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1、成都理工大学毕业论文浅析商业银行个人住房贷款的违约风险以工商银行四川某分行为例作者姓名：胡娟 专业：工商管理 班级：2007070401 指导老师：马倩影摘 要个人住房贷款在中国住房供应体系转型过程当中，扮演了极为重要的角色，它不仅为居民购置住房提供了一个重要的资金来源，也成为金融机构良好的信贷资产，客观上推动了中国房地产市场快速发展。在购房者的强劲需求与金融机构极力推动基础上，中国住房抵押贷款业务迅速发展。虽然个人住房贷款一直都被各商业银行视为优良信贷资产，但近几年来其不良贷款率也有上升的趋势，再加上2007年美国次贷危机的爆发也给我们敲响了警钟。因此,住房抵押贷款违约风险管理越来越受到国内
2、外的关注,研究这一问题具有很强的理论和现实意义。本文通过整理历年来国内外学者在个人住房抵押贷款违约风险方面的研究，首先对违约行为、违约风险及其定义和分类作出界定，从理论上解释不同风险产生的原因。在深入分析国内外个人住房抵押贷款违约风险管理经验的基础上，结合我国实际情况本文得出了我国个人住房抵押贷款值得借鉴的优秀经验和深刻教训。接着以中国工商银行四川某分行为例，运用相关理论和数据进行分析，研究违约借款人特征、违约贷款特征和违约住房特征等，系统地分析影响住房抵押贷款违约的主要风险因素，归纳贷款群体在抵押贷款中违约行为发生的规律，并分析导致违约行为产生的原因。最后针对我国个人住房抵押贷款市场的现状对
3、我国商业银行个人住房抵押贷款违约风险管理提出对策建议：完善住房抵押贷款的法律法规；发展抵押证券化；推进个人信用制度建设；建立政府住房抵押贷款担保制度；健全抵押物处置制度；建立健全住房贷款保险制度；加强银行内部管理；建立个人住房抵押贷款风险预警系统。关键词：个人住房贷款 违约风险 风险因素 风险防范 Analysis of the default risk for personal housing mortgages loan of Commercial BanksAbstract：Housing loans to individuals in China housing supply syst
4、em transformation process, plays a very important role, not just for residents of housing provides an important source of funding, has also become a financial institution good credit assets, the objective to promote the rapid development of Chinas real estate market. The buyer strongly demand and th
5、e financial institutions to promote the basis of the housing mortgage loans developed rapidly. Although individual housing loans has been regarded as excellent credit assets by all commercial banks, but in recent years the rate of bad loans is on the rise, coupled with the 2007 U.S. sub-prime crisis
6、 broke out, also sounded a warning to us. Therefore, the mortgage default risk management has been getting more and more attention at home and abroad, and study this problem has a strong theoretical and practical significance. At first，this article aims to give a definition on default behavior and d
7、efault risk by summarizing the domestic and abroad papers on this title, and explain the reasons of default risks arising causes from different academic views. In depth analysis of domestic and foreign individual housing mortgage risk management on the basis of experience, combined with the actual s
8、ituation in our country this article comes to a personal housing mortgage worthwhile excellent experience and profound lessons. Then taking a branch in Sichuan province in China for example, using the relevant theories and data to analysis, systematic analysis of the impact of mortgage defaults in t
