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1、城 市 设 计,第十二章 城市中心区、建筑综合体设计,城市中心区设计是现代城市设计很重要的组成部分。通常，中心区是很多设计内容的集成，街道、广场、建筑综合体、公园、景观设计等等均在中心区设计中有所体现。因此，中心区的设计除以下所讲内容外，仍需综合应用各种设计方法。 1.1 城市中心区设计原则 1.2 建筑综合体设计原则,城市中心与中心区概述 城市商业中心规划 CBD-中央商务区规划,城市中心与中心区概述,一、城市中心区的概念二、城市中心区的职能构成三、城市中心区的用地结构形态四、城市中心区的职能发展方式,一、城市中心区的概念 城市中心区作为城市结构中的一个特定的地域概念，目前国内外还没有明确的
2、定义。各类研究人员在讨论城市中心区时都侧重于自身的角度，导致城市中心区概念上的多义性和模糊性。如城市中心商业区CRD: (Central Retail District)，城市中心商务区CBD(Central Business District）等。 从城市整体功能结构演变过程看，城市中心区是一个综合的概念，是城市结构的核心地区和城市功能的重要组成部分，是城市公共建筑和第三产业的集中地，为城市及城市所在区域集中提供经济、政治、文化、社会等活动设施和服务空间，并在空间特征上有别于城市其他地区，它可能包括城市的主要零售中心、商务中心、服务中心、文化中心、行政中心、信息中心等，集中体现城市的社会经济
3、发展水平和发展形态，承担经济运作和管理功能。因此城市中心区本质上仍是一个功能混合的地区。,二、城市中心区的职能构成： 城市中心区是城市发展进程中最具活力的地区，可以这样说，当代城市的大部分高级服务职能设施都相对集中在城市中心区内。城市中心区作为服务于城市和区域的功能聚集区，其功能也必然要适应和受制于城市自身的要求和城市辐射地区的需要。不同功能的分区组合形成城市中心区不同的景观和活力。城市中心区在服务职能上主要包括以下几方面：,1、商务职能； 商务功能是城市中心区的基本功能，它承担着城市及其辐射区域经济的运作、管理和服务，其商务设施包括诸如公司总部办公（生产和经营管理）、国际国内贸易（商品流通）
4、、银行、证券、保险（货币投资和信贷）等。城市商务功能增多与城市经济发展、产业结构升级有着直接的关系。在不同规模和等级的城市中，其商务中心功能的构成比例有很大的差异，全球性城市或国际性大都市中，办公、贸易、金融功能的比例和绝对规模都很大，而在中小城市中，商务功能弱小，商业零售则占有很大的比例，形成以商业零售为主的城市中心。,2、信息服务职能； 信息服务业是使用信息设备进行信息搜索、加工、存储、传递等信息服务，是提供高度专业化信息的产业，是城市中最具活力和生长力的产业。信息服务中心主要包括会计、法律服务、审计、广告策划、信息咨询、技术服务等功能。它们的外在物质表现多以办公楼为载体，对城市经济的发展
5、、城市文明与城市景观的形成都具有重要意义。,3、生活服务职能； 生活服务业是与居民生活密切相关的行业，包括餐饮服务、商业服务、旅游服务等，其中商业零售业是城市中心区重要的组成部分。而旅游产业的上升势头使其成为城市经济的新贵，与旅游相关的一系列配套服务设施如宾馆服务等在城市中心区内应占有一席之地。,4、社会服务职能； 社会服务业主要包括文化活动、教育培训、医疗保健、社会福利等服务行业。科学研究、文化的创作和传播及全民终身教育将是21世纪信息城市的重要功能。在未来的城市中心区发展中，文化娱乐功能的地位会越来越重要。文化娱乐所生产和交换的是文化产品或无形商品，而且它作为地方性文化的代言者和传播者具有
6、独特的价值。因此，剧场、博物馆等文化建筑在城市中心区占有越来越重要的位置。就业培训及继续教育培训是在未来知识经济条件下经济发展和企业组织变化的必然产物，随着知识周期的缩短，培训功能将是未来城市中心区功能的重要组成。,5、专业市场； 专业市场包括批发市场、各类专业街等 6、行政管理职能； 行政管理功能历来是城市中心区的功能之一，行政管理部门作为宏观管理和政策制定的实施者，是城市功能正常运转的重要保证。 7、居住职能； 居住是城市中心区的传统职能，在未来经济全球化和一体化的趋势下，人员 流动将趋于加快，中心区内办公式公寓将逐渐增多。适量的公寓和住宅以及与此相配套的公园绿地等开放空间，能够避免城市中
