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1、2008年青岛房地产市场年报H&P地产顾问机构市场研发中心2009年1月20日目 录一、全国房地产市场总结与分析1、全国土地市场情况2、房地产市场销售情况3、全国房价走势分析4、全国房地产态势分析5、2009年全国房地产市场预测二、青岛市场资讯盘点1、2008年青岛房地产市场大事记2、市场资讯回顾及点评三、2008年青岛房地产市场总体情况分析1、青岛市整体成交分析1.1、总成交分析1.2、市内七区成交统计1.3、成交面积构成1.4、成交价格构成1.5、楼盘销售排行2、市内四区成交分析2.1、总成交分析2.2、商品房成交分析3、区域成交均价分析3.1、市南区3.2、市北区3.3、四方区3.4、李
2、沧区4、其它区域成交分析4.1、崂山区4.2、城阳区4.3、黄岛区四、2008年青岛土地市场分析1、市内四区土地出让情况2、市内四区土地出让分析2.1、土地出让区域分析2.2、土地出让性质分析2.3、土地出让方式分析3、市内四区典型出让地块分析4、崂山区典型地块分析五、2008年全国房地产政策研究1、2008年出台的政策2、全国各地2008年救市政策解读3、青岛房地产市场救市政策及解读一、 全国房地产市场总结与分析2008年，在中国房地产纪年史上，具有里程碑的意义。中国房地产市场特殊表现的国际经济背景是：美国次贷危机升级为全球金融风暴，全球经济显著下滑；国内经济背景是：经历五年繁荣后，2008
3、年经济拐头下行。与国内经济走势同步，我国房地产市场亦从2007年的红火逆转为2008年冬初降。纵观30年来我国房地产业的发展，明显可以看出1998年住房体制改革后，走出了一波“黄金十年”的牛市行情。各种数据都表明这是一波空前、也可是绝后的增长与繁荣。然而，繁荣过度便会出现泡沫，就应当有所回归，这也正是2003年以来房地产宏观调控的主要目的。从2007年第四季度开始，至2008年第三季度，我国楼市调整态势越来越明显，第四季度开始已加快下行。以历史的眼光，通过数据比照，从几个方面总结一下2008年中国房地产市场的运行态势。1、全国土地市场情况 从2003年开始，我国土地市场步入繁荣期，重要表现是房
4、地产开发企业每年的土地购置面积超过3亿平方米，并一直持续到2008年，其中2007年超过4亿平方米，为历史最高水平，反映出2007年在房市火爆的背景下，开发商积极拿地，各地纷纷爆出地王，大型地产商尤其是从资本市场融得巨资的企业疯狂圈地。数据来源：国家统计局网站步入2008年之后，开发商购地热情明显下降，全国土地市场低迷，各地皆出现流标现象，大城市尤为突出。据不完全统计，今年，全国流标、流拍的土地达到出让总数的一五。国土资源部土地宏观调控课题组撰写2008年上半年土地市场运行的经济分析报告显示，今年上半年全国土地供应总量比去年同期减少25.27%。据统计，上半年，北京共出让住宅土地676.5万平
5、方米，仅相当于全年计划供应住宅供地1700万平方米的1/3，广州的比例则更低，仅一五%，福州则不及计划的三成。另外，国家统计局数据表明，1-11月，全国房地产开发企业完成土地购置面积3.2亿平方米，同比下降5.9%；完成土地开发面积2.1亿平方米，同比下降2.7%。以上海为例，2008年前11个月流标的住宅用地比例高达38%。地出让频频流标，充分反映了房地产市场的不景气和开发企业对后市的忧虑。随着今年房地产市场持续下滑，过去几年被诸多开发商引以为傲的高土地储备成了企业的包袱，一方面很多开发企业已无多余资金购地，或者没有足额资金缴纳去年拍下的高价地。因此，今年已普遍出现开始开发企业减少开工量，或
6、者停止项目施工，甚至有少数开发企业谋求退地。频繁的土地流标会进一步打击市场信心，让观望气氛加重，不利于稳定市场。 2、房地产市场销售情况其次，观察房屋销售形势。从1996年开始，我国商品房销售量持续平稳上升，2005年增幅较大，并首次迈上5亿平米平台，2007年成交量高达7.7亿平米，创下历史新高笔者估计以后也很难超越这一高点。2008年1-11月，全国商品房销售面积4.9亿平方米，同比下降一八.3%。其中，商品住宅销售面积下降一八.8%。充分表明，市场出现显著调整。数据来源：国家统计局网站由于全国各地楼市发展不均衡，2008年月东部地区房屋销售量下降幅度大于中西地区，一二线城市下降幅度大于三
