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1、项目商业公司商业业态占比月报表（具体内容文字仅供参考）项目：日期:区域楼层总面积已出租未出租餐饮购物休闲娱乐其它面积占比面积占比面积占比面积占比面积占比A区1F2F3F4F5F小计B区1F2F小计合计备注:本表面积数据均为建筑面积。1、餐饮：所有餐饮业态。2、购物：可消费后带走的，如百货、超市、电器、书店等。3、休闲娱乐：可消费带不走的，如KTV、影院、电玩等。4、其它：以上三类都不属的全归为其它。商店建筑设计规范：第一章总则第1.0.1条为保证商店建筑设计符合适用、安全、卫生等基本要求，特制定本规范。第1.0.2条本规范适用于全国城镇及工矿区新建、扩建和改建的商店建筑(含综合性建筑的商店部分
2、)。第1.0.3条商店建筑设计应符合城市规划和环境保护的要求，并应合理地组织交通路线，方便群众和体现对残疾人员的关怀。第1.0.4条商店建筑的规模，根据其使用类别、建筑面积分为大、中、小型，应符合表104的规定。商店建筑的规模表1.0.4第1.0.5条商店建筑设计，除应符合本规范的规定外,还应符合民用建筑设计通则(JGJ37-87)以及国家和专业部门颁发的有关设计标准、规范和规定第一节选址和布置第2.1.1条大中型商店建筑基地宜选择在城市商业地区或主要道路的适宜位置。大中型菜市场类建筑基地，通路出口距城市干道交叉路I1.红线转弯起点处不应小于70m。小区内的商店建筑服务半径不宜超过300m。第
3、2.1.2条商店建筑不宜设在有甲、乙类火灾危险性厂房、仓库和易燃、可燃材料堆场附近：如因用地条件所限，其安全距离应符合防火规范的有关规定。第2.1.3条大中型商店建筑应有不少于两个面的出入口与城市道路相邻接;或基地应有不小于1/4的周边总长度和建筑物不少于两个出入口与一边城市道路相邻接。第2.1.4条大中型商店基地内，在建筑物背面或侧面，应设置净宽度不小T4m的运输道路。基地内消防车道也可与运输道路结合设置。第2.1.5条新建大中型商店建筑的主要出入口前，按当地规划部门要求，应留有适当集散场地。第2.1.6条大中型商店建筑，如附近无公共停车场地时，按当地规划部门要求，应在基地内设停车场地或在建
4、筑物内设停车库。第二节步行商业街第2.2.1条步行商业街内应禁止车辆通行，并应符合城市规划和消防、交通部门的有关规定。第2.2.2条原有城市道路改为步行商业街时，必须具备邻近道路能负担该区段车流量的条件。第2.2.3条步行商业街的宽度，根据不同情况，应符合下列规定：一、改、扩建两边建筑与道路成为步行商业街的红线宽度不宜小于10m；二、新建步行商业街可按街内有无设施和人行流量确定其宽度，并应留出不小于5m的宽度供消防车通行。第2.2.4条步行商业街长度不宜大于500m并在每间距不大于16Om处，宜设横穿该街区的消防车道。第2.2.5条步行商业街上空如设有顶盖时，净高不宜小于5.50m,其构造应符
5、合防火规范的规定，并采用安全的采光材料。第2.2.6条步行商业街两侧如为多层建筑，因交通功能而设置外廊、天桥和梯道时，应符合防火规范的规定。第2.2.7条步行商业街的各个出入口附近应设置停车场地。第三章建筑设计1-1第3.1.1条商店建筑按使用功能分为营业、仓储和辅助三部分。建筑内外应组织好交通,人流、货流应避免交叉,并应有防火、安全分区。第3.1.2条商店建筑的营业、仓储和辅助三部分建筑面积分配比例可参照表3.1.2的规定。商店建筑面积分配比例表3.1.2建筑面积（叶）营业（）仓储（）辅助（）1500034344530255270.302、平行的两组货架或堆垛间手携商品通道，按货架或堆垛宽度
