高档住宅项目全程策划方案.docx

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1、* 项 目全程策划方案 项目总论一、 基本情况：物业名称：物业地址：浦珠北路150号 小区规划建筑面积6.1万平方米，有13栋6层（局部7层）单体楼组成，砖混结构，容积率1.83%,绿化率40.8%，楼间距最低26米。目标是建成南京市中高档住宅社区。项目总投资5600万人民币，2008年11月开始立项，计划2010年8月末全部建设项目完成，2012年底实现售房率100%。南京市浦口区规划局已经批准了该项目的建设用地，并给出了红线与规划设计要点。项目模式与合作方式：本项目由本公司独资开发，项目的经营方式为：住宅全部销售。二、 项目可行性报告的结论：本项目总投资为5600万元，总建面积61530平

2、方米，其中住宅57227平方米，商铺4303平方米。本项目主要经济指标是：1、 本项目住宅销售部分：项目成本为3500元/平方米，住宅售价为50006800元/平方米。住宅部分利润总额为515万元。2、 商铺销售部分：商铺共4303平方米，售价12000元/平方米，商铺利润总额为684万元。其总投资利润率为21.4%由上面所列的数据可分析：本项目住宅部分利润总较大，投资利润率也较高，其全部投资和自有资金投资的内部收益率均大大超出行业的基准收益率8%，因此，住宅部分经济效益较好，方案可行。商铺的投资利润率相对住宅更高，方案可行。综合来说，本项目两个经营方案均可行。第一部分项目市场研究一 南京市房

3、地产概况与房地产市场走势分析（中观）南京房地产市场2008上半年总结及走势分析摘要：2008年上半年南京房地产市场与全国大部分城市一样，处于低迷状态，究其原因是国家及地方政策调控效果的逐渐显现，及07年南京房地产市场火爆比较下的低迷。现从房地产指数情况，商品住宅交易行情，房地产开发经营状况，外部发展环境，以及土地市场状况来分析南京市上半年房地产市场运行情况，并对下半年的发展进行预测。1、指数情况2008年1-5月指数变化情况：各指数基本保持稳中有升的态势，与去年同期相比表现上扬，如表1所示。南京市综合指数走势情况如图1所示。1月随天气转冷，南京楼市步入淡季，再加上暴雪天气的影响，整体销售乏力。

4、随着年关的逼近，和各项宏观调控政策效果的慢慢显现，更多的购房者选择继续观望。2月受到天气和春节长假的影响，南京住宅市场整体销售乏力，人们仍在观望之中。3月随着气温的上升，观望气氛有所减淡。4月，气温仍在上升，而南京住宅市场却在“降温”。由于各项宏观调控政策效果的慢慢显现，许多理性的购房者仍在观望之中。5月，由于季节性因素及南京春季房展会的召开，住宅供应量和成交量双双表现上扬。6月住宅成交量表现稳中有升。从1-6月住宅成交与06年和07年的对比，可以看出，08年的住宅成交与火爆的07年差距较大，其认购量和成交量也不敌06年，见图2所示。南京七成左右的住宅销量都集中在江宁、浦口和河西板块，1-6月

5、分板块成交情况如图3所示。南京住宅成交面积以中等户型为主，成交价格以中低价为主。3、房地产开发经营分析南京市房地产市场在08年商品房的投资额继续增加，但增幅较去年同期减缓，竣工面积出现大幅增长，而销售面积表现下降。南京房地产开发投资额与商品房销售额走势如图4所示。2008年上半年南京房地产市场与全国大部分城市一样，处于低迷状态，究其原因是国家及地方政策调控效果1-4月，全市完成房地产开发投资151.79亿元，比去年同期增长25.76%。1-4月，全市共完成住宅投资额124.03亿元，同比增长39.13%。1-4月全市共完成商品房销售额75.27%，同比减少36.36%。1-4月，南京住宅投资额

6、为124.03亿元，同比增长39.13%；施工面积为2509.14万平方米，同比增长21%；竣工面积为292.46万平方米，同比增长154%。1-4月，南京住宅的累积销售面积为157.14万平方米，同比下降35%，其中现房销售面积为30.77万平方米，同比下降16.54%，期房销售面积126.37万平方米，同比下降38.03%；实现住宅累积销售额69.67亿元，同比减少32.46%，其中现房销售额为11.91亿元，同比下降42.02%，期房销售额为57.76亿元，同比下降30.09%。1-4月，住宅的累积空置面积为32.34万平方米，较去年有所增加，占整个商品房空置面积的74.93%，近期市场

