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1、2022/12/20,第8讲土地经济评价,第8讲土地经济评价,第8讲土地经济评价,一、我国的农用地分等定级规程,2. 计算农用地分等单元的自然质量分,1. 资料的准备与初步整理,确定指定作物 （j）,附录1,第8讲土地经济评价,一、我国的农用地分等定级规程,附录1：全国耕作制度分区,第8讲土地经济评价,一、我国的农用地分等定级规程,附录1：全国耕作制度分区,第8讲土地经济评价,一、我国的农用地分等定级规程,附录1：全国耕作制度分区,第8讲土地经济评价,2. 计算农用地分等单元的自然质量分,确定指定作物,确定分等因素（k）,推荐因素：附录2,自选因素,第8讲土地经济评价,一、我国的农用地分等定级
2、规程,附录2：农用地分等推荐因子及分级、分值,第8讲土地经济评价,一、我国的农用地分等定级规程,附录2：农用地分等推荐因子及分级、分值,第8讲土地经济评价,确定指定作物,确定分等因素,确定不同地区各种指定作物的分等因素质量分（fjk）,2. 计算农用地分等单元的自然质量分,研究实例,第8讲土地经济评价,一、我国的农用地分等定级规程,实例：广东省水稻分等因素质量分关系表,第8讲土地经济评价,划分分等单元（i）,2. 计算农用地分等单元的自然质量分,确定指定作物,确定分等因素,确定指定作物的分等因素质量分,确定各单元的分等因素等级,以点带面，面积比重,第8讲土地经济评价,分等单元划分,2. 计算农
3、用地分等单元的自然质量分,确定指定作物,确定分等因素,确定指定作物的分等因素质量分,确定各单元的分等因素等级,确定各分等单元各指定作物的自然质量分（Cij）,几何平均，加权平均,第8讲土地经济评价,2. 计算农用地分等单元的自然质量分,几何平均法的计算公式为： Cij = （fijk ）1/m/100 （k=1,2,m）其中：Cij为分等单元农用地自然质量分，fijk为第i个分等单元内第j种指定作物第k个分等因素的质量分。,加权平均法的计算公式为： Cij = wkfijk /100 （k=1,2,m）其中：wk 为分等因素的权重,附录3,第8讲土地经济评价,一、我国的农用地分等定级规程,附录
4、3：农用地分等推荐因子及其权重,第8讲土地经济评价,一、我国的农用地分等定级规程,2. 计算农用地分等单元的自然质量分,1. 资料的准备与初步整理,查询各种作物的光温生产潜力指数（j ）,附录4,3. 计算农用地分等单元的自然质量等指数,自然质量分（Cij）,第8讲土地经济评价,一、我国的农用地分等定级规程,附录4：全国各县光温生产潜力指数速查表,第8讲土地经济评价,查询各种作物的光温生产潜力指数（j ）,3. 计算农用地分等单元的自然质量等指数,自然质量分（Cij）,各单元各种作物的可能产量,产量比系数（j ）,附录5,第8讲土地经济评价,一、我国的农用地分等定级规程,附录5：各种指定作物的
5、产量比系数,第8讲土地经济评价,查询各种作物的光温生产潜力指数（j ）,3. 计算农用地分等单元的自然质量等指数,自然质量分（Cij）,各单元各种作物的可能产量,产量比系数（j ）,各单元各种作物的标准产量（Rij ）,Rij =j Cijj,第8讲土地经济评价,查询各种作物的光温生产潜力指数（j ）,3. 计算农用地分等单元的自然质量等指数,自然质量分（Cij）,各单元各种作物的可能产量,产量比系数（j ）,各单元各种作物的标准产量（Rij ）,标准耕作制度,附录1,第8讲土地经济评价,一、我国的农用地分等定级规程,附录1：全国耕作制度分区,第8讲土地经济评价,查询各种作物的光温生产潜力指数
6、（j ）,3. 计算农用地分等单元的自然质量等指数,自然质量分（Cij）,各单元各种作物的可能产量,产量比系数（j ）,各单元各种作物的标准产量（Rij ）,各单元的自然质量等（Ri ）,标准耕作制度,Ri = Rij,第8讲土地经济评价,4. 计算农用地分等单元的土地利用等指数,各单元各种作物的最大产量（yjmax ）,附录6,各单元各种作物的实际产量（yj ）,各单元各种作物的标准产量（Rij ）,第8讲土地经济评价,一、我国的农用地分等定级规程,附录6：全国指定作物的最大产量,第8讲土地经济评价,4. 计算农用地分等单元的土地利用等指数,各单元各种作物的最大产量（yijmax ）,各单元
7、各种作物的实际产量（yij ）,各单元的土地利用系数（Klj ）,Klj =yij /yijmax,各单元各种作物的标准产量（Rij ）,第8讲土地经济评价,4. 计算农用地分等单元的土地利用等指数,各单元各种作物的最大产量（yijmax ）,各单元各种作物的实际产量（yij ）,各单元各作物的土地利用系数（Klj ）,Yij =Rij *Klj,各单元各种作物的标准产量（Rij ）,各单元各作物的利用等指数（Yij ）,第8讲土地经济评价,4. 计算农用地分等单元的土地利用等指数,各单元各种作物的最大产量（yijmax ）,各单元各种作物的实际产量（yij ）,各单元各作物的土地利用系数（K
