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1、西 南 科 技 大 学 专业硕士学位论文A支行个人房地产按揭贷风险评估与控制论 文 类 型调查研究报告作 者 姓 名万茜曦学 号专 业工商管理硕士（MBA）年 级2013级申请学位级别硕士指导教师（校内）刘 健教授指导教师（校外）II目录1绪论1研究背景及意义1国内外研究现状及趋势1研究思路和方法5个人住房信贷风险控制理论与方法6商业银行信贷理论6风险定义及分类10风险的基本特征10风险产生的原因11A支行个人住房按揭贷款风险管理现状分析12A 支行简介12A支行业务介绍12A支行个人住房按揭贷款风险控制现状14A支行个人住房按揭贷款业务风险管理中存在的问题及成因18假按揭风险与分析18借款人
2、风险与分析21抵押物风险与分析32银行自身风险34A支行个人住房按揭贷款业务风险防范及其对策36合作项目准入机制36借款人准入机制37资产证券化策略39完善内部控制制度41结论与建议41结论41第 42 页西南科技大学硕士研究生学位论文1绪论研究背景及意义1.1.1研究背景房地产业对国民经济发展具有支柱性作用， 09年以来，在某些省市，房地产业的经济效益占到GDP的近四分之一，其对国民经济的拉动与稳定经济持续发展的作用不容小觑。商业银行房地产贷款业务是商业银行资产业务的重要组成部分, 央行公布的2015年上半年金融机构贷款投向统计报告显示，截至6月末，人民币房地产贷款余额19.3万亿元,其中，
3、个人购房贷款余额12.64万亿元，同比增长17.8%，增速比上季末高0.2个百分点，比各项贷款增速高4.4个百分点；1-6月份增加1.12万亿元，同比多增1767亿元。其中，建设银行(5.18,0.01,0.19%)和中国银行(3.72,0.00,0.00%)对公和对个人相关的房地产贷款合计占比均接近三成。从绝对值来看，涉房贷款中，按揭贷款的余额远远高于对公开发贷的余额，今年中期甚至达到了对公贷款余额的1.90倍。今年1-6月份，商品房销售面积50264万平方米，同比增长3.9%，1-5月份为下降0.2%。其中，住宅销售面积增长4.5%，住宅销售额增长12.9%.今年上半年楼市成交数据明显好转
4、，这主要和国家的政策放松刺激有关，特别是降准降息带来的流行性支持。二线城市中，大多数城市新房市场呈现“价跌量稳”的趋势。宽松的政策环境以及开发商“以价换量”的销售策略是其成交量创新高的主要原因。三四线城市表现相对较差，部分城市甚至出现“量价齐跌”的趋势，高库存依然是市场的主旋律。中国房地产市场已经发生微妙变化。一方面由于当前的人口结构导致的住房刚性需求和改善性需求量仍然较大，所以预计房地产市场在近几年仍然会是稳定的；另一方面，房地产业经过十多年的快速发展，住房总量上已经不是以往绝对数量的短缺了，转变为持有住房结构性的不平衡。那么在这种房地产市场发展相对不平衡的形势下，商业银行如何有效控制贷款，
5、规避风险具有实际意义。国内外研究现状及趋势1.2.1国外研究现状关于商业银行房地产贷款风险控制的研究，国外具有很多成熟的经验可以借鉴。美国的房地产业自20 世纪80 年代以来，一直是全球规范发展的成熟市场的典范，其在房地产信贷风险的控制方面也积累了一定的经验。 金融机构在预防房地产信贷风险的制度上，建立了严格的企业内部控制制度和完善的社会信用体系。美国的金融企业在内部控制上，建立专门的风险管理部门和信贷业务评估体系等。社会信用体系建设是一个内生于市场经济发展的渐进演化过程，美国作为当今世界信用经济高度发达的国家，其社会信用体系经过了一百多年的发展与建设才达到如今的规模，拥有完善的信用法律制度、
6、有效的行业法规、完整的征信数据库、数量众多的信用中介机构、发达的信用管理教育和人力资源等。通过建立房地产投资信托基金方式，降低银行在房地产信贷风险方面的压力。房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trust,简称REITs）是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。世界上第一只REITs1960 年诞生于美国，和6070 年代的其他金融创新一样，REITs也是为了逃避管制而生。随着美国政府正式允许满足一定条件的REITs 可免征所得税和资本利得税，REITs 开始成为美