7、四线城市。上海、北京、武汉、福州等重点城市的成交萎缩超五成，惨不忍睹，已出现非理性超跌的现象。11-12月重点城市的成交量明显增加，主要跟政策利好有关，不具有持续性。总体而言，成交低迷成为2008年楼市最鲜明的特点之一。3、全国房价走势分析看下图全国房价指数的同比增幅可知，近十年来，我国楼市和房价一直处于增长周期。1999年第四季度，全国房屋销售价格指数同比由负增长，扭转为正增长，并一直持续至今。从增幅看，2004年一季度至2005年二季度，增幅平均8%以上，其后有所回落，2007年三季度至2008年二季度重新跃上8%。之后，2008年三季度涨幅大幅回落，幅度之大历史罕见，充分反应了此次房价下
8、行的压力之大，基本上跟美国2007年第三度的情况类似，而至今美国房价依然在下跌，比2006年房价高点已下跌近三成。 数据来源：国家统计局网站房价同比增幅跨度为一年，并不能反映房价的短期走势，因此我们再分析一下月度房价的环比增长情况。由下图可知，2007年9月环比增幅达到最高点，之后下滑，直到2008年8月，全国70个大中城市房屋价格指数环比增幅为-0.1%，为近几年首次出现负增长，表明全国房价真正出现“拐点”。接下去，9月、10月、11月房价环比增幅依次为 -0.1%、-0.3%、-0.5%，房价下跌呈加速趋势。国家统计局数据表明：2008年年1-11月全国商品房成交均价为3931元/平米，同
9、比去年同期成交均价3951元/平米，已经下跌0.5%。基本上可以判断出来，2008年全年全国房价同比2007年，基本上属于横盘形态，没涨也没跌。 4、全国房地产态势分析全国房地产开发景气指数综合体现了开发投资、土地购置、施工开工、空置面积、资金来源等情况，反应了行业景气度，尤其体现开发商对于市场的预期和投资意愿。由下图可知，2004年2月，国房气指数高达近108点，其后有所波动，但总体下滑，反映了在宏观调控之下，开发商的热情有所减退，直到2007年4月开始持续上升，直2007年11月达到106点多，其后一路下滑，2008年10月为99.68，比9月份回落1.47点，比2007年同期回落6.06
10、点，步入不景气区间11月进一步下滑至98.46，比10月份回落1.22点，比去年同期回落8.一三点。 类型城市风险高度风险城市风险最高武汉、哈尔滨、福州、厦门、西安、杭州、成都未来供过于求局面明显、市场存量较大、消化周期长风险次高天津、深圳、连云港、扬州、苏州、徐州、大连、南昌、未来市场供应量大、消化周期长中度风险城市风险中度北京、南京、宁波、无锡、郑州、长春、太原、长沙、南宁、沈阳未来市场供求关系适中，消化周期长度中等低度风险城市风险次低上海、广州、重庆、昆明、海口、济南、常州、青岛未来市场供应量较小，供求关系较平衡，消化周期较短风险最低贵阳、合肥未来市场供应量小，供求关系平衡，消化周期短数
11、据来源：国家统计局网站从2008年11月的分类指数看：房地产开发投资分类指数为100.98，比10月份回落0.96点，比去年同期回落3.55点；本年资金来源分类指数为91.94，比10月份回落0.71点，比去年同期回落一五.99点；土地开发面积分类指数为94.79，比10月份回落0.26点，比去年同期回落3.25点；商品房空置面积分类指数为100.32，比10月份回落0.93点，比去年同月回落11.65点；房屋施工面积分类指数为101.96，比10月份回落1.32点，比去年同期回落3.58点。总之，各项指标都在回落，反映出开发商对后市比较悲观。尤其值得警惕的是，截至11月末，全国商品房空置面积
12、1.36亿平方米，同比增长一五.3%，增幅比1-10月提高2.2个百分点。其中，空置商品住宅7084万平方米，同比增长22.9%，增幅提高4.9个百分点。 5、2009年全国房地产市场预测 2009年中国房地产市场又将何去何从？我国房地产市场发展已难以摆脱外界经济环境的深重影响。2009年，国内外宏观经济还将继续下行，国际金融风暴继续肆虐，世界各国都受到波及，欧美地区受灾尤其严重，国内经济亦受其负面影响，出口下滑，经济下行，外资撤离。总的看来，全球经济步入衰退的可能性较大。国内经济面比主要发达国家要好一些，但国内经济下行已成定局，股市、楼市皆低迷，实体经济亦萎靡不振，企业效益下滑，中央在为20
