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1、兴业紫庐江岸策划案株洲房地产市场概况一、株洲简介株洲，古称建宁，公元214年，三国东吴在此设建宁郡。唐太宗贞观元年，建宁并入湘潭。古时，当地多槠树，湘江过而多沙洲，故株洲又称槠洲。到南宋绍熙元年（公元1190年）正式定名为株洲。株洲位于湖南省东部，是湖南省“一点一线”区域经济带的重要城市。在湘东大地的怀抱里，在秀丽的湘、渌、洣水之滨,在一座新兴的工业城市-株洲。株洲是全国个国家级高新技术产业开发区之一。株洲是中国南方最大的交通枢纽，京广、浙赣、湘黔三大铁路主干线在此交汇，贯通中国内地的东西南北；贯通中国南北的公路大动脉北京珠海的高速公路、北京 深圳的107国道、北京广州的106国道，与贯通中国
2、东西的公路大动脉上海云南瑞丽的高速公路、上海昆明的国道均在此交汇，形成了中国南方重要的公路交通枢纽；距长沙黄花国际机场40分钟车程；千吨级轮船可经由湘江至长江直达上海黄埔口岸。株洲市现辖炎陵、茶陵、攸县、醴陵市、株洲县五县市和芦淞、石峰、荷塘、天元四区以及国家级高新技术产业开发区，总面积11400平方公里，其中市区面积450平方公里。总人口370万，其中市区人口70万。建国后，株洲建成了江南工业重镇：新中国的第一台航空发动机；第一台电力机车；第一个硬质合金顶锤诞生在株洲。机械、冶金、化工、建材为株洲的四大支柱工业。株洲，在国内领先的产品有50余种，产量居全国第一的有11项，出口量占全国第一的有
3、9项，居全国第一流的工艺技术、生产线有8条，获国家金奖产品质4项，银奖35项。株洲地当湘江孔道,南北通衢,历代既是失争重地,又为旅游之所经。风流人物,要闻轶事,代有传述,名胜古迹,革命胜地,遍布湘、渌、洣水之滨。 随着城市的发展，株洲城市呈现出以下特点： 一是江南交通枢纽。株洲是贯穿南北、连接东西的重要通道，人称北有“郑州”，南有“株洲”。从铁路运输来看，株洲是我国南方最大的铁路枢纽、全国五大客货运输特级站之一，是京广、浙赣、湘黔三条铁路干线的交汇点。公路运输方面，上海到昆明的320国道、北京至广州的106国道、北京至珠海的京珠高速公路和上瑞公路都在株洲穿过。航运方面，长江最大的支流湘江从市内
4、蜿蜒流过，千吨级船舶可常年直抵长江沿岸城市。空运方面，市区到黄花国际机场约30分钟车程。正在规划设计的京广快速客运专线建成后，株洲到广州坐火车只须3小时，到北京6小时。二是湖南工业重镇。株洲因在“一五”时期被列为全国重点建设的8个工业城市之一，而成为湖南的工业重镇，为共和国的工业发展作出了重大贡献。我国第一台航空发动机、第一枚空空导弹、第一台电力机车、第一块硬质合金等50多个“全国第一”相继在株洲诞生。世界五大硬质合金基地之一的株洲硬质合金集团，中国最大的有色金属冶炼厂和电力机车科研制造基地，江南最大的铁路货车制造基地、航空发动机和火花塞制造基地都在株洲。三是中南服装集散地。芦淞服饰市场是全国
5、十大服饰市场之一，并形成了芦淞服饰市场群。市场群内有5个大型物流聚散中心以及与之配套的100多条通向全国各地的货运专线和6万多平方米和仓储面积。商品辐射全国21个省市、300多个县市区。 株洲的地理位置的重要性和巨大的投资潜力，使其成为湖南地级市的领头羊。二、株洲宏观经济分析 今年以来，株洲经济一直保持速度与质量协调、较快发展的良好态势。至7月止，据初步测算，全市完成GDP220.27亿元，同比增长12.6%，增幅较上年同期提高0.6个百分点。其中一产业增加值22.07亿元，增长6.3%，二产业增加值112.89亿元，增长14.9%，三产业增加值85.31亿元，增长11.2%。企业效益、财政收
6、入、城乡居民收入全面增长，县域经济全面推进。总体运行状况是速度加快，效益提升，结构优化。截止2005年9月各县市经济指标表：县（市）区主要经济指标（一）单位：万元单位名称工业总产值规模以上工业总产值规模以下工业总产值累计比上年同期累计比上年同期累计比上年同期株洲县20645819.53953837.216692015.9醴陵市125024822.936275233.888749618.9攸 县45514726.015733243.129781518.5茶陵县19777624.74588756.615188917.5炎陵县6181725.81581867.14599916.0县域合计217144