7、国最重要的一种金融工具。目前美国大约有300 个REITs 在运作之中，管理的资产总值超过3000 亿美元，而且其中有近三分之二在全国性的证券交易所上市交易。房地产投资信托基金有助于疏通房地产资金循环的梗阻，从而有助于分散与降低系统性风险，提高金融安全。建立房地产抵押贷款证券化制度，通过二级市场，将房地产信贷风险转嫁给其他投资者。房地产抵押贷款证券化是一种能融通巨资，转嫁金融机构提供房地产抵押贷款产生的风险的金融技术。房地产抵押贷款证券化（Real Estate Mortgage Se-curtizaition,简称REMS) 始于上世纪70 年代的美国。当时，美国住房金融制度受到格拉斯斯蒂格
8、尔法案分业经营制度的严格限制，只能由地区金融机构性储蓄和信贷协会等储蓄机构依靠所在地区居民储蓄存款向个人提供住房抵押贷款，资金来源极其有限，严重制约了住房金融业务的发展，并且很难克服“短存长贷”现象的信用风险。为获得新的资金来源，转嫁风险，美国三大按揭贷款公司，以及其他从事住房抵押贷款的金融机构，纷纷将其所持有的住房抵押贷款按期限、利率等进行组合，以此作为支撑发行抵押支撑债券（Mortgage Backed securi-ties简称MBS)。同时住房抵押贷款二级市场的建立，进一步促进了MBS 的发展，进一步分散房地产信贷风险，增强市场抗风险能力。自20 世纪90 年代开始引进国际投资者，使房
9、地产信贷风险转嫁国际化。1.2.2国内研究现状.对商业银行个人住房按揭贷款风险认识源起的研究 张春艳（2007）在美国次贷危机对完善我国商业银行个人住房贷款风险管理的启示中指出，个人住房按揭贷款风险的表现是多样性的，住房体制改革带动了房地产市场的快速发展，但是同样的产生了一系列的风险，商业银行对于个人住房按揭贷款风险的控制应当按照一般业务进行处理，而不是作为一项扶持性的政策。张春艳认为，在我国房地产市场发展初期，相关政府部门为了改善城市居民住房环境，出台了各种扶持政策，其中个人住房按揭贷款业务便是非常重要的组成部分，极大降低了购房者的经济压力，促进了房地产市场的快速发展。因而在这一时期，银行对
10、于个人住房按揭贷款风险普遍没有较高的重视，并没有制定完善的个人住房按揭贷款风险控制措施，并且随着我国房地产市场的快速发展，房价一路攀升，也使得很多银行放松了对于个人住房按揭贷款风险的警惕。 梅思杏（2009）在透视次贷危机看我国个人住房按揭贷款风险管理指出，当前我国商业银行在个人住房按揭贷款方面所面临的风险主要来自于三个方面，分别是还款人还款能力风险、房地产市场风险、政策环境风险。其中，还款人还款能力风险是当前商业银行在放贷审核中重要的风险评估指标，一般需要购房者提供完备的还款证明材料，审核后进行放贷决策。而在房地产市场风险和政策环境风险方面还缺乏较好的控制措施。这同商业银行对于个人住房按揭贷
11、款风险的认识不足也有着重要关系。当前很多商业银行之所以只重视对还款人还款能力的风险，其中一个重要的原因就在于还没有认识到还款人故意违约事件的发生。没有把购房者进行较为明显的区分，例如有刚性住房需求的购房者，往往不会故意违约，而房产投资者的故意违约比例则更高。 .对商业银行个人住房按揭贷款风险控制的研究 商业银行个人住房按揭贷款风险控制在当前也受到了众多学者的关注，随着近年来故意违约事件的连续发生，商业银行也逐渐认识到了加强个人住房按揭贷款风险控制的重要性。谭琳琳（2013）在基层商业银行个人住房按揭贷款风险防范的分析中提出，商业银行在个人住房按揭贷款风险控制中，应当首先树立正确的风险控制意识，
12、对于当前我国个人住房按揭贷款的主要风险类型和表现有着较好的了解，在此基础上，规范相应的风险控制措施。例如在房地产市场风险控制方面，作为商业银行，应当对于房地产行业的发展趋势进行较好的评估，判断在未来一段时期内房价走势情况，一方面结合我国整体的房地产市场环境，另一方面也应当结合当地的实际情况。判断房地产市场风险，建立完善的风险评估机制，能够为银行房贷提供更加有效的决策依据。章彰（2013）在基于风险预测的风险管理模式创新个人住房按揭贷款视角中认为商业银行当前面临着较大的个人住房贷款风险，随着部分城市的房地产市场泡沫破裂，已经对于当地的部分商业银行造成了严重的冲击，个人住房贷款风险控制应当受到商业