8、lj ）,各单元各种作物的标准产量（Rij ）,各单元各作物的利用等指数（Yij ）,各单元的利用等指数（Yi ）,Yi = Yij,第8讲土地经济评价,5. 计算农用地分等单元的分等指数,附录7,各单元各作物最大产量-成本指数（aijmax ）,各单元各作物的产量-成本指数（aij ）,各单元各种作物的利用等指数（Yij ）,第8讲土地经济评价,一、我国的农用地分等定级规程,附录7：全国指定作物的最大产量-成本指数,第8讲土地经济评价,5. 计算农用地分等单元的分等指数,各单元的土地经济系数（Kcj ）,Kcj =aij /aijmax,各单元各作物最大产量-成本指数（aijmax ）,各单
9、元各作物的产量-成本指数（aij ）,各单元各种作物的利用等指数（Yij ）,第8讲土地经济评价,5. 计算农用地分等单元的分等指数,Gij =Yij *Kcj,各单元各作物的分等指数（Gij ）,各单元的土地经济系数（Kcj ）,各单元各作物最大产量-成本指数（aijmax ）,各单元各作物的产量-成本指数（aij ）,各单元各种作物的利用等指数（Yij ）,第8讲土地经济评价,5. 计算农用地分等单元的分等指数,各单元各作物的分等指数（Gij ）,各单元的土地经济系数（Kcj ）,各单元各作物最大产量-成本指数（aijmax ）,各单元各作物的产量-成本指数（aij ）,各单元各种作物的利
10、用等指数（Yij ）,第8讲土地经济评价,一、我国的农用地分等定级规程,小结,第8讲土地经济评价,一、我国的农用地分等定级规程,6. 划分农用地等别 采用等间距法，或者采用频率曲线法划分等级 分等成果的省级、国家级汇总,第8讲土地经济评价,一、我国的农用地分等定级规程,7. 农用地分级的方法（修正法） 基于农用地分等基础，考虑土地区位因素、耕作便利因素及其它因素对土地等级进行细化，确定农用地级别,第8讲土地经济评价,1.总收益倍数法主要在国家征地中使用，也叫政策地价,中华人民共和国土地管理法规定：征地费依据“该耕地被征用前三年平均年产值的六至十倍” 确定,二、农用地估价的方法,可突破30倍上限
11、,第8讲土地经济评价,2.收益还原法（地租资本化法） V = a / r其中：V是地价，a是土地收益，r是收益还原率,收益 = 总收入 - 总投入 =总收入 物资投入 活劳动投入 农业税费,二、农用地估价的方法,第8讲土地经济评价,总收益倍数法和收益还原法估价实例,耕地稀缺度修正系数的引入?,实例,第8讲土地经济评价,19251/23812,16516/20429,33790/41550,54696/67656,45044/55716,37644/46563,27187/33629,15122/18700,28474/35220,34904/43182,第8讲土地经济评价,第8讲土地经济评价,
12、3.标准田法（地价比照法）,农用地分区,二、农用地估价的方法,第8讲土地经济评价,实例,（1）农用地分区 根据南京市玉带镇的地形、土壤、土地利用等因素将该区分为两个农用地区域，区I为水稻、小麦水旱轮作区，区II为小麦、棉花旱作区。,第8讲土地经济评价,（2）标准田块的地价测算 分别选择5个标准田块，收集投入产出资料计算每个标准田块的纯收益，并用收益还原法将纯收益还原为地价。,收益还原率取银行一年期存款利率7.47%,实例,第8讲土地经济评价,实例,第8讲土地经济评价,（3）建立地价量化因子体系评价土地质量,实例,第8讲土地经济评价,（4）建立标准田块的地价-质量分对应关系,（5）待评估田块的地
13、价估算,实例,第8讲土地经济评价,4.其它方法申报法：土地所有权者自行申报地价,市场比较法：根据与待评估地可比的土地交易案例确定地价,评分法：根据土地分等值，通过土地等级分值的价值化直接确定地价,二、农用地估价的方法,第8讲土地经济评价,三、农用地的其他经济评价,边际效益分析法（毛利分析法 gross margin analysis ）,第8讲土地经济评价,第8讲土地经济评价,实例,边际效益分析法（毛利分析法）,第8讲土地经济评价,2.综合分析法,（2）土地经济质量评分 根据产量等经济要素进行评分,（3）土地综合评分 自然质量分和经济质量分的加和,（1）土地自然质量评分,第8讲土地经济评价,土
14、地生产率指标，是综合反映土地质量与农业技术经济效果的指标集,农用地经济评价的常用指标,土地经济效果指标,第8讲土地经济评价,用于揭示土地的具体利用特征的指标集,土地经济分析指标,农用地经济评价的常用指标,第8讲土地经济评价,土地经济分析指标,土地利用及结构指标,（1）土地利用率；（2）复种指数；（3）播种面积比例；（4）草场面积比例；（5）林地面积比率；（6）森林覆盖率,农用地经济评价的常用指标,第8讲土地经济评价,辅助分析土地经济效果的指标集,土地经济效果分析指标,农用地经济评价的常用指标,2022/12/20,第8讲土地经济评价,演讲完毕，谢谢听讲!,再见，see you again,3rew,
