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1、酒店行业分析报告一、酒店的定义酒店（HOTEL）一词来源于法语，当时的意思是贵族在乡间招待贵宾的别墅，在港澳地区及东南亚地区被称为“酒店”，在台湾被称为“酒店”，在中国大陆被称为“酒店”、“饭店”、“宾馆”、“旅店”、“旅馆”的。 我们从酒店的称谓与功能，可以找到对酒店的定义。然而，时至今日，对酒店的定义也是五花八门，众说纷纭的。一个具有国际水准的酒店首先，要有舒适安全并能吸引客人居住的客房，具有能提供有地方风味特色的美味佳肴的各式餐厅，还要有商业会议厅，贸易洽谈时所需的现代化会议设备和办公通讯系统，旅游者所需要的康乐中心。游泳池、健身房、商品部、礼品部，以及综合服务部，如银行、邮局、电传室、
2、书店、花房、美容厅等等。同时，各单位要有素质良好的服务员，向客人提供一流水平的服务。今日的国际酒店业被称为“旅游工业”。所谓工业，它该表达式大量的、科学的、专业以及有效率的事业。归纳起来，现代所谓的酒店，应具备下列基本条件： 1. 它是一座设备完善的众所周知且经政府核准的建筑。 2. 它必须提供旅客的住宿与餐饮。 3. 他要由为旅客以及顾客提供娱乐的设施。 4. 还要提供住宿、餐饮、娱乐上的理想服务。 5. 它是营利的，要求取得合理的利润。二、研究背景当下国际金融环境并不乐观，欧美债务危机问题不断。国内经济形势十分低迷，在房地产调控政策下经济增长缓慢，物价上涨过快，各方面矛盾凸现出来。前两天芜
3、湖地方政府对房地产的救市政策刚推出3天就被叫停，说明国家调控的决心大的方向不动摇。在国家房产等相关部门及政策对高房价的打压下，曾经如火如荼的传统住宅市场成交表现黯淡，一系列政策很大力度上的压缩了住宅市场的投资空间，同时也限制了投资客的投资和投机性需求。在此形势下，旅游地产成为投资客们的青睐，成为万众瞩目的房产新宠。旅游地产的崛起，不仅来自房产新政的导向作用，国民经济的发展更是其内在的动力。据经济学家研究，当人均GDP达到一定程度时，以家庭为单位的消费结构就会发生变化，休闲支出比例会明显上升。目前的中国就正处在这一阶段，国民经济的内在推动，以度假休闲为代表的第三产业正迅速崛起。随之而来的，便是旅
4、游地产的蓬勃发展。三、旅游地产中的产权式酒店定义产权式酒店就是由个人投资者买断酒店客房的产权，即开发商以房地产的销售模式将酒店每间客房的独立产权出售给投资者。每一套客房都各拥有独立的产权，投资者如购买商品房一样投资置业，将客房委托给酒店管理公司分取投资回报及获取该物业的增值，同时还获得酒店管理公司赠送的一定期限的免费入住权。其实质就是迎合普通老百姓的不动产投资理财需求。产权酒店商业模式和国外的权益性房地产投资基金、房地产有限合伙企业较类似，都是为了帮助大众投资者共同参与大型经营型住宿业房地产的投资行为，目的是获得房地产增值和经营收益。历史背景20世纪60年代的欧洲，度假风气兴盛，法国地中海沿岸
5、开发了大量海滨别墅，欧美政要、贵族、富商蜂拥而至，成为欧洲乃至世界的休闲度假中心。由于房产价格高昂，多数家庭无力单独购买度假别墅，而部分有能力购买别墅的用户，每年的使用时间非常有限，最多只有几周，空置率很高，所以出现了亲朋好友联合购买一幢度假别墅供大家不同时间分别使用的情况，最早的分时度假概念由此产生。据此，聪明的开发商发明了以分时销售客房使用权的模式来招揽客户，取得了很好的效果，分时度假市场由此形成。 产权式酒店是旅游房产的重要一类，其实质就是“分时度假+房产投资”。它将酒店的每一单位分别售给投资人，同时投资人委托酒店管理公司经营或分时度假网络管理，获得一定的投资回报。由于客房年度利润分红足
6、以抵消分期付款的费用，并有可观的盈余，因此业主只要投资金额不多的首付，就可不再投入，大约1520年后取得产权。经营有方的酒店通常还可带来物业的增值效应。一般情况下，投资人拥有该酒店每年一定时间段的免费居住权，可以作为一般投资者在郊区的第二居所或企事业单位的度假基地。 四、产权式酒店利在何处（前景）？产权式酒店作为投资类物业的重要形式之一，近年来越来越受到广大投资人士的青睐也是受客观环境影响。 首先国内房地产积压和饭店出租率下降。经济过热时期，我国各地建起大批房地产项目，经济回落，许多盲目开发的房地产由于价格高、市场定位不准等因素出现了严重的积压。据国家统计局城调总队对全国35个大中城市的调查结