13、银行的重视。在个人住房贷款风险控制方面，当前一些商业银行所制定的放贷政策还存在着很大的问题，例如对于还款时间的规定等等，一般来说，还款期越久，商业银行所面临的风险也就越大。 国内对商业银行房地产贷款控制的、消费活动研究则相对不够深入，2003年国内外商业银行房产贷款风险管理比较研究一文简要比较了国内外在房地产贷款风险管理上的差别。2004年银监会为提高商业银行房地产贷款的风险管理能力，发布了商业银行房地产贷款风险管理指导意见，对房产或地产的开发、经营、消费活动有关的贷款进行了严格的规定。2005年房地产融资方式多元化的经济学分析指出地产融资方式多元化能够有效降低房地产融资风险。2009年房地产
14、证券化模型机风险研究提出地产融资风险。对融资风险因素的研究，主要著作有：2010年曾凡昌的试论房地产融资风险的法律规制，对房地产融资风险法律法规因素进行分析，2009年韩剑学的房地产开发项目的融资成本及风险分析分析了金融环境变化对房地产金融融资风险的影响，支出房地产企业在融资前应该充分考虑整个房地产项目可能存在的各类金融风险，并进行有效的风险防范。2013年关于房地产贷款信用风险度量方面有较深入的研究。2014年周林玉银行业房地产信贷的风险与防范对房地产泡沫的预防提出相关意见。个人住房贷款的主要风险种类：假按揭风险、借款人风险（借款人还款意愿的强弱和还款能力的高低）、抵押物风险商业银行房地产贷
15、款方面研究的不足是在房地产市场发展不平衡的情况下，如何预防政策性风险带来的局部不稳定，以及对贷款风险的量化、评价体系上。拟对贷款风险的量化评价制度，对现有的商业银行普遍采用的抵押物价值比例及家庭人均收入负债比做出更细化的风险等级划分。研究思路和方法1.3.1研究目标本文通过对A支行个人住房按揭贷款业务风险管理问题的研究，要达到以下研究目的：明确A支行个人住房按揭贷款业务的主要风险：假按揭风险、借款人风险（借款人还款意愿的强弱和还款能力的高低）、抵押物风险从宏观和微观层面找出以上风险的成因，分清哪些风险是由于A支行内部管理缺陷造成的,哪些风险是由于外部环境带来的。针对风险的成因，分别从内部、外部
16、分析问题，提出解决问题的方法和对策。提出完善内控制度、防范外部欺诈、健全风险管理机制的建议。1.3.2研究内容本文选取A支行个人住房按揭贷款业务为研究对象，结合实际对A支行个人住房按揭贷款业务风险管理的现状及其存在的问题做了论述，运用比较分析、案例分析等方法，对该行个人住房按揭贷款业务假按揭风险、借款人风险（借款人还款意愿的强弱和还款能力的高低）、抵押物风险、流动性风险等问题进行了分析，并研究了产生这些问题的原因，提出风险管理的措施及改进建议。1.3.3拟解决的问题 假按揭风险：如何在对借款人身份真实性调查、购房行为真实性调查等方面建立一套完整科学的机制、及如何加强内部控制制度建设应对银行员工
17、与开发商中介人员勾结诈骗行为。 借款人风险方面：如何在对借款人还款意愿调查、第一还款来源（收入来源）调查、运用好人行个人征信系统，杜绝借款人金融诈骗等方面建立一套完整科学的机制。抵押物风险方面：抵押物价值方面，在房地产炒作资金撤离、地区经济进入衰退期、房地产供大于求的状况下，房地产价格会出现整体性下跌的情况下如何完善存量贷款的抵押物价值下跌的预警机制，如何防止抵押物处置风险，做好A支行个人住房按揭贷款风险管理对A支行、A支行个人信贷业务有什么意义。 个人住房信贷风险控制理论与方法1风险定义及分类 风险在经济领域中,一般将之理解为在未来的一段时间内,损失的发生因为影响因素的大量性,无规则性和随机
18、性而具有多种可能性或不确定性.商业银行在经营与信贷活动中因受多种因素的影响存在损失发生的可能性或不确定性,就是商业银行风险.信贷风险作为商业银行的主要风险,在广义上它指因客户违约引发的风险,在狭义上指银行不能如期收回贷款本金和利息的不确定性,也即银行在信贷活动中预期收益不能实现的可能性.具体到个人住房按揭贷款的风险，也就是指银行在个人住房按揭贷款放贷业务中所承担的风险，主要表现为还款人的还款风险、故意违约风险以及环境政策风险。还款风险指的是在还款期内，还款人由于还款能力下降，导致还款人客观上无法在还款期内准时还款，商业银行由此承担相应的风险。故意违约风险，主要是指还款人在还款期内，由于各种因素
19、故意违反贷款合同约定，故意违约风险同还款风险相比，其主要的不同点在于还款人往往是基于投资角度或者其他原因，在具备还款能力的情况下，故意违反约定，将房产价值损失转移给银行。环境政策风险主要是指政府部门在调控房地产市场中，基于各方面的考虑出台相应的房价控制措施，其中一些措施会涉及到商业银行个人住房按揭贷款业务，如个人住房按揭贷款业务的首付比例规定等等，由此可能会给商业银行带来一定的风险。2风险的基本特征客观性。信贷风险在信贷活动中是客观且肯定存在的，信贷风险的存在不可避免。隐蔽性。信贷活动中各种影响因素的大量性、随机性和不确定性决定了信贷风险难以直接的、精确的被观察和度量。可控性与不可控性。虽然信