9、he major risk factors, analysis of the causes leading to the breach. Finally，the thesis concludes by presenting a dynamic loan risk prevention strategy which incorporates monitoring，control and risk transferring in mortgage loans.Key words: personal housing loan, default risk, risk factors, risk pre
10、vention目 录摘 要IAnalysis of the default risk for personal housing mortgages loan of Commercial BanksII第1章 绪 论11.1研究的背景和意义11.2研究的主要内容21.3研究的思路和方法21.3.1研究的思路21.3.2研究的方法3第2章 个人住房贷款违约风险研究综述42.1个人住房抵押贷款相关概述42.1.1个人住房抵押贷款与个人住房按揭贷款42.2.2个人住房抵押贷款一级市场与二级市场的概念42.2.3个人住房抵押贷款的特点52.2个人住房贷款违约风险的概念52.3个人住房贷款违约风险的理论研
11、究62.3.1理性违约与被迫违约62.3.2个人住房抵押贷款违约风险期权理论62.3.3个人住房抵押贷款风险管理再协商理论62.3.4个人住房抵押违约风险状态跃迁理论62.4国内个人住房贷款违约风险的研究现状72.4.1关于个人住房贷款风险的分类研究72.4.2建立个人住房贷款保险制度来防范违约82.4.3用博弈论来解释违约8第3章 我国个人住房贷款现状及违约成因103.1 我国个人住房贷款业务发展现状103.2我国商业银行个人住房贷款违约风险的成因分析10第4章 个人住房贷款违约风险的实证分析134.1借款人特征与违约风险134.2贷款特征与违约风险184.3住房特征与违约风险224.4本章
12、小结24第5章 国内外个人住房贷款违约风险管理经验及我国个人住房贷款违约风险防范控制建议255.1国外防范个人住房抵押贷款违约风险经验的一般性分析255.2美国个人住房抵押贷款违约风险管理经验265.2.1严把个人资信审查关265.2.2风险评级的定量化265.2.3根据家庭生命周期特征进行个人住房抵押贷款产品创新275.2.4完善的担保和保险机制285.2.5科学评估抵押物价值285.3加拿大个人住房抵押贷款违约风险管理经验285.4中国香港个人住房抵押贷款违约风险管理经验295.5小结：国内外个人住房贷款违约风险管理经验对本文的启示295.6我国个人住房贷款违约风险防范对策30结 论33致
13、 谢34参考文献3537第1章 绪 论1.1研究的背景和意义自1998年中国国务院发布关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知以来，个人住房抵押贷款扮演了极为重要的角色，它不仅为居民购置住房提供了一个重要的资金来源，也成为金融机构良好的信贷资产，客观上推动了中国房地产市场快速发展。在购房者的强劲需求与金融机构极力推动基础上，中国住房抵押贷款业务发展迅速。就总额来看，1998年中国个人住房抵押贷款总额仅为426亿元，进入二十一世纪后，我国住房贷款业务迅猛发展， 2003年底贷款余额突破万亿大关，达到1.2万亿元。在个人住房贷款中，截至2009年末，除民生、北京和中信银行外，11家上市银行
14、个人住房贷款余额接近3.52万亿元，较上一年增加1.09万亿元 数据来源：中国金融网11家银行房贷规模已超五万亿 国有大行审慎收紧。其过高的比重以及房地产行业越积越多的泡沫，正威胁着银行信贷系统的安全。虽然我国住房信贷快速发展的同时还保持着较低的不良贷款率，仍是各银行的优良信贷资产，但从纵向来看，不良率有上升的趋势。而且中国的住房抵押贷款业务起步于1998年，但真正发展起来还是2000年之后，国外的研究经验表明，房地产金融的风险，尤其是个人住房金融的风险，具有滞后反映和长期存在的特点，按揭贷款的风险暴露期通常为38年。据此，中国己经进入个人住房抵押贷款的高风险期。2007年4月爆发的美国次贷危
15、机更是给我国商业银行和金融监管部门敲响了警钟。通过对比，我们可以发现次贷危机的发展历程与我国现阶段房地产市场的发展过程有很多相似特征。若国内房价一旦快速下跌，个人住房抵押贷款的违约率将会大大上升。抵押贷款违约会给发放贷款的银行等金融机构带来预期利润损失。如果出现个人住房抵押贷款大规模违约，进一步将会给整个金融系统带来巨大的冲击，并对宏观经济产生巨大影响。因此，我们有必要研究个人住房贷款违约风险的形成原因及主要影响因素。虽然国外在这方面已有比较深入的研究，并已经形成一些共识。但中国个人住房抵押贷款有着不同于成熟市场的独特之处，而这些独特之处很有可能影响着中国住房抵押贷款市场上借款者的违约行为，同
