精装修营销方案ppt课件.ppt

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1、批量精装修管理,1.概述2.设计3.成本与采购4.施工管理4.1进度控制4.2质量管理4.3文明施工与成品保护5.验收和保修6.总结与展望,目录,1 概述,1.1标杆企业如何看待精装修？,1概述,1.1标杆企业如何看待精装修？,1概述,1.1标杆企业如何看待精装修？,1概述,1.1标杆企业如何看待精装修？,1概述,因为区域环境的不同，企业间的差异，所以我们对于精装的理解也不一定与万科等标杆企业相同。各房地产行业都会在不同程度上理解，精装修房必定是未来房地产行业竞争的重点范围！对于“精装房的规模化”必须引起我们注意！我们应该开始学习和积累精装修房的开发经验！,1.2 精装修离我们有多远？,1 概

2、述,1.3 装修的类别如何区分？,1 概述,家庭、公装管理思路,批量装修管理思路,1.3 装修的类别如何区分？,1 概述,客户满意是客户忠诚的基础;客户满意包括多个角度，多个维度；工程质量是构成客户满意的重要方面；,要高度重视批量装修质量的群诉问题，把握不住时很容易给企业带来灾难！,1.4 精装修房评价指标是什么？,1 概述,以下问题都会有可能引起群诉,1.4 精装修房评价指标是什么？,1 概述,管理范围分布广阔，批量大；精细化设计内容非常多；土建交付质量要求高，工序衔接的控制要求，采购管理要求严谨；质量控制程序非常繁杂，工艺要求高；工期要求快；保修与维修服务多；,1.5 批量精装修的难点,1

3、概述,2 设计,由谁设计？如何减少设计错误？精装修是不是“先毛坯，后装修”。装修设计从什么时候开始介入？设计如何适当减少现场施工难度？设计如何与采购密切配合，有效降低成本？如何加深设计师的体验，如何通过客户投诉改善设计？设计如何实现标准化？如何实现工厂化？,2.1 有关精装修设计方面的疑问,2 设计,装修工作，我们首先想到的是设计环节。,毛坯房户型功能不全，不能满足生活需要；设计效果不能获得客户的价值认同；设计师缺乏足够的生活经验；设计过于复杂，或者过于简单；设计不能实现精细化； 选用的材料不适合大面积使用；,2.2 当前精装修设计遇到的主要问题,2 设计,引用视频（8月7日下午）,2.3 精

4、装修设计案例分享,2 设计,感谢前人为我们提供的一些经验！,要考虑的内容：1、户型优化时要求从批量精装修角度进行设计；2、厨房的布置（流程布置、配置布置、水电预埋定位等）；3、卫生间的布置（洁具布置、小电器布置、更衣壁橱的布置、水电预埋定位等）；4、入口玄关空间的预留；5、厅、房家具布置方案、空调机位布置方案（确定电气、弱电定位等）；6、洗衣机、拖布池等布置（上水、下水的布置）；7、室外空调架的定位（与预留洞及建筑立面紧密相关）；,2.4 方案研究阶段,2 设计,感谢前人为我们提供的一些经验！,2.4 方案研究阶段,2 设计,核心提示：1、前期户型方案中一定要严格做好实际尺度的家具布置图；2、

5、将装修设计工作形成标准化的研究；3、将装修设计研究要分类分档次进行；,2.5 细化设计阶段,2 设计,感谢前人为我们提供的一些经验！,需要注意的问题：1、入户门风格和形式的选择必须与室内设计统一；2、建筑设计院的施工图与精装修设计是否矛盾（尺寸差异、水电定位差异、机电设备预留洞口等）；3、室内公共部分装修设计与户内装修设计的衔接（地面标高、入户门内外门套的装修）；4、室外设计与室内设计的衔接（阳台、露台门、窗等）；5、平面布局优化设计在报建报批前进行最合适；6、主体基础施工前完成室内各部位设计最合适；,举例华润精装房精细化设计导则,批量精装修的设计问题,范例：,2.5 细化设计阶段,2 设计,

6、感谢前人为我们提供的一些经验！,重要部品重点深入设计研究：通过一系列的研究形成相关设计指南、导则类；为成本控制奠定基础；仍然是要注意按分类分档次归纳，便于管理控制；侧重细节图集、图片类便于指导施工参考；,户内门设计范例：,2.5 细化设计阶段,2 设计,感谢前人为我们提供的一些经验！,设计如何适当减少现场施工难度: 住宅产品精装修设计强调人性化设计，避免个性化设计，强调通用性功能，避免特殊性功能，强调固品材料，避免特性材料，便于大面积统一施工，有效控制施工质量。 通过制定相关支持文件实现对施工的帮助！,范例：,选择工业化的专业队伍 如果说卫生洁具在完成采购后，可以直接让装修施工单位按设计图纸安

