通，保证地质勘测、试桩单位、检测单位的提前进场；（2）在施工手续及证件不全的情况下，尽早与质监、安监部门沟通，邀请其提前介入中间过程验收，留下记录不出正式报告，以便后期手续齐全后验收资料补办。（3）尽早做好项目周边楼盘、管线的摸底，

39、对基坑开挖提前做好技术措施，避免桩基施工过程中可能对周边市政道路造成的不良影响；（4）在施工组织设计过程中，尽可能的减少施工噪音、扬尘、污水污染，减少投诉，以减少相关部门对项目的非正常监管频率，顺利推进项目建设；四 工程质量管理策划4.1 工程质量管理的目标工程质量不仅仅指施工单位的施工质量，它反映的是包括建筑产品施工质量在内的产品综合品质。本工程的质量管理目标：（1）主体结构工程达到中上市优质工程标准，分户验收合格率100，达到一次性竣工验收合格。（2）入伙阶段客户投诉率少于10%（3）屋面、外墙渗漏1%，铝合金窗、地下室顶板渗漏少于10%。（4）君华公司项目质量大检查前三名。4.2 设置质

40、量控制点4.2.1 基础工程阶段分部子分部施工前检验施工中检验施工后检验测量测量测量基础工程基坑开挖、支护工程地面标高引测基坑尺寸放线开挖层厚喷射砼厚度检查坡顶水平位移、沉降喷射砼强度试验场地标高地面平整度坡顶水平位移、沉降土质密实度人工挖孔和旋挖桩工程定位放线桩心位置复核砼护壁检查进入持力层深度检查钢筋原材检查桩砼检查桩顶标高复核超声波检测、砼抽芯检测小应变检测砼基础工程定位放线标高复核原材料检测钢筋接头检测定位放线几何尺寸砼坍落度几何尺寸标高砼试块平整度裂缝开展主体结 构砼主体工程定位放线标高复核原材料检测钢筋接头检测砼性能检测定位放线几何尺寸标高砼坍落度几何尺寸标高沉降观测垂直度全高砼试

41、块平整度裂缝开展4.2.2 主体及装饰阶段分部子分部施工前检验施工中检验施工后检验测量测量测量主体结构砌体工程放线标高砌筑材料砂浆配合比几何尺寸砂浆配合比砂浆饱满度、灰缝厚度拉接筋规格、数量、位置砌体平直度几何尺寸砂浆试块平整度垂直度装饰装修楼地面工程标高原材料配合比基层处理配合比标高平整度密实度墙面吊顶放线标高原材料配合比几何尺寸标高平整度、垂直度材质、色泽线脚几何尺寸标高平整度、垂直度观感铝合金门窗放线标高三性试验构件尺寸防雷接地电阻测试塞缝材料配合比几何尺寸标高固定方法塞缝密实度平整度垂直度几何尺寸标高淋水试验平整度、垂直度开启灵活4.2.3 其它分部分项工程分部子分部施工前检验施工中检

42、验施工后检验测量测量测量防水地下室外墙屋面卫生间方式材料配合比基层处理配合比涂层厚度、密实度卷材层数、粘结度厚度蓄水试验幕墙定位放线标高原材料相溶性试验胶体试验防雷接地测试物理性能试验几何尺寸标高平整度、垂直度塞缝密实度几何尺寸标高平整度、垂直度淋水试验观感给排水定位放线标高管材阀门构配件放线标高设备安装管线安装防腐层厚度焊接检查打压测试标高复核管道压力 防腐层厚度 回填密实度 电火花测绝缘度 计量表校验 喷淋头烟感器试验 通球 系统调试 4.3 图纸会审和技术交底4.3.1 图纸会审在图纸会审时应关注各专业图纸中的一致性，提前发现、解决错漏，避免日后返工。同时对未来小业主使用中可能带来的不安

43、全、不便利和不舒适问题应列明并知会相关部门及早解决。对于可能影响工程质量的细部设计提出专业意见及早解决。 4.3.2 技术交底各工种每道工序施工前必须进行施工技术、施工要求及验收标准的交底。技术交底分三个层次，即项目经理部、监理工程师对施工单位技术负责人技术交底；施工单位内部对工长的技术交底；工长对具体施工班组的技术交底。涉及到特殊材料和工艺的技术交底工作，需工程管理部牵头组织，设计管理部、项目经理部以及施工单位参加，进行交底。要求技术交底有详尽的时间及签名记录，项目经理部在日常的巡视监控过程中，随时抽查交底记录并询问交底过程，如施工工人不能明确回答施工方法及要求的，应立即通知施工单位负责人，

44、限期整改并附相应惩罚措施。4.3.3 合约交底合约交底则着重从合约条款的角度，明确各个施工单位的施工范围、所要求采用的施工工艺、要求选用的材料标准以及所要达到的效果，因为往往采用不同的材料和施工工艺，产生的效果和最终的施工质量都会有很大的差异。4.4 样板先行根据集团的制度要求，所有主体、园建及精装修等建筑材料均需经材料样板确认合格后方可定货及进场；所有主体、装修工程包括钢筋、模板及粗装修的砌筑、抹灰工程等，在大面积施工前必须先做施工样板，经确认后方可大面积施工。重点包括以下几个方面：（1）外墙石材及密封胶样板 包括材料样板和施工样板。由于小区分期开发且体量较大，为了控制石材色差，石材施工单位的采购将成为本项目的控制重点。（2）外墙质感漆样板包含材料小样和施工样板。如果合约定判两家以上单位施工，选定一家样板后另一家调色对比可能需要时间更长。（3）铝合金门窗样板 包括材料样板和施工样板。通过样板检验门窗设计和安装中存在的问题。 （4）砌筑及抹灰样板 针对每一种户型制作一个砌筑及抹灰样板，以检验建筑、结构及水电管线的相互关系，明确需处理的露梁或露柱、构件、开关线盒，明确需增加的构造措施。（5）毛坯房交付标准样板针对每一种户型均作一个毛坯房交付标准样板，确定室内门洞、地面、墙面、天棚、踢脚、阳台做法，推敲细部收口、房间布置及使用功能，并确定每种