6、选择0.707.253、与各货架或堆垛间通道相连的垂直通道，可通行轻便手摊车1.507.804、电瓶车通道（单车道）2.50注：单个货架宽度为0.300.90m,一般为两架并靠成组；堆垛宽度为0.601.80m。库内电瓶车行速不应超过75mmin,其通道宜取直，或设回车场地不宜小于6mx6m.第3.3.5条库房的净高应由有效储存空间及减少至营业厅垂直运距等确定，并应符合下列规定:一、设有货架的库房净高不应小于2.10m：二、设有夹层的库房净高不应小于4.60m：三、无固定堆放形式的库房净高不应小于3m。注：库房净高应按楼地面至上部结构主梁或桁架下弦底面间的垂直高度计算。第3.3.6条商店建筑的
7、地下室、半地下室，如用作商品临时储存、验收、整理和加工场地时，应有良好防潮、通风措施。第四节辅助部分第3.4.1条辅助部分应根据商店规模大小、经营需要而设置。包括外向橱窗、办公业务和职工福利用房，以及各种建筑设备用房和车库等；该部分所占商店总建筑面积的比例数可按第3.1.2条的规定。第3.4.2条商店的办公业务和职工福利用房面积可按每个售货岗位配备33.50肝计。第3.4.3条商店内部用卫生间设计应符合下列规定：一、男厕所应按每50人设大便位1个、小便斗1个或小便槽0.6Om长：二、女厕所应按每30人设大便位1个，总数内至少有坐便位12个：二、盥洗室应设污水池1个，并按每35人设洗脸盆1个：四
8、、大中型商店可按实际需要设置集中浴室，其面积指标按每一定员QIOnf计。第五节专业商店第3.5.1条菜市场类建筑设计尚应符合下列规定：一、如因基地所限而需场内设商品运输通道时，其宽度应包括顾客避止范围：二、商品装卸和堆放场地应与垃圾废弃物场地相隔离；三、场内净高应满足良好通风、排除异味的要求，其地面、货台和墙裙应采用易于冲洗的面层。第352条大中型书店建筑设计尚应符合下列规定:一、营业厅宜按书籍的文种、科目等适当划分范围或层次，顾客较密集的售区应位于出入方便地段;二、营业部分宜单独设置机关供应部和邮购业务部，并可按经营需要设置书展场地（可不占营业厅面积指标）；三、设有较大的语音、声象售区时.，
9、宜设试听小室或利用书展室兼作试看室；四、如采用开架书廊营业方式时，可充分利用空间设置夹层，其净高不应小于2.10m；五、开架书廊和书库储存面积指标，可按400500册f计：书库底层入口宜设汽车卸货平台。第353条粮油店建筑设计尚应符合下列要求：一、营业厅内，应分设粮、油售区，收款发票台位面积可按1520f计（含顾客等候面积）；二、粮油库房宜与营业厅隔开，并应采取防火、防潮、防鼠雀等措施，同时具有良好通风和易于清扫的地面；三、一般粮油店库房面积可按不大于营业厅面积的200%计：如按规定存放量来确定面积时，则库房总面积可按粮油堆垛总面积的170%计（含通道和空位）。第3.5.4条中药店建筑设计尚应
10、符合下列规定：一、营业厅内，配售饮片的每个售货岗位面积指标可按20V计（含顾客占用部分）；二、营业部分如附设门诊时，面积指标可按每一医师IOnr计（含顾客候诊面积），但单独诊室面积不宜小于12而；三、仓储部分建筑宜按各类药材、饮片及成药不同保存温湿度和防止霉变的要求而分设库房：四、饮片、膏、剂加工场和煎药间均应符合卫生标准和消防规定。第3.5.5条西医药商店建筑设计尚应符合下列规定：一、营业厅内，应按药品性质与医疗器材种类进行适当的分区、分柜；二、营业部分如附设配方部时，应设专用调剂室，其面积为2540T（含储药小间，其设施可参照中小门诊部调剂室）。收方发药柜位面积宜为20肝（含顾客等候面积）