16、时使得国际上的研究理论在中国可能不是很适用。在这样的背景之下，本文根据当前国内住房抵押贷款市场的运行特点和风险现状揭示出住房信贷背后隐藏的巨大风险，结合国内外的研究成果和研究方法，利用实证，揭示我国个人住房抵押贷款中违约贷款发生的规律和主要违约因素，并在此基础上研究风险的提前识别和控制，建立有效的风险防范体系，为银行防范个人住房抵押贷款违约风险提供一定的指导意见。1.2研究的主要内容1、个人住房贷款违约风险相关理论和国内外研究现状及我国个人住房贷款风险形成的根源分析。2、分析我国个人住房贷款现状及违约风险成因。3、基于中国工商银行四川某分行个人住房贷款数据的实证分析。4、分析国内外个人住房贷款
17、违约风险管理经验，并提出个人住房贷款违约风险的控制对策建议。1.3研究的思路和方法1.3.1研究的思路本文运用了中国工商银行四川省某分行发放的个人住房贷款数据，以个人住房抵押贷款违约风险为研究目的，借鉴国外成熟的研究理论和成果，以及美国和香港等地个人住房抵押贷款违约风险管理的经验，应用理论分析和实证分析、定性分析与定量分析相结合的方法，对该银行个人住房贷款数据进行分析，研究违约借款人特征、违约贷款特征和违约住房特征等，系统地分析影响住房抵押贷款违约的主要风险因素，归纳贷款群体在抵押贷款中违约行为发生的规律，并分析导致违约行为产生的原因，最后对我国商业银行个人住房抵押贷款违约风险管理提出对策建议
18、。1.3.2研究的方法1、理论分析与实证分析相结合的方法。把理论分析建立在对已发生的有关案例、历史数据归纳和总结分析基础上。2、运用数理统计分析方法。在掌握一定的实际数据基础上，找出与贷款违约相关的主要因素，研究风险发生的规律，减少不确定性。3、比较的方法。在对借款人违约行为分析时，以没有发生违约者的行为作为参考系进行分析。第2章 个人住房贷款违约风险研究综述2.1个人住房抵押贷款相关概述2.1.1个人住房抵押贷款与个人住房按揭贷款个人住房抵押贷款是指借款人以其所购置的房地产作为抵押，按购房款的一定比率从银行借款，按照固定或浮动的利息率计息，在较长一段期限内，按月偿还其所借款项的一种贷款形式。
19、1998年5月，中国人民银行颁布的个人住房贷款管理办法将个人住房贷款定义为：贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。贷款人发放个人住房贷款时，借款人必须提供担保，借款人到期不能偿还贷款本息的，贷款人有权依法处理其抵押物，或由保证人承担偿还本息的连带责任。个人住房抵押贷款的开展使得居民在支付一笔较少的首期付款后，就能买得起价值昂贵的住房，由于贷款期间，住房已经被抵押给银行，居民只有在付清全部贷款的本金和利息后，才能完全拥有住房的产权。 “按揭”一词最初产生于香港，是mortgage一词的粤语音译。由于地域和文化渊源上的关系，国内在开办个人住房抵押贷款这项业务时，包括操作程序、管理规程等方
20、面基本都是借鉴香港的一些做法，甚至包括该项业务的名称我们都引用过来。因此，个人住房抵押贷款有许多别称：个人住房贷款、个人住房担保贷款、个人购房抵押贷款、银行按揭、个人住房按揭贷款。与国外的个人住房抵押贷款是相同的，只是称呼上的差异而已，可相互替代。2.2.2个人住房抵押贷款一级市场与二级市场的概念在发达国家，个人住房抵押贷款市场分为个人住房抵押贷款一级市场和个人住房抵押贷款二级市场。个人住房抵押贷款一级市场是个人住房抵押贷款的直接发放市场，即个人住房抵押贷款的借款人与发放抵押贷款的金融机构之间直接交易的市场。个人住房抵押贷款二级市场是一级市场上创造出来的个人住房抵押贷款的再交易市场，主要包括两
21、种形式：一是个人住房抵押贷款证券化；二是投资机构直接从金融机构收购个人住房抵押贷款。两者关系如图1.1所示。目前，我国个人住房贷款一级市场正在起步阶段，而二级市场目前尚未进入实际运作阶段。鉴于我国的实际情况，本文研究范围仅限于个人住房贷款一级市场中的违约风险问题。图2-1个人住房抵押贷款一级和二级市场关系资料来源：Kristin Chen. (2002). The Role of Mortgage Insurance in Risk Management. International Journal of Real Estate Finance, 1(2), 8-192.2.3个人住房抵押贷款
22、的特点目前，我国国有商业银行发放的个人住房抵押贷款主要用于个人购买商品房。其主要特点是:借款人分散、单笔贷款金额小、贷款期限长、贷款用途特定、担保方式特定、还款方式特定、利率政策特定等。2.2个人住房贷款违约风险的概念国内外关于个人住房贷款违约的概念已有很多种定义。而我国法律规定，若借款人连续3个月中断还款，银行就有权对抵押的房产进行处置即取消赎回权。而银行实行贷款5级分类办法，即从贷款偿还的可能性出发，将贷款分为正常、关注、次级、可疑和损失5个档次，以此来评估贷款质量，揭示贷款的真实价值。其中，次级、可疑和损失类贷款属于不良贷款。本文将遵循法律规定违约定义为:借款人逾期90天即3个月未能偿付
23、贷款本息，从而给银行贷款造成风险或有可能带来损失的行为。2.3个人住房贷款违约风险的理论研究2.3.1理性违约与被迫违约从违约的动机来看，个人住房抵押贷款的违约可以分为两种，一种是理性违约，另一种是被迫违约。一、理性违约理性违约即是指借款人从自身经济利益出发而采取的主动违约，通常这与借款人的个人财力无关。这种情况一般发生在房价下跌时期。二、被迫违约被迫违约是指借款人由于财力原因而无力继续还款而被银行收回房产的违约行为。2.3.2个人住房抵押贷款违约风险期权理论期权理论是指在特定条件下借款人是否会采取违约策略完全取决于其经济利益上是否合算，若违约在经济上有利于借款人，违约行为就可能发生。2.3.