7、果表明，目前这些城市还有6000多万平方米的商品房空置，商品房严重积压。这些积压的房地产中，有相当大一部分位于度假地和旅游城市。 其次休闲观念逐步成熟。随着旅游消费的不断增长和旅游者的日渐成熟，经过初期单纯以观光为目的的发展阶段之后，休闲度假旅游需求已经产生，并形成了一定的市场规模。因此，我国在35年内，可望形成具有一定规模的旅游度假市场。这一市场的形成和扩大，将为产权式酒店创造出旺盛的需求。 产权式酒店提供给业主每年的免费自住房额，一般情况下业主都不能用完，那么在不同地区的产权式酒店的业主就可以将自己的免费自住房额拿出来与别人交换，以达成度假交换的目的。 第三可投资领域少，可利用资金相对充足
8、。由于在工业技术方面与发达国家存在较大的差距，加上面临加入世界贸易组织后开放市场的威胁，在工业领域的投资需求不旺。以家庭经营为基础的农业领域内虽存在较大的资金需求，但由于经营单位分散，无法吸纳大额资金。资金需求较旺的第三产业中，投入产出效益好的产业也不多。所以，在总体资金短缺的背景下，对资金的有效需求却严重不足。 当然，除了与股市的低迷，人们对基金、信托等投资渠道的不甚了解，银行负利率等客观因素有关外，与产品本身的优势也是分不开的。北京经纬时代房地产经纪有限公司副总经理苏文认为，产权式酒店之所以受到人们的追捧，无外乎以下 两个原因其一，委托经营，省去麻烦。 产权式酒店投资的基本形式为，业主拥有
9、一套星级酒店客房的产权之后，再委托开发商或专门的酒店经营公司出租、打理，自己按时收取租金或年底的酒店盈利分红。这样，对于业主来说，省去了不少管理麻烦。 其二，提供包租，收益稳定。 不少产权式酒店都提供相当诱人的包租服务，每年给予业主固定百分比的回报率，包租年限有3年、5年，甚至10年不等。业界普遍认为，产权式酒店的投资回报相对于其他类型物业而言，是比较稳定的，并且风险相对也小一些。另外，很多产权式酒店的开发商每年都会提供给业主一定时间的免费入住权，1030天不等，对于异地置业者而言，这一条件相当具有吸引力。五、产权式酒店定价依据及成本分析1、定价依据：以40平方米的户型（其中包括公摊面积20平
10、方米左右）为例，采取反推法定价，根据市场情况，按照三星级标准预计房价和开房率，算出平均一间客房的年毛收入计算公式为：一间客房的年毛收入=房价开房率每年天数（365），管理公司毛收益和业主回报按照7：3分摊（参照产权式酒店行业规律得出的结论）计算公式为：管理公司毛收益=一间客房的年收益0.7，业主回报金额=一间客房的年收益0.3，业主回报部分按照投资总额的8%的回报率，推算出销售价格计算公式为：单位销售价格=每年可回报业主金额(0.0840)。例如：假设房间折后价为180元/天，住房率为60%；则平均每一间40的客房年收入为1800.6365=39420元；按照7：3分摊，酒店管理公司毛收益为：
11、394200.7=27594元，可回报给业主的金额为394200.3=11826元；按照投资总额固定回报率8%计算，则该客房的销售总额为：118260.08=147825元单位销售价格为：14782540=3696元。酒店经营状况与定价分析表建筑面积收 益收益分摊可销售价格计算方式（经营状况）房间牌价折扣(折后价)住房率毛收益管理公司毛收益(占70%)回报业主（占30%）总额单位售价40（按50%分摊计算）基本状态2500.8(200)65%474503321514235177937.54448.4450%3650025550109501368753421.88中间状态2500.7(180)6
12、0%394202759411826147825369652%34133.3323893.33102401280003200保守状态2500.65(160)60%350402452810512131400328535%20761.2145336228778501946.25上述六种状态的平均单位销售价格为：3333元/；按160元/天、开房率60%计算，则平均销售单价为：3285元/；按180元/天，开房率52%计算，则平均销售单价为：3200元/。根据周边市场价格以及本项目实际情况，保守估计销售均价可定位在3100元/，即28403340元/之间（6层起价2840元/，每高一层加20元/，包括
13、装修费用）。我们选择参照160元/天、开房率60%、售价3100元/、回报金额10540元/年（即回报率为8.5%）为基准计算（以下所有的计算亦同）。这样对目标客户有相当大的吸引力（具体分析见投资收益例表）。2、成本与收益分析： 1）面积：每层800，630层共计20000 2）成本预计：建安成本：1500元/；精 装 修：300元/；广告推广成本：50元/（总计500万元10万）；管理成本：100元/；税 收：155元/（销售单价5%，即31005%=155）；不可预见费用：100元/； 以上共计为：2205元/。3）预计利润为：（销售单价成本单价）总建筑面积（31002205）20000=