7、心区成为夜间无人的“办公区”，因而在世界上许多城市中心区内都配置有一定比例的住宅和公寓。,三、城市中心区的用地结构形态 1、单核结构形态： 集中型中小城市的结构一般都是单中心模式。 城市的主要商业活动、商务活动、公共活动都相对集中在城市中心。就商业活动来说，全市性的商业中心在整个城市商务活动中居于绝对优势。这种中小城市单核结构的布局通常有两种形式：一种是围绕城市的主要道路交叉口发展，形成中心职能聚核体，这种中心布局形式常常出现在小城镇中，其结构形态都非常单纯；另一种则是集中于一段 或几段街道的两侧，形成带形或块状的商业街区，这是中等城市单核中心常见的布局形式，,2、多核结构形态： 城市发展到一
8、定阶段，原有的城市中心不能容纳快速发展的城市中心职能时，就会在另一个地方发展新的中心，形成城市的另一个核心或副中心，这是双核或多核城市发展的一般过程。这种情况通常出现在较大规模城市或历史性城市中。国际性大城市由于城市规模的巨大及城市在世界经济中占有重要地位，其城市中心职能趋向多样化和高级化。特别是国际性大城市中心职能主要是以对外服务为主，这种规模的增加与区域的发展有很大的关系。在中心职能构成中，中心商务职能是增加最快、同时也是最能代表城市地位的要素。这就要求开辟新的商务中心，来配合城市结构和地位的变化。,四、城市中心区的职能发展方式 1、以商业中心为主的发展方式； 这种城市中心发展方式常出现在
9、中小城市中，规模较小，一般是特定行政区域（如市域或县域）的中心城市。它的服务范围常常是其管辖的广大农村地区，因此它只是一般的商品集散地，这就决定了这类城市的中心职能比较简单，以商业服务为主。城市中心就是其商业中心，商业中心规模较小，主要内容是零售商业和饮食服务业，档次也不高。因外来人口较少（风景旅游城市除外），旅馆服务业也不发达。文化娱乐设施和商务办公设施数量较少。城市中心布局相对集中，在规模较大的城市中，可能形成相对完善的商业中心体系。,2、商业职能与商务职能混合的发展方式； 这种发展方式常出现在地区性的中心大城市的发展过程中，如省会城市或省际区域城市等。这类城市主要是在一定区域内（如省域内
10、、国家内部）发挥作用，是一个地区的经济、文化、交通中心。除了传统的商业服务业职能以外，还有相当规模的商务办公职能，具有一定的商务中心的作用。上海的城市中心区就是这种发展方式的代表。从19世纪中叶、特别是20世纪20年代以来，外滩地区相继集中了一批高层建筑和金融机构，南京东路也发展成为商业繁华之地，上海成为远东有影响的商贸中心。改革开放后，上海在加强中 心区商业服务业职能的同时，特别注重提升中心区的商务职能，浦东陆家嘴商务中心的建设正是这方面的体现。因此，上海中心区的发展过程是商业职能和商务职能同时发展的过程。,3、以CBD为主的发展方式： 以这种方式发展城市中心区的城市主要是指具有国际辐射能力
11、的综合性特大城市。这种国际性城市的中心区规模很大，其显著特点是中心区功能以商务 办公、专业化服务等高级职能为主，一般都有发展成熟的CBD。CBD在城市中心区的布局形态有两种主要形式：一种是综合式布局，CBD是在原有中心区的基础上发展而来，城市中心区是一个包括CBD和其他中心职能的综合区域，但以CBD职能为主；另一种是分离式布局，当城市的商务功能发展到一定程度时，城市原有中心的容量达到饱和，限制了中心功能的进一步发展，于是在新的地方另建商务中心，形成新的CBD,城市商业中心规划 一、城市商业中心的构成与规模： 二、城市商业中心的空间形态 三、城市商业中心的道路交通组织 四、城市商业中心的形体环境
12、设计,一、城市商业中心的构成与规模：（一）城市商业中心的职能构成1、经济职能；2、生活服务职能；3、社会服务职能； 商业中心在现代城市中，不只是消费中心，更重要的是人们邻里交往的扩大和延续。随着社会的发展，人民生活水平的提高，生活方式的改变，人们将越来越多地依赖于社会，商业中心作为城市居民的社会交往场所之一，使人们感受到自身的社会存在，具有社区的整合功能，有助于社会的信息传播和交流，增进人们的相互了解，促进社区的稳定和团结。,4、文化表征职能。 城市商业中心的形态、建筑样式、店面装修、经营方式以及人们在商业中心活动的特点，都是城市文化的一个重要方面、一种物质体现。它一方面展示着城市商业文明的独