7、供应和销量都有所增加，住宅空置面积有所减少。住宅中的别墅和高档公寓历来价位都较高，供给也较少。1-4月，别墅和高档公寓的累计新开工面积为24.19万平方米，累计施工面积224.09万平方米，累计销售面积7.38万平方米，累计销售额6.81亿元。4、外部发展环境2008年1-5月，南京宏观经济继续保持高速平稳增长。南京市固定资产投资平稳增加，内外贸易保持活跃，工业保持较快增长，居民收入稳步提高，金融市场运行平稳，主要经济指标呈现良好的发展态势。1-5月份地区生产总值增长15.8%。初步核算，1-5月份南京市地区生产总值1221亿元，比去年同期增长15.8%（按照可比价计算，下同），增速比去年同期

8、加快0.6个百分点。在地区生产总值中，第一产业完成增加值33亿元，增长1.1%，增速回落1个百分点；第二产业增加值599亿元，增长17.3%，增速回落0.3个百分点，其中工业增加值532亿元，增长18.2%，增速加快0.2个百分点；第三产业增加值589亿元，增长15.2%，增速加快1.7个百分点。三次产业比重为3.1：48.8：48.0。其中二、三产业是拉动总量提升的主要力量，也是经济增长的的主要动力。1-5月郊县消费品零售市场快速发展。1-5月南京市七个郊区县实现社会消费品零售总额189.94亿元，同比增长18.2%，高出全市增幅1.3个百分点，其占全市消费品零售市场的比重从上年同期的33.

9、5%上升到33.9%，对全市零售额增长贡献率达36.1%。从运行状况看主要呈以下特点:市属大型连锁企业在郊县的零售增幅高于当地零售增幅；限额以上企业好于限额以下企业。5、土地市场状况房地产的发展与土地市场是密不可分的，而08年南京土地拍卖流拍现象突出。4月28日的南京市重大项目投资洽谈会土地专场，一共推出了江宁、江北、河西9幅地块，出让总面积为44.3公顷，占今年以来住宅、商业类用地推出总量的79.3。其中，住宅用地面积40.6公顷，占今年以来住宅用地出让总量的82.7，可形成住宅面积约78.7万平方米。9幅地块中有8幅为住宅用地，其中7幅位于新三区，分别分布在江宁区（25.5公顷），浦口区（

10、13.5公顷），栖霞区（1.6公顷）。在南京国土局、建设局、发改局等诸多领导现场督阵下，本次拍卖会依旧交出了一幅不冷不热的成绩单，6幅地块以底价成交，位于江宁汤山街道的一幅地流拍。仅有位于纬七路过江隧道口一幅地块遭到可四家开发商的争抢，经过近百轮的举牌以3.22亿的总价拍出，楼面地价也不过1521元/平米。今年以来，南京土地供应节奏偏缓，5月初至6月上旬，南京土地市场处于“断粮”状态。6月10日推出了两幅地块，也只是被外地投资者以底价拿走。6月25日，两幅被业界寄予厚望的河西住宅地块由南京市国土资源局公开出让，但结果却令众人始料未及。被称为“河西准地王”的河西南部地区4号地块，因无人报名而流标

11、，另一幅河西梦都大街188号地块，只有一家开发商报价并以8.3亿元的底价成交。6、南京下半年房地产市场预测2008年上半年，南京住宅市场一直处于低迷状态，尤其近几个月一直处于供过于求的状态。2008年国家为防止全面通涨和经济过热，执行从紧的货币政策，收缩贷款和提高利率也是必然选择，这将使过热住房需求得到有效抑止，房价大幅上涨的趋势从根本上扭转，确保2008年南京住房价格基本稳定。在08年中，从发展民生立场出发，住房产业政策得到调整，2008年南京市住房建设计划和2009年南京市住房建设计划相继编制完成，以大力推行廉租住房和建设经济适用房为时代特征的新的积极的住房产业政策将得到有力贯彻，住房产业

12、经过增量发展、存量激活、市场充分培育发育之后，步入住房保障新阶段。同时，市场机制仍然将发挥它固有作用，在新的历史条件下，充分运用经济杠杆工具调节需求和打压投机，运用产业管理手段调节供应总量和结构，保持供需基本平衡和结构合理，市场价格理性波动。整体上看，南京下半年的楼市将保持平稳，全年的供给量将仍略大于销售量，房价也将维持稳定。二浦口房地产市场走势分析江北房地产市场中短期走势简要分析江北房地产市场短期内将进入盘整,局部楼盘价格将有所回调,但幅度有限。调整周期最多2年,2年后,整个江北房地产市场将再度活跃。房价也将从现在的4000-5000飚升到70008000。长期走势看,江北楼价会突破万元.