24、3个人住房抵押贷款风险管理再协商理论在非道德风险所导致的借款人还款困难的情况下，从经济利益角度来看，贷款人与借款人均可通过再协商重新设定贷款利率、贷款到期日，甚至放弃部分或全部拖欠利息以继续保持信贷关系，以避免双方昂贵的违约成本，由此形成了的再协商理论。2.3.4个人住房抵押违约风险状态跃迁理论在金融机构发放个人住房抵押贷款后，借款人可以在每个付款时间选择按时付款、推迟付款或提前还款。在每个时间点上，每笔贷款可归为正常（按规定日期付款）、逾期、实质性违约或结清（贷款到期结清或提前还款）几种情况中的一种。当贷款进入下一个付款时间时（假定为1年），对于特定贷款来说其所处的状态可能会发生跃迁（如图所
25、示）。图2-2个人住房抵押贷款状态跃迁资料来源：Smith LSSanchez and ELawrence A comprehensive model for managing credit risk on home mortgage portfolios J.Decision Sciences,1996(2),2962.4国内个人住房贷款违约风险的研究现状2.4.1关于个人住房贷款风险的分类研究国内众多学者对个人住房贷款风险的种类进行了研究，概括起来主要有以下几种：第一，利率风险。它是由住房抵押贷款业务“存短贷长”的资本结构所决定。如果利率下调，商业银行会因为原来签订的高利率合同而减少利息收
26、入；而如果利率上调，借款人又有可能从当前资本市场中进行再融资而提前还贷，从而使银行过去预期的高利率收入无法实现。第二，操作风险。操作风险是指由于银行信贷管理制度不健全、业务流程不完善以及内部操作不规范等原因造成资产损失的可能性。 第三，市场风险。市场风险又称系统性风险。来自市场的系统性风险是个人住房抵押贷款的头号敌人，系统性风险的发生往往意味着市场的整体崩盘叫，个人住房抵押贷款形成大量的呆帐、死帐在所难免。第四，流动性风险。关于流动性风险，应从两个角度看，一个角度是商业银行“以短贷长”的资本结构会降低商业银行资产的流动性，产生流动性风险，进而影响到银行的兑付能力。另一方面是商业银行住房贷款债权
27、或抵押资产债权不易变现而可能遭受的损失，最严重的后果是资金周转不灵而破产或倒闭。第五，信用风险。这种风险一方面来源于借款人未来的不确定性。另一方面我国房价与居民年收入之比过高，这意味着银行必须放松信贷条件，如扩大规模、延长期限、降低利率，这势必加大银行信用风险。第六，抵押物风险。是指因抵押物价值灭失或下降或处理成本太高使商业银行遭受的损失。第七，房地产开发商方面的风险。如住房质量、虚假广告宣传、房屋预售后不能按时交付等。2.4.2建立个人住房贷款保险制度来防范违约国内的许多学者对美国、英国、澳大利亚、香港等国家和地区个人住房贷款保险机制进行了研究，同时认为发展与个人住房贷款相关的保险制度会有效
28、降低我国个人住房贷款的风险。总结起来就是，首先要建立以政府保险机构为主体的个人住房抵押贷款担保体系，其次要将现有的保险品种与个人住房抵押贷款业务相结合，应设立个人住房抵押贷款综合保险。第三要健全个人住房抵押贷款保险的法规制度。虽然国内商业银行在个人住房贷款业务刚开始发展的时候进行了保险方面的尝试，却发现这样做并不能有效避免违约风险，反而增加了借款人的负担。因此，要想推行该制度，还要结合我国的实情进行研究和完善。2.4.3用博弈论来解释违约国内有许多学者利用博弈论的基本理论研究信息不对称和逆向选择对个人住房贷款风险的影响。经过分析，他们认为银行对个人资信的判断最为关键，它直接关系到银行的获利情况
29、。在个人还款博弈分析模型中，将还款过程看作是一个不完全信息的动态重复博弈过程。 第3章 我国个人住房贷款现状及违约成因3.1 我国个人住房贷款业务发展现状自1998年7月，我国在全国范围内停止住房实物分配制度，推行住房货币化分配制度，稳步推进住房商品化、社会化等一系列改革开始，我国住房政策转变为房地产产业政策，市场成为国民住房的主导供给机制，住房供给资源剧增，房地产业成为拉动我国经济增长的重要力量。与此同时，我国商业银行个人住房贷款余额也在高速增长，从1998年426亿元到2009年末4.35万亿元，11年的时间增长了约100倍。2009年个人消费性住房贷款累计新增1.4万亿元，年末余额同比增
