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1、 江西省南昌市象湖项目前期策划书江西省南昌市象湖项目前期策划书第一部分：背景篇一、南昌人文、地理、历史概况南昌，江西省会，全国62个历史文化名城之一。它不仅以“物华天宝”、“人杰地灵”的美誉流传古今，更以“八一”起义英雄城而闻名于世。“襟三江而带五湖”，南昌自古即为祖国东南分得交通枢纽，政治、经济、文化重镇。南昌位于江西省中部偏北，东径115。27116。35，北纬28。1029。11之间，其中，市区位于北纬28。3528。55，东经115。38116。03之间。南昌东与余干县、东乡县接壤，南与临川县，丰城县相连，西与靖安县、奉新县、高安县为邻，西北接永修县，东北隔鄱阳湖与都昌县、波阳县相望。
2、南昌伴于赣江、抚河下游，濒临我国第一大淡水湖鄱阳湖西南岸。赣江自南向北穿过城区，抚河支流经青岚湖注入番阳湖，锦江、潦河、信江分别流经新建、安义、进贤等县，平原辽阔，水网交织，沃野千里。全市西北接九岭山地，东南依赣中南山地丘陵，岗峦坡地绵延，新建县境内的梅岭，一山飞峙，林木繁茂，为著名的风景区。南昌，是祖国东南的交通枢纽，铁路有浙赣、南浔、向乐、京九四线，每天有始发和过境列车通往北京和国内20多个大中城市。公路有3条国道过境，水运可经鄱阳湖达长江各口岸，民航班机定期飞往国内10多个城市。1949年南昌市市区面积568平方公里。1967年，南昌、新建2县划归南昌市，全市总面积为4745.24平方公
3、里；1969年，永修县马口公社的上板、罗亭两个大队和安义县划归南昌市，全市总面积增至7402.36平方公里,目前,南昌市城区面积也由解放前的8.28平方公里增加到100平方公里，增加近12倍。南昌市处赣江、抚河两大水系尾闾区，地势平坦，湖泊星罗密布，全市平原面积2651.79平方公里,占总面积的35.8%;水系面积2146.04平方公里,占29.0%全市西北以岗地丘陵为主,山地面积87.21平方公里,占全区总面积的1.2%;丘陵面积879.62平方公里,占11.9%;岗地面积1637.7平方公里,占22.1%。在全市总面积中，除水域面积外，占总面积70%的陆地，绝大部分已得到利用开发。其中：耕
4、地面积402万亩，占总面积36.24%;园地6.9万亩,占0.62%；林地160万亩，占14.41%；城乡居民及工矿用地66.7万亩,占6.01%;交通用地45万亩,占5.71%,难利用地24.6万亩,占2.22%。南昌属亚热带气候，春季雨水集中气候温润，平均气温15.8。c; 夏季常受副热带高压控制，天气晴朗，偶有雷阵雨，平均气温27.9。c；秋季天高气爽，景色宜人，平均气温19.9。c；冬季有时受西伯利亚和蒙古高压南下的影响，偶有风雪，平均气温6.6。C。全年无霜期280天，最冷为月，最热为月，年均降水量1353毫米。二、南昌经济状况分析2.1宏观经济概况江西省属于我国经济欠发达地区，农业
5、产值在国内生产总值中所占的比重为27%，较全国平均值高6个百分点，主要农产品产量在全国占有举足轻重的地位，如粮食、棉花、茶叶等。较耕地面积比重高644个百分点。由于农业基础较好，农业为轻工业提供了充足的原料，大大促进了本地区轻工业的尤其是以农产品为原料的轻工业的发展。但本地区工业薄弱，若以工业增加值占国内生产总值的比重来衡量工业化程度水平，则1994年工业化程度为28.5%，全国为40.8%，低于全国平均水平12.4个百分点。下图为去年10月宏观经济运行情况省辖市工业增加值工业产品产销率固定资产投资实际利用外资社会消费品零售总额商品零售价格总指数地方财政收入10月（亿元）比去年同期增长（%）1