13、三主要竞争楼盘概况：周边楼盘 楼盘 价格(元/m2)金地龙湾 待定钻石华府 3500旭东新城 3616宜馨苑 待定雨山美地 4760滨河御景 待定润泽新苑 1800长冲街8号 5100濛雨家园 待定鹏城国际 3400大吉山水田园 待定苏宁佛手湖环球度假村 待定同价位楼盘 楼盘 价格(元/m2)百家湖国际花园 6800名嘉佳园 6800金基翠城 6750莱茵东郡 6800海鲸公寓 6800桃源府.斑草苑 6780第二部分项目环境分析一、 地块环境条件（一） 地块性质综述项目面积：50亩（33333平方米）1、 自然景观从本地块的周围环临的景观及远景视野开阔程度看，东面、北面景观稍逊，但南面与西面

14、景观都相当不错。总体来说，地块周围景观属该地块的强项目，故将来可利用该地块的优势做文章。（二） 环境卫生、社会治安情况1、 环境卫生情况浦口区主要是以生态居住为主，观光旅游、绿色食品、制药工业无污染工业为辅。且芳草园本地块原本是农用地，不会给本地段遗留下什么污染问题。但周边车流量大，汽车产生的废气和噪音对将来的小区将造成较大的影响。2、 社会治安状况浦口新区自成立以来，发展迅速，高楼大厦拔地而起，各新开工的项目一个接着一个，此阶段，人口主要是以外来民工和附近村民为主，治安形势比较严峻，据了解，附近工地，时有盗劫、斗殴事件发生。(三)地块周围的交通条件：盐浦、浦葛、鼓珍、汉江、157、603、6

15、04 (四)配套设施：学校：浦厂南苑幼儿园南苑小区内（0.5公里）两浦铁中建筑里（1公里）浦厂南苑小学南苑小区内（0.5公里）浦口十七中学泰西路（1公里）宁港中学宁港1村（1公里）南门小学金汤街（0.5公里）南门中学阳桥洞（0.5公里） 浦口中心幼儿园宁港1村（1公里）浦厂小学浦厂1村（0.5公里） 浦口幼儿园浦园路（1公里）浦厂中学浦西 （0.5公里） 浦口职业中学洪流村（1公里）浦厂技校铁工新村 （1公里） 河西中学河西街（2公里）顶山实验小学珍珠南路（1公里） 东门小学东门大街（2公里）顶山实验幼儿园珍珠南路（0.5公里） 浦口56中学柳州路（2公里）浦口实验小学浦园路 （1公里） 轮渡

16、桥小学轮渡桥（1公里）浦口十四中学浦园路（1公里） 小河南小学小河南（1.5公里）浦口小学码头街（1公里） 小红花幼儿园浦东村（1公里）浦口铁小码头街（1.5公里） 浦口实验幼儿园（1公里）浦口粮食学校东门大街（2公里） 浦口铁路幼儿园码头街 （1公里）教师进修学校津浦新村（1公里） 东门左所大街小学左所大街（2公里）南京农业大学向阳桥（1公里） 东南大学高新区（2公里）南京大学高新区（2公里） 交通大学高新区（2公里）工业大学七里桥（2公里）南京大学第二附属中学南京实验国际学校高新区（2公里）江浦县中学（5公里）最重要的商业配套为综合性大型购物中心澳林居家生活广场：它是集休闲、购物、娱乐为一

17、体的大型商业中心，同时也是浦口区最大的一个购物商场。其购物环境、档次可以称得上江北的中央商场。光大银行、苏宁电器将于11月份开业投入使用。酒店：*老川浦（浦园路）(2公里)，*华伦（阳沟街）(2公里)，璞味食府，华润苏果超市，老妈火锅，飞浦（浦东路）(2公里)，川五（浦东路）(2公里)，*世纪辉煌（大桥北路）(3公里)，*昌海渔港（桥北新村）(3公里)，小肥羊（金宝家具城）(3公里)， 向阳渔港（高新区）。网吧：绿叶（浦东路）(2公里)，向日葵（浦东路）(2公里)，海军（浦口公园）(2公里)，丽都雅院商业街大型网吧（5分钟步行距离）。 书店：新马路(2公里)。三河钓鱼中心新马路(1公里)医疗配