11、；三、仓储部分建筑应设置与商店规模相适应的整理包装间、检验间及按药品性质、医疗器材类别而分设库房；一般药品库应通风良好，空气干燥，无阳光直射和室温不大于30C。第3.5.6条专业商店附设的作坊或工场部分建筑设计，应按生产工艺要求和防火、卫生有关规范进行设计。第四章防火与疏散第一节防火第4.1.1条商店建筑防火与疏散设计，除应符合防火规范的规定外，尚应符合本章各项规定。第4.1.2条商店的易燃、易爆商品库房宜独立设置；存放少量易燃、易爆商品库房如与其它库房合建时，应设有防火墙隔断。第4.1.3条夕业商店内附设的作坊、工场应限为丁、戊类生产，其建筑物的耐火等级、层数和面积应符合防火规范的规定。第4
12、.1.4条综合性建筑的商店部分应采用耐火极限不低于3h的隔墙和耐火极限不低于1.50h的非燃烧体楼板与其它建筑部分隔开;商店部分的安全出口必须与其它建筑部分隔开。注：多层住宅底层商店的顶楼板耐火极限可不低于Iho第4.1.5条商店营业部分的吊顶和一切饰面装修，应符合该建筑物耐火等级规定，并采用非燃烧材料或难燃烧材料。第4.1.6条大中型商业建筑中有屋盖的通廊或中庭（共享空间）及其两边建筑，各成防火分区时，应符合下列规定：一、当两边建筑高度小于24m则通廊或中庭的最狭处宽度不应小于6m,当建筑高度大于24m则该处宽度不应小于13m；二、通廊或中庭的屋盖应采用非燃烧体和防碎的透光材料，在两边建筑物
13、支承处应为防火构造；三、通廊或中庭的自然通风要求应符合第3.1.10条的规定。当为封闭中庭时应设自动排烟装置；四、通廊或中庭的消防设施应符合防火规范的规定。第4.1.7条商店建筑内如设有上下层相连通的开敞楼梯、自动扶梯等开口部位时，应按上下连通层作为一个防火分区，其建筑面积之和不应超过防火规范的规定。第4.1.8条防火分区间应采用防火墙分隔，如有开口部位应设防火门窗或防火卷帘并装有水幕。第二节疏散第4.2.1条商店营业厅的每一防火分区安全出口数目不应少于两个；营业厅内任何一点至最近安全出口直线距离不宜超过20m。注：小面积营业室可设一个门的条件应符合防火规范的规定。第4.2.2条商店营业厅的出
14、入门、安全门净宽度不应小于1.40m,并不应设置门槛。第4.2.3条商店营业部分的疏散通道和楼梯间内的装修、橱窗和广告牌等均不得影响设计要求的疏散宽度。第424条大型百货商店、商场建筑物的营业层在五层以上时,宜设置直通屋顶平台的硫散楼梯间不少于2座，屋顶平台上无障碍物的避难面积不宜小于最大营业层建筑面积的50%第4.2.5条商店营业部分疏散人数的计算，可按每层营业厅和为顾客服务用房的面积总数乘以换算系数（人/Rf）来确定：第一、二层，每层换算系数为0.85；第三层，换算系数为0.77；第四层及以上各层，每层换算系数为0.60。第4.2.6条商店营业部分的底层外门、楼梯、走道的各自总宽度计算应符
15、合防火规范的有关规定第五章建筑设备第一节给水排水第5.1.1条商店的用水量标准，应根据商店的性质、TI生设备完善程度和当地气候条件等因素综合考虑确定，并应符合表5.1.1的规定。商店用水量标准表5.1.1用水项目用水量饮用水生活用水241./人d2030L/人d注：生活用水包括洗刷、冲洗厕所用水。商店加工生产和空调冷却用水量可按实际需要确定。第5.1.2条给水应尽量利用自来水压力，当自来水压力不足时，应设内部贮水箱，其贮备量按日用水量确定。第5.1.3条空调设备的冷却用水量按工艺要求确定。冷却水系统应根据水量大小、气象条件、空调方式等情况而定。一般采用冷却循环用水。第5.1.4条给水管道不宜穿