7、623.462132738.5155011918.3荷塘区41564723.636679725.04885014.0芦淞区40796518.530559219.010237317.0石峰区145824323.0136228524.2959588.5天元区21504620.217100021.04404616.8城区合计249690122.1220567423.329122713.6（株洲新区）179928020.2170931620.28996420.5县（市）区主要经济指标（二）单位：万元单位名称一般预算收入消费品零售总额城镇固定资产投资额累计比上年同期累计比上年同期累计比上年同期株洲县10
8、35643.28707614.52566568.6醴陵市2282239.826944414.57719867.7攸 县1596434.815784415.17085545.4茶陵县949530.87027216.12978273.2炎陵县575025.52702615.34024735.3县域合计6438736.361166214.624374755.3荷塘区637112.47814115.39153731.0芦淞区767019.434953015.317000271.2石峰区874826.38936916.516615729.9天元区3056537.26365015.924626630.2城
9、区合计5335429.258069015.567396238.6（株洲新区）33946330.3综合所述，株洲经济主要呈现以下特点：一、城乡投资稳步增加。上半年全社会固定资产投资完成74.61亿元，增长35.6%，比一季度提高5.6个百分点，实现了连续4年增幅超过35%。投资主要特点：一是城镇、农村投资同步增长。上半年，城镇固定资产投资完成60.38亿元，增长36%，农村固定资产投资完成14.23亿元，增长33.8%；二是三次产业投资呈梯队快速发展。一、二、三产业完成投资0.87亿元、22.18亿元和37.33亿元，分别增长235.9%、53.9%和25.6%。第三产业中，住宅投资仍高速增长，
10、累计投资9.78亿元，增长78.3%。商品房销售情况良好，1-6月全市商品房屋销售面积45.28万平方米，销售额6.48亿元，分别增长69%和58.8%；三是重点建设工程进展顺利。全市9大重点投资项目已完成投资9.02亿元，占年度计划的56.1%。其中，株洲大道、体育中心、湘江四桥、快速环道等重点工程已分别完成年计划的97.5%、95.3%、78%和65%。二、市场销售稳中趋火。今年以来，我市消费品市场呈现出繁荣活跃的发展态势。上半年全市实现社会消费品零售总额81.18亿元，增长14.7%，剔除价格因素影响，实际增长11.4%。在全省14个市州中增幅仅次于长沙市，居全省第2位。三、城乡居民收入
11、稳增。市城调队和农调队调查资料显示，上半年，城镇居民人均可支配收入达6017元，比上年增长14.2%，同比增幅提高0.9个百分点，扣除价格因素，人均实际增长10.1%。人均消费性支出为4044元，同比增长13.1%，增幅比上年提高8.9个百分点；农民人均现金收入2028元，比去年同期增加353元，增长21.11%，增速比去年同期提高8.8个百分点。人均现金生活消费支出1182元，增长24.6%。全市城乡居民收入的大幅度增加，支出的同步增长，居民消费倾向增强，有力地推动了社会消费品零售总额的快速增长。四、财政收入大幅增长。全市财税部门建立健全收入入库保障机制和激励机制，主体财源增势强劲，主要收入
12、项目全面增收。上半年，全市完成财政总收入突破20亿元，达20.48亿元，为年度预算的53.2%，其中一般预算收入12.26亿元，均增长21.8%。在一般预算收入中，税收收入增长24.6%，增幅高于非税收收入8.2个百分点，其中增值税增长27.5%，营业税增长20.1%，个人所得税增长17.7%。五、长株潭一体化规划。长株潭一体化是以长沙中心城区、湘潭城区、株洲城区为核心，采取局部内涵式的紧凑集中发展，引导有序外延，重点建设三市各自环线、三市间公路外环、潭望高速公路等基础设施建设项目。未来发展方向为长沙主要向东发展，并加快向南发展；湘潭主要向北发展，兼顾向东；株洲主要向河西发展，搞好与湘潭的路网