18、套：浦厂医院南门礼义巷（1公里） *泰山医院泰西路（2公里）浦厂医院卫生所浦珠路（0.4公里） 沿江医院泰冯路（3公里）* 南门医院卫生所金汤街（1公里） 明基医院码头街（1.5公里）* 浦口人民医院浦园路（1.5公里） 高原病防治中心浦东路（2公里）浦口计划生育控制中心浦东路（2公里）周边环境图：1234二、 项目地块的优劣分析在对项目进行营销策划前，首要的就是清楚自身项目所存在的优缺点，正所谓知已知彼才能百战不殆，以下是对项目优劣的分析：（一） 优势分析1、 用地规模：本项目占地面积33333平方米，能形成自我独立的环境，若配以完善的生活配套设施，优雅的绿化环境，营造好小区的生活氛围，必能

19、增强该项目的市场竞争力。2、 交通条件：交通便利。交通条件方面的优势将成为本项目的一大买点。3、 周边配套：各类大中小学，饭店，酒楼等，休闲购物都非常方便，医疗设施健全。（二） 劣势分析1、 相关配套：该项目距离医院、人民广场相对较远（步行二十分钟）。2、 环境卫生：该项目紧临交通主干道，虽交通方便，但严重的汽车噪音和废气给本项目带来了较大的污染。（三） 项目的机会分析1、 在城北新区，在建或已建的楼盘，档次都比较低，小区里的配套和景观设计都比较单一，没有特色。因此本项目坚持走高品质楼盘路线，通过“全新”概念，打造特色楼盘，找准入市时机，全面推向市场，占领市场。2、 随城北新区市政配套设施的不

20、断完善，入驻城北人口的不断增多，城北的人气将越来越旺，给本项目的销售带来一定的利好。（四） 项目的威胁分析1、 在城北新区，在售楼盘的工程质量、规划设计档次都比较低，且大部分小区都是现房发售，价格也低。本项目规划为高档楼盘，造价相对也高出周围楼盘很多，在制定楼盘价格上将很被动。2、 由于城北新区距离市区相对较远，大部分住在市区的销费者对城北都不太认可，这将给本项目的销售造成较大的压力。三、 结论从本项目的地块性质来看，此地块是非常理想的住宅用地。根据SWOT理论分析，该地块地区位位置上有较大的优势。因本项目自身的特点，为本项目的规划设计，营造良好的居住环境提供条件，所以该项目在设计上，小区景观

21、设计上创新，从品质上超过周围楼盘，这样本楼项目的售价也比周围楼盘要高，从而使本楼盘成为“城北第一盘”。四、 地块建设条件本地块征地已全部完成，现土地状况为“生地”。第三部分项目的市场定位一、 项目市场细分随着城市化进程的不断加快，消费者对烦嚣的城市生活已经有点厌烦，消费者越来越需要回归自然，对清新的空气和优雅的生活环境越来越向往，对于一些收入较高的阶层，他们往往把目光投向一些位置较偏、自然环境较好的郊外楼盘。我们可以此入现代化、智能化的设计把它建成以“绿色生态健康”为主题的生态家园，以迎合现代人的消费理念。结合南京的一些特点：有条件的大部分都选择在市区购房，而因市区的房价过高，房价相对较低的郊

22、区就成了他们的首选。所以，我们的目标客户锁定为对居住条件要求相对较严格的高端客户和地州县客户。根据我们前面的市场调研，我们发现无论是在南京市区，还是在城北新区，小面积单位的住宅都比较好卖，原因是小面积的住宅总价低，容易出租，大部分均是三口家，且容易出售。因此，我们的楼盘也要设计一些小单位户型。但我们的主力户型主要集中在两房两厅和三房二厅，面积在85120平方米左右，因为现在市场上对这两种户型的需求量最大。1、 项目一期的市场细分。从地理上细分：南京市区居民、江浦县客户；从购买人群上细分：从年龄上分析：以25岁55岁的人群为主；从工作环境上细分：江浦县公务员、老师、医生等，南京市离退休干部等；从