16、过橱窗、壁柜、木装修等设施：营业厅内的各种给、排水管道宜隐蔽敷设。第5.1.S条设置屋项贮水箱和敷设管道，在冬季不采暖而又有可能冰冻的地区，应采取防冻措施。第5.1.6条副食品商店、菜市场等建筑内应设洒水栓和排水设施。第5.1.7条厕所内应设置有冲洗水箱或自闭阀冲洗的便器。第5.1.8条排出的污废水，应根据排水要求进行处理，达到规定的排放标准，才能排入城市下水道、明沟或自然水体。第5.1.9条商店的营业和仓储部分建筑的消防设施应符合防火规范的规定第二节暖通空调第5.2.1条位于采暖地区的商店建筑，当室内经常有人逗留时，宜设置集中采暖。注：采暖面积不大于IOoOnr的一般商店建筑，当无集中采暖热
17、源或距热网较远时，可采用分散采暖（如火炉、火墙等），但必须符合防火要求。第5.2.2条商店营业厅开启频繁的主要大门可设置风幕.但应符合下列规定：一、严寒地区，大中型商店营业厅，当不可能设置门斗或前室时，可设热风幕；二、塞冷地区，经过技术经济比较认为合理时，可设热风幕；三、设有空气调节时，大中型商店应设空气幕，小型商店可设空气幕。第5.2.3条商店营业厅应根据其规模大小设计通风或空调:一、小型商店营业厅应有良好的自然通风，如自然通风不能保证卫生条件时，应设置机械通风;二、大中型百货商店营业厅空气温度不应高于32*C,当采用一般通风降温不能满足要求时，应设置空气调节:三、专业商店应视供应对象、商品
18、储存时间和要求，可设置空调。第5.2.4条当商店营业厅设置采暖通风时，室内空气计算参数宜按下列情况采用：一、冬季采暖计算温度宜采用1618C,平均风速不应大于03ms:二、夏季通风室内计算温度应根据受季通风室外计算温度按表524确定；夏季通风室内计算温度（）表5.2.4夏季通风室外计算温度（.C）2223242526272S夏季通风室内计算温度（C）3232、除有特殊要求外，室内相对湿度可不予考虑。第5.2.5条当商店营业厅设置空气调节时，室内空气计算参数应符合表5.2.5规定。表5.2.5空气调节室内空气计算参数第5.2.6条商店营业厅通风设备允许噪声，顶层宜取4555dB（A）,底层宜取5
19、060dB（A）；当周围环境噪声级较低时，采用下限允许值，当周围环境噪声级较高时，采用上限允许值。第5.2.7条当计算空气调节冷负荷时，营业厅人数应包括顾客和售货员两部分，顾客人数应按星期日平均流量计算。第5.2.8条当计算人体散热量时，应考虑顾客和售货员中成年男子、成年女子和儿童的比例及其散热量不同的群集系数，一般可取0.92。第5.2.9条商店营业厅空气调节宜采用低速全空气单风道系统；有条件时，可采用变风量系统。第5.2.10条商店营业厅空气调节，空气处理宜采用喷水室或带喷水的冷水表面式冷却器；冬季不应加湿。第5.2.11条机械送风系统（包括与热风采暖合并的系统）的送风方式应采用上侧送；当
20、有吊顶可以利用时，可采用散流器直送。第5.2.12条大门热风幕或空气幕宜采用自上向下送风，条缝和孔口处的送风速度应保证气流射向地面；热风幕送风温度不宜超过50*Co商业项目内部交通动线设计投资者在选择商业项目时，要将商业项目的内部交通动线纳入商业考察的重点环节。一、讲评要点1 .五大要素奠定商业设施内部交通成功前提。2 .垂直交通和平面交通组成内部交通网络。3 .业态规划的合理性将对引导人流起到关键作用。二、案例分析位于王府井大街的东方新天地，商场营业面积达12万平方米，分为地铁层、首层及平台层三层。作为京城著名的商业项目，开业几年来，东方新天地人流持续获得至少双位数增长，目前商场人流每日达1