14、17900000元五、销售方式（经营模式分析）（结合本项目模拟分析）目前产权式酒店的经营模式主要有：1、省心回报型（类似于超市的“整租零售”）：业主将所购客房与酒店管理公司签订委托经营协议，将所购客房20年以上经营权全权委托酒店管理公司，由酒店管理公司按客房总价的8.5%的固定金额每年支付业主投资回报。经营过程中发生的各项成本、物业费、税费均由酒店管理公司承担。业主每年可获得酒店管理公司赠送的一定数额（设定在投资总额的4%左右）的住房卡。住房卡消费完后，享受贵宾卡待遇。例：本项目的操作方式：（见投资收益例表）投资收益例表面 积楼 层单价总房价年收入实际收入固定回报率实际回报率固定回报住房卡40
15、203100124000105404960155008.5%12.5%12296011840010064473614800注：因银行按揭利率未定，分析表未计算按揭贷款模式。2、利润共享型：获得年度客房利润分红。业主可以随时使用自己的客房，酒店公司仅是在得到业主确认的期限内出租该客房，并且在该期限内，业主将获得所购客房套型全部待租客房的平均收益。即：业主所购房当日收益=该套型全部客房的当日收益该套型当日全部待租客房数业主客房全年收益=业主所购客房每日收益之总和业主将获得的利润分红为业主所购房全年收益的30%。经营过程中发生的各项成本、税费均由酒店经营公司承担。业主可以随时使用自己的客房，但必须承
16、担管理等相应的基本费用x元/天，其中包含易耗品等x元/日.套（分户型、面积收取）。3、完全自用型目标客户：企业（中、小型为主）酒店将按其它客房一样提供各类星级服务，另行签订物业管理协议。业主须按月交纳物业管理费。物来管理费按 5元/月计收（水、电耗费按量计收）。附2011年度金陵连锁酒店客房经营和分销渠道数据统计酒店客房数平均房价（ADR）平均出租率（OP）平均每间客房收益(RevPAR)名称星级城市层级湖滨金陵 5二线A类 3716574.589.00%511晶元金陵 4二线A类 3285437.786.20%377.1无锡金陵 5二线A类 5096588.861.80%363.8扬州金陵
17、5二线B类 6099517.266.90%346.1驿都金陵 5二线B类 7257489.570.40%344.4华芳金陵 5三线 4906616.555.70%343.2金陵能达 4二线B类 2450436.778.30%341.7金陵丹阳 4三线 3216377.577.20%291.2金陵金马 5二线A类 11263454.860.80%276.5金陵水城 5二线B类 2935431.563.00%271.8南湖宾馆 4二线B类 2790330.682.10%271.3紫金山庄 5二线A类 3345657.240.70%267.6金陵花园 5三线 5130394.665.90%260方源
18、金陵 4二线A类 3993373.369.60%259.9金陵江滨 5二线A类 4154490.852.00%255.2金陵观园 5二线B类 2426451.855.10%248.9金陵皖西 5二线B类 473738863.90%248国睿金陵 4二线A类 312639462.80%247.3金陵溧阳 5三线 587136666.00%241.6金陵口子 5二线B类 5057434.254.00%234.5金陵山水 5二线A类 2867451.951.30%231.7金陵润扬 5二线B类 2560470.349.00%230.2金陵金源 4二线B类 313235365.00%229.5泓瑞金陵
19、 5二线A类 7027348.751.30%178.8金陵天铭 5三线 4647364.448.00%175金陵华侨 4二线B类 2970296.454.40%161.3盐城迎宾馆 5二线B类 4038347.239.60%137.5金陵大厦 3二线A类 2566191.167.60%129.1常熟国际 5三线 373533935.90%121.6金陵黟县 4三线 1287186.424.50%45.7合计125681418.460.30%254.7六、国内发展情况国内最先引入产权式酒店模式的是海南省三亚市，在1995年房地产市场低迷时期，为摆脱楼盘滞销困境而采取的不得已策略。没想到这一不小心