13、特传统，一方面又表征着城市当代经济生活的面貌和特色。例如水乡城市绍兴，其历史悠久的传统商业中心既保留了很多中国传统商业经营的特点，又表现出江南水乡居民公共活动的独特情趣；又如国际性大都市上海，它既是向世界集中反映当代中国经济贸易发展水平的窗口，又保存了很多近代帝国主义对我国进行经济文化殖民而形成的洋行、商号等。因此任何一座城市的商业中心都是城市历史与现实生活延续性的一种反映，都是城市文化的一种物质表征。,（二）城市商业中心的设施构成： 1、基本公共设施：基本公共设施是指城市商业中心承担基本服务职能的各种第三产业设施。 （1）零售商业设施 购物是城市居民物质生活的基本内容，因而零售商业是商业中心
14、基本设施中的主导行业。零售商业设施由各种综合性商店、专业商店和市场组成。综合性商店主要指各类商品兼备、面向各类服务对象的百货商店或大型商场。专业商店主要指以经营某一类或某种商品为主、具有较单一的服务职能及服务对象的专业化设施。 “市场”则是对经营方式和销售空间进行简化以后产生的零售方式，一般有超级市场、小商品市场和摊点等形式。,（2）饮食服务业设施 饮食文化是中国传统文化的一个重要方面，在历史上饮食业就是我国传统商业中心的重要组成部分。一方面传统饮食文化重放异彩，一批历史悠久、具有地方特色的传统名店再次兴起，以经营风味特色小吃为主的饮食摊点和饮食夜市的繁荣则方便和丰富了一般工薪家庭的日常生活；
15、另一方面，受西方饮食文化的影响也引进了一些西式餐饮业类型，如以肯德基、麦当劳为代表的各式快餐店、西餐店、日式餐馆、酒吧、咖啡馆等等，方便快捷和环境优雅的特点使它们深受白领阶层和年轻消费者的欢迎；另外，在中西方饮食文化融汇的背景下，结合中国国情发展出一些新的饮食类型，例如结合西方经营管理经验和中国人饮食习惯的中式快餐店，以新型特色饮食服务为主的火锅城、烧烤城等。,（3）其他服务业设施 主要包括美容美发、照相、洗染、洗浴、修理等设施。在商业中心设施功能向综合化发展的今天，各种服务业设施往往结合在一起或与其他行业设施相结合，并且出现了高档化的趋势，目前在各大中城市兴起的美容院、影楼、洗浴中心等就是十
16、分典型的例子。它们满足的不再是居民的日常生活需要，而是居民追求高生活品质而产生的需求。,(4)文化娱乐设施 商业、饮食服务业满足人们穿、用、吃、住等物质需求相比较，文化娱乐业主要满足的是人们的精神需求。社会文明水平和人们生活水平越高，对业余生活和精神世界丰富性的要求就越高，单纯的购物消费和饮食服务消费无法满足这种要求，因此为人们提供文化娱乐消费的各种设施应运而生。文化娱乐设施的另一个重要功能是为人们提供公共交往的场所。文化娱乐活动往往以公众活动的方式进行，因而在文化娱乐设施中作为个体的人可以与他人和社会取得联系，进行交流，从而实现其社会存在。从这一意义来讲，文化娱乐设施也是城市商业中心不可或缺
17、的组成部分。城市商业中心的文化娱乐设施主要包括展览馆、博物馆、图书馆、影剧院、音乐厅、会堂、歌舞厅、健身中心、溜冰场、保龄球馆、台球馆、游艺厅等。,2、其他公共设施 （1）金融业设施 金融业是组织、调度货币流通的行业，其主要设施包 括银行、股票证券交易所、保险公司、信托投资公司等。 （2）商务办公设施包括各种类型的企业、公司、事务所的经营管理机构。 （3）信息通讯情报设施 这一类第三产业的共同特点是以搜集、提供、传播信息为服务内容，主要包括邮政电信局、报社、出版社、广播电台、电视台、咨询公司等。,3、辅助设施 （1）商业附属设施 商业附属设施主要包括与商业设施有着密切联系的商业批发和生产辅助用
18、房，如批发部、周转仓库、作坊等。（ 2）交通设施 良好的交通可达性是商业中心的基本条件，因而商业中心必须具备相应的交通设施公交站场、出租汽车站、各种停车场、必要的交通管理设施以及商业货运等内部交通设施，满足商业中心的车流与人流的集散。,（3）市政公用设施 商业中心还包括各种市政公用设施，如集中供热、电力配置、给排水管线与 泵房、垃圾中转站、公共电话等，这些设施既对保证商业中心各项功能的正常运营起着不可忽视的作用，同时又担负着维持商业中心环境质量的重要任务。 （4）游憩设施 城市商业中心不仅是消费的场所，也是人们公共交往、活动的场所。安全、舒适、优美的公共活动环境不仅直接有利于人们的活动和交往，
19、也间接有利于促 进商业中心的经济繁荣。因此，各种休息场地、绿化小品等游息设施也是商业中心必不可少的内容。目前我国城市商业中心在环境设计方面仍然有很多不足之处，加强游息设施的设计和建设将是改善我国城市商业中心环境最直接的举措。 （5）商业管理、保安、税务设施,（三）城市商业中心构成比例与规律性： 1、经济社会发展水平越低，城市商业中心公共设施的规模越小，设施内容构成越单一，以商业和饮食服务业设施为主，其中商业设施占绝对优势。 2、经济社会发展水平越高，城市商业中心公共设施的规模越大，设施内容构成越复杂，以商业和饮食服务业设施为主，其中商业设施占绝对规模扩大，但相对规模往往缩小，在公共设施中占的百