13、09年经济增长“保八”而奋斗。因此，在内外宏观经济双重负面影响下，我国房地产市场必然也会同步下行。但是，国际社会的救市行动使经济下滑的速度变缓。尤其是近几个月来，我国政府拯救经济的决心很大，11月“4万亿投资计划”的出台，表明国家促内需保增长的力度将超过1998年应对亚洲金融危机的措施，“积极的财政政策和适度宽松的货币政策”也标志着持续五年之久的紧缩型宏观调控转变为扩张型调控。尤其是12月举行的中央经济工作会议，态度坚定的提出了“保增长、扩内需、调结构”的九字经济工作方针。政策利好显而易见。就房地产政策而言，10月22日财政部和央行的相关文件标志着中央救楼市的开始，实际上地方政府救市的热情和力
14、度远远超过中央。12月中央经济工作会议公报中明确提出：“要保持资本市场和房地产市场稳定健康发展。要把满足居民合理改善居住条件愿望和发挥房地产支柱产业作用结合起来，增加保障性住房供给，减轻居民合理购买自住普通商品住房负担，发挥房地产在扩大内需中的积极作用。” 2008年12月20日，国务院办公厅出台关于促进房地产市场健康发展的若干意见，其中分为六大条，一三小条，内容的全面性和重要性可与2005年出台“国八条”、2006年出“国六条”相提并论。其中重点提出加大保障性住房建设力度、进一步鼓励普通商品住房消费、支持房地产开发企业积极应对市场变化。中央和地方政府救经济、救楼市态度是鲜明的，力度还在不断增
15、加中，那么，是否意味2009年房地产市场因此会触底反弹，步入下一轮增长周期。我们认为政策利好难以在2009年迅速转化成市场回暖的实效。原因很简单，绝大部分政策其效力显现都需要一个过程，存在滞后期。若进一步往深处探究，则会发现政策显效的内因是市场主体（尤其是买方）的心理预期发生改变。就当前来看，全国楼市的预期是向下走的，救市之策绝非“神仙药”，无挽狂澜之力，短期内市场不容乐观。然而另一方面，随着越来越多、越来越强的救市政策出台，市场预期会必然受其影响，慢慢改变，终会迎来由量变到质变的时间节点。从经济发展的周期性规律来看，楼市周期基本与经济周期同步。改革开放以来，我国经济经历了三个周期，第一个周期
16、（1979-1990年）的高峰出现在1984年（GDP增长一五.2%），低谷出现在1990年（GDP增长3.8%）。第二个周期（1991-2001年）高峰出现在1992年（GDP增长14.2），低谷出现在1999年（GDP增长7.6%）。第三个周期从2002年开始，2007年达到高点（GDP增长11.9%），若按前两次规律，2011-2012年将有可能迈入新的增长期。另外，对比1998年和2008年中央两次救经济，可以发现二者面临的外部环境和采取的措施有许多相似之处，但1998年GDP增速却没能守“8%”的关口，降至7.8%，1999年进一步下滑至7.6%。由此，我们认为2009年中国GDP增
17、长必然继续下滑，能否保住“8%”，形势并不乐观，2010年经济增长会有所回暖，但很难进入下一轮增长期，因为分析上一轮经济调整，在经历1998-1999两年低谷之后，2000-2001年GDP增幅为8%多点，仍然属于低位盘整期，直至2002年才重新迈上9%大关，迈入新一轮增长。由此，我们可以大致推测，本轮中央救经济，虽然力度很大，但也很难在两年内显著提升经济，2009-2010年，我国经济基本上会在低部调整。 房地产市场周期基本与宏观经济同步，有时会稍微提前一段时间，因此我们认为2009年中国楼市仍然继续下滑，市场底部极有可能出现在2010前后，其后会维持1-2年的小幅上行加盘整的态势。还有，楼
18、市回暖的时间节点还跟政府救市的力度有关，如果2009年中央和各地政府持续加大救市力度，则不排除市场在2009年下半年见底的可能性，总体来说，这种可能性较小。另外，2009年在全国房地产市场整体下行的背景下，各地房地产市场的运行态势会有明显差别。部分城市将会出现明显下滑，而一些城市的表现会相对比较稳定，还有少数城市可能会调整到位，下半年可能出现触底反弹。 总体而言，我们认为本轮房地产市场必然是一次三年左右的中期调整，而目前仅仅才调整了一年，房价仅仅开始环比下跌才一个季度。从成交量上判断，2009年房地产市场可能会到达底部，上文已有所述，部分城市已经出现成交量“超跌”现象，而我国住房需求的基本面没