23、经济状况细分：家庭月收入在3500元以上，且家庭自备款（存款额）80000元以上；从购房心理细分：以自住及投资为主。2、项目二期市场细分。从地理上细分：以南京市区居民为主；从年龄上细分：3055岁的人群为主；从工作环境上细分：行政单位领导、企业高管、医生、律师、个体经营者等；从经济状况细分：家庭月收入在5000元以上，且家庭自备（存款额）100000元以上；从购房心理细分：以自住及二次置业为主。二、 楼盘概念的导入根据前面的市场细分，城北新区的目标客户是：市区收入较低的消费、州县客户、投资客。因为城北新区是一个新城区，房价相对较低，有较大的发展潜力，且房房价的升值空间较大。随着房地产业的不断发

24、展，消费者的消费理念也发生了较大的转变，更多的消费者越来越注重小区里的环境和生活质量。无论是在小区的设理念上还是在产品的营销过程中，都要给消费者导入：用最少的钱，买最适合自己的房子；买房子不仅仅是居住，更是为了生活得更好。三、 目标市场该项目是一个中型的绿色生态环保小区，居住户数为1000户左右，所以目标市场应分布在西宁市区和周边各州县地区；目标客户的年龄应以2555岁的人群为主；目标客的职业为中低收入工薪阶层和即将退休或已退的干部（企业领导、公务员等）；目标客户经济状况以家庭月收入在3500元以上的家庭为主。在南京市区工作的中低收入家庭。这类客户收入相对较低，且又对住房需求迫切，市区高仰的房

25、价使他们无经济能力程受，而本项目不但是一个绿色生态小区，而且价格相对要低得多，从而对此类客户有相当的吸引力。州县公务员、教师、医生等因为州县地区的工作条件和居住条件相对西宁地区要差得多，大部分的州县客户一年当中，至少有三分之一时间在江北，且大多数都选择在南京购房，低廉的价格，完善的配套将是他们这类客户的首选。退休老人繁华的地段与安静的环境对老人来说，后者似乎更适合。本小区是一个绿色生态小区，绿化率高、楼间距大采光好，而相对于市中心，本小要安静得多。清新的空气和安静的环境将是他们的首选。房地产投资者城北新区的发展建设还处于初级阶段，相关的市政配套还不完善，房价也相对较低。随着时间的推移，新区的不

26、断发展，新区的房地产也蕴含着巨大的升值潜力，这当然符合投资者的需要。四、 项目市场定位1、 成本价测算多层成本：3500元/平方米2、 目标市场价格测算在可行性研究的财务预算中用竞争导向定价法、成本导向定价法初步确定了项目住宅均价。在此基础上，并且进行了仔细的市场调查研究，根据对城北地区楼盘的调研，售价在30004000元/平方米左右。而本楼盘，因为具备多方面的优势，本楼盘的市场定位应是中高档次楼盘。针对可比楼盘在销售过程中所体现的本地楼市动态，采用市场竞争导向定价法确定销价格。多层：55006000元/平方米(均价)此价位较为合理，应该是为市场所能接受的价格。同时，为了能促进销售，价格的调整

27、应该分阶段进行。3、 定价策略本项目以“低开高走”定价策略推出市场，必会引起市场的关注，而且为消费者所接受，可以聚集大量人气，为项目后期销售打理坚实的市场基础。本项目是顺应市场的需要，更好地满足消费者要求居住环境亲近大自然，有更多的自然景观，避开闹市的喧嚣和拥挤。极力考虑到环保方面的理念，建造倍受青睐的“生态住宅”。在市场定位方面充分考虑到市场的需要，迎合当今住宅的潮流。根据项目的整体规划及其配套设施情况，对项目的市场定位为：超越，在你想象不到的地方居住改变生活公园就在家门口绿色、生态、健康新江北城第四部分规划设计方案江浦区区地图：一、 规划设计目标本小区占地33333平方米，总建筑面积5.9