7、装的话，那么固定衣橱、室内门及门套等部品的安装就不能简单地让普通的装修施工单位来施工、制作了。这同样应该由专业的家具制造商来完成设计和施工安装。因为一个楼盘，少则几百套房子，多则几千套房子，一种住宅装修部品的数量可能就成千上万，只有由专业的部品制造商才能保质保量、按时完成施工任务，并达到设计要求。可由专业制造商工厂化完成的施工内容： 橱柜工程、门及门套工程、木地板工程、固定家具工程、家用电器安装及调试、空调及新风系统安装、弱电系统安装等。,2.6 设计产品的转化工厂化,2 设计,实现标准化！ 实现工厂化！,装修零部件工厂化,2.6 设计产品的转化工厂化,2 设计,企业之间越来越多地表现为基于“

8、时间、质量、成本”的竞争。,一个大型装修项目的完成主要可分为：墙体安装、大理石安装、吊顶安装、木制品的零部件安装、机电安装、五金安装以及软装饰品的布置等方面。在过去，这些都是在现场制作完成的，现在大部分已经实现了零部件工厂化制作。现场成品安装，如：大理石、木制品、五金等。,随着家具行业发展，技术能力和生产设备的提高和更新，已经逐步解决了装饰工程中的较多部品批量生产的问题。,木制品零部件的工厂化生产，现场成品安装对整个室内装饰工程来说具有非常重要的现实意义:,1、保证质量 由于木制品实在家具厂批量生产制作，也就是按照家具的质量要求进行制作的，肯定比原来在现场制作的质量要好，而且可以避免产品的色差

9、问题。2、缩短工期 由于木制品是在工厂生产制作，所以在现场施工的同时，可以预先把要加工的木制品下单到家工厂进行生产制作，待现场的隔墙和吊顶施工完毕立即进行木制品安装，这样可以大大缩短原来的施工工期。3、有利于控制成本 木制品在厂里加工可以进行合理配料，控制原材料的成本，相对于现场制作 时工作面大，现场管理不能面面俱到，容易造成材料浪费等具有很大的优越性。另外在工厂里劳动力也比较集中，人工的运用也可以达到最合理化，减少现场施工人员的数量、住宿、等带来的压力以及现场安全、质量隐患。,2.6 设计产品的转化工厂化,2 设计,信息同步的沟通管理，是实现装修工厂的重要环节！,2.6 设计产品的转化工厂化

10、,2 设计,装 修 工 厂 化 技 术 实 施 思路,2.6 设计产品的转化工厂化,2 设计,装饰工程木制品零部件的工厂化生产流程实例,2.6 设计产品的转化工厂化,2 设计,全面家居解决方案就是从建筑设计方案开始，对户型、室内设计、景观设计、厨房卫生间设计、水电气设计、收纳及储藏系统等多个细节统一研究，系统的功能集成。,2.7 全面家居解决方案介绍,2设计,目前有很多专人研究住宅精装修的标准化体系。这种住宅精装修的研究，不仅是简单研究在毛坯房的基础上如何怎么再装修的问题，而是全面地为整套家居住宅提供解决方案。,这种做法就是装修行业中最大提升和进步。,3 成本与采购,成本控制工作量80%在于设

11、计阶段主要是：（1）产品定位标准的选定、设计风格确定；（2）主要材料对比选择；（3）设计内容及技术标准的确定；（各区域组成及部品配置、技术标准）（4）设计细节及装修标准；（例如：材料铺贴方式直接影响材料的损耗）成本控制工作量20%在于施工阶段主要是：（1）预算控制；招标方式采购方式选择（2）工程发包控制；（3）施工阶段的成本控制；（如：设计材料管理、避免签证等）（4）决算阶段的成本控制；,3.1 成本控制从设计开始,3 成本与采购,一般按以下步骤进行：（1）根据楼盘市场定位确定交楼标准的装修范围和单位造价。一般室内装修成本标准可在3001000元/平方米范围选择和确定；（由多部门参与确定）（2

12、）按所确定的装修造价进行精装修住宅的设计深化、调整及完善，编制符合市场定位的精装修预算，初步锁定成本；（可由装修设计公司来完成）（3）按确定的装修设计进行主要装修材料、部品的采购询价工作。主要材料及部品包括：入户门、铺地材料、卫生洁具、厨房卫生间用品、橱柜、开关插座、家用电器、墙面磁转、涂料等；（由预算采购部门来完成）（4）根据初步选定的装修材料、部品比较精确地做出装修预算；（预算部门来完成）方法是：按精细化图纸编制清单。对比实际施工样板间工程量，形成单套计算模块。（5）根据产品定位及成本控制目标调整装修设计；（多部门参与）（6）按照最终的定板装修设计完成精装修成本预算的编制；,3.2 设计阶

13、段成本控制流程,成本定位,装修设计设计预算,采购询价,编制预算,调整设计,实施预算,3 成本与采购,1、甲供材料的选择范围；地板、瓷砖、涂料、石材、窗台板、门、橱柜系统、洁具、灯具、电器等。（在招标前根据详细的清单确定甲供材料的范围）2、批量采购的选择；（要求充分了解供应商的管理、诚信度，合同中要侧重考虑供货服务、维修支持等）3、竞标性采购（需要重点提示：不宜采用低价竞标采购，应结合设计品质要求，以保质重，合理让利为对比。）4、部品设计与采购应避免厂家的供货垄断；,3.3 采购管理,3 成本与采购,需要注意的内容,3.3.1 木门的采购,1、木门是对进度的影响极大，是最值得关注的项目之一。关注