30、长47.9%，增速比上年末加快37.4个百分点数据来源：2010年1月20日 央行公布的2009年金融机构贷款投向统计报告。近几年中国商业银行的个人住房抵押贷款业务以年均40-50或更高的速度增长。个人住房贷款在个人消费贷款中所占的比重，以及在整个信贷资产中所占的比重越来越大了，同时由于房地产行业的泡沫越积越多，商业银行所面临的违约风险也越来越大了。3.2我国商业银行个人住房贷款违约风险的成因分析我国个人住房抵押贷款违约风险形成的原因是多方面的，但总的来看是由宏观层的制度变迁以及制度不完善和微观层面上银行自身风险管理不到位共同作用的结果。一、制度变迁导致个人生活中不稳定因素增加。我国经济体制转
31、轨给企业的经营前景和个人职业稳定性带来巨大冲击，职工的收入稳定性产生巨大影响。如果受影响的这部分人通过住房抵押贷款方式购买了住房，很可能因制度变迁导致的个人风险传导给银行。二、个人信用体系建设滞后。在我国当前条件下，银行与借款人之间存在信息非对称性，个人提供给银行的资料真实性和可信度较低，甚至出现单位为个人出据虚假收入证明。信息不对称问题在我国个人住房抵押贷款市场中已相当严重，而相应的处罚机制又尚未建立，也就是说违约导致的个人成本相对较小。因此，在我国由于个人信用体系缺失所导致的信息不对称已成为诱发借款人违约的一个重要原因。三、在制度上缺乏对开发商的有效监管，虚假按揭成为部分不法开发商低成本融
32、资的渠道。开发商以并不存在的房地产交易搞虚假按揭，骗取银行贷款，然后将贷款挪作他用。对这种行为在制度上又没有有效的处罚机制，这种制度安排上的缺失又会转化为银行风险。四、我国个人住房抵押贷款担保机制不健全。根据发达国家的经验，个人住房抵押贷款市场在发展之初均有政府性担保公司负责为中低收入家庭购房提供担保。一方面政府性担保可以降低中低收入家庭购房的首付款比例，使中低收入家庭尽早改善住房条件；另一方面由于有政府性担保可以降低银行的贷款风险，从而促进个人住房抵押贷款市场的发展。此外，发达国家担保机构是作为贷款银行的合作伙伴，对银行贷款进行审查，与银行间相互监督，共担风险。而目前，我国正是缺少这种担保机
33、制，即使银行与商业保险机构合作，也不能互相监督，仅仅是起到共担风险的作用。 王福林,邵海华,阙伟亚. 我国个人住房抵押贷款违约风险根源剖析与治理J.中国房地产金融消费信贷2003.12.P33-37五、缺乏对个人住房抵押贷款质量进行动态监测。个人住房抵押贷款违约风险受动态因素的影响较大，违约风险是随时间动态变化的，这就要求银行必须对贷款质量进行动态监测，对出现的违约贷款进行立即处理，以尽可能减少违约损失。但当前我国银行重贷款轻管理，银行对个人住房抵押贷款难以进行贷后动态管理，风险隐患也就在所难免。六、银行在个人住房抵押贷款审批中缺乏科学的定量指标。国外金融机构在对个人住房抵押贷款审批中均有一套
34、行之有效的定量分析技术，如信贷记分法等。然而，当前我国银行对借款人的评估还停留在经验判断，审批中主观成分过多，缺乏明确的标准，不能根据借款人的风险类型设计出不同的贷款成数、贷款期限和利率，也就不能有效降低个人住房抵押贷款的违约风险。七、缺乏科学有效住房评估机制。在我国，现有的房地产评估机构良莠不齐，优秀的评估人员严重缺乏，再加之制度上又缺乏对房地产评估机构的有效监督，因此房地产评估机构的评估结果的科学性和公证性难以得到保证，给银行的抵押贷款造成巨大的潜在风险。第4章 个人住房贷款违约风险的实证分析本章利用中国工商银行四川某分行自开办个人住房抵押贷款业务以来，截止2010年4月30日共5327笔