28、万平方米，项目的建成将成为城北新区档次最高的居住小区。本项目在交通、配套等方面具有极大的优势，如果再加上合理的规划，那将成为城南新区及至西宁市的一道亮丽的风景。在进行小区规划时，我们不但从消费者的角度出发，了解市场扫展动态，摸清市场上哪些类型的住宅的需要量最大，人们普遍喜欢哪类型的住宅小区等等问题。同时也从发展商的角度出发，总结开发经验，吸取其他发展商的优良经验，务求把小区规划设计做得更好。所以，本小区的规划设计要达什么样的目标，还得回到前面做的市场定位部分，具体如下：1、 本小区要建成“绿色生态健康”的生态住宅小区。良好的居住环境，是当今社会人人都渴求的，特别是住在城市里的人，对那到处都是污

29、浊的空气，到处都是钢筋混凝土，到处都是喧嚣的生活气氛充满了厌烦之情，人们需要一块净土，需要清新的空气，所以，本小区的目标就是要为人们提供一个“绿色生态健康”的乐园。2、 小区规划要配合小区的主题概念。前面在市场定位中谈到，本楼盘的目标客户为西宁市区居民、州县客户(且以老人居多)，本小区的设计理念就是要把这些来自不同地方的人融合在一起，建造本小区独特的社区文化，使得整个小区家家户户都能够互助互爱，尊老爱幼，过着温馨快乐的生活，所以，本小区规划非常讲究。规划目标：(1) 规划超前化。第一， 建筑规划符合当今时代潮流；第二， 建筑的选材用料，要大量运用环保型、国家推行的新型材料；第三， 服务意识的超

30、前化，物业管理前期介入(采用港式物业管理)，小区配套设施的配置等，都要从“更好地为日后的住户着想”为出发点。(2) 户型合理化。通过市场调研了解消费需要，再根据消者的需求及当今流行户型相结合，设计出既时尚以适用的户型。(3) 质量标准化。对于质量标准，本小区要求达到国家的优良水平，力争获取“鲁班奖”。(4) 建材环保化。对于这个标准，不仅是本小区追求的目标，同时也是其他发展商想方设法要达到的目标。现在社会上到处都在讲环保，人们也喜欢环保，因此，本小区要迎合消费者的需求；另一方面，使用环保建材不仅会降低建筑的成本，而且可以有效延长建筑的使用寿命。(5) 配套完善化。配套完善是本小区的一大卖产，本

31、小区要兴建城南新区唯一的区内幼儿园，高级会所等。(6) 服务一流化。本小区采用港式物业管理，户好的售后服务，已经成了楼盘促销的手段。(7) 社区人性化。本小区不断设有高级会所，而且为小孩开辟了“儿童乐园”，为老年开辟“老年人活动中心 ”“老年分健身广场”“观景休憩凉亭”等。二、 项目规划设计要点1、 容积率：1.772、 人口密度：40人/亩3、 绿化化：40%4、 楼间距：2654米5、 小区规划道路：小区内采用人车分流，主要道路宽度不得小米5米6、 小区交通主要出入口方向：西、南7、 幼儿园：建筑面积1000平方米8、 物业楼：建筑面积2000平方米三、 规划构思（一） 功能分区小区由13

32、栋单体楼组成（六层结构，局部七层），物业楼一栋，幼儿园一栋，临街四楼底层为商铺。（二） 环境结构本规划的环境结构是一个有机整体，特点是以绿地系统为骨架，以中心音乐喷泉为整体环境的中心，配以人工河流，奇草异木等。体现了居住区以环境生态为主导的规划思想，保证“有山有水有阳光”。（三） 规划特点1、 本小区整体的规划设计以环保、健康为主题，不断提升住宅科技含量，融传统建筑与现代科技于一体，营造一座大型的智能住宅小区。2、 本小区采用欧式建筑风格，突出表现文化的多元性。（四） 停车场规划由于本小区离中心市区有一段距离，不乏有较多业主需用私家车，为了业主更加方便，小区内设有露天停车场共100个车位。（五

33、） 道路系统规划1、 小区出入口考虑到本小区的特点（地块呈长方形状），为了更方便业主的出入，本小特设两个出入口。正大门禁止大型机动车辆出入，不仅保证了业主的安全，且提高了工作效率。2、 道路系统本小区区内道路采用人车分流，不仅保证了业主的安全，更体现本小区人性化的设计理念。 第五部分项目开发建设方案一、 建设方式采用公开招标方式选择施工单位，并聘请工程监理，效的控制项目的工期、成本、质量，使到所建的住宅小区尽可能价廉物美。二、 开发方案设想与分析考虑到本项目的市场推广计划及小区成片建设的需要，拟将整个项目分为两期进行开发。第一期首先完成样板楼展示工程、小区内主干道，并配备管网，同时开发一期的九