6、0月（%）比去年同期增减（百分点）1-10月累计（亿元）比去年同期增长（%）1-10月累计（万美元）比去年同期增长（%）10月 （亿元）比去年同期增长（%）10月（%）1-10月平均（%）1-10月累计（亿元）比去年同期增长（%）全省23.186.195.54-0.90195.7016.014175-66.662.778.797.198.486.205.6南昌5.303.692.41-0.5528.0612.0563-94.013.889.598.797.614.759.52.2南昌市民收入概况目前南昌职工平均月收入水平为500元，最低生活保障水平工资标准为180元，效益较好单位职工月收入达到
7、1000元以上。以一工作2年左右大学本科生为例，月收入约1300元。江西省出台了江西省调整机关工作人员工资标准的实施方案，江西省调整事业单位工作人员工资标准的实施方案，江西省增加机关、事业单位离、退休人员离退休费的实施方案，例如机关行政人员基础工资标准由每人每月180元提高到230元，级别工资标准由十五级至一级每人每月85元至720元提高到115元至1166元。在调整机关行政人员工资标准的同时，适当提高机关工人的岗位工资和技术等级（职务）工资标准。机关工人的奖金部分按照其在工资构成中的比例相应提高。 目前南昌市居民家庭月收入（名义）大致可划分为以下4个档次A) 低等收入家庭0.8万元以下B)
8、中等收入家庭1.4万元左右C) 较高收入家庭2.2万元左右D) 高收入家庭3万元以上2.3物价指数概况南昌市2000年度比上年度物价指数居民消费价格指数上升0.2%其中城市上升1.0%居住类上升0.9%2.4固定资产投放概况一是农业开发项目。主要是引进先进技术、资金、良种，发展生态农业；运用现代先进农业技术改造传统农业，进行农产品深加工等。二是高新技术产品项目。高新技术产品是江西产业基础的薄弱环节，但又是要尽快提升产品水平、亟待大力发展的产业。对外商投资高新技术产品和项目，应该采用特别优惠的政策。三是旅游开发项目。四是工业开发项目，尤其是鼓励国内外客商参与国有企业的改组、改造。五是基础设施项目
9、。三、南昌市城市发展规划3.1中心城区总体布局（主城区和外围组团）。南昌市辖五区（东湖、西湖、青云谱、湾里、郊区）、四县（南昌、新建、进贤、安义）。全境总面积7400平方公里，总人口380万。其中市区面积617平方公里，人口138万。城区面积65平方公里，居民102万。东湖区地处南昌市城区东北部，赣江之滨，呈不规则三角形。东湖区自北京路东端起，西至叶楼渡口与郊区湖坊乡、塘山插花接壤，南沿北京路经人民广场转中山路与西湖区相邻，西北濒临赣江，中部跨八一大桥、瀛上桥与新建县望城乡、郊区蛟桥乡插花相连，北部跨赣江大桥（南桥）与郊区扬子相靠。墨守成规地25.53平方公里。地势西南高，东北低，最高海拔27
10、.2米，最低海拔16.4米。全境地势平坦，现代高楼林立。宽阔的八一大道，繁华老街胜利路、中山路是全市商业中心。新建和扩建的沿江路、叠山路、阳明路、洪都路、北京路、福州路等主要道路纵横交错，是边疆全市交通动脉的主干道。东北部有市内最大的青山湖，现已开辟成公园有东、南、北3个风景湖，西北部赣江流经境内。八一大桥、赣江大桥横跨赣江两岸。区内景色秀丽，具有江南水乡的风采和现代城区的雄姿。西湖区 西湖区位于市区中部，处省会城市地带。西湖区成为城区，是从唐代灌城西迁后开始的。1926年南昌建市以后，即为城区的中心部分，区划名称屡有变动，因境内有著名的风景湖西湖而得名。西湖区东起北京东路经艾溪湖至解放路东与
11、市郊湖乡插花接壤，西临赣江与新建隔江相望，南傍建设路与青云谱区交界，北沿中山北路，北京东西路与东湖区毗邻。呈东西向不规则长方形，全区总面积27.24平方公里，占城区总面积的42.7%。青云谱区 青云谱区位于南昌城区的南端，是南昌的南大门，是一个新兴的工业型城区。青云谱区北沿建设路与西湖区接壤，南至青云谱火车站与南昌县毗连，西临抚河、象湖，东与郊区湖坊、青云谱乡插花相接，面积18.42平方公里，地势平坦，平均海拔25米，最高点岱山，海拔51.5米。郊区 郊区环绕南昌城区的四周。地跨赣江南北，抚河东西。东南与南昌县接壤，西北与新建县、湾里区相连。全区总面积345平方公里，1986年全区总人口28.