13、和绿色空间的衔接，适度向北。在长株潭一体化城市中心区域概念中有三个主城区：长沙中心城区（湘江东侧）、株洲河西城区和湘潭河东城区。其中，株洲河西新城区将成为株洲的城市主中心，集行政办公、商贸金融和文化娱乐为一体。三、株洲房地产市场现状1、株洲市属于四线城市，房地产市场虽不是很成熟，但是有融城的美好前景；有高速有效的物流体系；又据东西南北交通要塞；处中南最大服装批发市场；有大批大型国有企业。这意味着株洲诱人的市场和低廉的劳动力市场。所以，各大商家纷纷进入株洲。房地产业更是有大量外资抢入，行业的竞争日益激烈，竞争的层次不断升级。从2000年以前的消费住房以经济适用房及单位福利分房为主到目前以商品房为
14、主流住房消费，房地产业日趋成熟，房地产开发公司实力不断上升，达到初步的产业化水平。即房地产大战既将打开。株洲市内房地产开发商约100家，经过几年的市场竞争，房地产项目投资开发规模不断扩大，开发形式全面化，多样化。到2001年为止,房地产项目投资达到82118万元，住房项目方面的投资达到43628万元。2001年当年房地产项目竣工面积为83万平方米，住宅竣工面积为80万平方米，商品房销售面积为40万平方米，商品房销售总额为37723万元。最新统计数据表明,2001年以来批准预售和销售的总面积为24904.47平方米,住房销售均价由2001年初的824元/平方米上升至2002年初的1002元/平方
15、米,升幅达21.6%。2、株洲现有名的房产公司有湘银房产、保利房产、海创房产、南苑房产、联谊房产等，外来的房产公司也很多，浙江千秋置业就是一个典型的代表。西区主要的楼盘有尚格名城、海创明珠花园、湘银阳光水岸、湘银紫竹茗园、联谊亲亲家园等，南区有庆云山庄、湘江四季花园、山水国际、南星小区等；北有响石岭广场圈等。3、株洲市房地产市场存在一些问题。政府引导监管不够，销售手段不合理，收费不合理，手续不合理，还有的不合法。由于市场不是很成熟，也导致了一定问题，具体表现在以下这些方面：第一，定位及推广都不是很规范，抱着卖出去就是目的心理。忽视楼盘品牌的建设，忽视楼盘内涵的建设，导致后继开发力不足。第二，有
16、的没有服务的概念。这又表现在销后服务差劲,物业管理不规范，有的业主不是享受服务而是受气，造成开发商与业主的对立，小区的基本建设搞不上去。第三，小区规划与自然融和概念不足，人为景观痕迹太重。4、从株洲市房地产开发资金到位情况看，株洲市房地产开发对银行贷款的依赖程度不小。5月底到位资金中，国内贷款虽只占24，但考虑到施工企业垫资中的银行贷款、预售商品房中的个人住房按揭、自筹资金中关联企业使用的贷款等因素，银行资金占房地产开发投资的比重超过五成。面对银根紧缩，开发商将首先受到挑战，市场需求也面临考验。 5、株洲目前销售和空置面积一降一升。一是销售下降。截止6月底，全市商品房空置面积达23.1万平方米
17、，比去年同期上升109.4%，其中住宅空置面积15.2万平方米，上升178.3%；办公楼空置面积0.72万平方米，增长10.6倍；营业用房空置面积6.2万平方米，增长1.37倍。在空置面积中，空置1-3年的16.2万平方米，上升6.1倍，占全部空置面积的70.1%。据了解，产生上述空置的主要原因，一是今年刚竣工的房源同比增长70.2%；二是个别开发商的短期行为，造成开发强度过大、密度过高，社区配套设施不全，所建住宅存在设计和功能上的缺陷，被消费者放弃；再加上一些小区房价与物业管理费高，与市民消费水平背离，部分居民对株洲市房价涨幅过快不能接受，持币观望，导致商品房空置率大幅提高。乐观的是今年株洲
18、市以住宅开发为主的投资速度已经减慢，同比下降1.3%，缓冲下半年空置压力。四、株洲房地产市场特点分析 近6年，株洲市房地产一直保持了较快的发展速度。但从去年央行121号文件下发，土地挂牌拍卖，别墅高档公寓项目停止审批，到银行收缩对房地产项目贷款，开发企业自有资金率提高等多项政策调控措施的出台，形成对房地产行业的整体压力。但在国家宏观调控加强的大环境下，株洲房地产市场依然能够保持强劲，主要呈现以下特点： （一）从基本情况看 1、增幅回落供需两旺。16月我市房地产开发投资完成14.6亿元，比上年同期增加1.3亿元，增长10.1%，增幅居全省第8位；开发总量虽保持全省第二位，但占全省开发比重已由上年