35、业务（包括已结清的），经过对样本的筛选，剔除信息不完全和不符合要求的样本，最后选取了3043个样本，其中正常样本为2905个，违约样本为138个。4.1借款人特征与违约风险1三级标题 借款人的性别特征分析从下表可以看出，男性比女性多，可能是因为个人住房贷款主要以家庭为主，而男性多在家庭中占主导地位。而违约概率男性比女性高，可能是因为女性比男性更为谨慎。表4.1借款人性别特征统计分析性别违约组非违约组合计（人）人数百分比人数百分比男8763.06%161755.66%1704女5136.94%128844.34%1339合计138100%2905100%3043表4.2 借款人性别特征违约概率性
36、别违约概率男5.11%女3.81%图4.1违约组与正常组性别比较图2、借款人的年龄特征分析从下表可以看出，该行申请个人住房贷款业务的客户在30（含）-40岁这个区间的最多，可能是因为这个年龄段的人工作收入比较稳定，但储蓄额比较少，购房需求比较大，但难以一次性付款。就违约概率来看，50岁以上的借款人违约概率最高，可能是因为这部分借款人已退休，收入不是特别高，而且年龄大了可能会突然多出医疗方面的支出。其次30（含）-40岁这个区间的违约概率比较高，这可能是因为这个年龄段的人储蓄额处于比较低的水平，同时要供养孩子和父母，家庭支出比较大，家庭负担比较大。表4.3借款人年龄特征统计分析表年龄违约组正常组
37、合计（人）人数百分比人数百分比20（含）-30岁2921.01%76426.30%79330（含）-40岁6647.83%113739.14%120340（含）-50岁2719.57%85029.26%87750（含）-60岁128.69%1234.23%13560岁（含）以上42.90%311.07%35合计138100%2905100%3043表4.4 借款人年龄特征违约概率年龄（岁）20（含）-3030（含）-4040（含）-5050（含）-6060（含）以上违约概率3.66%5.49%3.08%8.89%11.43%图4.2违约组与正常组年龄所占比例3、借款人职业特征分析表4.5借款人
38、职业特征统计分析表组别职业违约组正常组人数百分比人数百分比一组公务员、教师、医生及事业单位人员2719.57%67823.34%二组金融、电信、电力等垄断企业人员1510.87%37112.77%三组其他企业职员5136.96%104736.04%四组私营业主1712.31%2538.71%五组其 他2820.29%55619.14%合 计138100%2905100%表4.6借款人职业特征违约概率组别一组二组三组四组五组违约概率3.83%3.89%4.64%6.30%4.79图4.3借款人职业统计图一般来说，职业和借款人的收入高低、收入稳定性和收入未来发展趋势密切相。从图表可知，国家公务员、
39、教师、事业单位人员和金融等垄断企业的职员等收入较高且比较稳定的借款人的违约可能性较小。从以上图表中看，私营业主违约概率最高，可能是由于该组借款人虽然收入总体水平高，但是不稳定，受经营业务、资金周转状况和宏观经济环境等因素影响很大，因此，该组借款人很容易出现违约现象。4、借款人的学历特征分析表4.7借款人学历统计表学历违约组正常组合计（人）人数百分比人数百分比初中及以下117.97%1284.41%139高中及中专6748.55%59420.45%661大学专科3928.26%93732.25%976大学本科2014.49%121341.76%1233硕士及以上1073%331.13%34合 计
40、138100%2905100%3043表4.8 借款人学历特征违约概率学历初中及以下高中及中专大学专科大学本科硕士及以上违约概率7.91%10.13%4.00%1.62%2.94%图4.4借款人学历统计分析图从图表可知，高中及中专学历的借款人违约比重及违约概率最高，其次是初中以下和大学专科。初中及以下的借款人多为年龄比较大的人，他们往往比较节省，日常支出比较少，且金融资产累积比较多，因此违约概率不是特别高。高中及中专的违约率比较高，多是因为收入比较低，家庭日常支出比较高，或工作比较不稳定。大学专科、本科和硕士及以上的借款人可能收入比较高，因此违约率相对比较低。因此，我们可以认为学历越高违约概率