21、5至20万人次，假期更可达到25万人次。据悉，目前东方新天地的出租率高达95%,有些店面的月租金更是已经达到每平方米260美元，且有上调空间。东方新天地能取得如此好的经营业绩，与其规划合理的内部交通动线设计密不可分。东方新天地的内部交通设计，充分考虑了人的生活习惯和人流交通组织，力求达到使用上的无障碍和灵活性。其内街式交通布局，使商场内的平面交通更具识别性和通畅性，实现各种功能相互间的互动。同时，地铁一号线的王府井站和东单站就设在该项目地铁层，可以使进入该商业体的购物者，在不必经历日晒雨淋就能享受到购物街式的舒适购物享受。东方新天地的合理内部交通动线布局，在很大程度上奠定了吸引其人流的先决条件
22、。三、专家讲评五一期间，消费者因为商业内部交通拥挤，而放弃购物的现象，说明了科学合理的内部交通组织，不但能直接影响顾客消费时的切身感受，又会间接影响商家的经营获利。因此，对于投资者而言，分析商业项目的内部交通环境，将有助于对未来是否实现商业赢利的判断。商业规划合理内部交通成功前提一般情况下，顾客在商场购物的时间不会超过3小时，超过这个时间就容易处于疲劳状态。所以合理的内部交通路线设计，可以在空间、时间上最大化地挽留人流量。通常情况下，商业项目的规划前期，会从以下五个方面进行设计，为吸引人流、实现内部交通的便利性奠定基础。第一，商业项目的出入口设置。商业项目的出入口要与周边的市政交通相配合，实现
23、内部交通动线与外部交通体系的沟通。另外，商场的主要出入口的外部，应该设置一定的缓冲空间，一般为10米X10米的广场，以容纳从各个方向来的人流。而在主入口内要设置前厅，使人流能从这个聚集点分散到各个业态分区，以实现商业利益的最大化。第二，人车分流。某些商业项目，由于进深与面宽较为狭小，可能会出现车流和人流交叉的现象，在一定程度上影响人流动线的走向。因此，投资者在审视商业项目时，要注意商业体内部的人车分流情况。第三，建筑小品、硬质景观的设计。商业项目内部的建筑小品和硬质景观的设计，有利于对设置在其附近的商铺，吸引更多的人流在此经过。第四，人流与货流避免交叉。商业项目在运输货物时，应该保证与人流分离
24、，不要因为运货占用公共空间或电梯系统，而阻碍人流走向。因此，要采取在人流量较低的时间段，运输货物的原则。第五，其他附属设施与人流动线的关系处理。灯柱、广告招牌等附属设施亦会影响到人流动线，这些附属设施要保障一定的间距，以确保人流的通行空间不受到影响。垂直、平面交通设计决定内部人流动向投资者在评析商业体内部交通的好坏，主要应从垂直交通和平面交通两个方向分析。垂直交通将促使人流从低楼层向高楼层运动，而平面交通则能使消费者沿着商家事先设计好的交通流线进行消费。好的内部交通设计能使不是处于“金角银边”的商铺，也能得到充足的客流。因此，投资者在进行投资前，一定要了解自己选购的商铺位置，是否能依靠内部交通
25、，获取足够的人流量，起到“事半功倍”的效果。垂直交通：自下而上引导客流对于垂直交通而言，主要是指运输人流的电梯设计，即扶梯和垂直电梯。一般而言，对于510万的人流，应设置1830部扶梯，410部垂直电梯来满足人流运输的要求。在楼层之间设立的台阶式手扶电梯，上下部分应分开设计或设计成剪刀式，以增加人流上下楼时光顾店铺的数量。比如，十里堡华堂的扶梯设计就采用了剪刀式设计，使向不同楼层运行的人流，必须绕个圈才能找到上行或下行的电梯，其目的就是为了让客流尽可能转到更多的商铺，以满足立地条件不好的商铺也能得到足够的人流量。此外，十里堡华堂还在商场内部的天井设置了观光电梯，以帮助消费者能根据自己的消费需求