19、9.67%下降到7.89%。 今年上半年，我市房地产开发投资增长回落30.2个百分点，但供需两旺的势头依然不减，商品房竣工面积52.6万平方米，增长70.2%，销售面积45.3万平方米，增长69%。从总体情况来看，发展态势良好。2、非国有投资依然强劲。今年非国有资本在开发领域投资表现异常活跃，有力支撑了房地产快速向前发展。从1-5月的情况看，私营开发企业完成投资4个亿，占总量的41%，位居前列，其次是其他有限责任公司及外商投资分别完成3.5亿和1.1亿，占总量的36%和11%。国有企业完成0.36亿元，比重由上年10.6%下降到3.7%，减少7个百分点。3、热点板块日趋集中。目前，株洲四区楼市
20、整体发展依然不太均衡，热点主要集中在芦淞区和天元区。经过近年的发展，天元区交通及市政配套等设施已日趋完善，大盘的不断涌现，使河西区的居住氛围日益浓厚，居住环境日渐成熟。而芦淞区凭借着“中心商务区”的优势，商业楼盘持续火爆，目前又有金帝广场、中鸿人和广场、家润多商业广场等上亿元项目开工。四区开发投资呈现一升三降，芦淞区由于上述3个项目的开工，开发投资迅速上升，增幅达到52.3%。 4、开发资金到位情况较好。截止5月底，累计资金到位17.8亿元，同比增长52%。在当年到位的15.5亿元中，国家预算内资金及外商直接投资实现零的突破，分别为400万元和2500万元；国内贷款3.7亿元，增长24%；自筹
21、资金5.19亿元，增长21.5%；其他资金来源6.3亿元，增长42.9 %，其中定金及预收款增长75.7%。自筹资金和其他资金占房地产开发资金来源的74%，说明了株洲市房地产开发进入了依靠企业自身力量和市场力量进行发展的阶段。5、商业地产开发进入高潮。今年以来，开发市场的亮点不再集中在住宅,而将包括写字楼、和大型商铺等物业，有实力的开发商也将向更稳定、更长期的投资发展。而优质写字楼、和大型商铺的长远投资价值往往更高,故持续走强。特别是一些地段较佳烂尾楼也得到重新启动。去年全市商业营业用房开发投资79亿元，同比增长111倍，创历史新高。开发商业用房物业类型呈多样化，涉及服装、超市百货、商业街、汽
22、车汽配等业态，铜锣湾广场、株洲汽车城、中国城服装市场等，成为“三产”旗舰，拉近了传统商业和现代商业的距离。6、房地产开发进入了大盘角逐的新时期。据统计，在本土开发企业开发的60个计划投资额超过5000万的项目中，超过1亿的项目达到了33个，如果加上外来房产大鳄的开发项目，那就更多了。这些其中不乏像湘银小区、湘江四季花园、惠天然花园、玫瑰名城、尚格名城等众多投资数亿，总施工面积数十万甚至上百万平方米的超大型项目。这些大型项目的出现，不但将提升株洲楼市的整体素质，也将大大加快开发商之间的洗牌效应。业内人士认为，随着大盘角逐的激烈，开发商之间的竞争也将日益火热。特别是在今年这样的楼市敏感期，各楼盘为
23、了争夺市场，都将展开全面的营销攻势。大盘的分布也很均匀，并且特色各异。目前各种大型开发项目已经不再集中于城市的某一个区或者某一个地段，分布开始由集中走向均匀。7、住宅开发进入成熟期，新楼盘越来越注重楼盘设计中的人性化理念。经过几年的快速发展，株洲楼市已经度过了“万事开头难”的起步阶段，房地产开发正进入集约化、精品化、大众化开发的加速阶段。不少楼盘同时具备多层、小高层、别墅等丰富的产品类型，周边大环境功能也日趋成熟，社区内配套愈发完善。诸如会所、商业街、游泳池、休闲广场和小区公园等纷纷涌现。湘银、惠天然、湘江四季花园、海创明珠花园等住宅小区，在规划、建筑、园林、环境、服务等方面各具亮点，迎合了市