12、43万人，人口密度每平方公里824人。郊区属鄱阳湖湖积冲积平原区，西北稍高，东南低平。赣江以南地形开阔平坦，赣江以北丘陵盆地，以红色粘土层为主，海拔在100-400米之间，赣江沿岸的凤凰、鸡山等地为河漫滩地形，平坦且带状分布，海拔在18-30米之间。3.2公共设施布局及建设状况A、 中心商务区。人民广场位于八一大道中段东侧，依畔酒、旧城区，面向新城区，占地9.3公顷。东北角是江西省省政府院，南面是江西省博物馆，西边是宽阔的八一大道，北面是工人文化宫。1958年命名为人民广场，建有花坛，并在广场西边建1座主席台。广场呈南北向中轴线，左右对称布局，中央为20米宽的红色大道，西边是宽阔的八一大道，东
13、侧为展览路，第四交通路横亘广场，整个广场道路为“田”字形。道路把广场分隔为大小不等的四块，总面积3.07公顷，铺有草坪。在中轴线北端。新建了主席台，南端辟有1.2公顷的绿化区。在广场西侧主席台原址兴建了高41米，建筑面积2.1万平方米“毛泽东思想万岁馆”（今江西省展览馆）。夜晚，广场灯火齐明，映如白昼。规划广场集会利用面积6.2公顷，可容坐位13万个或站位20-24万个。B、省级商业中心。东湖、西湖两区为南昌市主要商业中心，尤其是东湖区宽阔的八一大道，繁华老街胜利路、中山路是全市商业中心。目前南昌的主要购物场所是：南昌百货大楼、百有大厦、南昌大厦、洪城大厦、丽华家电城等。C、金融设施。南昌市作
14、为江西省首府，金融设施较发达，大小银行办事处，储蓄所遍布大街小巷。D、文化娱乐设施。南昌的餐饮分2类，一类是依托于大型宾馆酒店的高档餐饮设施，如江西宾馆、五湖大酒店、景峰大酒店、凯莱大酒店。另一类是孺子路，福州路一带的中档餐饮设施，是南昌市的主流餐饮消费场所。南昌的娱乐设施大致可分为以洗庐、圣淘沙为代表的茶艺、KTV。各类酒吧，网吧、氧吧，以及歌舞厅、DISCO。F、体育设施。南昌的健身娱乐设施也很发达，保龄球、羽毛球、乒乓球最为普遍，卡丁车，壁球、网球等也有网点。高尔夫设施在南昌尚不健全，目前仅有一个小型果岭，基本不对外营业。南昌的大型体育设施有江西省体育中心。G、医疗卫生设施。南昌的医疗卫
15、生设施健全，有江医二附院，江医一附院，洪都中医院，九四医院，南昌三三四医院等。H、文科设施。东湖区是南昌的文化中心区，聚集着江西省师范，南昌大学，江西省医学院的高等学府。3.3工业企业分析。江西省有着丰富的矿产资源与农业资源。因此，南昌市在大力开发各种优势资源的基础上，加工工业也得到了相应的发展，形成了资源开采与加工工业并存的工业结构。资源-加工型结构突出。南昌为国家“三线”重点建设地区。60年代建立起来的国有企业，受传统的计划经济体制较深，企业设备老化，工艺技术落后。产品结构不合理，再加上沉重的社会包袱，致使企业缺乏活力和生机。严重制约了本区经济的发展。3.4城市旅游资源分析。悠久的历史、自
16、然条件和革命的发源地给南昌留下了众多美丽的自然景观、文化遗址、革命旧址。据不完全统计，其中自然景观有26处，人文景观有78处，这些丰富旅游资源使南昌成为具有特色的观光旅游和休闲旅游城市。在市区有滕王阁、八一起义纪念馆及八一起义旧址群、八大山人纪念馆、京东水上乐园、青山湖游乐场、佑民寺、新建的江西博物馆、洪城大市场等景点，在市郊有梅岭风景区、西山万寿宫、梦山、象山及南矶山侯鸟观赏区等，南昌临近周边地区有著名的世界文化遗产庐山风景区、鄱阳湖候鸟保护区、龙虎山国家风景名胜区、井岗山国家风景名胜区、三清山国家风景名胜区 。形成了一南昌为中心，沿京九铁路风景带为重点，辐射江西全省的旅游、观光体系。3.5
17、外联交通分析。南昌自古以来就是我国的一个重要交通要道，特别是京九铁路贯通后，南昌已形成水、空四通八达交通网络，为各方面游客进出南昌提供了便利的条件，昌九高速铁路、昌樟高速公路及320国道的改造竣工，保证了南昌至庐山、井岗山、龙虎山、三清山四个国家级风景名胜区道路的通达。A、铁路。京九铁路。B、公路。公路运输在江西内的旅游客运上起着举足轻重的作用，105、320国道从南北和从东到西，基本形成江西全省的公路主干线。近年来江西下大力气加强公路建设，形成了一南昌为中心，国道为主，辐射全省，连接邻省的公路交通网。南昌到全省11个地、市和主要风景区的均为高等级或二级路面。C、机场。南昌民航已开通了国内20
18、多条航线，并且开通了南昌-香港的旅游包机，乘飞机到南昌十分方便，随着南昌乐化国际机场即将建成，南昌将开通至全国各主要城市的航线及更多的国际航线。D、船运。依托于丰富的水系资源赣江等，是南北，东西水运交通枢纽。3.6城市内部交通（公路、公交）。现有道路体系中，由南京路、北京路、解放路，沿江路、八一大道、洪都大道构成三横三纵城市交通系统；路幅宽阔、路况良好。此外，南昌市政府尚在规划建设一条西沿赣江，南抵城界、东至洪都大道的城市外环线路。南昌大桥、八一大桥、赣江大桥则将整个南昌市区与凤凰洲红谷滩联为一体，构成一江两岸的城市发展格局。交通营运是南昌的一大绩优产业。目前营运线路已发展到近50条，投入营运
19、公交车上千辆，另外还有多条中巴车线路和旅游专线车，城区和城郊的主要商业网点、旅游景点公共汽车都能通达。城市出租汽车业也较发达，有约5000多辆在运营，除此以外，尚有持单位牌照和私家牌照的轿车万余辆。3.7城市环境和绿化建设。南昌作为江西省的重要工业城市，整个城市的市容环境较差，前几年政府在市政建设方面也没有下大力气去抓，导致目前南昌与其他大城市相比市容市貌变化不明显。而且南昌市在城市环境方面一个较明显的缺陷是市中心地区没有一块大型公共绿地。街边绿化也显偏少。由于市中心区域形成历史久远，重新改造难度较大，所以南昌在新兴城区中明显注意了生态环境的建设，“城市建设，绿化先行”已成为很多人的共识。3.