34、栋住宅楼、中央音乐喷泉广场及其他一些配套设施。本期还要将水电暖气等相关配套准备到位，并作好防护绿地。本期推出的楼盘售价不宜太高，以略高于成本价的价格即可，志在吸引买家，树立小区的形象，创立小区的知名度，为以后提高售价作好准备，也就是采用低开高走的价策略格。第一期开发四栋多层，这时，小区已基本成型，配套设施已经基本成熟，“人气”聚集，此时，楼盘价格可提高一个档次，这时，也是获取较大利润的时机。三、 建设进度（一）项目里程碑事件如下，做为定期检查的关键事件点：立项 日期为2008年9月15日；设计完成 日期为2008年10月30日；开工仪式 日期为2008年11月16日；销售开始 日期为2009年

35、10月19日；主体完工 日期为2010年5月15日；安装完工 日期为2010年8月20日；装修完工 日期为2011年8月15日；竣工交工 日期为2011年9月30日；销售完成 日期为2012年12月31日（二）项目进度里程碑计划表表5.2重大里程碑事件立项设计完成开工主体完工销售开始安装完工装修完工交工销售完成2008年9月15日2008年10月30日2008年11月16日2009年10月19日2010年5月15日2010年8月20日2011年8月15日2011年9月30日2012年12月31日部分户型图：第六部分 项目营销方案一、营销策划(一)卖点策划项目规划完美，拥有40.8%的超高绿化率

36、，独有的人造景观小桥流水、大型音乐喷泉广场、落地式外飘窗设计等；为打本项目打造成“城北第一盘”，本小区拥有自己的“十项目第一”。唯一的区内幼儿园，使业主不在为子女的学业担忧；为解决业主子女上学极不方便，为满足各业主“望子成龙”的心理，区内幼儿园无疑是俘获千千万万“可怜天下父母心”的王牌。 首付万元，七成十五年按揭，使业主购房更加轻松；为降低置业者购房的门槛，方便一些月薪收入较高而且稳定、但暂时没有较多积蓄的年轻人(和州县客户)购房，推出“首付一万元”即可入住本小区，较大的满足了那些收入较稳定想购房，但又没有足够积蓄客户的需要。 港式物管，贴心呵护；本小区采用港式物业管理，给业主更贴心的呵护。西

37、宁市的物业管理相对于其它的省会（或大城市）较落后，大部分物业公司是“管理业主”，而不是“服务业主”，致使大部分业主对物业公司的服务态度都不甚满意，该小区采用港式物管，让入住的业主真正真感受到“客户就是上帝”。（二）营销策略项目在各销售期分别实施不同的营销策略，详细如下：（1） 一期的营销策略。以“新江北城超越，在您想象不到的地方”推出市场，从而吸引更多的购买者，汇聚人气，树立品牌，为二期的销售打下坚实的基础。 大力宣传，树立品牌形象。项目开盘前期，在各媒体上做大量的广告宣传，并开始接受内部认购，蓄水工作做扎实，到半月后正式开盘发售，这一做法给市场造成悬念，形成发展商惜售的市场形象，若能有效地和

38、现场人气积聚配合起来，相信会取得更好的效果。 在南京市“山西路广场”举办促销活动，与消费者近距离接触，了解消费者消费心理，制定下一步促销策略。 售楼中心。售楼中心同销售人员一样，既是公司的门面又是楼盘的门面。销售现场布置的好坏直接影响本楼盘的销售。为了销售现场的气氛更加活跃，除了在销售现场布置一些该布置的销售道具以外，再在销售同场增设一套家庭影院（用途：平时放一些古典高雅或轻松欢快的音乐，活跃现场气氛；在有客户参观的时候，可放一些公司及楼盘的宣传片。）。（三）销售形式以促销活动（活动现场配设看房车）、现场售楼、州县办事处（个购和团购）相结合。（四）付款方式1、 一次性付款。一次付款客户给予97