24、民对高档次住宅的需求，成为城市景观。 8、房地产市场活跃依然。在建材价格上涨、土地价格上升、城市拆迁三重因素的影响下，株洲市房地产市场价格总体呈上升趋势。今年上半年，株洲商品房销售较好，销售价格总体上升。抽样结果显示，城市四区今年各类住宅均价达到1664元/平方米，同比增长8.4%，其中多层住宅均价为1356元/平方米，同比增长9.3%；高档住宅1888元/平方米，增长9.4%；商业用房价格5665元/平方米，同比增长3%；办公楼价格3690元/平方米，同比增长2.9%。此外，土地交易价格也在小幅上升，同比增长2.4%。 9、多数商家看好开发形势。从一季度的调查样本显示，株洲市房地产景气指数处
25、在高位景气区间，在工业、建筑业、交通运输等八大行业中处在第一位。其中企业家信心指数160点，预计二季度将保持这个水平；房地产企业景气指数150点，预计二季度提高到160点。从中看出，大部分被调查的企业对房地产行业上半年运行形势持乐观态度。那些拥有土地储备与良好融资渠道的一线企业更是信心十足。从上半年数据分析，消费者对市场预期依然看好，投资信心不减。上半年，城市四区房地产开发投资完成12.5亿元，占全市房地产开发投资的85.5%，同比增长7.6%。主要原因是城镇居民改善住房的主动性需求依然旺盛。这部分购房群体主力是有较高收入或稳定收入的工薪阶层，通过首付和银行贷款购房；二是投资性弹性需求依然存在
26、。近几年株洲城市环境和面貌焕然一新，吸引了外地及本地居民投资购房热情。三是旧城改造力度增大，相继开工的快速环道、五金机电大市场等项目，去年涉及拆迁户数达到1238户，增加了拆迁安置用房需求。 （二）从政策影响看 房地产投资在株洲市固定资产投资中的比重不是很大，开发投资占城镇以上固定资产投资比重31.2%。，但对于投资的拉动意义重大。他关系到人民生活水平的提高，支撑经济的快速增长，无疑是一个需要大力发展的产业。目前国家“管紧土地，看好信贷”的新政是加强土地和资金的供给约束，抑制投资冲动，遏制低水平重复建设，并不是搞一刀切限制，不会影响正常的经济发展和社会需求，当然政策带来的振荡不可避免波及到株洲
27、市地产市场。 1、征地拆迁影响：中央强调不允许占用一亩基本农田。上收县级以下土地审批权限。堵住以前土地协议出让的口子，经营性土地一律实行招标挂牌拍卖。土地交易价格和征地拆迁费用大幅上涨。今年省级也把新征土地补偿等三项列入“八件实事考核”当中，株洲市贯彻落实毫不含糊。一是征土地补偿费用3 个月内支付率100%；二是征地补偿清欠无拖欠情况；三是涉及征地拆迁补偿的信访办结率63.6%。 今年株洲市大宗开发项目比较多，但开发用地多半是旧城改造，利用了部分危房、国有荒地、破产转产工厂企业用地。面对政策调整，株洲市部分开发商也有对策，一方面重新部署，整合资源，；另一方面通过联建携手度过难关。 2、立项规划
28、影响：坚决刹住各种形象工程，停止建设大广场、高尔夫球场 、行政办公楼、培训中心、会展中心、大学城等项目，加大规划审批力度，严格限制突破规划加大高度密度及改变使用用途，使规划审批难度越来越大。目前株洲市开发项目中暂时末有明显违规现象。因此，对正在建设中的项目不会受到大的冲击。 3、资金来源影响：银根紧缩给供需两方带来影响。开发项目资本金比率由20%提高35%才允许开工，房屋结构封顶后才许预售；购房按揭贷款限制，使贷款额度每月还款不能超过贷款人月收入的50%，限制对购买第二套房的贷款，对购买第四套房以上的投资性购房不予贷款等。在无法获得廉价、充分的资金供给后，各大小房地产投资商都将面临资金链的紧张
29、，一些在售项目也加大促销力度，以尽快收回成本，进入新一轮开发。五、株洲房地产市场需求特点分析根据株洲房地产市场调查报告及有关资料得出结论：影响个人购房的因素中排在前三位的分别是：区位、价格和家庭收入，其首选比例依次为42.2%、21%、14.7%；其它依次是工程质量，首选比例5.9%，物业管理、设施配套占相同的4.9%。户型设计、交通、商品房供求首选比例各仅占2%。消费者购房心理和对住宅的要求主要如下：1、环境规划一定要好，各种生活配套要齐全，各种活动场地、场所要足够；在规划时，一定要有超前的思想，使小区更具现代化气息，特别要注意智能化；在楼盘外立面的设计上要新颖，色调要协调，风格要跟上潮流；