20、8南昌重大市政工程在建：外环线工程一江两岸工程象湖公园规划：“南昌市城市发展规划”。南昌目前城区面积约100平方公里，远景规划中城区面积扩大6倍，届时外环线工程是联结整个城市的交通动线。一江两岸填海造田工程将使整个城市的中心向西迁移，今年8月1日，南昌市政府将正式迁往凤凰洲的红谷滩。象湖公园改造完成后将成为南昌市一大休闲旅游胜地，集观景，娱乐，休闲，运动为一身，预算总投资6亿元。四、住宅消费分析4.1南昌贫富差距和公款消费状况南昌市普通居民普遍收入偏低，存在着严重的社会收入分配不公现象。机关公务员与私营业主是南昌的主要高收入人群。与中国其他城市相同的是，这里90%以上的银行存款掌握在10%的富
21、裕阶层手中，其中大部分属不当得利阶层的黑色收入，贫富差异之大已成为扩大内需的主要障碍，贫者愈贫，富者愈富的马太效应不仅导致社会失衡，更拉断了社会经济生态链，导致平民阶层购买力下降，总体有效需求不足。从总社会消费形态来看，中低档消费不景气，相反以公款消费为主体的高消费市场畸形繁荣。较全国其他地区来比，南昌公款消费风气尤其盛行。夜晚华灯初上，南昌市大大小小的酒店聚集了大批干部觥光交错；以KTV、棋牌为休闲主体的茶艺馆更几乎座无虚席。4.2南昌住房分配的形式及途径南昌市单位集资建房现象相当盛行，也是一些经济效益较好的企事业单位为职工解决住房困难的一个主要途径。单位出资购买土地，营建房屋，然后按职工工
22、龄，级别等标准分配住房，以替代货币化安置。江西省政府规定1998年7月1日起一律停止住房实物分配，实现住房分配货币化，但在实际实行中仍存在以下问题：（1）住房分配制度改革进展不快，实物分配的旧制度虽已废止，但货币分配的新制度尚未完全确立，房改工作出现停滞现象。不少单位采用集体购买商品房转而分配，或者设立下属房产公司，开发项目进行分配的做法，形成“换汤不换药”的局面。（2）江西属经济欠发达省份，相当一部分市、县地方财政薄弱，企业经营状况较差，难以给职工发放住房补贴或足额缴纳住房公积金。特别是前期大规模集资建房，造成住房资金（主要为售房款）使用过量，住房补贴来源不足。（3）已购公房和经济适用房上市
23、交易进展迟缓，影响了已购公房换购住房的积极性，使住房的潜在需求难以转换为有效需求。（4） 廉租房制度尚未正式启动，一些居民和职工家庭无房或缺房，但又无购买自住商品房的经济能力。4.3南昌市民二次购房状况。目前南昌市民二次购房比较普遍，主要是富裕阶层不满足原有居家环境（集资公房），购买商品房用以自住，或为子女购买。4.5南昌普通市民购买能力分析。目前南昌市人均居住面积人均居住面积仅为10.3平方米，且多数为早年集资建设的公房，居住条件亟待改善。目前南昌有32.6%的家庭住宅不成套，62.8%的家庭住房在60平方米以下，也就是说需要购房和改善住房的城镇住户达70%。但居民要购买一套80平方米的商品
24、房，以南昌市1400元/平方米的平均售价计算，需要12万元，相当于较高收入家庭年收入的5.7倍，中等收入家庭的8.6倍。所以目前南昌市居民购房能力两极分化严重，高收入家庭目标需求可达1700元以上，选择房型多为150平米-200平米以上的三房、四房；相反中低收入家庭购房能力极其有限，参照其购房要求，商品房市场价格尚且无法满足。第二部分 综述篇一、调研分区l 北区（北京路以北）l 南区（北京路以南）l 朝阳洲一带（沿江路以西）二、北区综述2.1区域范围该区域属东湖区，西起沿江北路，南靠中山路、北京西路，东到青山湖大道。其中包括西面的赣江以及青山湖风景区。2.2 区域环境区域以南（北至叠山路，南京
25、西路）省政府、省人大等均设于此，八一广场一带为整个南昌市最繁华的地段，中山路附近更是南昌市的商业中心；同时，朱德旧址、革命烈士纪念馆、贺龙指挥部、八一南昌起义纪念馆等革命旧址也集中于此。此外，京九铁路纵穿而过，八一大桥通向昌北机场，赣江大桥连接市区、扬子洲及凤凰洲，八一大道、洪都大道、青山湖大道等主要干道以及环线连接通往其它各区，交通可谓十分便利。区域以北主要以青山湖风景区为主，其它为一般居住区、厂区，厂房、普通民宅较多。车道基本上为双行四车道，车流量较大，交通杂乱无章。区域东面，也就是洪都大道，湖滨东路、南京东路这一带为高校专校集中区，南昌大学、南昌水专、江西广播电视学校、省教育学院等均在此