19、有大的改变，投资和投机需求大幅萎缩，然而以首次置业和二次改善为的自住需求依然大量存在，正是这些需求将使2009年成交量维持在一低位盘整的状态，不可能在2008年下半年这样的低位基础上继续大幅下跌。综而言之，2008年我国房地产市场真正出现由涨到跌的拐点，而2009年将更加不容乐观，总体下行势不可免。目前，政府和行业最应提防的是房价过快、过度下跌，这也2008年上半年国家就明确提出的“防止房价大起大落”。如果真的出现房价大落，则不仅危及企业，而且不利市场稳定发展，若不加以防范，则有可能出现市场“硬着陆”。由于目前国内外经济形势非常不乐观，按照市场下滑的惯性，未来几个月，全国房价环比跌幅还可能继续
20、扩大。针对于此，政府必须予以足够的重视，加大稳定市场、剌激需求的政策力度，在放松二套房贷政策、减免交易环节的税收等方面应进一步加大力度，地方政府则可以因地制宜的在购房抵个调税、购房予以贷款贴息、购房入户等方面进行更大力度尝试。二、青岛市场资讯盘点1、2008年青岛房地产市场大事记 2008年1月，中国楼市尤其是青岛楼市继续经历深刻变化。在恶劣的天气中，包括中天置业、创辉等中介倒下的悲剧陆续上演，地产领袖王石公开发表40岁前不买房等言论。2008年1月3日青岛市政府召开住房工作会议，提出“2221”的指导方针，提出今年本市住房建设“两改、两增、两扩、一改善”的目标要求，即：改造旧城区、改造城中村
21、；增加廉租住房实物配租比重，增加租金补贴数额；扩大保障性住房建设规模，扩大经济适用住房和限价商品住房社会销售数量；改善旧住宅区居民的居住条件。一直对市南区香港西路原审计局区域钻石地块虎视眈眈的香港新鸿基地产却并没有出手，从而导致该地块流拍。开发商在大背景的影响下，投资态度谨慎。2月，青岛市政府开始对土地严加管理，对逾期不能开工的或增加税金，或无条件收回，这让开发商的土地开发加快节奏。2月众多政策房项目陆续推出，在2008年上半年影响市内四区楼市。本月2007年底推出的三个项目百通依山小居、瑞金家园、青建国通嘉园全面发威，共成交641套，极大地冲击了商品房的销售。3月，是农历新年后的第一个月份，
22、两会闭幕之后的建设部改名为住房与城乡建设部。恒大地产表示因市场情况不好，最后决定搁置上市计划。而SOHO老总潘石屹抛出了“未来100天内中国房地产企业将发生剧变”的断言。青建集团两项目本月继续大放异彩，其中海尔路东的尚东区销售166套，而海尔路西的橄榄城也成交了107套，不仅仅成为本区域的冠亚军，也成为全市的冠亚军。4月最受关注的莫过于中旬举行的春季房展会。本届展会最大的亮点包括中海地产、万达集团的亮相。与住交会的火爆相对应的是，4月一五日的土地出让还造就了台湾路6号楼面地价14300元的新地王，与全国众多地块流拍的大局势不同，可以看出，本地开发商对市区开发未来前景的信心比较足，尤其是沿海一线
23、，也不断传来新高价楼盘要问世的消息。5月12日，我国发生了汶川大地震。以青岛银盛泰集团为首的地产企业也是纷纷捐款捐物，尽自己的责任。5月众多品牌地产项目在青岛正式亮相，卓越集团在城阳的卓越蔚蓝群岛和万科魅力之城二期，万达在青岛的城市综合体项目39克拉展示中心开启，还有备受关注的中海银海一号也在5月31日揭开其神秘的面纱。另外在青岛沉淀酝酿了两年之久的绿城也开始举行多种活动，青岛本土企业伟东置业集团在李沧区的140万平方米大盘“幸福之城”也已定名并开始施工。6月，最受关注的舆论事件是北大徐滇庆教授与牛刀的关于深圳房价的打赌事件，最终游戏以徐教授认错道歉而结束。崂山区上半年销售一八87套商品房，相
24、当于市内四区2429套总数的四分之三，这从侧面印证了崂山区逐渐崛起并被越来越多的购房者认可。各品牌地产推广继续发力，万达举行39克拉举行钻石鉴赏会，万科金色城品体验馆开放。大概与青岛城市的天气有关，进入7月，楼市相对低迷，无论市区还是郊区，几乎所有的楼盘都出现比较低迷的现象。7月初，城阳区天泰集团的青国青城以4800元/平方米的价格进入市场。7月中旬，位于崂山区沿海区域的瞰海项目以7980元/平方米的起价开盘入市。7月郊区楼市总成交达到一五12套，比上月减少243套，表现了郊区楼盘销售的巨大压力。8月26日，央行和银监会联合下发关于金融促进节约集约用地的通知，要求各金融机构严格商业性房地产信贷