30、92%的消费者倾向于入住全封闭式的小区。2、高绿化率。几乎所有的消费者认为高绿化率是十分必要的，由此看来，现在消费者对住宅环境的要求已经越来越高。3、小区及其周围的配套设施的基本要求为学校、幼儿园、菜市场、超市、医院、篮球场、网球场、图书馆、棋牌室等。4、67%的消费者选择多层住宅，因为多层住宅的价格相对高层住宅便宜。而且以后的管理费用也相对较低。有一部分消费者选择小高层住宅，对于单体别墅因为涉及的资金相对较大，所以绝大多数消费者不会现在打算购买别墅。5、消费者对物业管理的要求有两点：第一，提供保安、清洁卫生、房屋维修、园林绿化和一些特色服务（如家政、订购车票、托儿、托老服务等）；第二，物业公
31、司应与小区内住户增加联系，加强沟通。 我司也专门针对株洲楼市的需求状况展开了一系列的调查，当街发放了150份问卷，收回有效问卷142份。根据问卷结果分析，消费者的需求状况大致如下：1、调查者家庭年收入情况：在受调查者中家庭年收入以三万元以下为主，其次是三到六万。这说明株洲的居民年收入并不高，可支配的资金也相应的会受限制。2、调查者的购房目的：在调查中显示，为子女买房和为满足生活需要而首次购房和为改善居住条件而购房排在前三位。大多数的株洲人仍将生活需要作为买房的首选理由，值得可喜的是，越来越多的株洲人开始注重生活品质的提高。而这两部分人群都是我们最主要的目标客户群。3、购房最看重的因素：从调查中
32、可以看出，消费者最看重的是小区环境，其次是价格，再次为地理位置和交通。而周边配套和工程的质量也紧随其后。4、消费者比较能接受的价位：调查中显示，大众最能接受的房价为：1000-1500元/，其次是1000元以下/，再次为1500-2000元/。而到2500元/房价时需求急剧下降。这说明，株洲现在主力价格应在1000-2500之间。2500元/的价格暂时不应突破。5、购房的首选地段：超过一半的人都选择居住在河东，这与株洲的行政构成有关。因为四个区就有3个区位于河东。而河西作为新城区，随着城市的进一步发展和长株潭一体化进程的加快，将会吸引越来越多的人群。6、最看重的周边配套设施：随着人们生活水平的
33、提高，生态以成为人们居住配套的首选。其次，生活服务配套也不可或缺的成为必要配套。而学校也是人们希望拥有的配套之一。7、最感兴趣的康乐设施：在康乐设施中，健身房是最看重的，其次是儿童游乐场所，再次为图书馆。可以看出，一般居民对还是比较重视的。8、对小区绿化率的要求：这说明人们现在越来越注重小区绿化的配置，对小区的绿化率已经有一定的要求。还有相当一部分人对绿化的要求很高。9、首选的户型：调查中发现，消费者对三室和二室的房子最看好，而单身公寓也有一定市场，四室和复式的需求量比较小。10、首选的住房面积：从调查中可以看出人们最喜欢100-120，其次是80以下的和80-100的。总结起来就是喜欢120
34、以下，80以上的住房面积。小户型也有相当一部分市场需求。11、首选住宅的类型：株洲消费者对多层还是情有独钟，其次选择的是小高层，高层也有一定的需求量，别墅市场的需求量很小。第二章 项目分析一、项目地所在区域基本情况项目所在地为株洲新区（天元区），它是2000年经株洲市政府批准将原天元区和株洲国家高新技术产业开发区实行职能归并、效能整合而成立的新城区。位于株洲市河西，东北与湘江为界，南与株洲县雷打石镇相邻，西接湘潭市。新区总面积 150平方公里，人口及密度12万人，平均每平方公里800人，下辖2个街道办事处，2个镇，12个社区居民委员会，38个村民委员会。天元区为丘陵地带，属中亚热带季风性湿润气
35、候，降雨多，气温高，光照足，春暖夏热，秋爽冬寒，季风明显，四季分明。天元区人杰地灵，著名的农民运动领袖罗哲烈士葬于马家河镇高塘村板塘组的一个山坡上，1984年被列为市级文物保护单位。风景秀丽的南岳七十二峰之一的五云峰，坐落在群丰镇石塘村境内。全国最高的钢架结构电视发射塔高365米，耸立在炎帝广场。高19.97米的巨形炎帝塑像坐落在占地15公顷中国南方最大的炎帝广场中心。2005年，国内生产总值突破50亿元，财政总收入突破3亿元，一般预算收入突破2亿元，高新技术产业开发区综合实力跻身全国53个国家级高新区前30名，年销售收入突破200亿元，其中河西高科技示范园达到100亿元以上，形成长江大道高新