26、附近，故形成一个人文气息浓厚的文化区域。2.3区域配套及人口南面紧邻市中心，又倚学府集中地块，因此商业发达，大型的百货商场、酒店、银行、酒家林立，市内最大的新华书店、省展览馆以及文化宫等均在八一广场周围，配套设施可谓十分成熟完善，除附近原有的新村居民之外，办公大楼的白领人士以及校区的学生等加上市中心的流动人口，客流量多，人口密集度大，人口素质也普遍较高。而靠北面属于一般及偏远地段，厂房、民宅较多，人口分散，以普通工薪为主，素质相比较市区而言较差，消费层次也同市中心相差悬殊。周围鲜有大型的百货店、超市，以小杂货铺为主，居民楼附近有基本的邮局、银行及饮食店等。但由于青山湖风景区的存在，这一带建有不
27、少宾馆酒店，并且带动了周围餐饮业的发展。通往五湖大酒店的路两侧开有不少酒吧，一到晚间许多夜排档设摊于此，与路另一侧的酒吧形成一道独特的风景线。2.4住宅市场分析在市中心，具有代表性的楼盘如中山城、景田大厦等，均为高层及小高层的纯办公楼及商住两用楼，建筑风格富现代商业气息。由于地处黄金地段，故楼盘价格保持在一个相对高的水平，单价在24003400元/m2左右，总价范围在3080万元。虽然楼盘本身的房型、朝向乃至绿化、间距等方面存有很多问题，但由于地段因素，使之销售情况良好，除市民用作自住外，另有不少公司看中其商业氛围，在此购房作办公场所。除市中心以外的地方，临靠青山湖一带聚集着一些中高档楼盘，如
28、湖滨豪园、聆江园、恒茂城市花园等，以水景豪宅为主要卖点，吸引一些高收入者对房屋品质的高需求，多为高层及小高层，房型基本上为三房二厅至四房二厅、面积130400m2或以上，其中以200-250m2左右的复式房为多数。这些房型主要突出景观优势，小区注重绿化环境，配有大型会所，竭力渲染一种入住即为身份象征的理念，故销售均价也在23003500元/m2之间，一般以总价30万元左右的房子去化稍快。2.5具体案例分析中山城：属东湖区，位于中山路和象山北路交汇处，道路环绕，四面临街，商业发达，繁华热闹，建成后将是一座集餐饮、购物、居住、办公、娱乐为一体的大型现代化商住大楼。总建筑面积8.3万平方米，前排为总
29、高12层的写字楼，地上4层为综合性购物场所；后排三栋为总高19层的住宅楼。办公楼面积范围85.1557.8M2，售价在30503900元/平米；住宅楼2000年3月开盘，蝶式一梯三户，面积范围133.3237.41M2，售价23703390元/平米，均价2800元/平米。分析：紧邻市中心，中山路周围商业氛围浓厚，出行便捷，周边配套设施成熟完善，使之有着良好的升值空间；但房型设计欠佳，通风采光状况不良，噪音污染比较严重。由于定价较为合理，销售情况较好，已去化80%左右。客源：事业心有成的私营业主政府机关工作人员大公司白领外地公司驻南昌办事处湖畔豪庭：地处东湖区，位于洪都北大道上，青山湖以南，司马
30、庙立交桥通向市中心及其它各区，距昌北机场半小时，周边大多普通住宅区。整个小区共4幢12层板式小高层，欧式风格，一梯二户，二幢楼之间建有中庭绿化，面积在159390之间，价格走高档路线，23003500元/M2。分析：临青山湖风景区，依靠得天独厚的天然景观优势，营造“水岸豪宅身份象征”的概念。由于缺乏深层而精致的构想，竭力打造“豪宅”概念，却忽略了周边整体环境及配套的不协调，总价过高，缺乏周边客源，品质一般，认同者少。预订6月下旬开盘，现接受内部预订，销售情况并不乐观。客源：私营业主政府高官、公务员大型企业中高层干部东部“高新开发区”的公司管理层以上人士恒茂城市花园：位于南京西路、二七路以东、洪