25、管理，同时金融机构禁止向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让价款的贷款。对于青岛地产，8月地产大鳄动作纷纷展开。月初绿城理想之城开盘热卖320套，为青岛楼市注入了强心剂，成为市场中比较耀眼的明星。中海地产在胶南的首个项目中海熙岸开盘。9月，青岛市廉租住房、限价商品住房和经济适用住房的管理新办法于9月1日起正式实施。这些房源位于李沧区，分别为百通重庆花园、元顺物业小区、翰林苑、枣山家园，总计达到2592套。另外在“环湾保护、拥湾发展”战略所规划的未来图景中，市南、市北、李沧、四方等老城区将大力发展现代服务业，打造文化旅游、科技开发、商贸服务、现代物流等服务业中心，为此，大批不符合新规划要求的工
26、业企业将从老城区迁出。另外，颐中地产、宝龙城市广场开始了降价促销，保利百合花园正式亮相青岛秋季住交会。10月7日，“锦绣华城价值承诺新闻发布会”上，锦绣华城开发公司承诺“凡购买本公司开发的锦绣华城项目住宅的业主，其所购房屋自交付之日起满三年，升值额达不到该户房屋总价款的12%，差额部分由我公司给与补偿”。10月16日，备受关注的小麦(资讯,行情)岛改造项目结束了为期十天的挂牌公示，最终，迪拜世界集团利曼斯有限公司联合其所属的各公司以43.68亿元的价格竞得该项目的开发建设权。10月22日晚，财政部宣布：从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%
27、；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。首次买房最低首付比例降至20%，同时，公积金贷款利率下调0.27%。11月，市内四区商品房成交量出现大幅回升，环比上涨78%，成交的2901套房源当中，有1732套是在11月5日青岛五项暖市政策出台后成交，占总成交量的60%。尤其值得一提的是，城阳区针对房地产的16条新规，明显促进了该区域商品房的销售。另外央行宣布从2008年11月27日起，下调金融机构一年期人民币存贷款基准利率各1.08个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。此次降息为央行近十年来一年期人民币存贷款基准利率最大降幅。12月，从交通、规划等部门了解
28、到，由青岛市交通委负责的岛城轨道交通建设规划选线方案、青岛市轨道交通线网规划修编报告、青岛市轨道交通建设规划客流预测报告和青岛市快速轨道交通建设规划(2009_2020)已于9月25日上报国家发改委。11月17日，市发改委有关负责人表示，市地铁项目争取于2009年提前启动，地铁项目也将成为2009年信贷重点支持的工程。在“拥湾发展”的指导战略下，四方区、李沧区、城阳区的商品房越来越得到广大购房者的青睐。2、市场资讯回顾及点评2.1、青岛市建房重点转向保障性住房新“”目标匡定2008年1月4日，市委市政府召开全市住房建设工作会议，会议提出今年青岛市住房建设“两改、两增、两扩、一改善”的目标要求，
29、即：改造旧城区、改造城中村；增加廉租住房实物配租比重，增加租金补贴数额；扩大保障性住房建设规模，扩大经济适用住房和限价商品住房社会销售数量；改善旧住宅区居民的居住条件。会议指出，今年和今后一个时期，本市要切实加强和改善保障性住房的有效供给。要着力抓好廉租房、经济适用房、普通(限价)商品房等保障性住房建设；探索建立租售并重的住房供应模式，适度增加租赁的房源，坚持高收入群体住房需求由商品房市场解决，发展面向中低收入群体的租赁住房；廉租住房要逐步加大实物配租力度；经济适用住房逐步提高面向市场销售的比例；加强保障性住房后续管理，严格上市交易管理，强化年度复核，建立退出机制。“两改”链接继2007年市内