20、分比降低。商务办公设施成为公共设施中的另一重要组成部分，商业中心逐渐转化为商业一商务混合中心。,3、随着经济社会发展水平的提高，商业中心的饮食服务业设施比例降低，文化娱乐设施则趋向多样化、大型化和综合化，商业中心作为公共活动中心的综合功能得到强化。 4、城市商业中心规模越大，内容构成越复杂，则用地面积也越大，用地构成也越复杂和混合，且综合设施越发向大型化和多功能发展。,二、城市商业中心的空间形态（一）、商业中心的空间形态： 1、带状中心。（1）、单一线型商业街（2）、复合型商业街 2、块状中心（1）、商业街区（2）、广场式 3、立体式中心 4、混合式中心,三、城市商业中心的道路交通组织 城市商
21、业中心地区的交通特征： 1、交通量大，经常出现交通拥挤和阻塞。商业中心地区是城市的交通聚集区，交通出行总量最高、密集度大，单位面积上的车流量、人流量均属城市较高水平。 2、混合交通现象严重，交通安全状况差。由机动车、非机动车和行人构成的混合交通流造成的交通问题，严重扰乱了商业中心地区的交通秩序与交通安全。其中，商业区与周边道路衔接处的混合交通带来的：系列问题尤为突出。,3、土地利用强度高，机动车与非机动车停车困难。商业中心地区土地利用的高强度表现为建筑群及道路的高密度化、高容积化和高层化3个方面。高强度的商业用地使得停车位紧缺、违章停车现象严重。 4、交通出行时间分布不均衡。城市商业中心地区交
22、通出行时间分布不均衡表现在两个方面：节假日的人流和车流量比非节假日大；每日上午9：0012：00和下午3：007：00这两个时段的交通流量比较大。,城市商业中心地区的交通优化途径：（一）、调整布局1、调整城市商业体系2、调整商业中心用地布局形态（1）、由沿街两侧发展调整为偏重一侧发展（2）、由沿街坊外围发展调整为向街坊纵深发展（3）、由线性布局或线面结合布局发展调整为成片区布局,（二）、改善道路系统 1、开辟外环路 2、修建平行路 3、增加道路密度 4、加宽路幅 5、合理展宽交叉口，改变交叉口形式 6、增设停车场、库,（三）、优化交通组织 1、限制交通（1）、限制车辆种类（2）、实行限时交通（
23、3）、限制行车方向 2、实行交通分流（1）、平面上交通分流交通渠化和设置专用道（2）、空间中的交通分流建设立体交通（3）、建立完善的步行交通系统。,四、城市商业中心的形体环境设计（一）、实体设计 1、公共建筑设计 （1）、公共性和开放性 （2）、商业性和开放性 （3）、世俗性和趣味性 （4）、传统性和乡土性 2、设施、小品、绿化、水体的设计 3、界面设计：图案、色彩、纹理质感、连续、尺度比例等。（二）场景设计：静态构图、动态构图、吸引力。（三）空间设计；尺度、比例、围合、组合。,CBD-中央商务区规划 一、CBD-中央商务区发展概述 二、CBD-中央商务区范围 三、CBD-中央商务区区位与布局
24、 四、CBD-中央商务区功能构成 五、CBD-中央商务区开发与规划控制,一、CBD-中央商务区发展概述（一）、CBD概念的产生：CBD为“Central Business District”的英文缩写，通常译为中央商务区或中心商务区。最早提出CBD这一词的是美国芝加哥大学社会学家伯吉斯(E. W. Burgess) 教授，在他著名的同心圆城市地域结构模式中第一次提出CBD概念。 1、伯吉斯同心圆城市地域结构：他认为城市以同心圆方式由内至外扩展，其空间结构可分为五个圈层，圈层结构的中心为城市地理及功能核心区域称为CBD, 由此向外依次为转换区、职工住宅区、高级住宅区和城市边缘区五个圈层。,伯吉斯
25、在同心圆地域结构模式中，赋予CBD三方面的性质： 首先，它是城市结构的核心，容纳了功能层次最高的行业并行使与之相关的职能，是城市交通骨架的中枢地区。 其次，它与城市发源地紧密相关，甚至就是这座城市最早的建成区所在。 第三，在城市由内向外的呈同心圆式扩展过程中，CBD将在较长时期内保持其中心和控制地位。,2、霍依特扇型城市空间的结构模型：继伯吉斯之后，最早对同心圆模式提出疑问的学者是霍依特（Homer. Hoyt）。1939年，他运用地租分析居住区用地结构及变化，发现城市土地的使用使城市结构成为扇型，而不是同心圆。土地使用倾向于沿轴向发展，因此在城市结构的发展过程中方向性比距离更为重要，由此，他