20、贷风险具有隐蔽性，但银行可以通过一定的方法提前识别、计量、监测和控制。3风险产生的原因从一般意义上考察,任何经济活动风险的存在都与其所处的自然环境,社会和政治环境,经济形势的变化和人的行为等诸多因素的影响.银行信贷作为社会经济活动的组成部分,同样受到这些因素的影响.金融业集聚程度高。中国房地产市场 10 多年的非理性繁荣致使全社会对房价形成盲目的乐观预期。房地产市场的投资收益不但高于社会平均投资收益，而且波动幅度较小，其他投资渠道又不畅通，因而导致最近 10 年，房地产市场成为社会闲余资金流向的最佳出路。高等与中等收入阶层通过银行借贷等金融杠杆进行房地产投资，低收入阶层尚未拥有住房，但又有购买
21、住房的潜力与欲望。面对如此大的市场，最近几年各商业银行一直凭借降低资信标准来扩大市场份额，以获取利润。虚拟经济与实体经济失衡。房地产金融风险主要来源于房地产泡沫。房地产市场呈现周期性变迁的特征是无可争辩的事实。银行业信贷投放的理想状态是与实体经济增长保持同步，并通过内循环不断促进实体经济的增长，同时实现自身的有序增长；即使在短期内出现信贷增长快于实体经济增长的现象，但从长期来看，两者的增长速度应该是基本保持一致的。近年实体经济增长速度趋缓，而虚拟经济发展势头强劲，虚拟经济与实体经济发展金融热、实体冷的现状，以及金融空转和流动性自循环过程中往往蕴含着大量的金融风险。缺乏科学的可行性分析和项目评估
22、.银行对借款人了解不深入,分析不透彻.在发放贷款前,没有对贷款对象进行深入调查,没有对其资产状况和偿还能力进行评估,个体借款人数量庞大，经济情况，偿付能力变化太快，银行无法取得及时,可靠的信息上以跟踪调查贷款对象的最新信息,确保其具有偿还贷款的能力.国家体制原因。我国的特殊的经济体制也会对银行的信贷风险的产生有一定影响.如行政干预,指令贷款会形成贷款风险.由于在计划经济下形成的政企不分的问题没有得到根本解决,银行的资金流向,投量的掌握在一定的程度上还政府左右.银行的经营活动还未完全市场化.4商业银行信贷理论2.1.1信用与消费信贷个人信用是生产和交换发展到一定程度后出现的，它随着商品经济的不断
23、发展而发展，并逐渐从单一的伦理道德范畴分离出来，成为独立的商品货币关系的经济范畴，经济学的信用是授信方和受信方之间遵守契约能力的约定。市场经济是契约经济，各个经济实体都围绕契约约定的各种关系和要素而运转。个人信用指的是基于信任、通过一定的协议或契约提供给自然人的信用，使得接受信用的个人不用付现就可以获得商品或服务。个人信用制度则是关于个人信用交易的规则体系。对于个人信用制度的需求主要涉经济行为语境下，信用一般是指借贷行为，或表述为仅在借贷行为中有意义。“这种经济行为的形式特征是指以收回为条件的付出，或以归还为义务的取得；而且贷者之所以贷出，是因为有权取得利息，借者之所以可能借入，是因为承担了支
24、付利息的义务。”消费信用（consumer credit）是指对消费者个人提供的，用以满足其消费方面所需货币的信用，现代经济生活中的消费信用是与商品，特别是住房和耐用品的销售紧密联系在一起的。通过消费信贷反映的是消费者的信用消费，也就是靠个人的信用实现消费，信用成为偿还信贷的手段。2.1.2信息不对称、信贷合约的不完全性信贷风险形成的一个重要原因是信贷市场的信息不对称。银行信贷市场中存在大量信息不对称，表现为交易之前的逆向选择和交易之后的道德风险。为了缓解由于信息不对称而产生的逆向选择和道德风险，银行解决逆向选择和道德风险的措施差异较大，比如信用评级、风险定价等可以缓解逆向选择问题，而改善贷款
25、清收管理、提供贷款偿还激励等可以缓解道德风险。所以，区分和识别出信息不对称的类型对提高银行经营管理水平、防范信贷风险非常重要( Adams et al ，2009) 。信息不对称理论主要是指借款双方在博弈过程中出现信息不对称的地位，由此可能会造成一定的风险，信息不对称理论是建立在博弈双方都是完全理性基础上的，并且包括了对于道德风险的考量。例如在银行个人住房按揭贷款业务审核中，银行同购房者的博弈中，当银行对于借款人个人信息无法实际掌握时，就会使得银行处于信息不对称的地位，银行并不完全了解借款人的实际还款能力，或者对于购房者的个人信息了解不全面，如借款人的实际职业发展情况、身体情况、家庭负担情况等