14、的质量要点：（1）木材干燥水平；（2）木材本身的品质；（3）门板的构成方式，实木门、空心门、模压门；（4）饰面做法；（5）油漆质量；（6）门套的设计方式；（7）门的五金件；2、几乎所有项目上都遇到木门安装产能不足的问题。为此，将其工作划分为几个步骤，并在采购合同中与供应商予以明确：第一阶段：门的设计，技术标准的确定，五金件配置的确定；第二阶段：样板门制作，确定验收标准；第三阶段：根据供应商的产能排产，并约定门框、门扇、门套进场时间；第四阶段：现场安装的相关要求，验收的要求，成品保护的要求；,3.3 采购管理,3 成本与采购,橱柜采购关注的质量要点：1、台面人造石与天然石区别，价格差别可达10倍

15、；（天然石维修内容多，主要是石纹的问题）2、柜体用板材。多数用防潮板，即便如此，防潮板质量也有高低之分；3、表面装饰材料，便宜的防火板几十元每张，贵的上千元一张；4、每一种五金件，进口和非进口价格差别极大，例如：抽屉所用的滑轨，质量好的可以承受一个人的重量，其价格也颇为可观；5、抽屉的质量。有的是金属制品，有的用普通板材制成；6、封边条的工艺及材料；7、各种附件，例如金属抽篮的数量、质量等等；8、深入了解供应商配套环节的加工水平；,3.3.2 橱柜的采购,3.3 采购管理,3 成本与采购,安装时对现场有一定影响1、成品木制作包含：（衣柜、鞋柜、玄关收纳柜、卫生间橱柜、储藏柜、背景墙）2、已上几

16、乎每一组成部分都构成不同的质量等级；3、活动部件的可靠性需要认真把握；4、防潮能力常常不足；5、制作安装的时间比较长；,3.3.3 成品木制作的采购,3.3 采购管理,3 成本与采购,关注要点：1、龙头等配件的选择必须与洁具匹配；（设计须重视）2、下水配件选择的质量保证；（容易生锈）3、马桶的规格应该与现场预埋一致，否则无法安装，或者改动太大；4、浴缸直接影响泥水的施工进度，应予关注；5、卫生洁具对装修档次影响很大，价格差别也非常之大；(设计、销售均要引起重视）,3.3.4 卫生洁具的采购,3.3 采购管理,3 成本与采购,3、注意事项：（1）对房间的方正性、地面的平整度要求很高；（除了采购的

17、问题，土建施工应高度重视引起木地板工艺问题的因素）（2）对铺贴的工艺要求也很严格，否则非常容易产生大面积空鼓等严重质量问题；（3) 能胜任的施工班组不是很多，进场前的培训很重要！（4）木地板的安装速度很快；（5）成品保护要求很高，木地板的维护比较难；（在采购时就必须明示要求的施工样板要求、保护方法、可以接受的质量缺陷是多大。）,1、木地板种类：强化地板，实木复合地板，实木地板。2、铺装方法：空铺法，龙骨法，毛地板法，架空法。,3.3.5 木地板的采购,3.3 采购管理,3 成本与采购,尽管瓷砖是标准的工厂产品，但是受材料档次及不同批次的影响，瓷砖带来的质量问题并不少见。采购时应注意以下问题：,

18、1、瓷砖因排版原因而导致的瓷砖损耗非常大，采购时必须考虑这个问题；2、大批量采购时，要做到同一型号、同一规格、同一批次、同一色号绝非 易事，必须采取组织措施防止出现明显的色差；3、无缝砖、经过切割后不容易保证平整度和缝隙的顺直度；（设计时注意）4、不宜采用复杂的切割、斜拼方式。（损耗非常大，设计时注意）5、最好按照每一色号准备12的瓷砖用于物业维修；（重要！谈判时注意）6、瓷砖的供应对进度的影响是直接的，需要毫不犹豫地保证其供货；,3.3.6 地砖、瓷砖的采购,3.3 采购管理,3 成本与采购,1、石材主要使用部位：地面铺地、窗台板、橱柜台面、门套、装饰柱等2、石材的采购比较复杂，即便是相同名

19、称的石材，其品质可以天差地别。为减少争执和方便管理，通常由施工单位供应。关键是要选择好大板，并且在运输、保管及施工过程当中切实地做好成品保护工作。3、石材编号是一件细致的工作，要求区分不同的使用部位逐一编号，避免混淆。打包最好按照套间进行，避免按照规格不同大量打包，否则分发到不同部位时很容易出现错误，特别是如果编号不完善，那几乎是灾难性的。 （材料管理应重视）,注意：石材很难实现甲方供货！,3.3.7 石材的采购,3.3 采购管理,3 成本与采购,1、通常要求没有结构施工那么多，但是对其质量也不能过分放松。强度过低或者过高的水泥都有可能造成普遍的空鼓。2、白水泥的质量一定要好，否则勾缝会发黑。