26、建立了扇型城市空间的结构模型。由于各城市在发展方向性上的特征不一样，扇型幅面的方向和大小各不相同。,3、哈里斯和乌尔曼的多核结构： 1945年哈里斯和乌尔曼（C DHarris&ELUllman）通过进一步研究认为，城市并不是匀质地围绕单一核心发展，而是通过一组独立的核心共同发展，在同一城市用地范围内，许多核心保持自身的性质，并分别独立成为具有特殊功能活动的中心。 综上所述，CBD的定义起始于对城市客观空间结构形态的研究所形成的CBD概念，其含义比较宽泛，大致等同于城市中心区。直至70年代以前，商务办公只是CBD的主要职能之一，并未成为唯一主导职能。,综上所述，CBD的定义起始于对城市客观空间
27、结构形态的研究所形成的CBD概念，其含义比较宽泛，大致等同于城市中心区。直至70年代以前，商务办公只是CBD的主要职能之一，并未成为唯一主导职能。,CBD在概念上的多义性： 由于各类理论研究人员和城市建设实践者讨论CBD都侧重于自身的角度，导致CBD在概念上的多义性。 在当今多元共生的城市发展态势中,CBD概念可包容两个方面： (1)以专门化商务办公区为特征的CBD（主要是区域性或全球性特大城市的商务中，如上海陆家嘴）。 （2）国内区域性或地区性城市的商务中心区，这种商务中心区（CBD)可能是在原有中心区的商业中心基础上发展起来，具有混合中心的特点,（二）当代城市CBD的基本特征 1、拥有高赢
28、利水平的产业 以第三产业为主导，并逐渐替代位于中心区的工业制造业。CBD内土地的使用功能可分为三种基本类型： （1）典型的商务功能。是构成CBD经济功能的主体，在CBD以外的地区它们分布较分散而且规模较小，包括金融类、办公与务类设施等。 （2）非典型的商务功能。在某些城市的CBD内含量较多，为零售业、文化娱乐等，虽然它们在中心区出现频率较高，但并非CBD商务活动所必需的。 （3）非商务型的功能。CBD作为一个连续的地区，其中含有一些与商务活动不直接相关的功能，例如居住功能。它们在CBD发展的初期往往占有较高的比例，并且会随着CBD的整体发展而逐渐减少。,2、拥有商务空间的最高聚集度 城市的土地
29、利用强度是非匀质的，单位用地面积出现最高建筑容量的情况以功能活动的需要为基础，以技术经济的可能性为条件。在城市演进的过程中，商务活动与这些条件趋于吻合，它们逐渐导致中心区商务办公建筑空间集约化，并向周围扩展成为连续的地区，CBD逐渐发展成为城市内建筑容量、交通和就业岗位密度的峰值地区。这种高密度集化的建筑容量在使用过程中引起了交通、电力等辅助设施的供应困难，也在景观、空间等方面对城市环境产生了重要的影响。,3、具有最高的交通可达性 在趋于多元化的城市交通体系中，CBD占据了快速道路网、公共交通系统、步行系统等交通服务最佳区域。相对于城市各个部分，CBD具备优越的综合可达性，这是商务活动运行的要
30、求，也是CBD其他属性产生的根源。城市CBD处于城市干道系统的核心，呈现出最高的交通可达性。 4、拥有最高的地价 地价通常以单位楼面的售价或租金来具体反映，这是土地价格的构成本质。在城市地价的分布规律中，有一最高地价点PLVI(Peak Land Value Intersection)。峰值地价点周围地带往往成为CBD的核心。在一些超级城市里，峰值地价点可能不仅仅在一处出现，地价分布呈现出相当的复杂性。,5、其他特征 CBD与城市其他地区的差别还存在于技术层面之外的诸多方面，具有突出的社会综合属性。其中包括： 与城市最初的发源地、目前的地理中心有一定的关联性； 具有良好的社会服务条件、技术设施
31、和城市景观； 借助信息交换维持在区域经济活动中的控制作用； 趋向于在社会组织体系中形成一个阶层，这一阶层与信息、科技领域重合的趋势显著； 一直处于变化发展之中。,（三）、西方大城市发展与CBD功能演变 世界上的城市都有各自的发展史和CBD发展轨迹，我们难以找到两个发展历程完全相同的城市。概括地讲，西方大城市CBD大致经历了：（1）以商业为主功能混合；（2）专业功能分区的综合功能；（3）商务功能升级并逐渐向综合化、生态化发展三个阶段。商业是CBD的初始功能，金融、办公、管理等商务功能则是商业功能的延伸与升级，两者共同构成CBD的基本职能，并在不同发展阶段占据不同的地位。,1、20世纪初城市膨胀：
