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1、,主讲：代用名 时间：20XX.XX,中华人民共和国民法典（以下简称民法典）被称为“社会生活的百科全书”，是新中国第一部以法典命名的法律，在法律体系中居于基础性地位。民法典规定了19种有名合同，物业服务合同是其中之一。物业服务与百姓生活密切相关，是一个很大的民生问题。本期课件对民法典中的物业服务合同进行了介绍，然后通过列举物业服务合同在生活中能解决的五个问题，说明了其在保障人民生活品质上发挥的作用。,导 语,案例分析：物业服务合同在生活中能解决的问题,民法典中的物业服务合同,1,2,民法典中的 物业服务合同,民法典中的物业服务合同,从此，物业服务合同从无名转为有名，物业管理行业也开启了民法典的
2、新时代。,民法典中的物业服务合同,什么是有名合同？,有名合同是立法者结合实际存在的具有成熟性和典型性的交易形式，斟酌当事人的利益状态和各种冲突的可能性，所做的范本合同。,有名合同的优势在于：当事人往往不是专业法律人士，所拟合同不周全、权利义务失衡是经常发生的事情，而有名合同可以为缔约双方提供参考；有名合同规范中设有强制性规范，在当事人的约定损害社会公共利益、国家利益，或者使当事人之间的利益状态严重失衡时，可以用该强制性规范矫正，从而保护社会公共利益、国家利益以及当事人的合法权益。,1,2,民法典中的物业服务合同,物业服务合同,物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设
3、施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。,多认为物业服务合同是一种混合合同,民法典中的物业服务合同,民法典中的物业服务合同,民法典第二十四章共设14个条文对物业服务合同的定义、合同的形式和内容、合同效力、合同续订、解除和终止以及合同主体的权利和义务等内容作出了详细规定。,满足 用物业服务合同调整生活关系的个性,案例分析：物业服务合同在生活中能解决的问题,我们通过问答的方式选取和老百姓日常生活息息相关的规定作简单介绍，希望大家能有所收获。,案例分析：物业服务合同在生活中能解决的问题,问题一 业主未直接与物业公司签订物业服务合同，是否需交物业费？,2019年12
4、月1日，A物业服务有限公司与B小区业主委员会签订了物业服务合同。合同约定：物业管理服务费按双方协商的标准向业主（住户）收取，每月每平方米建筑面积0.5元。王某系B小区商业用房的业主，房屋面积288平方米，但王某一直以其未与A物业服务有限公司签订物业服务合同为由拒绝缴纳物业费，A物业服务有限公司遂向法院起诉，请求判令王某一次性给付拖欠的物业费9456元。,法院支持了物业公司的诉讼请求，判决王某支付缴纳拖欠的物业费9456元。,案例分析：物业服务合同在生活中能解决的问题,最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以
5、及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”,A物业服务有限公司与B小区业主委员会之间存在物业服务合同关系，该合同关系法院经审理认为是双方真实意思的表示，且不违反相关法律、行政法规的有关规定，那么它就属于有效合同，对全体业主有效。,案例分析：物业服务合同在生活中能解决的问题,拓 展,如果王某买的是新房，业主大会、业主委员会都没有成立，并且业主也没有跟物业公司签订物业服务合同，王某是不是就不用缴纳物业费？,民法典延续了最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释的规制思路，在第九百三
6、十九条明确规定：“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”,这个规定明确了物业服务合同属于集体契约，其效力作用于全体成员，任何成员不得以没有签订合同主张物业服务合同对其不具有约束力。,案例分析：物业服务合同在生活中能解决的问题,问题二 业主能否以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费？,2014年11月，某物业有限公司与某小区签订物业服务委托合同，小区业主宋某未交纳2015年5月至2017年12月的物业费2000元。后经物业公司多次催要，宋某拒不交纳。经多次协商无果后，物业公司到法院提起民