39、折优惠，首付定金一万元，尾款待甲乙双方签合同一次交清。2、 分期付款。分期付款即建筑期付款，首付总房款的30%；工程整体封顶付总房款的50%；入住时，付总房款10%；办产权证时，付清所剩房款。分期付款的客户给予98折优惠。3、 银行按揭和公积贷款。首付30%，银行提供70%银行按揭，对于按揭客户，依具体情况而定，适当的予以优惠。（六） 促销手段1、 广告。（1） 广告媒体。 制作一系列的电视广告短片。力求其广告在形象上逼真、优美动人，内容上突出项目的优势，反映项目的主题。 在南京电视台、南京电视台播出系列广告、专访。采用感性诉求，设计广告语或广告歌，突出本项目“高质、舒适、环保、健康、温馨”的

40、主题。 为扩大宣传效果，将在促销活动的前期，安排销售人员在南京市中心地段派发精美的宣传彩页。 选择“扬子晚报”作为主要的报纸媒介，配以“金陵晚报”为辅助的报纸媒介。广告画面力求简洁吸引、既展现大自然气息，以不繁都市形象。广告文案要形象生动，语言轻松活泼，使人看后难以忘怀。制作一些户外广告。如车体广告、户外巨幅广告配以精美图案展示项目的重要卖点、路标、销售热线等。（2）广告策划 选择电视、报纸、宣传彩页铺发作为主要的广告媒体。（2） 广告语。超越，在你想象不到的地方以绿色为伴，与阳光共舞居住改变生活2、 售楼书售楼书是有关物业的较为详细的介绍材料。在项目未完成前，买家发要了解物业情况，很大程度上

41、需要依靠售楼书，而售楼书本身亦是给客户的第一印象，所以包装设计及质量很重要；但楼书用不着过分追求高档次，应注重其说服力，精致而完善。对于楼书中各户型的平面图，选择高质素的广告公司制作。3、 开盘仪式在开盘当天，邀请青海各大媒体，还可邀请一些政府部门人士和社会知名人士参加，从而给消费者留下深刻的印象，获得良好的宣传效果。而在开盘前期，已对项目作过大量的宣传，并且聚集大量有意向客户，在开盘当天正式公布楼盘价格，并在开盘当天举办大型的抽奖活动（开盘当天认购客户均可参加，现开现奖）造成轰动效应，以达到最好的广告效果。4、 样板房展示。样板房是顾客对拟购置房屋状况最直接、最真实的体验，对唤起客户购买欲望

42、关系极大，样板房的优劣对楼盘的销售起着关键的作用。因此，样板房的设置要非常慎重，要认真研究顾客心理，布局、质量、装饰、外观、设备甚至色彩都要仔细研究，反复比较，还要特别注意周围环境的介绍和描绘。样本房的装修应以中高档为标准，家具的摆设应有现代家居品位，突出其优点的同时，还应尽力掩饰其结构上的一些不足之处。5、 促销方法：“首付一万元，入住新西部城”、“不论楼层一口价”、“购房送装修”。西宁市现今的房地产发展商都以用钱开路的招数吸引各买家，因此，只有采用创新的而且切实为购买者设想的方法才能吸引现今理智的消费者。我们实行“首付一万元”的方法，着实从减轻购房者负担的实际情况考虑，肯定能吸引到大量的有

43、能力供楼而暂时无能力支付大额首期的边缘的消费者。四、 营销计划（一） 营销渠道选择一家成熟的房地产中介代理商对各类物业非常熟悉，具有丰富的楼盘推销经验，交由专业的代理公司从头到尾负责整个销售策划过程，对于塑造项目乃至企业形象上都是有利的，有助于销售收到更好的效果。因XXX公司是一家综合性集团公司，其中XXX房地产经营有限公司是主要业务为：房地产项目全程策划、房地产项目代理销售、房地产销售人员培训、房地产项目诊断等。自本公司成立以来，业务发展迅速。 截止目前，已成功策划、代理销售20多个房地产项目，其中，代理的“银静花园”、“宁静小区”，曾创下“开盘一个月时间，即清盘”的良好成绩，获得了各开发商的一致好评，XXX房地产经营公司既是南京房地产代理企业一个品牌，也是江苏省房地产代理业的一匹黑马。因此，选择XXX房地产经营有限公司是本项目最好的选择。二、营销计划安排本项目将在项目一二期正式发售时分别举行大型的展销会（新品推介会），除此之外，还要准备多个小型的促销活动，以配合项目的销售。项目的销售将由主体封顶后才开始正式发售（在此之前，有意向的客户，可进行内部认购），可以说是卖“现楼”。这对于资金早日回笼可能造成一定的障碍，但是在销售过程中，往往会令我们的销售业绩