30、四区启动一八个两改项目(旧城区和城中村改造)后，2008年市内四区计划再实施两改项目24个，总占地面积约498万平方米，拆迁建筑面积253万平方米，拆迁2.1万户，规划建筑面积约885万平方米。5年内，本市将全部完成两改工作。 其中，旧城区改造项目12个，总占地面积约49万平方米，拆迁建筑面积60万平方米，拆迁1.2万户，规划建筑面积约176万平方米。城中村改造项目12个，总占地面积约449万平方米，拆迁建筑面积193万平方米，拆迁9400户，规划建筑面积约709万平方米。12个城中村改造项目项目名称项目位置拆除面积、户数规划占地、建筑面积保儿村改造四方区东片A区蚌埠路南、合肥路北、308国道
31、以西拆迁总建筑面积8.9万平方米，共拆迁376户总占地面积约一五.7万平方米，规划建筑面积约21万平方米小水清沟村改造四方区北片重庆南路以西、长沙路以北、周口路以东、开平路以南拆迁总建筑面积约27万平方米，共拆迁一五43户总占地面积约30.1万平方米，规划建筑面积约63.6万平方米双山村改造四方区东片A区308国道以西、规划一号线以东、合肥路以南、立新仓库以北拆迁总建筑面积约一三.7万平方米，共拆迁5一三户总占地面积约16.9万平方米，规划建筑面积约26万平方米郑州路两侧村庄改造(一期)四方区北片郑州路以南、项城路以东、商水路以北、周口路以西拆迁总建筑面积约2.3万平方米，共拆迁175户总占地
32、面积约2.5万平方米，规划建筑面积约6万平方米文昌阁村改造李沧区文昌阁村拆迁总建筑面积约一三.1万平方米，共拆迁356户总占地面积约40万平方米，规划建筑面积约70.7万平方米大枣园村改造李沧区大枣园村拆迁总建筑面积约22.9万平方米，共拆迁1498户总占地面积约48.8万平方米，规划建筑面积约112万平方米湾头村改造李沧区湾头村拆迁总建筑面积约28.4万平方米，共拆迁一三96户总占地面积约119.2万平方米规划建筑面积约106万平方米南岭村改造李沧区重庆中路以西南岭村拆迁总建筑面积约11.6万平方米，共拆迁720户总占地面积约35.3万平方米，规划建筑面积约71万平方米郑庄村改造李沧区郑庄村
33、拆迁总建筑面积约19.7万平方米，共拆迁871户总占地面积约61万平方米，规划建筑面积约82.6万平方米下王埠村改造李沧区下王埠村拆迁总建筑面积约3万平方米，共拆迁一五4户占地面积约11万平方米，规划建筑面积约一五万平方米李家庵村改造李沧区李家庵村拆迁总建筑面积约3万平方米，共拆迁167户占地面积约11万平方米，规划建筑面积约一五万平方米尤家村改造李沧区尤家村拆迁总建筑面积约5.2万平方米，共拆迁167户总占地面积约一三.5万平方米，规划建筑面积约22.1万平方米12个旧城区改造项目项目名称项目位置拆除面积、户数规划占地、建筑面积火车站商圈旧城改造市南区单县支路、广州路以西，费县路、东平路、定
34、陶路以南，滋阳路、观城路、朝城路以东，单县路、鱼台路以北区域共拆迁一八78户总占地面积约6.7万平方米，规划建筑面积约20万平方米南岛组团拆迁改造市南区团岛山北、团岛三路以南区域共拆迁316户总占地面积约6.4万平方米，规划建筑面积约24万平方米嘉祥路片区旧城改造市南区滋阳路、四川路、西藏路、濮县路、嘉祥路、巨野路、西藏路围合区域共拆迁一三42户总占地面积约3.2万平方米，规划建筑面积约一三.5万平方米东平路片区旧城改造位于市南区滕县路西、东平路以北、四川路以东共拆迁372户总占地面积约0.6万平方米，规划建筑面积约1.8万平方米燕儿岛路地块与中山路改造于市南区汕头路、珠海路、燕儿岛路、香港路
35、围合地块和中山路23、30号地块共拆迁2243户总占地面积约8.9万平方米，泰州路地块改造市南区泰州路、泰州一路、宜兴路围合区域共拆迁283户总占地面积约2万平方米，划建筑面积约8万平方米南京路一三5一三9号地块改造市南区南京路一三5一三9号共拆迁283户总占地面积约1.7万平方米，规划建筑面积约8万平方米台柳路北侧改造市北区山东路以西、台柳路以北、鞍山路以南、荣发小区以东共拆迁512户占地面积约2.2万平方米，规划建筑面积约8万平方米东吴家村改造位于市北区南京路以东、振华公司用地以西、辽源路以北、干休三所以南拆迁总建筑面积约3.4万平方米，共拆迁651户总占地面积约5万平方米，规划建筑面积约