7、事诉讼，诉称宋某应按期交纳物业费。宋某辩称买房后并没有实际居住，无需支付物业费。,法院审理后认为被告宋某应向物业服务有限公司支付2000块钱的物业费。,案例分析：物业服务合同在生活中能解决的问题,民法典第九百四十四条第一款规定：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。”,虽然宋某买房后没有实际居住，也没有享受物业服务，但业主空置房屋的责任在于业主本身，物业公司仍然提供着物业服务，让业主的房屋实现保值和增值的经济效果。如果减免物业费，对于其他居住的业主来说是不公平的。所以，业主无论住不住房屋
8、都应交纳物业费。,案例分析：物业服务合同在生活中能解决的问题,拓 展,在实际生活中，面对 不缴纳物业费的情况，有一部分物业公司采取了断水、断电或停止供热的方式，以达到催收物业费的目的。这种方式是否可行？,答案是不行。,民法典第九百四十四条第二款、第三款明确规定：“业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。”,案例分析：物业服务合同在生活中能解决的问题,2018年5月1日，原告张某购买了某小区楼房后，与被告一A公司签订物业服务合同，合同约定由被告
9、一负责小区的物业服务。半年后，被告一与被告二B公司签订承包经营合同，约定A公司将该小区的物业管理工作交给B公司，以A公司的名义成立物业管理处，由被告二B公司的经理李某任负责人；管理处独立经营，自负盈亏，物管过程中的债权债务由被告二负责。该管理处未经工商行政部门登记，且未领取法人营业执照。后原告(业主)张某起诉至法院，要求被告一与被告二解除承包合同，由被告一负责小区物业管理。,问题三 物业公司能否将其应当提供的全部物业服务“转包”给第三人？,案例分析：物业服务合同在生活中能解决的问题,法院审理后认为，根据最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第二条规定：“符合下列情形之一
10、，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持”，其中第一款为“物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同”。本案中被告一违规将其应当提供的全部物业服务转委托给被告二，被告一与被告二签订承包经营合同无效。,案例分析：物业服务合同在生活中能解决的问题,案例分析：物业服务合同在生活中能解决的问题,问题四 利用小区共有部分产生的收益归谁所有？,某物业公司在小区的楼道、大堂、电梯内等公共区域刊登了大量广告，广告主先后支付给物业公司26万余元。小区业主委员会认为，物业公司在未经业主同意的情况下，利用共用部位、共用设施设备经营广告，收取广告费并私自
11、占有使用，违反物业管理条例。物业公司则辩称，从2012年经过政府批复和招投标备案取得该区域的经营权，运营成本是每平方米2.8元左右。而收取小区的物业费只有每平方米1.5元。物业公司在成本逐年增加的情况下，一直亏损运营。这笔钱款已用来补充物业费收入严重不足部分。,案例分析：物业服务合同在生活中能解决的问题,法院最终并没有采纳物业公司的抗辩意见，依法判决总共26万余元的收益归全体业主共有。,民法典第二百八十二条规定：“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。”,民法典第九百四十三条规定：“物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要
12、求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。”,案例分析：物业服务合同在生活中能解决的问题,案例分析：物业服务合同在生活中能解决的问题,本案中的物业公司虽然出租外墙面没有自己使用，但依据上述民法典的相关规定，特别是有关物业服务合同的强制性规定，物业公司必须保证小区业主人身安全、财产安全、物业设备设施等方方面面的安全。,民法典第九百四十二条第一款规定：“物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业
13、主的人身、财产安全。”,案例分析：物业服务合同在生活中能解决的问题,民法典第一百八十条规定：“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”,而四级包括四级以上的大风都是比较常见的，因此不构成民法典第一百八十条中规定的“不可抗力”，物业公司应承担赔偿责任。如果广告牌安装没有质量问题，被十级或十级以上大风吹下来，这就属于不可抗力，物业公司没必要承担相应法律责任。,案例分析：物业服务合同在生活中能解决的问题,拓 展,本案中业主除了能找物业公司， 还能找其他主体维权吗？,业主还可以找广告公司进行索赔，因为广告公司是本案中的实际使用人，对所安装广告牌的安全性负有保障义务。广告牌被常见的四级风吹落，可见其存在安全隐患，因此广告公司也应当承担相应的赔偿责任。,