26、，到达合适的楼层。购物中心层数越多，营业面积和租金就越多，购物中心的利润和投资回报就越大。但要把购物者引导高层并不容易，因而投资者往往不愿意租用较高层的商铺。此时，中庭空间和垂直交通工具能够发挥重要的作用。中庭是垂直交通组织的关键点，也是步行空间的序列高潮，这里人流集中、流量大,最有可能鼓励人流上行。富有趣味的垂直交通工具，玻璃观景电梯等，能在中庭空间创造活力和动感，常常会激发购物者登高的欲望。因此，投资者在选择高层商铺时，评价垂直交通能否促使人流向上运动，将成为考核重点。平面交通：有效制造人流内循环平面交通在内部交通设计上，对于引导人流起到至关重要的作用。平面交通设计最重要的是主通道与次通道
27、的设计，一般要求在进入商场之后要有一条明显的主通道，宽度在68米，保证购物人群能够拥有舒适的步行空间，使顾客在穿行主通道时，能清楚地看到商场平层的业态划分。除主通道之外，还应该有与之相连的次级通道，使人流有效分流到各个业态分区。根据不同的商业种类，次级通道的宽度各不相同。对于商场内部的次级通道应在2米左右，以保证顾客在不拥挤的条件下，选购合适商品。而小商品批发市场则会将次级通道设置在1.5米左右，其目的是尽可能划分更多的商铺，为市场制造出足够的人气。此外，为了有效拉动次级通道商铺的人流量，可将收银台、卫生间、楼层休息区等部分功能分布在次级通道上,以拉升次级通道的人流量，同时也可降低将其设立在主
28、要通道旁，占用黄金铺面的损失。综合而言，主次干道的设计要避免让顾客走重复的路，尽量采用围绕中厅的双环回型结构，这种结构可以增加商场的通透感，最大化的增加顾客视线内的商铺数量，避免商铺人流死角，有利于最大限度地吸引人流，使商铺价值达到最大化。如果商场面积过大，那么除了保证主次通道间的畅通及联系外，还应该在商铺前后都设立出入口，既方便顾客快捷的往返前后通道，又能缓解人流的拥堵，提升人流平均到达率。合理业态规划实现人流变财流除了垂直、平面交通动线设计外，商业体的合理业态规划，不仅能方便消费者选购不同档次、不同式样的产品，又能发挥业态的聚集效应，从而达到“1+D2”的效果。商场的业态规划，一般是按照消
29、费者的购物目的进行划分，对于经营诱导性商品、季节性商品、时尚类商品的业态类型，适宜分布在较低的楼层，通过商品的展示达到吸引消费者购买的目的。而对于经营目的性较强的业态类型适宜分布在较高楼层，一般而言，办公用品、家用电器、娱乐等适宜分布在较高楼层上。北京商场业态规划，普遍都是第一层化妆品、珠宝，二层女装，三层男装，四层家用电器，五层美食，地下一层超市，这种业态规划的合理配比，是引导商铺内部人流的关键所在。此外，投资者在考察业态规划对商铺人流的影响效应时，还要考虑自己选择的商铺与主力店之间距离。主力店是吸引人流的主要来源，对组织人流发挥着重要的作用，它把人流从一个磁极吸引到另一个磁极，在这个过程中
30、引导购物者经过所有承租户的门口。因此，核心商店的位置非常关键，如果将其设在入口附近，将损失后边商铺的人流到达率，但如果将主力店放置在商场的中后端，在人流的影响下会极大的拉动前边商铺的价值。世纪金源ma1.1.的惨淡经营，除了巨大的商业体量不能获得足够的消费人群支持外，也与其主力店设计的不科学有关。世纪金源ma1.1.主力店的商业面积比例占到了60%以上，而金源新燕莎是金源MaI1.中最大的一个主力店，它在68万平方米商业面积中承租达18万平方米。金源新燕莎的存在，导致了很多前来购物的消费者，被主力店所吸引而放弃进入内部的其他商铺，导致了世纪金源Ina1.1.内的商铺不能拥有足够的客流，而无法实现经营获利。因此，投资者在考察主力店的布局时，要考虑主力店的位置，能否引导人流经过每一间店铺，最大限度地让人流经过尽量多的门口，而不把距离拉得太长。这样才能达到最佳效果，最大化的发挥“磁极”的作用。