32、CBD雏形出现，商业为主混合功能阶段 ： 在20世纪初20年代以前，CBD的概念还没有出现。后来电话、电车、电梯的大规模使用，根本改善了人们的联系方式，促进了生产力水平的提高。在集聚效应的作用下，城市处于膨胀阶段，但落后的交通手段仍限制了多数人的出行距离。城市中心由于具有其他区域无法比拟的可达性和区位优势，形成了一个包括行政管理、宗教商业贸易、工业生产等在内的各种城市功能的集中区域。,2、20-70年代城市蔓生：CBD专业分区的综合功能阶段 ： 20世纪20年代至60年代是全球经济走入低谷，然后复苏的阶段。 工业的快速发展、企业的集中， 加上国际间贸易水平提高，金融、保险、房地产等生产性服务行
33、业在城市中的突出作用，出现了很多“城市病”，一些中产阶级纷纷向近郊区迁移，这就是从20年代开始的所谓“郊区化”过程。在这个阶段里，大部分城市中心区开始出现功能分化，走向多功能综合发展阶段。 在这个阶段里，一些学者针对CBD的功能结构做了许多研究。其中最著名的是50年代墨菲、万斯彩中心商务高度指数和中心商务强度指数两个指标把CBD空间划分成连续的硬核和环绕硬核的核缘两部分。他们和爱泼斯坦经过对美国8个大中城市的研究，认为零售和办公是CBD的主要功能，并依据行业的空间分异情况，把CBD划为四个功能圈层。,3、70年代以后-大城市多层向心体系形成：CBD功能升级，综合化、生态化成为今后规模趋势阶段
34、： 70年代以后，世界经济进入一个空前的发展时期。若干重大变化重塑了城市的空间结构，也实质性地改变了CBD的功能。 第一，CBD的发展空间受到限制，已经向高空发展的CBD建筑与急需拓展用地之间的矛盾日益尖锐。地价和其它费用也越来越高。 第二，交通方式改变，四通八达的高速公路网、小汽车广泛进入家庭大大改变了时间和空间的关系。人们可以自由地出行，出行时间成本大大降低。二者无疑又给予人口和产业更大的外迁动力，人口向郊区迁移引发了零售商业空间分布的变化，伴随着郊区各种新型业态商业设施的建立，市中心商业空心化明显。,第三，生产方式变革，信息技术的发展：使实时接收手段提高，远程服务实现，人们在网络上的联系
35、代替了实际空间上的接近，大规模集中化生产方式被灵活的、柔性化的生产方式所替代。一方面企业可以把原来复杂的科研开发、生产、资金筹措、销售等各个环节分解成若干相对独立的、常规的部分，并安排人们在最合适的区位工作，企业的组织由以前的金字塔型转变为结点网络型。另一方面，全球化和信息化使大的公司企业，尤其是跨国公司，可以选择在一个集中的区位调控管理整个公司企业。,第四，国际竞争日益激烈，国际地域分工的加深，除了纽约、伦敦和后来的东京之外，许多国家的大城市纷纷加入国际性城市、甚至全球城市的竞争，希望成为全球经济的主导者。事实上，这已经演变为一场国际城市CBD功能的竞争。 在各种动力的共同冲击和作用下，大城
36、市CBD出现了一个功能筛选过程，结果形成CBD功能升级与高度专业化。具体的表现就是高等级的办公商务单位和专业化零售店留在了CBD，尤其突出的是具有指挥和调控功能的跨国公司总部和金融机构在大都市CBD的集聚；而低等级的办公机构和一般零售业外迁至副都心或郊区。,（四）、我国大城市CBD功能演变1、我国大城市CBD功能演变 我国大城市CBD经历了与西方发展相似又不相同的道路。一些城市没有真正形成大规模的商务功能，混合功能阶段要更长一些。具体地讲，我国的大城市一般都有悠久的中心商业街（区）历史，形成了传统的城市商业中心。 （1）、20世纪初，随着帝国主义列强进入中国，外资银行纷纷登陆，加之官僚资本形成
37、的本地银行，在我国的一些沿海城市，30年代形成了独特的金融服务区，这些金融区在建立的时候就与城市传统的零售商业中心分离，形成既相互独立又距离不远的区位。但是，在20世纪中期，金融业由于政策的原因衰落了。城市长期处于向心集聚和蔓延发展阶段。城市中心区职、住、商功能混合，其中居住的功能十分突出，甚至是最主要功能。,（2 ） 、改革开放后大城市的金融功能得到恢复，商务功能提高。总体上，老CBD居住功能较强，办公功能较弱；新CBD居住功能较弱，办公功能较强。在中心商业用地结构上，老CBD以商业用地为主，新CBD则以企业性办公用地和旅馆用地为主。在商业内部组成上，老CBD以中低档（日用）商业为主，新CB