36、10.8万平方米快速路B-5地块改造市北区大连路以北、黄台路以南、辽宁路以东、无棣路以西围合区域拆迁总建筑面积约1.8万平方米，共拆迁530户总占地面积约1.6万平方米，规划建筑面积约5.6万平方米瑞昌路片改造位于四方区人民路、瑞昌路、杭州路围合区域拆迁总建筑面积约7.5万平方米，共拆迁1950户总占地面积约5.7万平方米，规划建筑面积约21万平方米人民路片改造位于四方区人民路285号拆迁总建筑面积约7.5万平方米，共拆迁1200户总占地面积约5.4万平方米，规划建筑面积约16.8万平方米2.2、万科降价撼动中国楼市 开发商死扛信心已动摇自2007年年末王石抛出拐点论以后，万科随后也在用自己的
37、实际行动支持其言论。自2007年末以及2008年初试个别项目试探性的降价外，2008年2月万科掀起了全国各地项目的降价热潮，“广东降了、上海降了、成都降了，北京也降了，”万科的降价波及区域项目之广，降价幅度之明显显然超出了所有人的预料，万科的降价预示着中国的房地产市场可能由盛转衰。背景链接：王石与“拐点论”2007年12月一三日，万科集团董事长王石在出席某论坛接受记者采访时表示：“我承认楼市拐点确实已经出现了。”随后，他在其博客中澄清是“深圳、广州的楼市出现了拐点”。“中国东西南北中，幅员广阔，不同地区城市处于不同的楼市周期，不能一概而论。” 在接受经济半小时采访时，其又公开宣称“房价这样的上
38、涨，已经上涨到中产阶层，他们已经感觉到买房子非常吃力的时候，这个房市就快要出问题了，所以在现在疯涨的情况下，再不抑制住是一定会出问题的”。并同时抛出了“建议三四年之后再买房”的观点，引得业内一片哗然。 他给出的理由是：第一，房地产质量还有较大的提高，不仅仅是建造质量，还有售后服务质量；第二个就是房价，三四年之后你是一个中产阶层，你存这么多年(钱)还买不起房子的话，这样的市场是有问题的。 同时，他还向公众承诺，2008年万科绝不拿“地王”。 从2007年12月24日开始，王石连续在其博客上就“拐点论”发表了8篇文章补充观点和7篇回应相关质疑的文章。 2008年年1月27日，王石做客新浪网，再次阐
39、述“拐点论”。近日，据媒体报道，在房地产业内的一次闭门会议上，王石提醒当时在座的同行，“拐点就是秃子头上的虱子，明摆着”。 万科全国降价经过时间地点降价手段备注2007年10月20日深圳万科金域东郡以远低于市场预期的7500元/平方米均价开盘这被认为是万科降价行动的开始2007年12月9日广州万科金色康苑以均价14000元/平方米开盘低于周边楼盘17000至一八000元/平方米的售价2008年1月初武汉多个项目相继推出赠送面积、抽奖及特价房等优惠活动2008年1月下旬成都万科魅力之城报出4500-4600元/平方米在2007年12月之前，售价在6000元/平方米之上2008年1月下旬， 北京万
40、科四季花城推出最低优惠价格7400元/平方米的房子相对于此前每套房子最多可优惠10.8万元2008年2月21日上海万科房地产公司多个项目举办“元宵节房产特卖会”上会员客户实际可拿到的最高优惠折扣达8%2008年2月23日 武汉万科旗下4个楼盘，促销让利1000万元2008年2月北京万科中粮假日风景开始进行促销活动一次性付款和商业贷款均享受折扣优惠点评：受美国次贷危机影响，2008年全球经济也陷入危机。中国经济虽不像欧美等国家受影响巨大，但本身也不可避免的被卷入到危机当中。中国的房地产经过1998年以来的飞速发展，期间不可避免的存在一定的房地产泡沫，显然，在整体经济不景气的大环境下，一涨再涨的房
41、价已暴露出其本身种种的问题，而2008年可能就是房地产市场拐点的一年，中国的房地产市场可能由顶峰开始回落，而万科的降价，证实之前坚挺房价不会降的开发商已开始承认市场现实，万科的降价行动拉开了2008年楼市走向低迷的序幕。开发商已经意识到市场已开始走向低迷，但绝对不会想到万科会这么早就开始大规模的降价。万科的降价并不代表需要牺牲自己的利润，被不断炒高的房价适当的回落，其还具有十分可观的利润，降价后还会进一步促进销售量的提高，整体的利润不会有所明显下降。而万科首先讲价，无疑将其它存在”房价不会降”幻想的开发商至于了不利的地位。可以明显看出，在万科降价的初期，降价的项目全部集中在一线城市，二线城市还