20、3、用水泥粘贴石材时，其粘接强度更应重视，过高的强度可能导致石材开裂，过低的强度又可能导致石材空鼓甚至脱落。4、与石材防水剂之间是否匹配也值得关注。注意：水泥不适合甲方供货。但需要掌握水泥的品种和性能，对质量的影响。,3.3.8 水泥的采购,3.3 采购管理,3 成本与采购,1、腻子（1）成品腻子存在的问题：可施工性差，遮盖力不足，等等，腻子出现质量问题比想象的要多得多；（2）自己熬制的腻子也存在一些问题；（3）原土建单位施工的腻子问题更多；（需要划清分界，能不用土建单位施工的那部分腻子尽可能划分给专业装修队伍）2、乳胶漆（1）乳胶漆的观感质量很容易小业主找茬，差不多是最难管的工序；（2）建议

21、采购时选择中档以上的产品。然而高档乳胶漆的反光问题又使得施工难度大大增加；（3）乳胶漆的涂布率是一个容易引起争议的问题，通常按照面漆7m2/L、底漆12m2/L比较公平；（随产品不同略有差别）（乳胶漆在管理中有较大的难点）注意：腻子和乳胶漆不适合甲方供货。,3.3.9 腻子和乳胶漆,3.3 采购管理,3 成本与采购,1、设置适当形式的天花角线，有利于遮盖可能的结构误差；2、相反，扁平的天花角线非常容易凸显墙面的不平；3、几乎不可以采用木天花角线，也不可以采用密度板代替石膏板做天花角线；,3.3.10 天花角线,3.3 采购管理,3 成本与采购,1、有关裂缝问题；2、有关含水率问题；注意：各类装

22、饰胶合板不适合甲方供货,3.3.11 各类装饰胶合板,3.3 采购管理,3 成本与采购,（1）卫生间铝合金吊顶引起的质量投诉比较多，要求选用比较厚的铝扣板。最好采用覆膜产品，因为烤漆产品档次较低，容易变黄。（2）收边用的角铝容易变形，不易太薄，也不宜打胶，因为玻璃胶本身会收缩，引起变形。（3）安装完成后安装在吊顶上的灯具不应反复整改，否则必定会影响吊顶质量。,3.3.12 铝合金吊顶,3.3 采购管理,3 成本与采购,在集中采购情形下： 开关插座采用名牌产品也可以保持较低的造价，因此建议采用较高档产品。,3.3.13 电器开关插座,3.3 采购管理,3 成本与采购,1、灯具的采购：建议配置厨房

23、、卫生间、走道部分照明灯具为主。2、五金件的采购：五金件颇能体现装修档次，因此设计和选样时当然要予以重视。 3、镜子的采购：容易产生的问题主要是要防止生锈。必须采用质量良好的银镜，玻璃胶采用中性，周边要求密封防潮。镜子的损耗极高。（合同中应明确保护方法和交付状态）4、空调等电器设备的采购：厂家竞标，批量采购。,3.3.14 其他部品材料的采购,3.3 采购管理,3 成本与采购,经验小结：,很多开发商没有严格按严格工作程序进行精装修住宅的技术准备工作。准备工作不足，必然会带来后续工程进度的混乱。一些开发商仅有一个样板房的设计，然后就交给施工队去参照施工了。做不到统一技术标准、统一材料供应、统一施

24、工管理，就无法实现统一施工质量。很多住宅部品、装修材料、标准要求、品牌确定等是必须在招标前确定的，不是在施工过程中确定的。否则很难控制精装修住宅的工期、成本和施工质量。,3 成本与采购,3.3.14 经验,3.3 采购管理,4 精装修施工管理,4.1施工管理规划,4.2进度,4.3 质量,4.4 文明施工与成品保护,4.1 施工管理管理规划,建立统一的、标准化的管理体系,沟通评估,沟通评估,统一的工程管理体系,房地产的工程管理体系,装修公司在本工程上的管理体系,监理公司的管理体系,关键流程管理程序P1，2.,支持性流程管理程序P-1.1,1.2.,C:安装类工程作业指导书,B:装饰类工程作业指

25、导书,A:操作类工程作业指导书,4.1.1 管理体系,4.1施工管理规划,一体化管理的范例,4.1 管理体系,4.1施工管理规划,（1）对于建设规模比较大的楼盘，建议在进行大规模精装修之前，先进行样板房的施工。因为样板房不仅是楼盘销售工作的需要，而且还要通过样板房的施工，发现产品设计、主体结构施工中出现的缺陷，并及时进行修正。特别是那些前期设计没有考虑全面家具解决设计方案的项目。（2）如果所装修的样板房是交楼标准，那么任何同一类型的缺陷如果不能得到及时的改正，将会对未来大面积的装修带来巨大的遗憾，甚至造成巨额的直接经济损失。（交房样板房必须严格正确和高度标准化，多部门参与最终的认可）,交楼标准