38、D则以高档商业为主。 （3）、90年代以后，我国大城市纷纷或在原有基础上扩展，或选新址规划建设CBD。如浦东新区的开发，上海明确了以陆家嘴、外滩与竹园多于6平方公里的范围为上海发展中的CBD。在陆家嘴1.7平方公里的核心区建设上海的金融城，推出420万平方米的建筑容量，70%为金融贸易大楼，用于发展国际性现代金融保险业“华尔街”。,二、CBD-中央商务区范围（一）、界定范围界定的目的 首先，中心商务区的范围界定是中心商务区规划建构的基本内容之一，它是研究商务中心区区位、用地分布形态和未来城市中心商务区规划用地控制范围的基础。 其次，中心商务区的范围界定，有利于深入研究中心商务区的内部结构和地域
39、功能分化特征，为中心商务区的职能建构和布局调整提供参考。,（二）几种界定的方法 CBD的边界通常被认为是一个动态变化着的地域范围，确定CBD范围的方法有多种，它们均由CBD易于量度的某些特征发展而来。1、以居住人口或就业模式为基础的分析方法 (1) 居住人口分析法 这种方法基于这样一个原理：CBD内基本上很少有居民住户。在城市居住人口密度分布图的基础上，选择一个合适的街区单位面积人口数值作为标准，低于此数值并围绕PLVI的地带为商务区。这种方法可能会将CBD的范围划得过大，因为批发、工厂、学校、社会机构都是无住户地区，但它们不属于CBD,(2）就业模式分析法 由PLVI(Peak Iand V
40、alue Intersection）地价峰值点向城市外围作径向就业模式调查。就业模式往往显示由商业、办公、服务向其他非商务类型的转变，而超级市场、汽车行、家具店、出租公寓集中出现的地带可被视为CBD的边界。这种方法的原始数据较难取得，精确程度亦有限。,2、以交通流量为基础的分析方法 （1）车流量、步行人流量分析法 调查城市车流、步行人流的空间分布情况，选择一个合适的流量标准作为商务区的边界。 （2）车流量、步行人流量相对指数分析法 在交通流量调查的基础上，以各点交通量与交通峰值点交通量的比值作为指数，确定合适的指数标准值，划定商务区范围。交通流量指数体现交通流量分布的相对高低，易于在不同城市之
41、间进行比较。 由于很多城市的干道都是绕过商务区的边缘，而且在通勤时间中心区内实行交通管制，这样车流量的高低往往与商业空间、办公空间密集程度吻合性不好。比较而言步行人流的交通量更适合作为划分商务区范围的依据。,3、以地价、租金为基础的分析方法 （1）单位街面地价分析法 以一个合适的进深标准统计单位沿街长度的平均地价，确定合适的地价值作为商务区的边界。C. M.多纳对美国沃彻斯特市的研究表明，300美元（100英尺（深）1英尺）的地价边界与CBD范围相近，2000美元（ 100英尺（深）1英尺）的沿街地价边界与CBD的硬核吻合。在数据可靠的情况下，单位街面的租金、商业零售额均可作为分析商务区范围的
42、方法。 （2）地价相对指数法 以城市地价的峰值为100，各处的地价与之比值为地价指数。地价指数达5%的边界通常与CBD的范围相吻合。地价指数法不受城市间地价水平差别的影响，便于进行不同城市间的比较。,（三）、墨菲指数法 CBD最为直观的特征是这里的建筑物密集而且层数较高。这些建筑物及其使用使得CBD对城市环境、设施产生举足轻重的影响，是给城市规划和管理工作带来技术问题的症结。墨菲指数界定法充分体现了CBD在建筑容量方面的特征，为从城市规划角度研究CBD提供了良好的基础。 1、中央商务高度指数与中央商务密度指数 墨菲指数法的指标由两个指数构成：中央商务高度指数CBHI(Central Busin
43、ess Height Index)和中央商务密度指数CBII(Central Business Intensity Index)分别为 CBHI被调查用地内商务用途的建筑面积/被调查用地的面积CBII被调查用地内商务用途的建筑面积/被调查用地内的总建筑面积,2、墨菲指数法的应用调整 （1）调整商务利用的功能标准 在伦敦等城市，批发业、运输公司的办事处占有中心区重要的空间份额和重要区位，在对这些城市的CBD范围界定时，商务利用的功能往往被调整、扩大。 中国城市的经济职能很大一部分属于城市的行政事权范围，CBD的商务功能不可避免地包括了政府的部分产业管理机构。这一情况将随着中国政府职能转变的进程而
44、变化。,（2）调整指数统计的调查单元 中国城市主要街道密度低，指数调查以街道为单元来进行可获得一些便利，也易于反映商务功能向外围发展的特征。在“合肥市中央商务区（CBD）规划专题研究”中，在以街区为单位的指数调查的基础上尝试同时采取以街道为统计基础的指数调查作补充，最后结合两种指数结果进行评价，取得较好的分析效果。以沿街指数进行分析可以充分反映商务劝能在外围新扩张地区的发展速度，而以街区为单位的调查则可以进一步表现商务功能集结的程度和规模。对于中国城市和其他以街道为基本组织骨架的城市来说，同时运用两种指数调查法可以全面反映商务功能分布的态势。,（3）发展成地域分析的其他界定标准 开普敦大学地理