42、未有所举动。显然，一线城市房地产市场的过热发展使得其楼市周期要早于其它二、三线城市，而二、三线城市的反应一定会晚于一线城市。2.3、岛城刮起风暴 四类闲置土地将强制收回为提高土地利用效益，青岛市将在全市全面开展闲置土地清理工作，5月底之前将对闲置土地进行摸底并采取不同方式进行处置。闲置超1年征收闲置费 凡闲置1年以上的土地，按闲置时间的长短不同，分类计征土地闲置费。其中，闲置1年(含1年)至2年的，计征合同土地出让金10%的土地闲置费；闲置2年以上(含2年)的，计征合同土地出让金20%的土地闲置费。计征土地闲置费后，同时符合下列条件的，责令土地使用权单位在一定期限内开发利用，但最长限期不得超过
43、1年：符合土地利用总体规划和城市规划；符合产业用地政策；持有国有土地使用证；土地使用者自行提出限期开发申请并提交保证书，保证在重新约定的期限内进行开发利用，否则土地交由政府无偿收回；已按期缴清土地闲置费。四种情况将无偿收回 凡经依法批准的用地，非政府或政府部门原因及不可抗力造成土地闲置的，符合下列条件之一，可由政府强制无偿收回：一是以出让等有偿使用方式取得土地使用权，超出出让合同约定的动工开发建设日期满2年的；或出让合同未约定动工开发建设日期，自出让合同生效之日起满2年未动工开发建设的。二是已动工开发建设，但开发建设的面积不足应动工开发建设总面积三分之一，或者已投资额不足总投资额25%且未经批
44、准中止开发建设连续满2年的。三是土地使用者不按土地闲置费缴款通知书规定期限缴清土地闲置费的。四是选择限期开发，经政府批准延长开发期后，至延长期满仍未动工建设的。点评：从2008年初政府的一系列措施来看，2008年房地产市场是政府加大力度调控的一年，对于房地产开发来讲，土地是开发之基本，从土地这个根上加大规范措施，不仅可以打击囤地行为，提高闲置土地利用率，对于规范整个土地市场以及房地产市场也大有好处。政府的出发点很好，但从规定来看，具体到最终的实施还具有相当大的难度。“上有政策，下有对策”，对于目前囤地的开发商，只要不想动，往往光土地平整就可以进行12年时间，除此之外许多方法都可以免去规定的处罚
45、，显然规定还存在着较多的漏洞可钻。要想规定取得预想的效果，不仅在规定的细节上还需要细化，最重要是在最终的的实施上加大力度。2.4、恒大地产上市折戟最后一程3月20日晚19时，恒大地产集团有限公司（下称恒大地产）在香港联交所网站发布公告，宣布中止上市计划。这一天，本是恒大地产IPO（首次公开发行股票）计划中结束招股、公布定价的日子，亦是其上市的最后一程。恒大地产公告称，“有鉴于国际资本市场现时波动不定及市况不明朗，本公司决定不会根据原有时间表进行全球发售。”链接新闻由恒大地产上市搁浅引发的一系列“灰色效应”正在显现。国内知名的星河湾、龙湖地产、卓越集团、香江国际、宝龙集团（后三家均进入青岛）等多
46、家谋划与恒大地产同期上市的企业已经纷纷调整上市时间表。地产金融形势急转直下，导致恒大、富力等开始降价回笼资金，此外，万科降价后，3月销售总额大幅度上涨，大大缓解了资金压力，而武汉东星降价30%冲击市场也让众多购房者看到了楼市的降价的空间。众多市场表现让购房者除了持币待购以外，并无其他选择。点评：恒大地产上市失败的经过同之前的顺驰十分相似，为上市不惜一切代价，疯狂那地扩张，以至于不惜欠下巨额的外债。这种近似于疯狂赌博的形式，最后只能换来两种结果，要么上市一切皆大欢喜，如果失败那后果就会不堪设想。显然，恒大地产是这一轮上市潮的风向标，其他公司将关注恒大地产表现，以确定上市计划。恒大地产上市的失败使
47、得与恒大地产同期上市的星河湾、龙湖地产、宝龙集团、香江国际、棕榈泉、卓越、恒盛、方圆、花样年集团等多家中资地产公司均推迟了自己的上市计划。恒大地产中途折戟显然将令此番中资地产公司集中上市热退潮。对于资金为王的房地产业，房地产企业发展到一定程度最大的瓶颈就是资金。传统方式下，扩大规模上市是最为直接有效的手段。但在整体低迷的大环境下，房地产显然已不被投资者所看好，国际资本市场与中国房地产企业之间的管道基本已被堵死；在国内，在吃紧的货币政策下想获得资金支持更是难上加难。与此同时，楼市由盛转衰，整体销售的急转直下会使得资金回流明显减少，切断了房地产企业最为重要的两条资金来源，房地产企业日子的艰难可想而知，2008年，是对中国这些房地产企业考验最为严峻的一年。2.5、潘石屹：未来100天内中国房地产企业将发生剧变3月21日，SOHO中国董事长潘石屹在新浪聊天室与网友聊天时抛出“未来100天内中国房地产企业将发生剧变”的重要言论。点评：潘石屹的这番言