26、样板房制作的重要性,4.2 建立样板间,1、工程样板间2、成品、样品样板间3、交楼标准样板间（重要）,4.1施工管理规划,精装修住宅的施工要注意处理的好几个问题1、做好标段划分，严格管理施工单位的招标工作； 2、做好原施工图与装修设计的技术对接；3、协调好主体施工单位和装修施工单位的工作关系，合理安排工序； 4、明确主体施工单位与装修施工单位的工作范围和责任分工；5、要做好主体施工单位与装修施工单位各自的成品保护协调工作；6、做好精装修住宅的验收与整改工作； （施工中工序过程验收、装修单位自检，工程、销售、物业多部门的验收、业主开放日，业主最后收楼验收）,4.3 重点任务,4.1施工管理规划,

27、4.4 精装修施工流程的四个阶段,精装修施工管理内容涉及面广，工序复杂，应注意划分施工段落。,4.1施工管理规划,4.4.1第一阶段：准备阶段的工作内容,1、精装修施工合同的签订；2、施工单位进场，临时设施搭建；3、图纸会审；4、确定施工组织计划（施工组织设计报审）；5、详细材料计划报甲方（包括甲供材料及自购材料）；6、与总包方开始移交场地及工作面。水电打压测试；7、橱柜、木门、地板专业开始进场量尺寸；8、土建施工方对发现的问题进行整改；,4.4 精装修施工流程的四个阶段,4.1施工管理规划,场地移交时界面参考：,1、冷热水：给排水管道施工完毕，墙面水龙头位置预留堵头。每根下水管做通球试验。每

28、个楼层至少一个接水点。逐户试压，并将冷热水管对接。最好采取技术措施使冷热水管道处于持压状态。2、强电及弱电：逐条管道检查是否畅通，回路是否正确。最好不要穿线，开关插座不要装。3、顶棚：如有抹灰，需完成。最好用水泥腻子刮平，不用抹灰。4、墙面：完成抹灰，底盒预埋完成。门洞找方。不应有裂缝。5、地面：不要找平！保持结构混凝土面即可。尤其是木地板地面，先不要找平！阳台上如果贴砖，也不要找平！6、防水：由土建总包完成，需做试水。如果有下沉式卫生间，由土建单位做完填充层及上层防水。7、保温层：先施工完毕。8、铝合金：施工完毕，做水密性试验，一般交接时不撕掉保护膜。注意：窗外侧的成品质量由土建总包负责，门

29、两侧和窗内侧的成品保护由装修土建负责（交接时如有部分膜破损，破损部位交接时记录清楚，该处由土建总包负责）,4.4.1第一阶段：准备阶段的工作内容,4.4 精装修施工流程的四个阶段,4.1施工管理规划,1、土建单位拒绝整改，对进度影响质量影响很大，甲方及监理应强力介入场地移交。（注意以下2点内容）与土建进行场地移交的程序；场地移交时可能发现的质量问题；2、处理移交拖延的策略。必须土建单位处理的质量问题：裂缝、渗漏、严重的大小头和不平整；可以由装饰单位有偿处理的质量问题；,4.4.1 第一阶段：准备阶段的工作内容,4.4 精装修施工流程的四个阶段,场地移交的注意事项,土建施工管理应引起高度的认识：

30、土建的质量通病不肯能通过装修进行遮盖、蒙混过关！相反，土建的质量通病会在装修时毫不保留的暴露出来！确保装修质量的基础在于土建施工！,4.1施工管理规划,1、开工报告及正式开工；2、泥水工作业、水电预埋调整；3、轻钢龙骨吊顶基层作业；4、乳胶漆刮腻子及底漆；5、地砖、墙砖、门槛石、窗台石及其他石材铺贴；6、木门单位开始施工，门框安装；7、公共部分泥水工作开始；（公共楼梯地砖等）8、墙砖完成后的橱柜安装开始；9、乳胶漆第一遍施工开始；,4.4.2 第二阶段：无须移交阶段的工作,4.4 精装修施工流程的四个阶段,4.1施工管理规划,1、入户门安装上锁；2、空调安装、煤气安装、弱电系统安装进场；3、卫

31、生间洁具进场安装；4、镜子安装；5、卫生间、厨房五金件的安装；6、木地板进场安装；7、最后一遍乳胶漆；,4.4.3 第三阶段：必须移交阶段的工作,4.4 精装修施工流程的四个阶段,4.1施工管理规划,1、当泥水绝大部分工作已经完成，乳胶漆剩余遍，橱柜的框体安装完成，木门完成门套，这个时候就应该开始关门闭户，采用移交方式施工。橱柜、木门、木地板的剩余工序等应轮序进入，通过场地移交区分管理责任。2、这个阶段的组织工作相对比较复杂，需要不少杂工来参与此工作，控制钥匙的发放、场地的移交。建议杂工的工资由各个分包单位根据合同造价的大小进行分摊。3、要注重各个项目的移交质量，包括在成品保护方面的要求。要求

32、按照各个专业的验收标准进行严格的移交。4、这个阶段很容易发生偷盗事件。电线、开关插座、各种五金洁具都可能成为被偷盗的对象。为此，需要控制所有的出入口，对方面进行上锁移交控制。,4.4.3 第三阶段：必须移交阶段的工作,4.4 精装修施工流程的四个阶段,施工要点：,4.1施工管理规划,1、施工单位地毯式检查，包括打压试水、电气线路等；2、甲方、监理组织的每套大检查，包括公共部分的检查；3、小业主开放日的检查；4、根据客户反馈的意见整改；5、竣工验收；6、入伙收楼及进一步的整改；7、竣工结算；8、保修服务；,4.4.4 第四阶段：整改、验收移交阶段,4.4 精装修施工流程的四个阶段,4.1施工管理