31、都大道以西，靠京九铁路沿线，邻南京路立交桥，周边为普通居民住宅区，配套设施基本齐全。2000年11月开盘，2001年10月交房，以江南园林为建筑特色，多层与小高层相结合，保留百年樟树，建有5800M2的明珠广场，面积范围有98260M2之间，售价21003000/M2，总价在20万元左右。总套数668，现已售530余套，销售率达到80%。分析：南昌首个主打园林概念的小区，由于地理位置靠近市中心，房型较好，面积控制得体，因此销售情况良好。但西靠京九铁路，噪音污染不可避免，故西线的房子去化较慢。客源：私营业主附近高等院校的知识分子大型企业的中高层以上干部公务员、公司白领2.6区域市场机会点倚靠市中
32、心这一有利优势，充分挖掘办公及商住楼的市场，并可开发成酒店式公寓。由于酒店式公寓具备居住、办公、投资等多重物业价值，因此这类产品为购房者、租客提供的就业机遇、学习机遇、交流机遇、投资机遇等边际效益也远远高于一般住宅。青山湖距离市区不远，同时景观优势充足，可惜未进行良好的整体规划。目前其自发形成的酒吧娱乐业人迹混杂，管理混乱，此外住宅开发也各自为政，品质落差较大，精品不多，难以形成规模优势。三、南区综述3.1区域范围 本次踏街范围北至中山路，北京路。西至抚河河道。跨西湖，青云谱两区。3.2整体环境分析 区内名胜古迹众多，有举世闻名的“八一南昌起义纪念馆”和“八一南昌起义纪念塔”，豫章十景中的“南
33、浦飞云”“铁柱仙踪”“徐亭烟柳”三景，以及绳金塔，千佛院，延庆寺等名胜遗址都在区内。 区内北部商业繁华，南昌宾馆、电信大楼等坐落其间，人口密集，工业也多为轻工业。南部青云谱地区聚集着一大批重工业企业。如江铃汽车厂，南昌电缆厂等。 区内建筑形态混乱，商办楼，酒店，工厂，住宅间杂，缺乏整体规划，市容环境较差。 区内道路状况良好。南北向主干道为洪都大道，井冈山大道，沿江南路，八一大道。东西向主干道为解放西路，站前西路，北京西路。皆为沥青或水泥路面。3.3区域配套 区内配套设施较为齐全，北部由于是市中心，各种配套设施集中，南部青云谱区设施分布比较分散。A：绿化设施区内绿化覆盖率达到25%，建有广场花园
34、、孺子亭公园、青云谱花园、南苑,。纵贯全区的井冈山大道，行道树如伞，遮天蔽日，将平整的马路分为三段，还因地制宜的建成了180个绿化点，使十里长街更添秀色。B：文教设施西湖区有各类大专院校6所，中小学校70余所。青云谱区则是省中等职业技术学校的集中地，有省机械技工学校、电力、气象等几十所中专或成人学校。C：卫生医疗西湖区不仅有中国人民解放军九四医院、南昌市中西医结合医院、市三医院等市属医院，还有西湖医院、抚河医院、区妇幼保健所，卫生防疫站等区属医院。而南部青云谱区没有市属医院，只有南昌市第五医院等几家区属医院，还有一些单位卫生所、私人诊所等设施。D：体育健身体育场馆方面主要依托企业学校的运动场地
35、。有厂办大型体育馆，灯光球场等。3.4区域人口统计资料显示，西湖区总人口为39万、青云谱区人口15万，西湖区人口密度为每平方公里23334人。3.5住宅市场分析区内商品房建设近几年发展较快。比较著名的有御锦城、国贸广场等。商品房建筑形态多样。有多层，小高层，高层。以多层为主。商品房价格也是由南向北逐渐走高。已建商品房以欧式风格为主，但无论式从选材选色上都存在一定问题，无法真正体现欧陆风情。销售单价从1500至2500元不等，而国贸广场的价位明显高处同地段其他楼盘均价达到2800元/平方米，地区品质感较好楼盘一般以三房为主力房型，两房主力面积在100-110之间，三房主力面积130-180m2。
36、两房主力总价为17万左右，三房主力总价26万左右。3.6具体案例分析国贸广场：国贸广场位于井冈山大道938号，地处南昌市中心。建筑用途分别为酒店、办公楼、公寓。其公寓为两栋蝶式二梯六户的高层商住楼。总销户数达到322户。房型面积从140-236平方米不等。由于两栋蝶式高层间距过近（14米），使得本案部分房型朝向、通风均存在问题，加之其2386-3500的过高价格，所以本案自去年开盘至今销售业绩不甚理想，特别是部分朝向采光不佳的房型。该案目前销售率不超过15%。阳光小筑：由南昌市宏威房地产开发有限公司开发的阳光小筑位于前进路8号，司马庙立交桥一带。共八栋多层建筑，分二期完成，两房面积89.07平