20、就撞上了房产投资新潮的“腰”，它作为这一种旅游与房地产相结合的物业开发模式开始风靡全国。北京、上海、广州、深圳、青岛、北海、桂林、珠海、昆明等地开始出现各种形式的产权式酒店，经过一段时期的发展并呈现出旺盛的势头。 可以说20002001年是第一轮产权度假酒店开发热潮，以海南为代表的产权式酒店遭遇败绩而结。 然而，从2003年开始的第二轮产权式酒店热并没因此而受影响，产权式酒店继续开工、开盘、开业。 2005年春节黄金周期间，一股产权式酒店的狂风再次席卷海南房地产市场。作为中国新兴的房地产业热点地区，海南的房地产以其独特的自然环境优势赢得了国内消费者的青睐，而产权式酒店又是其中备受关注的“明珠”
21、。 如今在北京、海南等地，产权式酒店又呈现出旺盛的发展势头，新酒店接连开张，给人以市场大有可为的感觉。据不完全统计，目前我国的产权式酒店项目已经发展到200多个，遍布全国25个省、自治区和直辖市。 4月，浙江省临安市钱王大酒店西苑楼开发和推行产权式酒店，十分成功。浙江省的莫干山休闲度假村、宁波南苑、杭州凯利悦等产权式大酒店已形成决策，并付诸实施。 6月初，产权式酒店落户大理。由杭州千岛湖凤凰实业有限公司投资开发的四星级产权式酒店“大理凤凰温泉度假村”在大理市下关西郊塘子铺温泉村(下关温泉)开工建设。大理凤凰温泉度假村是全产权分时度假酒店，其具体操作方式是按单元分别对投资者进行出售，由投资者拥有
22、该单元全部产权，投资者再将所拥有单元委托丽江官房大酒店经营管理，从受益中减去管理费用的赢余获取投资利益，另外可以获得每年四周免费休息度假时间。 七、产权式酒店的类型1、养老型酒店 养老型酒店是指投资人（往往是最终消费者）在退休前购买退休养老度假村的某一个单位，委托管理公司经营管理直至退休后自用。委托管理期间，将获取一定的投资回报。一般情况下该度假村在产权人去世后由管理公司回购，再出售，收益归其家人所有。 2、有限自用投资型酒店 有限自用投资型酒店是指将酒店的每一个单位分别出售给投资人，同时投资人委托酒店管理公司或分时度假网络管理，获取一定的投资回报。 八、我的观点我觉得在将来养老型酒店会有很大
23、的发展空间，不管是站在投资的角度，还是在养老的角度。不仅可以分享到酒店利润分红，而且拥有酒店房产价值的提升带来的收益，还可以享受每年一定期限的免费住宿旅游。养老型产权式酒店的选址定是在一个风景秀丽空气清新的地方，无疑是自己养老的好去处。很适合以后的年轻一代人的生活观念。据我了解有很多酒店其实并不怎么赚钱，但为什么有很多人热衷于投资于酒店行业呢！那就在于酒店房产的升值，而且空间很大。特别是政府想开发郊区旅游资源时，投资者以很低的价格买入地皮，在投资建设期间，政府的相应的配套设施例如道路、旅游景点的开发和相应的规划都会上马。当酒店建设完成时，那些基础设施也差不多完成了，而酒店周边也将成为新热点，其
24、价值自然大大上升。有时只要酒店运营不亏损，投资者也是赚钱的。2012年2月1日起，海口市正式实施产权式酒店管理暂行办法(下称办法)。这是国内第一个有关产权酒店的地方条例。据介绍，办法出炉前，产权式酒店在中国各地长期处于野蛮生长状态，关于产权式酒店本身的界定，以及用地性质、能否分割销售等，一直备受争议。另一位业内人士则直言，海口推出办法的目的，就是为了海口住宅销售市场转型。事实是一种变相救市政策，虽然这一政策只对海滨度假胜地和旅游热点景区周围有明显的作用，但是这对房地产行业来说无疑有着风向标的指引性作用。综上所述，产权式酒店在未来的发展空间还是很大的，它还处在朝阳产业阶段。随着中国经济发展，中国
25、人对健康、绿色的生活拥有更多需求，越来越需要通过旅游、休闲以及自己的私属空间来提升生活品质。旅游、休闲的生活方式已逐渐被中国人所接受，这就给产权式酒店的发展带来了更好的契机。九、上市公司财务报表分析（以东方宾馆和金陵饭店为例）一、东方宾馆资产负债表水平分析 资产负债表 单位：元水平分析日期2010-12-312009-12-31报表来源年报年报变动额变动率资产流动资产货币资金64727737502122121451552528.91%交易性金融资产9736201182760-209140-17.68%其他货币资金0000坏账准备0000应收账款净额14416514122126552203859
26、18.05%其他应收款净额15935903049011-1455421-47.73%预付账款59234125633-66399-52.85%应收补贴款0000存货跌价准备0000存货（净额）48615283708332115319631.10%待摊费用0000工程施工0000其他流动资产671036900610-229574-25.49%流动资产合计87303259713912141591204522.29%长期投资可供出售金融资产122536473142694969-20158496-14.13%股权分置流通权0000持有至到期投资0000投资性房地产0000长期应收款0201706-201