33、规划,1、因为泥水施工、木地板施工、踢脚线施工都可能破坏管道，因此要重新打压检查。2、蓄水试验实际上需进行三次：一是结构裸露状态下与土建的移交；二是防水保护层施工完毕后；三是验收整改时。3、业主组织的地毯式检查：考虑到是实施精装修交楼，有必要组织此工作。 业主开放日及其随后的整改，对降低投诉大有好处。开放时间：3天（特别建议环节）4、入伙及随后的整改：无论是建设方还是施工单位方面都必须高度重视，要以战备状态接受业主的验收。组织要有序，态度要真诚，整改要迅速得力。5、入伙时，建设方面的组织占主导性作用，需要很好的组织。同时，施工单位须提供无缝的配合，尽快解决业主提出的投诉。此外，要避免过度承诺。

34、业主可能提出种种个性化改造的方案，应予合理化解。事实证明，如果对于业主的额外改造要求承诺过多，必定会占用保修人员的精力，客户满意度反而会下降。6、保修阶段可以通过良好的服务提高业主的满意度，可以考虑打包式服务，由专业队伍提供星级维修服务，以解决因分包众多、投诉处理缓慢。,4.4.4 第四阶段：整改、验收移交阶段,4.4 精装修施工流程的四个阶段,施工要点：,4.1施工管理规划,4.2 计划管理,1、项目发展整体计划；2、装修与主体工程之间的衔接计划；3、主体工程与装修工程的并行计划；4、批量装修的总进度计划；5、单栋的施工计划；6、单套的施工计划；7、以周为单位的施工计划；8、以日为单位的施工

35、计划；,4.2.1 计划范围,4.2 进度,涉及的计划内容：,1、设计动态表格，掌握宏观进度；2、设计控制移交进度；3、提高管理班子的执行力；4、对影响进度的各种因素要有预案；5、制定整改验收阶段的应急措施；,方法,4.2.2 控制措施,计划管理的方法,4.2 进度,1、场地移交，交叉作业时工作面得提供；2、甲供材料的供应，其他分包项目进展；3、泥水工作进度；4、通水、通电的时间；5、阶段性整改与全面整改的时间、力度；6、平面分布对管理效率的影响；7、垂直运输；,例如：（垂直运输的制约）水泥砂 约3趟油漆等 约1趟门 约2趟砖 约2趟柜子 约1趟卫生洁具 约1趟木地板 约1趟 约1趟 11趟（

36、每户）假定三部电梯每日12小时负责运输，每次10分钟。则物资运输时间：运输时间5001110/60/12/3=25.5天,4.2.3 影响关键因素,4.2进度,1、开工前的准备阶段：不宜超过21天，否则意味着和土建之间的移交出现一些问题。2、泥水完工：自开工之日起，不超过50天。3、乳胶漆：从开始就进场，第55天左右完成第一遍乳胶漆，此时，泥水已经完工，门槛石已经安装，门套即将进场。第90天完成第二遍，剩余为较为完整的整改时间。4、门槛石：在门套之前装比较好。因为门槛石决定了全屋标高关系，因此不能太晚。5、木门套安装：第二遍腻子结束，门框就应装完。6、门扇：第一遍乳胶漆结束，最好门扇装完。7、

37、卫生洁具：第一遍乳胶漆完工时开始安装，第80天左右装完。8、五金件：第85天完工。9、内部整改开始：应尽早进行。实际上，为了挽住施工班组，应该源源不断地提供整改要求，否则工人很容易在大面积施工完成之后就撤离。尤其是泥水，完成时间早，要抽空组织普查，逐步地消灭问题。10、监理、甲方的检查和整改组织：可与施工单位内部整改同步进行。甲方、监理提前介入整改是十分必要的。11、业主开放：第90100天左右比较合适。,4.2.4 里程碑节点,4.2 进度,住宅精装修劳动力分析：1、某些地区批量精装修工程的管理已经相当成熟，主要瓶颈不在于管理管理技术和管理人员数量，而主要取决于劳动力供应。2、全国的劳动力供

38、应都比较紧张，这是一个严峻的事实。作为建设单位来说。以下措施稳定优秀施工队伍值得考虑：标段大小要合适。标段太小队伍不感兴趣，太大的话管理容易失控。因为对于成熟的装修公司来说，200600套作为一个标段是合适的选择。施工现场要保持施工单位任务的连续性。避免恶性价格竞争对于刚起步的房地产公司选择规范、专业的装修公司，还可以在对方身上学到经验。,4.2.4 人力资源,4.2进度,4.3 质量管理,室内环境污染渗漏裂缝木门水电木地板乳胶漆墙纸泥水工程木作工程衣柜橱柜,4.3.1 常见质量投诉,4.2 质量,如何做好精装修住宅施工前的全员培训？,1、精装修全员培训的重要性 施工特点的认知、了解与土建施工