37、方米，三房从116到161不等。一期价格从1900元/平方米到2100元/平方米不等。该案推广过程中针对南昌市多层砖混结构，强调了全框架结构；同时由专业公司担任策划，平面表现较一般南昌个案精致，对销售起到促进做用。该案位于老城区，周边配套设施齐全，公共交通发达，是许多老居民理想居住地；且房型方正、南北通风；去年年底开盘销售，至今首期推出的100套房子仅余两套六楼的大面积房型。销售业绩可谓良好。但根据现场实地观察来看，该案栋间距明显不足，为明显缺点。该案二期将于今年7月开盘，为四栋正对组团绿化的建筑物，由于一期销售情况良好，预计价格会有较明显的上升。御锦城：御景城位于洛阳东路，洪都大道，占地面.
38、积8.3万平方米，总建筑面积13.5万平方米。该案去年6月18日正式开盘销售，目前已是现房，销售率达到70%。价格范围1800-2480元/平方米，总销户数996户。该案地块为东西窄，南北长的狭长地块。小区建筑围绕280平方米的中心绿化带分两边兵营式排列。三房是本案的主打房型，面积160平方米左右，二房面积100平方米左右。从销售情况上看三房好于二房，小面积房源有大量剩余。 御锦城在南昌市民中口碑不错。其大方的外立面、成熟的销售手段给一般南昌市民留下了很好的印象。3.8、区域市场机会点南昌市区尚出膨胀阶段，区域发展重心出现南移、西移。区域内沿江路和象湖一带将是未来的城市发展重点。同时城郊结合部
39、的高品质住宅土地成本低、收益大，也值得开发。四、朝阳洲综述（略）第三部 环境篇一、 现状及相邻关系分析1.1地块位置地块位于象湖公园以东，南昌建材大市场以南，南昌毛纺厂以西,江铃集团以北。地块南北长780米，东西最短220米，最长310米，占地面积320亩，近20万平方米。暂定容积率1.8。1.2地块现状地块目前为省建集团晶体材料厂和省建材局仓库。多为年久失修低矮厂房仓库，间或有烟囱立于其间。地块内绿化情况较好，有多块绿化面积。地块自东向西有2米的地势正负落差。1.3相邻关系地块西面： 紧邻建设中的沿江南路和迎宾大道。离象湖仅几十米。沿江南路宽约53米，为水泥路面，预计今年可完工，道路两旁均有
40、大面积绿化带，其中靠象湖的绿化带已经建成，沿河岸绵延数公里。象湖水域面积宽阔，是目前南昌市在建的最大的公园。地块以北 ： 是一块44亩待开发的土地和南昌市建材大市场。地块北面紧邻的将有一条30米的规划道路直通迎宾大道。紧邻本项目的44亩地块目前尚未启动，目前仍为破旧厂房与仓库。南昌建材大市场是一仓储式批发中心，多为低矮建筑，店面排列整齐，较为整洁。地块以南： 江铃集团厂区宿舍，厂区面积庞大，环境整洁各种设施齐全，住宅楼、医院、幼儿园等。地块南面紧邻的将有一条30米的规划道路直通迎宾大道。地块以东： 为毛纺厂厂区，厂房低矮，建设年代久远。1.4地块周围景观分析地块西向景观为沿江绿化带和水面开阔象
41、湖，此朝向视野数公里内均为树木，草地、湖泊、小岛，景观极佳且无任何遮挡。地块其他三面朝向均为厂房建筑，视觉效果较差，但由于有30米规划道路相隔，且无高大建筑，所以视野还算开阔。1.5周边整体家居环境分析地块位于工业区内，卡车等大型交通设备进出频繁，使地区存在一定程度的噪音污染，另外，毛纺厂，汽车厂均存在一定程度的工业污染，烟囱还向空中排放废气。但地块临江沿线长达780米，沿江有宽约的绿化带与亲水平台，是观景好去处。二、区域交通2.1道路地块周边道路交通网比较发达，南北向交通道路主要有路幅宽59米，混凝土路面的井冈山大道，和迎宾大道、洪都大道三条主干道。东西方向有建设路、何妨路、三店西路、南墙路