27、706-100.00%长期投资减值准备0000长期股权投资净额05229585-5229585-100.00%其他长期投资净额0000固定资产固定资产减值准备0000固定资产净额447670794487595293-39924499-8.19%工程物资0000在建工程0530767-530767-100.00%固定资产清理0000待处理固定资产净损失0000固定资产合计447670794488126060-40455266-8.29%无形资产及其他资产无形资产3812566240301087-2175425-5.40%开发支出0000商誉0000开办费0000递延资产0000长期待摊费用195
28、6558435457439-15891855-44.82%其他长期资产0000无形资产及其他资产合计0000递延税项递延所得税资产2189112025011048-3119928-12.47%其他非流动资产0000影响非流动资产其他科目0000非流动资产合计649789633737021893-87232260-11.84%资产总计737092892808413107-71320215-8.82%负债及股东权益流动负债短期借款045000000-45000000-100.00%交易性金融负债0000应付票据0000应付账款1535600519459789-4103784-21.09%预收账款1
29、47845359923703486083248.98%代销商品款0000应付职工薪酬1746922113599435386978628.46%应付福利费0000应付股利0000应交税费2509996202078048921624.21%应付利息0000待扣税金0000其他应交款0000内部应付款0000其他应付款2443679427657339-3220545-11.64%应付短期债券0000预提费用0000工程结算0000预计负债026823912-26823912-100.00%流动负债合计74556551117661047-43104496-36.63%长期负债长期借款0000应付债券0
30、000长期应付款0000其他长期负债0000递延所得税负债4586275351718058-5855305-11.32%其他非流动负0000影响非流动负债其他科目25617811025617811非流动负债合计5867165878541970-19870312-25.30%负债合计133228208196203017-62974809-32.10%股东权益少数股东权益0000实收资本（或股本）26967374426967374400减：已归还投资0000资本公积金339280914354399786-15118872-4.27%盈余公积256418202564182000减：库存股0000集体
31、福利基金0000未确认的投资损失0000未分配利润-30731794-375052596773465-外币报表折算差额0000影响所有者权益其他科目0000归属于母公司所有者权益合计603864684612210091-8345407-1.36%股东权益合计603864684612210091-8345407-1.36%负债和股东权益总计737092892808413107-71320215-8.82%垂直分析 资产负债表 单位：元垂直分析日期2010-12-312009-12-31结构变动情况报表来源年报年报期末期初差额资产流动资产货币资金64727737502122128.78%6.21%
32、2.57%交易性金融资产97362011827600.13%0.15%-0.01%其他货币资金00000坏账准备00000应收账款净额14416514122126551.96%1.51%0.45%其他应收款净额159359030490110.22%0.38%-0.16%预付账款592341256330.01%0.02%-0.01%应收补贴款00000存货跌价准备00000存货（净额）486152837083320.66%0.46%0.20%待摊费用00000工程施工00000其他流动资产6710369006100.09%0.11%-0.02%流动资产合计873032597139121411.8