39、的区别，掌握多工种、多单位施工配合的特点，如何提高项目整体施工进度等。2、培训对象构成甲方、监理、施工单位现场管理人员、现场施工专业组班长、专业技术工人、现场普通工人、部品供应商及分包施工人员、保安员、清洁工等。3、主要培训内容（1）、依据各作业指导书、导则、指引内容；（2）、施工工艺、流程、施工计划；（3）、施工管理规定；（现场规定、成品保护、安全施工、防火防盗等）（4）、专业施工技术标准、质量标准；（5）、文明施工，安全管理；,利用图片进行培训教育,4.3.2 施工前的全员培训,4.3 质量,核心工作：1、根据精装修专业的特点，各类作业指导书对精装修实施的管理作用非常大！精装修实施前应有较

40、完善的各类指导书、导则、指引类的技术性支持文件，前提是内容能起实际的指导指引作用。2、根据项目的特点，熟悉掌握精装修项目的质量控制重点。（ 必须掌握）,4.3.3 作业指导书,4.3 质量,4.3.3 作业指导书,核心工作：3、严格按精细化管理检查内容执行。,4、表格式质量检查的运用。,4.3 质量,精装修施工质量执行的标准：GB50209-2002建筑地面工程施工质最验收规范；GB50210-2001建筑装饰装修工程质量验收规范；GB50242-2002建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范；GB50243-2002通风与空调工程施工质量验收规范；GB50300-2001建筑工程施工质量验收

41、统一标准；GB50303-2002建筑电气工程施工质量验收规范；GB50327-2001住宅装饰装修工程施工规范等国家标准； 各地政府发布的分户验收标准； 实际验收比规范更细致，侧重点有显著不同；实用的检验标准是菜单式问题清单；,4.3.4 执行的标准,4.3 质量,1、过程中进行实测实量；2、质量问题按口径分类；3、按阶段分类 按照原因分类 按建筑部品分类 按照责任单位分类；4、编制标准化问题清单；5、重点问题要重点分析；6、增大对土建精度的要求；7、提升对施工工艺精度的要求；,4.3.5 质量管理方法,实施数字化的质量管理,4.3 质量,4.3.6 通病防治,裂缝,抹灰裂缝与施工过程控制关

42、系极大。只要认真管理，裂缝可以大为减少,4.3 质量,4.3.6 通病防治,裂缝,4.3 质量,墙砖空鼓问题: 1、验收规范不允许墙砖出现空鼓，代价是必须逐块检查，发现即打掉重来。防治措施如下：（1）基层强度要足够。尤其是混合砂浆抹灰的墙面，如果在土建施工时严重失水，必定造成混合砂浆强度极低，贴砖后非常容易出现严重的空鼓。基层含水率要适中。贴砖前一天淋水，正式贴砖前再次湿润墙面。如果是轻质砌块，则因为其吸水极其厉害，必须长时间洒水养护，否则必定空鼓无疑。（2）墙砖要泡水2小时以上。因为现在瓷砖质量普遍较好，吸水率比规范允许的程度低很很多，工人凭经验觉得不泡水也可以，实际上对空鼓是有影响的。（3

43、）采用二次成活法。大墙砖背面刮上一层水泥膏，约10mm厚。先试贴，轻轻敲打后再抬起，修整背后水泥膏之后再次镶贴。这个方法对防止空鼓贡献很大。2、门边、门头位置尤其要防止空鼓。3、在不同墙体材料交接部位，一定要用钢丝网加强，否则该部位发生相对位移时也容易造成空鼓。4、瓷砖踢脚线常常空鼓，原因之一是腻子刮得太低，应避免。,4.3.6 通病防治,墙砖空鼓,4.3 质量,4.3.6 通病防治,渗漏,厨房卫生间漏水：1、防水层施工的质量保证，防水层由谁负责施工？（讨论） 2、施工时防水成品保护问题；,4.3 质量,地砖空鼓： 规范对地砖的空鼓相对稍微宽松，但是标准仍然为不允许出现空鼓。砖越大越容易空鼓，

44、这与干铺法没有统一严格的工艺做法有关。为尽量减少空鼓，建议的措施如下：（1）铺贴前楼面板要湿润；（2）干铺砂浆配合比约1：4，要均匀地铺在楼板上；（3）采用二次成活法。地砖背面刮上一层水泥膏，约10mm厚。先试铺，轻轻敲打后再抬起，修整背后水泥膏之后再次铺贴，这个方法对防止空鼓贡献很大；（4）铺完之后24小时以上严禁上人，采取养护措施对防止空鼓大为有利；,4.3.6 通病防治,地砖空鼓,4.3 质量,1、要严格控制木材含水率，有关平衡含水率的知识，许多人可能理解有错误。2、因此尽量减少木材使用范围，能用轻钢龙骨石膏板代替的吊顶可尽量替换木制结构。3、“回”字形天花的四个角，胶合板不宜在此附近断