42、等几条次干道。还有一批方便居民的街坊道路，如京山老节、京西路、青园路等。而紧邻小区正在建设中的沿江南路今年建成后路幅达53米，且街边绿化充足，将成为小区主要的外联道路，也是一条景观大道。所以小区的车行条件将会十分优越。2.2公共交通南昌市的公共交通事业并不十分发达，至今没有轨道交通，近期也无公共交通方面的重大举措。所以小区的出行如果依赖公共交通的话，并不便捷，最近的公共汽车站也要步行10分钟以上。目前地块周边的公共交通线路主要有路线 始发站 本站 终点站20路 塘子河 江铃 干休所1路 塘子河 何家坊 包家花园3路 老福山 青云谱 斗门21路 洪城大市场 梧岗三、公建配套直属公建配套：地块位于
43、工业区内，各种配套设施十分匮乏。在建材大市场内的何妨路有一块比较集中的小型生活配套集中地。井冈山路上也分散着一部分生活配套设施。但这些配套设施均不十分齐全，而且距离地块有一定距离。辐射区配套：学校：麻纺小学 南昌女子职业学校 建材大市场中心小学 新华学校 机械学校 医院：武警医院 麻纺医院 皮肤病医院 超市商场：百货商店 良友超市 派拉蒙超市 麻纺菜场 好邻居超市 建材大市场 迎宾国际家具广场 农贸市场 白云超市 图书音像批发中心餐饮娱乐江铃宾馆 盼盼大酒店 理发美容店 羽西酒店 湘西土家菜 踩背城 抚河公园 海城大酒店 家族超市金融设施：建设银行 交通银行 京山工商所 中国银行 农业银行 工
44、商银行 青云谱检查院 四、规划前景象湖地区位于南昌市政府“一江两岸”西扩的第三开发带象湖及南朝阳区域（第一开发带为新洲及朝阳洲，第二开发带为滨江北路沿江开发带）象湖公园地区是南昌市政府准备投入相当资金建设的一块景观生态园区.计划建成融娱乐、休闲为一体的南昌市最大的绿化风景带。计划建成讲究排山布水，相互映衬的中国式园林。园区内还将建设高尔夫果岭，休憩茶楼等休闲设施。可以预见该地区是南昌的后花园，成为南昌市居民双休日休闲渡假的好去处，。五、文脉背景（地域气质）本地块位于青云谱区。青云谱区位于南昌城区的南端，是南昌的南大门。青云谱是一个工业企业较为集中的工业区。青云谱成为一个工业企业较为集中的工业区
45、1953年，国家在国民党遗留下来的旧飞机场的基础上，投资兴建了大型工业企业-洪都机械厂。随后又在区内陆续兴建了耐火材料、汽车制造、机床、麻纺、铸锻、锅炉、农药等一大批中型企业。该地区并无大型百货公司，但全区有13个集贸市场，文教卫生体育方面，有电力、气象等11所中专学校，和省银行职工大学等14所成人学校，使全区成为省内培训中等专业以上技术人才的重要基础。青云谱区文化，源远流长，地上地下历史文物相当丰富。汉唐以来，名家辈出，梅福，京镗等人物，犹如群星灿烂，明末清初八大山人的书画艺术，扬名中外。境内文物古迹，十分丰富。有新石期时期和商周时代的出土文物。全区已发现有汉墓9座，六朝墓6座，唐墓2座，明
46、墓7座。名胜古迹中，以青云谱最为著名，该院始建于西汉，清初，八大山人朱耷于此隐居作画，现已辟为八大山人纪念馆，保藏有朱耷书画真迹，国内外慕名前来参观者甚多。总投资6亿元的象湖公园改造成为整个青云谱区未来发展核心，伴随旧厂拆除置换、依托象湖公园景观优势和各类休闲娱乐设施投建，本区域将成为南昌市重要风景旅游区和高档住宅集中区，形成城市“后花园”格局。建议以本案为前驱，协调环境气质，引进全新住宅建设格局，即：依托象湖公园，建设生态自然与人居理念充分融合的养生型社区，构筑“生态的，自然的，健康的，现代的”居家氛围。在这里人们将充分感受到人与自然和谐，人与建筑和谐，人与人之间的和谐。六、环境对开发的启示优势：l 西侧象湖沿线长达700米，景观优势明显。l 虽处城郊结合部，但属南昌规划新区，配合象湖公园整体规划和外环线建设，外部环境出现良性转化。l 周边道路设施良好，南北向联结市区的主干道路幅宽阔，路况良好，沿湖在建公路更宽达53米，车行条件优越；离市区公交距离也仅二十分钟。l 地块面积较大，南北较长，东西略窄，易于规划。l 地块东高西低，地势落差近两米，由于西向有象湖景