36、技术产业走廊。总人口达到20万人以上，城区扩展到15平方公里，突出一环两带，形成“六纵四横”道路骨架，各项服务功能基本配套。农村城镇化、产业化和工业化步伐迅速加快。 新区内投资环境较好。天元区辖区内交通、通讯、电力等设施完善。、京珠高速纵贯南北，京广、浙赣、湘黔三条铁路干线交汇处株洲站离区公里，距长沙黄花国际机场公里，行程时间均在半小时之内。湘江水运也很便利。程控电话装机容量万门，已开通万门。区内现日供水量万吨。进区立项项目审批等方面享有地市级管理权限。天元区以灵活、优惠的投资政策，竭诚为进区企业提供优质服务。社会治安状况良好，社会秩序稳定，居民安居乐业。株洲唯一的一家五星级涉外酒店也在河西长
37、江广场。株洲新区是构筑在“一区三园两基地”的总体架构基础上的“一区三园两基地”是株洲高新区产业发展的总体格局。政府和市民扎实有效地加速高新技术产业先导、开放强区、环境发展战略，实现跨越式发展，把株洲新区建设成为以高新技术产业为主体的现代化新城区。到2001年末止，有各类工业企业895个，工业总产值74.48亿元，高新技术企业77家，高新技术产品产值65.17亿元。国有及年销售收入500万元以上的非国有工业企业57家，产值65.33亿元。过10亿元企业2家；过5亿元企业家；过亿元企业10家。投资13.5亿元的宏元化学建材工业园和投资1.2亿元的国光宏生药业工业园也于当年选址建设。 新区内第三产业
38、发展迅速，形成了地产开发、交通运输、商贸批发、金融保险、娱乐休闲为主体的第三产业群体，拥有各类专业交易市场7个。市直各党政机关也大部分西移，日趋成为株洲市的政治、经济、文化中心。金融、商贸、服务网点遍布城乡各个角落。株洲唯一的一家五星级涉外酒店-株洲长江美食娱乐有限公司坐落在河西桥头广场。以新材料、光机电一体化、电子信息、生物医药等技术密集型产业初具规模。有民营科技企业49家。 教育事业正快速发展。做到超前规划，合理布局。文化广播事业繁荣，广播电视覆盖率100%。卫生医疗机构齐全。株洲市伤科医院、市立一医院分院、河西长江医院、卫生防疫站、妇幼保健站等医疗机构正在抓紧完善配套。社区服务网络也已基
39、本完善。环境卫生管理成效显著，市民卫生意识强，天台山路被评为全省最美一条街。二、项目所在区域房地产市场概况项目所在地株洲新区，这几年的经济发展成增长趋势。2004年，高新区实现财政总收入4.3112亿元，同比增长31.7，完成市定任务的116.22，并突破了4.2亿元的自定奋斗目标。2004年是高新区的“项目建设年”。该区始终把园区建设和项目引进作为第一区策，全年共引进内外资项目151个，合同引资39.5亿元，实际到位资金21.5亿元。为促进产业进区发展，该区在15平方公里范围内，建设和完善了科技工业园区和城区的公共基础设施，构筑了“一环两带”、“七纵四横”的城区发展格局。经济的发展，势必推动
40、房地产市场的发展。今年前6个月，房地产开发投资14.57亿元，同比增长10.1%。增幅大幅回落，同比下降近58.4个百分点。其中，商品房建设投资额7.9亿元，同比下降12.1%，土地开发投资额1.1亿元，增长43.2%，土地购置费3.5亿元，增长36.1%。1-6月，全市房屋施工面积为328.64万平方米，比去年同期增长7%，其中本年新开工面积为93.14万平方米，比同期下降5.4%；房屋竣工面积为52.6万平方米，比同期增长70.2%；商品房实际销售面积为45.28万平方米，比同期增长69%。总结分析：株洲作为新兴发展的工业城市，房地产的开发建设呈现上升增长趋势，除本地开发商的大力开发外，还
41、有外来地产豪强的投资开发，使得株洲的房产大盘、名盘众多。市场需求，引导消费，房产行业始终是一个城市经济发展增长点的重要产业之一。 三、项目地周边环境 交通状况：该项目距河西主干道长江北路100米，有45、59、18路等公共汽车。规划中的湘江五桥经过该项目，临近的庐山路今后也将被拓宽，成为河西城市主要道路。该区域是株洲城市发展的核心区。 教育：正在开发的尚格名城项目将建设幼儿院、小学。炎帝广场分布有二中、株洲师专。白鹤小学、北师大附中等就在附近。 医院：株洲中医风湿病医院就在项目旁边。 市政设施：沿长江北路步行几分钟就可达株洲市市政府，往南便是炎帝广场，距株洲市体育中心约1000米。距沿江风光带