26、等，而在实际还款中，这些因素都会对于银行个人住房按揭贷款业务造成一定的风险。当前，我国商业银行在对借款人的个人信息进行审查时，主要依赖于借款人主动提供的职业信息和个人状况，对于数量庞大的借款人，商业银行没有足够的人力也没有足够的物力，来对借款人主动提供的以上信息进行逐一核实，实践中多采用抽查的形式，事实上，这种模式就存在着信息不对称的问题。更存在房地产开发商为了获得资金，往往会协助购房者进行不利信息隐瞒甚至谎报。 另外，住房贷款一般订立为长期贷款合同，在贷款合同签订后的较长一段时间里，借款人的个人情况会发生一定的变化。例如还款人的经济收入情况、家庭变动等等，在银行无法及时了解还款期内还款人个人
27、情况变化的基础上，也就将承担更大的风险。信贷合约可以说是一种不完全合约。信贷合约不可能是完全合约的形式,因此从而导致了可能会出现信贷风险。当下影响授信活动的具体因素是比较复杂的、同时还具有不确定性和多方面的特点;另外，银行信贷管理工作人员的相关能力是有限的,特别是对影响授信活动的具体因素的认知能力和测算能力,会对有关授信活动的信息的甄选、收集、分析、加工整理,信息验证等都有一定影响。有限理性和影响授信活动的具体影响因素的复杂性和不确定的,银行既无法在签订授信合约前,把与合约相关的一切具体信息写进合约的条款之中,当然也无法猜测到以后有可能会发生的偶然事件。更不能在合约中为这些不同种类的偶然事件确
28、定一个具体的对策以及估算出合约事后的使用效能结果。2.1.3信用风险被迫违约因素这种信用风险的产生并不是由于还款人信用状况不佳或者道德水平不高等问题造成的，而是由于还款人在某一时期内丧失还款能力造成的。A支行在放贷决策中，会对申请者的还款能力进行审核，但是这种还款能力只代表着当时期还款人的还款能力。由于个人住房按揭贷款还款期较长，在十年内、二十年内，还款人的还款能力由于各种因素，如职业发展因素、家庭因素、身体健康因素等等，都会对其还款能力造成影响。当还款人还款能力下降至无法偿还银行贷款时，也就会出现被迫违约现象，虽然这种违约现象同样被归纳于信用风险，但是同传统意义上的道德信用范畴有着本质区别。
29、故意违约因素故意违约因素的前提是还款人建立在完全理性基础上的，提出了道德限制因素，还款人不再把个人住房按揭贷款的还款视为一种基本的道德责任和法律义务，而是当作了一种纯粹的投资手段。例如在房地产快速发展时期，房价快速增长，投资房产能够获得较高的回报收益，购房者往往会出于投资获利的目的购买房产。当购房者资金不充足，或者出于转嫁风险的考虑，选择按揭贷款的方式进行购房。那么在这一过程中，还款人是否违约完全凭借于对房产价值和贷款成本的理性分析结果。如果还款人在进行分析后发现，支付银行贷款本息的总额超过房产预期剩余价值时，那么就可能选择故意违约，从而造成不遵守信用规范的情况，给银行带来相应的风险。由于地区
30、房价未出现大幅度波动，故意违约因素在 A支行中几乎未出现。但根据总行的压力测试分析表明，当房价下降 30%时，故意违约率会上升 20%左右。判断故意违约与被迫违约的区别时，首先应当了解其购房需求，是否为刚性住房需求；其次，判断还款人是否具有还款能力；最后，结合当时的房地产市场形势进行判断。2.1.4博弈论与信贷供给在实际操作中，银行办理按揭贷款时，按业务流程来分，可分为两大阶段，即置业者申请贷款的事前阶段和银行发放按揭贷款后借款人归还完贷款前的事后阶段。在这两个阶段都面临着信息不对称问题，从而涉及到借款人与银行的博弈，然而在事后阶段，主要涉及银行的信贷风险问题。银行很难对借款人的行为进行准确的
31、判断，他们只能根据借款人的历史信用记录进行推断，进而采取相应的行动。博弈的参与者包括银行和借款者，双方都面临着不完全信息问题。根据对借款人与银行的博弈模型的分析（银行信贷扩张与房地产泡沫生成：理论、模型与实证王胜，西南财经大学博士论文，2008）得出：在单阶博弈中银行提高信贷支持力度是其主要选择。在多阶博弈中，双方将根据对方过去的行动来更新自己的信念。在借款人不良贷款行为对银行的收益影响足够小的情况下，银行提高信贷支持力度仍是多阶博弈的均衡解。但借款人采取信誉高的行动，银行提供金融支持这一对行动组合在房地产泡沫膨胀时期并不是一个长期均衡，这种均衡会因为双方对市场景气的信心发生逆转而被打破。2.