45、学研究者D. H.戴维斯在墨菲指数分析方法的基础上，将CBD进一步划分为硬核与核缘。其方法仍以CBHI、CBII两个指数为基础，硬核部分的指数标准为CBHI 4, CBII 80%。墨菲指数法给出测定CBD范围的基本方法，其他城市研究专家在引用这一方法时往往依据各城市的具体情况进行调整。,三、CBD-中央商务区区位与布局（一）中心商务区的区位要求； CBD的主要服务对象不是城市普通居民，而是面向城市和整个地区的生产单位和经济机构，它的主导服务职能不是生活服务，而是为整个地区市场、经济活动提供金融、信息、咨询、管理等“生产性服务”。因而，与城市商业中心的区位要求比较，CBD对城市普通居民分布的相
46、对依赖程度并不高，CBD的区位选择往往需要在最佳经营环境和最低建设成本之间作决定。一般情况下，越接近城市的商业中心，开展经营活动越便利，通常其用地的成本也越高。拆迁成本和土地转让价格总体上与项目开发收益呈正相关关系。因而城市商务设施分布趋于利用商业价值相对较高的可开发用地。,1、与城市总体格局相协调 与城市总体格局相协调是CBD区位选择的首要条件，现有城市公共中心体系对CBD区位影响较大，同时，CBD本身即是城市公共中心体系的组成部分，因而CBD的区位选择要融人城市公共中心体系的可持续发展进程之中。一般情况下，城市中心地区是CBD区位的首选地域。在商务空间发展的初级阶段，中心区可开发用地充足，
47、新项目首先进人功能相近的商务设施集中地，或者与之紧邻发展。在城市经济稳步增长阶段，规划商务设施布局宜充分依托现有的功能格局，逐步扩大、提高功能强度和聚集水平。,2、交通便捷 交通便利是商业及各种经营活动的基本条件，历史形成的城市商业区也是围绕各种交通中枢发展起来的。在城市建成区扩大、交通压力增加的同时，新的市内交通手段引人城市，城市交通格局不断变化。在城市商务设施容量发展有限时，商务设施总是首选交通集散便利的城市中心地区集聚。但是，当城市商贸、服务、金融产业获得持续增长且城市中心地区交通拥挤、效率低下时，它们将立刻向这些新生的交通便利区扩散，城市商务活动重心偏移，甚至形成新的商务区。,3、可开
48、发用地的分布与开发潜力 在原有城市物质环境中建构中心商务区，必须有足够多的且相对集中的可开发用地，以使CBD获得持续的发展，达到应有的规模效应。城市更新的原则是低密度的物质与功能老化地区优先开发和改造，一定程度上可开发用地的分布和开发潜力，决定着一定时期内商务设施的分布形态和开发进程。当已有的噬待改造地段得到了开发之后，商务设施发展的目标将转移到相对易于重建的下一地段。城市商务空间扩张能力旺盛时，中心区周围不同难度的待开发用地分布格局也就是商务设施发展过程不同时期的布局形态。,4、其他环境因素 商务中心区的区位还受环境因素的影响。大面积的水体、自然生态绿化、山地对商务设施的扩展有着阻碍作用，铁
49、路站区及线路、低质量住宅与工业混合区通常也会产生相互排斥作用。与此相反，高级住宅区、城市建成区的新发展方向对商务设施的发展有着强烈的吸引力。良好的周边环境将有利于CBD的有序发展和体现城市形象与视觉景观特色。,（二）现状区位分析 CBD是城市商务设施在各种区位因素共同作用下的集聚过程。在确定规划期末CBD的用地范围和区位布局时，需要对商务设施的分布与集聚现状进行分析与评价。基本方法是：以城市（主要是中心地区）现状图为基础，调查并标出商务设施的分布情况： 第一，商务、商业、娱乐等设施的用地分布，是反映商务设施最直 观的区位分布状态。 第二，商务空间密度指数(CBII)大于50%、商务空间高度指R
50、(CBHI)大于1的用地分布。它们进一步反映现有商务设施的集中状况和集中程度，是确定商务中心区极核层次的基础。,第三，可用于功能置换和更新开发的用地分布，它显示商务设施可能的发展空间。 第四，道路交通系统的格局和发展规划，它是商务设施形成新格局的动因。 第五，城市的水体、山地、公共绿化、铁路站场、大型公共行政建筑群工业与住宅混合区，它们是商务设施扩展时的主要障碍。,（三）布局方案的选择 多数城市商务设施发展可能有多种布局选择，确定相对最佳方案可从两方面进行研究。 1、普遍意义上的优化，包括三方面内容： 第一，紧凑和明确。商务空间分布的基本要求就是发挥聚集效应，同时还须与城市建成区发展形态相协调