42、约100米。（资料）炎帝广场：在河西新城区，这里建有气势恢宏、有纪念意义的大型休闲广场 炎帝广场，炎帝广场位于天元区天台山路的西端，集文化、集会、娱乐、健身、休闲、商贸、交通等功能于一体。主体建筑为巨型炎帝塑像，环绕巨型塑像有象征“太阳之神”的基台，弯月状喷水池，寓意炎帝精神与日月同辉。广场西面，耸立着神龙铁塔，塔高293米，是我国目前最高的钢制结构多功能电视铁塔。炎帝广场是株洲市著名的旅游景点，也是居民观光休闲的好去处。体育中心：株洲市体育中心是株洲市为承办年第届湖南省运动会而修建的，是该市重点工程。该中心位于河西区第区，用地面积公顷，北侧道路为滨江北路，西侧为昆仑山路，南侧为长江北路，体育
43、中心的建成将成为湘江生态经济带滨江发展轴中的亮点工程和现代城市景观的标志性建筑。株洲市体育中心为中型体育中心，主体育场可容纳万人，其规划体现了场馆和公园相结合、竞技运动和群众体育相结合、训练竞赛和产业开发相结合的原则，以“依山、傍水、延绿、聚人、兴业”作为构思主题，采用“山馆共生”方案，塑造高品质的自然和人工环境。株洲市体育中心总投资达亿多元，是株洲市委、市政府为承办2006年全省第十届体育运动会，发展全市竞技及大众体育运动而确定的重点项目。项目主体即一场两馆(体育场、体育馆、游泳跳水馆)正在紧张建设之中。一座设施完备、技术标准高、体育馆的投入使用，将会给该地的居民提供一个休闲娱乐场所。沿江风
44、光带：沿江风光带对景观的设计格外注重。在市郊，道路两侧宽敞绿化带与周边自然山水的融合，将吸引假日里的人们到此休闲，并通过沿江所设的码头，到江中观赏两岸的秀美景色，供人们在此休憩。沿河绿化带浓荫蔽日，林间小道使人心旷神怡。在城区，江边是人们休憩的理想场所。在道路与湘江间的区域内，有鱼塘水池，可垂钓戏水；有曲艺厅、起舞池提供娱乐的方便；有桌凳提供了休息、交谈、阅读的方便；有健身坪提供了练拳、舞剑的场所；有无障碍设计更是为老弱病残提供了方便。一切都充分体现了人文关怀。沿江风光带的落成和投入使用，将为该地居民的生活提供一个娱乐休闲的好场所，也在一定程度上提升了居住品质。 市政配套：供水状况：长江北路有
45、城市自来水管网通过。项目供水可根据具体情况选择从长江北路城市自来水管网接入。供水有保障。污水、雨水排放：长江北路有城市排水管网设施，小区内污水、雨水可分别排入城市污水、雨水管网系统。通讯已通。供电已通。燃气：长江北路已铺设了城市燃气管道，可接入。 商业配套：距离新一佳、天元购物广场等几分钟车程。周边的湘银生活小区有比较完善的生活商业配套，正在开发的尚格名城项目也将建设大型农贸市场、大型超市、酒店、宾馆，现在已经启动建设，预计2006年底竣工。 空气质量：周边自然环境良好，但正对电厂烟囱，存在烟尘污染。目前，经各级部门研究决定，电厂将投入9000万元在两年内彻底解决粉尘污染问题。四、项目SWOT
46、分析（1）优势： 项目处在株洲的行政中心，距市委、市政府几步之遥，相关的市政配套正在逐步的完善，这些配套也是居住生活的必需。再则，在市府附近，治安环境也会比较好。 交通比较便利，京株高速、长江北路、庐山路、湘江五桥（待建）等交通要道环视四周，据政府规划，庐山路也将拓宽成城市主干道，届时，交通将更便捷。 该区域是高新区域，但是还处在开发初期，升值潜力巨大。 项目位于湘江五桥（待建）东侧，滨临湘江，可以眺浩淼江景。可以满足消费者居住中的亲水心理。 自然环境良好，加上沿江风光带将在不久兴建和电厂的整改，项目的生态景观和空气质量都将更好。 项目地周边配套设施较成熟完善。学校、生活超市、医疗等就在附近。
47、周边房产项目均为株洲市中高档的住宅小区，区内配套完善，楼盘品质较高，这也在一定程度上在消费者心中形成了高尚生活区的印象。 土地平整，地块性质较好。本项目地块成方形，占地面积23.9亩，总用地面积1594.44平方米，无洼地，无拆迁，该地原为农业用地，地下无管网、人防等设施，土地平整，利于做建筑开发，做住宅节之用。同时无需拆迁，也在一定程度上节省了拆迁成本。（2）劣势： 项目占地面积较小，不利于建筑的规划设计，不便于做大规模的景观规划设计。难以保证绿化率和容积率之间的协调。 该区域虽然生活氛围浓郁，但是缺乏规模商业，难以满足都市人对生活便利性的要求。 项目正对电厂烟囱，目前还存在烟尘污染。烟囱排