32、1.5信贷风险管理理论 信贷风险管理是指商业银行通过对信贷风险预测、度量、分析和控制,然后还要预防、排除、回避和转移经营中的所产生的风险;接下来要做的是,以最低的成本来实现我们这个信贷收益的利益最大化,或者是信贷风险损失的最小化,当然还要保证经营信贷资金的安全性,最终要实现经营的目标。”因此,我们所阐释的信贷风险管理具体包含两方面的涵义:“首先是,收益在一定条件下的风险最小化;其次是,风险一定条件下的收益最大化”。A支行个人住房按揭贷款风险管理现状分析A 支行简介 A支行为我国国有大型商业银行H银行某省会城市直属支行，世界 500 强之一。A支行在职员工 300 余人，拥有网点7个，主营业务包
33、括存款业务、贷款业务以及部分金融产品业务等等。A支行近年来个人住房按揭贷款业务增长迅速，截止2015年6月，个人贷款余额超过100亿元,其中，个人住房贷款余额为89.26亿元，个人贷款余额占比在本地区同业内排名第一，个人贷款余额占比在本行内全国排名前三位，A支行的个人住房贷款状况在全国范围内都具有广泛的代表性。A支行业务介绍3.2.1 业务现状截止2015年6月，A支行个人住房贷款余额89.26亿元,其中，个人一手住房贷款余额为43.35亿元，个人二手住房贷款余额为45.91亿元，2007年以来该行个人贷款余额走势如下图所示：3.2.2个人住房按揭贷款五级分类情况截止2015年06月以来该行个
34、人贷款五级余额分布如下图所示：根据上图所示，截止2015年6月，正常类贷款占比为99.07%。2009年以来不良贷款走势如下图所示：上图可以看出，2009年，2011年不良贷款攀升最快，2011年以后由于银行缩减了信贷规模，由前期的粗放式经营向精细化管理转变，不良贷款开始下降。A支行个人住房按揭贷款风险控制现状进入2014年以来，个人住房按揭贷款中不良贷款又开始呈上涨趋势，自 2012年开始，A支行开始逐渐加强个人住房按揭贷款风险的控制。2011年以来，由于受信贷规模缩减的影响，2011 年-2014年A支行个人住房按揭贷款放款额度平均下降率 5%。在信贷规模缩减的过程中，A支行提高了信贷准入
35、门槛，对借款人资质进行了较为严格审查，在之后提供的数据中可以看到，在此期间发放的个人按揭贷款的质量较好。但进入2015年以来，随着房地产市场的遇冷，央行一再放宽住房贷款的政策，各商业银行又进入疯狂的以抢占市场为主的低准入门槛期。3.3.1 A支行个人住房按揭贷款业务操作流程 二手房一手房买卖双方达成买卖协议，并支付定金按揭项目（开发商）准入（根据开发商的资质，由不同级别的机构审批）购房人与开发商签订买卖合同并支付首付款个人借款人提出贷款申请（填写相应申请表格及申请资料）房屋价值评估（第三方评估公司）银行客户经理面谈面签，撰写调查报告（根据贷款金额的不等要求面谈的客户经理人数不等）审查（根据项目
36、资质，部分由上级行审查，部分由同级行信贷管理部分审查人员负责）审批（本级行审批项目由行长审批，上级行审批项目由专职审批人审批）签订按揭借款合同买方支付剩余首付款，卖方办理房屋产权转移手续开发商负责在房管局为购房人备案登记，银行发放按揭贷款买方协助银行办妥抵押手续，银行发放按揭贷款目前，A支行在个人住房按揭贷款业务办理流程中，银行可控的主要有5个方面，主要为对银行内部工作人员的要求方面，主要解决的是操作风险层面的问题，如银行客户经理的面签制度，审查审批的两层审批监督制度，对于按揭贷款中必然产生的信息不对称风险等，没有设计对应的防范措施。 从 A支行的个人住房按揭贷款操作流程来看，首先，购房者需要