45、开，而是在四个角整块夹板做成L形完成角部的过度，可以大幅度地降低此处出现裂缝的可能性。4、木材与木材接缝处做成V字形凹缝，用环氧树脂加锯末填充，打磨，封牛皮纸，然后再进行表面油漆工艺。此法比较可靠，但是很费功夫。不宜用无纺布代替牛皮纸，因为无纺布弹性大，起不到绷紧的作用。5、尽量避免木材与混凝土墙面等直接接触，很容易出现裂缝。6、妥善地安排施工工序，尽量减少木材受潮可能性。7、木制背景墙制作时，必须对墙面进行防潮处理。某些木材更容易受潮，最好避免。 建议有油漆的木制作采用工厂化施工。,木制作裂缝及油漆质量不佳,4.3.6 通病防治,4.3 质量,1、外窗渗漏；2、烟道渗漏；3、外墙及屋面渗漏；

46、4、给排水管道渗漏；,与总包施工单位有关的质量通病,4.3.6 通病防治,4.3 质量,1、基层的处理；水泥砂浆基层、石膏板基层、木夹板基层2、腻子的质量；3、涂料的质量及施工工艺的保障；,公共电梯间天花,乳胶漆、涂料的质量通病,4.3.6 通病防治,4.3 质量,乳胶漆、涂料的质量通病,石膏板基层的天花,4.3.6 通病防治,4.3 质量,洞口移交，砌体洞口应做抹成标准形状的窗套；临时固定窗框，螺钉固定，深度40-50mm；素水泥浆刷面；砂浆塞缝，充分密实；木砖部位塞缝，充分密实；塞缝部位刷素水泥浆；聚合物水泥基复合涂膜；外墙抹灰收口；（向外墙卷，接槎远离窗框）贴外墙砖；DC793填缝；指定

47、班组，责任到人逐一记录，旁站管理,外窗渗漏的改进节点,4.3.6 通病防治,4.3 质量,门窗渗水,4.3.6 通病防治,4.3 质量,卫生间反边渗水,4.3.6 通病防治,4.3 质量,1、损耗比定额规定大得多。2、瓷砖的供货要保证同一型号、同一规格、同一批次、同一色号。由于一开始很难完全准确地计算瓷砖用量，在与供货商谈判时，应在合同中写明，至少保有供货总量的10以上作为备用，而且允许超过的部分退货。此外，如果可能出现色差问题时，要求厂家提前知会，这样可以做到预留部分瓷砖作为整改备用，尽量避免同一房间内出现色差。 3、预留2瓷砖用于维修。,墙砖、地砖色差,4.3.6 通病防治,4.3 质量,

48、吊顶不平变形、开裂,1、吊点及挂件节点出现虚假受力情况；2、龙骨与板缝位置不正确，或者龙骨刚度、数量不足；3、石膏板钉钉位置、间距不正确；4、缝隙位置胶带、填充腻子施工工艺方法不正确；,4.3.6 通病防治,4.3 质量,乳胶漆观感不佳,1、乳胶漆是细活，工价不同，投入的工时不同，效果差异明显。2、延长乳胶漆的作业时间，保证慢功出细活。3、尽量减少其它工序对乳胶漆的影响。这是非常重要的一点。4、工艺方法的选择：施工方法可以是刷、喷、滚涂。5、阴阳角不顺直。强烈建议在刮该部位腻子的时候，先用白水泥打底。6、用铝合金刮尺结合刮板将其刮平，阳角质量可立刻得到大幅度改观。透底流坠起粉慢干回粘发霉返锈变

49、色和褪色起泡,4.3.6 通病防治,4.3 质量,墙根返潮,砌筑使用的材料直接相关，采用彩色涂料时更加明显。,4.3.6 通病防治,4.3 质量,1、铝扣板天花露缝：采用咬合式断面，选用较厚的产品，灯具一次安装就位。2、石材空鼓：大面积的石材窗台板非常容易空鼓，补救的办法是贴好后连续养护。3、木地板空鼓：地面砂浆找平层强烈建议由装修单位集中施工！4、五金件安装时破坏墙面瓷砖：用优质的玻璃钻头可以减少破坏的可能性。5、快交工时发现管道渗漏：（1）移交时一定要打压！最好先通水！一进场就将冷热水管对接起来，这样就可以同时试验冷热水管是否渗漏。如果没有通水，那就没有办法，只能寄希望于打压的质量了；（2

50、）施工过程中的损坏也不在少数；（3）有几种情况容易损坏管道：一是贴卫生间墙面靠下的第二块墙砖时，固定用钉子容易钉破水管；二是洗脸台的角钢架安装时容易打破水管，建议采用扁的支架，不要做成三角斜撑；三是楼面暗藏管道一定要标记范围；四是木踢脚线施工时，因为各种标记已经被遮掩，很容易钉破水管，要特别注意；6、跳闸或者相序错误（1）不要太相信土建单位的细心，相序很可能是错误的，一定要逐根检查；（2）除了正式测试外，开关插座还必须较长时间通电试验，排除质量故障；,其它问题,4.3.6 通病防治,4.3 质量,4.3.7 质量缺陷统计,1、按照阶段分类：施工阶段发现的质量问题；入伙移交时发现的质量问题；入伙