41、越小。5、借款人的婚姻状况特征分析表4.9借款人的婚姻状况统计表婚姻状况违约组正常组合计（人）人数百分比人数百分比未 婚2719.57%107036.83%1097已 婚7856.52%168357.94%1761离 异3323.91%1525.23%185合 计138100%2905100%3043表4.10 借款人婚姻状况违约概率婚姻状况未婚已婚离异违约概率2.46%4.43%17.84%图4.5借款人婚姻状况统计分析图从上述图表中不难看出，在这三组借款人中，离异组的借款人违约概率是最大的。因此，离异可能是导致违约的一个重要因素。6、借款人的年收入状况分析表4.11借款人的年收入状况统计表
42、家庭年收入（万元）违约组正常组合计（人）人数百分比人数百分比1（含）以下75.07%531.82%601-3（含）139.42%2177.47%2303-5（含）3726.81%75325.92%7905-10（含）6043.48%128844.34%134810以上2115.22%59420.45%615合 计138100%2905100%3043表4.12 借款人年收入状况违约概率家庭年收入（万元）1（含）以下1-3（含）3-5（含）5-10（含）10以上违约概率11.67%5.65%4.68%4.45%3.41%图4.6借款人家庭年收入统计分析图家庭年收入是衡量借款人还款能力的一个重要衡
43、量指标，各国研究表明客户收入是影响违约的最主要的因素之一，收入与违约风险是呈负相关关系的。从图表可知，违约概率随着家庭年收入的增加而减少。因此，我们可以认为家庭年收入越高，贷款违约风险越小，反之依然。7、借款人是否为本地人表4.13借款人是否为本地人统计表本地人与否违约组正常组合计（人）人数百分比人数百分比本地人10273.91%237981.89%2391省内（除本地）2719.57%38413.22%411省 外96.52%1424.89%151合 计138100%2905100%3043表4.14 借款人本地人与否的违约概率本地人与否本地人省内（除本地）省 外违约概率4.27%6.57%
44、5.96%图4.7借款人是否为本地人统计分析图从统计图表来看，虽然本地借款人在违约组中占的比重最大，但是与正常组相比，外地人（包括省内和省外的）的违约概率更大。这可能是因为外地人购房动机是投资。4.2贷款特征与违约风险1、贷款金额特征分析表4.15贷款金额统计表贷款金额（万元）违约组正常组合计（人）人数百分比人数百分比1（含）-101410.15%32811.29%34210（含）-205237.68%93532.19%98720（含）-304129.71%104936.11%109030（含）-402417.39%41714.35%44140（含）以上75.07%1766.06%183合 计
45、138100%2905100%3043表4.16 贷款金额特征违约概率贷款金额（万元）1（含）-1010（含）-2020（含）-3030（含）-4040（含）以上违约概率4.09%5.27%3.76%5.44%3.83%图4.8贷款金额统计分析图从以上统计图表可知，30万元以下的违约比重大于30万元以上的，违约比重最高的是10（含）-20这个区间。与正常组相比，10（含）-20这个区间的违约比例比较，可能是因为当地房价比较高，而这部分借款人的收入偏低，虽然每月还款额不是很多，但家庭负担还是比较大。仅从贷款绝对金额来看，其与违约没有明显的相关性。2、贷款期限特征分析表4.17贷款期限统计表贷款期限（年）违约组正常组合计（人）人数百分比人数百分比1-92921.01%48816.80%51710-198259.42%182362.75%190520-302719.57%594