37、填写 A支行个人房地产贷款申请表，正式向 A支行申请办理个人住房按揭贷款业务，在申请表中需要填写相关的还款能力信息，如工作情况、收入情况、开具收入证明等等。然后银行对购房者个人住房按揭贷款业务进行受理，并且购房者的个人信息进行审核，主要的审核内容为购房者的个人还款情况、个人信用情况等等。在对其个人状况完成审核后，根据A支行某一时期的放款额度和审核情况决定是否放贷和放贷额度。审批决策完成后，由 A支行同购房者签订双方贷款合同，合同中注明具体的各种事项，包括贷款金额、利息、协议还款期、定期还款时间和还款金额等等。合同签订完毕后，办理担保手续，并且对购房者的房产进行抵押证明，一般由房管局和开发商协助
38、办理。完成担保手续后，银行放款并支付给开发商或卖房人，放款后还款合同随即生效，还款人需要遵守贷款合同定期还款。在还款过程中，A支行有相关人员负责督促还款人定期还款事宜。最终在还款期内，还款人全部偿还完毕银行贷款，此次个人住房按揭贷款业务全部完成，贷款合同随即失效。3.3.2 A支行个人住房按揭贷款风险控制 A支行的个人住房按揭贷款风险控制系统，该风险控制系统同整个银行风险控制体系是相结合的，也就是说，个人住房按揭贷款风险控制系统是 A支行风险控制的一部分。A支行个人住房按揭贷款风险控制组织结构示意图见图 审批人行长或独立审批人审查部门分管行长调查部门分管行长审查部门负责人调查部门负责人调查人（
39、客户经理）审查人（风险经理） 从 A支行个人住房按揭贷款风险控制组织结构图来看，客户经理和风险经理是风险控制的最前沿，也是直接负责人员，有分管副行长具体负责相关的协调管理工作，行长或独立审批人负责风险控制的领导工作。调查部门在个人住房按揭贷款风险控制中，主要的职能是在受理业务的过程中，进行初步的筛选，将不符合相关基本条件的客户进行剔除，拒绝其业务申请，例如在对申请者的资质审查中，进行面对面调查，切实了解申请者的真实信息。审查部门主要是在处理个人住房按揭贷款业务时，保证所有的业务流程都符合 A支行的相关规定以及我国现有的法律规定。风险经理则是在整个个人住房按揭贷款业务流程中进行主动的风险控制，例
40、如主动发现风险问题并进行相应的控制和反馈。 3.3.3 A支行个人住房按揭贷款风险控制现状风险识别现状风险识别是风险控制的基础和前提，风险识别是事前风险控制的主要手段，包括风险感知和风险判断。当前，A支行在风险感知方面，主要依赖客户经理的主观经验判断及对于借款人主动提交的有限资料的信息真实性的判断，这些因素往往会受到客户经理主观判断的影响。在客户经理受到银行经营指标的考核压力下，甚至可能引发道德风险。在对客户经理调查真实性的风险控制方面，主要是由风险经理承担的，风险经理通过分析客户经理的判断结果，对借款人的相关信息进行更加全面、详尽的分析，确定借款人的还款能力和信用状况，为决策环节提供基础资料
41、。 A支行在风险识别方面，无论是风险感知还是风险判断，都存在一定的不足和问题。一方面，在风险感知中，过于依赖客户经理的主观判断，有引发道德风险的可能性。另一方面，在风险判断中，风险经理并不是专门进行风险分析的团队， 还款过程风险控制现状目前，A支行在个人住房按揭贷款风险控制中，基本上处于一种断层状态，当完成放款后，除由总行统一在还款日之前发送提醒信息，及逾期后统一发送一次催收信息外，对本支行内部并未作出对借款人还款过程全面追踪的监管要求，这也是基于现实中个人住房按揭贷款，违约对象众多的管理难题。在逾期违约方面，逾期违约成本过低，较之于信用卡的高额利息及复利计算方法，按揭贷款逾期的罚息过低。造成
42、这一问题的一个关键原因就在于目前 A支行尚无较为完整的还款过程风险控制体系，事中风险控制方法较为单一，并且缺乏力度，还款人逾期违约的成本较低，从而导致大量还款人存在逾期违约的现象。损失处理现状 当部分个人住房按揭贷款业务出现违约情况时，A支行首先对还款人的还款能力进行调查，当确定还款人完全不具备还款能力时，同还款人进行交涉和谈判，最终执行合同规定，收回房产所有权，并且进行资产处置。资产处置的目的是为了降低由此带来的损失，但是应当看到，当还款人具备还款能力，但是出于投资目的，在完全理性的基础上，如果选择故意违约，A支行并没有较好的处理方法，此时一般房产价值出现了大幅度缩水，并且差值部分已经超过了