33、4%8.83%3.01%长期投资可供出售金融资产12253647314269496916.62%17.65%-1.03%股权分置流通权00000持有至到期投资00000投资性房地产00000长期应收款020170600.02%-0.02%长期投资减值准备00000长期股权投资净额0522958500.65%-0.65%其他长期投资净额00000固定资产固定资产减值准备00000固定资产净额44767079448759529360.73%60.32%0.42%工程物资00000在建工程053076700.07%-0.07%固定资产清理00000待处理固定资产净损失00000固定资产合计00000
34、无形资产及其他资产无形资产38125662403010875.17%4.99%0.19%开发支出00000商誉00000开办费00000递延资产00000长期待摊费用19565584354574392.65%4.39%-1.73%其他长期资产00000无形资产及其他资产合计00000递延税项递延所得税资产21891120250110482.97%3.09%-0.12%其他非流动资产00000影响非流动资产其他科目00000非流动资产合计64978963373702189388.16%91.17%-3.01%资产总计737092892808413107100.00%100.00%0负债及股东权益
35、流动负债短期借款04500000005.57%-5.57%交易性金融负债00000应付票据00000应付账款15356005194597892.08%2.41%-0.32%预收账款1478453599237032.01%1.23%0.78%代销商品款00000应付职工薪酬17469221135994352.37%1.68%0.69%应付福利费00000应付股利00000应交税费250999620207800.34%0.25%0.09%应付利息00000待扣税金00000其他应交款00000内部应付款00000其他应付款24436794276573393.32%3.42%-0.11%应付短期债券
36、00000预提费用00000工程结算00000预计负债02682391203.32%-3.32%流动负债合计7455655111766104710.11%14.55%-4.44%长期负债长期借款00000应付债券00000长期应付款00000其他长期负债00000递延所得税负债45862753517180586.22%6.40%-0.18%其他非流动负00000影响非流动负债其他科目2561781103.48%03.48%非流动负债合计58671658785419707.96%9.72%-1.76%负债合计13322820819620301718.07%24.27%-6.20%股东权益少数股东
37、权益00000实收资本（或股本）26967374426967374436.59%33.36%3.23%减：已归还投资00000资本公积金33928091435439978646.03%43.84%2.19%盈余公积25641820256418203.48%3.17%0.31%减：库存股00000集体福利基金00000未确认的投资损失00000未分配利润-30731794-37505259-4.17%-4.64%0.47%外币报表折算差额00000影响所有者权益其他科目00000归属于母公司所有者权益合计60386468461221009181.93%75.73%6.20%股东权益合计60386
38、468461221009181.93%75.73%6.20%负债和股东权益总计737092892808413107100.00%100.00%0资产与权益对称结构分析流动资产87303259流动负债74556551长期负债58671658股东权益603864684长期资产649789633相关比重存货占流动资产百分比：5.57%流动资产占资产总额百分比：11.84%投资性资产（5项）占资产总额百分比：16.62%固定资产占资产总额百分比：60.73%流动负债占负债总额百分比：55.96%长期负债占负债总额百分比：44.04%股本占所有者权益百分比：44.66%未分配利润占所有者权益百分比：-5.09%二、东方宾馆利润表水平分析 利润表 单位：元水平分析结束日期2010-12-312009-12-31开始日期2010-1-12009-1-1报表来源年报年报增减额增减率一、营业收入2679190162208279574709105921.32%折扣与折让0000主营业务收入净额0000影响营业收入