43、利息和剩余贷款的总额。从 2015年 A支行的个人住房按揭贷款违约房产处置情况来看，由于2014年以来房价的企稳，抵押物增值较低甚至出现负增长，甚至在这一时期还出现了市场供求不平衡的情况，一旦在某一时期内无法处置该资产，那么房产也就成为了银行不良资产，造成其不良率的提高。 A支行个人住房按揭贷款业务风险管理中存在的问题及成因假按揭风险与分析众所周知，房地产业是资金需求量极大的行业，尤其是某些楼盘在获得土地使用权时已经支付很大代价的企业，在住房建设的后期阶段极易出现资金量紧缺的情况。此时的房地产公司，能抵押的资产早已办理贷款，唯一能取得资金的办法就是通过销售住房获得销售款项来支持楼盘的后期开发。
44、实践中，假按揭出现可能性大小与开发商的资质的高低负相关，在2012年以来房地产低迷发展的过程中，出现了部分资质较低的或零开发经验的开发商开发的项目 ，因为项目选址规划等问题导致的楼盘滞销后，开发商由于前期开发积欠了大量资金，铤而走险选择此种资金回笼的较多，而资质较好的大中型开发商，由于资金来源渠道丰富，开发项目经验成熟及累计的口碑效应，较少出现滞销状况，发生假按揭的可能性也较小。如此本来是用于方便居民买房的个人住房按揭贷款就成了房地产企业借以融资的载体，出现“假按揭”。在这里，所谓的“假按揭”一般是指借款人具有虚假的购房目的，采取各种手段套取银行个人住房贷款资金的行为。房地产开发商先将未卖出的
45、楼盘过户给房地产中介公司或个人，然后中介和个人再以购房者的名义向银行申请个人住房贷款并将按揭的房屋设为抵押物，之后开发商再要求中介和个人将申请来的银行贷款通过转账或提现的方式转移到他的手中，如此，房地产开发商达到了获取银行信贷资金的目的。4.1.1“假按揭”贷款业务的表现形式 “假按揭”在经济活动中具有多种表现形式。其中最常见的一种是开发商为缓解楼盘销售窘境，通过虚拟购房人，并与之签订购房合同，然后再以虚拟的购房人的名义向银行申请个人住房贷款，从而骗取银行信贷资金。如此，开发商便能尽快的销售完房屋收回投资，乃至获利，将经营风险转嫁给了银行。其他形式的“假按揭”还表现为以个人住房按揭贷款的名义为
46、开发商的生产经营融资；开发商与购房人勾结规避国家规定的期房购买最低首付政策建筑单位为开发商垫付资金修建住房后由于种种原因开发商资金链断裂以致无法支付拖欠建筑单位的工程款时出现的工程房屋抵债型“假按揭”等。房地产行业的“假按揭”业务主要有以下表现形式,虚构借款人房地产开发商通过伪造借款人署名的方式向银行提供不实的申请材料和购房合同，从而向银行申请贷款。当银行同意贷款申请后，开发商继续以伪造的借款人签名与银行签订借款合同，后以借款人的名义还款。此类“假按揭”多是有组织、有策略的。他们利用银行个人贷款风险管理中存在的漏洞骗取银行按揭贷款。如果开发商通过此方式获得的资金没有用于工程项目的建设之中或恶意诈骗携款潜逃，银行则会面临巨大的风险。虚构房屋，虚假房屋面积和房价在全国大部分城市的房产管理中心已为银行提供可以联网查询相关房屋信息及抵押登记的的金融服务平台的情况下，此种虚构房屋，虚构房屋面积和房价的假按揭情况，需要开发商（卖房人）与房管局员工或与银行员工勾结，才能通过无真实交易行为的虚假售房合同，向银行申请个人住房抵押贷款，骗取银行信贷资金。虚假房屋购买行为 开发商以其内部员工或关联人的名义申请个人住房贷款。和上述第一种形式“假按揭”不同的是，此种“假按揭”合同和所
